京都市における中古持ち家住宅の新規供給の立地特性 ... - 政策科学部

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京 都 市 における 中 古 持 ち 家 住 宅 の 新 規 供 給 の 立 地 特 性―ファミリー 層 向 け 住 宅 を 対 象 として―吉 田 友 彦2009 年 8 月RPSPP Discussion Paper No.13


京 都 市 における 中 古 持 ち 家 住 宅 の 新 規 供 給 の 立 地 特 性―ファミリー 層 向 け 住 宅 を 対 象 として―吉 田 友 彦2009 年 8 月RPSPP Discussion Paper No.13地 域 共 創 シリーズ No.13


1. 本 稿 の 背 景 と 目 的2. 研 究 の 方 法3. 戸 建 て・マンションの 全 体 の 傾 向4. 中 古 マンションの 立 地 特 性5. 中 古 戸 建 ての 立 地 特 性6. まとめ1. 本 稿 の 背 景 と 目 的歴 史 都 市 ・ 京 都 には 古 代 、 中 世 から 現 代 にいたる 悠 久 の 歴 史 が 都 市 形 態 の 中 に 残 存 している。とりわけ、 戦 時 下 において 米 軍 の 空 襲 がなく、 近 現 代 の 都 市 更 新 が 安 定 的 に 継 続 されてきていることは、 他 の 諸 都 市 と 比 較 して 大 きな 相 違 点 であり、より 強 調 されるべき 特徴 である。 人 口 減 少 の 時 代 を 迎 え、あらゆる 都 市 においていわゆる「 建 設 」「 開 発 」の 時 代は 終 わり、 持 続 可 能 な 都 市 づくりの 時 代 に 入 った。 持 続 可 能 な 都 市 における 住 宅 市 場 の 特徴 とは 何 か、が 日 本 全 国 において 問 われている。本 研 究 ではこうした 背 景 から 考 えて、 持 続 可 能 な 都 市 のモデル 的 なものと 位 置 付 けられる 歴 史 都 市 ・ 京 都 市 を 対 象 とし、 都 市 構 造 の 特 徴 を 分 析 する 指 標 として 中 古 住 宅 の 新 規 供給 量 に 注 目 する。 中 古 住 宅 は 新 築 住 宅 よりも 景 況 に 左 右 されることなく、 所 有 者 の 資 産 運用 計 画 や 賃 貸 居 住 者 の 実 需 要 に 対 応 して 供 給 され、より 安 定 的 な 供 給 が 見 られる。したがって、 持 続 可 能 な 都 市 を 考 える 上 でひとつの 重 要 な 要 素 になると 考 えられる。京 都 の 中 古 住 宅 と 言 えば「 京 町 家 の 保 全 」といった 内 容 が 想 起 されるが、 本 研 究 ではそういったいわば 目 立 つ 存 在 としての 中 古 住 宅 ・ 京 町 家 だけでなく、それ 以 外 の 中 古 住 宅 全体 の 立 地 や 仕 様 、 価 格 等 に 注 目 することにより、 都 市 全 体 の 地 理 的 分 布 を 分 析 することを特 色 とする。 分 析 が 進 めば、 高 齢 者 が 多 い 地 区 、 若 年 層 の 転 入 が 著 しい 地 区 などの 地 理 的な 偏 在 を 中 古 住 宅 供 給 のあり 方 から 関 係 付 けて 論 じることも 可 能 になるだろう。本 稿 では、こうした 問 題 意 識 を 深 めるための 初 期 的 な 研 究 として、まず 京 都 市 のみを 対象 とし、 近 年 の 世 帯 向 けの 中 古 の 持 ち 家 住 宅 の 供 給 動 向 を 明 らかにすることを 目 的 とする。1


研 究 の 方 法 としては、 建 て 方 別 にみた 近 年 の 中 古 持 ち 家 住 宅 供 給 量 を 分 析 することにより、どこでどのような 住 宅 が 供 給 されているのかについての 知 見 を 得 る 作 業 を 行 うこととする。分 析 からは、 投 機 的 な 要 素 を 含 み、かつ 大 学 の 立 地 に 大 きな 影 響 を 受 けるワンルームマンションなどの 単 身 者 向 け 住 宅 は 除 外 し、ファミリー 層 向 けの 住 宅 を 対 象 とする。このため、住 宅 の 延 べ 床 面 積 として 50 m2 以 上 の 住 宅 を 対 象 としている。2. 研 究 の 方 法2-1 データの 取 得 方 法国 土 交 通 省 の 定 める 指 定 流 通 機 構 が 提 供 するレインズといったデータベースの 普 及 により、 現 在 では 不 動 産 の 検 索 が 全 国 的 に 容 易 になってきている。ここでは、 全 国 的 に 大 部 分の 物 件 情 報 を 公 開 する( 社 ) 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 (ハトマークサイト)、( 社 ) 不 動産 流 通 経 営 協 会 (ホームナビ)、( 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 (ゼネット)、( 社 ) 日 本 住 宅 建 設 産 業協 会 ( 日 住 協 .ネット)の 連 合 体 である「 不 動 産 ジャパン」の 物 件 情 報 を 使 用 して 分 析 を 行うこととする。 不 動 産 ジャパン(http://www.fudousan.or.jp/)の 検 索 サイトにより 得 られた 物 件 情 報 をインターネット 上 から 入 手 し、エクセルファイル 操 作 により、ローカル 上 に情 報 を 移 転 する。このサイトには 住 所 データが 記 載 されており、この 住 所 を 用 いて、 町 丁目 までを 特 定 することができる。このデータベースの 特 性 について、レインズとの 違 いなど 一 定 の 考 慮 が 必 要 であるが、全 国 約 11 万 名 もの 不 動 産 業 者 が 会 員 となっている 全 国 的 にも 主 要 な 全 国 宅 地 建 物 取 引 業協 会 連 合 会 (ハトマーク)が 参 加 しているサイトであることから、 分 析 に 耐 えうるものであると 判 断 した。また、2-2 で 詳 述 するように、 物 件 のデータは 50 m2 以 上 のみを 抽 出 した。東 京 大 学 空 間 情 報 科 学 研 究 センターが 提 供 するアドレスマッチングサービス(http://newspat.csis.u-tokyo.ac.jp/geocode/modules/csv-admatch0/)により、これらの住 所 データを 公 共 測 量 系 の 位 置 情 報 に 転 換 し、 関 連 する 物 件 情 報 を GIS アプリケーションに 取 り 込 む。これにより、 物 件 の 価 格 情 報 や 面 積 といった 個 別 の 情 報 を 市 内 全 域 の 分 布 に落 とし 込 み 分 析 を 行 うこととした。収 集 したデータと 期 間 は 以 下 の 通 りである。・ 収 集 期 間 2009 年 6 月 1 日 ~7 月 31 日・ 収 集 した 情 報(1) 物 件 を 50 m2 以 上 に 限 定 する(2) 中 古 マンション( 価 格 、 最 寄 交 通 点 からの 分 数 、 交 通 手 段 、 所 在 地 、 建 物 面 積 、 築 年 、LDK を 除 いた 部 屋 数 、 住 棟 の 戸 数 )(3) 中 古 戸 建 て 住 宅 ( 持 ち 家 )( 価 格 、 最 寄 交 通 点 からの 分 数 、 交 通 手 段 、 所 在 地 、 建 物面 積 、 土 地 面 積 、 築 年 、LDK を 除 いた 部 屋 数 )2


2-2 50 m2 以 上 の 中 古 持 ち 家 住 宅 を 抽 出 することの 意 味データの 抽 出 にあたっては 50 m2 以 上 の 物 件 のみに 限 定 した。このことの 理 由 は、まずワンルームマンションと 呼 ばれる 単 身 者 向 けの 住 宅 を 除 外 することにある。また、ワンルームマンションはファミリー 層 向 けの 住 宅 よりも 土 地 の 有 効 利 用 のための 経 営 的 な 動 機 から 供 給 される 場 合 が 多 く、 投 機 的 で、かつ 大 学 の 立 地 に 大 きな 影 響 を 受 けるため、 住 宅 市場 を 分 析 する 上 では 特 定 の 別 個 の 研 究 課 題 になる。つまり、 人 口 の 年 齢 階 層 や 木 造 住 宅 の滅 失 などから 需 要 量 が 決 まるファミリー 層 向 け 持 ち 家 住 宅 とは 全 く 異 なる 性 格 を 有 すると考 えられることから、 今 回 は 研 究 対 象 から 除 外 することとした。図 1は 京 都 市 内 の 所 有 関 係 別 ・ 建 て 方 別 ・ 非 木 造 ・ 木 造 別 住 宅 戸 数 を 見 たものである。上 がいわゆるマンション、 下 が 戸 建 て 住 宅 を 示 している。 太 い 四 角 の 凡 例 が 借 家 であり、細 いひし 形 の 凡 例 が 持 ち 家 を 示 している。 図 1の 上 の 図 によると、 持 ち 家 住 宅 (マンション)では 50 m2 以 上 から 戸 数 が 多 くなっている。また、 下 の 図 によると、 持 ち 家 住 宅 ( 戸建 て)でも 50 m2から 戸 数 が 多 くなっていることがわかる。このような 持 ち 家 に 着 目 する観 点 から、ここでは 50 m2という 規 模 を 一 定 の 基 準 として 捉 えることとした。また、 一 般にワンルームマンションは 15 m2から 30 m2 程 度 であろうと 思 われるので、この 基 準 によってワンルームマンションを 排 除 できたものと 考 えた。100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000持 ち 家 ・ 共 同 建 て・ 非 木 造借 家 ・ 共 同 建 て・ 非 木 造29m2 以 下 30~49m2 50~69 70~99 100~149 150m2 以 上80,00070,00060,000持 ち 家 ・ 一 戸 建 て・ 木 造借 家 ・ 一 戸 建 て・ 木 造50,00040,00030,00020,00010,000029m2 以 下 30~49m2 50~69 70~99 100~149 150m2 以 上図 1 京 都 市 内 における 所 有 関 係 別 ・ 建 て 方 別 住 宅 戸 数 (2003 年 住 調 )( 上 : 非 木 造 共 同 建 て 住 宅 (マンション)、 下 : 木 造 戸 建 て 住 宅 )3


3. 戸 建 て・マンションの 全 体 の 傾 向得 られた 物 件 数 は 中 古 戸 建 てが 573 戸 、 中 古 マンションが 280 戸 となった。 行 政 区 別 の戸 数 を 示 すと 表 1のようになる。 物 件 戸 数 でみると、 戸 建 てが 多 いのは 伏 見 区 91、 右 京 区90 などとなった。マンションが 多 いのは 伏 見 区 51、 中 京 区 34 となった。表 1 住 宅 型 別 行 政 区 別 中 古 住 宅 戸 数行 政 区 戸 建 て マンション 合 計北 区 76 12 88左 京 区 77 35 112上 京 区 25 21 46中 京 区 19 34 53下 京 区 22 29 51山 科 区 64 21 85西 京 区 62 10 72右 京 区 90 28 118東 山 区 19 16 35南 区 28 23 51伏 見 区 91 51 142合 計 573 280 853各 種 の 平 均 値 を 見 てみると、 表 2のようになっている。1m2 当 たりの 単 価 はさほど 大 きな 違 いはなく、 戸 建 住 宅 の 販 売 価 格 が 大 きくなっていることがわかる。 延 べ 面 積 では 35m2ほど 戸 建 て 住 宅 が 大 きくなっている。 築 後 年 数 を 見 ると 戸 建 て 住 宅 の 方 がやや 古 いものになっているが、さほど 変 わらない。 最 寄 交 通 点 からの 分 数 では 戸 建 て 住 宅 の 方 がやや 大きくなっている。また、マンションの 平 均 1 棟 当 たり 戸 数 は 83 戸 程 度 となっていた。表 2 住 宅 型 別 各 種 データの 平 均 値住 宅 型 データ 型 平 米 単 価 価 格 延 べ 床 面 積 土 地 面 積 築 後 年 数 分 数 棟 戸 数単 位 万 円 /m2 万 円 m2 m2 年 分 戸戸 建 て 平 均 値 31.9 3,679 110.9 137.5 18.28 8.5 -度 数 573 573 573 573 573 557 -マンション 平 均 値 33.1 2,574 74.6 15.9 6.6 83.4度 数 280 280 280 280 279 280表 3に 住 宅 型 ごとに、また 行 政 区 ごとに 上 記 各 種 データの 平 均 値 を 示 した。これによると、 戸 建 て 住 宅 について、 価 格 が 最 も 高 いのは 左 京 区 、 東 山 区 となっている。単 価 が 高 いのは 中 京 区 に 次 いで 上 京 区 となっている。 規 模 の 大 きな 住 宅 が 供 給 されているのは、 北 区 と 左 京 区 であり、とりわけ 左 京 区 の 土 地 面 積 は 大 きくなっている。 築 後 年 数 で言 うと、 左 京 区 と 上 京 区 あたりでやや 古 いがさほど 差 はない。マンションについてみると、 価 格 が 最 も 高 いのは 東 山 区 、 中 京 区 となっている。 単 価 でみてもほぼ 同 様 である。 規 模 の 大 きなマンションが 供 給 されているのは、 東 山 区 、 北 区 となっている。 築 後 年 数 で 見 ると、 南 区 に 古 いもの、 右 京 区 に 新 しいものが 供 給 されている。1 棟 当 たりの 規 模 では 南 区 に 多 くの 住 戸 を 有 するもの、 東 山 区 に 比 較 的 小 規 模 なものが 供給 されている。 東 山 区 に 延 べ 面 積 の 大 きな 高 級 なマンションが 多 いのは 祇 園 近 辺 に 高 級 な4


物 件 があるためであった。 東 山 区 では1 棟 あたりの 戸 数 が 少 なく、 延 べ 床 面 積 の 大 きなものが 供 給 されているものと 思 われる。表 3 住 宅 型 別 ・ 行 政 区 別 各 種 データの 平 均 値中 古 戸 建 て 住 宅 行 政 区 別 データ平 米 単 価 価 格 延 べ 床 面 積 土 地 面 積 築 後 年 数 分 数 棟 戸 数北 区 平 均 値 32.6 3997.4 122.1 151.6 20.5 8.9 .度 数 76 76 76 76 76 71 .左 京 区 平 均 値 38.1 4718.2 120.2 171.5 21.9 8.8 .度 数 77 77 77 77 77 74 .上 京 区 平 均 値 38.4 4107.6 105.9 88.5 21.6 8.8 .度 数 25 25 25 25 24 25 .中 京 区 平 均 値 43.2 4387.4 99.0 75.5 18.2 7.6 .度 数 19 19 19 19 18 19 .下 京 区 平 均 値 33.3 2941.7 85.8 58.8 17.9 9.0 .度 数 22 22 22 22 22 22 .山 科 区 平 均 値 23.5 2094.7 88.6 101.9 18.5 9.2 .度 数 64 64 64 64 64 59 .西 京 区 平 均 値 31.4 3474.2 111.8 149.9 20.8 5.5 .度 数 62 62 62 62 62 61 .右 京 区 平 均 値 33.3 3766.3 107.1 153.4 16.4 7.8 .度 数 90 90 90 90 90 88 .東 山 区 平 均 値 36.4 4602.6 115.4 150.1 13.2 10.6 .度 数 19 19 19 19 19 19 .南 区 平 均 値 26.9 3115.3 116.1 110.8 15.7 9.9 .度 数 28 28 28 28 28 28 .伏 見 区 平 均 値 27.0 3597.4 119.7 148.9 14.5 9.5 .度 数 91 91 91 91 91 91 .合 計 平 均 値 31.9 3679.5 110.9 137.5 25.2 8.5 .度 数 573 573 573 573 571 557 .中 古 マンション 行 政 区 別 データ平 米 単 価 価 格 延 べ 床 面 積 土 地 面 積 築 後 年 数 分 数 棟 戸 数北 区 平 均 値 32.6 2682.5 84.3 . 12.8 4.4 41.92度 数 12 12 12 . 12 12 12左 京 区 平 均 値 39.0 3135.0 77.6 . 16.3 5.4 80.06度 数 35 35 35 . 35 35 35上 京 区 平 均 値 35.2 2872.4 77.1 . 15.9 8.7 48.24度 数 21 21 21 . 21 21 21中 京 区 平 均 値 43.2 3233.9 74.7 . 16.7 4.8 59.71度 数 34 34 34 . 34 34 34下 京 区 平 均 値 38.9 2800.3 69.5 . 13.4 6.1 72.34度 数 29 29 29 . 29 29 29山 科 区 平 均 値 25.2 1925.2 73.2 . 15.4 6.7 105.52度 数 21 21 21 . 21 20 21西 京 区 平 均 値 22.2 1954.0 83.5 . 18.6 3.3 113.10度 数 10 10 10 . 10 10 10右 京 区 平 均 値 37.6 2961.1 73.8 . 11.8 7.4 101.64度 数 28 28 28 . 28 28 28東 山 区 平 均 値 46.9 4431.9 95.8 . 12.6 5.6 30.56度 数 16 16 16 . 16 16 16南 区 平 均 値 20.3 1381.7 65.3 . 20.5 11.4 132.83度 数 23 23 23 . 23 23 23伏 見 区 平 均 値 22.7 1601.9 69.0 . 18.1 7.1 101.53度 数 51 51 51 . 51 51 51合 計 平 均 値 33.1 2573.8 74.6 . 15.9 6.6 83.43度 数 280 280 280 . 280 279 2805


4. 中 古 マンションの 立 地 特 性最 初 に、 中 古 マンションの 立 地 特 性 を 見 ることとする。図 2は 京 都 市 内 の 世 帯 密 度 (2005 年 国 調 )と 中 古 マンションの 立 地 を 分 布 図 として 示 している。 薄 い 灰 色 のドット1つが80 世 帯 の 居 住 を 示 している。 中 程 度 の 大 きさの 丸 いドットが 今 回 分 析 した 中 古 マンションの 位 置 である。 一 般 に 京 都 市 は 御 所 の 西 部 と 南 部 に 人口 が 集 中 しており、 近 鉄 、 京 阪 沿 線 から 伏 見 方 面 にかけてその 人 口 が 連 続 的 に 分 布 している。こうした 立 地 特 性 からみれば、 中 古 マンションの 分 布 は 最 も 人 口 が 集 中 する 御 所 の 西部 と 南 部 地 域 一 帯 の 分 布 とほぼ 一 致 している 傾 向 が 読 み 取 れる。図 3は、 中 古 マンションの1 棟 当 たりの 住 戸 数 を 示 している。 右 京 区 に 大 規 模 マンションがあることがわかる。 上 ・ 中 ・ 下 京 区 の 都 心 部 には 比 較 的 小 規 模 のマンションが 多 いが、郊 外 ほど 大 規 模 マンションとなっていることがわかる。図 4では 物 件 の 延 べ 床 面 積 を 見 ている。 図 3の 傾 向 とは 逆 に、 延 べ 床 面 積 の 大 きなマンションが 都 心 部 に 集 中 している 様 子 がうかがえる。 一 般 に、 価 格 が 安 くなれば 規 模 が 大 きくなる 場 合 が 多 いと 思 われるが、ここでは 都 心 部 に 住 戸 数 を 少 なく、 延 べ 面 積 の 大 きなマンションが 供 給 されているという 傾 向 が 出 ている。図 5では、nLDK と 示 された 時 の n の 数 値 だけを 拾 って 集 計 を 行 ったものである。あまり、 都 心 と 郊 外 での 違 いがみられないが、 都 心 ほど 部 屋 数 は 少 ない 傾 向 がある。 図 4の 結果 と 合 わせて 考 えると、 延 べ 床 面 積 が 大 きいにもかかわらず、 部 屋 数 の 少 ない 住 宅 が 売 りに 出 される 傾 向 があると 言 えよう。図 6では、 築 後 年 数 を 示 した。 都 心 三 区 で、 築 後 年 数 の 大 きいものが 多 いのではないかとの 仮 説 を 持 って 分 析 を 開 始 したが、その 仮 説 に 反 して、「 新 旧 住 宅 の 混 在 」とも 言 い 得 るような 状 況 にあることがわかった。 歴 史 的 都 心 として 中 世 以 降 の 町 割 を 有 する 都 心 三 区 はむしろ 新 しい 中 古 住 宅 の 混 在 する 地 域 であった。図 7では、 販 売 価 格 を 総 額 で 示 した。 三 山 の 周 辺 にやや 高 価 なマンションが 存 在 しているものの、 大 きな 傾 向 として 都 心 および 鴨 東 地 域 において 高 価 なマンションが 供 給 されていることがわかった。また、 伏 見 区 周 辺 の 南 部 には 高 価 な 住 宅 がほとんど 見 られないこともその 特 徴 の1つかもしれない。図 8ではこの 販 売 総 額 を 延 べ 床 面 積 で 除 した 数 値 、すなわち1m2あたりの 販 売 価 格 の 単価 を 示 している。 図 7とほぼ 同 様 の 傾 向 を 示 しているが、よりその 結 果 を 強 化 したような傾 向 が 見 られる。すなわち、 都 心 にはより 延 べ 床 面 積 の 小 さな 住 宅 があるが、これらは 単価 でみるとやはり 高 価 な 状 況 にあると 言 い 得 るだろう。図 9では 最 寄 りの 交 通 点 を 示 した。 通 常 、 不 動 産 販 売 の 広 告 上 は 最 寄 り 駅 を 示 す 場 合 が多 いが、 最 寄 駅 が 遠 方 にある 場 合 は、バス 停 のみを 示 すことになる。バス 停 となっている物 件 は 鉄 道 駅 から 遠 方 にあるもので、 北 区 の 北 山 付 近 にそれらが 多 くなっている 様 子 がわかる。図 10ではその 交 通 点 からの 時 間 ( 分 数 )を 示 している。 御 所 西 部 の 堀 川 通 り 沿 いにや6


や 駅 からの 分 数 が 大 きいものがあり、 重 要 があるにもかかわらず 鉄 道 駅 からやや 遠 くなっているという 事 情 が 伺 える。また 南 部 の 久 世 、 桂 川 沿 いの 物 件 でも 交 通 利 便 性 の 低 い 物 件が 見 受 けられる。7


図 2 京 都 市 内 世 帯 の 密 度 分 布 と 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 分 布 図8


図 3 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 棟 別 戸 数9


図 4 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 延 べ 床 面 積10


図 5 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 室 数 (nLDK・nDK・nK のnの 数 値 )11


図 6 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 築 後 年 数 ( 年 )12


図 7 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 販 売 価 格 ( 万 円 )13


図 8 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 平 米 当 たり 単 価 ( 万 円 /m2)14


図 9 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 最 寄 交 通 点15


図 10 中 古 マンション( 持 ち 家 )の 最 寄 交 通 点 からの 分 数 ( 分 )16


5. 中 古 戸 建 ての 立 地 特 性次 に 中 古 戸 建 ての 立 地 特 性 について 考 察 する。図 11には 戸 建 て 住 宅 の 分 布 と 世 帯 密 度 の 分 布 (2005 年 国 調 )を 重 ねて 表 示 してある。これによれば、 世 帯 密 度 の 薄 いエリアまで 戸 建 て 住 宅 が 広 く 分 布 している 様 子 が 明 確 にあらわれている。マンションの 分 布 と 比 べて 明 らかに 広 く 遠 方 にまで 広 がっている。 現 在 の世 帯 密 度 とは 関 係 なく、むしろ 密 度 の 薄 い 地 域 に 沿 うように 分 布 しているとさえ 言 い 得 る状 況 となっている。 中 古 戸 建 て 住 宅 は 都 心 部 に 多 いのではないかとの 仮 説 で 分 析 を 開 始 したものの、むしろ 現 状 としての 世 帯 密 度 に 対 しては、「 都 心 部 での 中 古 戸 建 て 住 宅 の 過 小 供給 」と 言 い 得 るような 現 象 が 発 生 していることがわかった。こうした 都 心 部 での 中 古 戸 建て 住 宅 の 過 小 供 給 を 補 完 するようにマンション 供 給 が 発 生 していると 考 えなければならないのかもしれない。図 12によれば、 戸 建 て 住 宅 の 延 べ 床 面 積 を 示 している。 三 山 のふもとに 延 べ 床 面 積 の大 きな 住 宅 が 立 地 し、 都 心 部 で 比 較 的 小 さな 住 宅 が 多 くなっている 傾 向 が 見 て 取 れる。図 13では、 土 地 面 積 を 示 した。これも 延 べ 床 面 積 と 同 様 の 傾 向 をとるが、 住 宅 の 延 べ床 面 積 よりも、 土 地 面 積 の 方 が 差 のない 傾 向 があるのだと 思 われる。図 14は、 室 数 を 示 している。マンションの 分 析 と 同 様 、nLDK の n の 数 値 である。マンションでは 物 件 間 で、さほど 室 数 の 差 はなかったが、 戸 建 て 住 宅 では 少 ない 部 屋 数 の 物件 と 大 きな 物 件 が 大 きく 分 かれていることがわかる。 室 数 の 大 きいものは 三 山 のふもとの周 辺 に 多 く、 小 さいものが 右 京 区 や 西 京 区 に 立 地 している。図 15では、 築 後 年 数 を 示 している。これもマンションの 分 析 と 同 様 、 都 心 部 に 古 いものがあるのではないかと 思 っていたがそうではなく、むしろ 郊 外 の 三 山 の 山 麓 付 近 で「 新旧 混 合 」が 起 きていることがわかった。 中 古 戸 建 て 住 宅 の 活 発 な 供 給 が 起 きているのは、都 心 三 区 のような 世 帯 密 度 の 高 いエリアではなく、 北 山 、 東 山 、 西 山 の 三 山 山 麓 付 近 であると 言 えよう。図 16では 土 地 を 含 めた 販 売 総 額 、 図 17ではその1m2あたりの 単 価 を 示 している。 都心 の 単 価 が 高 くなっているのは 言 うまでもないが、むしろ 鴨 東 、 下 賀 茂 、 北 山 、 洛 西 などのエリアでの 販 売 単 価 の 高 い 中 古 住 宅 の 立 地 状 況 が 見 て 取 れる。17


図 11 京 都 市 内 の 世 帯 密 度 分 布 と 中 古 戸 建 て 住 宅 ( 持 ち 家 )( 持 ち 家 )の 分 布18


図 12 中 古 戸 建 て 住 宅 ( 持 ち 家 )の 延 べ 床 面 積 (m2)19


図 13 中 古 戸 建 て 住 宅 ( 持 ち 家 )の 土 地 面 積 (m2)20


図 14 中 古 戸 建 て 室 数 (nLDK・nDK・nK のnの 数 値 )21


図 15 中 古 戸 建 て 住 宅 ( 持 ち 家 )の 築 後 年 数 ( 年 )22


図 16 中 古 戸 建 て 住 宅 ( 持 ち 家 )の 販 売 価 格 ( 万 円 )23


図 17 中 古 戸 建 て 住 宅 ( 持 ち 家 )の 平 米 当 たり 販 売 単 価 ( 万 円 /m2)24


6.まとめ中 古 マンションの 供 給 は、 戸 建 てよりも 都 心 地 域 内 の 狭 い 範 囲 で 起 きている。 都 心 だからといって 築 年 の 古 いものが 多 いわけではなく、むしろ 築 年 の 浅 い 新 しい 中 古 住 宅 も 多 く供 給 されている。すなわち、 中 古 マンションの「 新 旧 混 合 」は 単 価 の 高 い 都 心 三 区 付 近 で発 生 していた。また、 中 古 戸 建 て 住 宅 の 供 給 が 歴 史 的 市 街 地 である 都 心 三 区 に 多 いのではないかという仮 説 はもろくも 否 定 され、 三 山 山 麓 の 緑 豊 かな 地 区 での 中 古 戸 建 て 住 宅 の 活 発 な 供 給 が 見受 けられた。こうした 三 山 周 辺 は 中 古 住 宅 の「 築 年 の 新 旧 混 合 」も 進 んでおり、 中 古 住 宅市 場 として 活 況 を 呈 する 様 子 がうかがえる。 三 山 山 麓 の 中 古 戸 建 て 住 宅 は 単 価 も 高 く、 高級 住 宅 地 へと 変 貌 しつつあるのではないかとも 思 われた。これらの 分 析 を 踏 まえて 京 都 市 における 中 古 住 宅 供 給 の 図 式 的 イメージを 図 18のように 示 した。 今 後 はこのような 状 況 が 市 内 人 口 ・ 世 帯 の 年 齢 要 因 とどのような 関 係 にあるかといった 分 析 が 課 題 になるだろう。単 価 ( 高 )単 価 ( 高 )中 古 マンション 供 給中 古 マンション 単 価 ( 高 )中 古 戸 建 て 供 給中 古 戸 建 て 単 価 ( 高 )図 18 建 て 方 別 の 供 給 エリアと 高 単 価 のイメージ25


謝 辞 >本 研 究 は 2009 年 度 立 命 館 大 学 研 究 推 進 プログラム「 基 盤 的 研 究 」( 代 表 : 吉 田 友 彦 )による 助 成 を 受 けた。 記 して 謝 意 を 表 する。< 参 考 文 献 >1) 後 藤 智 揮 ・ 高 田 光 雄 ・ 安 枝 英 俊 ・ 西 川 浩 平 「GIS を 用 いた 京 都 市 都 心 部 の 住宅 建 設 動 向 の 分 析 : 京 都 市 都 心 部 における 住 宅 建 設 の 変 容 と 誘 導 方 策 に 関 する 研 究その 1」、 日 本 建 築 学 会 大 会 学 術 講 演 梗 概 集 、2006 年 、pp.811-8122) 吉 田 友 彦 「 京 都 市 における 新 規 住 宅 供 給 の 立 地 特 性 国 勢 調 査 および 住 宅 着 工 統計 の 分 析 から」2009 年 6 月 、RPSPP Discussion Paper No.103) 橋 本 清 勇 ・ 東 樋 口 護 ・ 小 西 智 剛 (1999)「 京 都 都 心 部 木 造 住 宅 ストックにおける維 持 管 理 システムの 衰 退 」、『 日 本 建 築 学 会 大 会 学 術 講 演 梗 概 集 F-1 分 冊 』、p.1079-10804) 〖 政 府 統 計 の 窓 口 』(2009 年 3 月 ~5 月 にかけて 採 取 )http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/eStatTopPortal.do5) 不 動 産 ジャパン http://www.fudousan.or.jp/(データ 採 取 方 法 は 本 文 中 に 詳 述 )6) 東 京 大 学 空 間 情 報 科 学 研 究 センター・アドレスマッチングサービスhttp://newspat.csis.u-tokyo.ac.jp/geocode/modules/csv-admatch0/(データ 採 取 方 法は 本 文 中 に 詳 述 )26

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