ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Hodonín

exekutorhodonin.cz

ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Hodonín

.SPISU: EX 3475/06-43

NEMOVITOST :

ZNALECKÝ POSUDEK

íslo: 2911 - 9/2010

OCENNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUNÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚAD V HODONÍN

ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oceování majetku

m .p. 634 k.ú. Bánov LV . 1549

okr. Uherké Hradišt na pozemku, parc. . St.887 zastavná plocha a nádvoí

obec: Bánov parc.. 1977/3 orná pda

VLASTNICTVÍ: parc.. 1976/2 orná pda

Rostislav Bartošek, námstí Svobody 503, 696 62 Strážnice

Hlavní prelí Dvorní prelí

EL OCENNÍ:

Exekuní ízení Exekutorského úadu v Hodonín, ve vci oprávnného:

Tomáš Bartošek, Veselská 1135, 696 62 Strážnice

proti povinnému: Rostislav Bartošek, námstí Svobody 503, 696 62 Strážnice

na základ usnesení ze dne 13.10.2009

OBJEDNATEL:

ZHOTOVITEL:

Exekutorský úad v Hodonín Mgr. Kamil Braník ing. František Dobiáš tel:

Sadová 15, 695 01 Hodonín

Perunská 46, 695 04 Hodonín

518341823

Datum místního šetení: 19.2.2010 Datum zpracování: 10.3.2010

Poet stran celkem: 15 Poet vyhotovení: 3 Poet píloh: 0

3

Vyhotovení .


OBSAH POSUDKU:

Nález

Posudek

A) Popis objekt, výmra, hodnocení a administrativní ocenní

B) Výpoet ceny porovnávacím zpsobem

C) Výpoet ceny výnosovým zpsobem

D) Výpoet vcné ceny

E) Zjištní obvyklé ceny

F) Rekapitulace

Nález

Znalecký úkol

edmtem ocenní je nemovitost:

m .p. 634 vetn píslušenství

LV . 1549 pro k.ú. Bánov

Související pozemek:

.parc.st. 887 zastavná plocha a nádvoí o výme 129m 2

.parc.1976/2 orná pda o výme 1337m 2

.parc.1977/3 orná pda o výme 171m 2

Zjistí se

Obvyklá cena nemovitosti

podle stavu ke dni 19.2.2010.

Do nemovitosti - do domu .p. 634 nebyl znalci umožnn vstup. Povinný se na místo nedostavil, i když byl

edem obeslán doporuenou zásilkou. Nkteré údaje, které se týkají nemovitosti, konkrétn interiéru

oceovaného domu, byly získány ástenou prohlídkou sousední nemovitosti, která je obdobná, postavená ve

stejném období.

Informace o nemovitosti

Název nemovitosti: Rodinný dm, vetn písl.

Adresa nemovitosti: 687 54 Bánov 634

Kraj:Zlínský, Okres: Uherské Hradišt, Obec:Bánov, Katastrální území: Bánov, Poet obyvatel: 2 148

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 43,5113 K/m 2

kde a je poet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 43,51 K/m 2

Prohlídka a zamení nemovitosti

Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 19.2.2010.

Podklady pro vypracování posudku

- výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úadu pro Zlínský kraj, eský úad zemický a katastrální - SCD,

pro LV . 1549 k.ú. Bánov, ze dne 12.10.2009

- zjištní na míst samém pi prohlídce nemovitosti dne 19.2.2010.

2


Vlastnické a evidenní údaje

Podklad: LV . 1549 k.ú.Bánov, okr. Uherské Hradišt

Druh vlastnictví: Výluné

Vlastnické právo:

Rostislav Bartošek, námstí Svobody 503, 696 62 Strážnice

Jiná práva: nejsou

Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Exekuní píkaz k prodeji. Jiná omezení nezjištna.

Celkový popis nemovitosti

m .p. 634 s píslušenstvím je situován v bžné, skupinové uliní zástavb, podél místní

komunikace v obci Bánov. Nemovitost je v obytné zón, v okrajové ásti, asi 650m od centrální ásti obce. V

míst je pevážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. Dm je napojen na zemní

elektrické vedení, kanalizaci a vodovod. Napojení na veejný plynovod nebylo zjištno. Všechny veejné

inženýrské sít probíhají soubžn se zástavbou. Pístup k domu je pímo od vozovky po zpevnné ploše,

navazující na vozovku místního charakteru a veejný chodník na parc.. 1977/2 v majetku Obce Bánov. Z ulice

je vjezd do suterénu, kde je vestavná garáž.

K domu náleží venkovní úpravy a pozemek parc. . st. 887 a parc.. 1977/3. Pozemek, náležející k

domu, zastavná plocha a nádvoí a navazující orná pda o celkové výme 300m 2 , je zásti osázen trvalými,

evážn okrasnými porosty. Mimo zastavnou ást je využíván jako dvr nebo zahrádka. Dm je patrový,

podsklepený (dv úrovn suterénu), stecha je sedlová s taškovou krytinou. Podstešní prostor lze využívat jako

da. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní. Pízemí se v minulosti pravdpodobn

ásti nebo celé využívalo jako drobná, živnostenská provozovna. Nebytovým prostorem je však pouze

vestavná garáž s navazující dílnou. Pevažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Všechny

prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Vstup do domu je z ulice, vstupními dvemi do

edsín a odtud do haly se schodištm a obytných prostor v pízemí. Po schodišti je pístup do patra i do

suterénu. V pízemí je vstup do kuchyn, obývacího pokoje a píslušenství, které tvoí samostatné WC.

Podsklepená ást je pod celým pdorysem, navíc je podsklepení i pod ástí pdorysu v nižší úrovni. Suterén

obsahuje kotelnu a sklepní místnosti. V pate je obytná ást pln využívána k bydlení. Jsou zde ti obytné

pokoje, píslušenství tvoí chodba a koupelna s klozetem.

Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích tyi obytné pokoje, kuchy, jídelnu a

íslušenství. V pízemí je obývací pokoj, jídelna, kuchyn a WC, v pate ti ložnice, koupelna s WC a chodba. Z

jednoho pokoje na uliní stran je vstup na balkón. Z popisu vyplývá, že dm je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky

501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván.

Dm byl postaven, zkolaudován a uveden do trvalého užívání v roce 1988, stavební technologií, v dob

výstavby obvyklou. Je postaven z vyleheného materiálu (plynobeton) s tlouškou stn 30cm. Stropy jsou z

keramických nosníka vložek. V prhu užívání byl bžn udržován a také trvale užíván pevážn k bydlení. V

souasnosti není dm obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení ve všech podlažích na podstandardní

úrovni údržby.

Posudek

A) Popis objekt, výmra, hodnocení a administrativní ocenní

Ocenní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve znní

vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o

oceování majetku.

3


a) Porovnávací hodnota

a1) Rodinný dm .p. 634 - § 26a

Rodinný dm .p.634 byl vybudován a uveden do užívání v roce 1988. Je patrový, má dva suterény ve

dvou úrovních a je bez obytného podkroví. Je umístn v adové zástavb mimo centrální ást obce ve velmi

svažitém terénu. Za vstupem do domu je pedsí, ze které je vstup do obytné ásti a píslušenství v pate, v

ízemí a také do suterénu. Nejspodnjší suterén je pístupný samostatn ze dvora.

m byl postaven stavební technologií, bžnou v osmdesátých letech min. stol. Vybavení domu je na

standardní úrovni. Základy domu jsou betonové s hydroizolací, stny jsou vesms z plynobetonových tvárnic s

vnitní i vnjší vápennou omítkou a uliním obloženým soklem. Stropy jsou s omítaným vodorovným podhledem.

Stecha domu je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempíské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to

svody i žlaby. Okna jsou devná, zdvojená, dvee jsou hladké, devné. Koupelna v pate je vybavená vanou,

umývadlem a klozetem, v pízemí je pouze splachovací WC. V kuchyni je dez s TUV a el. sporák.

Podlahy v obytných místnostech v pízemí a pate jsou pravdpodobn textilní, v pedsíni a v hale je

dlažba, v kuchyni je PVC, v koupeln je keramická dlažba a obklady. Vytápní domu je centrální, teplovodní,

otopná tlesa jsou panelová. Centrální kotel, pravdpodobn na tuhá paliva, je umístn v suterénu. Píprava

TUV je centrální, boiler je v koteln.

Celkový technický stav domu je hodnocen jako podstandardní, vzhledem k zanedbané údržb.

Zatídní pro poteby ocenní:

Typ objektu:

Rodinný dm

Poloha objektu:

Zlínský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel

Stáí stavby:

22 rok

Základní cena ZC (píloha . 20a): 2 743,- K/m 3

Zastavné plochy a výšky podlaží:

1.PP: 7,00×12,76 = 89,32 m 2

2.PP: 7,00×4,05 = 28,35 m 2

1.NP: 7,00×12,76 = 89,32 m 2

2.NP: 7,00×12,76-0,80×4,60 = 85,64 m 2

Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška

1.PP: 89,32 m 2 2,20 m

2.PP: 28,35 m 2 2,25 m

1.NP: 89,32 m 2 2,60 m

2.NP: 85,64 m 2 2,60 m

Obestavný prostor:

SPODNÍ STAVBA: 7,00×4,05×2,55+7,00×12,76×2,65 = 308,99 m 3

VRCHNÍ STAVBA: 7,00×12,76×2,97+(7,00×12,76-0,80×4,60)×2,64+3,3 = 497,23 m 3

6×0,6+1,60×0,8×1,00+2,85×0,9×1,00

ZASTEŠENÍ: (7,00×12,76-0,80×4,60)×(4,40×0,5) = 188,41 m 3

Obestavný prostor – celkem: = 994,63 m 3

Podlažnost:

Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 89,32 m 2

Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 292,63 m 2

Podlažnost ZP : ZP1 = 3,28

4


Výpoet indexu cenového porovnání:

Index vybavení:

Název znaku . Vi

1. Druh stavby - Dvojdomek, dm adový II -0,01

2. Provedení obvodových stn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00

3. Tlouška obvod. stn - mén jak 45 cm I -0,02

4. Podlažnost - Hodnota vtší než 2 I 0,00

5. Napojení na veejné sít (pípojky) - ípojka elektro, voda, napoj. na veej. kanal. nebo IV 0,04

domovní istírna

6. Zpsob vytápní stavby - Ústední, etážové, dálkové III 0,00

7. Zákl. píslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00

8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00

9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03

10. Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II 0,00

zastavné ploše nad 25 m2

11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00

12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - m je delší dobu neobydlen a I -0,10

neudržován.

13. Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (pedpoklad provedení III 0,85

menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáí 22 let: 0,90

12

Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,90 = 0,673

i = 1

Index polohy:

Název znaku . P i

1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00

2. Úady v obci - obecní úad I 0,00

3. Poloha nemovitosti - na okraji zastavného území obce nebo v nesrostlém území II -0,01

obce

4. Okolní zástavba a životní prostedí - evažující objekty pro bydlení III 0,00

5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síobchoda služeb, II 0,00

pohostinské a popípad kulturní zaízení

6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zaízení, pírodní II 0,00

sportovišt

7. Zdravotní zaízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pée II 0,00

8. Veejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak tymi III 0,00

pravidelnými denními spoji

9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00

10. Nezamstnanost v obci - prrná nezamstnanost II 0,00

11. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00

12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00

12

Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,990

i = 1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku . Ti

1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00

3. Vliv právních vztahna prodejnost - bez vlivu II 0,00

3

Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950

i = 1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,673 × 0,990 × 0,950 = 0,633

5


Ocenní:

Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 2 743,- K/m 3 × 0,633 = 1 736,32 K/m 3

Cena zjištná porovnávacím zpsobem

CP = ZCU × OP = 1 736,32 K/m 3 × 994,63 m 3 = 1 726 995,96 K

Rodinný dm .p. 634 - zjištná cena = 1 726 995,96 K

b) Pozemky

b1) Pozemek náležející k domu .p.634 - § 27 - § 32

Pozemek sestává ze dvou parcel, zastavné plochy a nádvoí a zemlského pozemku, ozn. jako

orná pda. Ob parcely jsou ohraniené zástavbou a plotem a tvoí spolu jednotný, funkní celek. Pozemek je

situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na prjezdní komunikaci

asi po 30m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 650m. Pozemek je svažitý, nejvtší výškové rozdíly

terénu jsou pekonány v míst stavby domu. Za domem je sklon pozemku již mírnjší. Plocha mimo zástavbu je

využívána jako dvr a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, vetn splaškové kanalizace a

plynovodu. Na pozemku jsou ojedinlé porosty trvalého charakteru, vesms okrasné stromy a kee. Pístup na

pozemek je z místní, veejné komunikace po zpevnné, nájezdní ploše ped domem.

Stavební pozemek ocenný dle § 28 odst. 1 a 2:

Název Parcelní íslo Výmra

[m 2 ]

Jedn. cena

[K/m 2 ]

Cena

[K]

zastavná plocha a nádvoí St.887 129,00 43,51 5 612,79

Souet 5 612,79

Úprava ceny – íloha . 21:

1.2. výhodnost polohy z hlediska úelu užití stavby 32 %

Úprava ceny celkem 32 % + 1 796,09

Mezisouet 7 408,88

2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 %

Úprava ceny celkem 10 % + 740,89

Mezisouet 8 149,77

Koeficient prodejnosti Kp (píl. . 39 - dle obce a úelu užití): × 0,9610

Koeficient zmny cen staveb Ki (píl. . 38 - dle hlavní stavby): × 2,1730

Stavební pozemek ocenný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem 17 018,78

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenný dle § 28 odst. 5.

Základní cena = 43,51 K/m 2 .

Název Parcelní íslo Výmra Jedn. cena Cena

[m 2 ] [K/m 2 ] [K]

orná pda 1977/3 171,00 43,51 7 440,21

Souet 7 440,21

Úprava ceny - íloha . 21:

1.2. výhodnost polohy z hlediska úelu užití stavby 32 %

Úprava ceny celkem 32 % + 2 380,87

Mezisouet 9 821,08

2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 %

Úprava ceny celkem 10 % + 982,11

Mezisouet 10 803,19

Úprava ceny dle § 28 odst. 5: × 0,4000

Koeficient prodejnosti Kp (píl. . 39 - dle obce a úelu užití): × 0,9610

6


Koeficient zmny cen staveb Ki (íl. . 38 - dle hlavní stavby): × 2,1730

Stavební pozemek ocenný dle § 28 odst. 5 - celkem 9 023,92

Pozemek náležející k domu .p.634 - zjištná cena = 26 042,70 K

b2) Pozemek,parc..1976/2 - § 27 - § 32

Pozemek sestává z jedné parcely, situované za skupinovou zástavbou na okraji obce. Navazuje na

parc.. 1977/3 a parc. . st. 887 s domem .p. 634. Pozemek není ohranien a je zejm spole s okolními

parcelami obhospodaován zemlskou organizací. Pozemek je mírn svažitý. Na pozemku nejsou porosty

trvalého charakteru. Pístup na pozemek je jednak ze sousední parcely stejného vlastníka anebo ze

nezpevnné, polní komunikace.

Zemlský pozemek ocenný dle § 29.

Výpoet úpravy základní ceny – íloha . 23:

Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 %

Celková úprava ceny: 60,00 %

Ocenní:

Název Parcelní íslo BPEJ Výmra

[m 2 ]

JC

[K/m 2 ]

Úprava

[%]

UC

[K/m 2 ]

Cena

[K]

orná pda 1976/2 1337 9,19 60,00 14,70 19 653,90

Výmra celkem 1337 Mezisouet 19 653,90

Koeficient prodejnosti K p (píl. . 39): × 1,0000

Zemlský pozemek ocenný dle § 29 - celkem 19 653,90

Pozemek,parc..1976/2 - zjištná cena = 19 653,90 K

Výsledné ceny:

a) Rodinný dm .p. 634 = 1 726 995,96 K

b) Pozemky

b1) Pozemek náležející k domu .p.634 = 26 042,70 K

b2) Pozemek,parc..1976/2 = 19 653,90 K

Výsledná cena nemovitosti iní celkem

1 772 692,56 K

Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Paíkova 9, Praha 9. Licence na jméno.

7


B) Výpoet ceny porovnávacím zpsobem

PRAMEN ZJIŠTNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ:

Vlastní databáze nabídek prodejnemovitostí a realizace prodej, získaná a tídná z nabídek na internetových stránkách renomovaných

realitních kanceláí a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k

porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskuten jejich prodej nejpozdji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl díve než ped

dvma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v

nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: BEZEN 2010.

CHARAKTERISTIKA OBCE:

Obec Bánov leží v malé kotlince v podh í Bílých karpat asi 7km od Uherského Brodu smrem k esko-slovenské hranici. Obcí prochází

hlavní silnice E50 z Brna na Slovensko. Podle posledního sítání lidu žije v Bánov 2100 obyvatel. Bánov, který byl Maxmiliánem II.

povýšen na msteko, má velmi bohatou historii.Arche-ologický przkum z roku 1941 a pozdji z poátku padesátých let dokázal podle

nález, že zde žil lid t.zv. maarovsko-vtéovské kultury. Dnešní obyvatelé si našli svá zamstnání áste v blízkém Uherském Brod a

ást odchází za prací do Ostravy, Prahy, Brna, nebo jiných míst eské republiky. Dompinášejí nejen skromné výdlky, ale pedevším

zkušenosti z jiného prostedí. Nové poznatky pak uplatují v život svých rodin obce. Dnešní Bánov patí k nejupravenjším obcím

Slovácka. Obec je pln elektrifikována, má svoji vodu a nechybí ani plyn v jednotlivých domácnostech. V obci je zdravotní stedisko,

lékárna, dm pée o staré obany, moderní škola, vyrostly 2nové ulice pro mladé(tetí je rozestavna), obchody s potravinami a zeleninou

zásobují v dostateném množství obyvatelstvo a je zde postavena nová víceúelová sportovní hala, jenž je centrem innosti sportovní,

kulturní a spoleenského dní v obci. Nov vzniklé firmy stavební, výroba nábytku, výroba a prodej mysliveckých poteb, výroba vozíkpro

postižené, firma pro zavádní i opravy vodovod, topných zaízení a plynu jakož i drobní emeslníci skýtají ad obyvatel pracovní

íležitosti a uživatelm uspokojení a klid. V oblasti sportovních zájmfungují v obci TJ SOKOL a FC Bánov, které mají tradici(Sokol

založen v roce 1922, FC v roce 1940).

Statut: Obec Poet ástí: 1 Katastrální výmra: 1625 ha Poet obyvatel: 2075 Z toho v produkt. vku: 1224 Prrný vk: 37,8 Pošta: Ano

Škola: Ano Zdravotnické zaízení: Ano Policie: Ne Kanalizace (OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano.

1.

2.

Porovnávané nemovitosti - pehled:

Prodej adového rodinného domu o vel. 8+2 ureného k bydlení i podnikání. Pízemí

je ureno k podnikatelské innosti, nachází se zde 4 místnosti + kuchyn o výme

cca 244m2. V pate se nachází obytné místnosti o vel. 4+1 o výme cca 196m2. V

dom jsou prostorné sklepy o vel. 166m2. Dm se nachází v centru obce a je napojen

na elektinu 220/380V, vodovod a obecní kanalizaci. K domu náleží hospodáská

budova a zahrada o výme cca 1120m2. V obci je veškerá obanská vybavenost a

dobrá dopravní dostupnost. Typ objektu adový Zastavná plocha 870 m2 Užitná

plocha 440 m2 Poet podlaží objektu 2 Plocha parcely 1 990 m2 Typ objektu

patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Umístní nemovitosti centrum obce

Voda Voda - dálkový vodovod Odpad Kanalizace

Plyn Plynovod Telekomunikace Telefon Elektina Elektro - 230 V, Elektro - 400 V.

Dvougeneraní RD 4+2 v Uherském Brod. Jedná se o adový koncový dm se

sedlovou stechou. Celková plocha pozemku s dvorkem iní 189m2, z toho dvorek cca

40m2. Dispozice nabízí 2x byt. jednotku 2+1 s koupelnou a WC v pízemí i podkroví,

vstupní halu s krbem, spíž, terasu nad garáží a také možnost pdní vestavby. Dm je

áste podsklepen a je bez zahrady. Tím, že nabízí pístup z hlavní cesty a nkolik

parkovacích míst u domu, je vhodný také k podnikání. IS jsou napojeny všechny.

Stránka 8


3.

Prodej rodinného domu v Uherském Ostrohu

Prodej rodinného domu 5+1 v Uherském Ostrohu.Dm je v dobrém stavu, je situován

v obci na míst, které by dobe sloužilo i k podnikání.Pízemí - kuchy + dv

obyvatelné místnosti,komora a taky místnost, která lze pebudovat na koupelnu.

1.patro - ložnice,obývací pokoj,pokoj.Topení na tuhá paliva,lze napojit plyn. Voda -

obecní vodovod.K domu patí menší zahrádka a dvorek.

4.

Samostatn stojící RD 5+2 ve Vlnov okr. UH. Dm se nachází na konci obce. Je

podsklepen, napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Možnost využití vody z vlastní

studny. Zastavná plocha a nádvoí je 225 m², užitná plocha domu je 180 m². K domu

náleží zahrada o výme 742 m². V obci je škola, školka, obecní úad, pošta, léka.

Zastavná plocha: 225 m² Zahrada: 742 m² Užitná plocha: 180 m² Typ budovy:

samostatn stojící Poet byt: 5+2 Druh budovy: cihlová Voda: vodovod Plyn:

ano

1.

2.

3.

4.

ZJIŠTNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:

Porovnávaná nemovitost

Rodinný dm v Bánov

Rodinný dm v Uherském

Brodu

Rodinný dm v Uherském

Ostrohu

Rodinný dm ve Vlnov

Cena ped a

po redukci na

pramen ceny

Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o

uskutený prodej.

Koef

redukce

K 1

poloha

Porovnání cen ve vztahu k oceované nemovitosti:

K 2

funkní

využitelnost

K 3

velikost

K 4

velikost

pozemku

K 5

vybavení

domu

K 6

stavebn

technický

stav

2 120 000 K 0,70 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 0,72

1 484 000 K Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší

1 680 000 K 1,00 0,70 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,63

1 680 000 K Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší

848 000 K 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,16

848 000 K Horší Obdobné Obdobné Horší Obdobné Obdobné Horší

1 240 000 K 1,00 1,00 0,90 0,90 0,95 1,00 1,00 0,77

1 240 000 K Obdobné Lepší Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší

Maximální porovnávaná cena:

Minimální porovnávaná cena:

1 068 480 K

954 180 K

Odchylka od prru: 0,15

Porovnávací hodnota celkem:

Index

odlišnosti

997 980 K

Cena porovnávaná

1 068 480 K

1 058 400 K

979 440 K

954 180 K

Cena nemovitosti, zjištná porovnávacím zpsobem iní:

1 000 000 K

Stránka 9


B) Výpoet ceny výnosovým zpsobem

m .p. 634 k.ú. Bánov LV .

I) STAVBY

Hlavní stavby:

Rodinný dm .p. 634

Zastavná plocha:

89 m 2 Obestavný prostor:

995 m 3

Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 0 m 2 0 m 3

Zastavná plocha staveb celkem: 89m 2 995 m 3

II) POZEMKY A POROSTY:

zastavná plocha a nádvoí parc..st. 887 o výme 129 m 2

orná pda parc.. 1977/3 o výme 171 m 2

Výmra pozemku celkem: 300 m 2

orná pda parc.. 1976/2 o výme 1337 m 2

1549

III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚELU VYUŽITÍ:

(ureno pomrem ze zastavné plochy)

Prostory úeln využitelné pro bydlení 175 m 2 x 0,70 = 123 m 2

pro skladování 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2

jako provozovna 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2

jako garážování 0 m 2 x 0,80 = 0 m 2

pro jiné úely 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2

IV) ANALÝZA HRUBÝCH PÍJMZ PRONÁJMSTAVEB:

Porovnání údaj:

Užitné plochy celkem: 123 m 2

Prrná výše pronájmu (K/m 2 /rok) pro druh využití:

Zdroj informace - souhrnný názor

na výši pronájmu v posuzované

lokalit. bydlení skladování provozovna garážování

1. Realitní kancelá Uh. Hradišt 1600

0 0

0

2. Realitní kancelá Luhaovice 1550

0

0

0

3. Realitní kancelá Uherský Brod

4. Zjištné nájemné v míst nebo

1500

0 0

0

okolí (dle údajv míst):

5. Nájemné dle názoru znalce (dle

nezjištno 0 0

0

vlastní databáze nájm):

Prrná základní hodnota nájmu

(K/m 2 /rok):

1500

1 540

0

0

0

0

0

0

jiné úely

0

0

0

Redukce hrubých píjmdle jejich zpsobilosti k pronájmu:

ehled ploch k pronájmu:

plochy

Prrná Snížení

Druh využití:

vhodné k

pronájmu

plochy podm.

vhodné k pronájmu

plochy nevhodné k

pronájmu

výše nájmu

/m 2 /rok v

%

Základní roní výše

nájmu

bydlení 123 0

0 1 540 25%

188 650 K

skladování 0 0 0 0 0%

0 K

provozovna 0 0

0 0 0%

0 K

garážování 0 0 0 0 0%

0 K

jiné úely 0 0 0 0 0%

0 K

Užitná plocha celkem: 123 0 0 Celkem: 188 650 K

Využitelná plocha staveb celkem : 123 m 2

Prrné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 540 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 078 /m 2 /rok

0

0

0

Stránka 10


Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:

Index

a) Vliv opotebení bez vlivu 1,00 d) Vliv polohy negativní

b) Vliv vybavení negativní 0,90 e) Využitelnost

c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu

Celkový index: 0,65 snižující

Dosažitelná výše nájemného :

1 000 /m 2 /rok

Údaje asové a opotebení: Stáí stavby: 22 rok Doba dalšího trvání: 78 rok

edpokládaná životnost: 100 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0%

edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok

Úroková míra pro výpoet výnosové hodnoty: 12,4%

Opotebení: 22,0%

Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladC:

Výdaje (roní): edpoklad dlouhodobých konstantních píjm:

3 492 450 K

ano - výpoet vnou rentou

Da z nemovitosti: (odhad)

Pojištní:

Oprava a údržba:

Správa nemovitosti:

Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost:

Nájemné z pozemku:

A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) =

600 K

0 K

10 477 K

2 250 K

73 409 K

Výdaje celkem: 86 736 K tj. 71%

Roní nájemné celkem: VN = 122 500 ,- K/rok

Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9%

0 K

b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,0%

c) rizika: r 3 = 4,5%

d) vliv životnosti: r 4 = 0,0%

r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4%

Hodnota staveb, zjištná výnosovým zpsobem:

288 419 K

V) ANALÝZA HRUBÝCH PÍJMZ PRONÁJMPOZEMK:

Porovnání údaj:

Zdroj informace - souhrnný názor

na výši pronájmu v posuzované

zastavná

plocha

Prrná výše pronájmu (K/m 2 /rok) pro druh využití:

lokalit.

manipulace, dvr rekreaní plochy

1. Realitní kancelá Uh. Hradišt 60

0

2

2. Realitní kancelá Luhaovice 55

0 2,5

3. Realitní kancelá Uherský Brod 55

4. Zjištné nájemné v míst nebo

okolí (dle údajv míst): nezjištno 0 nezjištno

5. Nájemné dle názoru znalce (dle

55

vlastní databáze nájm): 0 2

Prrná základní hodnota nájmu

(K/m 2 /rok):

56

0,00 2,30

Index

0,90

zahrada, sad, parkování,

prchody, píjezdy jiné využití (orná)

0

1,5

0

1,5

0 2,5 0

1,2

0

nezjištno

0 1,2

0,00 1,40

0,80

1,00

Stránka 11


Redukce hrubých píjmdle jejich zpsobilosti k pronájmu:

Základní výše nájmu:

ehled ploch k pronájmu:

Druh využití:

plochy

vhodné k

pronájmu

plochy podmíne

vhodné k pronájmu

plochy

nevhodné k

pronájmu

Prrná

výše nájmu

/m 2 /rok

Snížení

v

%

Základní roní výše

nájmu

zastavná plocha 129 0,0 0,0 56,00 0%

7 220 K

manipulace, dvr 0 0,0 0,0 0,00 0%

0 K

parkování, pejezdy 0 0,0 0,0 0,00 0%

0 K

zahrada, sad, (rekreace) 171 0,0 0,0 2,30 0%

390 K

jiné využití 1337 0,0 0,0 1,40 0%

1 870 K

Výmry celkem: 1637 0,0 0,0 Celkem:

9 480 K

Využitelná plocha pozemku celkem : 1637 m 2 Prrný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 5,80 /m 2 /rok

Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:

Pozemek, náležející k domu celkem:

Index

a) Vliv polohy negativní 0,70 c) Využitelnost

b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu

1,00

Celkový koeficient:

0,56 snižující

Prrná zjištná výše nájemného: 14,20 /m 2 /rok

VN = 23 245 ,- K/rok

Náklady (odhad): 20% N = 4 649 ,- K/rok

r = 12,4%

Hodnota pozemk, zjištná výnosovým zpsobem:

Hodnota nemovitosti, zjištná výnosovým zpsobem celkem:

149 970 K

438 389 K

Výnosová hodnota nemovitosti celkem:

438 400 K

Index

0,80

Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:

Z toho zemlský pozemek:

Index

a) Vliv polohy bez vlivu 1,00 c) Využitelnost

b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu

Celkový koeficient:

0,80

Prrná zjištná výše nájemného: 1,10 /m 2 /rok

VN = 1 471 ,- K/rok

Náklady (odhad): 20% N = 294 ,- K/rok

r = 12,4%

Hodnota pozemk, zjištná výnosovým zpsobem:

Výnosová hodnota pozemku celkem:

9 500 K

Index

0,80

1,00

snižující

9 488 K

Stránka 12


C) Výpoet vcné hodnoty

Reprodukní cena domu, snížená o pimené opotebení, pípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemožují okamžité

užívání.

Rodinný dm .p. 634 995 m 3 x 4500 /m 3 =

4 477 500 K

opotebení: 22,00%

Výše nákladna opravy:

0 K

cná hodnota:

Vedlejší stavby a venkovní úpravy :

0 K

prrné opotebení: 80,00%

cná hodnota:

Pozemek a porosty : 300 m 2 x 120 /m 2 =

Souet:

cná hodnota nemovitosti celkem:

D) Zjištní obvyklé ceny

I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI:

Dílí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk:

I) m

II) Pozemky a porosty

III) Stavby píslušenství

Souet:

Administrativní cena nemovitosti

podle cenového pedpisu, platného v den podání posudku

po zaokrouhlení iní:

z toho: stavby

pozemky a porosty, náležející k domu

z toho zemlský pozemek

3 528 500 K

1 726 995,96 K

45 696,60 K

0,00 K

1 772 692,56 K

1 772 690 K

1 727 000 K

45 700 K

19 650 K

3 492 450 K

0 K

36 000 K

3 528 450 K

II) VÝPOET VÁŽENÉHO PRRU:

Pomr vcné a výnosové hodnoty: C N / C v = 8,049

Váha výnosové hodnoty: n = 5,000

Vážený prr: (Cn + n x Cv) / (n + 1) =

po zaokrouhlení:

953 400 K

953 417 K

Hodnota, zjištná dle Neegeliho metody váženého prru:

Cena dle platných cenových pedpis:

Porovnávací cena:

OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:

C opt. =

1 000 000 K

953 400 K

1 772 690 K

1 000 000 K

III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOÁDNÝM MOŽNÝM VLIVM NA USKUTENÍ PRODEJE:

1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení:

2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah

bez vlivu Hodnocení:

3) Jiné vlivy

bez vlivu Hodnocení:

Index vyjadující možné vlivy na uskutení prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 =

Výsledná cena (C opt . x i s ) :

Stránka 13

1,00

1,00

1,00

1,00

1 000 000 K


E) REKAPITULACE

EHLED OCENNÍ NEMOVITOSTI:

LV . 1549

k.ú. Bánov obec Bánov okr. Uherské Hradišt

m .p. 634 etn píslušenství a pozemku

parc.. St.887 zastavná plocha a nádvoí

parc.. 1977/3 orná pda

Obvyklá cena:

1 000 000 K

slovy: jedenmilión K

LV . 1549

k.ú. Bánov obec Bánov okr. Uherské Hradišt

parc.. 1976/2 orná pda

Obvyklá cena:

12 000 K

slovy: dvanácttisíc K

Stránka 14


Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti :

Závady váznoucí na nemovitosti (vcná bemena), které by uroval zvláštní pedpis, a které by pro svj charakter z hlediska celospoleenských

zájmmly být nadále zajištny, nebyly zjištny.

Nebylo zjištno žádné další právo, odpovídající vcnému bemenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oceovanou nemovitost,

evidované v Katastru nemovitostí písl. Katastrálního úadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištny.

ing. František Dobiáš

Perunská 46

695 04 Hodonín

V Hodonín: 10.3.2010

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro

základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se specializací oceování nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod po. . 2911 znaleckého deníku.

Znalené a náhradu nákladútuji dokladem . 9/10

ing. František Dobiáš

Perunská 46

695 04 Hodonín

V Hodonín: 10.3.2010

Stránka 15

More magazines by this user
Similar magazines