znalecký posudek 1593/40/2009 - e-aukce

ZNALECKÝ POSUDEK
1593/40/2009
o obvyklé ceně nemovitosti – objektu č.p. 147 a pozemků č. parcelní 952/2
a 951/3 v katastrálním území Malešice, Praha 10.
Objednavatel posudku :
Clanroy, a.s.
Šrobárova 14
Praha 10
Účel posudku : stanovení vyvolávací
ceny nemovitosti
Cena stanovena ke dni : 4. 5. 2009
Znalecký posudek obsahuje 21 stran, přílohy a předává se objednavateli ve 3
vyhotoveních.
Posudek zpracoval : Ing. arch. J. Musálek
V Praze dne 6. 5. 2009
OB S A H

II
Základní pojmy
III
A. ÚVOD VI
1. Prohlídka nemovitosti VI
2. Předmět posudku VI
3. Prameny VI
4. Metoda ocenění VIII
B. NÁLEZ X
1. Vlastnické a evidenční údaje X
2. Popis nemovitosti XI
3. Výpočet zastavěné plochy,
obestavěného prostoru
a výměra pozemku
XII
C. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY XIII
1. Věcná cena XIV
2. Cena výnosová XVIII
3. Obvyklá cena XX
D. REKAPITULACE XXI
Přílohy
Základní pojmy
Následující pojmy jsou uváděny ve významu používaném v
mezinárodně publikovaných metodikách tržního oceňování
TEGOVA.

III
Věcná hodnota
Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení,
odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené
intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu
vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.
Trh
Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a
množství komodity.
Trh nemovitostí
Interakce prodávajících a kupujících nemovitosti. Je segmentován
podle typu nemovitostí a lokalit.
Tržní ekonomika
Hospodářství, v němž jsou otázky co?, jak? a pro koho?, týkající se
alokace zdrojů výhradně řešeny prostřednictvím nabídky a poptávky
na trzích.
Výnosová hodnota
Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě
uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z
podniku (nemovitosti), nebo je možné tuto částku investovat na
kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.
Tržní hodnota
Tržní hodnotou rozumíme v souladu s Evropským sdružením
odhadců TEGOVA (The European Group of Valuers Associations)
„odhadnutou částku, za kterou by měl být nemovitý majetek
směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi

IV
ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci
transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran
jedná se znalostí věci, obezřele a aniž by na ní byl vyvíjen nátlak“.
Cena administrativní (zjištěná)
Cena zjištěná podle cenového předpisu (Zákon č. 151/97 Sb., ve
znění pozdějších předpisů).
Cena pořizovací
Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u
nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za
použití tehdy platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení.
Cena reprodukční pořizovací
Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou
věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Čistý roční stabilizovaný výnos
Výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů) nebo také součet
provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů
(daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná nebo
pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
Likvidace
Uzavření podniku, uvolnění nemovitostí a jejich prodej za účelem
získání peněžní hotovosti.
Základ hodnoty
Základem hodnoty v tomto odhadu je objektivní tržní
hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní

V
hodnota je definována jako „odhadnutá částka, za kterou by měl být
nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a
ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej,
v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze
stran jedná se znalostí věci, obezřele a aniž by na ní byl vyvíjen
nátlak“.
Tato definice je obdobná s definicí uvedenou v zásadách
zákona o oceňování MF: „Tržní hodnota je cena, která by byla
dosažena při prodeji téhož nebo porovnatelného majetku v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění dle jeho
stavu a jakosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani
vliv zvláštní obliby“.
A. ÚVOD
1. Prohlídka nemovitosti byla uskutečněna v květnu 2009.
Současně byla provedena potřebná kontrolní měření a zjištěny další
skutečnosti nezbytné pro vyhotovení posudku.
2. Předmět posudku
Předmětem posudku je objekt č.p. 147 a pozemky č. parcelní
952/2 a 951/3 v katastrálním území Malešice, Praha 10.
3. Prameny
1. Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Malešice, LV 2233 vydaný
Katastrálním úřadem Praha - město ze dne 27. 4. 2009

VI
2. Kopie katastrální mapy k.ú. Malešice vydaná Katastrálním
úřadem Praha - město ze dne 26. 6. 2008
3. Ross, Brachmann, Holzner: Zjišťování stavební hodnoty budov a
obchodní hodnoty nemovitostí, Consultinvest, Praha 1993
4. Rolf Brachmann: Stavební cena průmyslových staveb, obchodní
cena továrních nemovitostí, budovy - pojišťovací ceny,
Consultinvest, Praha 1993
5. Cenová úroveň českého trhu s pozemky a pronájmy
administrativních, výrobních a obchodních prostor
6. Archiv autora
7. Poznámky nákresy a fotografická dokumentace
pořízené znalcem.

VII
4. Metoda ocenění
Věcná cena
Základem pro stanovení věcné ceny stavby je určení
obestavěného prostoru ( m 3 ) a odpovídající ceny za měrnou
jednotku. Tuto cenu lze získat buď individuální kalkulací daného
objektu při použití současných cen stavebních prací a stavebních
materiálů, nebo pomocí rozpočtových ukazatelů stavebních objektů
vydávaných URS Praha a.s. Při použití rozpočtových ukazatelů se
cena za měrnou jednotku určí na základě obdobné již realizované
stavby se shodnými stavebními charakteristikami a s přihlédnutím k
individualitám daného objektu. Zároveň lze také pro určení ceny za
měrnou jednotku použít kombinaci obou metod.
Z takto provedených výpočtů a srovnání je určena cena za
měrnou jednotku, která je s maximální pravděpodobností
realizovatelná pro danou stavbu v daném místě a v současné době v
českých podmínkách. Tato cena za měrnou jednotku se dále
vynásobí hodnotou obestavěným prostorem stavby.
U budov se nyní provede srážka na odhodnocení stářím a
opotřebením, případně přirážka zohledňující faktory zvyšující cenu
nemovitosti ( např. provedené rekonstrukce ). Tím dostaneme
současnou stavební cenu dané nemovitosti.

VIII
Cena pozemků je stanovena dle standardní metody
švýcarského architekta Wolfganga Naegeliho, která uvádí korelaci
hodnoty pozemku a hmotné stavební substance objektu na
takovémto pozemku stojícího vzhledem ke všeobecné situaci,
intenzitě využití, dopravním podmínkám, charakteru zástavby,
zvyšujícím a snižujícím činitelům.
Výnosová cena
Výnosová cena je stanovena metodou kapitalizace výnosu.
Tržní hodnota (V) majetku je rovna jeho stabilizovanému čistému
ročnímu výnosu (NOI) vydělenému odpovídající kapitalizační
mírou v %.
V = NOI / R x 100 %.
Tržní hodnota představuje znalcovo přiblížení k číselně
vyjádřenému objemu finančních prostředků, který leží ve středu
intervalu, v němž dojde s největší pravděpodobností k prodeji
realizovaném na skutečném trhu nemovitostí v jeho současných
podmínkách.
1. Vlastnické a evidenční údaje
B. NÁLEZ

IX
Na listu vlastnictví A č. 2233 je zapsán vlastník
Vlastnické právo
České dráhy a.s., nábř. Ludvíka Svobody 1222/12,
Praha 1, Nové Město, 110 15 Praha 015 70994226
Na listu evidenčním B je v katastrálním území Malešice
zapsáno:
Pozemky
951/3 - zastavěná plocha a nádvoří
952/2 - zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 581 m 2
o výměře 458 m 2
Budovy
č.p. 147 - jiná stavba na parcele č. 952/2
2. Popis nemovitosti
Pozemky

X
Oceňovaná nemovitost se nalézá v k. ú. Malešice. Pozemky
nepravidelného tvaru jsou situovány poblíž areálu Malešického
zámku, v blízkosti železniční dráhy. Pozemek č. parc. 952/2 je
zastavěn drážním domem a vedlejšími stavbami. Na pozemku č.
prac. 951/3 se nalézá stavební buňka. Pozemky jsou napojeny na
veškeré inženýrské sítě.
Objekt è.p. 147
Jedná se o zděný podsklepený objekt s jedním nadzemním
podlažím a půdou. Střecha sedlová, krytá keramickými taškami
Omítky jsou vápenné štukové. Podlahy kryty PVC a
textilem. Výplně otvorů – okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné se
skleněnou výplní. Schodiště dřevěné.
Elektroinstalace motorová.
Objekt je bez vnitřního vybavení, vybydlený a částečně
vyhořelý. V současné době je osídlený bezdomovci.
Venkovní úpravy a vedlejší stavby jsou pro potřeby tohoto ocenění
považovány za bezvýznamné.
3. Výpočet zastavěných ploch, obestavěného prostoru a výměra
pozemku
Objekt č.p. 147
Zastavěná plocha

XI
1.PP
8,8 x 6,6 + 5,0 x 7,8 + 2,7 x 5,6 = 112,2 m 2
1.NP
7,8 x 5,2 x 2 + 8,8 x 6,6 + 2,6 x 4,6 +2,7 x 4,6 = 163,6 m 2
Obestavěný prostor
8,8 x 6,6 x 2,5 + 5,0 x 7,8 x 3,5 + 2,7 x 5,6 x 3,1 +
7,8 x 5,2 x 2 x (4,2 + 1/2 x 2,9) +
8,8 x 6,6 x (4,2 x 1/2 x 2,9) +
2,6 x 4,6 x (4,2 + 1/2 x 2,4) + 2,7 x 4,6 x 3,3 = 1.220,6 m 3
Pozemky
Dle výpisu z katastru nemovitostí:
zastavěná plocha a nádvoří: 1.039 m 2
C. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY
Obvyklá cena nemovitosti je stanovována na základě dvou
předpokladů. To je buď předpoklad formy jejího současného
užívání, nebo předpoklad formy jejího nejvyššího a nejlepšího
možného využití.
Předmětem ocenění je obytný dům. V současné době je dům
vybydlený, částečně vyhořelý, osídlený bezdomovci.

XII
Přístup k pozemkům je přes pozemek jiného vlastníka, věcné
břemeno chůze a jízdy nebylo zřízeno. Existuje-li smlouva o
průchodu a průjezdu přes pozemek se nepodařilo zjistit.
Nemovitost je situována přímo v sousedství drážního tělesa –
nemovitost je značně zatížena hlukem a otřesy z železniční dopravy.
1. Věcná cena
Objekt č. p. 147
Reprodukční cena byla určena výpočtem s ohledem na
velikost a typ nemovitosti, použitou stavební technologii a materiály
a další ovlivňující podmínky ve výši 5.900 Kč/m 3 .
1.220,6 m 3 x 5.900 Kč/m 3 = 7.201.540,00 Kč

XIII
S ohledem na stáří objektu, stav hlavních nosných konstrukcí
a prvků krátkodobé životnosti a předpokládanou další dobu
životnosti je opotřebení stanoveno ve výši 95 %.
7.201.540,00 Kč x 0,05 = 360.077,00 Kč
Cena pozemků
Třída polohy
Naegeliho kritérium třídy polohy:
A - všeobecná situace
(obytná oblast ve velkoměstě)
B - intenzita využití
(průměrné rodinné domy)
- 3. třída
- 4. třída
C - dopravní vztah k velkoměstu - 4. třída
(městská oblast)
D – obytný sektor
(běžný obytný dům)
- 3. třída

XIV
14 : 4 = 3,5 - 3.-4. třída
F – snižující faktory - 0,25
(rušící hluk železnice, větší
k veřejné dopravě)
vzdálenost
Daná lokalita je zařazena do třídy polohy 3-4. U této třídy činí
Naegelim empiricky zjištěný podíl hodnoty půdy na celkové ceně
nemovitosti 9-13 %.
Poměr půdy na hodnotě nemovitosti je stanoven ve výši 10 %.
Cena pozemků
Výměra pozemků: 1.039 m 2
Podíl hodnoty půdy dle Naegeliho metody: 10 %
Cena staveb:
7.201.540,00 Kč
7.201.540,00 x 0,10 : 0,9 : 1.039 = 770,10 Kč/m 2
Cena pozemků je určená Naegeliho metodou třídy polohy
jako procentuální podíl na ceně objektu. Při stanovení výsledné
ceny byly zohledněny zejména následující faktory: situování,
kvalita a možnost dalšího využití pozemku. Výpočtem zjištěná cena
činí po zaokrouhlení 770,00 Kč/m 2 .
1.039 m 2 x 770,00 Kč/m 2 = 800.030,00 Kč

XV
Metodou Naegeliho určená cena nemovitosti činí 800.030,00 Kč.
Cena substanční
objekt Kč 360.077,00
pozemky Kč 800.030,00
celkem Kč 1.160.107,00
Se zřetelem na současnou situaci trhu s nemovitostmi a
nákladnost stavebních výkonů je stanovena substanční cena
nemovitosti po zaokrouhlení na 1.160 tis. Kč.

XVI
2. Cena výnosová
Výnosová cena je stanovena metodou kapitalizace výnosu.
Předmětem pronájmu je obytný dům, který v současné době není
využíván. Cena nemovitosti je stanovena pro plně uživatelný stav
nemovitosti. Od zjištěné ceny je odpočtena částka nutná na uvedení
nemovitosti do provozuschopného stavu.
Při ocenění se předpokládá dosažení tržního nájemného z bytových
prostorů.
kalkulované příjmy
180 m 2 x 160 Kč/m 2 x 12 x 0,8 = 276.480,00 Kč
Náklady
Provozní náklady byly stanoveny ve výši 15 % z celkových
příjmů.
Metoda kapitalizace výnosu
Předpokládaný čistý stabilizovaný výnos:

XVII
276.480,00 Kč x 0,85 = 235.008,00 Kč
Kapitalizační míra: R = 6 %
Výnosová cena:
V = (235.008,00/ 6) x 100 = 3.916.800,00 Kč
Náklady nutné na uvedení do provozuschopného stavu:
1.220,6 m 3 x 2.350 Kč/m 3 = 2.868.410,00 Kč
3.916.800,00 – 2.868.410,00 = 1.048.390,00 Kč
Metodou kapitalizace výnosu určená výnosová cena nemovitosti
činí po zaokrouhlení 1.050 tis. Kč.

XVIII
3. Obvyklá cena
Rekapitulace použitých metod:
Metoda věcné ceny Kč 1.160.000,00
Metoda výnosová Kč 1.050.000,00
Pro stanovení ceny nemovitosti byly použity metoda věcné
ceny a metoda výnosová.
Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je zvolena
metoda výnosová.
Na základě odborného posouzení a na základě vstupních
informací stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na 1.050 tis. Kč.

XIX
D. REKAPITULACE
V souladu s výsledky provedené analýzy dosahuje současná
obvyklá cena nemovitosti částku:
Kč 1.050.000,00
slovy:
Jedenmilionpadesáttisíckorun.
..........................................
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského
soudu v Ostravě dne 16. 3. 1990 pod č.j. Spr. 1781/90 pro obor ekonomika -
odvětví ceny a odhady nemovitostí
a nemovitostí památkového charakteru
pro obor stavebnictví - stavební odvětví různá
Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1593/40/2009 znaleckého
deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

XX
P Ř Í L O H Y
1. Výpis z katastru nemovitostí
2. Kopie katastrální mapy
3. Mapa okolí
4. Fotografická dokumentace