ZNALECKÝ POSUDEK 3 - Exekutorský úřad Hodonín

exekutorhodonin.cz

ZNALECKÝ POSUDEK 3 - Exekutorský úřad Hodonín

.SPISU: EX 153/08

ZNALECKÝ POSUDEK

íslo: 2936 - 34/2010

OCENNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUNÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚAD V HODONÍN

ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oceování majetku

NEMOVITOST :

m .p. 29 k.ú. mice u Hodonína LV . 170

okr. Hodonín na pozemku, parc. . 74 zastavná plocha a nádvoí

obec: mice

VLASTNICTVÍ:

Miroslav Kouil, Tmice 29, 696 84 Tmice u Hodonína

Hlavní prelí Dvorní prelí

EL OCENNÍ:

Exekuní ízení Exekutorského úadu v Hodonín, ve vci oprávnného:

Všeobecná zdravotní pojišovna R,se sídlem Praha 3, Orlická 4 I:41197518

proti povinnému: Miroslav Kouil, Tmice 29, 696 84 Tmice u Hodonína

na základ usnesení ze dne 11.2.2010

OBJEDNATEL:

ZHOTOVITEL:

Exekutorský úad v Hodonín Mgr. Kamil Braník ing. František Dobiáš tel:

Sadová 15, 695 01 Hodonín

Perunská 46, 695 04 Hodonín

518341823

Datum místního šetení: 14.4.2010 Datum zpracování: 3.5.2010

Poet stran celkem: 15 Poet vyhotovení: 3 Poet píloh: 0

3

Vyhotovení .


OBSAH POSUDKU:

Nález

Posudek

A) Popis objekt, výmra, hodnocení a administrativní ocenní

B) Výpoet ceny porovnávacím zpsobem

C) Výpoet ceny výnosovým zpsobem

D) Výpoet vcné ceny

E) Zjištní obvyklé ceny

F) Rekapitulace

Nález

Znalecký úkol

edmtem ocenní je nemovitost:

m .p. 29 vetn píslušenství

LV . 170 pro k.ú. Tmice u Hodonína

Související pozemek:

.parc.74 zastavná plocha a nádvoí o výme 267m 2

Zjistí se

Obvyklá cena nemovitosti

podle stavu ke dni 14.4.2010

Povinný neumožnil znalci vstup do nemovitosti, na místo prohlídky se bez udání dvodnedostavil, i

když byl o termínu prohlídky vas uvdomen doporueným dopisem. Znalec tedy vycházel ze zjištní, které

inil pi prohlídce této nemovitosti v roce 2006 a využil vlastních záznama fotodokumentace z toho období.

Na skutený technický stav interiéru domu a stav údržby usoudil podle vnjších znak, náhledem pes prosklené

ásti a zásti využil i informace od soused.

Informace o nemovitosti

Název nemovitosti: Rodinný dm .p.29

Adresa nemovitosti: 696 84 Tmice 29

Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Tmice, Katastrální území:Tmice u Hodonína, Poet obyvatel:861

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 K/m 2

kde a je poet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- K/m 2

Prohlídka a zamení nemovitosti

Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 14.4.2010.

Podklady pro vypracování posudku

- výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úadu pro Jihomoravský kraj, eský úad zemický a katastrální

- SCD pro LV . 170 k.ú. Tmice u Hodonína ze dne 13.1.2010

- ást projektové dokumentace na plynoinstalaci domu z roku 1997

- kupní smlouva ze dne 15.4.1977

2


- stavební povolení k rekonstrukci domu a instalaci ÚT .j.Ky-13/77 vydané MNV Tmice, komise výstavby ze

dne 19.5.1977

- stavební povolení k úpravám RD ze dne 22.4.1985

- kolaudaní rozhodnutí nebylo k dispozici

- informace, poskytnuté na OÚ v Tmicích

- zjištní na míst samém pi prohlídce nemovitosti dne 7.4.2006.

- zjištní na míst samém pi prohlídce nemovitosti dne 14.4.2010.

Vlastnické a evidenní údaje

Podklad: LV . 170 k.ú.Tmice u Hodonína

Druh vlastnictví: Výluné

Vlastnické právo: Miroslav Kouil, Tmice 29, 696 84 Tmice u Hodonína

Jiná práva: nejsou

Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Exekuní píkaz k prodeji.

Jiná omezení nezjištna.

Celkový popis nemovitosti

m .p.29 je situován do uliní, adové zástavby, jako koncový, poblíž centra obce Tmice, podél

místní zpevnné komunikace, která navazuje asi po 20m na hlavní prjezdní vozovku obcí. Okolní zástavbu

tvoí rodinné domky a obanská vybavenost obce. V míst je možnost napojení na veškeré inženýrské sít a to

na vodovodní ad, kanalizaci, plynovod, kabelovou televizi a nadzemní elektro. Dm je napojen na všechny tyto

sít krom vodovodu a telekomunikaního kabelu. Kanalizace je vyvedena do veejné kanalizace pes septik,

plynové rozvody jsou pouze ke kotli ÚT v suterénu. Zdroj vody je z vlastní studny.

m je pízemní, áste podsklepený. Je tvercového pdorysného tvaru, zastešení tvoí v pední

ásti sedlový krov, na který kolmo navazuje pultová stecha (pvodní pdorys domu), vstupní pístavek a pozdji

postavená pístavba má plochou stechu. Vstup do domu je z uliní fronty pes vstupní pístavek nebo pes

bránu v oplocení a dvr z boního prelí. Dispozice sestává ze ty obytných pokoj, kuchyn a píslušenství.

íslušenství tvoí vstupní pedsí, chodba, spíž, koupelna a samostatné WC. Suterén je pístupný ze dvora

es vnjší schodišt a sestává ze dvou místností a to kotelny pod domem a skladu, mimo pdorys domu.

Všechny prostory v dom slouží výlu k bytovým úelm a z toho dvodu je dm charakterizován jako

rodinný. V levé ásti pozemku je situována samostatná garáž s vjezdem pímo z uliní fronty.

vodní dm byl postaven v roce 1956 tradiní stavební technologií a byl pdorysného tvaru L. V roce

1977 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce domu. Z pvodního domu zstaly svislé konstrukce, v ásti domu

strop a stecha. V zadní ásti byla pistavna jedna obytná místnost (obývací pokoj) a kuchy, pod kterou byl

ízen sklep. Rekonstrukce pokraovala v roce 1985 a to opravou omítek, zízením vchodového schodišt aj.

K domu náleží dvorek, který je pístupný z domu nebo pes branku v oplocení z uliní fronty,

ohraniený je ploty nebo zástavbou. Pozemek je tvoen jedinou parcelou, oznaenou jako zastavná plocha a

nádvoí.

íslušenstvím k domu je garáž, studna, venkovní úpravy a pozemek . parc. 74 s jedním ovocným

stromem a okrasnými kei ped domem.

3


Posudek

A) Popis objekt, výmra, hodnocení a administrativní ocenní

Popis objekt, výmra, hodnocení a ocenní

Ocenní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve znní

vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o

oceování majetku.

a) Porovnávací hodnota

a1) Dm .p. 29 - § 26a

m je situován do uliní, adové zástavby v obci, jako koncový. Je tvercového pdorysu, pízemní,

se sedlovou nebo plochou stechou, áste podsklepený. Z inženýrských sítí je napojen na kanalizaci,

plynovod a nadzemní elektro. Sít probíhají soubžn se zástavbou.

m byl vybudován a uveden do užívání v roce 1956. V roce 1977 byl dm celkov rekonstruován, z

vodního domu zstaly pouze stny, ást stropa stecha. Dále byla provedena v zadní ásti pístavba

obývacího pokoje a kuchyn, pod kterou byl zízen sklep. Tato pístavba byla provedena mezi pvodní hlavní

ástí a dvorním kídlem. V roce 1985 byly na dom provedeny další menší stavební úpravy (oprava omítek,

vchodového schodišt aj.).

Základy domu jsou betonové s vodorovnou hydroizolací, pvodní stny jsou ze škvárobetonových

tvárnic, nové zdivo pístavby kuchyn je z pórobetonových tvárnic, v suterénu jsou pálené cihle. Stropy jsou v

ásti devné, trámové a v ásti keramické, hurdové. Stechu tvoí v uliní ásti klasický, devný sedlový krov,

na který kolmo navazuje pultová stecha, krytina je tašková, pálená. Nová pístavba a vstupní pístavek má

stechu plochou s plechovou krytinou. Klempíské výrobky žlaby, svody a parapety oken jsou z pozinkovaného

plechu. Okna jsou devná, dvojitá nebo zdvojená, dvee jsou náplové nebo hladké, plné nebo prosklené do

evných nebo ocelových zárubní. Vstupní dvee jsou ocelohliníkové, prosklené. Do pdního prostoru je vstup

ze štítu pes stechu vstupního pístavku.

Vstup do domu je z hlavního uliního prelí do vstupní pedsín, na kterou voln navazuje obývací

pokoj (hala) a následn další obytné ásti v dom. Z obývacího pokoje je možný vstup do dvora. Celkov dm

sestává ze ty obytných místností, kuchyn, vstupní pedsín, chodby, spíže, koupelny a samostatného WC.

Suterén je pístupný po betonovém schodišti ze dvora a je zde kotelna (pod pdorysem domu) a sklad (mimo

dorys domu).

Vybavení kuchyn tvoí linka s dezem s TUV a elektrický sporák s digestoí, za linkou je keramický

obklad. Koupelna je vybavena vanou a umývadlem a je obložena keramickým obkladem. WC je splachovací a je

zde keramický obklad. Podlahy obytných místností tvoí OSB desky, devné vlysy nebo devotískové pezy,

v ostatních místnostech je vesms keramická dlažba. V suterénu je podlaha teracová nebo zdusaná hlína.

Vytápní domu je ze suterénu plynovým kombinovaným kotlem, radiátory jsou deskové. Píprava TUV je v

boileru. Vnitní omítky jsou vápenné hladké, podhledy jsou vesms omítané, v obývacím pokoji jsou devné

kazety a ve vstupní pedsíni pak polystyrenové stropnice. V suterénu jsou omítky ástené, vápenné hrubé.

Fasáda je bizolitová, sokl je v uliní ásti obložen bidlicovými obklady

Zatídní pro poteby ocenní:

Typ objektu:

Rodinný dm

Poloha objektu:

Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel

Stáí stavby:

54 rok

Základní cena ZC (píloha . 20a): 3 164,- K/m 3

4


Zastavné plochy a výšky podlaží:

1. PP: 5,10*3,70 = 18,87 m 2

1. NP: 2,23*5,45 = 12,15 m 2

: 7,03*6,18 = 43,45 m 2

: 5,45*8,90 = 48,51 m 2

: 4,95*7,03 = 34,80 m 2

Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška

1. PP: 18,87 m 2 2,27 m

1. NP: 12,15 m 2 2,75 m

: 43,45 m 2 2,95 m

: 48,51 m 2 3,11 m

: 34,80 m 2 3,00 m

Obestavný prostor:

SPODNÍ STAVBA: (5,10*3,70)*(2,27) = 42,83 m 3

VRCHNÍ STAVBA: (2,23*5,45)*(2,75)+(7,03*6,18)*(2,95)+(5,45*8,90)*(3, = 416,83 m 3

11)+(4,95*7,03)*(3,00)

ZASTEŠENÍ: (5,45*8,9)*(1,32)+(4,95*8,2)*(1,07) = 107,46 m 3

Obestavný prostor – celkem: = 567,12 m 3

Podlažnost:

Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 138,90 m 2

Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 157,77 m 2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,14

Výpoet indexu cenového porovnání:

Index vybavení:

Název znaku . Vi

1. Druh stavby - Dvojdomek, dm adový II -0,01

2. Provedení obvodových stn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00

3. Tlouška obvod. stn - 45 cm II 0,00

4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 vetn II 0,01

5. Napojení na veejné sít (pípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08

nebo propan butan

6. Zpsob vytápní stavby - Ústední, etážové, dálkové III 0,00

7. Zákl. píslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00

8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00

9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03

10. Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich II 0,00

celkové zastavné ploše nad 25 m2

11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01

stavbou) nebo do 300 m2

12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00

13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (pedpoklad provedení IV 0,65

rozsáhlejších stavebních úprav)

Koeficient pro stáí 54 let: 0,70

12

Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 0,70 = 0,473

i = 1

5


Index polohy:

Název znaku . Pi

1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00

2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01

3. Okolní zástavba a životní prostedí - objekty pro bydlení II 0,00

4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00

5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03

6. Zdravotní zaízení v obci - pouze ordinace praktického lékae II 0,00

7. Veejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00

8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00

9. Nezamstnanost v obci a okolí - vyšší než je prr v kraji I -0,06

10. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00

11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00

11

Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,920

i = 1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku . Ti

1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než I -0,10

nabídka

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00

3. Vliv právních vztahna prodejnost - bez vlivu II 0,00

3

Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,900

i = 1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,473 * 0,920 * 0,900 = 0,392

Ocenní:

Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 164,- K/m 3 * 0,392 = 1 240,29 K/m 3

Cena zjištná porovnávacím zpsobem

CP = ZCU * OP = 1 240,29 K/m 3 * 567,12 m 3 = 703 393,26 K

m .p. 29 - zjištná cena = 703 393,26 K

a2) Garáž - § 24

Samostatn stojící, pízemní garáž, situovaná po levé stran uliního prelí domu v souvislé zástavb

(pes dvr). Vjezd je samostatný z uliní fronty, vrata jsou devná, svlaková, provizorní, neotvíravá. Do dvora je

možný vstup pes otevený dvení otvor v zadním prelí. Objekt nemá okna (pouze okenní otvory) ani

klempíské výrobky.

Základy jsou betonové, stny jsou z vápenopískových nebo pálených neomítnutých cihel. Stropy jsou

keramické Hurdis, stecha je plochá bez krytiny. Podlaha je tvoena hrubou betonovou mazaninou. Garáž byla

vybudována v roce 1977.

Objekt není v souasnosti využíván, udržován a nemá žádné vybavení. Objekt je ve špatném

technickém stavu.

Zatídní pro poteby ocenní:

Typ objektu:

Garáž

Poloha objektu:

Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel

Stáí stavby:

33 rok

Stavba je píslušenstvím jiné stavby - Dm .p. 29 a od této stavby pebírá index IT a IP.

Základní cena ZC (píloha . 18): 1 930,- K/m 3

6


Zastavné plochy a výšky podlaží:

1. NP: 6,50*5,26 = 34,19 m 2

Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška

1. NP: 34,19 m 2 2,72 m

Obestavný prostor:

1. NP: (6,50*5,26)*(2,72) = 93,00 m 3

Obestavný prostor – celkem: = 93,00 m 3

Podlažnost:

Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 0,00 m 2

Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 34,19 m 2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00

Výpoet indexu cenového porovnání:

Index vybavení:

Název znaku . Vi

1. Druh stavby - adová I -0,01

2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stny tl. 15 - 30 cm II 0,00

3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05

4. Píslušenství - venkovní úpravy - bez píslušenství II -0,01

5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00

6. Stavebn - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná celková V 0,40

rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)

Koeficient pro stáí 33 let: 0,80

5

Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V6 * 0,80 = 0,298

i = 1

Index polohy:

evzatý index polohy IP = 0,920

Index trhu s nemovitostmi:

evzatý index trhu IT = 0,900

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,298 * 0,920 * 0,900 = 0,247

Ocenní:

Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 930,- K/m 3 * 0,247 = 476,71 K/m 3

Cena zjištná porovnávacím zpsobem

CP = ZCU * OP = 476,71 K/m 3 * 93,00 m 3 = 44 334,03 K

Garáž - zjištná cena = 44 334,03 K

7


) Pozemky

b1) Pozemek, náležející k domu .p.29 - § 27 - § 32

Pozemek se nachází poblíž centra obce Tmice. Pístup je po místní zpevnné cest, která asi po

20m navazuje na hlavní prjezdní vozovku v obci. Okolí tvoí zástavba rodinnými domy a veškerá obanská

vybavenost obce. Pozemek sestává z jediné parcely - stavební plochy. Je rovinný, zásti zastavný domem a

vedlejšími stavbami, zbytek je využíván jako malý dvorek. Ohranien je ploty nebo zástavbou. V míst je

možnost napojení na veejný vodovod, kanalizaci, plynovod, nadzemní elektro a dále na kabelovou televizi a

rozvody telekomunikací.

Stavební pozemek ocenný dle § 28 odst. 1 a 2:

Název Parcelní íslo Výmra

[m 2 ]

Jedn. cena

[K/m 2 ]

Cena

[K]

Zastavná plocha a nádvoí 74 267,00 35,00 9 345,-

Souet 9 345,-

Úprava ceny – íloha . 21:

2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 %

Úprava ceny celkem 10 % + 934,50

Mezisouet 10 279,50

Koeficient prodejnosti Kp (píl. . 39 - dle obce a úelu užití): * 0,8280

Koeficient zmny cen staveb Ki (píl. . 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730

Stavební pozemek ocenný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem 18 495,33

Pozemek, náležející k domu .p.29 - zjištná cena = 18 495,33 K

Výsledné ceny:

a) Ocenní porovnávacím zpsobem

a1) Dm .p. 29 = 703 393,26 K

a2) Garáž = 44 334,03 K

b) Pozemek, náležející k domu .p.29 = 18 495,33 K

Výsledná cena nemovitosti iní celkem

766 222,62 K

Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Paíkova 9, Praha 9. Licence na jméno.

8


B) Výpoet ceny porovnávacím zpsobem

PRAMEN ZJIŠTNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ:

Vlastní databáze nabídek prodejnemovitostí a realizace prodej, získaná a tídná z nabídek na internetových stránkách renomovaných

realitních kanceláí a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k

porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskuten jejich prodej nejpozdji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl díve než ped

dvma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v

nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: duben 2010.

CHARAKTERISTIKA OBCE:

Vinaská obec Tmice leží v údolí Oechovského potoka asi 10 km východn od Kyjova.

První písemné zprávy o obci pocházejí z roku 1371. Obec dostala své jméno po feudálu Janovi z Témroku 1264. K historickým památkám

obce patí kamenný kíž z roku 1801 a žudro na lidovém dom z poloviny 19. století.Kulturní život v obci je pomrn bohatý. V beznu se

koná košt vína, v záí vinobraní, v listopadu na sv. Kateinu tradiní krojované hody s vncem a káery. Katastrální výmra: 378 ha Poet

obyvatel: 860

Z toho v produkt. vku: 518 Prrný vk: 35,1 Pošta: Ano Škola: Ne Zdravotnické zaízení: Ano Policie: Ne Kanalizace (OV): Ne

Vodovod: Ano

Ve vesnici se nachází 3 obchody s potravinami, 2 hospody, 2 kadenictví, stavebniny a obchod s prmyslovým zbožím. Dále je zde

soukromá autodoprava, pálenice, obchodn-výrobní firma a jiní podnikatelé . Mezi další instituce patí pošta, mateská škola, obecní úad a

zdravotní stedisko. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzrst v této lokalit. V obci je prrná nezamstnanost.

POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - PEHLED:

1.

ízemní dm o velikosti 5+1 v Tmicích u Hodonína, 4 km od Bzence. U domu je

postavena nová pístavba vhodná jako komerní objekt - pro prodejnu nebo kanceláe.

K domu náleží dvougaráž a velká dílna, zahradní domek, dvr a zahrada. V dom je 5

místností, kuchyn s jídelnou, koupelna, samostatné WC a nová prádelna. Skvlý

stav, rekonstrukce z roku 2007. Zastavná plocha 808 m2 Užitná plocha 808 m2

Poet podlaží objektu 1 Podzemní podlaží 1 Plocha parcely 808 m2 Typ objektu

ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy velmi dobrý

Rok rekonstrukce 2007 Poet byt1 Nebytové prostory Garáž Voda Voda - zdroj pro

celý objekt Elektina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V, Elektro - 400 V.

2.

ízemní, adový dm se sedlovou stechou, prjezdem a dvorkem. Dm je postaven

do L se dvma venkovními hospdáskými stavbami a velkým venkovním sklepem.

m je dlouhou dobu prázdný a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Výmra parcely 260

m2. Zajímavá alternativa domku k rekreaci i jako stavební parcela. Inženýrské sít:

Plynová pípojka ped domem, elektina 220/ 380V, obecní studna (možnost pípojky

obecní vody), suché WC. Topení není.

Stránka 9


3.

Starší adový rodinný dm 2+1 ve Bzenci – Kolonii. Dm je postaven z pálených cihel,

je zde zapoata rekonstrukce vnitních prostor. Na dm navazuje prosklená veranda a

další stavení – letní kuchy, dílna, malá garáž s montážní jámou, klna, výminek, ást

z tchto objektje podsklepena. Za domem je velká zahrada – 913 m2. Možnost

íjezdu i ze zadní strany. RD se nachází ve velmi klidné ulici. Lze využít po

dokonení rekonstrukce k bydlení i k rekreaci. Plocha zastavná: 396 m2

4.

Prodej Rodinný dm 3+1 Bzenec, okres Hodonín.Nabízíme k prodeji RD 3+1 s

obytným podkrovím ve Bzenci.Dm je áste podsklepený.V pízemí

kuchyn,obývací pokoj,1 pokoj,chodba,koupelna a WC,veranda se vstupem na

dvorek.V chodb devné schodišt do prostorného podkroví.Na dom probhla

menší reakonstrukce–pl.dvee do dvora, elektina,voda.Topení ústední na tuhá paliva

a krbová kamna v pokoji,plyn u domu.Dm je uren k rekonstrukci,cena k jednání!Za

domem je malý dvorek s prjezdem.CP pozemku 165m2.Cena bez provize

RK.Domluvte si prohlídku RD 3+1 ve Bzenci na Hodonínsku.

ZJIŠTNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:

Cena ped a

po redukci na

pramen ceny

Koef

redukce

K 1

poloha

Porovnání cen ve vztahu k oceované nemovitosti:

K 2

funkní

využitelnost

K 3

velikost

K 4

velikost

pozemku

K 5

vybavení

domu

K 6

stavebn

technický

stav

Porovnávaná nemovitost

1. Rodinný dm v Tmicích

2. Rodinný dm v Labutách

1 700 000 K 1,00 1,00 0,80 1,00 0,80 0,60 0,60 0,23

1 700 000 K Obdobné Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší Lepší

190 000 K 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 1,20 1,44

171 000 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Horší Horší Horší

391 680 K

246 240 K

3. Rodinný dm v Bzenci

870 000 K 0,80 0,70 0,80 1,00 1,00 0,90 0,90 0,45

696 000 K Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší

315 706 K

4. Rodinný dm v Bzenci

850 000 K 0,80 0,70 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 0,51

680 000 K Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší

343 910 K

Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o

uskutený prodej.

Maximální porovnávaná cena:

Minimální porovnávaná cena:

Odchylka od prru:

391 680 K

246 240 K

0,15

Porovnávací hodnota celkem:

Index

odlišnosti

302 568 K

Cena porovnávaná

Cena nemovitosti, zjištná porovnávacím zpsobem iní:

300 000 K

Stránka 10


B) Výpoet ceny výnosovým zpsobem

m .p. 29 k.ú. mice u Hodonína LV .

I) STAVBY

Hlavní stavby:

Rodinný dm .p. 29

Zastavná plocha:

139 m 2 Obestavný prostor:

567 m 3

Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 0 m 2 0 m 3

Zastavná plocha staveb celkem: 139 m 2 567 m 3

II) POZEMKY A POROSTY:

zastavná plocha a nádvoí parc.. 74 o výme 267 m 2

Výmra pozemku celkem: 267 m 2

170

III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚELU VYUŽITÍ:

(ureno pomrem ze zastavné plochy)

Prostory úeln využitelné pro bydlení 200 m 2 x 0,70 = 140 m 2

pro skladování 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2

jako provozovna 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2

jako garážování 0 m 2 x 0,80 = 0 m 2

pro jiné úely 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2

IV) ANALÝZA HRUBÝCH PÍJMZ PRONÁJMSTAVEB:

Porovnání údaj:

Užitné plochy celkem: 140 m 2

Prrná výše pronájmu (K/m 2 /rok) pro druh využití:

Zdroj informace - souhrnný názor

na výši pronájmu v posuzované

lokalit. bydlení skladování provozovna garážování

1. Realitní kancelá Hodonín 1600

0 0

0

2. Realitní kancelá Kyjov 1550

0

0

0

3. Realitní kancelá Veselí n.M.

4. Zjištné nájemné v míst nebo

1500

0 0

0

okolí (dle údajv míst):

5. Nájemné dle názoru znalce (dle

nezjištno 0 0

0

vlastní databáze nájm):

Prrná základní hodnota nájmu

(K/m 2 /rok):

1500

1 540

0

0

0

0

0

0

jiné úely

0

0

0

Redukce hrubých píjmdle jejich zpsobilosti k pronájmu:

ehled ploch k pronájmu:

plochy

Prrná Snížení

Druh využití:

vhodné k

pronájmu

plochy podm.

vhodné k pronájmu

plochy nevhodné k

pronájmu

výše nájmu

/m 2 /rok v

%

Základní roní výše

nájmu

bydlení 140 0

0 1 540 25%

215 600 K

skladování 0 0 0 0 0%

0 K

provozovna 0 0

0 0 0%

0 K

garážování 0 0 0 0 0%

0 K

jiné úely 0 0 0 0 0%

0 K

Užitná plocha celkem: 140 0 0 Celkem: 215 600 K

Využitelná plocha staveb celkem : 140 m 2

Prrné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 540 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 078 /m 2 /rok

0

0

0

Stránka 11


Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:

Index

a) Vliv opotebení negativní 0,80 d) Vliv polohy negativní

b) Vliv vybavení negativní 0,80 e) Využitelnost

c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu

Celkový index: 0,31 snižující

Dosažitelná výše nájemného :

470 /m 2 /rok

Údaje asové a opotebení: Stáí stavby: 54 rok Doba dalšího trvání: 46 rok

edpokládaná životnost: 100 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0%

edpokládaná ekonomická životnost: 25 rok

Úroková míra pro výpoet výnosové hodnoty: 13,4%

Opotebení: 54,0%

Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladC:

Výdaje (roní): edpoklad dlouhodobých konstantních píjm:

1 043 280 K

ano - výpoet vnou rentou

Da z nemovitosti: (odhad)

Pojištní:

Oprava a údržba:

Správa nemovitosti:

Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost:

Nájemné z pozemku:

A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) =

400 K

0 K

12 519 K

2 250 K

28 615 K

Výdaje celkem: 43 784 K tj. 67%

Roní nájemné celkem: VN = 65 800 ,- K/rok

Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9%

0 K

b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,0%

c) rizika: r 3 = 5,5%

d) vliv životnosti: r 4 = 0,0%

r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 13,4%

Hodnota staveb, zjištná výnosovým zpsobem:

164 296 K

V) ANALÝZA HRUBÝCH PÍJMZ PRONÁJMPOZEMK:

Porovnání údaj:

Prrná výše pronájmu (K/m 2 /rok) pro druh využití:

Zdroj informace - souhrnný názor

na výši pronájmu v posuzované

lokalit.

zastavná

plocha manipulace, dvr

zahrada, sad,

rekreaní plochy

parkování,

prchody, píjezdy jiné využití (orná)

1. Realitní kancelá Hodonín 35

0

2

0

0

2. Realitní kancelá Kyjov 30

0 2,5

0

0

3. Realitní kancelá Veselí n.M.

4. Zjištné nájemné v míst nebo

30

0 2,5 0

0

okolí (dle údajv míst): nezjištno 0 nezjištno

0

0

5. Nájemné dle názoru znalce (dle

25

vlastní databáze nájm): 0 2

0 0

Prrná základní hodnota nájmu

(K/m 2 /rok):

30 0,00 2,30

0,00 0,00

Index

0,60

0,80

1,00

Stránka 12


Redukce hrubých píjmdle jejich zpsobilosti k pronájmu:

Základní výše nájmu:

ehled ploch k pronájmu:

Druh využití:

plochy

vhodné k

pronájmu

plochy podmíne

vhodné k pronájmu

plochy

nevhodné k

pronájmu

Prrná

výše nájmu

/m 2 /rok

Snížení

v

%

Základní roní výše

nájmu

zastavná plocha 267 0,0 0,0 30,00 0%

8 010 K

manipulace, dvr 0 0,0 0,0 0,00 0%

0 K

parkování, pejezdy 0 0,0 0,0 0,00 0%

0 K

zahrada, sad, (rekreace) 0 0,0 0,0 2,30 0%

0 K

jiné využití 0 0,0 0,0 0,00 0%

0 K

Výmry celkem: 267 0,0 0,0 Celkem:

8 010 K

Využitelná plocha pozemku celkem : 267 m 2 Prrný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 30,00 /m 2 /rok

Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:

Index

a) Vliv polohy negativní 0,60 c) Využitelnost

b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu

1,00

Celkový koeficient:

0,48 snižující

Prrná zjištná výše nájemného: 14,40 /m 2 /rok

VN = 3 845 ,- K/rok

Náklady (odhad): 20% N = 769 ,- K/rok

r = 13,4%

Hodnota pozemk, zjištná výnosovým zpsobem:

Hodnota nemovitosti, zjištná výnosovým zpsobem celkem:

22 954 K

187 250 K

Výnosová hodnota nemovitosti celkem:

187 300 K

Index

0,80

C) Výpoet vcné hodnoty

Reprodukní cena domu, snížená o pimené opotebení, pípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemožují okamžité

užívání.

Rodinný dm .p. 29 567 m 3 x 4000 /m 3 =

2 268 000 K

opotebení: 54,00%

Výše nákladna opravy:

0 K

cná hodnota:

Vedlejší stavby a venkovní úpravy :

60 000 K

prrné opotebení: 80,00%

cná hodnota:

Pozemek a porosty : 267 m 2 x 40 /m 2 =

Souet:

cná hodnota nemovitosti celkem:

1 066 000 K

1 043 280 K

12 000 K

10 680 K

1 065 960 K

Stránka 13


D) Zjištní obvyklé ceny

I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI:

Dílí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk:

I) m

II) Pozemky a porosty

III) Stavby píslušenství

Souet:

Administrativní cena nemovitosti

podle cenového pedpisu, platného v den podání posudku

po zaokrouhlení iní:

z toho: stavby

pozemky a porosty, náležející k domu

703 393,26 K

18 495,33 K

44 334,03 K

766 222,62 K

766 220 K

747 730 K

18 500 K

II) VÝPOET VÁŽENÉHO PRRU:

Pomr vcné a výnosové hodnoty: C N / C v = 5,691

Váha výnosové hodnoty: n = 5,000

Vážený prr: (Cn + n x Cv) / (n + 1) =

po zaokrouhlení:

333 800 K

333 750 K

Hodnota, zjištná dle Neegeliho metody váženého prru:

Cena dle platných cenových pedpis:

Porovnávací cena:

OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:

C opt. =

300 000 K

333 800 K

766 220 K

300 000 K

III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOÁDNÝM MOŽNÝM VLIVM NA USKUTENÍ PRODEJE:

1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení:

2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah

bez vlivu Hodnocení:

3) Jiné vlivy

bez vlivu Hodnocení:

Index vyjadující možné vlivy na uskutení prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 =

Výsledná cena (C opt . x i s ) :

1,00

1,00

1,00

1,00

300 000 K

Stránka 14


E) REKAPITULACE

EHLED OCENNÍ NEMOVITOSTI:

LV . 170

k.ú. mice u Hodonína obec Knždub okr. Hodonín

m .p. 29 etn píslušenství a pozemku

parc.. 74 zastavná plocha a nádvoí

Obvyklá cena:

300 000 K

slovy: tistatisíc K

Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti :

Závady váznoucí na nemovitosti (vcná bemena), které by uroval zvláštní pedpis, a které by pro svj charakter z hlediska celospoleenských

zájmmly být nadále zajištny, nebyly zjištny.

Nebylo zjištno žádné další právo, odpovídající vcnému bemenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oceovanou nemovitost,

evidované v Katastru nemovitostí písl. Katastrálního úadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištny.

ing. František Dobiáš

Perunská 46

695 04 Hodonín

V Hodonín: 3.5.2010

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro

základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se specializací oceování nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod po. . 2936 znaleckého deníku.

Znalené a náhradu nákladútuji dokladem . 34/10

ing. František Dobiáš

Perunská 46

695 04 Hodonín

V Hodonín: 3.5.2010

Stránka 15

More magazines by this user
Similar magazines