ZDE - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Jana Tvrdková

tvrdkova.cz

ZDE - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Jana Tvrdková

Č.j.: 029 EX 1356/06-32

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 4807 - 59/11

O ceně nemovitosti - rekreační chalupy č.p. 28 s příslušenstvím, stavební parcely č. 58

a pozemkové parcely č. 52/4, katastrální území Ruprechtice u Broumova, v obci Meziměstí,

okr. Náchod

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Pardubice

9. května 215

533 72 Moravany

Účel posudku:

zjištění ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.

3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke

dni 12.04.2011 posudek vypracoval:

Ing. Miloš Holman

Pod Velbabou 1091

542 32 Úpice

tel.: 603 308 118

e-mail: holmanmilos@seznam.cz

Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává

ve 2 vyhotoveních.

V Úpici 20.04.2011


- 2 -

A. Nález

1. Znalecký úkol

Znaleckým úkolem je zjistit cenu rekreační chalupy č.p. 28 s příslušenstvím, stavební parcely č. 58

a pozemkové parcely č. 52/4, katastrální území Ruprechtice u Broumova, v obci Meziměstí, okr.

Náchod.

2. Informace o nemovitosti

Název nemovitosti: Rekreační chalupa č.p. 28

Adresa nemovitosti: Ruprechtice 28

549 81 Meziměstí

Kraj:

Královéhradecký

Okres:

Náchod

Obec:

Meziměstí

Katastrální území: Ruprechtice u Broumova

Počet obyvatel: 2 700

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.04.2011.

4. Podklady pro vypracování posudku

- usnesení soudního exekutora JUDr. Arnošta Hofmana vydané dne 17.02.2011 pod č.j. 029 EX

1356/06-32

- výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 191 pro kat.úz. Ruprechtice u Broumova a

obec Meziměstí vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním dne 20.04.2011

- kopie katastrální mapy pro oceňované nemovitosti vyhotovená Českým úřadem zeměměřickým

a katastrálním

- informace a údaje sdělené objednatelem

- skutečnosti a výměry zjištěné na místě

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníkem oceňované nemovitosti dle LV č. 191 jsou :

SJM Nosek Zdeněk, Jungmannova 1445/40, Pražské Předměstí, 500 02 Hradec Králové 2

a Jarošová Zdenka, Československé armády 408/51, 500 03 Hradec Králové 3

6. Dokumentace a skutečnost

- projektová dokumentace nebyla předložena


- 3 -

7. Obsah posudku

1. Administrativní cena

1.1 Ocenění porovnávacím způsobem

1.1.1 Rekreační chalupa č.p. 28

1.2 Vedlejší stavby

1.2.1 Kolna

1.3 Porosty

1.3.1 Trvalé porosty

1.4 Pozemky

1.4.1 Pozemky

1.5 Rekapitulace administrativní ceny

2. Obvyklá cena

2.1 Předpoklady ocenění

2.2 Metoda ocenění

2.2.1 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití

2.2.2 Způsob ocenění

2.3 Hodnota nemovitosti – srovnávací metoda

2.4 Hodnota nemovitosti – výnosová metoda

2.5 Hodnota nemovitosti – nákladová metoda

2.5.1 Hodnota stavby

2.5.2 Hodnota pozemku

2.5.3 Hodnota celé nemovitosti

2.6 Rizika a omezení

2.7 Rekapitulace obvyklé ceny


- 4 -

B. Posudek

1. Administrativní cena

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008

Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí

některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1.1 Porovnávací hodnota

1.1.1 Rekreační chalupa č.p. 28 - § 26a

Rekreační chalupa č.p. 28 je umístěna ve stavebně nesrostlé části města Meziměstí nazvané

Ruprechtice na stavební parcele č. 58. Nemovitost se nachází na levé straně silnice ve směru

příjezdu z Meziměstí. Nemovitost se nachází na svažitém pozemku s východní orientací. Objekt je

přístupný z kolem procházející komunikace po mostku přes potok, dále je napojen na rozvod

elektrické energie.

Rekreační chalupa č.p. 28 je umístěna jako samostatně stojící. Jedná se o nepodsklepený

jednopodlažní objekt. Objekt obsahuje 3 obytné místnosti, chodbu se schodištěm na půdu a neúplné

příslušenství.

Konstrukce objektu je tvořena zděnými stěnami na základech s neúplnou izolací proti zemní

vlhkosti. Stropy jsou rovné, trámové nebo klenuté, střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek.

Klempířské konstrukce jsou neúplné. Vnější omítky jsou hladké zčásti poškozené. Okna jsou

dřevěná zdvojená, dveře hladké. Schodiště na půdu je dřevěné z měkkého dřeva. Vnitřní rozvody

elektroinstalace, rozvody vody a vnitřní kanalizace jsou nefunkční. Vytápění je možné pouze

lokální, kamna na tuhá paliva nejsou osazena. Koupelna a WC jsou neúplné, nefunkční.

Doklad o stáří chybí. Dle celkové dispozice a použitých původních stavebních konstrukcí

uvažuji stáří 80 - 90 roků. V objektu nebyly v posledních letech prováděny zásadní opravy a

rekonstrukce. Objekt je k datu ocenění dlouhodobě neužíván, objekt je volně přístupný a podléhá

rozkrádání a devastaci. Objekt v silně zhoršeném stavebním stavu, zadní přístavba má propadlou

střechu a zčásti je narušena i střecha na hlavním objektu. Pro další užívání je nutné uvažovat s

celkovou rekonstrukcí.

V ceně rekreační chalupy jsou zohledněny následující venkovní úpravy : přípojky, omezené

zpevněné plochy, mostek.

Koeficient Kp pro vedlejší stavby a pozemky se snižuje o 20 % z důvodu umístění ve stavebně

nesrostlé části obce Meziměstí a z důvodu morálního opotřebení objektu.

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu:

Rekreační chalupa, rekreační domek

Poloha objektu:

Královéhradecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel

Stáří stavby:

85 roků

Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 361,- Kč/m 3


- 5 -

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

1. nadz. podlaží: 14,90 * 7,02 = 104,60 m 2

Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška

1. nadz. podlaží: 104,60 m 2 2,55 m

Obestavěný prostor:

1. nadz. podlaží: 14,90 * 7,02 * 2,90 = 303,33 m 3

Střecha: 14,90 * 7,02 * (0,70 + 4,80/2) = 324,25 m 3

Obestavěný prostor – celkem: = 627,58 m 3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 104,60 m 2

Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 104,60 m 2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání:

Index vybavení:

Název znaku č. V i

0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A

plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou

1. Druh stavby - Rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02

2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00

3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00

4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02

5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00

do žumpy nebo septiku

6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08

7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05

nebo mimo stavbu RD

8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00

9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00

jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01

12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Objekt nelze užívat II -0,05

bez provedení rekonstrukce.

13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná

rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)

V 0,40

Koeficient pro stáří 85 let: 0,60

12

Index vybavení I V = (1 + ∑ V i ) * V13 * 0,60 = 0,192

i = 1

Index polohy:

Název znaku č. P i

1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00

2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III 0,00


- 6 -

vzdálenost)

3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00

4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00

5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02

6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00

7. Obchod a služby v okolí - obchod nebo služby II 0,00

8. Sportoviště - žádné I 0,00

9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00

10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - Jedná se II -0,10

o zanedbanou lokalitu města Meziměstí, stav se postupně zhoršuje.

11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00

11

Index polohy I P = (1 + ∑ P i ) = 0,880

i = 1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku č. T i

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10

nižší než nabídka - S ohledem na umístění a stavební stav lze předpokládat

výrazně zhoršenou prodejnost.

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00

3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00

3

Index trhu I T = (1 + ∑ T i ) = 0,900

i = 1

Celkový index I = I V * I P * I T = 0,192 * 0,880 * 0,900 = 0,152

Ocenění:

Cena upravená CU = IPC * I = 3 361,- Kč/m 3 * 0,152 = 510,87 Kč/m 3

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

CP = CU * OP = 510,87 Kč/m 3 * 627,58 m 3 = 320 611,79 Kč

Rekreační chalupa č.p. 28 - zjištěná cena = 320 611,79 Kč

1.2 Vedlejší stavby

1.2.1 Kolna - § 7

K severní straně domu je přistavěna kolna. Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní objekt.

Konstrukce objektu je tvořena zčásti zděnými stěnami, zčásti dřevěnými roubenými stěnami na

mělkých základech. Střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou

neúplné. Vnějších a vnitřní úpravy povrchu jsou neúplné. Dveře jsou dřevěné svlakové, okna

jednoduchá. Podlaha jsou zpevněné pouze zčásti, strop není. V objektu není rozvod žádných

instalací.

Stáří uvažuji shodné se stářím obytné části. Objekt je ve zhoršeném stavebním stavu. Další

životnost uvažuji 15 roků.


- 7 -

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Vedlejší stavba:

typ C

Svislá nosná konstrukce:

dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

Podkroví:

nemá podkroví

Krov:

umožňující zřízení podkroví

Kód CZ - CC: 1274

Obestavěný prostor:

: 6,20 * 7,00 * (3,50 + 4,80/2) = 256,06 m 3

Obestavěný prostor – celkem: = 256,06 m 3

Výpočet koeficientu K 4 :

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,

A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce, vybavení

Hodnocení

standardu

Obj. podíl

[%]

Část

[%]

Koeficient Upravený

obj. podíl

1. Základy P 6,40 100,00 0,46 2,94

2. Obvodové stěny S 30,30 100,00 1,00 30,30

3. Stropy C 19,40 100,00 0,00 0,00

4. Krov S 9,80 100,00 1,00 9,80

5. Krytina S 6,80 100,00 1,00 6,80

6. Klempířské konstrukce P 1,80 100,00 0,46 0,83

7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25

8. Schodiště S 3,70 100,00 1,00 3,70

9. Dveře P 2,90 100,00 0,46 1,33

10. Okna S 1,20 100,00 1,00 1,20

11. Podlahy P 8,00 100,00 0,46 3,68

12. Elektroinstalace C 4,80 100,00 0,00 0,00

Součet upravených objemových podílů: 62,83

Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6283

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 055,- Kč/m 3

Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6283

Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000

Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130

Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6656

Základní cena upravená = 932,25 Kč/m 3

Plná cena: 256,06 m 3 * 932,25 Kč/m 3 = 238 711,94 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 85 roků

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % - 202 905,15 Kč

Kolna - zjištěná cena = 35 806,79 Kč


- 8 -

1.3 Porosty

1.3.1 Trvalé porosty

Na části pozemkové parcely č. 52/4 o výměře 580 m 2 se nacházejí ovocné a okrasné stromy a

keře. Cena trvalých porostů se zjistí dle § 42 oceňovacího předpisu zjednodušeným způsobem.

Cena trvalých porostů je stanovena ve výši 6,5 % ceny pozemku.

Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné

zjednodušeným způsobem: § 42

Celková cena pozemku: Kč 22 821,74

Celková výměra pozemku: m 2 738

Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 580

Cena pokryvné plochy porostů: Kč 17 935,78

Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065

Cena smíšeného porostu: = 1 165,83

Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 165,83 Kč

1.4 Pozemky

1.4.1 Pozemky - § 27 - § 32

Stavební pozemek rekreační chalupy č.p. 28 je v katastru nemovitostí veden jako stavební

parcela č. 58. Společně se oceňuje pozemková parcela č. 52/4 vedená v katastru nemovitostí jako

zahrada, jež je užívána v jednom funkčním celku s rekreační chalupou č.p. 28 a stavební parcelou č.

58.

Oceňovaný pozemek se nachází ve stavebně nesrostlé části města Meziměstí (2700 obyvatel)

nazvané Ruprechtice. Ocenění je provedeno dle § 28 odst. 1 písm k) oceňovacího předpisu. Cena

pozemku se snižuje z důvodu nemožnosti napojení na kanalizaci a umístění v rozsáhlém chráněném

území.

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:

Název Parcelní číslo Výměra

[m 2 ]

Jedn. cena

[Kč/m 2 ]

Cena

[Kč]

Stavební parcela 58 151,00 47,60 7 187,60

Součet 7 187,60

Úprava ceny – příloha č. 21:

2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou

-7 %

kanalizaci

2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast -3 %

Úprava ceny celkem -10 % - 718,76

Mezisoučet 6 468,84


- 9 -

Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8320

Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem 11 673,72

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5.

Základní cena = 47,60 Kč/m 2 .

Název Parcelní číslo Výměra

[m 2 ]

Jedn. cena

[Kč/m 2 ]

Cena

[Kč]

Pozemková parcela 52/4 738,00 47,60 35 128,80

Součet 35 128,80

Úprava ceny - příloha č. 21:

2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou

-7 %

kanalizaci

2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast -3 %

Úprava ceny celkem -10 % - 3 512,88

Mezisoučet 31 615,92

Úprava ceny dle § 28 odst. 5: * 0,4000

Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8320

Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem 22 821,74

Pozemky - zjištěná cena = 34 495,46 Kč

1.5 Rekapitulace administrativní ceny

Výsledné ceny:

1.1 Rekreační chalupa č.p. 28 = 320 611,79 Kč

1.2 Kolna = 35 806,79 Kč

1.3 Trvalé porosty = 1 165,83 Kč

1.4 Pozemky = 34 495,46 Kč

Administrativní cena nemovitosti činí celkem

Administrativní cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

392 079,87 Kč

392 080,- Kč

slovy: třistadevadesátdvatisícosmdesát Kč


- 10 -

2. Obvyklá cena

2.1 Předpoklady ocenění

Toto ocenění vyjadřuje obecnou cenu uvedené nemovitosti připravené k prodeji. Bylo

zpracováno na základě údajů platných ke dni 12. dubna 2011.

Obecná cena je definována jako odhadní hodnota, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž

by prodávající a kupující byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti

o všech podstatných skutečnostech a je současně zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Nemovitosti byly ohodnoceny, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu a přiměřený

čas byl ponechán pro vyhledání kupce. Předpokládal jsem, že majetek je k dispozici pro úpravy

k jeho nejvyššímu a nejlepšímu využití, bez jakýchkoli pohledávek a břemen.

Při zpracování ocenění jsem předpokládal, že se jedná o absolutní vlastnictví, nezatížené

žádnými nároky kromě jeho vykoupení státem ve veřejném zájmu. Dále bylo předpokládáno, že se

jedná o vlastnictví podléhající zdanění.

2.2 Metoda ocenění

2.2.1 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití

Nejlepší a nejvyšší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo

budovy, která je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující

odpovídající finanční příjem a jehož výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Čtyři kritéria,

která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická

realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Město Meziměstí se nachází v severní části okresu Náchod. Dle Malého lexikonu obcí České

republiky vydaným Českým statistickým úřadem má město Meziměstí 2700 obyvatel. Jedná se o

špatně dostupné malé město u polských hranic. Občanská vybavenost odpovídá velikosti sídla.

Město je dostupné po silnici odbočkou ze silnice Náchod – Broumov, dále po železnici ve směru

Teplice n/Met - Broumov. Vzdálenost z okresního města Náchod je 31 km.

Oceňovaná nemovitost byla postavena jako objekt k bydlení. V současné době je v katastru

nemovitostí veden jako objekt pro rodinnou rekreaci. S ohledem na specifickou dispozici staveb

k bydlení resp. rodinou rekreaci lze jen těžko uvažovat s jiným využitím, než pro uvedené účely.

Tomu nasvědčuje v dané lokalitě i malá poptávka po jiných stavbách než objektech k bydlení.

V dané lokalitě lze uvedené využití (rodinná rekreace) považovat za nejlepší a nejvyšší využití

oceňované nemovitosti.

Ve městě Meziměstí a okolí funguje realitní trh rodinnými domy a chalupami. Počet prodaných

nemovitostí je malý. Nabídka v současné době převažuje nad poptávkou. Poptávka existuje zejména

po menších objektech v dobrém stavebním stavu. S ohledem na umístění a stavební stav lze

předpokládat zhoršenou prodejnost.


- 11 -

2.2.2 Způsob ocenění

Před zahájením práce na ocenění byla oceňovaná nemovitost podrobně prohlédnuta a byly

zváženy všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Současně byla zvážena aplikace tří

standardních metod ocenění :

Jedná se o metodu : nákladovou

srovnávací

výnosovou

Postup je založen na těchto třech hlavních metodách, kterými se určuje tržní hodnota,

přičemž se v jednotlivých případech používá ta, která je nejvhodnější nebo porovnání jednotlivých

metod.

Nákladová metoda bere v úvahu náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného

majetku. Z této hodnoty se odečtou případné odpisy a znehodnocení vzniklé buď z fyzických,

funkčních nebo ekonomických důvodů, pokud existují a jsou měřitelné. Nákladová metoda je

založena na předpokladu, že informovaný kupec by za nemovitost nezaplatil více, než jsou náklady

na pořízení nemovitosti nahrazující se stejnou využitelností předmětnou nemovitost.

Srovnávací metoda porovnává předmětný majetek s majetkem, který byl nedávno obchodován.

Aby mohly být tyto majetky porovnány, jsou při hodnocení vzaty v úvahu potřebné korekce,

vztahující se k velikosti, poloze, existující infrastruktuře a dalším faktorům, které mají na ocenění

vliv.

Výnosová metoda je postup přeměny toku výnosů, které bude předmětná nemovitost

pravděpodobně přinášet investorovi během její pravděpodobné zbývající ekonomické životnosti.

Tento tok příjmů (výnosů) je porovnán s příjmy podobných nemovitostí a výsledný pravděpodobný

příjem z prodeje této investice je porovnán s příjmem z prodeje nemovitosti nebo podobných typů

investic.

Míra známá jako „míra kapitalizace“ se používá pro určení hodnoty majetku na základě odhadu

přinášeného čistého ročního příjmu. Míra kapitalizace musí reprezentovat odpovídající návratnost

investic. Je proměnná v čase a v prostředí a je ovlivňována zejména rizikem obsaženým ve

vlastnictví a provozování nemovitosti v daném časovém úseku.

Po zvážení základních metod ocenění – nákladové, srovnávací, výnosové a s ohledem na typ

hodnocené nemovitosti byly zvoleny srovnávací a výnosová metoda jako vhodné. Pro oceňovanou

nemovitost lze nalézt srovnatelné nemovitosti umístěné v podobných lokalitách, jež byly nedávno

obchodovány. Problémem zůstává zjištění skutečné ceny, za kterou byly tyto nemovitosti

obchodovány. Rovněž výnosový způsob ocenění by nám v daném případě mohl přinést dostatečně

přesné výsledky. Problémem zůstává určení míry kapitalizace majetku, která v podmínkách

místního hospodářství značně kolísá.

Pro nákladovou metodu v současných podmínkách platí, že stavební náklady na pořízení

srovnatelné stavby jsou i po odečtení přiměřeného opotřebení vyšší než cena, za kterou se dá

nemovitost realizovat na trhu. Je to dáno velkou nabídkou objektů na trhu nemovitostí a

dlouhodobou návratností vložených finančních prostředků.


- 12 -

2.3 Cena nemovitosti – srovnávací metoda

Srovnávací metoda je velmi objektivní postup v případě, že se použijí vzájemně srovnatelné

objekty. Objekty je nutné srovnávat v několika kategoriích, jedná se zejména o polohu, velikostní

uspořádání, stáří, kvalitu stavby, vybavení a stav údržby. Srovnávací metoda bude neuspokojivá,

jakmile začne narůstat počet odchylek. I když odchylky lze zohlednit pomocí přirážek a srážek,

podléhá toto zohlednění subjektivnímu posouzení hodnotitele a snižuje tím objektivitu postupu.

V daném případě byly využity údaje o prodeji čtyř srovnatelných nemovitostí. Podklady byly

získány z archívu znalce, popř. z realitní inzerce.

Výpočet srovnávací hodnoty

Lokalita

Porovnávací

poměr

Pozemek Požadovaná

cena

Jednotková

cena

Koeficie

nt

celkový

Upravená cena

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c

Foto

m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2

Šonov 1,00 419 430 000 430 000 0,750 322 500

jednopodlažní rekreační chalupa, zhoršený stavební stav, zanedbaná údržba

Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelný objekt;

Poloha - srovnatelná poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový

stav - lepší stavební stav; Vliv pozemku - mírně menší pozemek;

Vižňov 1,00 826 790 000 790 000 0,550 434 500

částečně podsklepený jednopodlažní dům, byt 2 + kk, započata rekonstrukce -

izolace, stropní trámy, rozvody elektro, rozvody vody, jinak silně zhoršený stav

Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelný objekt;

Poloha - srovnatelná poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový

stav - lepší stavební stav; Vliv pozemku - srovnatelný pozemek;

Vernéřovice 1,00 657 350 000 350 000 0,870 304 500

jednopodlažní dům, zhoršený stavební stav, zanedbaná údržba

Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelný objekt;

Poloha - srovnatelná poloha; Provedení a vybavení - srovnatelné vybavení;

Celkový stav - mírně lepší stavební stav; Vliv pozemku - mírně menší pozemek;

Jívka - Janovice 1,00 3 633 600 000 600 000 0,630 378 000

jednopodlažní dům, byt 2 + 1 s částečným přísl. - koupelna, suchý záchod,

zhoršený stavební stav, zanedbaná údržba

Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Velikosti objektu - srovnatelný

objekt; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový

stav - lepší stavební stav; Vliv pozemku - větší pozemek;

Srovnávací hodnota

359 875 Kč

Srovnávací metoda – výsledná cena = 359 875,- Kč

Srovnávací metoda – cena po zaokrouhlení = 360 000,- Kč


- 13 -

2.4 Cena nemovitosti – výnosová metoda

Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby :

1. Kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou

kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním

investování kapitálu)

2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou

hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu

současnou, tj. hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období.

Výnosový způsob není v tomto případě použit, neboť není předpoklad pronájmu oceňované

nemovitosti.

2.5 Cena nemovitosti – nákladová metoda

Nákladová metoda spočívá v určení věcné hodnoty stavby a věcné hodnoty pozemků. Hodnota

stavby představuje podstatný díl ve stanovení věcné hodnoty. Zachycuje všechny náklady objektu

k datu ocenění. Proti skutečným výrobním nákladům stavby jsou zachyceny v hodnotě změny

indexů vůči roku výroby a vyrovnány, eventuelně zvýšené nebo snížené náklady, které mohou

vzniknout např. vlastními výkony apod.

U existujících objektů je nutné snížit stanovenou hodnotu o pokles hodnoty vlivem stáří,

opotřebení, stejně jako nedostatků, škod stavby a jejich vlivům. Ocenění stavby musí tedy vždy

vycházet z hodnoty novostavby, od které se potom odečte snížení za stáří a opotřebení, které

odpovídá životnosti objektu.

2.5.1 Hodnota stavby

Cena hlavní stavby byla stanovena podle sborníku cen stavebních objektů vydaných Ústavem

racionalizace ve stavebnictví (ÚRS Praha a.s.).

Hodnota stavby k r. 2011 :

Rekr. chalupa č.p. 28 : 628 m 2 * 3 800,- Kč/m 3 = 2 386 400,- Kč

Kolna a venkovní úpravy – 10 %

238 640,- Kč

Cena celkem

2 625 040,- Kč

Snížení o opotřebení - 85 % - 2 231 284,- Kč

Cena po odečtení opotřebení

393 756,- Kč

2.5.2 Hodnota pozemku

Hodnotu stavebního pozemku uvažuji v obvyklé ceně. Ceny ve srovnatelných lokalitách

s obdobnou možností napojení na inženýrské sítě se pohybují v rozmezí 150 – 250,- Kč za 1 m 2

stavebního pozemku. S ohledem na umístění uvažuji cenu ve spodní polovině tohoto intervalu, tj.

180,- Kč/m 2 .


- 14 -

Výměra : Stavební parcela č. 58 : 151 m 2

Pozemková parcela č. 52/4 : 738 m 2

Celkem 889 m 2

Cena pozemků : 889 m 2 * 180,- Kč/m 2 = 160 020,- Kč

2.5.3 Hodnota celé nemovitosti

Hodnota stavby

Stavební pozemek

Celková hodnota

393 756,- Kč

160 020,- Kč

553 776,- Kč

Nákladová metoda – výsledná cena = 553 776,- Kč

Nákladová metoda – cena po zaokrouhlení = 554 000,- Kč

2.6 Rizika a omezení

Oceňovaná nemovitost byla hodnocena jako prázdná bez jakýchkoliv nájemních vztahů k bytu

v oceňovaném objektu.

Pro oceňovanou nemovitost nebyla zjištěna žádná zvýšená přírodní rizika (sesuv půdy, povodeň,

záplavy, radon apod). Rovněž nebyla zjištěna rizika vyplývající z přístupu k oceňovaným

nemovitostem a z vedení jednotlivých přípojek k oceňovanému objektu.

Na listu vlastnictví č. 191 je zapsáno :

- 8x zástavní právo soudcovské

- 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

- 1x zástavní právo zákonné

- 1x zástavní právo exekutorské

- 11x nařízení exekuce

- 6x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Uvedené právní závady – zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

nemovitosti nejsou zahrnuty ve vypočtené ceně obvyklé.

Další omezení typu věcných břemen, předkupních práv apod. váznoucích na oceňované

nemovitosti nebyly zjištěny.


- 15 -

2.7 Rekapitulace obvyklé ceny

Obvyklá cena

metodou srovnávací

360 000,- Kč

metodou výnosovou -

metodou nákladovou

554 000,- Kč

Jak bylo zdůvodněno v bodě 2.2.2 pro stanovení obvyklé ceny je určující hodnota získaná

metodou srovnávací. Hodnota získaná metodou nákladovou nezohledňuje vlivy vyplývající

z umístění nemovitosti a tudíž je pro stanovení obvyklé ceny obtížně použitelná.

Obvyklá cena nemovitosti činí celkem = 360 000,- Kč

slovy: třistašedesáttisíc Kč

Nebyly zjištěny práva a závady spojené s oceňovanou nemovitostí, proto nejsou takové závady

oceňovány.

V Úpici, 20.04.2011

Ing. Miloš Holman

Pod Velbabou 1091

542 32 Úpice

tel.: 603 308 118

e-mail: holmanmilos@seznam.cz


- 16 -

D. Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci

Králové dne 9.11.1990 pod č.j. Spr. 2008/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady

nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4807 - 59/11 znaleckého deníku.

E. Seznam příloh

- výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 191 pro kat.úz. Ruprechtice u Broumova a

obec Meziměstí vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním dne 20.04.2011

- kopie katastrální mapy pro oceňované nemovitosti vyhotovená Českým úřadem zeměměřickým

a katastrálním

- fotodokumentace I - pohledy vnější

- fotodokumentace II – vnitřní prostory

- vyznačení polohy nemovitosti na mapě


- 17 -


- 18 -


- 19 -


- 20 -


- 21 -

obytná místnost

obytná místnost


- 22 -

chodba

zadní přístavba (propadlá střecha)

More magazines by this user
Similar magazines