ZNALECKà POSUDEK - Exekutorský úÅad HodonÃn
ZNALECKà POSUDEK - Exekutorský úÅad HodonÃn
ZNALECKà POSUDEK - Exekutorský úÅad HodonÃn
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
.SPISU: EX 3475/06-43<br />
NEMOVITOST :<br />
ZNALECKÝ <strong>POSUDEK</strong><br />
íslo: 2911 - 9/2010<br />
OCENNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUNÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚAD V HODONÍN<br />
ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oceování majetku<br />
m .p. 634 k.ú. Bánov LV . 1549<br />
okr. Uherké Hradišt na pozemku, parc. . St.887 zastavná plocha a nádvoí<br />
obec: Bánov parc.. 1977/3 orná pda<br />
VLASTNICTVÍ: parc.. 1976/2 orná pda<br />
Rostislav Bartošek, námstí Svobody 503, 696 62 Strážnice<br />
Hlavní prelí Dvorní prelí<br />
EL OCENNÍ:<br />
Exekuní ízení Exekutorského úadu v Hodonín, ve vci oprávnného:<br />
Tomáš Bartošek, Veselská 1135, 696 62 Strážnice<br />
proti povinnému: Rostislav Bartošek, námstí Svobody 503, 696 62 Strážnice<br />
na základ usnesení ze dne 13.10.2009<br />
OBJEDNATEL:<br />
ZHOTOVITEL:<br />
Exekutorský úad v Hodonín Mgr. Kamil Braník ing. František Dobiáš tel:<br />
Sadová 15, 695 01 Hodonín<br />
Perunská 46, 695 04 Hodonín<br />
518341823<br />
Datum místního šetení: 19.2.2010 Datum zpracování: 10.3.2010<br />
Poet stran celkem: 15 Poet vyhotovení: 3 Poet píloh: 0<br />
3<br />
Vyhotovení .
OBSAH POSUDKU:<br />
Nález<br />
Posudek<br />
A) Popis objekt, výmra, hodnocení a administrativní ocenní<br />
B) Výpoet ceny porovnávacím zpsobem<br />
C) Výpoet ceny výnosovým zpsobem<br />
D) Výpoet vcné ceny<br />
E) Zjištní obvyklé ceny<br />
F) Rekapitulace<br />
Nález<br />
Znalecký úkol<br />
edmtem ocenní je nemovitost:<br />
m .p. 634 vetn píslušenství<br />
LV . 1549 pro k.ú. Bánov<br />
Související pozemek:<br />
.parc.st. 887 zastavná plocha a nádvoí o výme 129m 2<br />
.parc.1976/2 orná pda o výme 1337m 2<br />
.parc.1977/3 orná pda o výme 171m 2<br />
Zjistí se<br />
Obvyklá cena nemovitosti<br />
podle stavu ke dni 19.2.2010.<br />
Do nemovitosti - do domu .p. 634 nebyl znalci umožnn vstup. Povinný se na místo nedostavil, i když byl<br />
edem obeslán doporuenou zásilkou. Nkteré údaje, které se týkají nemovitosti, konkrétn interiéru<br />
oceovaného domu, byly získány ástenou prohlídkou sousední nemovitosti, která je obdobná, postavená ve<br />
stejném období.<br />
Informace o nemovitosti<br />
Název nemovitosti: Rodinný dm, vetn písl.<br />
Adresa nemovitosti: 687 54 Bánov 634<br />
Kraj:Zlínský, Okres: Uherské Hradišt, Obec:Bánov, Katastrální území: Bánov, Poet obyvatel: 2 148<br />
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 43,5113 K/m 2<br />
kde a je poet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)<br />
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 43,51 K/m 2<br />
Prohlídka a zamení nemovitosti<br />
Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 19.2.2010.<br />
Podklady pro vypracování posudku<br />
- výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úadu pro Zlínský kraj, eský úad zemický a katastrální - SCD,<br />
pro LV . 1549 k.ú. Bánov, ze dne 12.10.2009<br />
- zjištní na míst samém pi prohlídce nemovitosti dne 19.2.2010.<br />
2
Vlastnické a evidenní údaje<br />
Podklad: LV . 1549 k.ú.Bánov, okr. Uherské Hradišt<br />
Druh vlastnictví: Výluné<br />
Vlastnické právo:<br />
Rostislav Bartošek, námstí Svobody 503, 696 62 Strážnice<br />
Jiná práva: nejsou<br />
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Exekuní píkaz k prodeji. Jiná omezení nezjištna.<br />
Celkový popis nemovitosti<br />
m .p. 634 s píslušenstvím je situován v bžné, skupinové uliní zástavb, podél místní<br />
komunikace v obci Bánov. Nemovitost je v obytné zón, v okrajové ásti, asi 650m od centrální ásti obce. V<br />
míst je pevážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. Dm je napojen na zemní<br />
elektrické vedení, kanalizaci a vodovod. Napojení na veejný plynovod nebylo zjištno. Všechny veejné<br />
inženýrské sít probíhají soubžn se zástavbou. Pístup k domu je pímo od vozovky po zpevnné ploše,<br />
navazující na vozovku místního charakteru a veejný chodník na parc.. 1977/2 v majetku Obce Bánov. Z ulice<br />
je vjezd do suterénu, kde je vestavná garáž.<br />
K domu náleží venkovní úpravy a pozemek parc. . st. 887 a parc.. 1977/3. Pozemek, náležející k<br />
domu, zastavná plocha a nádvoí a navazující orná pda o celkové výme 300m 2 , je zásti osázen trvalými,<br />
evážn okrasnými porosty. Mimo zastavnou ást je využíván jako dvr nebo zahrádka. Dm je patrový,<br />
podsklepený (dv úrovn suterénu), stecha je sedlová s taškovou krytinou. Podstešní prostor lze využívat jako<br />
da. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní. Pízemí se v minulosti pravdpodobn<br />
ásti nebo celé využívalo jako drobná, živnostenská provozovna. Nebytovým prostorem je však pouze<br />
vestavná garáž s navazující dílnou. Pevažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Všechny<br />
prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Vstup do domu je z ulice, vstupními dvemi do<br />
edsín a odtud do haly se schodištm a obytných prostor v pízemí. Po schodišti je pístup do patra i do<br />
suterénu. V pízemí je vstup do kuchyn, obývacího pokoje a píslušenství, které tvoí samostatné WC.<br />
Podsklepená ást je pod celým pdorysem, navíc je podsklepení i pod ástí pdorysu v nižší úrovni. Suterén<br />
obsahuje kotelnu a sklepní místnosti. V pate je obytná ást pln využívána k bydlení. Jsou zde ti obytné<br />
pokoje, píslušenství tvoí chodba a koupelna s klozetem.<br />
Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích tyi obytné pokoje, kuchy, jídelnu a<br />
íslušenství. V pízemí je obývací pokoj, jídelna, kuchyn a WC, v pate ti ložnice, koupelna s WC a chodba. Z<br />
jednoho pokoje na uliní stran je vstup na balkón. Z popisu vyplývá, že dm je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky<br />
501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván.<br />
Dm byl postaven, zkolaudován a uveden do trvalého užívání v roce 1988, stavební technologií, v dob<br />
výstavby obvyklou. Je postaven z vyleheného materiálu (plynobeton) s tlouškou stn 30cm. Stropy jsou z<br />
keramických nosníka vložek. V prhu užívání byl bžn udržován a také trvale užíván pevážn k bydlení. V<br />
souasnosti není dm obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení ve všech podlažích na podstandardní<br />
úrovni údržby.<br />
Posudek<br />
A) Popis objekt, výmra, hodnocení a administrativní ocenní<br />
Ocenní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve znní<br />
vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o<br />
oceování majetku.<br />
3
a) Porovnávací hodnota<br />
a1) Rodinný dm .p. 634 - § 26a<br />
Rodinný dm .p.634 byl vybudován a uveden do užívání v roce 1988. Je patrový, má dva suterény ve<br />
dvou úrovních a je bez obytného podkroví. Je umístn v adové zástavb mimo centrální ást obce ve velmi<br />
svažitém terénu. Za vstupem do domu je pedsí, ze které je vstup do obytné ásti a píslušenství v pate, v<br />
ízemí a také do suterénu. Nejspodnjší suterén je pístupný samostatn ze dvora.<br />
m byl postaven stavební technologií, bžnou v osmdesátých letech min. stol. Vybavení domu je na<br />
standardní úrovni. Základy domu jsou betonové s hydroizolací, stny jsou vesms z plynobetonových tvárnic s<br />
vnitní i vnjší vápennou omítkou a uliním obloženým soklem. Stropy jsou s omítaným vodorovným podhledem.<br />
Stecha domu je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempíské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to<br />
svody i žlaby. Okna jsou devná, zdvojená, dvee jsou hladké, devné. Koupelna v pate je vybavená vanou,<br />
umývadlem a klozetem, v pízemí je pouze splachovací WC. V kuchyni je dez s TUV a el. sporák.<br />
Podlahy v obytných místnostech v pízemí a pate jsou pravdpodobn textilní, v pedsíni a v hale je<br />
dlažba, v kuchyni je PVC, v koupeln je keramická dlažba a obklady. Vytápní domu je centrální, teplovodní,<br />
otopná tlesa jsou panelová. Centrální kotel, pravdpodobn na tuhá paliva, je umístn v suterénu. Píprava<br />
TUV je centrální, boiler je v koteln.<br />
Celkový technický stav domu je hodnocen jako podstandardní, vzhledem k zanedbané údržb.<br />
Zatídní pro poteby ocenní:<br />
Typ objektu:<br />
Rodinný dm<br />
Poloha objektu:<br />
Zlínský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel<br />
Stáí stavby:<br />
22 rok<br />
Základní cena ZC (píloha . 20a): 2 743,- K/m 3<br />
Zastavné plochy a výšky podlaží:<br />
1.PP: 7,00×12,76 = 89,32 m 2<br />
2.PP: 7,00×4,05 = 28,35 m 2<br />
1.NP: 7,00×12,76 = 89,32 m 2<br />
2.NP: 7,00×12,76-0,80×4,60 = 85,64 m 2<br />
Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška<br />
1.PP: 89,32 m 2 2,20 m<br />
2.PP: 28,35 m 2 2,25 m<br />
1.NP: 89,32 m 2 2,60 m<br />
2.NP: 85,64 m 2 2,60 m<br />
Obestavný prostor:<br />
SPODNÍ STAVBA: 7,00×4,05×2,55+7,00×12,76×2,65 = 308,99 m 3<br />
VRCHNÍ STAVBA: 7,00×12,76×2,97+(7,00×12,76-0,80×4,60)×2,64+3,3 = 497,23 m 3<br />
6×0,6+1,60×0,8×1,00+2,85×0,9×1,00<br />
ZASTEŠENÍ: (7,00×12,76-0,80×4,60)×(4,40×0,5) = 188,41 m 3<br />
Obestavný prostor – celkem: = 994,63 m 3<br />
Podlažnost:<br />
Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 89,32 m 2<br />
Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 292,63 m 2<br />
Podlažnost ZP : ZP1 = 3,28<br />
4
Výpoet indexu cenového porovnání:<br />
Index vybavení:<br />
Název znaku . Vi<br />
1. Druh stavby - Dvojdomek, dm adový II -0,01<br />
2. Provedení obvodových stn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00<br />
3. Tlouška obvod. stn - mén jak 45 cm I -0,02<br />
4. Podlažnost - Hodnota vtší než 2 I 0,00<br />
5. Napojení na veejné sít (pípojky) - ípojka elektro, voda, napoj. na veej. kanal. nebo IV 0,04<br />
domovní istírna<br />
6. Zpsob vytápní stavby - Ústední, etážové, dálkové III 0,00<br />
7. Zákl. píslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00<br />
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00<br />
9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03<br />
10. Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II 0,00<br />
zastavné ploše nad 25 m2<br />
11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00<br />
12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - m je delší dobu neobydlen a I -0,10<br />
neudržován.<br />
13. Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (pedpoklad provedení III 0,85<br />
menších stavebních úprav)<br />
Koeficient pro stáí 22 let: 0,90<br />
12<br />
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,90 = 0,673<br />
i = 1<br />
Index polohy:<br />
Název znaku . P i<br />
1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00<br />
2. Úady v obci - obecní úad I 0,00<br />
3. Poloha nemovitosti - na okraji zastavného území obce nebo v nesrostlém území II -0,01<br />
obce<br />
4. Okolní zástavba a životní prostedí - evažující objekty pro bydlení III 0,00<br />
5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síobchoda služeb, II 0,00<br />
pohostinské a popípad kulturní zaízení<br />
6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zaízení, pírodní II 0,00<br />
sportovišt<br />
7. Zdravotní zaízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pée II 0,00<br />
8. Veejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak tymi III 0,00<br />
pravidelnými denními spoji<br />
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00<br />
10. Nezamstnanost v obci - prrná nezamstnanost II 0,00<br />
11. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00<br />
12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00<br />
12<br />
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,990<br />
i = 1<br />
Index trhu s nemovitostmi:<br />
Název znaku . Ti<br />
1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05<br />
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00<br />
3. Vliv právních vztahna prodejnost - bez vlivu II 0,00<br />
3<br />
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950<br />
i = 1<br />
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,673 × 0,990 × 0,950 = 0,633<br />
5
Ocenní:<br />
Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 2 743,- K/m 3 × 0,633 = 1 736,32 K/m 3<br />
Cena zjištná porovnávacím zpsobem<br />
CP = ZCU × OP = 1 736,32 K/m 3 × 994,63 m 3 = 1 726 995,96 K<br />
Rodinný dm .p. 634 - zjištná cena = 1 726 995,96 K<br />
b) Pozemky<br />
b1) Pozemek náležející k domu .p.634 - § 27 - § 32<br />
Pozemek sestává ze dvou parcel, zastavné plochy a nádvoí a zemlského pozemku, ozn. jako<br />
orná pda. Ob parcely jsou ohraniené zástavbou a plotem a tvoí spolu jednotný, funkní celek. Pozemek je<br />
situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na prjezdní komunikaci<br />
asi po 30m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 650m. Pozemek je svažitý, nejvtší výškové rozdíly<br />
terénu jsou pekonány v míst stavby domu. Za domem je sklon pozemku již mírnjší. Plocha mimo zástavbu je<br />
využívána jako dvr a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, vetn splaškové kanalizace a<br />
plynovodu. Na pozemku jsou ojedinlé porosty trvalého charakteru, vesms okrasné stromy a kee. Pístup na<br />
pozemek je z místní, veejné komunikace po zpevnné, nájezdní ploše ped domem.<br />
Stavební pozemek ocenný dle § 28 odst. 1 a 2:<br />
Název Parcelní íslo Výmra<br />
[m 2 ]<br />
Jedn. cena<br />
[K/m 2 ]<br />
Cena<br />
[K]<br />
zastavná plocha a nádvoí St.887 129,00 43,51 5 612,79<br />
Souet 5 612,79<br />
Úprava ceny – íloha . 21:<br />
1.2. výhodnost polohy z hlediska úelu užití stavby 32 %<br />
Úprava ceny celkem 32 % + 1 796,09<br />
Mezisouet 7 408,88<br />
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 %<br />
Úprava ceny celkem 10 % + 740,89<br />
Mezisouet 8 149,77<br />
Koeficient prodejnosti Kp (píl. . 39 - dle obce a úelu užití): × 0,9610<br />
Koeficient zmny cen staveb Ki (píl. . 38 - dle hlavní stavby): × 2,1730<br />
Stavební pozemek ocenný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem 17 018,78<br />
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenný dle § 28 odst. 5.<br />
Základní cena = 43,51 K/m 2 .<br />
Název Parcelní íslo Výmra Jedn. cena Cena<br />
[m 2 ] [K/m 2 ] [K]<br />
orná pda 1977/3 171,00 43,51 7 440,21<br />
Souet 7 440,21<br />
Úprava ceny - íloha . 21:<br />
1.2. výhodnost polohy z hlediska úelu užití stavby 32 %<br />
Úprava ceny celkem 32 % + 2 380,87<br />
Mezisouet 9 821,08<br />
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 %<br />
Úprava ceny celkem 10 % + 982,11<br />
Mezisouet 10 803,19<br />
Úprava ceny dle § 28 odst. 5: × 0,4000<br />
Koeficient prodejnosti Kp (píl. . 39 - dle obce a úelu užití): × 0,9610<br />
6
Koeficient zmny cen staveb Ki (íl. . 38 - dle hlavní stavby): × 2,1730<br />
Stavební pozemek ocenný dle § 28 odst. 5 - celkem 9 023,92<br />
Pozemek náležející k domu .p.634 - zjištná cena = 26 042,70 K<br />
b2) Pozemek,parc..1976/2 - § 27 - § 32<br />
Pozemek sestává z jedné parcely, situované za skupinovou zástavbou na okraji obce. Navazuje na<br />
parc.. 1977/3 a parc. . st. 887 s domem .p. 634. Pozemek není ohranien a je zejm spole s okolními<br />
parcelami obhospodaován zemlskou organizací. Pozemek je mírn svažitý. Na pozemku nejsou porosty<br />
trvalého charakteru. Pístup na pozemek je jednak ze sousední parcely stejného vlastníka anebo ze<br />
nezpevnné, polní komunikace.<br />
Zemlský pozemek ocenný dle § 29.<br />
Výpoet úpravy základní ceny – íloha . 23:<br />
Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 %<br />
Celková úprava ceny: 60,00 %<br />
Ocenní:<br />
Název Parcelní íslo BPEJ Výmra<br />
[m 2 ]<br />
JC<br />
[K/m 2 ]<br />
Úprava<br />
[%]<br />
UC<br />
[K/m 2 ]<br />
Cena<br />
[K]<br />
orná pda 1976/2 1337 9,19 60,00 14,70 19 653,90<br />
Výmra celkem 1337 Mezisouet 19 653,90<br />
Koeficient prodejnosti K p (píl. . 39): × 1,0000<br />
Zemlský pozemek ocenný dle § 29 - celkem 19 653,90<br />
Pozemek,parc..1976/2 - zjištná cena = 19 653,90 K<br />
Výsledné ceny:<br />
a) Rodinný dm .p. 634 = 1 726 995,96 K<br />
b) Pozemky<br />
b1) Pozemek náležející k domu .p.634 = 26 042,70 K<br />
b2) Pozemek,parc..1976/2 = 19 653,90 K<br />
Výsledná cena nemovitosti iní celkem<br />
1 772 692,56 K<br />
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Paíkova 9, Praha 9. Licence na jméno.<br />
7
B) Výpoet ceny porovnávacím zpsobem<br />
PRAMEN ZJIŠTNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ:<br />
Vlastní databáze nabídek prodejnemovitostí a realizace prodej, získaná a tídná z nabídek na internetových stránkách renomovaných<br />
realitních kanceláí a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k<br />
porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskuten jejich prodej nejpozdji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl díve než ped<br />
dvma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v<br />
nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: BEZEN 2010.<br />
CHARAKTERISTIKA OBCE:<br />
Obec Bánov leží v malé kotlince v podh í Bílých karpat asi 7km od Uherského Brodu smrem k esko-slovenské hranici. Obcí prochází<br />
hlavní silnice E50 z Brna na Slovensko. Podle posledního sítání lidu žije v Bánov 2100 obyvatel. Bánov, který byl Maxmiliánem II.<br />
povýšen na msteko, má velmi bohatou historii.Arche-ologický przkum z roku 1941 a pozdji z poátku padesátých let dokázal podle<br />
nález, že zde žil lid t.zv. maarovsko-vtéovské kultury. Dnešní obyvatelé si našli svá zamstnání áste v blízkém Uherském Brod a<br />
ást odchází za prací do Ostravy, Prahy, Brna, nebo jiných míst eské republiky. Dompinášejí nejen skromné výdlky, ale pedevším<br />
zkušenosti z jiného prostedí. Nové poznatky pak uplatují v život svých rodin obce. Dnešní Bánov patí k nejupravenjším obcím<br />
Slovácka. Obec je pln elektrifikována, má svoji vodu a nechybí ani plyn v jednotlivých domácnostech. V obci je zdravotní stedisko,<br />
lékárna, dm pée o staré obany, moderní škola, vyrostly 2nové ulice pro mladé(tetí je rozestavna), obchody s potravinami a zeleninou<br />
zásobují v dostateném množství obyvatelstvo a je zde postavena nová víceúelová sportovní hala, jenž je centrem innosti sportovní,<br />
kulturní a spoleenského dní v obci. Nov vzniklé firmy stavební, výroba nábytku, výroba a prodej mysliveckých poteb, výroba vozíkpro<br />
postižené, firma pro zavádní i opravy vodovod, topných zaízení a plynu jakož i drobní emeslníci skýtají ad obyvatel pracovní<br />
íležitosti a uživatelm uspokojení a klid. V oblasti sportovních zájmfungují v obci TJ SOKOL a FC Bánov, které mají tradici(Sokol<br />
založen v roce 1922, FC v roce 1940).<br />
Statut: Obec Poet ástí: 1 Katastrální výmra: 1625 ha Poet obyvatel: 2075 Z toho v produkt. vku: 1224 Prrný vk: 37,8 Pošta: Ano<br />
Škola: Ano Zdravotnické zaízení: Ano Policie: Ne Kanalizace (OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano.<br />
1.<br />
2.<br />
Porovnávané nemovitosti - pehled:<br />
Prodej adového rodinného domu o vel. 8+2 ureného k bydlení i podnikání. Pízemí<br />
je ureno k podnikatelské innosti, nachází se zde 4 místnosti + kuchyn o výme<br />
cca 244m2. V pate se nachází obytné místnosti o vel. 4+1 o výme cca 196m2. V<br />
dom jsou prostorné sklepy o vel. 166m2. Dm se nachází v centru obce a je napojen<br />
na elektinu 220/380V, vodovod a obecní kanalizaci. K domu náleží hospodáská<br />
budova a zahrada o výme cca 1120m2. V obci je veškerá obanská vybavenost a<br />
dobrá dopravní dostupnost. Typ objektu adový Zastavná plocha 870 m2 Užitná<br />
plocha 440 m2 Poet podlaží objektu 2 Plocha parcely 1 990 m2 Typ objektu<br />
patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Umístní nemovitosti centrum obce<br />
Voda Voda - dálkový vodovod Odpad Kanalizace<br />
Plyn Plynovod Telekomunikace Telefon Elektina Elektro - 230 V, Elektro - 400 V.<br />
Dvougeneraní RD 4+2 v Uherském Brod. Jedná se o adový koncový dm se<br />
sedlovou stechou. Celková plocha pozemku s dvorkem iní 189m2, z toho dvorek cca<br />
40m2. Dispozice nabízí 2x byt. jednotku 2+1 s koupelnou a WC v pízemí i podkroví,<br />
vstupní halu s krbem, spíž, terasu nad garáží a také možnost pdní vestavby. Dm je<br />
áste podsklepen a je bez zahrady. Tím, že nabízí pístup z hlavní cesty a nkolik<br />
parkovacích míst u domu, je vhodný také k podnikání. IS jsou napojeny všechny.<br />
Stránka 8
3.<br />
Prodej rodinného domu v Uherském Ostrohu<br />
Prodej rodinného domu 5+1 v Uherském Ostrohu.Dm je v dobrém stavu, je situován<br />
v obci na míst, které by dobe sloužilo i k podnikání.Pízemí - kuchy + dv<br />
obyvatelné místnosti,komora a taky místnost, která lze pebudovat na koupelnu.<br />
1.patro - ložnice,obývací pokoj,pokoj.Topení na tuhá paliva,lze napojit plyn. Voda -<br />
obecní vodovod.K domu patí menší zahrádka a dvorek.<br />
4.<br />
Samostatn stojící RD 5+2 ve Vlnov okr. UH. Dm se nachází na konci obce. Je<br />
podsklepen, napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Možnost využití vody z vlastní<br />
studny. Zastavná plocha a nádvoí je 225 m², užitná plocha domu je 180 m². K domu<br />
náleží zahrada o výme 742 m². V obci je škola, školka, obecní úad, pošta, léka.<br />
Zastavná plocha: 225 m² Zahrada: 742 m² Užitná plocha: 180 m² Typ budovy:<br />
samostatn stojící Poet byt: 5+2 Druh budovy: cihlová Voda: vodovod Plyn:<br />
ano<br />
1.<br />
2.<br />
3.<br />
4.<br />
ZJIŠTNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:<br />
Porovnávaná nemovitost<br />
Rodinný dm v Bánov<br />
Rodinný dm v Uherském<br />
Brodu<br />
Rodinný dm v Uherském<br />
Ostrohu<br />
Rodinný dm ve Vlnov<br />
Cena ped a<br />
po redukci na<br />
pramen ceny<br />
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o<br />
uskutený prodej.<br />
Koef<br />
redukce<br />
K 1<br />
poloha<br />
Porovnání cen ve vztahu k oceované nemovitosti:<br />
K 2<br />
funkní<br />
využitelnost<br />
K 3<br />
velikost<br />
K 4<br />
velikost<br />
pozemku<br />
K 5<br />
vybavení<br />
domu<br />
K 6<br />
stavebn<br />
technický<br />
stav<br />
2 120 000 K 0,70 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 0,72<br />
1 484 000 K Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší<br />
1 680 000 K 1,00 0,70 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,63<br />
1 680 000 K Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší<br />
848 000 K 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,16<br />
848 000 K Horší Obdobné Obdobné Horší Obdobné Obdobné Horší<br />
1 240 000 K 1,00 1,00 0,90 0,90 0,95 1,00 1,00 0,77<br />
1 240 000 K Obdobné Lepší Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší<br />
Maximální porovnávaná cena:<br />
Minimální porovnávaná cena:<br />
1 068 480 K<br />
954 180 K<br />
Odchylka od prru: 0,15<br />
Porovnávací hodnota celkem:<br />
Index<br />
odlišnosti<br />
997 980 K<br />
Cena porovnávaná<br />
1 068 480 K<br />
1 058 400 K<br />
979 440 K<br />
954 180 K<br />
Cena nemovitosti, zjištná porovnávacím zpsobem iní:<br />
1 000 000 K<br />
Stránka 9
B) Výpoet ceny výnosovým zpsobem<br />
m .p. 634 k.ú. Bánov LV .<br />
I) STAVBY<br />
Hlavní stavby:<br />
Rodinný dm .p. 634<br />
Zastavná plocha:<br />
89 m 2 Obestavný prostor:<br />
995 m 3<br />
Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 0 m 2 0 m 3<br />
Zastavná plocha staveb celkem: 89m 2 995 m 3<br />
II) POZEMKY A POROSTY:<br />
zastavná plocha a nádvoí parc..st. 887 o výme 129 m 2<br />
orná pda parc.. 1977/3 o výme 171 m 2<br />
Výmra pozemku celkem: 300 m 2<br />
orná pda parc.. 1976/2 o výme 1337 m 2<br />
1549<br />
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚELU VYUŽITÍ:<br />
(ureno pomrem ze zastavné plochy)<br />
Prostory úeln využitelné pro bydlení 175 m 2 x 0,70 = 123 m 2<br />
pro skladování 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2<br />
jako provozovna 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2<br />
jako garážování 0 m 2 x 0,80 = 0 m 2<br />
pro jiné úely 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2<br />
IV) ANALÝZA HRUBÝCH PÍJMZ PRONÁJMSTAVEB:<br />
Porovnání údaj:<br />
Užitné plochy celkem: 123 m 2<br />
Prrná výše pronájmu (K/m 2 /rok) pro druh využití:<br />
Zdroj informace - souhrnný názor<br />
na výši pronájmu v posuzované<br />
lokalit. bydlení skladování provozovna garážování<br />
1. Realitní kancelá Uh. Hradišt 1600<br />
0 0<br />
0<br />
2. Realitní kancelá Luhaovice 1550<br />
0<br />
0<br />
0<br />
3. Realitní kancelá Uherský Brod<br />
4. Zjištné nájemné v míst nebo<br />
1500<br />
0 0<br />
0<br />
okolí (dle údajv míst):<br />
5. Nájemné dle názoru znalce (dle<br />
nezjištno 0 0<br />
0<br />
vlastní databáze nájm):<br />
Prrná základní hodnota nájmu<br />
(K/m 2 /rok):<br />
1500<br />
1 540<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0<br />
jiné úely<br />
0<br />
0<br />
0<br />
Redukce hrubých píjmdle jejich zpsobilosti k pronájmu:<br />
ehled ploch k pronájmu:<br />
plochy<br />
Prrná Snížení<br />
Druh využití:<br />
vhodné k<br />
pronájmu<br />
plochy podm.<br />
vhodné k pronájmu<br />
plochy nevhodné k<br />
pronájmu<br />
výše nájmu<br />
/m 2 /rok v<br />
%<br />
Základní roní výše<br />
nájmu<br />
bydlení 123 0<br />
0 1 540 25%<br />
188 650 K<br />
skladování 0 0 0 0 0%<br />
0 K<br />
provozovna 0 0<br />
0 0 0%<br />
0 K<br />
garážování 0 0 0 0 0%<br />
0 K<br />
jiné úely 0 0 0 0 0%<br />
0 K<br />
Užitná plocha celkem: 123 0 0 Celkem: 188 650 K<br />
Využitelná plocha staveb celkem : 123 m 2<br />
Prrné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 540 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 078 /m 2 /rok<br />
0<br />
0<br />
0<br />
Stránka 10
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:<br />
Index<br />
a) Vliv opotebení bez vlivu 1,00 d) Vliv polohy negativní<br />
b) Vliv vybavení negativní 0,90 e) Využitelnost<br />
c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu<br />
Celkový index: 0,65 snižující<br />
Dosažitelná výše nájemného :<br />
1 000 /m 2 /rok<br />
Údaje asové a opotebení: Stáí stavby: 22 rok Doba dalšího trvání: 78 rok<br />
edpokládaná životnost: 100 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0%<br />
edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok<br />
Úroková míra pro výpoet výnosové hodnoty: 12,4%<br />
Opotebení: 22,0%<br />
Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladC:<br />
Výdaje (roní): edpoklad dlouhodobých konstantních píjm:<br />
3 492 450 K<br />
ano - výpoet vnou rentou<br />
Da z nemovitosti: (odhad)<br />
Pojištní:<br />
Oprava a údržba:<br />
Správa nemovitosti:<br />
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost:<br />
Nájemné z pozemku:<br />
A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) =<br />
600 K<br />
0 K<br />
10 477 K<br />
2 250 K<br />
73 409 K<br />
Výdaje celkem: 86 736 K tj. 71%<br />
Roní nájemné celkem: VN = 122 500 ,- K/rok<br />
Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9%<br />
0 K<br />
b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,0%<br />
c) rizika: r 3 = 4,5%<br />
d) vliv životnosti: r 4 = 0,0%<br />
r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4%<br />
Hodnota staveb, zjištná výnosovým zpsobem:<br />
288 419 K<br />
V) ANALÝZA HRUBÝCH PÍJMZ PRONÁJMPOZEMK:<br />
Porovnání údaj:<br />
Zdroj informace - souhrnný názor<br />
na výši pronájmu v posuzované<br />
zastavná<br />
plocha<br />
Prrná výše pronájmu (K/m 2 /rok) pro druh využití:<br />
lokalit.<br />
manipulace, dvr rekreaní plochy<br />
1. Realitní kancelá Uh. Hradišt 60<br />
0<br />
2<br />
2. Realitní kancelá Luhaovice 55<br />
0 2,5<br />
3. Realitní kancelá Uherský Brod 55<br />
4. Zjištné nájemné v míst nebo<br />
okolí (dle údajv míst): nezjištno 0 nezjištno<br />
5. Nájemné dle názoru znalce (dle<br />
55<br />
vlastní databáze nájm): 0 2<br />
Prrná základní hodnota nájmu<br />
(K/m 2 /rok):<br />
56<br />
0,00 2,30<br />
Index<br />
0,90<br />
zahrada, sad, parkování,<br />
prchody, píjezdy jiné využití (orná)<br />
0<br />
1,5<br />
0<br />
1,5<br />
0 2,5 0<br />
1,2<br />
0<br />
nezjištno<br />
0 1,2<br />
0,00 1,40<br />
0,80<br />
1,00<br />
Stránka 11
Redukce hrubých píjmdle jejich zpsobilosti k pronájmu:<br />
Základní výše nájmu:<br />
ehled ploch k pronájmu:<br />
Druh využití:<br />
plochy<br />
vhodné k<br />
pronájmu<br />
plochy podmíne<br />
vhodné k pronájmu<br />
plochy<br />
nevhodné k<br />
pronájmu<br />
Prrná<br />
výše nájmu<br />
/m 2 /rok<br />
Snížení<br />
v<br />
%<br />
Základní roní výše<br />
nájmu<br />
zastavná plocha 129 0,0 0,0 56,00 0%<br />
7 220 K<br />
manipulace, dvr 0 0,0 0,0 0,00 0%<br />
0 K<br />
parkování, pejezdy 0 0,0 0,0 0,00 0%<br />
0 K<br />
zahrada, sad, (rekreace) 171 0,0 0,0 2,30 0%<br />
390 K<br />
jiné využití 1337 0,0 0,0 1,40 0%<br />
1 870 K<br />
Výmry celkem: 1637 0,0 0,0 Celkem:<br />
9 480 K<br />
Využitelná plocha pozemku celkem : 1637 m 2 Prrný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 5,80 /m 2 /rok<br />
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:<br />
Pozemek, náležející k domu celkem:<br />
Index<br />
a) Vliv polohy negativní 0,70 c) Využitelnost<br />
b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu<br />
1,00<br />
Celkový koeficient:<br />
0,56 snižující<br />
Prrná zjištná výše nájemného: 14,20 /m 2 /rok<br />
VN = 23 245 ,- K/rok<br />
Náklady (odhad): 20% N = 4 649 ,- K/rok<br />
r = 12,4%<br />
Hodnota pozemk, zjištná výnosovým zpsobem:<br />
Hodnota nemovitosti, zjištná výnosovým zpsobem celkem:<br />
149 970 K<br />
438 389 K<br />
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:<br />
438 400 K<br />
Index<br />
0,80<br />
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:<br />
Z toho zemlský pozemek:<br />
Index<br />
a) Vliv polohy bez vlivu 1,00 c) Využitelnost<br />
b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu<br />
Celkový koeficient:<br />
0,80<br />
Prrná zjištná výše nájemného: 1,10 /m 2 /rok<br />
VN = 1 471 ,- K/rok<br />
Náklady (odhad): 20% N = 294 ,- K/rok<br />
r = 12,4%<br />
Hodnota pozemk, zjištná výnosovým zpsobem:<br />
Výnosová hodnota pozemku celkem:<br />
9 500 K<br />
Index<br />
0,80<br />
1,00<br />
snižující<br />
9 488 K<br />
Stránka 12
C) Výpoet vcné hodnoty<br />
Reprodukní cena domu, snížená o pimené opotebení, pípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemožují okamžité<br />
užívání.<br />
Rodinný dm .p. 634 995 m 3 x 4500 /m 3 =<br />
4 477 500 K<br />
opotebení: 22,00%<br />
Výše nákladna opravy:<br />
0 K<br />
cná hodnota:<br />
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :<br />
0 K<br />
prrné opotebení: 80,00%<br />
cná hodnota:<br />
Pozemek a porosty : 300 m 2 x 120 /m 2 =<br />
Souet:<br />
cná hodnota nemovitosti celkem:<br />
D) Zjištní obvyklé ceny<br />
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI:<br />
Dílí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk:<br />
I) m<br />
II) Pozemky a porosty<br />
III) Stavby píslušenství<br />
Souet:<br />
Administrativní cena nemovitosti<br />
podle cenového pedpisu, platného v den podání posudku<br />
po zaokrouhlení iní:<br />
z toho: stavby<br />
pozemky a porosty, náležející k domu<br />
z toho zemlský pozemek<br />
3 528 500 K<br />
1 726 995,96 K<br />
45 696,60 K<br />
0,00 K<br />
1 772 692,56 K<br />
1 772 690 K<br />
1 727 000 K<br />
45 700 K<br />
19 650 K<br />
3 492 450 K<br />
0 K<br />
36 000 K<br />
3 528 450 K<br />
II) VÝPOET VÁŽENÉHO PRRU:<br />
Pomr vcné a výnosové hodnoty: C N / C v = 8,049<br />
Váha výnosové hodnoty: n = 5,000<br />
Vážený prr: (Cn + n x Cv) / (n + 1) =<br />
po zaokrouhlení:<br />
953 400 K<br />
953 417 K<br />
Hodnota, zjištná dle Neegeliho metody váženého prru:<br />
Cena dle platných cenových pedpis:<br />
Porovnávací cena:<br />
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:<br />
C opt. =<br />
1 000 000 K<br />
953 400 K<br />
1 772 690 K<br />
1 000 000 K<br />
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOÁDNÝM MOŽNÝM VLIVM NA USKUTENÍ PRODEJE:<br />
1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení:<br />
2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah<br />
bez vlivu Hodnocení:<br />
3) Jiné vlivy<br />
bez vlivu Hodnocení:<br />
Index vyjadující možné vlivy na uskutení prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 =<br />
Výsledná cena (C opt . x i s ) :<br />
Stránka 13<br />
1,00<br />
1,00<br />
1,00<br />
1,00<br />
1 000 000 K
E) REKAPITULACE<br />
EHLED OCENNÍ NEMOVITOSTI:<br />
LV . 1549<br />
k.ú. Bánov obec Bánov okr. Uherské Hradišt<br />
m .p. 634 etn píslušenství a pozemku<br />
parc.. St.887 zastavná plocha a nádvoí<br />
parc.. 1977/3 orná pda<br />
Obvyklá cena:<br />
1 000 000 K<br />
slovy: jedenmilión K<br />
LV . 1549<br />
k.ú. Bánov obec Bánov okr. Uherské Hradišt<br />
parc.. 1976/2 orná pda<br />
Obvyklá cena:<br />
12 000 K<br />
slovy: dvanácttisíc K<br />
Stránka 14
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti :<br />
Závady váznoucí na nemovitosti (vcná bemena), které by uroval zvláštní pedpis, a které by pro svj charakter z hlediska celospoleenských<br />
zájmmly být nadále zajištny, nebyly zjištny.<br />
Nebylo zjištno žádné další právo, odpovídající vcnému bemenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oceovanou nemovitost,<br />
evidované v Katastru nemovitostí písl. Katastrálního úadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištny.<br />
ing. František Dobiáš<br />
Perunská 46<br />
695 04 Hodonín<br />
V Hodonín: 10.3.2010<br />
Znalecká doložka<br />
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro<br />
základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se specializací oceování nemovitostí.<br />
Znalecký posudek byl zapsán pod po. . 2911 znaleckého deníku.<br />
Znalené a náhradu nákladútuji dokladem . 9/10<br />
ing. František Dobiáš<br />
Perunská 46<br />
695 04 Hodonín<br />
V Hodonín: 10.3.2010<br />
Stránka 15