Opracowania geodezyjne i pozyskiwanie nieruchomości

pkd.org.pl

Opracowania geodezyjne i pozyskiwanie nieruchomości

STOWARZYSZENIE POLSKI KONGRES DROGOWY

GEODEYJNA IZBA GOSPODARCZA

Bogdan Grzechnik, Zenon Marzec

OPRACOWANIA GEODEZYJNE ORAZ

POZYSKIWANIE NIERUCHOMOŚCI W

PROCESIE PRZYGOTOWANIA

INWESTYCJI DROGOWYCH

Warszawa, 6 maja 2010 r.


I. PODSTAWOWE PRZEPISY PRAWNE

1. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. „o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych” (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193 poz. 1194 ze zmianami).

2. Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. „o transporcie kolejowym” (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 16 poz. 94 ze

zmianami).

3. Ustawa z dnia 12 lutego 2009 r. „o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie lotnisk użytku publicznego” (Dz. U. z 2009 r. Nr 42 poz. 340 ze zmianami).

4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. „o gospodarce nieruchomościami” (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261

poz. 2603 ze zmianami).

5. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. „Prawo geodezyjne i kartograficzne” (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 240

poz. 2027 ze zmianami).

6. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. „o księgach wieczystych i hipotece” (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 124 poz.

1361 ze zmianami).

7. Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. „prawo wodne” (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 239 poz. 2019 ze zmianami).

8. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r Nr 16 poz. 93 ze zmianami).

9. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r.

Nr 98 poz. 1071 ze zmianami).

10. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. „o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i o zmianie Kodeksu Cywilnego ” (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zmianami).


11. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa „w sprawie rodzaju i zakresu

opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w

budownictwie z dnia 21 lutego 1995 r. (Dz. U. z 1995 r. Nr 25, poz. 133).

12. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. „w sprawie sposobu i trybu

dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 268 poz. 2663).

13. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa „w sprawie ewidencji gruntów i

budynków” z dnia 29 marca 2001 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 38 poz. 454).

14. Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki

Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. „w sprawie rozgraniczania nieruchomości” (Dz. U.

z 1999 r. Nr 45 poz. 453).

15. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. „w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego” (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 oraz Dz. U. z 2005 r

Nr 196 poz. 1628).


II. WYKAZ ETAPÓW PRZYGOTOWAWCZYCH ORAZ

AKTUALNE I POSTULOWANE TERMINY ICH REALIZACJI

A) Terminy przy realizacji 20 km odcinka drogi

L.p.

Temat

Obecny

czas na

zał. spr

(m-ce)

Przyspieszony

czas na

zał. spr.

(m-ce)

Uwagi

1 2 3 4 5

1 Przetarg. 3 0,5 uprościć

procedury

2 Wykonanie mapy, co najmniej

w skali 1:5000 do celów

koncepcyjnych, planistycznych

i środowiskowych

5 3

3 Sprawdzenie i przyjęcie tych

map do p. z. g i k. 0,7 0,1

4 Na ww. mapach opracowanie

kilku wariantów przebiegu

drogi.

5 Raporty o oddziaływaniu

planowanej drogi na środowisko

(dla dwóch wariantów).

6 Konsultacje i decyzja

środowiskowa (dla wybranego

wariantu).

7 Odwołania, decyzje II instancji,

skargi, postanowienia WSA,

ewentualnie NSA.

8 Wypisy z ewidencji gruntów dla

4 3

4 3

6 3

6 3

działek przed podziałem. 0,5 0,2

9 Przetarg na wykonanie projektu

technicznego drogi (w tym map

d/c projektowych, map podziału

i dokumentacji formalnoprawnej

dla wydania decyzji

odszkodowawczych).

opracować

standardy wyk.

tych map

zlikwidować

kontrolę w

ośrodkach

dokumentacji

terminy

optymalne

terminy

optymalne

uprościć

procedury i

zdyscyplinować

urzędy

zdyscyplinować

administrację i

sądy

zdyscyplinować

urzędy

3 0,5 uprościć

procedury


A) Terminy przy realizacji 20 km odcinka drogi – c.d.

1 2 3 4 5

10 Wykonanie map do celów

projektowych.

11 Sprawdzenie i przyjęcie w/w

map do

p. z. g i k.

12 Wykonanie map podziału

nieruchomości.

13 Sprawdzenie i przyjęcie w/w

map i dokumentów do p. z. g i

k.

14 Opracowanie projektu

technicznego drogi oraz

projektu przebudowy urządzeń

infrastruktury technicznej (także

poza pasem drogowym).

15 Uzgodnienia w ramach Z U D –

ów.

6 4 opracować

standardy

techniczne

zlikwidować

0,7 0,1 kontrolę w

ośrodkach

dokumentacji

9 6 opracować

standardy

i uprościć

procedury

zlikwidować

0,7 0,1 kontrolę w

ośrodkach

dokumentacji

opracować nowe

uproszczone

8 6 standardy

techniczne

2 1 uprościć

procedury i

zdyscyplinować

urzędy

16 Wszelkie inne uzgodnienia. 2 1 zdyscyplinować

uzgadniających

17 Wykonanie dokumentacji

formalno-prawnej

(własnościowej) pozwalającej

na pilne wydanie decyzji

odszkodowawczych.

18 Wydanie decyzji o zezwoleniu

na realizację inwestycji

drogowej.

19 Odwołania, decyzje II instancji,

skargi, postanowienia WSA,

ewentualnie NSA.

20 Opatrzenie klauzulami mapy

podziału.

4 3 uprościć

procedury

3 3 termin 3-mcy

wynika z ustawy

5 3

termin 3 m-cy

wynika z ustawy

0,5 0,1 zdyscyplinować

urzędy

21 Trwała stabilizacja granic linii

rozgraniczających pasa

2 2 termin optymalny

drogowego.

Σ 75,1 m-cy 45,6 m-cy


B) Dalsze prace (bardzo ważne), ale droga w zasadzie może już być budowana, pod

warunkiem, że właściciele, którzy nie otrzymali odszkodowań, jej nie zablokują

L.p.

Temat

Obecny

czas na

zał. spr

(m-ce)

Przyspieszony

czas na

zał. spr.

(m-ce)

Uwagi

1 2 3 4 5

22 Przetarg. 3 0,5 uprościć

procedury

23 Wykonanie wyceny każdej

nieruchomości i wydanie

decyzji odszkodowawczych.

24 Odwołania, decyzje II instancji,

skargi, postanowienia WSA,

ewentualnie NSA.

25 Decyzje wojewody o

ustanowieniu trwałego zarządu

dla działek, które przed

podziałem były własnością

Skarbu Państwa.

26 Załatwienie wszystkich

problemów formalno-prawnych

i odszkodowawczych

dotyczących: u.w., dzierżaw,

najmu, użyczenia, kolizji z

PKP, z wodami płynącymi, z

lasami, a także spraw

dotyczących lokali zamiennych

27 Wprowadzenie zmian w

ewidencji gruntów i na mapie

zasadniczej wynikających z

decyzji poz. 17 i poz. 24.

28 Wycena, nabycie lub uzyskanie

prawa do terenu dla działek

poza pasem drogowym oraz

wycena i nabycie działek

„resztujących”.

29 Wydanie wypisów z ewidencji

gruntów po wprowadzeniu

zmian przedmiotowych i

6 1 ?

5 3

2 1

2,5 1,5

2,5 1

termin 1 m-ca

(nierealny)

wynika z ustawy.

Trzeba zmienić

procedury.

zdyscyplinować

administrację i

sądy

uprościć

procedury

i zdyscyplinować

urzędy

uprościć

procedury

uprościć

procedury

i zdyscyplinować

urzędy

3 2 uprościć

procedury

1 0,5

zdyscyplinować

urzędy

podmiotowych.

30 Wpisanie działek drogowych do

ksiąg wieczystych. 3 1 zdyscyplinować

sądy

Σ 28 m-cy 11,5 m-c


Z podsumowania kolumny 3 i 4 wynika ile czasu obecnie poświęcamy

na poszczególne etapy prac a ile powinniśmy poświęcać aby okres

przygotowawczy skrócić:

A) z 6,3 lat (obecnie) do 3,8 lat (w najbliższym czasie),

B) z 2,3 lat (obecnie) do 1 roku (w najbliższym czasie).

Z tym, że niektóre prace mogą być wykonywane równocześnie.

Dzięki temu okresy te zmniejszą się do:

A) z 5,3 lat (obecnie) do 3,0 lat (w najbliższym czasie),

B) z 2 lat (obecnie) do 0,8 lat (w najbliższym czasie).

Podstawowy warunek to realizacja hasłowo zapisanych w uwagach

wniosków.


III. DOKUMENTACJA ORAZ CZYNNOŚCI

GEODEZYJNO-PRAWNE NIEZBĘDNE DO

OPRACOWAŃ LOKALIZACYJNO-

PROJEKTOWYCH ORAZ WYDANIA

DECYZJI ZRID


1. Mapy do celów poglądowych, koncepcyjnych

i środowiskowych

Do celów tych obecnie głównie są wykorzystywane:

- mapy topograficzne (w skali 1:10 000, 1:25 000),

- mapy ewidencyjne gruntów i budynków (w skali 1:5 000),

- ortofotomapy (najczęściej zlecane tuż przed rozpoczęciem prac).


2. Mapy do celów projektowych wraz

z numerycznym modelem terenu

Główne problemy to:

- pokazywanie granic władania (własności) nieruchomości na tych

mapach

- brak standardów technicznych ustalających zasady sporządzania oraz

treść takich map do w/w celów,

- każda tego rodzaju mapa wykonywana jest w/g lokalnych zasad i

uzgodnień,

- zasięg tych opracowań powinien zawierać odpowiednią rezerwę aby

do tematu nie wracać.


3. Ustalenie optymalnego przebiegu linii

rozgraniczających pasa drogowego

uwzględniających stany prawne nieruchomości:

- koncepcja przebiegu tych linii zaproponowana przez projektantów to

granice terenu potrzebnego na zbudowanie drogi wraz z infrastrukturą

oraz strefami ochronnymi,

- ostateczny przebieg tych linii musi uzgodnić i zaopiniować geodeta

uwzględniając przebieg granic prawnych nieruchomości oraz wielkość

i kształt działek pozostających przy właścicielach.


4. Mapy podziału nieruchomości

- załącznik do decyzji ZRID,

- przejęcie gruntów z mocy prawa,

- problem granic nieruchomości,

- aktualizować ewidencję czy nie.

A oto przepis, który istnieje ale nie jest wykorzystywany.

Art. 26 ustawy o gospodarce nieruchomościami

„1.Granice między nieruchomościami nabywanymi na własność Skarbu Państwa

lub na własność jednostki samorządu terytorialnego przyjmuje się według

istniejącego stanu prawnego, a jeżeli stanu takiego nie można stwierdzić, według

stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości.

2.W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, o których mowa w ust. 1, nie

wstrzymuje się czynności związanych z nabyciem nieruchomości, co nie wyłącza

roszczeń pomiędzy właścicielami nieruchomości, których granice zostały ustalone

w sposób, o którym mowa w ust. 1.”


A oto inne problemy dotyczące map podziału:

* Wykonywanie map jednostkowych dla każdej nieruchomości a nie map

zbiorczych (obrębowych) wzdłuż całej trasy.

Obecnie wykonywanie pojedynczych map moim zdaniem jest

kompletnym nieporozumieniem.

* Istnieje także tendencja, nawet na mapach zbiorczych pomijania działek

nie dzielonych (przejmowanych w całości). Jest to absolutny błąd, bo nie

ma przeciwwskazań aby na takiej mapie pokazać wszystkie działki w

pasie drogowym (dzielone i nie dzielone).

* Następna sprawa, to stabilizacja granic pasa drogowego co kilka metrów

na przecięciach ze wszystkimi granicami ewidencyjnymi (władania)

każdej prywatnej działki. Jest to sprzeczne z obowiązującymi przepisami,

bo wolno stabilizować znaki graniczne tylko na granicach prawnych, (co

200 m-na liniach prostych i na każdym załamaniu).

Trzeba mieć nadzieję, że już nigdzie w Polsce nikt nie zaleca aby na

mapach z projektowanym podziałem pisać nazwiska właścicieli lub

władających.

Niestety w/w nieprawidłowości wynikają z braku standardów

technicznych dla tego typu map dla inwestycji liniowych.


5. Wykaz, który stanowić powinien załącznik do

decyzji ZRID w którym oznaczone zostaną

nieruchomości przejmowane na rzecz S.P lub J.S.T.

Będą w nim:

- nazwy jednostek ewidencyjnych,

- numery obrębów ewidencyjnych,

- numery działek,

- oznaczenie KW lub Zd,

- powierzchnie przejmowanych działek,

- nazwiska, imiona i imiona rodziców właścicieli, użytkowników

wieczystych oraz osób władających (gdy brak właścicieli),

- adresy zamieszkania.

Stworzenie takiego dokumentu jest niezbędne bo wprowadzenie zmian do

ewidencji będzie dokonane dopiero po wydaniu i uprawomocnieniu się

decyzji ZRID.

Chociaż można to zrobić wcześniej.


6. Wprowadzanie zmian w ewidencji gruntów oraz

przyjmowanie wykonanych map do PZGiK

Zgodnie z Prawem Geodezyjnym i Kartograficznym

a) zmiany w ewidencji gruntów i budynków powinny być wprowadzane

w terminie do 30 dni,

b) kontrola i przyjmowanie map i operatów geodezyjnych do PZGiK

powinno trwać nie dłużej niż: do 6 dni kontrola i do 3 dni opatrzenie

dokumentów odpowiednimi klauzulami.

Terminy te w przypadku priorytetowych inwestycji celu publicznego

powinny być skracane do minimum.


7. Opracowania dotyczące projektowanej

przebudowy infrastruktury technicznej

Dla tego celu niezbędne jest:

- objęcie terenu przebudowy mapą sytuacyjno-wysokościową z

uzbrojeniem podziemnym,

- pełne rozeznanie dotyczące właścicieli tych nieruchomości,

- wcześniejsze opracowanie przez projektanta projektu przebudowy i

uzgodnienie go w ZUD-ie,

- dokonanie wyceny szkód oraz ustalenie odszkodowań za zajęcie terenu i

za ograniczenie prawa do terenu niezbędnego przy konserwacji tych

urządzeń,

- przeprowadzenie wstępnych rozmów i uzgodnień z właścicielami

nieruchomości.


8. Rozeznanie i przeanalizowanie wszystkich spraw

formalno-prawnych dotyczących: u.w., dzierżaw,

najmu, użyczenia, kolizji z PKP, z wodami

płynącymi, z lasami, lokali zamiennych, trwałych

zarządów, działek „resztujących”, ogrodów

działkowych i tp.

a) ustalenie osób fizycznych lub prawnych posiadających w/w prawa oraz

ich adresów,

b) skompletowanie wszelkiej dokumentacji technicznej oraz formalno-

prawnej opisującej przedmiotowe prawa,

c) przeprowadzenie wstępnych rozmów i poinformowanie

zainteresowanych o procedurach, które będą wdrożone po wydaniu

decyzji ZRID


9. Analiza formalno-prawna dla decyzji

odszkodowawczych

Wojewoda (starosta) tuż po wydaniu decyzji ZDIR powinien otrzymać od

inwestora, wraz z wnioskiem o wydanie decyzji odszkodowawczych

komplet poświadczonych i zweryfikowanych następujących dokumentów:

a) Dane osobowe stron,

b) Odpisy z ksiąg wieczystych,

c) Dla służebników akty zgonu (jak nie żyją),

d) Dla nieruchomości obciążonych hipoteką ustalenie danych banku i

uzgodnienie sposobu zwolnienia przejmowanej nieruchomości z

obciążeń,

e) Jeśli prawo własności uzyskano w wyniku spadku, zasiedzenia lub

działu spadku, konieczne jest uzyskanie od właściciela zaświadczenia z

US o zapłaconym podatku spadkowym,


f) Dla nieruchomości, dla których nie ma założonych ksiąg wieczystych

konieczne jest uzyskanie wypisów z katastru nieruchomości oraz

zaświadczeń z sądu wieczysto-księgowego o braku księgi wieczystej oraz

poświadczonych tytułów własności.

Będą to:

- Akty Własności Ziemi (wraz z aktami ślubu jeśli w Akcie wpisany jest tylko

jeden z małżonków),

- Akty notarialne,

- Akty posiadania,

- Postanowienia sądowe,

- Wyroki sądów rodzinnych o pełnomocnikach dla osób nieletnich,

g) Dla nieruchomości, które nie mają uregulowanego stanu prawnego lub

nie załatwiono dla nich postępowań spadkowych konieczne jest uzyskanie

dokumentów potwierdzających taki stan tj.:

- Wypisów z katastru nieruchomości,

- Odpisów z KW,

- Zaświadczeń z sądu wieczysto-księgowego o braku ksiąg wieczystych,

- Aktów zgonu z USC dla byłych właścicieli lub u. w.

h) W ramach w/w prac, dla wszystkich nieruchomości, konieczne jest

sporządzenie opisów ich stanu na dzień wydania decyzji wraz z

dokumentacją fotograficzną.


Dziękuję Państwu !

More magazines by this user
Similar magazines