ZNALECKÝ POSUDEK - OKdrazby.cz

okdrazby.cz

ZNALECKÝ POSUDEK - OKdrazby.cz

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 1269-41/12

o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu čp. 24 na parcele č. St. 91 a pozemků parc.č. St.

66, St. 91, 267/15, 267/26, se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v obci Strančice, k.ú.

Předboř u Prahy, okres Praha - východ a o jednotlivých právech a závadách s nemovitostmi

spojených

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha - východ

Milešovská 1326/4

130 00 Praha 3

149 EX 2262/11

Účel znaleckého posudku:

Odhad obvyklé ceny

Znalecký posudek vypracovala podle stavu ke dni 28.5.2012: Ing. Jarmila Blahová

Milešovská 1

130 00 Praha 3

t. 777 170 138, 222 721 761

e-mail: nemovitosti@iol.cz

Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a včetně 12 stran příloh.

Objednateli se předává ve 2 tiskových vyhotoveních a v elektronické formě.


V Praze, 12.6.2012

A. Nález

1. Znalecký úkol

Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 24 na parcele č. St. 91 a

pozemků parc.č. St. 66, St. 91, 267/15, 267/26, se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v obci

Strančice, k.ú. Předboř u Prahy, okres Praha - východ a o jednotlivých právech a závadách s

nemovitostmi spojených.

2. Informace o nemovitosti

Název nemovitosti:

Rodinný dům

Adresa nemovitosti: Strančice 24

251 63 Strančice

Kraj:

Středočeský

Okres:

Praha-východ

Obec:

Strančice

Katastrální území:

Předboř u Prahy

Počet obyvatel: 1 986

Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 42,3102 Kč/m 2

kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 42,31 Kč/m 2

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka nemovitosti zvenku byla provedena dne 28.5.2012.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

- výpis z katastru nemovitostí k datu 4.6.2012

- kopie mapy katastrální nahlížením do katastru nemovitostí

- část původní projektové dokumentace z 02/1999

- geometrický plán pro vyznačení budovy č. 80-51/2000 z 04/2000

- rozhodnutí o povolení změny rodinného domu ze dne 12.10.2001

- kolaudační rozhodnutí ze dne 20.12.2002

- rozhodnutí o přidělení čísla popisného ze dne 13.1.2003

- informace a údaje sdělené na Stavebním úřadu Mnichovice

- informace a údaje sdělené na Obecním úřadu Strančice

- informace a údaje sdělené na Katastrálním úřadu Praha-východ

- informace a údaje sdělené paní Přistoupilovou

- vlastní fotografická dokumentace ze dne 28.5.2012 (exteriery)

- fotografie interierů poskytnuté paní Přistoupilovou

- skutečnosti zjištěné na místě zvenku

- informace a údaje sdělené makléři realitních kanceláří

- průzkum situace v místě a okolí

- různé odborné publikace

- realitní časopisy, informace na internetu a v realitních kancelářích

- vlastní databáze porovnávacích cen

- různé metodiky bankovních ústavů ČR

- odborné semináře Komory soudních znalců, Ústavu soudního inženýrství Brno, České komory

odhadců majetku, Ministerstva financí ČR, Unicredit Bank, a.s.

2


- cenové zprávy, cenové věstníky, finanční zpravodaje

- rozpočtové ukazatele stavebních objektů

- platné oceňovací a stavební předpisy

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby: Miroslav Přistoupil, Strančice - Kašovice 24, 25163, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku: Miroslav Přistoupil, Strančice - Kašovice 24, 25163, vlastnictví: výhradní

Vlastnické právo je omezeno zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (FÚ Říčany),

nařízením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem

exekutorským.

Výpis z katastru nemovitostí k datu 4.6.2012 tvoří přílohu tohoto posudku.

6. Dokumentace a skutečnost

Vlastník nemovitosti nepředložil žádné podklady. Pan Miroslav Přistoupil nepřevzal pozvánku

na místní šetření zaslanou doporučenou poštou. Nemovitosti tedy nebyly zpřístupněny. Proto

byly veškeré podklady získány na Obecním úřadu Strančice, Stavebním úřadu Mnichovice,

Katastrálním pracovišti Praha-východ, dotazem u paní Přistoupilové včetně poskytnutí

fotografií interierů a odborným vyhodnocením staveb a pozemků získaných pozorováním

zvenku.

Na základě těchto podkladů bylo zjištěno, že skutečné provedení staveb se rámcově neliší od

získané dokumentace.V rámci možností byl proto posudek proveden podle výše uvedených

podkladů a odborným odhadem.

7. Celkový popis nemovitosti

Nemovitosti sestávají z rodinného domu, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů a

čtyř pozemků.

Oceňované nemovitosti jsou umístěny v Kašovicích, malé odloučené části obce Strančice.

Přístup je po zpevněné komunikaci a s možností napojení na elektřinu a plynovod.

Vzdálenost místa od centra Prahy je asi 25 km, s dobrým přístupem na dálnici D1.

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb

1a) Rodinný dům čp. 24

2. Ocenění pozemků

2a) Pozemky

3. Ocenění trvalých porostů

3a) Trvalé porosty

3


B. Znalecký posudek

1) Výpočet podle platné vyhlášky

Popisy objektů, výměra, hodnocení

Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění

zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a

vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010

Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1a) Rodinný dům čp. 24

Popis:

Celková situace:

Jedná se o přízemní dům, bez podsklepení, s využitým podkrovím ve valbové střeše, který je

umístěný na pozemku parc.č. St. 91. Z půdorysného hlediska byly použity výměry z

geometrického plánu, které jsou nejpřesnější.

Dispoziční řešení:

Přízemí:

závětří, zádveří, hala + schodiště, obývací pokoj, kuchyně + jídelna (propojené s pokojem),

komora, pracovna, koupelna se sprchou, WC, prádelna s kotelnou, garáž pro 2 auta.

Užitná plocha dle dokumentace celkem 130,57 m2

Podkroví:

chodba se schodištěm, koupelna s vanou a 2 umyvadly, WC, šatna, 3 ložnice, výlez se

sklápěcími schody do nízkého půdního prostoru (možnost skladování).

Užitná plocha dle dokumentace celkem 94,29 m2

Základní konstrukce a vybavení:

Dům je zděný z keramického materiálu, střecha dřevěná valbová, krytina tašková, klempířské

prvky měděné, dveře dřevěné s dřevěnými obložkami, okna dřevěná euro, stropy rovné,

keramické obklady v běžných místech, podlahy parketové, plovoucí a dlažba. Schodiště

dřevěné, plynový závěsný kombi kotel Dakon s přípravou TUV, vytápění ústřední v mědi,

termostatické hlavice, v koupelně podlahové vytápění. Vybavení - 3 umyvadla, umývátko,

sprchový kout, vana, 2 x WC. Kuchyňská linka vybavená spotřebiči - m.j. sklokeramická varná

deska, lednice vestavěná, digestoř apod. Další vybavení domu - krb s krbovou vložkou -

pískovec, zabezpečovací zařízení, možnost veřejného telefonu, vestavěné skříně.

Stáří a stavebně technický stav:

Dům byl kolaudován před 10 roky. Stavebně technický stav podle vnější prohlídky a dle

citovaných podkladů odpovídá stáří a běžné údržbě.

Součástí ceny rodinného domu jsou i vedlejší stavba a venkovní úpravy, které tvoří zejména

přípojky, rozvody po zahradě, studna, jímka, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy,

zastřešená terasa.

4


Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu:

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda

Poloha objektu:

Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel

Stáří stavby:

10 let

Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 888,- Kč/m 3

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

1.NP: 14,72*14,05-5,38*4,30-1,94*7,19 = 169,73 m 2

Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška

1.NP: 169,73 m 2 2,85 m

Obestavěný prostor:

1.NP: (14,72*14,05-5,38*4,30-1,94*7,19)*(3,00) = 509,20 m 3

Zastřešení vč. podkroví: (12,77*9,74)*(0,90+3,20/2)-

= 302,77 m 3

(9,74*4,60*4,1)/6*2+

(4,30*7,41)*(0,90+2,40/2)-(7,41*3,40*3,30)/6

Obestavěný prostor - celkem: = 811,97 m 3

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení:

Název znaku č. V i

0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A

plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou

1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00

2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00

3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00

4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02

5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00

RD do žumpy nebo septiku - elektřina a plyn. vlastní studna a jímka

6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00

7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05

standard. proved., popřípadě prádelna - 2 koupelny, krb

8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00

9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05

- vedlejší stavby celkem do 25 m2

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01

12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00

13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05

údržbou

Koeficient pro stáří 10 let: 1,00

12

Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 1,00 = 1,187

i = 1

5


Index polohy:

Název znaku č. P i

1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II -0,03

obce

2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00

3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00

4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní I -0,02

spojení

5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00

6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00

7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00

8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - v místě chybí občanská

vybavenost

I -0,09

8

Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,860

i = 1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku č. T i

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10

výrazně nižší než nabídka

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve

II 0,00

spoluvlastnictví)

3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce, zástavní

právo

I -0,05

3

Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850

i = 1

Celkový index I = I V * I P * I T = 1,187 * 0,860 * 0,850 = 0,868

Ocenění:

Cena upravená CU = IPC * I = 6 888,- Kč/m 3 * 0,868 = 5 978,78 Kč/m 3

CP = CU * OP = 5 978,78 Kč/m 3 * 811,97 m 3 = 4 854 590,- Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem = 4 854 590,- Kč

2. Ocenění pozemků

2a) Pozemky

Popis:

Pozemky sestávají ze dvou zastavěných ploch, zahrady a trvalého travního porosty, fakticky

také zahrady. Tyto pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou napojené na

elektřinu a plynovod. Dále je na pozemku studna a jímka. Pozemky jsou rovinaté, protáhlého

tvaru a přístupné po zpevněné komunikaci.

Ocenění:

6


Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:

Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:

1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 %

účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení

určených:

1.4.1. polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 250 %

nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen

stavebních pozemků

Úprava cen: 300 %

Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky:

2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 %

2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 %

2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 %

Úprava cen: -2 %

pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.

Úprava cen celkem: 300% + -2% * (100 % + 300%) 292,00 %

Zdůvodnění použití přirážek a srážek:

Poloha v okolí města - blízko dálnice

Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,6990

Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:

Zatřídění

Zákl. cena

[Kč/m 2 ]

Koef. K i K p Úprava

[%]

Upr. cena

[Kč/m 2 ]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří

§ 28 odst. 1 a 2 42,31 1,00 2,1550 2,6990 292,00 964,67

§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku

§ 28 odstavec 5 42,31 0,40 2,1550 2,6990 292,00 385,87

Typ Název Parcelní

číslo

Výměra

[m 2 ]

Jedn. cena

[Kč/m 2 ]

Cena

[Kč]

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 66 20,00 964,67 19 293,40

nádvoří

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 91 170,00 964,67 163 993,90

nádvoří

§ 28 odstavec 5 zahrada 267/15 294,00 385,87 113 445,78

§ 28 odstavec 5 trvalý travní porost 267/26 701,00 385,87 270 494,87

Stavební pozemky - celkem 567 227,95

Pozemky - zjištěná cena = 567 227,95 Kč

3. Ocenění trvalých porostů

3a) Trvalé porosty

Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné

zjednodušeným způsobem: § 42

Celková cena pozemku: Kč 567 227,95

Celková výměra pozemku m 2 1 185

7


Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 500

Cena pokryvné plochy porostů Kč 239 336,69

Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065

Cena smíšeného porostu: = 15 556,88

Trvalé porosty - zjištěná cena

15 556,88 Kč

Rekapitulace výsledných cen podle vyhlášky

1. Ocenění staveb

1a) Rodinný dům čp. 24 4 854 590,- Kč

1. Ocenění staveb celkem 4 854 590,- Kč

2. Ocenění pozemků

2a) Pozemky 567 227,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem 567 227,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů

3a) Trvalé porosty 15 556,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem 15 556,90 Kč

Celkem

5 437 374,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

5 437 374,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

5 437 380,- Kč

slovy: Pětmilionůčtyřistatřicetsedmtisíctřistaosmdesát Kč

2) Věcná hodnota

Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena

odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo

porovnatelné nové věci.

Věcná hodnota staveb se určuje s přihlédnutím k opotřebení, které se stanoví s ohledem na

skutečný stavebně technický stav a morální zastarání pomocí některé ze známých metod.

1. Rodinný dům čp. 24

Reprodukční jednotková cena (JCO):

Reprodukční cena se zjistí vynásobením počtu obestavěného prostoru základní cenou za m3

stanovenou v závislosti na účelu užití, a to např. s využitím rozpočtových ukazatelů vydaných

URS Praha. Průměrná reprodukční jednotková cena vybraných obdobných objektů se následně

8


koriguje aktuálními informacemi stavebních a developerských firem, s ohledem na konkrétní

stav, vybavení, konstrukční řešení a umístění oceňovaného objektu s tímto výsledkem:

JCO = 4 600,- Kč/m3

Výpočet věcné hodnoty

Reprodukční cena 4 600,- Kč/m3 * 812 m3 =

3 735 200,- Kč

Opotřebení lineární metodou 10 % - 373 520,- Kč

Věcná hodnota rodinného domu

3 361 680,- Kč

Zaokrouhleně

3 360 000,- Kč

2. Venkovní úpravy, vedlejší stavba, studna a trvalé porosty

Odhadem 10 % z ceny hlavní stavby

3 360 000 * 0,10 = zaokr. 336 000,- Kč

3. Pozemky

Pozemky jsou stavební o celkové výměře 1185 m2

Cena pozemků vypočítaná podle vyhlášky neodpovídá realitě, proto bude hodnota korigována

porovnávací metodou s pozemky obdobných kvalit v místě.

V Kašovicích a okolí se v současnosti prodává několik obdobných pozemků za nabídkovou

cenu 1500 až 1700,- Kč/m2. Průměrná nabídková cena tak činí 1 600,- Kč/m2 včetně provize a

právního servisu. Reálnou čistou cenu odhaduji o cca 10 % nižší, a to na

Výpočet ceny pozemku:

1 450,- Kč/m2

1185 m2 x 1 450,- Kč/m2 = zaokr. 1 720 000,-Kč

Rekapitulace věcné hodnoty

Nemovitost Věcná hodnota v Kč

Rodinný dům čp. 24 3 360 000,-

Venkovní úpravy, vedl. stavba, studna, trvalé porosty 336 000,-

Pozemky 1 720 000,-

Věcná hodnota celkem 5 416 000,-

Celkem věcná hodnota zaokr. 5 420 000,- Kč

3) Porovnávací hodnota

Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitostí srovnatelných lokalitou, velikostí a

charakterem s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání se provádí na základě vlastního

9


průzkumu nemovitostí a vlastní databáze, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku,

internetu, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními

kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena se

zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

Základní parametry oceňované nemovitosti:

Zánovní rodinný dům (10 let po kolaudaci)

Přízemní + podkroví, nepodsklepeno

Obestavěný prostor 812 m3

V domě byt 5+1 s příslušenstvím (2 koupelny, 2 WC, krb)

Vestavěná dvougaráž

Ústřední plynové vytápění

Stavebně technický stav velmi dobrý

Užitná plocha domu dle projektové dokumentace 225 m2 + zděná vedlejší stavba cca 15 m2

Celkem užitná plocha 240 m2

Pozemek 1185 m2

Rovinatý pozemek protáhlého tvaru

Sítě: elektřina, plynovod, vlastní studna, vlastní jímka

Přístup: zpevněná asfaltová komunikace

Umístění: asi 25 km do centra Prahy, nejbližší občanská vybavenost je ve Stránčicích nebo

Velkých Popovicích

Příklady nabízených srovnávaných nemovitostí:

Analýza reálné srovnávací ceny:

Porovnávací

nemovitosti

1)

Všechromy

2)

Všestary

3)

Kunice

Realiz.

cena

Nabídka

6,4

mil. Kč

Nabídka

5,2

mil. Kč

Nabídka

6,5

Užitková

plocha

Kč/m2

Velikost

29 090 Přízemí + podkroví,

částečně podsklepeno,

byt 5+1+obytná

místnost v suterénu,

2 koupelny, vestavěná

garáž, zastřešená

terasa,

UP 220 m2

29 714 Přízemí +podkroví,

byt 5+kk,

1 koupelna, 2 WC,

velká terasa

v podkroví,

přistavěná garáž,

venkovní bazén,

UP 175 m2

26 000 Přízemí +

podkroví, byt

Stav, vytápění,

sítě

Kolaudace 2003

a 2012,

ústřední vytápění

plynové,

elektřina, plyn,

studna, čistička

Kolaudace 2005,

vytápění ústřední

plynové,

elektřina, plyn,

studna (ale

možno připojit

na vodovod),

jímka

Zánovní,

vytápění ústřední

Pozemek

m2

Koef.

porovnávací

Váha

Upravená

cena

Kč/m2

1003 1,00 0,80 23 272

1380 0,93 0,80 22 107

1254 0,92 0,85 20 332

10


4)

Tehov

mil. Kč

Původní

nabídka

6,34

mil.Kč,

nyní

sleva na

5,3 mil.

Kč (o

16,4 %)

6+1, v patře

příprava na další

kuchyň a pokoj, 2

koupelny, 2 WC,

krb, vest garáž,

UP 250 m2 bez

teras a balkonu

31 176 Přízemí +

podkroví, byt 4+1,

velká koupelna

(vana, sprcha), 2

WC, krb, vestavěná

garáž,

UP 170 m2 bez

teras a balkonu

plynové,

elektřina,

plynovod,

veřejná

kanalizace i

vodovod +

vrtaná studna

Zánovní,

vytápění ústřední

plynové, všechny

inž sítě napojeny

na veřejnou síť

Cca

850

0,95 0,90 26 665

5)

Světice

Nabídka

8,24

mil. Kč

26 159 Přízemí+podkroví+

plně podsklepeno,

byt 6+kk,

2 koupelny, 3 WC,

2 krby, centrální

vysavač,tělocvična,

vestavěné garáže

pro 3 auta,

UP = 315 m2 bez

balkonů a teras a

bez zahr domku

Zánovní, bohatě

vybavená

zahrada (domek,

bazének, terasy,

závlahy, zeleň),

vytápění na

LTO+tepelné

čerpadlo,

všechny sítě

kromě plynu

Cca

1350

0,90 0,85 20 012

Průměr 22 478

V porovnávacím koeficientu je zohledněna zejména lokalita, stav a vybavení domu, sítě,

velikost pozemku.

Váha znamená předpokládané snížení nabídkové ceny na cenu reálnou.

Porovnání:

Průměr upravené ceny činí

22 478,- Kč/m2 užitné plochy.

Znalkyně má ve svém archivu i další příklady prodávaných nemovitostí, které byly pro

hodnocení rovněž částečně využity. Příklady slouží pro hrubou orientaci a k případné korekci

vypočtených hodnot. Každý prodej je individuální záležitostí, ovlivněnou mnoha faktory.

Všechny porovnávací nemovitosti mají vůči nemovitosti oceňované určité klady i zápory. Mají

různé velikosti pozemku, větší či menší užitnou, popř. obytnou plochu, různý stavebně

technický stav a různou možnost přípojek inženýrských sítí, různou polohu.

Porovnávací hodnota

240 m2 x 22 478,- Kč/m2 = 5 394 720,- Kč

Zaokrouhleně

5 400 000,- Kč

5) Práva a závady s nemovitostí spojené

11


Právní závady

Znalkyni nejsou známy žádná jiná práva a závady s nemovitostí spojená, kromě těch, které jsou

zapsány ve výpisu z katastru nemovitostí.

V přiloženém aktuálním výpisu z katastru nemovitostí jsou zapsána tato omezení vlastnického

práva:

- zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ke dni 30.9.2011

- nařízení exekuce ke dni 14.12.2011

- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke dni 27.11.2011

- zástavní právo exekutorské ke dni 27.11.2011

jiný zápis:

- nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen 8.5.2012

Všechny výše uvedené závady se vyřeší dražbou (zaniknou v souvislosti s dražbou).

Další právní závady:

Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní

předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti

vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.

Věcná břemena:

Ve výpisu z katastru nemovitostí není zapsáno žádné věcné břemeno.

Nájemní práva:

Vlastníkem nemovitostí, panem Miroslavem Přistoupilem, nebyly předloženy žádné nájemní

smlouvy. Podle sdělení pošty ve Strančicích pan Přistoupil nevyzvedl pozvánku na místní

šetření, i když byla avizována příslušnou poštou. Podle obecně dostupných údajů bydlí

v oceňované nemovitosti pan Přistoupil a má tam také trvalé bydliště. Nepředpokládám proto,

že by nějaké nájemní smlouvy existovaly.

Práva s nemovitostí spojená:

Žádná mimořádná práva kromě výše uvedených nejsou s nemovitostí spojená.

Cena práv a závad, které v dražbě nezaniknou

0,- Kč

Nulová hodnota platí za předpokladu, že nebudou dodatečně předloženy žádné platné nájemní

smlouvy. Avšak vzhledem k tomu, že nemovitost je relativně nová, bez závazků z minulosti

(regulované nájmy), v oblasti již došlo k deregulaci, a proto se sjednává nájemné dohodou

v obvyklé výši, případné ovlivnění obvyklé ceny nájemní smlouvou je prakticky bezpředmětné.

12


C. Rekapitulace cen

Administrativní cena (dle platné vyhlášky) 5 437 380,- Kč

Věcná (nákladová) hodnota 5 420 000,- Kč

Porovnávací hodnota

5 400 000,- Kč

Odhad rozmezí obvyklé ceny nemovitosti 5 200 000 až 5 600 000,- Kč

Odhad obvyklé ceny nemovitosti 5 400 000,- Kč

(slovy: Pětmilionůčtyřistatisíc Kč)

Odhad ceny práv a závad, která v dražbě

nezaniknou

Odhad výsledné ceny nemovitosti

0,- Kč

5 400 000,- Kč

(slovy: Pětmilionůčtyřistatisíc Kč)

V Praze, 12.6.2012

Ing. Jarmila Blahová

Milešovská 1

130 00 Praha 3

telefon: 777 170 138, 222 721 761

e-mail: nemovitosti@iol.cz

D. Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu

v Ústí nad Labem ze dne 8. 12. 1995 pod č.j. Spr. 5430/95 pro obor ekonomika, odvětví ceny a

odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1269-41/12 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1269-41/12.

13


E. Seznam příloh

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze:

Fotografická dokumentace rodinného domu čp. 24

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 148

Kopie mapy katastrální

Kolaudační rozhodnutí

Geometrický plán

Půdorys přízemí

Půdorys podkroví

Mapa oblasti – Strančice-Kašovice a okolí

1

3

1

2

2

1

1

1

14

More magazines by this user
Similar magazines