Barbara Jelonek-Jarco - Gandalf

Rękojmia
wiary publicznej
ksiąg wieczystych
Barbara Jelonek-Jarco
Wydanie 1
Warszawa 2011

Opra co wa nie re dak cyj ne: Hanna Czerniewska, Joanna Tchorek
Redakcja techniczna: Małgorzata Duda
Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka
© Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2011
Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana
ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych,
kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autorki i wydawcy.
ISBN 978-83-7620-948-7
LexisNexis Polska Sp. z o.o.
Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa,
tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68
Infolinia: 22 572 99 99
Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92
www.LexisNexis.pl, e-mail: biuro@LexisNexis.pl
Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.LexisNexis.pl

Spis treści
Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
RozdzIał 1. Geneza instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych, funkcje ksiąg wieczystych, zasady
związane z ich prowadzeniem oraz uwagi
prawnoporównawcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na gruncie prawa
o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywileiach
i hypotekach w mieysce tytułu XVIII księgi III kodexu cywilnego
z 26 kwietnia 1818 r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.2. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na gruncie dekretu –
Prawo rzeczowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.3. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na gruncie ustawy
o księgach wieczystych i hipotece . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
1.4. Funkcje ksiąg wieczystych oraz środki mające na celu zapewnienie
zgodności stanu prawnego w nich ujawnionego z rzeczywistym
stanem prawnym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.5. Jawność ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1.6. Prowadzenie ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
1.7. Uwagi prawnoporównawcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
RozdzIał 2. Pojęcie, zakres oraz przesłanki działania rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . 74
2.1. Pojęcie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – uwagi ogólne . . 74
2.2. Znaczenie wpisu nieprawomocnego i ostrzeżenia o niezgodności
stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
2.3. Działanie rękojmi a wpisy w dziale I księgi wieczystej . . . . . . . . . 92
2.4. Działanie rękojmi w przypadku istnienia kilku ksiąg wieczystych . . 96
2.5. Działanie rękojmi a tzw. sprawy ustrojowe . . . . . . . . . . . . . . . 105
5

6
Spis treści
2.6. Rękojmia a ustawa z 26 października 1971 r. o uregulowaniu
własności gospodarstw rolnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
2.7. Działanie rękojmi w odniesieniu do danych wynikających ze zbioru
dokumentów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
2.8. Przesłanki działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych . . 115
RozdzIał 3. Niezgodność między stanem prawnym ujawnionym
w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem
prawnym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
3.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
3.2. Pojęcie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości . . . . . . . . . 120
3.3. Prawa podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej . . . . . . . . . . 121
3.4. Stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej . . . . . 136
3.4.1. Wpisy niedopuszczalne oraz dokonane w niewłaściwym dziale . 142
3.4.2. Prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej . 144
3.4.3. Wzmianki o wniosku oraz wpisy ostrzeżeń . . . . . . . . . . . 150
3.4.4. Ograniczenia w rozporządzaniu rzeczą . . . . . . . . . . . . . 152
3.4.4.1. Zabezpieczenie roszczeń pieniężnych . . . . . . . . . . 153
3.4.4.2. Zabezpieczenie roszczeń innych niż pieniężne . . . . 156
3.4.4.3. Ograniczenie w rozporządzaniu rzeczą a ogłoszenie
upadłości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
3.5. Przyczyny i rodzaje niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym . . 161
3.6. Prowadzenie księgi wieczystej dla nieistniejącej nieruchomości
bądź prawa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
3.7. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej – wzmianka . . . 170
3.8. Chwila miarodajna dla oceny niezgodności stanu prawnego
ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym . . 172
RozdzIał 4. Nabycie przez czynność prawną jako przesłanka
działania rękojmi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
4.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
4.2. Ważność i skuteczność czynności prawnej jako przesłanki działania
rękojmi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
4.2.1. Nieważność czynności prawnej na gruncie Kodeksu rodzinnego
i opiekuńczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
4.2.2. Nieważność czynności prawnej wynikająca z art. 77 p.u.n. . . 184
4.2.3. Działanie rękojmi w odniesieniu do czynności prawnych
dotkniętych wadą nieważności względnej, bezskuteczności
zawieszonej oraz bezskuteczności względnej . . . . . . . . . . 186
4.2.4. Kompetencja sądu wieczystoksięgowego do badania ważności
czynności prawnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190

Spis treści
4.3. Charakter czynności prawnej decydujący o działaniu rękojmi . . . . 193
4.3.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
4.3.2. Bezskuteczność umowy zawartej przez osobę niemającą
statusu właściciela w zakresie przeniesienia własności . . . . 194
4.3.3. Rozporządzenie masami majątkowymi . . . . . . . . . . . . . . 204
4.3.4. Rękojmia a wkład niepieniężny do spółek cywilnych
i handlowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
4.3.5. Rękojmia a nabycie nieruchomości do majątku wspólnego . . 212
4.4. Pojęcie nabycia na gruncie art. 5 u.k.w.h. . . . . . . . . . . . . . . . . 214
4.4.1. Nabycie w znaczeniu formalnoprawnym a nabycie w znaczeniu
gospodarczym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
4.4.2. Koncepcja nadużycia osobowości prawnej . . . . . . . . . . . . 216
4.4.3. Koncepcje nadużycia osobowości prawnej oraz rzeczywistego
obrotu gospodarczego a działanie rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
4.4.4. Czynności prawne powiernicze . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
4.4.5. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
4.5. Działanie rękojmi w przypadkach nabycia prawa nie na podstawie
czynności prawnej oraz w postępowaniu egzekucyjnym
i upadłościowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
4.5.1. Zastosowanie rękojmi do nabycia w toku postępowania
egzekucyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
4.5.2. Zastosowanie rękojmi do nabycia w toku postępowania
upadłościowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
4.6. Wpływ następczego upadku czynności prawnej na działanie
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . 247
4.6.1. Rękojmia a rozwiązanie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
4.6.2. Rękojmia a ustawowe prawo odstąpienia od umowy . . . . . . 250
4.6.3. Rękojmia a umowne prawo odstąpienia od umowy . . . . . . . 254
4.6.4. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli
złożonego pod wpływem błędu lub groźby . . . . . . . . . . . 254
RozdzIał 5. dobra wiara nabywcy jako pozytywna przesłanka
działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych . 256
5.1. Pojęcie dobrej wiary – uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
5.2. Dobra wiara na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece . . 261
5.2.1. Dobra wiara nabywcy a błąd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
5.2.2. Zapoznanie się z księgą wieczystą a działanie instytucji
rękojmi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
5.2.3. Wiedza o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz łatwość
dowiedzenia się o niej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
7

8
Spis treści
5.3. Dobra wiara osób prawnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
5.4. Dobra wiara jednostek organizacyjnych niemających osobowości
prawnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
5.5. Dobra wiara w przypadku konfiguracji wieloosobowych . . . . . . . 317
5.6. Dobra wiara w przypadku dokonania czynności prawnej przez
przedstawiciela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
5.7. Chwila miarodajna dla oceny istnienia dobrej lub złej wiary . . . . . 322
5.8. Domniemanie dobrej wiary w ustawie o księgach wieczystych
i hipotece . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
RozdzIał 6. Nieodpłatność rozporządzenia jako przesłanka
negatywna działania rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
6.1. Uwagi dotyczące ochrony nieodpłatnych czynności prawnych
w prawie polskim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
6.2. Zupełność podziału czynności prawnych na nieodpłatne (darme)
i odpłatne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
6.3. Zagadnienia szczegółowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
6.3.1. Umowa darowizny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
6.3.2. Negotium mixtum cum donatione . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
6.3.3. Umowy wzajemne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
6.3.4. Czynność prawna rozporządzająca zawarta w wykonaniu
zobowiązania oraz ustanowienie prawa rzeczowego
ograniczonego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
6.3.5. Ustanowienie hipoteki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
6.3.6. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego . . . . . . . . . 365
6.3.7. Czynności prawne powiernicze . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368
6.4. Ocena nieodpłatności czynności prawnej na gruncie art. 6 ust. 1
u.k.w.h. – podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
6.5. Strona obowiązana do wykazania nieodpłatności rozporządzenia . . 372
RozdzIał 7. Szczególne zagadnienia związane z zakresem działania
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych . . . . . . . 375
7.1. Zastosowanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych do prawa
użytkowania wieczystego – uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . 375
7.2. Zastosowanie instytucji rękojmi w odniesieniu do użytkowania
wieczystego ustanowionego na nieruchomości stanowiącej własność
Skarbu Państwa (j.s.t.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
7.2.1. Działanie rękojmi w odniesieniu do nabycia od nieuprawnio-
nego istniejącego prawa użytkowania wieczystego . . . . . . . 377
7.2.2. Działanie rękojmi w odniesieniu do nabycia od nieuprawnio-
nego nieistniejącego prawa użytkowania wieczystego . . . . . 381

Spis treści
7.3. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości niestanowiącej
własności Skarbu Państwa (j.s.t.) – obrót pierwotny . . . . . . . . . . 390
7.4. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości niestanowiącej
własności Skarbu Państwa (j.s.t.) – obrót wtórny . . . . . . . . . . . 408
7.5. Skutki nieujawnienia w księdze wieczystej postanowień umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste określających sposób
korzystania z nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411
7.6. Działanie rękojmi w wypadku ustanowienia ograniczonego prawa
rzeczowego na nieistniejącym użytkowaniu wieczystym, nieruchomości
lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu . . . . . 415
RozdzIał 8. Rozszerzenie zakresu działania rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . 431
8.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
8.2. Działanie rękojmi w odniesieniu do niewymienionych w art. 5
u.k.w.h. rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej . . . . . 434
8.2.1. Pojęcie rozporządzenia na gruncie art. 9 u.k.w.h. . . . . . . . 437
8.2.2. Zrzeczenie się prawa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
8.2.3. Wyrażenie zgody jako rozporządzenie prawem . . . . . . . . . 449
8.2.4. Zmiana treści praw rzeczowych ograniczonych . . . . . . . . . 454
8.2.5. Zmiana pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych . . . 457
8.2.6. Działanie rękojmi w odniesieniu do rozporządzeń prawami
osobistymi i roszczeniami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460
8.3. Działanie rękojmi w przypadku spełnienia świadczenia na rzecz osoby
uprawnionej według treści księgi wieczystej na podstawie wpisanego
prawa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466
8.4. Działanie rękojmi w odniesieniu do wierzytelności zabezpieczonej
hipoteką . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472
8.5. Regulacja art. 92 § 2 k.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477
RozdzIał 9. Skutki działania oraz istota rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481
9.1. Skutki działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
– uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481
9.1.1. Pozytywne skutki działania rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483
9.1.2. Negatywne skutki działania rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492
9.1.3. Skutki działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
w zakresie zobowiązań . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502
9.2. Istota instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych . . . . . 504
9

Spis treści
9.3. Charakter i podstawa nabycia w przypadku działania rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 511
9.4. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a rękojmia z tytułu
wady prawnej przedmiotu sprzedaży . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523
RozdzIał 10. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527
10.1. Ocena obecnie obowiązującej regulacji rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych – uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527
10.2. Wyłączenie działania rękojmi w odniesieniu do rozporządzeń
nieodpłatnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533
10.3. Definicja złej wiary na podstawie ustawy o księgach wieczystych
i hipotece . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535
10.4. Regulacja art. 7 u.k.w.h. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 539
10.5. Regulacja art. 8 u.k.w.h. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 539
10.6. Regulacja art. 16 u.k.w.h. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 542
10.7. Nabycie i obciążenie prawa nieistniejącego – potrzeba regulacji . . 542
Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 545

Wykaz skrótów
Źródła prawa
k.c. – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16,
poz. 93 ze zm.)
Konstytucja RP – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r.
(Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.)
k.p.c. – ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
(Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)
k.r.o. – ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
(Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.)
k.s.h. – ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych
(Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.)
k.z. – rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27 października
1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598 ze zm. –
uchylone)
pr. bank. – ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U.
z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.)
pr. geod. i kart – ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne
(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.)
pr. not. – ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn.
Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.)
pr. rzecz. – dekret z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U.
Nr 57, poz. 319 ze zm. – uchylony)
pr. spół. – ustawa z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn.
Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.)
przep. wprow. k.c. – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks
cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.)
p.u.n. – ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze
(tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.)
u.g.n. – ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)
u.k.w.h. – ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst
jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)
u.w.l. – ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)
11

Źródła prawa obcego
12
Wykaz skrótów
ustawa z 1818 r. – ustawa z z 26 kwietnia 1818 r. o ustaleniu własności dóbr nieruchomych
o przywileiach i hypotekach w miejsce tytułu XVIII
księgi III kodexu cywilnego (Dz.P.KP z 1818 r.)
AS – Amtliche Sammlung des Bundesrecht
BGBl. – Bundesgesetzblatt
GBG – austriacka ustawa z 11 czerwca 1955 r. o księgach gruntowych
– Allgemeines Grundbuchsgesetz (BGBl. Nr 39/1955)
GBO – niemieckie prawo o księgach gruntowych z 28 marca 1897 r.
– Grundbuchordnung (BGBl. I S. 2713 ze zm.)
GBV – niemieckie rozporządzenie o prowadzeniu ksiąg gruntowych
z 8 sierpnia 1935 r., Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung
(Grundbuchverfügung – GBV) (BGBl. I S. 114 ze zm.)
GUG – austriacka ustawa o zmianie sposobu prowadzenia ksiąg gruntowych
– Grundbuchsumstellungsgesetz (BGBl. Nr 550/1980
ze zm.)
k.c.a. – Patent z 1 czerwca 1811 r. – kodeks cywilny austriacki – Allgemeines
bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811)
k.c.n. – kodeks cywilny niemiecki z 18 sierpnia 1896 r. – Bürgerliches
Gesetzbuch (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738 ze zm.)
k.c.s. – kodeks cywilny szwajcarski z 10 grudnia 1907 r. – Schweizeri­
s ches Zivilgesetzbuch (AS 24 233)
sGBV – szwajcarskie rozporządzenie z 22 lutego 1910 r. o prowadzeniu
ksiąg gruntowych – Verordnung Betreffend das Grundbuch
(AS 26 167)
ZPO – niemiecki kodeks postępowania cywilnego z 12 września 1950 r.
– Zivilprozessordnung (BGBl. I S. 3202; 2006 I S. 431; 2007
I S. 1781 ze zm.)
orzecznictwo i piśmiennictwo
Biul.SN – „Biuletyn Sądu Najwyższego”
Dz.P.KP – Dziennik Praw Królestwa Polskiego
Dz.U. – Dziennik Ustaw
KPP – „Kwartalnik Prawa Prywatnego”
MoP – „Monitor Prawniczy”
NP – „Nowe Prawo”
NPN – „Nowy Przegląd Notarialny”
OSA – Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych
OSN – Orzecznictwo Sądu Najwyższego
OSNAPiUS – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Administracyjna, Pracy
i Ubezpieczeń Społecznych
OSNC – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna (od 1995 r.)
OSNCP – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń
Społecznych (od 1963 r. do 1994 r.)
OSP – Orzecznictwo Sądów Polskich

Wykaz skrótów
OSPiKA – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych
OTK – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego
OTK-ZU – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego (Zbiór Urzędowy)
PiP – „Państwo i Prawo”
PN – „Przegląd Notarialny”
PPH – „Przegląd Prawa Handlowego”
PPiA – „Przegląd Prawa i Administracji”
PS – „Przegląd Sądowy”
RPEiS – „Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny”
TPP – „Transformacje Prawa Prywatnego”
Inne
j.s.t. – jednostka samorządu terytorialnego
Legalis – system informacji prawnej Wydawnictwa Beck
Lex – system informacji prawnej Wydawnictwa Wolters Kluwer
LexPolonica – Serwis Prawniczy LexisNexis

Wstęp
Szeroko rozumiany obrót nieruchomościami odgrywa szczególnie
istotną rolę w gospodarce wolnorynkowej. To, w jakim zakresie funkcja
ta jest należycie wypełniana, zależy od pewności i bezpieczeństwa tego
obrotu. W celu zagwarantowania bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami1
ustawodawca przewidział urządzenie i prowadzenie dla nich
ksiąg wieczystych, by umożliwić ustalenie ich stanu prawnego, i wiąże
z wpisami dokonanymi w tych księgach określone skutki prawne, jak
choćby domniemanie wpisania prawa zgodnie z rzeczywistym stanem
prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.).
Księgi wieczyste jednak nie są instytucją doskonałą, zapewniającą zawsze
pewne i pełne źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości.
Jest to skutkiem przede wszystkim tego, że ustawodawca polski nie
wprowadził zasady konstytutywnego wpisu, jako koniecznego do nabycia
własności nieruchomości i innych praw rzeczowych. Taka sytuacja
więc prowadzi do konfliktu dwóch wartości – z jednej strony bezpieczeństwa
obrotu, z drugiej zaś interesu osób, których prawa nie
zostały w księdze wieczystej ujawnione bądź zostały ujawnione niezgodnie
z rzeczywistym stanem prawnym. Księgi wieczyste są bowiem
publicznymi rejestrami nieruchomości, a prowadzi się je w celu ustalenia
stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.). Tak więc
informacja, jaką można z nich zaczerpnąć o stanie prawnym nieruchomości,
powinna być zgodna z tym, jaki jest rzeczywisty stan prawny tej
nieruchomości. Stawia to przed ustawodawcą trudne zadanie, sprowadzające
się do konieczności udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy
1 Księgi wieczyste prowadzone są także dla spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu, co będzie omówione w rozdziale I.
15

16
Wstęp
i w jaki sposób zapewnić ochronę nabywcom, którzy zawarli umowy
z osobami nieuprawnionymi, lecz ujawnionymi w księdze wieczystej,
przy równoczesnym uwzględnieniu praw i interesów osób uprawnionych,
których prawa nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Polski ustawodawca rozwiązał ten – przedstawiony w największym
uproszczeniu – problem o wielkiej doniosłości praktycznej, jak również
teoretycznej, wprowadzając do polskiego porządku prawnego instytucję
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych2 . Instytucja ta obecnie
jest uregulowana w art. 5 i n. u.k.w.h. Zgodniez art. 5 u.k.w.h.
w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym
w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść
księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą
uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe
(rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Mimo funkcjonowania już od wielu lat w polskim systemie prawnym instytucji
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie doczekała się
ona licznych opracowań, a w szczególności nie poświęcono jej dotychczas
żadnej monografii. Nie ma więc w polskiej literaturze cywilistycznej
opracowania zawierającego wyczerpującą i kompleksową analizę tej
konstrukcji prawnej, albowiem ani szersze opracowania komentarzowe,
ani artykuły naukowe poświęcone poszczególnym aspektom rękojmi nie
dają pełnego obrazu tej instytucji. Sytuacja taka dziwi, gdyż instytucja
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych należy do ważniejszych
i równocześnie najbardziej skomplikowanych instytucji polskiego prawa
cywilnego3 . Nadto rękojmia ma nieprzecenione znaczenie praktyczne
dla obrotu gospodarczego, a jednocześnie stwarza wiele teoretycznych
pytań związanych zarówno z prawem rzeczowym, jak i z prawem zobowiązań,
co czyni z niej wyjątkowo interesujący przedmiot badań.
Oddana w ręce Czytelnika monografia jest poświęcona właśnie instytucji
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Mam nadzieję, że ca-
2 W niniejszej pracy pojęciami „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych”, „rękojmia
wiary publicznej” oraz „rękojmia” posługuję się zamiennie.
3 H. Pietrzkowski, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w sprawach ustrojowych,
w: Ars et usus. Księga pamiątkowa ku czci Sędziego Stanisława Rudnickiego, Warszawa
2005, s. 197.

Wstęp
łościowe spojrzenie na tę instytucję prawną pozwoli na zwrócenie
uwagi na jej nieomawiane do tej pory aspekty. Celem niniejszej pracy
jest podjęcie próby udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy rękojmia powinna
w ogóle funkcjonować w polskim systemie prawnym, a jeżeli
tak, to czy powinna mieć kształt taki jak obecnie, czy też wskazane byłyby
w tym zakresie zmiany.
Na potrzeby całościowej analizy problemu zasadne jest przedstawienie
w pierwszej kolejności rysu historycznego rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych, co pozwala na szersze spojrzenie na tę instytucję
oraz wyważoną ocenę obowiązujących rozwiązań. Oprócz omówienia
tła historycznego instytucji rękojmi na gruncie prawa polskiego, zostały
przedstawione podstawowe informacje o instytucjach podobnych
do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych funkcjonujących w prawie
austriackim, szwajcarskim oraz – przede wszystkim – w prawie
niemieckim. Twórcy obowiązującej w Polsce regulacji rękojmi wzorowali
się bowiem głównie na rozwiązaniach przyjętych w tym zakresie
przez ustawodawcę niemieckiego, a tym samym analiza regulacji obowiązującej
w prawie niemieckim jest pomocna przy wykładni przepisów
normujących instytucję rękojmi w prawie polskim.
Rękojmia wiary publicznej jest instytucją skomplikowaną, stwarzającą
wiele pytań zarówno natury teoretycznej, jak i praktycznej. Wątpliwości
budzi charakter prawny tej instytucji, skutki jej działania, charakter
nabycia w przypadku jej działania. Jednakże, aby odpowiedzieć na te
pytania, w pierwszej kolejności konieczne jest poznanie zasad funkcjonowania
tej instytucji, zakresu i przesłanek jej działania. Dopiero po
analizie tych kwestii możliwe jest udzielenie pełnej odpowiedzi na
przedstawione pytania. To też zadecydowało o układzie niniejszej
pracy i właśnie z tego względu to ostatnie rozdziały – 9 i 10 – zostały
poświęcone tematyce istoty rękojmi, skutkom jej działania oraz ocenie
obowiązującej regulacji prawnej.
Zakresem pracy nie została objęta instytucja subintabulatu, a więc
hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, ze względu na
szczególny charakter tej konstrukcji prawnej, jej przedmiotu oraz
wielowątkowość problematyki związanej z funkcjonowaniem rękojmi
17

18
Wstęp
w odniesieniu do tego ograniczonego prawa rzeczowego. W pracy nie
przedstawiono także szczegółowo skutków działania rękojmi wiary
pub licznej ksiąg wieczystych w sferze zobowiązań, gdyż są one inne
w przypadkach działania rękojmi na podstawie art. 5 u.k.w.h., z mocy
odesłania z art. 9 u.k.w.h., art. 92 k.c. oraz art. 38 k.r.o. Każdo razowo
wymagałoby to obszernej analizy prawa zobowiązań, co w znacznej
mierze wykraczałoby poza ramy niniejszej pracy.
Analiza instytucji rękojmi zmusza do rozważenia wielu różnych problemów
prawnych zarówno z zakresu prawa cywilnego – rzeczowego i obligacyjnego
– jak też prawa proceduralnego. Z oczywistych względów
brak miejsca na ich szczegółowe rozważenie w niniejszej pracy, dlatego
uwagi ich dotyczące zostały ograniczone do kwestii najistotniejszych
ze względu na instytucję rękojmi.
W niniejszym opracowaniu został uwzględniony dorobek doktryny
oraz judykatury w zakresie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Pomocne także było sięganie do tego dorobku wypracowanego jeszcze
na gruncie dekretu z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe4 , ze
względu na podobieństwo regulacji instytucji rękojmi wiary publicznej
w obu tych aktach prawnych.
Praca stanowi nieco zmienioną rozprawę doktorską, którą w listopadzie
2010 r. obroniłam na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego
w Krakowie. W tym miejscu pragnę serdecznie podziękować
mojemu promotorowi Panu Profesorowi drowi hab. Jerzemu Pisulińskiemu
za wszelką pomoc i opiekę naukową w czasie pracy nad
rozprawą.
Wyrazy podziękowania składam również recenzentom rozprawy – Panu
Profesorowi drowi hab. Edwardowi Gniewkowi oraz Panu Profesorowi
drowi hab. Zygmuntowi Truszkiewiczowi za przygotowanie wnikliwych
recenzji podczas przewodu doktorskiego. Nadto wyrazy wdzięczności
składam na ręce Pana Profesora dra hab. Andrzeja Kubasa za życzliwe
zainteresowanie rozprawą i umożliwienie pogodzenia pracy nad nią
z obowiązkami zawodowymi.
4 Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.

Rozdział 1
Geneza instytucji rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych, funkcje ksiąg wieczystych,
zasady związane z ich prowadzeniem
oraz uwagi prawnoporównawcze
1.1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na
gruncie prawa o ustaleniu własności dóbr nieruchomych,
o przywileiach i hypotekach w mieysce
tytułu XVIII księgi III kodexu cywilnego
z 26 kwietnia 1818 r.
Pojęcie „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych” wywodzi się
z prawa z 26 kwietnia 1818 r. o ustaleniu własności dóbr nieruchomych,
o przywileiach i hypotekach w mieysce tytułu XVIII księgi III kodexu
cywilnego 1 . Artykuł 21 tego prawa stanowił: „Nie może odnosić
korzyści z aktu zatwierdzonego zawieraiący tenże akt w złéy wierze.
Samo uznanie zwierzchności hypotecznéy iż akt żadnym nie podlega
zarzutom inaczéy zatwierdzeniem zwane, będąc tylko rękoymią wiary
publicznéy względem trzecich osób, nie nadaie aktowi większéy mocy
w stosunkach między samemi stronami, które go zawierały” 2 .
1 Dz.P.KP z 1818 r., t. 5, s. 295–387 ze zm.
2 O zmianach prawa hipotecznego ustawą z 13 czerwca 1825 r. – Prawo o przywilejach
i hipotekach; por. W. Dutkiewicz, Prawo hipoteczne w Królestwie Polskim, Warszawa
1850, s. 32 i n. O rękojmi stanowił także art. 20 (por. ibidem, s. 116 i n.).
19

Rozdział 1. Geneza instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, funkcje ksiąg…
Podkreślenia jednak wymaga, że prawo polskie regulację przewidującą
ochronę osób działających w zaufaniu do ksiąg sądowych 3 znało już
wcześniej. Mianowicie Konstytucja sejmowa „O ważności zapisów”
z 1588 r. wprowadziła zasadę dobrej wiary 4 . Konstytucja ta uwzględniała
dotychczasowy rozwój polskiego prawa hipotecznego i wprowadzała
zasadę jawności wpisów do księgi inskrypcji, zasadę szczegółowości
(wymóg oznaczenia wierzytelności, jak i nieruchomości obciążonej
hipoteką), a wreszcie zasadę jawności materialnej, zwaną też zasadą
dobrej wiary. Zgodnie z tą ostatnią zasadą ważne były tylko te obciążenia
nieruchomości, które zostały ujawnione w księdze inskrypcji. Przyjmowano
więc założenie, że wpisy i rzeczywisty stan prawny są zgodne
ze sobą, a strona działająca w dobrej wierze w zaufaniu do treści wpisów
nie może ponieść uszczerbku majątkowego. Władze sądowe w celu
ochrony interesów wierzycieli miały obowiązek zapewnić zgodność
wpisów ze stanem rzeczywistym 5 .
Wracając do ustawy z 1818 r. należy wskazać, że w Polsce Centralnej
formalnie obowiązywała zasada wpisu, nie była ona jednak przestrzegana
6 . Artykuł 11 ustawy z 1818 r. stanowił: „Wszelkie tytuły, które
ciągnione do ksiąg hipotecznych stanowią prawo rzeczowe, dopóki nie
3 Ksiąg inskrypcji; por. S. Płaza, Historia prawa w Polsce na tle porównawczym. Część 1,
Kraków 1997, s. 144.
4 M. Deneka, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2010, s. 18; A. Menes,
Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych, „Rejent” 1994, nr 4, s. 57; T. Stawecki,
Rejestry publiczne. Funkcje instytucji, Warszawa 2005, s. 174.
5 S. Płaza, Historia prawa w Polsce na tle porównawczym. Część 1, s. 290.
6 J.St. Piątowski, Aktualne zagadnienia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP
1969, nr II, s. 64. Co do znaczenia zasady wpisu – por. J. Wasilkowski, Zagadnienia kodyfikacyjne
z zakresu prawa rzeczowego. Nabycie i utrata praw na nieruchomościach,
PN 1936, nr 11–12, s. 239. Zgodnie z art. 11 ustawy z 1818 r. „wszelkie tytuły, które
wciągnione do ksiąg hypotecznych stanowią prawo rzeczowe (ius reale), dopóki nie zostały
wciągnionemi, są tylko prawami osobistemi (ius personale)”. Wykładni tego przepisu
dokonał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 19 października 1922 r., OSP, nr II, poz. 252
oraz z 1 lutego 1923 r., OSP, nr III, poz. 261. Według Sądu Najwyższego art. 11 powinien
być rozumiany w ten sposób, że tytuł nabycia przed wciągnięciem do ksiąg hipotecznych
nie daje podstawy do skargi windykacyjnej przeciwko osobie trzeciej, która, polegając na
wykazie hipotecznym, w dobrej wierze nabyła prawa rzeczowe. Brak wpisu prawa własności
do księgi więc nie może stanowić przeszkody do rozporządzenia prawem własności
nieruchomości.
20

1.1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na gruncie prawa o ustaleniu…
zostały wciągnionymi, są tylko prawami osobistymi”. Przepis ten więc
przewidywał, że do zmian w prawach rzeczowych konieczny jest
– oprócz ważnego tytułu – także wpis do księgi hipotecznej. Natomiast
sam wpis nie sanował wadliwości umowy, na podstawie której miał nastąpić
7 . Z art. 20 tej ustawy wynikało, że zatwierdzona i wpisana
(„ciąg niona”) do wykazu hipotecznego czynność przybiera znamię
wiary publicznej względem każdego trzeciego, zawierającego umowę
z właś cicielem nieruchomości 8 . Artykuł 21 tej ustawy stanowił, że nie
może odnieść korzyści z aktu zatwierdzonego przez zwierzchność hipoteczną
osoba zawierająca go w złej wierze, tak więc zatwierdzenie
wyłączało skargę przeciwko nabywcom w dobrej wierze, natomiast nie
czyniło tego w stosunkach między stronami umowy mimo prawomocności
decyzji hipotecznej 9 . Natomiast art. 30 i 31 powołanej ustawy
chroniły właściciela po zatwierdzeniu aktu przed poszukiwaniami ze
strony osób, które nie postarały się o ujawnienie swojego prawa własności
10 .
S. Breyer określił tę regulację jako „względnie łagodną formę rękojmi”
11 . W praktyce rękojmia ta rzadko znajdowała zastosowanie, gdyż
ze względu na fakt, że notariusz hipoteczny bezpośrednio pisał umowę
7 F. Zoll, Na marginesie projektu prawa rzeczowego. Zasada wpisu a posiadanie prawne,
KPP 1938, nr 1, s. 22.
8 W. Dutkiewicz, op. cit., s. 116, co do wyjątków – por. s. 118 i n., co do uzasadnienia tej
regulacji – s. 124 i n.
9 Ibidem, s. 133.
10 Artykuł 30 stanowił: „Po uznaniu zwierzchności hypotecznéy, iż tytuł nabywcy żadnemu
niepodlega zarzutowi, po zapisaniu treści tytułu do wykazu hypotecznego, tenże nabywca
uważanym iest w czynnościach z trzecim o dobra nieruchome zawieranych, za
istotnego właściciela”. Przyjmowano, że art. 30 był rozwinięciem regulacji zawartej
w art. 5 ustawy z 1818 r.; W. Dutkiewicz, ibidem, s. 162. Stosownie do art. 5 „Prawo
rozporządzenia własnością dóbr nieruchomych zyskuie się przez wciągnienie tytułu nabycia
do ksiąg hypotecznych”. Zgodnie zaś z art. 31: „Zawieraiący czynność z takowym
właścicielem, zasłonionym iest od wszelkich poszukiwań tego, lub maiącego od niego
zlewek, który sądząc mieć lepsze prawo do własności, nie postarał się o wpisanie swego
prawa własności do ksiąg hypotecznych”. Wreszcie zgodnie z art. 33: „Gdyby iednak zawieraiący
czynność o dobra z właścicielem uznanym, wiedział iż ten nie iest prawdziwym
właścicielem, nie może nabywać żadnego prawa z szkodą prawdziwego właściciela”.
Sporne było, czy rękojmia chroniła również nabywców pod tytułem darmym.
11 S. Breyer, Problem ksiąg wieczystych, NP 1964, nr 1, s. 242.
21

Rozdział 1. Geneza instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, funkcje ksiąg…
w księdze hipotecznej i zabezpieczał jej skutki przez wpis zastrzeżenia,
kolizje między dwoma nabywcami tej samej nieruchomości były w dużej
mierze wyeliminowane 12 .
Wreszcie podkreślenia wymaga, że księgi hipoteczne początkowo założono
tylko dla większej własności ziemskiej i miejskiej (miast wojewódzkich),
a dopiero w dalszej kolejności (1825 r.) objęto nimi także
mniejszą własność ziemską i nieruchomości mniejszych miast 13 . Dopiero
bowiem ustawa o przywilejach i hipotekach z 1825 r. rozszerzyła
przepisy ustawy z 1818 r. także na nieruchomości, do których ustawa
ta się nie odnosiła, jednakże księgi były zakładane jedynie wtedy, gdy
strona zainteresowana tego zażądała 14 .
1.2. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
na gruncie dekretu – Prawo rzeczowe
Kolejną regulację rękojmi wiary publicznej zawarto w art. 20 dekretu
z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe 15 , która obowiązywała do
31 grudnia 1982 r., w dniu 1 stycznia 1983 r. bowiem weszła w życie
ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. 16 . Jak wskazano
w literaturze, żadne przepisy dzielnicowe nie znały instytucji rękojmi
w ujęciu art. 20 pr. rzecz. 17 .
Komisja Kodyfikacyjna rozpoczęła prace nad projektem polskiego
prawa rzeczowego w 1929 r. Początkowo były one ograniczone do
przygotowania projektu prawa ksiąg ziemskich 18 , jednakże w 1933 r.
12 Ibidem, s. 242.
13 S. Płaza, Historia prawa w Polsce na tle porównawczym. Część 2, Kraków 1998, s. 72.
14 F. Zoll, Na marginesie…, s. 30.
15 Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.
16 Tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.
17 S. Breyer, Problem ksiąg wieczystych, s. 242.
18 Szczegółowo wszystkie istotne zagadnienia dotyczące prac nad projektem przedstawił
F. Zoll: Referat przygotowawczy do prac nad skodyfikowaniem jednolitego prawa ksiąg
ziemskich (ksiąg hipotecznych, gruntowych, wieczystych), obejmujący główne zarysy projektu
ustawy z objaśnieniami, Komisja Kodyfikacyjna Rzeczypospolitej Polskiej, Podsekcja II
Prawa Cywilnego, Warszawa 1930, t. 1, nr 1, oraz Drugi referat przygotowawczy do prac
nad skodyfikowaniem jednolitego prawa ksiąg ziemskich (ksiąg hipotecznych, gruntowych,
wieczystych), obejmujący zestawienie tez, które mają być podstawą projektu ustawy,
22

1.2. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na gruncie dekretu – Prawo rzeczowe
postanowiono rozpocząć prace nad projektem prawa rzeczowego w całości
19 . Projekt po pierwszym czytaniu został ogłoszony drukiem
14 lipca 1937 r. 20 Prace te zakończono drugim czytaniem projektu
7 lipca 1939 r., a następnie były prowadzone w warunkach konspiracyjnych
i ich rezultatem było ustalenie w 1941 r. ostatecznej redakcji
tekstu, który został opublikowany dopiero w 1993 r. 21 .
J. Wasilkowski stwierdził: „Projekt prawa rzeczowego, będący przedmiotem
prac Komisji Kodyfikacyjnej, opiera organizację własności nieruchomości
na księgach wieczystych” 22 . Projekt wprowadzał zasadę
konstytutywnego wpisu – artykuł 38 projektu stanowił, że do przeniesienia
własności dziedziny (nieruchomość – przyp. red.) potrzebna jest
umowa obejmująca podstawę prawną oświadczenia oraz wpis w księdze
wieczystej. Pojawiły się jednak głosy, że konsekwentne wprowadzenie
tej zasady może doprowadzić do negatywnych skutków, gdyż
obrotu pozaksięgowego nie można wyeliminować, co z kolei może prowadzić
do pokrzywdzenia nabywców pozaksięgowych 23 .
Projektu prawa rzeczowego przygotowanego przez Komisję Kodyfikacyjną
nie zdołano ogłosić, nie udało się też opracować jego uzasadnie-
Komis ja Kodyfikacyjna Rzeczypospolitej Polskiej, Podsekcja II Prawa Cywilnego, Warszawa
1931, t. 1, nr 2.
19 S. Grzybowski, Projekt prawa rzeczowego przygotowany przez Komisję Kodyfikacyjną
w 1939 r., KPP 1993, nr 4, s. 515.
20 Projekt prawa rzeczowego uchwalony w pierwszym czytaniu przez Podkomisję Prawa
Rzeczowego Komisji Kodyfikacyjnej, Komisja Kodyfikacyjna, Podkomisja Prawa Rzeczowego,
Warszawa 1937, nr 1.
21 KPP 1993, nr 4 z wprowadzeniem opracowanym przez prof. S. Grzybowskiego.
22 J. Wasilkowski, Zagadnienia kodyfikacyjne z zakresu prawa rzeczowego. Nabycie i utrata
praw na nieruchomościach, PN 1936, nr 11–12, s. 237.
23 F. Zoll, Na marginesie…, s. 31–33. Zdaniem autora najlepsze byłoby następujące rozwiązanie:
„Zmiany w prawach rzeczowych mogą być dokonywane z pełnym skutkiem
jedynie przez wpis do ksiąg wieczystych. […] Umowy o takie zmiany są tylko tytułami,
rodzą tylko prawa osobiste. Jednak to nie wyklucza, że posiadanie praw nie nabyte (iusta
possessio), tzn. posiadanie nabyte niewadliwie, za zgodą poprzednika w posiadaniu
i w dobrej wierze, tzw. possessorium ordinarium, powinno doznawać ochrony podobnej,
jak ochrona własności i innych praw rzeczowych in petitorio […], jednakże z tym ograniczeniem,
że jest ono bez znaczenia wobec osób, które w dobrej wierze prawa rzeczowe
(włas ność, służebność czy zastaw) od osoby w księdze zapisanej przez czynność prawną
nabywają”.
23

Rozdział 1. Geneza instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, funkcje ksiąg…
nia. Nie nastąpiło to także po zakończeniu drugiej wojny światowej,
gdyż nie wznowiono wtedy działalności Komisji Kodyfikacyjnej.
S. Grzybowski podkreślił: „Zdawano sobie jednak dobrze sprawę z teoretycznej
wartości i praktycznego znaczenia dorobku Komisji Kodyfikacyjnej
i nie zrezygnowano z wykorzystania go, oczywiście przewidując
pewne odstępstwa od przyjętych przez Komisję niektórych rozwiązań,
dostosowując nowe ich ujęcie do aktualnie istniejących warunków
[…]” 24 . Z początkiem 1946 r. rozpoczęto w Departamencie Ustawodawczym
prace nad projektem prawa rzeczowego, a kierunek nadały
im „Tezy społeczno-polityczne projektu prawa rzeczowego” (sygnatura
UR 2/46) 25 .
Nowe prawo rzeczowe zostało wprowadzone dekretem z 11 października
1946 r. – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach
wieczystych 26 , który wszedł w życie 1 stycznia 1947 r. Było ono
dalekie od koncepcji budowy państwa socjalistycznego, co stanowiło
zasługę praktyków oraz teoretyków wchodzących w skład istniejącej
przy Departamencie Ustawodawczym Komisji Prawniczej 27 . Z mocy
art. III § 1 przepisów wprowadzających prawo rzeczowe i prawo o księgach
wieczystych uchylono ustawę z 1818 r., instrukcję hipoteczną
z 1819 r., postanowienie Księcia Namiestnika o apelacjach od decyzji
wydziałów hipotecznych, prawo o przywilejach i hipotekach z 1825 r.
oraz instrukcję hipoteczną wraz z przepisami związkowymi. Na miejsce
wymienionych aktów weszły 1 stycznia 1947 r.: dekret z 11 października
1946 r. – Prawo rzeczowe, dekret z dnia 11 października 1946 r.
– Prawo o księgach wieczystych 28 , rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości
z 26 listopada 1946 r. o urządzeniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych,
rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 29 listopada 1946 r.
o prowadzeniu dotychczasowych ksiąg hipotecznych (gruntowych,
wieczystych) po dniu 31 grudnia 1946 r. i rozporządzenie Ministra
Sprawiedliwości z 29 listopada 1946 r. o urządzeniu i prowadzeniu
24 S. Grzybowski, op. cit., s. 516–517.
25 Ibidem, s. 518.
26 Dz.U. Nr 57, poz. 321 ze zm.
27 S. Grzybowski, op. cit., s. 518.
28 Dz.U. Nr 57, poz. 320 ze zm.
24

1.2. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na gruncie dekretu – Prawo rzeczowe
zbioru dokumentów oraz o postępowaniu w przedmiocie składania dokumentów
29 . Nabycie praw istniejących w chwili wejścia w życie dekretu
– Prawo rzeczowe podlegało od tej chwili – zgodnie z art. XXIX
przepisów wprowadzających prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych
– przepisom nowego prawa, w tym art. 20. W przypadkach,
w których nabycie doszło do skutku przed 1 stycznia 1947 r., zastosowanie
znajdowały przepisy o rękojmi wiary publicznej przewidziane
w ustawodawstwach dzielnicowych 30 .
Dekret – Prawo rzeczowe nawiązał w pewnym stopniu do postanowień
prawa sejmowego z 1818 r. o ustaleniu własności dóbr nieruchomych,
o przywilejach i hipotekach, a także do § 892–893 k.c.n. i – jak to już
zaznaczono – wzorowanym na nich projekcie prawa rzeczowego przygotowanym
przez Komisję Kodyfikacyjną. W obu tych aktach normatywnych
jednak obowiązywała zasada, że zarówno przeniesienie własności
nieruchomości, jak i jej obciążenie ograniczonym prawem
rzeczowym wymaga, co do zasady, konstytutywnego wpisu w księdze
wieczystej. Natomiast dekret – Prawo rzeczowe nie przewidywał jako
zasady takiego wpisu, a zmiany stanu prawnego nieruchomości zachodziły
z reguły pozaksięgowo 31 . Tylko w odniesieniu do pewnej kategorii
praw rzeczowych ograniczonych została utrzymana zasada
konstytutywnego wpisu. Wymagało go ustanowienie hipoteki (art. 113
§ 1 oraz art. 192), ciężaru realnego (art. 280), prawa powrotu
(art. 101), służebności na własnej nieruchomości (art. 187 § 1), przeniesienie
własności czasowej (art. 107), a także przeniesienie, zmiana
treści i zmiana pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych wpisanych
do księgi wieczystej (art. 114, 115, 120, 123) 32 . W tym zakresie
więc projekt prawa rzeczowego Komisji Kodyfikacyjnej w ostatniej
29 Dz.U. Nr 66, poz. 366 ze zm., Dz.U. Nr 66, poz. 367 ze zm., Dz.U. Nr 66, poz. 368 ze zm.
30 Organizację ksiąg wieczystych, postępowanie wieczystoksięgowe oraz akty prawne
regulujące tę tematykę wyczerpująco opisali R. Moszyński, L. Policha, A. Izdebska, Księgi
wieczyste, Warszawa 1960. Szczegółowe analizowanie tych regulacji nie wydaje się już
celowe ze względu na ich tylko historyczne znaczenie.
31 Artykuł 43 pr. rzecz. stanowił, że przeniesienie własności następuje z mocy samej
umowy między właścicielem i nabywcą.
32 Por. J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP
1947, nr 4, s. 18–21.
25

Rozdział 1. Geneza instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, funkcje ksiąg…
wersji nie został przejęty do dekretu – Prawo rzeczowe (por. omówiony
już art. 38 projektu), równocześnie jednak zachowano projektowany
w okresie międzywojennym system ksiąg wieczystych, który był opracowany
pod kątem konstytutywnych wpisów do ksiąg wieczystych 33 .
Artykuł 14 pr. rzecz. wprowadzał zasadę powszechności ksiąg wieczystych,
stanowiąc, że w celu ustalenia praw rzeczowych na nieruchomościach
prowadzi się dla wszystkich nieruchomości księgi wieczyste.
Ograniczenie tej zasady dotyczyło nieruchomości stanowiących własność
Skarbu Państwa, dla których księgi wieczyste mogły być zakładane
jedynie na wniosek właścicieli34 . Zasada ta jednak nie została
w pełni zrealizowana, a art. XVII Przepisów wprowadzających Kodeks
cywilny35 zmienił brzmienie powołanego przepisu prawa rzeczowego
na następujące: „W celu ustalenia praw rzeczowych na nieruchomościach
prowadzi się księgi wieczyste”. Zrezygnowano tym samym z zasady
powszechności ksiąg wieczystych.
Instytucję rękojmi regulował art. 20 pr. rzecz., zgodnie z którym w razie
niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem
prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność
prawną nabywa własność lub inne prawo rzeczowe, chyba że
chodzi o rozporządzenie bezpłatne albo że nabywca działał w złej wierze
(rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Natomiast art. 21
pr. rzecz. stanowił: „Przepis artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio
w przypadku innych rozporządzeń prawami jawnymi
z księgi wieczystej, jak również w przypadku, gdy na zasadzie wpisanego
prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej
według treści księgi”. Artykuł 22 § 1 pr. rzecz. zaś definiował pojęcie
złej wiary; zgodnie z nim: „W złej wierze w rozumieniu przepisów niniejszych
jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna
z rzeczywistym stanem prawnym”.
33 A. Stelmachowski, W kwestii przyszłości ksiąg wieczystych, NP 1964, nr I, s. 252.
34 K. Grabowski, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, „Palestra” 1983, nr 3–4,
s. 33.
35 Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 94 ze zm.
26

1.2. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na gruncie dekretu – Prawo rzeczowe
Przepisy te odpowiadały art. 384–38636 projektu prawa rzeczowego
przygotowanego przez Komisję Kodyfikacyjną, drobne zmiany redakcyjne
bowiem były pozbawione znaczenia. Wpis do księgi wieczystej
nie tworzył prawa, nie sanował wadliwej czynności prawnej mającej
stanowić podstawę wpisu, stwarzał jedynie – zgodnie z art. 18 pr. rzecz.
– domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie
z rzeczywistym stanem prawnym i że prawo wykreślone z księgi
wieczystej nie istnieje.
W okresie międzywojennym w toku prac nad przygotowaniem projektu
prawa rzeczowego dla całego państwa pojawił się pogląd, że rękojmia
wiary publicznej powinna być wyłączona w sytuacji, gdy nabywca wie
o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
a także wtedy, gdy brak wiedzy jest wynikiem rażącego niedbalstwa37
. Taka koncepcja została przyjęta w art. 397 § 1 projektu Prawa
rzeczowego z 1937 r. przez Podkomisję Prawa Rzeczowego Komisji Kodyfikacyjnej.
Dekret – Prawo rzeczowe, który był w znacznym stopniu
oparty na tym projekcie, nie powtórzył jednak w pełni art. 397 projektu
i nie przyjął takiej koncepcji ujęcia złej wiary, gdzie zła wiara istnieje
także w przypadku, gdy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć
o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym38 .
Ograniczenie złej wiary tylko do sytuacji, gdy nabywca wie, że treść
księgi jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, z jednej strony
było oceniane jako prawidłowe, gdyż bardziej surowe kryterium mogłoby
mieć negatywny wpływ na funkcję ksiąg wieczystych 39 , a z drugiej
zaś krytykowane. Postulowano, by sądy rozszerzały pojęcia złej
wiary także na tych nabywców, „którzy w danych okolicznościach musieli
wiedzieć o istnieniu niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczy-
36 W wersji wcześniejszej art. 395 projektu miał następujące brzmienie: „Niezgodność
księgi wieczystej ze stanem prawnym nie może szkodzić temu, kto przez czynność prawną
nabywa prawo rzeczowe albo prawo z ciężaru realnego, chyba że działał w złej wierze”.
37 J. Wasilkowski, Zagadnienia kodyfikacyjne…, s. 324.
38 S. Wójcik, Z zagadnień rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP 1962, nr 10,
s. 696.
39 J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu…, s. 82.
27

Rozdział 1. Geneza instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, funkcje ksiąg…
wistym stanem prawnym, chociaż im tej wiedzy wprost udowodnić nie
można” 40 . Postulat ten jednak nie był początkowo realizowany. Zmiana
kierunku orzecznictwa nastąpiła dopiero w 1960 r., kiedy to w orzeczeniu
z 30 grudnia 1960 r. 41 Sąd Najwyższy stwierdził, że nabywca
nie może powoływać się na rękojmię, „[…] jeżeli w czasie nabywania
prawa mógł dowiedzieć się z samej księgi, że prawo jego poprzednika,
chociaż wpisane do księgi wieczystej, jest sporne lub wątpliwe. Będzie
to miało miejsce […] także wtedy, gdy sama treść księgi wieczystej
wskazuje, że prawo w niej wpisane już nie istnieje”. Orzeczenie to wywołało
dyskusję, część przedstawicieli doktryny uznała rozstrzygnięcie
za słuszne 42 , część poddała je krytyce 43 .
Kolejną problematyczną kwestią było to, czy i w jakim zakresie nabywca
nieruchomości mógł powołać się na rękojmię w odniesieniu do
obciążających tę nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych, które
nie były ujawnione w księdze wieczystej, co prowadziłoby do nabycia
nieruchomości w stanie wolnym od tych obciążeń. W doktrynie zarysowały
się dwa stanowiska: zgodnie z pierwszym w analizowanym przypadku
nabywca mógł się powołać na rękojmię, co skutkowało wygaśnięciem
praw rzeczowych z chwilą przejścia własności nieruchomości
na nabywcę 44 , natomiast zgodnie z drugim rękojmia nie obejmowała
nieujawnionych w księdze wieczystej praw rzeczowych ograniczonych,
a tym samym utrzymywały się one na nieruchomości, choćby nabywca
o nich nie wiedział 45 . Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 29 grudnia 1967 r.
po raz pierwszy wypowiedział się w tej kwestii i uznał, że nabywca
może się powołać na rękojmię w omawianej sytuacji 46 . Pogląd Sądu
Najwyższego poddał krytyce J.St. Piątowski, proponując równocześnie
40 F. Zoll, Prawo cywilne w zarysie, t. 2. Prawo rzeczowe, Kraków 1947, s. 84.
41 4 CR 914/60, PiP 1962, nr 2, s. 340–342.
42 S. Breyer, Glosa do orzeczenia z 30 grudnia 1960 r., 4 CR 940/60, PiP 1962, nr 2,
s. 345–346.
43 S. Wójcik, Z zagadnień rękojmi…, s. 698.
44 W. Prądzyński, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN 1948, nr 9–10, s. 213;
S. Breyer, Ostrzeżenie z art. 24 pr. rz. o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym, PN 1950, nr 5–6, s. 390.
45 J. Witecki, Odpowiedź na pytanie prawne, PiP 1948, nr 11, s. 127; A. Szpunar, Uwagi
o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP 1963, nr 8–9, s. 277.
46 III CR 59/67, OSN 1968, nr 7, poz. 128.
28

1.2. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych na gruncie dekretu – Prawo rzeczowe
nadanie takiego kształtu nowej ustawie o księgach wieczystych, który
usunąłby omówione wątpliwości 47 .
Szczególna regulacja zawarta była w art. 47 pr. rzecz., zgodnie z którym,
jeżeli w chwili zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomość
była własnością osoby trzeciej z mocy przepisów o zasiedzeniu,
nabywca mógł powołać się przeciwko tej osobie na rękojmię wiary
publicznej ksiąg wieczystych tylko wtedy, gdy przed upływem roku od
daty umowy zażądał oddania mu nieruchomości w posiadanie. Przepis
ten ograniczał więc działanie rękojmi w celu ochrony posiadacza nieruchomości,
który uzyskał jej własność przez zasiedzenie 48 .
Zdaniem Sądu Najwyższego termin roczny określony w tym przepisie
nie był ani terminem przedawnienia, ani zawitym, a bieg tego terminu
mógł zostać przerwany przez zwykły „krok pilności”, a zatem niekoniecznie
przez wniesienie stosownego pozwu49 . Uchylenie tego przepisu
1 stycznia 1965 r. 50 spowodowało zrównanie sytuacji właściciela
nieruchomości, który nabył jej własność przez zasiedzenie, z sytuacją
właściciela, który tytuł do nieruchomości uzyskał na innej podstawie
prawnej, ale nie ujawnił swego prawa w księdze wieczystej, co niewątpliwie
było rozwiązaniem trafnym.
W kwestii organizacji ksiąg wieczystych należy wskazać na różnice między
ustawą z 1818 r. a Prawem o księgach wieczystych z 1946 r.
Otóż zgodnie z art. 14 ustawy z 1818 r. księgi hipoteczne składały się
z trzech części: z księgi umów wieczystych, zbioru dokumentów oraz
z wykazu hipotecznego. Natomiast według Prawa o księgach wieczystych
wykaz hipoteczny został zastąpiony przez księgę wieczystą, która
składała się z czterech działów o treści odpowiadającej działom wykazów
47 J.St. Piątowski, Aktualne zagadnienia…, s. 67–68.
48 Por. art. 51 § 1 pr. rzecz., zgodnie z którym, kto bez ważnej podstawy został wpisany
do księgi wieczystej jako właściciel, nabywa własność, jeżeli jest od lat dziesięciu wpisany
i ma od lat dziesięciu nieruchomość w posiadaniu, chyba że uzyskał posiadanie w złej
wierze. Po upływie lat dwudziestu nie można wpisanemu posiadaczowi zarzucać
złej wiary (§ 2).
49 Wyrok Sądu Najwyższego z 16 kwietnia 1964 r., II CR 336/63, OSP 1965, nr 4,
poz. 89 z glosą S. Breyera.
50 Nastąpiło to ustawą z 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny,
Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm., art. III pkt 3.
29

Rozdział 1. Geneza instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, funkcje ksiąg…
hipotecznych dotychczasowych ksiąg (art. 6–10). Przy księdze wieczystej
prowadzony był zbiór dokumentów, w którym składane były wszelkie
dokumenty i pisma dotyczące wpisów w księdze (art. 12), na miejsce
zaś księgi umów wieczystych zostały wprowadzone akta księgi
wieczystej 51 .
Kodeks cywilny, który wszedł w życie 1 stycznia 1965 r., nie zawierał
regulacji dotyczącej ksiąg wieczystych ani rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych 52 . W uzasadnieniu projektu Kodeksu cywilnego
z 1962 r. stwierdzono jedynie, że formalna struktura ksiąg wieczystych
nie powinna ulec zmianie, ponieważ pociągnęłoby to za sobą duże
trudności i koszty. Równocześnie zapowiedziano scalenie w jednej
ustawie przepisów materialnych i formalnych dotyczących ksiąg wieczystych,
a także przepisów o hipotece. Rezygnacja z uregulowania instytucji
ksiąg wieczystych i hipoteki w Kodeksie cywilnym spowodowała
potrzebę dostosowania obowiązujących przepisów do stanu
prawnego powstałego na skutek wejścia w życie Kodeksu cywilnego.
Dlatego ustawą z 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks
cywilny uchylono dekret z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe
– z wyjątkiem art. 14–27, 190–249, 290–293, 295 oraz art. 114,
115, 118–120, 122–126, 300 § 2 w zakresie ksiąg wieczystych i hipoteki.
Wprowadzono także zmiany w przepisach dekretu, przykładowo
nowe brzmienie nadano art. 14 (przytoczone wcześniej). Rozwiązanie
takie było krytykowane ze względu na obowiązywanie dwóch różnych
reżimów prawnych 53 .
Podsumowując, należy stwierdzić, że stan prawny w zakresie ksiąg
wieczystych do dnia wejścia w życie ustawy o księgach wieczystych
51 L. Domański, Nowy ustrój hipoteczny w ujęciu porównawczym – dla obszaru Kodeksu
Napoleona, II. Przepisy formalne o zakładaniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych, PN 1947,
nr 1, s. 455–456.
52 T. Smyczyński wskazuje, że przy kodyfikacji prawa cywilnego w 1964 r. pominięto
unormowanie ksiąg wieczystych z nadzieją na to, że instytucja ta stanie się bezprzedmiotowa
w państwie socjalistycznym, w którym nie ma miejsca na własność prywatną, idem,
Uwagi o wiarygodności ksiąg wieczystych, w: Współczesne problemy prawa prywatnego.
Księga pamiątkowa ku czci profesora Edwarda Gniewka, red. J. Gołaczyński, P. Machnikowski,
Warszawa 2010, s. 547.
53 A. Stelmachowski, op. cit., s. 229.
30