12.07.2015 Views

Croatian Real Estate Newsletter - Filipović poslovno savjetovanje doo

Croatian Real Estate Newsletter - Filipović poslovno savjetovanje doo

Croatian Real Estate Newsletter - Filipović poslovno savjetovanje doo

SHOW MORE
SHOW LESS

Create successful ePaper yourself

Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.

- CREN -<strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong><strong>Estate</strong><strong>Newsletter</strong>Broj 67, ožujak 2012.POKROVITELJI CREN-aSADRŽAJ1. NAJAVA Osme godišnje međunarodne konferencije o hrvatskom tržištu nekretnina................................ 22. INTERVJU Patrick Franolić, direktor, Spiller Farmer d.o.o. ........................................................................... 33. PREDSTAVLJAMO VAM Microsoft Hrvatska, Koncept „Workplace Advantage“ u Microsoftu Hrvatska... 74. STATISTIKA ..................................................................................................................................................... 104.1. Prosjek traženih cijena nekretnina u prodaji – ožujak 2012................................................................. 104.2. Statistička priopćenja Državnog zavoda za statistiku iz područja građevinarstva............................ 114.2.1. Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u četvrtom tromjesečju 2011.,pravne osobe s 20 i više zaposlenih ........................................................................................................ 114.2.2. Indeksi građevinskih radova u prosincu 2011............................................................................... 114.2.3. Izdana odobrenja za građenje u 2011............................................................................................. 114.2.4. Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2012............................................................................... 12TEME BROJA :INTERVJU S PREDAVAČEM NA OSMOJ KONFERENCIJIPatrick FranolićdirektorSpiller Farmer d.o.o.HRVATSKO I REGIONALNO TRŽIŠTE NEKRETNINAPREDSTAVLJAMOKoncept„Workplace Advantage“u Microsoftu Hrvatska


1. NAJAVA Osme godišnje međunarodne konferencije ohrvatskom tržištu nekretninaCREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 2


2. INTERVJUPatrick Franolićdirektor,Spiller Farmer d.o.o.HRVATSKO I REGIONALNO TRŽIŠTE NEKRETNINAMolim Vas da se ukratko predstavite.Moje ime je Patrick Franolić, po struci samekonomist i na poziciji sam direktora tvrtkeSpiller Farmer od 2006. godine. Rođensam u Austriji, a u Hrvatskoj sam<strong>poslovno</strong> prisutan od 1999. godine te od2003. godine živim u Zagrebu.Školovao sam se u Austriji, Sloveniji,Španjolskoj i Americi te magistrirao naEkonomskom Fakultetu u Grazu.Od početka svog rada unutar tvrtke SpillerFarmer, u suradnji sa svojim timom, radimna razvoju i komercijalizaciji projekata napodručju Republike Hrvatske te susjednihzemalja, kao što su Bosna i Hercegovina,Srbija i Kosovo.Možemo li se usporediti s nekom odzemalja članica Europske Unije?Promatrajući trenutno stanje na tržištunekretnina u RH te isto uspoređujući stržištem nekretnina zemalja članica EU,možemo reći da imamo nekoliko dodirnihtočaka s Republikom Mađarskom iSlovačkom. Naime, Republika Mađarskaje kao i Hrvatska u razdoblju prije 5 do 6godina ubrzano razvijala projekte uredskihi trgovačkih objekata, stambenih prostora,a isto tako i logističkih prostora, no razvojgospodarstva nije pratio razvoj tržištanekretnina, te je došlo do nesrazmjeraponude slobodnih prostora i potražnje zaistima. Ista situacija odvijala se uHrvatskoj, te danas imamo povećan brojpraznih uredskih zgrada, nepopunjenihtrgovačkih centara, kao i skladišnihobjekata. Sa Slovačkom se možemousporediti jer ima kao i Hrvatska izuzetnorazvijen glavni grad te veliki brojsekundarnih gradova.Mislite li da će se ulaskom Hrvatske uEU promijeniti stanje na tržištunekretnina?Smatram da će se ulaskom Hrvatske uEU svakako promjeniti trenutna kretanjana tržištu nekretnina u smislu daljnjegreguliranja cijena stambenih prostora, asamim time i uredskih i trgovačkihprostora. Nadalje, smatram da će sevelika pažnja pridavati na kvalitetuizvedbe objekata, kao i na energetskuučinkovitost objekata, što će zapravodiferencirati objekte od objekata.CREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 3


Naime, kao što smo svi upoznati,Hrvatska se ulaskom u EU obvezala naprovođenje energetske učinkovitosti nasvim objektima do 2020. godine, te ćeinvestitori i postojeći vlasnici pojedinihnekretnina biti primorani provoditiizgradnju objekata u skladu s načelimazelene gradnje. Smatramo da neće doćido cjenovnog povećanja pojedinihnekretnina, no svakako će doći dodefiniranja pojedinih zona atraktivnostinekretnina, pogotovo u stambenomsektoru.Cijene starogradnje će i dalje biti ublagom padu, dok će se cijene stambenihprostora na pojedinim lokacijama korigiratiu većem iznosu, no najveći utjecaj nadefiniranje cijene svakako će imatikvaliteta izgradnje, dodatni sadržaji usklopu nekretnine, kvalitetna mikrolokacijai slično. U svakom slučaju, možemo rećida će se pojam luksuzne nekretnine udanašnje vrijeme potpuno drugačijeinterpretirati nakon ulaska u EU i daljnjegreguliranja tržišta. Drastičnih promjena natržištu grada Zagreba neće biti, nomoguće je da se pokrene ulaganje naobali, ali isto tako smatramo da ono nećebiti u onom omjeru kao prije financijskekrize.Smatramo da će se veliki broj nekretninakoje su trenutno izvan upotrebe unarednih nekoliko godina biti stavljene ufunkciju, budući da će se fiksni trošakodržavanja hladnog pogona za pojedinenekretnine drastično povećati.Radili ste detaljno istraživanjestambenog tržišta prije godinu dana,recite nam do kakvih ste rezultatadošli? Na koji način je rađenoistraživanje?Istraživanje stambenog tržišta gradaZagreba provedeno je s ciljem da seprikupe kvalitetni i pravovaljani podaci oizgrađenim te broju raspoloživihstambenih jedinica na području gradaZagreba i njegove okolice.Istraživanje je obuhvatilo stambeneobjekte izgrađene u periodu od 2008. –2011. godine. Stambeni objekti koji suobuhvaćeni istraživanjem sadržeminimum 20 stambenih jedinica.Istraživanje je provedenom metodommystery shoppinga, te smo tom prilikomprikupili podatke o ukupno izgrađenimstambenim jedinicama unutar objekta,ukupno raspoloživim stambenimjedinicama, cijenama po kvadratnommetru te trenutnom statusu projekta,odnosno je li isti useljiv ili je još uvijek uizgradnji te kada će biti useljiv.Prilikom istraživanja imali smo poteškoćau prikupljanju podataka, budući da velikibroj investitora nema profesionalnu službuza prodaju nekretnina, te smo sukladnotome dobili puno odgovora na naše upite,iz kojih se nisu mogli dobiti nužni podaciza naše istraživanje.Jedan od glavnih razloga da veliki brojstanova do danas nije prodan jeneatraktivna mikrolokacija, neefikasantlocrt, loša kvaliteta korištenih materijala,nekonkurentna cijena te ostali nedostaci uprojektu.Koji su najvažniji zaključciistraživanja?Provođenjem istraživanja došli smo dozaključka da su cijene novogradnje dodanas korigirane u odnosu na istorazdoblje tijekom 2009. godine, i to zapojedine lokacije u iznosu do 25%. Naime,investitori koji su se odlučili na investicijeu stambeni sektor spoznali su činjenicu daje potražnja za stanovima u puno manjemopsegu nego u razdoblju od 2006. do2008. godine, i to ponajprije zbogsmanjenje kupovne moći stanovnika, a izbog previsokih cijena stambenih jedinicana pojedinim lokacijama i većih kamatnihstopa te pada kupovne moći. Prosječnatražena cijena novogradnje na razinigrada Zagreba kreće se između 1.550 i1.650 Euro/m 2 . Najveći broj projekataCREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 4


smjestio se na rubnim dijelovima grada,odnosno na zapadnom i južnom dijelugrada, te u nešto manjem omjeru naistočnom dijelu. Projekti novogradnje nasjevernom dijelu su zabilježeni u vrlomalom broju, i to su većinom projekti čijise rok izgradnje odgodio zbog financijskekrize. Detaljnije brojke raspoloživihstambenih jedinica na području gradaZagreba zajedno s prosječnim traženimcijenama za pojedine zone grada Zagrebabit će prezentirane na Osmoj godišnjojmeđunarodnoj konferenciji o hrvatskomtržištu nekretnina. Mišljenja smo da ćenovi val investicija u stanogradnji obilježitiizgradnja cjenovno pristupačnijih stanovaza šire mase s lokacijom u urbanimčetvrtima grada Zagreba.Ne postoje detaljne analize točnogbroja kvadrata uredskih prostora kojise nudi na tržištu, uglavnom se radeanalize novijih prostora na tržištu.Radili ste istraživanje uredskogprostora u Zagrebu. Što istraživanjepokazuje?U narednih 2 do 3 godine doći će dovelike potražnje uredskih prostora B klases dobrom lokacijom. Trenutno se natržištu nalazi veliki broj tvrtki koje susmještene u sklopu C klase ureda za kojesmatramo da će u narednom razdoblju od12 do 24 mjeseci iskazati interes zarelokacijom svog poslovanja u uredskiprostor B ili A klase. Veliki broj uredskihprostora smješten je u sklopu stambenihili poslovnih zgrada koje su izgrađene u80-im i 90-im, te zbog neadekvatnogodržavanja nisu pogodne za poslovanje.Najveću šansu u daljnjem razvoju tržištauredskih prostora vidim upravo urelociranju prostora iz B i C u višu klasu.Brojka ureda koje su smješteni u sklopuzgrada B i C kategorije je puno veća odbrojki s kojima trenutno radimo statistike,ali točne brojke će biti prezentirane naOsmoj godišnjoj međunarodnojkonferenciji o hrvatskom tržištunekretnina.Možete li usporediti našu ponuduuredskih prostora sa zemljama uregiji?Uspoređujući zagrebačko tržište uredskihprostora A klase sa zemljama u regiji,možemo ga usporediti sa slovačkim,češkim i poljskim tržištem, gdje se takođervidi variranje između cijena pojedinihuredskih prostora. Tržište grada Bratislaveje vrlo slično zagrebačkom tržištu uredskihprostora, dok je Varšava na drugoj stranizbog veličine grada, a i velike potražnjena tržištu uredskih prostora, punorazvijenije tržište od zagrebačkog. Cijenezakupa uredskog prostora u nekimzemljama istočne Europe su puno većenego kod nas, no to ne znači da će secijene zakupa zagrebačkog tržištakorigirati u većem iznosu u narednihnekoliko godina te dosegnuti razinu cijenazakupa kao na tržištima gradova Varšaveili Moskve.Po Vašem mišljenju koja je granatržišta nekretnina trenutnonajperspektivnija?Jedna od najperspektivnijih grana tržištanekretnina svakako je tržište logističkihprostora, budući da isto nije dovoljnorazvijeno na našem tržištu. Smatramo daHrvatska može odigrati važnu ulogu ubudućim tranzitnim pravcima kroz ovaj dioEurope s obzirom na njezin izvrstanpoložaj i izvrsno razvijenu infrastrukturu.Negativna strana tržišta nekretninasvakako je činjenica da su komunalni ivodni doprinosi, kao i cijene zemljišta, jošuvijek visoki, te je većina od planiranihinvesticija u logističke centre trenutnoneisplativa, no mišljenja smo da Hrvatskaima velikog potencijala za razvojlogističkog tržišta ulaskom u EU terazvojem nacionalnog gospodarstva.Dodatni potencijal vidimo u izgradnjijeftinih stambenih jedinica za širu masuljudi. To su stanovi do 70 m 2 za kupce kojise žele smjestiti u razvijenoj urbanoj zoniCREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 5


za relativno povoljne uvjete. Naime, cijenastana od 70 m 2 s parking mjestom bi sekretala do 100.000 Euro.Primate li upite od stranih investitoraza investicije u Hrvatskoj? Ako da, okakvim je investicijama riječ?Budući da smo usko povezani s našimstranim partnerima, dosta je upita zainvestiranje u Hrvatsku. Najveći broj upitaodnosi se na kupnju postojećih uredskih ilitrgovačkih objekata koji bilježe dobroposlovanje te imaju kvalitetne zakupnike.Najveća zapreka ulaska stranog kapitala uHrvatsku je, osim administrativnihprepreka, činjenica da su brojni projektigrađeni u vrijeme kada su cijene zemljištabile znatno više nego danas, a samimtime i cijena zakupa prostora, te je došlodo današnje situacije kada je veliki brojprojekata na prodaju neatraktivno zainvestiranje s obzirom na početnu visokucijenu ulaganja, a i na činjenicu da velikibroj od njih trenutno ne pridonosi prihodod zakupa. Očekivanja naših prodavateljai stranih kupaca još su uvijek unesrazmjeru, te će iz tog razloga trebatijoš određeno razdoblje da se uskladepojedina očekivanja s jedne i drugestrane.CREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 6


Microsofta opremljen manjim konferencijskim dvoranama za „ad hoc“ sastanke, kao iprostorom za slobodno vrijeme, u kojem se djelatnici mogu opustiti i porazgovarati,ručati ili pak zaigrati stolni nogomet.Poanta WPA filozofije, uz ostalo, je smanjenje radnog prostora mobilnih zaposlenika ipovećanje kolaboracijskog prostora za eksterne sastanke s korisnicima i partnerima. U tomsmjeru, dolazi do promjene postotaka u odnosu na nekadašnji „klasični“ konceptorganizacije ureda.• Prostor za zaposlenike – sada 11.9% prije 21.6%• Kolaboracijski prostor – sada 16.3% prije 10.3%• Prostor za korisnike i partnere – sada 28.9% prije 19.4%Prostorni plan koncipiran je na način da podržava sve tipove aktivnosti, od interaktivnihrasprava do obavljanja poslova u mirnom ambijentu. Poanta je u organizaciji prostora nanačin da su sve vrste kolaboracije moguće i dobrodošle. Dakako, WPA filozofija vodiračuna o uredskom bontonu. Savjesnost i obazrivost nužna je za uspješan rad uotvorenom okružju, stoga svatko vodi računa da ne bude bučan, uzimajući u obzir da jejedna od prednosti WPA koncepta mogućnost „ad hoc“ rješavanja poslovnih situacija,zahvaljujući protočnosti informaciju u otvorenom prostoru. Po potrebi, timovi koriste sobe zasastanke i ostali slobodan prostor za raspravu, vodeći računa da ne razgovaraju glasno teda izbjegnu „sastanke u hodniku“ na otvorenim prostorima. Zvukovi računala utišani su, aprema potrebi svi koriste slušalice, osobito kada slušaju glazbu, reproduciraju datoteke saCREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 9


zvucima ili interaktivnim sadržajima ili pak sudjeluju u on-line edukacijama i ostalimsadržajima. Telefoni se koriste diskretno – zvuci zvona utišani su ili podešeni na vibraciju, adjelatnici koriste telefonske govornice za dulje ili osobne pozive. Prilikom potrebe zaaktivnim sudjelovanjem na konferencijskim pozivima članovi tima u pravilu se povlače ukonferencijske dvorane kako bi mogli raspravljati bez uznemiravanja kolega.Cilj programa Workplace Advantage je osiguravanje zabavnog i suradničkog okružja kojeoptimizira sve dostupne resurse. Povratne informacije Microsoftovih djelatnika, kao ikorisnika i partnera, izuzetno su pozitivne i stvorile su dodatni fokus na korištenje svihdostupnih komunikacijskih i suradničkih tehnologija kako bi prilagodili atmosferu trenutnim,ali i budućim potrebama i djelatnika i modernog poslovanja.4. STATISTIKA4.1. Prosjek traženih cijena nekretnina u prodaji – ožujak 2012.prosječna cijenaEUR/m²raspon cijenaEUR/m²ZAGREBstambeni prostorstanovi 1.795 558 – 6.667kuće 1.711 341 – 14.667poslovni prostoruredi 1.753 700 – 4.865lokali 2.264 722 - 8.663poslovne zgrade 1.551 146 – 4.867OBALAstambeni prostorstanovi 1.931 690 – 6.364kuće 1.685 95 – 18.269poslovni prostor 1.664 651 – 4.338turistički objekti 2.117 1.111 – 5.385Prosjeci se izračunavaju prema trenutnoj ponudi Burze nekretnina d.o.o. koju možete vidjeti nawww. burza-nekretnina.comCREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 10


4.2. Statistička priopćenja Državnog zavoda za statistiku iz područjagrađevinarstva4.2.1. Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u četvrtomtromjesečju 2011., pravne osobe s 20 i više zaposlenihVrijednost novih narudžaba:- u četvrtom tromjesečju 2011.manja je za 8.5% u odnosu naisto razdoblje 2010.- u razdoblju od siječnja doprosinca 2011. veća je za 6.5%u odnosu na isto razdoblje2010.Vrijednost izvršenih radova s vlastitimradnicima:- u četvrtom tromjesečju 2011.manja je za 7.2% u odnosu naisto razdoblje 2010.- u razdoblju od siječnja doprosinca 2011. manja je za5.4% u odnosu na isto razdoblje2010.U razdoblju od siječnja do prosinca2011. građevinska poduzeća s 20 iviše zaposlenih završila su 3.050stanova, što je za 22.7% manje negou istom razdoblju 2010. Potkrajprosinca 2011. ta poduzeća imala su4.462 stanova u gradnji (nezavršenihstanova), što je za 11.4% manje negou istom razdoblju 2010.Priopćenje: Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u četvrtomtromjesečju 2011., pravne osobe s 20 i više zaposlenih, Državni zavod zaStatistiku, Zagreb 2012.4.2.2. Indeksi građevinskih radova u prosincu 2011.Prema izvornim indeksima,građevinski radovi u prosincu 2011. uodnosu na prosinac 2010. manji su za8.8%. Prema kalendarski prilagođenimindeksima, građevinski radovi uprosincu 2011. u odnosu na prosinac2010. manji su za 5.4%. Premadesezoniranim indeksima, građevinskiradovi u prosincu 2011. u odnosu nastudeni 2011. manji su za 0.5%.Priopćenje: Indeksi građevinskih radova u prosincu 2011., Državni zavod zaStatistiku, Zagreb 2012.4.2.3. Izdana odobrenja za građenje u 2011.U 2011. izdano je 9.601 odobrenja zagrađenje, što je za 4.8% manje nego u2010. Za izdana odobrenja za građenjeu 2011. predviđena je vrijednostradova u iznosu od 24.356.575 tisućakuna, što je za 17.8% manje nego u2010. Prema izdanim odobrenjima zagrađenje u 2011., predviđeno jegrađenje 13.470 stanova, što je za0.7% više nego u 2010. U 2011.:prema vrstama građevina, 85.6%odobrenja izdano je za zgrade, a 14.4%za ostale građevineprema vrstama građenja, 80.4%odobrenja izdano je za novogradnju, a19.6% za rekonstrukcije.CREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 11


Priopćenje: Izdana odobrenja za građenje u 2011., Državni zavod zaStatistiku, Zagreb 2012.4.2.4. Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2012.U siječnju 2012. izdana su 592odobrenja za građenje, što je manjeza 14.2% u odnosu na siječanj 2011.U siječnju 2012.:- prema vrstama građevina,82.8% odobrenja izdano je zazgrade, a 17.2% za ostalegrađevine- prema vrstama građenja, 76.2%odobrenja izdano je zanovogradnju, a 23.8% zarekonstrukcije.Prema izdanim odobrenjima zagrađenje u siječnju 2012., predviđenoje građenje 755 stanova s prosječnompovršinom od 87.2 m 2 .Priopćenje: Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2012., Državni zavod zaStatistiku, Zagreb 2012.IZDAVAČ:<strong>Filipović</strong> <strong>poslovno</strong> <strong>savjetovanje</strong> d.o.o.Trg bana Josipa Jelačića 3/V10000 Zagreb – HrvatskaTel: +385 1 481 69 69Fax:. +385 1 483 80 60e-mail: cren@filipovic-advisory.comŽelja nam je da <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong> / CREN bude brz i kvalitetanizvor informacija svima koji djeluju u sektoru nekretnina, od developera,projektanata, izvođača građevinskih radova do agencija za posredovanje i dr.Molimo Vas da Vaše komentare, prijedloge i mišljenja pošaljete nacren@filipovic-advisory.com kako bismo poboljšali CREN i učinili ga vodećimmedijem o hrvatskom tržištu nekretnina.Redakcija: urednik Vladimir <strong>Filipović</strong>, Marija Noršić, Petra Škevin i Natalija Vulić.CREN - <strong>Croatian</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Newsletter</strong>/ ožujak 2012. 12

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!