論抵押權標的物效力範圍、併付拍賣及修法後之相關問題 - 司法新聲

48 期 學 員 法 學 研 究 報 告 911及 常 助 主 物 效 用 等 三 點 予 以 辨 明 。 而 所 謂 構 造 上 獨 立 性 , 係 指 在 構 造 上 必 須 有 屋頂 及 四 周 牆 壁 或 其 他 相 鄰 之 構 造 物 , 俾 與 土 地 所 有 權 支 配 之 空 間 區 隔 遮 斷 或 劃 清界 線 而 言 3 。 另 於 機 能 上 , 可 使 人 為 生 活 或 經 營 事 業 之 用 , 而 不 受 他 人 之 影 響 ,具 有 經 濟 上 之 效 用 者 , 即 為 使 用 上 之 獨 立 性 4 。 惟 使 用 上 之 獨 立 性 之 判 斷 , 並 非該 特 定 部 分 有 其 可 直 接 與 外 部 相 通 , 即 可 謂 之 , 倘 其 於 使 用 功 能 上 , 與 另 一 建 物是 作 一 體 之 利 用 , 具 有 依 存 建 築 物 之 功 能 關 聯 性 時 , 仍 屬 欠 缺 使 用 上 之 獨 立 性 ( 此部 分 詳 第 二 節 之 論 述 )。 而 一 旦 建 築 物 具 備 有 上 開 之 構 造 上 及 使 用 上 之 獨 立 性後 , 即 滿 足 物 權 客 體 獨 立 性 之 要 求 , 自 得 為 不 動 產 買 賣 之 標 的 物 5 。此 外 , 所 謂 常 助 主 物 之 效 用 , 即 有 助 主 物 經 濟 上 使 用 之 目 的 , 且 二 者 間 具 有主 、 從 之 關 係 , 並 與 主 物 相 依 為 用 , 繼 續 性 地 輔 助 主 物 提 高 其 利 用 價 值 或 經 濟 上效 用 者 6 。 是 以 , 依 上 說 明 予 以 判 斷 , 倘 該 物 具 有 構 造 上 、 使 用 上 之 獨 立 性 , 及常 助 主 物 之 效 用 , 且 該 物 與 主 物 同 屬 一 人 所 有 時 , 則 該 物 即 屬 從 物 , 依 民 法 第862 條 第 1 項 規 定 , 抵 押 權 之 效 力 , 自 然 及 之 。另 從 物 為 抵 押 權 效 力 所 及 是 否 必 須 登 記 方 許 之 ? 答 案 應 為 否 定 , 因 從 物 本 為主 物 以 外 另 一 獨 立 之 物 , 係 因 從 物 與 主 物 間 產 生 一 種 結 合 運 用 之 經 濟 上 效 益 , 而此 效 益 乃 藉 由 法 律 規 定 ( 即 民 法 第 68 條 第 2 項 、 第 862 條 第 1 項 ) 而 將 其 提 升為 法 律 上 之 一 體 關 係 , 且 抵 押 權 之 效 力 及 於 抵 押 物 之 從 物 , 乃 民 法 第 862 條 第 1項 規 定 之 法 定 效 果 , 故 主 物 已 為 抵 押 權 登 記 時 , 從 物 當 然 即 為 效 力 所 及 7 。 進 言行 設 定 動 產 抵 押 , 且 該 軌 道 倘 若 拆 除 , 已 失 其 效 力 , 則 該 動 產 即 應 視 為 工 廠 之 從 物 , 而 為 抵 押 權效 力 所 及 , 自 得 加 以 拍 賣 之 。3惟 構 造 上 獨 立 性 應 具 備 之 遮 斷 效 果 , 因 建 築 物 設 計 或 使 用 上 功 能 之 多 元 化 , 此 一 要 求 有 漸 緩 之勢 , 例 如 集 合 式 住 宅 位 於 地 下 室 之 停 車 場 , 因 使 用 上 之 必 要 , 除 管 理 室 之 外 , 應 屬 一 開 放 空 間 ,並 無 任 何 構 造 物 加 以 區 隔 , 僅 於 地 面 上 劃 線 及 編 號 區 別 之 , 實 務 上 該 停 車 場 之 所 有 權 , 仍 得 以 持分 之 方 式 將 有 編 號 之 車 位 買 賣 予 該 集 合 住 宅 之 住 戶 , 而 為 買 賣 之 標 的 物 , 此 時 因 人 為 之 區 劃 而 可確 定 其 一 定 範 圍 , 並 得 依 法 辦 理 登 記 , 雖 無 一 定 之 區 隔 物 , 仍 難 謂 無 獨 立 性 可 言 , 此 亦 為 一 物 一權 之 例 外 。4最 高 法 院 92 年 台 上 字 第 998 號 判 決 認 為 「‥ 又 所 謂 具 有 使 用 上 之 獨 立 性 , 係 指 該 部 分 建 築 物 ,與 一 般 建 築 物 相 同 , 可 作 為 一 建 築 物 單 獨 使 用 , 有 獨 立 之 經 濟 效 用 者 而 言 。‥」。 另 最 高 法 院 63年 度 第 6 次 民 事 庭 庭 推 總 會 決 議 ( 一 ) 謂 :「 凡 屋 頂 尚 未 完 工 之 房 屋 足 避 風 雨 , 可 達 經 濟 上 使 用 之目 的 , 即 屬 土 地 上 之 定 著 物 。」, 此 所 謂 「 可 達 經 濟 上 使 用 之 目 的 」, 應 可 為 「 使 用 上 之 獨 立 性 」之 解 釋 。5謝 在 全 , 建 築 物 附 屬 物 之 研 究 — 最 高 法 院 84 年 度 台 上 字 第 1411 號 民 事 判 決 評 釋 , 法 令 月 刊 第49 卷 第 8 期 , 頁 30。6最 高 法 院 81 年 度 台 上 字 第 1370 號 判 決 「‥ 所 謂 常 助 主 物 之 效 用 , 係 指 該 物 就 一 般 交 易 觀 念 言之 , 在 客 觀 上 具 有 繼 續 性 的 輔 助 主 物 之 經 濟 效 用 , 而 居 於 從 屬 關 係 , 其 本 身 捨 輔 助 主 物 之 外 , 不具 獨 立 使 用 之 經 濟 效 用 者 而 言 。 苟 僅 所 有 人 在 主 觀 上 將 某 物 作 為 原 物 之 輔 助 使 用 , 或 僅 作 暫 時 性之 輔 助 使 用 者 , 則 非 從 物 。‥」, 此 外 , 最 高 法 院 80 年 度 台 上 字 第 452 號 、81 年 台 上 字 第 72 號判 決 , 亦 針 對 此 有 所 解 釋 , 可 參 閱 之 。7謝 在 全 ,「 民 法 物 權 論 中 冊 」, 頁 432, 新 學 林 出 版 股 份 有 限 公 司 ,2007 年 6 月 修 訂 4 版 。

912 論 抵 押 權 標 的 物 效 力 範 圍 、 併 付 拍 賣 及 修 法 後 之 相 關 問 題之 , 若 該 不 動 產 經 判 斷 具 有 從 物 之 性 質 , 且 於 設 定 抵 押 權 即 已 存 在 , 得 於 主 物 設定 抵 押 權 時 一 併 辦 理 抵 押 權 登 記 , 但 若 未 能 登 記 時 , 亦 當 然 為 抵 押 權 效 力 所 及 8 。惟 從 物 倘 於 「 設 定 抵 押 權 後 」, 方 由 主 物 之 所 有 權 人 所 建 築 , 則 該 從 物 是 否 亦 應從 上 開 之 解 釋 , 即 屬 有 疑 , 茲 於 下 項 予 以 探 討 之 。第 二 項 、 從 物 存 在 時 點 之 影 響因 抵 押 物 所 有 人 於 抵 押 期 間 , 尚 得 為 使 用 、 收 益 , 故 抵 押 物 所 有 人 可 能 於 該期 間 內 , 另 行 增 建 建 物 , 然 於 抵 押 權 設 定 後 方 增 建 之 從 物 , 因 非 設 定 抵 押 權 時 即已 存 在 , 是 否 應 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 學 者 間 容 有 不 同 之 見 解 , 一 者 認 為 抵 押 權 之效 力 應 僅 及 於 抵 押 權 設 定 時 存 在 之 從 物 , 一 者 認 為 應 區 別 動 產 及 不 動 產 而 有 不同 , 若 從 物 為 動 產 者 , 無 論 其 係 在 設 定 前 或 後 所 生 , 均 為 抵 押 權 所 及 , 但 若 為 不動 產 , 則 在 設 定 後 所 生 者 , 應 為 抵 押 權 效 力 所 不 及 。 另 一 則 認 為 抵 押 權 設 定 後 所增 加 之 從 物 , 不 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 但 於 必 要 時 , 得 比 照 民 法 第 877 條 之 規 定 將該 物 併 付 拍 賣 , 惟 對 該 從 物 之 價 金 無 優 先 受 償 權 。 再 一 則 認 為 , 為 調 和 抵 押 權 人與 一 般 債 權 人 之 利 益 , 應 視 為 原 則 上 抵 押 權 效 力 及 於 後 增 加 之 從 物 , 惟 後 增 之 從物 如 影 響 一 般 債 權 人 之 共 同 擔 保 時 , 則 抵 押 權 人 僅 能 準 用 民 法 第 877 條 之 規 定 ,予 以 一 併 拍 賣 但 無 優 先 受 償 權 , 一 般 債 權 人 主 張 抵 押 權 人 無 優 先 受 償 權 者 , 應 負舉 證 責 任 9 。上 開 見 解 , 立 論 均 有 不 同 , 惟 本 文 認 為 , 上 揭 問 題 因 涉 及 了 抵 押 權 人 與 一 般債 權 人 於 實 施 抵 押 權 後 所 能 受 償 金 額 多 寡 之 問 題 , 實 應 從 民 法 68 條 、 第 862 條第 1 項 之 立 法 目 的 及 抵 押 權 與 一 般 債 權 人 之 保 護 利 益 加 以 衡 平 比 較 。 進 言 之 , 從物 本 屬 一 具 有 使 用 上 、 構 造 上 獨 立 性 之 物 , 原 則 上 可 個 別 予 以 拍 賣 之 , 但 因 其 對主 物 而 言 , 另 具 有 增 加 經 濟 效 能 之 功 用 , 故 法 律 特 別 針 對 此 一 情 形 而 於 處 分 主 物時 , 在 無 交 易 特 別 習 慣 之 情 形 下 , 且 同 屬 一 所 有 權 人 時 , 強 制 性 地 及 於 從 物 。 故其 最 主 要 之 目 的 , 乃 在 於 維 護 主 物 之 效 用 及 其 經 濟 價 值 , 對 所 有 權 人 而 言 , 主 物即 因 從 物 而 增 加 其 效 能 並 增 益 其 價 值 , 此 種 因 經 濟 上 結 合 之 機 能 , 例 外 擴 大 了 主物 處 分 之 範 圍 , 卻 相 對 地 限 縮 了 從 物 獨 立 處 分 之 能 力 。 此 外 , 民 法 第 68 條 第 2項 、 第 862 條 第 1 項 規 定 , 文 義 上 亦 未 就 從 物 加 入 主 物 時 點 予 以 例 外 之 明 文 排 除 。8即 該 抵 押 權 效 力 範 圍 內 , 包 含 主 物 及 從 物 此 二 個 物 權 , 故 此 為 一 物 一 權 原 則 之 例 外 。 另 該 從 物有 可 能 係 未 經 所 有 權 第 一 次 登 記 之 建 物 , 故 其 於 辦 理 抵 押 權 設 定 登 記 時 , 並 無 法 將 其 列 入 登 記 範圍 內 , 但 於 實 行 抵 押 權 時 , 實 務 上 均 將 該 從 物 部 分 加 以 測 量 實 際 面 積 並 予 以 鑑 價 , 納 入 拍 賣 金 額內 , 故 若 屬 從 物 , 則 不 論 有 無 辦 理 抵 押 權 設 定 登 記 , 均 不 影 響 抵 押 權 之 效 力 範 圍 。9蔡 明 誠 , 抵 押 權 效 力 是 否 及 於 從 物 及 附 屬 物 , 台 灣 本 土 法 學 雜 誌 第 27 期 , 頁 91-92,2001 年 10月 。

48 期 學 員 法 學 研 究 報 告 913是 依 上 開 規 定 之 目 的 及 文 義 以 觀 , 倘 其 具 有 從 物 之 性 質 , 且 提 升 了 主 物 之 經 濟 效能 , 而 主 物 、 從 物 皆 屬 同 一 所 有 權 人 時 , 則 不 論 該 從 物 係 何 時 加 入 主 物 而 助 主 物之 效 用 , 於 處 分 主 物 時 理 應 一 律 及 於 從 物 。再 者 , 因 抵 押 權 係 支 配 標 的 物 之 交 換 價 值 , 故 抵 押 物 之 價 值 高 低 乃 涉 及 了 抵押 權 人 借 貸 金 額 之 多 寡 及 其 意 願 , 然 抵 押 人 若 皆 能 按 時 給 付 本 息 , 並 於 屆 期 時 清償 完 畢 , 其 抵 押 權 即 無 實 施 之 必 要 , 反 之 , 於 抵 押 人 無 法 清 償 債 務 時 , 抵 押 權 之擔 保 效 能 方 為 顯 現 。 換 言 之 , 抵 押 權 之 設 定 目 的 在 於 給 抵 押 權 人 多 一 層 權 利 保障 , 而 所 謂 權 利 保 障 即 於 抵 押 權 人 未 能 獲 得 清 償 時 , 得 聲 請 拍 賣 抵 押 物 就 其 拍 賣所 得 之 價 金 , 優 先 於 其 他 一 般 債 權 人 受 償 , 故 抵 押 權 之 設 定 對 抵 押 權 人 而 言 , 其最 重 要 之 時 點 乃 在 於 聲 請 拍 賣 抵 押 物 時 之 價 值 高 低 , 雖 抵 押 權 設 定 時 係 以 當 時 之不 動 產 現 狀 予 以 評 估 , 惟 抵 押 權 保 障 之 功 能 既 如 上 所 述 , 不 須 憑 藉 冗 長 訴 訟 程 序來 請 求 債 務 人 還 款 , 故 基 於 抵 押 權 設 定 之 目 的 及 保 障 抵 押 權 人 之 權 利 而 言 , 所 應觀 察 之 時 點 應 於 實 施 抵 押 權 時 , 而 非 於 設 定 抵 押 權 登 記 時 , 自 不 能 因 於 設 定 抵 押權 時 已 就 抵 押 物 有 所 評 估 而 限 縮 了 抵 押 權 之 效 力 範 圍 。又 抵 押 人 雖 於 設 定 抵 押 權 後 增 建 從 物 , 可 能 使 其 清 償 其 他 債 權 人 之 能 力 有 所降 低 , 然 抵 押 人 是 否 因 增 建 從 物 而 降 低 其 償 債 能 力 , 其 中 之 因 果 關 係 , 仍 待 證 明 ,更 況 , 抵 押 人 之 一 般 債 權 人 在 無 不 動 產 為 擔 保 之 情 況 下 , 本 應 多 加 考 量 債 務 人 之償 債 及 經 濟 能 力 , 且 一 般 債 權 人 多 藉 由 提 高 其 借 貸 利 率 來 衡 平 其 借 貸 風 險 , 故 單以 一 般 債 權 人 之 利 益 , 可 能 因 抵 押 人 於 設 定 抵 押 後 增 建 從 物 , 償 債 能 力 減 低 、 受有 損 失 為 由 , 而 解 為 非 抵 押 權 效 力 範 圍 內 , 亦 有 所 未 洽 。綜 上 , 因 從 物 與 主 物 相 結 合 , 其 目 的 在 於 提 高 主 物 之 經 濟 效 益 , 並 為 使 實 行抵 押 權 、 拍 賣 抵 押 物 時 , 能 將 從 物 與 主 物 同 歸 於 一 人 之 手 , 使 其 兩 相 結 合 之 機 能能 加 以 發 揮 , 倘 若 強 加 以 區 分 從 物 存 在 之 時 點 , 而 將 抵 押 權 設 定 後 始 成 為 抵 押 物之 從 物 , 認 定 為 非 抵 押 權 範 圍 而 分 別 予 以 拍 賣 時 , 即 難 謂 有 合 民 法 第 68 條 及 第862 條 第 1 項 之 立 法 意 旨 。 又 抵 押 權 之 設 定 必 須 登 記 而 具 有 公 示 性 , 雖 從 物 不 以經 登 記 為 必 要 , 惟 抵 押 權 亦 顯 較 一 般 債 權 債 務 關 係 具 有 可 信 性 , 保 護 目 的 自 應 較一 般 債 權 更 為 彰 顯 。 是 以 , 依 民 法 第 68 條 、 第 862 條 第 1 項 規 範 目 的 及 衡 量 抵押 權 人 與 一 般 債 權 人 之 利 益 , 不 論 於 抵 押 權 設 定 前 或 後 所 存 在 之 從 物 , 自 應 均 為抵 押 權 效 力 範 圍 所 及 之 。 惟 一 般 債 權 人 倘 認 為 該 從 物 之 增 建 , 實 有 礙 其 受 償 之 可能 性 , 抵 押 權 人 並 無 優 先 受 償 權 時 , 自 應 由 其 負 舉 證 責 任 , 經 法 院 加 以 審 酌 後 ,再 予 以 判 斷 之 。

914 論 抵 押 權 標 的 物 效 力 範 圍 、 併 付 拍 賣 及 修 法 後 之 相 關 問 題第 二 節 、 附 加 物第 一 項 、 附 合 物 、 附 屬 物 、 附 屬 建 物 之 辨 明土 地 上 搭 建 地 上 物 或 建 築 物 , 實 為 土 地 增 進 使 用 效 益 之 必 要 手 段 , 雖 依 土 地法 第 37 條 規 定 , 建 築 物 所 有 權 必 須 辦 理 第 一 次 登 記 , 惟 此 僅 為 一 行 政 上 之 手 續 ,縱 未 辦 理 , 只 要 具 備 建 築 物 之 性 質 時 10 , 亦 無 礙 其 認 定 。 況 依 現 行 社 會 之 習 見 ,於 建 築 物 旁 之 空 地 或 頂 樓 加 蓋 一 建 築 物 , 所 在 多 有 , 然 此 情 形 多 未 辦 理 建 物 所 有權 第 一 次 登 記 , 更 遑 論 於 設 定 抵 押 權 時 一 併 辦 理 , 但 縱 未 經 辦 理 建 物 所 有 權 第 一次 登 記 及 抵 押 權 設 定 登 記 , 並 不 因 此 即 應 解 為 非 抵 押 權 效 力 所 及 。 就 如 上 所 述 ,於 抵 押 權 設 定 後 始 成 為 抵 押 物 之 從 物 者 , 縱 該 從 物 未 辦 理 登 記 , 於 實 施 抵 押 權時 , 仍 得 就 從 物 加 以 拍 賣 , 並 得 就 拍 賣 所 得 之 價 金 優 先 受 償 。 故 增 建 物 是 否 為 抵押 權 效 力 範 圍 所 及 , 理 應 從 該 建 物 之 性 質 加 以 辨 明 。 又 實 務 上 針 對 附 合 物 、 附 加物 、 附 屬 物 及 附 屬 建 物 之 解 釋 及 用 語 上 多 有 歧 異 , 為 使 明 確 抵 押 權 效 力 所 及 之 範圍 , 並 防 免 拍 賣 抵 押 物 時 抵 押 人 或 第 三 人 聲 明 異 議 及 拍 賣 後 價 金 分 配 之 相 關 問題 , 自 須 釐 清 實 際 之 增 建 狀 況 並 加 以 判 斷 之 。而 所 謂 附 合 物 係 指 建 築 物 之 附 加 部 分 , 非 抵 押 物 所 有 人 所 建 , 又 不 具 獨 立性 , 即 動 產 與 他 人 ( 即 指 抵 押 人 ) 之 不 動 產 相 結 合 , 成 為 其 重 要 成 分 , 因 而 發 生動 產 所 有 權 變 動 之 事 實 , 依 民 法 第 811 條 之 規 定 , 抵 押 物 所 有 人 當 然 取 得 附 加 部分 之 所 有 權 , 而 該 動 產 之 所 有 權 與 其 他 物 權 則 歸 於 消 滅 者 而 言 。 另 所 謂 建 築 物 之附 屬 物 , 係 指 從 屬 於 獨 立 之 建 築 物 , 已 具 有 構 造 上 之 獨 立 性 , 但 在 使 用 功 能 上 ,因 與 主 建 築 物 作 一 體 利 用 , 而 欠 缺 使 用 上 獨 立 性 , 為 不 具 獨 立 性 之 建 築 物 , 本 質上 係 其 所 從 屬 建 築 物 之 一 部 , 而 與 其 所 從 屬 之 建 築 物 ( 下 稱 主 建 築 物 ) 合 為 一 體 。縱 增 建 物 有 與 外 部 通 行 之 直 接 性 , 然 若 在 使 用 功 能 上 , 係 與 原 建 築 物 作 一 體 利用 , 而 具 有 依 存 原 建 築 物 之 功 能 關 聯 性 時 , 仍 屬 欠 缺 使 用 上 之 獨 立 性 , 而 應 認 定為 附 屬 物 。 至 於 是 否 欠 缺 使 用 上 之 獨 立 性 , 則 可 依 該 建 築 之 經 濟 目 的 , 是 否 與 主建 築 物 相 依 為 用 以 定 之 11 。10建 築 法 第 4 條 規 定 :「 本 法 所 稱 建 築 物 , 為 定 著 於 土 地 上 或 地 面 下 具 有 頂 蓋 、 樑 柱 或 牆 壁 , 供個 人 或 公 眾 使 用 之 構 造 物 或 雜 項 工 作 物 。」, 故 法 律 除 有 特 別 目 的 性 之 限 縮 解 釋 外 , 解 釋 建 築 物之 定 義 , 自 宜 參 考 上 開 之 規 定 。 另 實 務 見 解 針 對 所 謂 房 屋 , 亦 於 民 國 63 年 12 月 3 日 、 最 高 法 院63 年 度 第 6 次 民 庭 庭 推 總 會 議 決 議 ( 一 ) 認 為 :「 具 有 屋 頂 而 足 避 風 雨 , 可 達 經 濟 上 使 用 之 目 的 ,具 有 獨 立 使 用 之 構 造 物 而 言 。」, 宜 一 併 參 考 之 。11謝 在 全 , 建 築 物 附 屬 物 之 研 究 — 最 高 法 院 84 年 度 台 上 字 第 1411 號 民 事 判 決 評 釋 , 法 令 月 刊 第49 卷 第 8 期 , 頁 32。 故 是 否 具 有 使 用 上 之 獨 立 性 , 並 非 單 純 以 該 增 建 物 有 無 獨 立 對 外 之 通 行 直接 性 以 為 判 斷 。 但 如 何 判 斷 有 無 使 用 上 之 獨 立 性 , 而 有 「 助 其 ( 指 主 建 築 物 ) 效 用 」 或 與 「 主 建 築物 」 相 依 為 用 , 則 因 無 一 定 之 判 斷 上 標 準 , 尚 需 視 個 案 之 情 形 而 論 , 惟 本 文 認 為 此 時 應 從 主 建 築物 之 立 場 加 以 觀 察 , 即 可 從 該 增 建 物 與 原 建 築 物 間 之 構 造 關 係 ( 即 該 增 建 物 與 原 建 築 物 有 無 應 為

48 期 學 員 法 學 研 究 報 告 915然 實 務 上 就 附 屬 物 性 質 之 增 建 物 , 有 稱 之 「 附 加 物 」, 有 稱 之 「 附 屬 建 物 」,不 一 有 之 , 但 基 於 法 律 用 詞 之 準 確 性 及 避 免 判 斷 上 之 困 擾 , 本 文 認 為 , 因 「 附 加物 」 用 語 與 「 附 合 物 」 一 詞 易 產 生 混 淆 , 且 「 附 加 物 」 從 字 面 而 言 , 僅 可 知 其 為附 加 於 建 築 物 上 之 物 , 無 法 知 其 與 主 建 築 物 間 之 性 質 為 何 。 另 符 合 物 權 客 體 獨 立性 , 必 須 具 有 構 造 上 及 使 用 上 之 獨 立 性 , 然 僅 有 構 造 上 獨 立 性 , 但 不 具 有 使 用 上獨 立 性 之 增 建 物 , 若 逕 以 「 附 屬 『 建 物 』」 稱 之 , 則 可 能 被 認 為 係 一 獨 立 之 建 物但 附 屬 於 他 建 築 物 之 情 形 , 易 使 其 與 從 物 之 觀 念 產 生 判 斷 上 之 誤 差 。 是 增 建 物 若有 前 揭 所 述 之 情 形 時 , 則 應 以 「 附 屬 物 」 稱 之 較 為 妥 適 。第 二 項 、 附 加 物 之 區 分 及 判 斷 要 件依 主 建 築 物 之 立 場 而 言 , 附 合 物 及 附 屬 物 均 因 增 建 之 事 實 行 為 , 使 增 建 部 分與 主 建 築 物 合 為 一 體 , 主 建 築 物 之 所 有 權 因 此 擴 及 於 增 建 部 分 , 而 不 論 增 建 物 是否 向 地 政 事 務 所 辦 理 建 物 所 有 權 第 一 次 登 記 , 亦 無 礙 於 發 生 所 有 權 權 利 範 圍 擴 張之 效 果 。 是 抵 押 權 人 倘 聲 請 拍 賣 抵 押 物 , 抵 押 物 之 範 圍 自 應 及 於 附 合 物 、 附 屬 物 。而 上 開 二 者 , 對 主 建 築 物 而 言 , 就 抵 押 權 實 行 之 效 果 而 言 並 無 二 異 , 但 唯 一 不 同之 處 , 僅 在 於 附 合 物 係 主 建 築 物 所 有 權 人 以 外 之 第 三 人 所 提 供 , 而 該 附 合 之 動 產因 增 建 行 為 而 使 其 成 為 主 建 築 物 之 「 重 要 成 分 」, 此 與 由 主 建 築 物 所 有 權 人 所 為之 增 建 , 不 須 判 斷 是 否 符 合 附 合 之 要 件 , 而 應 審 酌 構 造 上 及 使 用 上 獨 立 性 之 情形 , 即 屬 有 別 。 至 從 物 如 前 所 述 , 係 具 有 構 造 上 及 使 用 上 獨 立 性 之 建 物 , 但 因 實際 上 係 常 助 主 建 築 物 之 用 , 不 論 該 從 物 係 存 在 於 抵 押 權 設 定 之 前 或 後 , 仍 為 抵 押權 之 效 力 所 及 。 準 此 , 不 論 增 建 物 性 質 上 係 屬 附 合 物 、 附 屬 物 或 從 物 , 亦 不 論 其存 在 於 設 定 抵 押 權 之 前 、 後 , 均 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 抵 押 權 人 自 得 一 併 聲 請 拍 賣並 就 拍 賣 所 得 之 價 金 有 優 先 受 償 之 權 。 而 此 次 修 法 針 對 抵 押 權 設 定 後 營 造 行 為 之附 加 物 , 是 否 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 特 將 實 務 見 解 明 文 化 並 增 列 了 民 法 第 862 條 第3 項 :「 以 建 築 物 為 抵 押 者 , 其 附 加 於 該 建 築 物 而 不 具 獨 立 性 之 部 分 , 亦 為 抵 押權 效 力 所 及 。 但 其 附 加 部 分 為 獨 立 之 物 , 如 係 於 抵 押 權 設 定 後 附 加 者 , 準 用 第877 條 之 規 定 。」, 故 上 開 法 條 係 以 附 加 物 之 性 質 是 否 具 有 獨 立 性 而 加 以 區 分 。整 體 之 使 用 , 而 無 法 為 單 獨 利 用 之 情 形 )、 兩 者 間 之 密 接 程 度 ( 即 兩 者 間 是 否 鄰 接 而 建 或 在 一 定 範圍 內 )、 所 有 人 ( 即 主 建 築 物 及 增 建 物 之 所 有 權 人 ) 之 意 思 及 其 他 一 般 社 會 觀 念 所 為 之 認 知 , 綜 合 考量 之 。 舉 例 而 言 , 甲 屋 旁 增 建 一 具 有 屋 頂 、 牆 壁 具 有 構 造 上 獨 立 性 之 乙 屋 , 而 乙 屋 與 甲 屋 間 有 門相 通 , 且 乙 屋 亦 有 單 獨 對 外 之 大 門 , 但 該 乙 屋 係 供 作 停 車 庫 使 用 , 此 時 , 乙 屋 雖 有 對 外 通 行 之 獨立 性 , 惟 就 甲 屋 而 言 , 乙 屋 僅 供 停 車 之 用 , 且 與 甲 屋 毗 鄰 而 建 並 有 相 通 之 門 戶 , 而 依 所 有 權 人 之意 思 , 乙 屋 亦 非 提 供 作 居 住 之 用 , 係 與 甲 屋 作 一 體 使 用 , 故 乙 屋 之 性 質 , 依 上 開 要 件 予 以 判 斷 ,應 屬 附 屬 物 而 非 具 有 獨 立 性 之 建 物 。

918 論 抵 押 權 標 的 物 效 力 範 圍 、 併 付 拍 賣 及 修 法 後 之 相 關 問 題增 建 物屬 主 建 築 物 之 一部 。1. 由 主 建 築 物 所有 權 人 所 增建 。2. 不 具 有 構 造 上及 使 用 上 之 獨立 性 。3. 與 主 建 築 物 間互 為 一 體 使用 。同 上 。 同 上 。第 三 節 、 從 權 利從 權 利 如 同 從 物 一 般 , 係 以 主 權 利 或 其 所 屬 標 的 物 為 抵 押 之 前 提 要 件 , 且 需為 助 主 權 利 之 效 力 而 存 在 , 不 以 是 否 已 為 抵 押 權 設 定 登 記 為 必 要 。 實 務 上 針 對 從權 利 之 判 斷 , 為 保 全 抵 押 物 之 經 濟 效 用 , 多 從 寬 予 以 解 釋 , 例 如 第 三 人 與 土 地 所有 權 人 設 定 地 上 權 , 第 三 人 於 土 地 上 營 造 建 築 物 , 後 第 三 人 以 該 建 築 物 為 抵 押 物設 定 抵 押 權 予 銀 行 , 則 該 建 築 物 對 土 地 之 地 上 權 , 即 應 認 為 係 從 權 利 , 而 為 抵 押權 效 力 所 及 。 但 此 一 解 釋 不 但 與 文 義 上 有 所 不 符 , 且 影 響 建 築 物 基 地 利 用 權 之 擔保 效 用 及 其 他 利 害 關 係 人 之 利 益 , 故 此 次 修 法 即 明 文 增 訂 民 法 第 877 條 之 1, 規定 :「 以 建 築 物 設 定 抵 押 權 者 , 於 法 院 拍 賣 抵 押 物 時 , 其 抵 押 物 存 在 所 必 要 之 權利 得 讓 與 者 , 應 併 付 拍 賣 。 但 抵 押 權 人 對 於 該 權 利 所 賣 得 之 價 金 , 無 優 先 受 清 償之 權 。」, 即 將 上 開 所 述 之 情 形 認 定 為 非 屬 從 權 利 , 僅 得 聲 請 併 付 拍 賣 , 故 從 權利 即 應 限 縮 加 以 解 釋 , 以 符 文 義 之 旨 15 。第 三 章 、 併 付 拍 賣第 一 節 、 併 付 拍 賣 之 目 的倘 抵 押 人 提 供 設 定 之 標 的 物 為 土 地 及 其 建 築 物 , 而 於 抵 押 權 設 定 後 再 為 增建 , 該 增 建 物 之 性 質 為 前 所 述 之 附 合 物 、 附 屬 物 、 增 建 物 或 從 物 , 則 抵 押 權 之 效力 當 然 及 於 該 增 建 物 。 但 若 抵 押 人 僅 提 供 土 地 設 定 抵 押 權 , 而 於 設 定 後 再 於 抵 押之 土 地 上 營 造 建 築 物 , 因 該 情 形 與 上 述 附 合 物 、 附 屬 物 或 從 物 之 增 建 有 所 不 同 ,則 該 建 築 物 是 否 為 抵 押 權 效 力 當 然 所 及 , 即 生 疑 義 。 然 土 地 之 價 值 不 僅 反 應 在 位居 地 段 之 優 劣 , 使 用 及 規 畫 之 良 窳 亦 是 提 高 土 地 價 值 的 方 法 , 於 土 地 上 營 造 建 築物 , 在 土 地 及 建 築 物 聯 合 貢 獻 效 益 原 則 之 下 , 不 但 土 地 之 使 用 功 能 獲 得 彰 顯 , 相對 地 亦 能 提 高 其 市 場 交 易 行 情 。 但 如 單 單 以 土 地 提 供 設 定 抵 押 , 而 於 設 定 後 再 營15謝 在 全 ,「 民 法 物 權 論 中 冊 」, 頁 432-433, 新 學 林 出 版 股 份 有 限 公 司 ,2007 年 6 月 修 訂 4 版 。

48 期 學 員 法 學 研 究 報 告 919造 建 築 物 , 因 該 建 築 物 係 屬 另 一 不 動 產 , 法 律 關 係 較 為 複 雜 , 若 此 時 拍 賣 土 地 ,會 涉 及 到 如 何 除 去 該 負 擔 之 問 題 , 惟 不 論 結 果 如 何 , 均 會 降 低 投 標 人 之 意 願 並 影響 土 地 之 交 易 價 格 。 再 者 , 設 定 抵 押 權 時 , 僅 以 土 地 為 其 評 估 之 標 的 , 抵 押 的 風險 除 了 抵 押 人 之 償 債 能 力 外 , 應 僅 及 於 抵 押 物 之 價 值 升 跌 , 故 為 維 抵 押 人 利 益 並兼 顧 社 會 經 濟 及 土 地 用 益 權 人 之 權 利 , 上 開 情 形 之 抵 押 權 效 力 應 當 不 及 於 抵 押 設定 後 所 營 造 之 建 築 物 。又 抵 押 物 經 抵 押 權 人 聲 請 法 院 拍 賣 , 產 權 之 清 楚 與 否 , 亦 是 參 與 拍 賣 之 人 所考 量 之 重 點 , 故 抵 押 人 於 日 後 營 造 之 建 築 物 倘 非 在 拍 賣 範 圍 內 , 而 使 建 築 物 與 土地 拍 定 人 異 其 二 人 , 則 兩 者 之 間 勢 必 因 拍 賣 行 為 而 須 成 立 租 賃 或 使 用 借 貸 之 法 律關 係 , 此 不 但 使 土 地 之 利 用 權 受 到 限 制 , 更 複 雜 了 拍 賣 之 法 律 關 係 及 參 與 拍 賣 之意 願 。 故 為 保 護 抵 押 權 人 之 利 益 , 並 期 土 地 與 建 築 物 能 同 歸 一 人 易 於 拍 賣 , 簡 化法 律 關 係 及 避 免 或 減 少 紛 爭 , 即 應 將 該 建 築 物 一 併 加 以 拍 賣 , 方 屬 為 當 。 但 因 該建 築 物 非 抵 押 權 效 力 所 及 , 故 其 拍 賣 所 得 之 價 金 , 抵 押 權 人 自 無 優 先 受 償 之 效 力可 言 。 修 正 後 之 民 法 第 877 條 第 1 項 ( 或 修 正 前 同 法 第 877 條 ) 規 定 , 特 將 此 情形 予 以 明 文 化 , 即 法 律 特 許 抵 押 權 人 得 將 該 建 築 物 與 土 地 聲 請 併 付 拍 賣 之 , 學 說則 稱 此 為 拍 賣 標 的 物 之 擴 張 。第 二 節 、 併 付 拍 賣 之 範 圍然 土 地 所 有 人 於 設 定 抵 押 權 後 , 尚 得 以 該 土 地 設 定 地 上 權 或 其 他 使 用 收 益 為目 的 之 物 權 予 他 人 或 成 立 租 賃 關 係 。 而 取 得 上 開 利 用 權 之 人 ( 下 稱 第 三 人 ), 依其 法 律 關 係 得 土 地 所 有 人 之 允 許 , 自 得 於 土 地 上 營 造 建 築 物 , 惟 該 建 築 物 係 屬 第三 人 所 有 而 非 土 地 所 有 人 所 有 , 不 屬 民 法 第 877 條 ( 修 正 前 ) 規 定 之 範 圍 內 , 能否 適 用 該 法 條 , 即 有 待 討 論 16 。 而 修 正 前 民 法 第 866 條 規 定 :「 不 動 產 所 有 人 ,設 定 抵 押 權 後 , 於 同 一 不 動 產 上 , 得 設 定 地 上 權 及 其 他 權 利 。 但 其 抵 押 權 不 因 此而 受 影 響 。」, 另 強 制 執 行 法 第 98 條 第 2 項 規 定 :「 前 項 不 動 產 原 有 之 地 上 權 、永 佃 權 、 地 役 權 、 典 權 及 租 賃 關 係 隨 同 移 轉 。 但 發 生 於 設 定 抵 押 權 之 後 , 並 對 抵押 權 有 影 響 , 經 執 行 法 院 除 去 後 拍 賣 者 , 不 在 此 限 。」, 因 上 開 之 規 定 係 解 決 當16惟 實 務 見 解 最 高 法 院 92 年 度 台 抗 字 第 641 號 裁 定 認 為 :「‥ 故 如 土 地 所 有 人 於 將 土 地 供 抵 押權 人 設 定 抵 押 權 後 , 雖 未 自 行 於 土 地 上 營 造 建 築 物 , 但 容 許 第 三 人 在 土 地 上 營 造 建 築 物 , 為 避 免單 獨 拍 賣 土 地 , 可 能 使 土 地 及 建 物 非 由 同 一 人 所 有 , 法 律 關 係 趨 於 複 雜 , 衍 生 糾 紛 , 及 為 使 土 地易 於 拍 賣 , 保 障 抵 押 權 人 之 權 益 , 本 於 上 述 法 條 ( 即 修 正 前 民 法 第 877 條 ) 意 旨 , 自 應 許 抵 押 權 人行 使 抵 押 權 時 , 將 第 三 人 於 抵 押 權 設 定 後 在 土 地 上 營 造 之 建 築 物 與 抵 押 之 土 地 併 付 拍 賣 , 而 將 房屋 賣 得 價 金 還 該 第 三 人 。」。 而 此 僅 以 修 正 前 民 法 第 877 條 意 旨 , 即 逕 生 適 用 該 法 條 , 是 否 有 逾越 解 釋 之 範 疇 , 不 無 疑 問 。

920 論 抵 押 權 標 的 物 效 力 範 圍 、 併 付 拍 賣 及 修 法 後 之 相 關 問 題抵 押 權 設 定 後 , 其 他 權 利 得 否 允 許 設 定 及 排 除 之 問 題 , 並 未 涉 及 第 三 人 營 造 之 建築 物 能 否 併 付 拍 賣 , 換 言 之 , 前 揭 之 問 題 , 仍 應 納 入 民 法 第 877 條 條 文 予 以 討 論 ,而 不 得 認 為 係 同 法 第 866 條 之 規 定 。第 三 人 因 獲 有 正 當 權 源 而 於 抵 押 之 土 地 上 營 造 建 築 物 , 該 建 築 物 係 屬 一 獨 立之 物 權 客 體 , 並 無 所 謂 主 從 關 係 , 此 與 從 物 之 要 件 有 所 不 符 , 自 不 得 併 同 論 之 。又 第 三 人 原 則 上 為 該 建 築 物 之 所 有 權 人 , 與 抵 押 物 所 有 人 ( 即 土 地 所 有 人 ) 並 非同 一 , 且 該 建 築 物 本 非 抵 押 物 , 第 三 人 與 抵 押 權 人 間 亦 無 任 何 權 利 義 務 關 係 , 理應 不 為 抵 押 權 效 力 所 及 。 然 能 否 認 為 此 情 形 係 修 法 前 民 法 第 877 條 立 法 之 漏 洞 ,而 得 類 推 適 用 該 法 條 , 尚 須 加 以 論 證 。 惟 本 文 認 為 , 所 謂 類 推 適 用 , 乃 比 附 援 引 ,即 將 法 律 於 某 案 例 類 型 所 明 定 之 法 律 效 果 , 轉 移 適 用 於 法 律 未 設 規 定 之 案 例 類 型之 上 。 至 於 二 者 類 型 間 是 否 相 類 似 , 應 依 法 律 規 範 意 旨 加 以 判 斷 , 由 此 可 知 類 推適 用 首 先 應 探 求 某 項 法 律 規 定 之 規 範 目 的 , 其 次 則 在 判 斷 得 否 基 於 「 同 一 法 律 理由 」, 依 平 等 原 則 類 推 及 於 其 他 法 律 所 未 規 定 之 事 項 上 17 。 因 修 正 前 民 法 第 877條 立 法 之 目 的 , 乃 在 避 免 因 僅 拍 賣 土 地 , 而 使 其 建 築 物 失 其 正 當 權 源 而 遭 受 拆 除之 鉅 大 損 失 而 許 抵 押 權 人 於 聲 請 拍 賣 時 得 一 併 為 之 。 而 觀 諸 修 正 前 民 法 第 866 條及 強 制 執 行 法 第 98 條 但 書 規 定 , 倘 第 三 人 係 於 土 地 設 定 抵 押 權 後 方 與 抵 押 人 就該 土 地 設 定 地 上 權 或 其 他 以 使 用 收 益 為 目 的 之 物 權 , 並 依 此 而 於 該 土 地 上 營 造 建築 物 , 因 該 等 物 權 雖 得 依 拍 賣 而 隨 同 移 轉 予 拍 定 人 , 但 若 於 實 行 抵 押 權 時 對 抵 押權 有 影 響 時 , 仍 得 加 以 除 去 , 惟 該 地 上 權 或 其 他 以 使 用 收 益 為 目 的 之 物 權 若 經 執行 法 院 除 去 , 則 第 三 人 原 營 造 於 抵 押 土 地 上 之 建 築 物 , 即 因 此 而 成 為 無 權 占 用 ,同 樣 地 亦 遭 有 拆 除 之 命 運 。 此 雖 為 物 權 優 先 效 力 所 使 然 , 惟 抵 押 權 既 以 支 配 標 的物 之 交 換 價 值 為 目 的 , 而 非 以 支 配 其 用 益 價 值 為 內 容 , 在 抵 押 人 於 設 定 抵 押 權後 , 無 損 抵 押 物 之 價 值 而 得 為 任 何 之 使 用 收 益 情 形 下 , 竟 為 抵 押 權 人 之 利 益 而 排除 其 他 物 權 及 拆 除 其 建 築 物 , 就 兼 顧 社 會 經 濟 及 土 地 用 益 權 人 利 益 之 立 場 而 論 ,則 有 失 衡 平 。 故 為 調 整 抵 押 權 人 與 抵 押 人 所 有 權 之 行 使 及 其 他 權 利 人 ( 即 於 抵 押權 設 定 後 , 因 設 定 地 上 權 或 其 他 用 益 物 權 而 取 得 物 權 之 人 ) 間 之 關 係 , 避 免 其 他權 利 人 因 實 行 抵 押 權 而 無 端 遭 受 拆 除 之 命 運 , 並 揆 諸 修 正 前 民 法 第 877 條 立 法 之意 旨 , 應 認 第 三 人 於 設 定 抵 押 權 後 取 得 其 他 物 權 而 營 造 建 築 物 , 能 否 聲 請 併 付 拍賣 之 情 形 , 應 屬 立 法 上 之 漏 洞 , 而 得 類 推 適 用 之 18 ( 此 部 分 已 修 法 增 列 民 法 第 86617王 澤 鑑 ,「 法 律 思 維 與 民 法 實 例 」, 頁 305-306, 自 版 ,2000 年 3 月 。18最 高 法 院 95 年 度 台 抗 字 第 511 號 民 事 裁 定 , 亦 認 為 應 得 類 推 適 用 修 法 前 民 法 第 877 條 之 規 定 :「‥ 而 土 地 所 有 人 於 將 土 地 設 定 抵 押 權 後 , 雖 未 自 行 於 該 地 上 營 造 建 築 物 , 但 容 許 第 三 人 在 土 地

922 論 抵 押 權 標 的 物 效 力 範 圍 、 併 付 拍 賣 及 修 法 後 之 相 關 問 題亦 非 抵 押 物 , 此 時 方 須 進 一 步 討 論 營 造 人 為 誰 、 營 造 時 點 及 能 否 併 付 拍 賣 之 問題 。 修 法 後 增 列 了 民 法 第 862 條 第 3 項 、 第 866 條 第 2 項 、 第 3 項 及 第 877 條 第2 項 規 定 , 上 開 之 規 定 雖 解 決 了 長 期 以 來 增 建 物 拍 賣 之 問 題 , 惟 下 列 情 形 能 否 適用 仍 須 加 以 解 疑 :( 一 ) 是 否 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 雖 得 以 上 揭 之 情 形 予 以 分 辨 , 但 隨 物 價 及 營 造 之成 本 日 益 提 升 , 若 增 建 物 屬 從 物 性 質 , 且 其 價 值 及 範 圍 大 於 主 原 建 築 物 甚多 ( 即 原 抵 押 物 之 價 值 可 能 低 於 從 物 之 價 值 ), 雖 從 保 障 抵 押 權 人 利 益 之立 場 , 可 不 論 其 價 值 高 低 而 逕 認 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 然 抵 押 權 人 意 外 獲 得增 加 之 擔 保 利 益 , 不 但 使 其 他 債 權 人 減 損 了 受 償 之 機 會 , 更 使 抵 押 人 喪 失了 得 成 立 擔 保 物 權 或 讓 與 之 可 能 性 。 雖 從 物 不 論 於 抵 押 設 定 前 、 後 所 營造 , 均 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 但 此 與 上 開 之 情 形 究 屬 有 別 , 一 則 是 原 則 問 題 ,另 一 則 是 例 外 之 情 形 。 換 言 之 , 從 物 雖 使 抵 押 權 標 的 物 範 圍 擴 大 , 強 化 抵押 權 效 能 , 但 若 該 從 物 已 逾 越 了 設 定 抵 押 權 時 所 得 預 期 之 範 圍 , 例 如 於 設定 抵 押 權 時 , 原 為 每 層 樓 面 積 為 50 平 方 公 尺 之 3 層 樓 房 , 但 於 抵 押 權 設定 後 , 抵 押 人 另 於 後 方 空 地 另 增 建 每 層 樓 為 60 平 方 公 尺 , 供 抵 押 人 居 住 、廚 房 及 停 車 場 使 用 之 3 層 樓 房 , 此 時 , 若 該 增 建 之 建 築 物 具 有 獨 立 性 , 但因 有 助 於 主 物 之 使 用 效 益 , 而 認 定 為 從 物 性 質 , 惟 該 從 物 不 論 於 面 積 或 價值 上 均 大 於 主 建 築 物 , 若 認 該 從 物 仍 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 是 否 有 嚴 重 害 及抵 押 人 或 其 他 債 權 人 財 產 權 之 可 能 , 即 應 深 思 之 。 是 以 , 抵 押 權 效 力 所 及之 從 物 , 是 否 應 限 縮 於 當 事 人 所 能 預 期 之 範 圍 內 , 當 超 過 此 預 期 範 圍 時 ,則 應 例 外 認 定 為 非 抵 押 權 效 力 所 及 , 非 無 討 論 之 餘 地 。 然 此 又 涉 及 到 如 何界 定 「 預 期 範 圍 」 及 抵 押 物 估 價 之 相 關 問 題 , 仍 需 其 他 配 套 措 施 及 規 定 相應 合 。 此 次 修 法 雖 針 對 增 建 物 ( 包 括 附 合 物 、 附 屬 物 、 從 物 及 獨 立 性 建 築物 ) 是 否 為 抵 押 權 效 力 所 及 之 問 題 , 將 實 務 之 見 解 予 以 明 文 化 , 但 卻 僵 性地 以 建 物 獨 立 性 與 否 來 界 定 , 面 對 日 益 發 展 之 建 築 型 態 , 應 否 作 不 同 之 處理 , 實 應 進 一 步 加 以 觀 察 並 立 法 20 。20法 國 民 法 典 第 2133 條 第 1 項 規 定 :「 所 取 得 的 抵 押 權 , 包 括 被 抵 押 的 不 動 產 上 為 使 該 不 動 產增 值 所 作 之 一 切 改 良 。」, 此 項 規 定 中 之 改 良 , 不 僅 指 不 動 產 的 修 繕 工 程 , 而 且 包 括 抵 押 權 設 定後 不 動 產 所 取 得 的 附 著 物 以 及 在 空 地 上 的 建 築 物 。 尹 田 著 ,「 法 國 物 權 法 」, 頁 497, 五 南 圖 書 出版 公 司 ,1999 年 10 月 初 刷 1 版 。 上 開 法 國 民 法 之 規 定 , 不 以 該 建 物 具 有 獨 立 性 與 否 來 做 為 判 斷是 否 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 反 以 促 使 不 動 產 增 值 之 「 改 良 物 」 一 語 代 之 , 此 不 但 有 效 且 能 直 接 認 定所 謂 增 建 物 之 性 質 , 更 能 界 定 抵 押 權 標 的 物 之 效 力 範 圍 , 而 避 免 了 判 斷 上 之 困 難 度 , 或 可 做 為 我國 修 法 之 參 考 。 但 此 規 定 卻 忽 視 了 抵 押 權 以 外 一 般 債 權 人 之 受 償 性 高 低 , 且 無 視 附 加 物 是 否 屬 從物 性 質 及 是 否 須 併 付 拍 賣 之 相 關 問 題 , 使 抵 押 權 之 效 力 範 圍 過 度 擴 張 , 於 實 務 拍 賣 執 行 上 亦 生 一

48 期 學 員 法 學 研 究 報 告 923( 二 ) 不 論 修 正 前 民 法 第 877 條 或 修 正 後 第 877 條 第 1 項 規 定 , 依 其 條 文 之 意 旨 ,應 指 抵 押 人 僅 提 供 土 地 作 為 抵 押 , 且 於 設 定 抵 押 時 , 該 土 地 並 無 建 築 物 之情 形 , 否 則 於 實 行 抵 押 權 時 即 會 發 生 民 法 第 876 條 法 定 地 上 權 之 問 題 。 又土 地 於 抵 押 後 方 營 造 另 一 具 有 物 權 獨 立 性 之 客 體 , 抵 押 權 人 於 實 行 抵 押 權時 , 實 務 及 學 者 見 解 均 認 為 , 是 否 聲 請 併 付 拍 賣 , 抵 押 權 人 有 自 由 選 擇 之權 , 倘 若 抵 押 權 人 選 擇 不 併 付 拍 賣 , 則 該 建 築 物 即 會 有 民 法 第 425 條 之 1第 1 項 之 適 用 。 故 由 上 開 規 定 可 知 , 民 法 第 877 條 ( 第 1 項 ) 應 限 縮 於 僅以 土 地 設 定 抵 押 之 情 形 而 言 。 惟 抵 押 人 若 將 土 地 及 其 地 上 建 物 一 併 設 定 抵押 , 而 於 設 定 後 再 於 土 地 上 增 建 一 具 有 物 權 獨 立 性 但 無 常 助 主 物 效 用 之 客體 時 , 抵 押 權 人 於 實 行 抵 押 權 , 若 無 併 付 拍 賣 該 增 建 物 之 必 要 或 選 擇 不 併付 拍 賣 , 則 該 增 建 物 與 拍 定 人 之 間 應 屬 民 法 第 876 條 法 定 地 上 權 關 係 , 亦或 是 民 法 第 425 條 之 1 推 定 有 租 賃 關 係 ? 本 次 修 法 增 訂 民 法 第 862 條 第 3項 針 對 增 建 物 為 獨 立 之 物 時 , 得 準 用 第 877 條 之 規 定 , 故 上 開 之 情 形 雖 可準 用 第 877 條 規 定 而 得 聲 請 併 付 拍 賣 , 但 若 抵 押 權 人 選 擇 不 併 付 拍 賣 時 ,此 時 該 增 建 物 並 不 符 合 第 876 條 規 定 之 情 形 , 亦 難 謂 與 第 425 條 之 1 規 定之 狀 況 相 合 , 則 該 增 建 物 是 否 即 因 無 使 用 土 地 之 正 當 權 源 而 落 入 遭 拍 定 人請 求 拆 除 之 命 運 ? 本 文 認 為 , 此 時 依 民 法 第 425 條 之 1 之 規 範 目 的 , 應 得類 推 適 用 該 法 條 之 法 律 效 果 , 方 屬 為 當 。( 三 ) 土 地 所 有 人 以 土 地 設 定 抵 押 權 後 , 土 地 所 有 人 再 與 第 三 人 設 定 地 上 權 或 其他 用 益 物 權 , 而 該 第 三 人 於 該 土 地 上 營 造 建 築 物 時 , 因 舊 法 針 對 此 情 形 並無 明 文 規 定 , 而 產 生 適 用 法 條 之 困 難 。 是 本 次 修 法 遂 增 訂 民 法 第 877 條 第2 項 規 定 , 就 上 開 之 情 形 認 為 得 於 強 制 程 序 中 依 抵 押 權 人 之 聲 請 予 以 併 付拍 賣 。 但 實 務 上 對 第 三 人 營 造 之 建 築 物 併 付 拍 賣 本 有 其 困 難 度 , 且 依 辦 理強 制 執 行 事 件 應 行 注 意 事 項 第 43 點 第 1 項 規 定 21 , 以 應 買 人 所 出 總 價 額最 高 者 為 得 標 人 , 倘 應 買 人 故 意 將 出 標 價 格 分 配 較 高 額 於 併 付 拍 賣 之 標 的部 分 , 而 其 他 拍 賣 物 ( 指 抵 押 權 效 力 所 及 之 抵 押 物 ) 的 出 價 僅 維 持 在 底 標時 , 大 幅 提 高 併 付 拍 賣 物 之 投 標 總 金 額 , 在 出 標 最 高 者 得 標 之 情 形 下 , 則因 第 三 人 建 築 物 拍 賣 所 得 之 價 金 乃 交 付 予 第 三 人 , 故 此 時 對 抵 押 權 人 聲 請般 債 權 人 之 爭 執 , 是 否 有 當 , 仍 須 加 以 考 量 。21辦 理 強 制 執 行 事 件 應 行 注 意 事 項 第 43 點 第 1 項 :「( 一 ) 拍 賣 建 築 物 及 其 基 地 時 , 應 於 公 告 內 載明 拍 賣 最 低 之 總 價 額 並 附 記 建 築 物 及 其 基 地 之 各 別 最 低 價 額 , 而 以 應 買 人 所 出 總 價 額 最 高 者 為 得標 人 。 數 宗 不 動 產 合 併 拍 賣 者 , 亦 同 。」

924 論 抵 押 權 標 的 物 效 力 範 圍 、 併 付 拍 賣 及 修 法 後 之 相 關 問 題併 付 拍 賣 , 並 無 任 何 實 益 可 言 , 反 而 使 其 受 償 金 額 較 一 般 無 併 付 拍 賣 時 的競 標 情 形 為 低 , 舉 例 而 言 , 甲 聲 請 就 抵 押 物 A 地 及 B 屋 ( 抵 押 人 乙 所 建 )拍 賣 , 並 聲 請 就 C 屋 併 付 拍 賣 ( 第 三 人 所 建 ), 倘 A 地 及 B 屋 經 估 價 後 之 底價 為 300 萬 元 及 100 萬 元 ,C 屋 則 為 80 萬 元 , 此 時 丙 及 丁 投 標 , 惟 丙 投標 金 額 為 A 地 305 萬 元 、B 屋 105 萬 、C 屋 300 萬 元 ( 投 標 總 價 為 710 萬 元 ),丁 投 標 金 額 為 A 地 320 萬 元 、B 屋 120 萬 、C 屋 100 萬 元 ( 投 標 總 價 為 540萬 元 ), 因 丙 投 標 之 總 金 額 最 高 , 故 由 丙 得 標 。 但 因 抵 押 權 人 僅 得 就 抵 押物 ( 即 A 地 及 B 屋 ) 拍 賣 所 得 之 價 金 優 先 受 償 , 故 該 拍 賣 雖 丙 投 標 金 額 最高 , 惟 甲 受 償 之 金 額 則 顯 較 丁 投 標 之 金 額 為 低 , 故 競 標 利 益 於 此 情 形 下 ,似 乎 無 所 實 益 , 是 上 開 法 條 之 修 法 立 法 理 由 「 為 維 護 抵 押 權 人 利 益 , 並 兼顧 社 會 經 濟 及 土 地 用 益 權 人 之 利 益 」, 即 難 可 達 。 故 該 修 法 立 意 雖 屬 良 善 ,但 因 涉 及 強 制 執 行 之 問 題 , 實 應 一 併 觀 察 並 加 以 修 法 , 故 本 文 認 為 從 併 付拍 賣 之 立 場 而 言 , 除 了 抵 押 物 及 併 付 拍 賣 物 之 出 價 均 須 高 於 拍 賣 底 價 之外 , 應 以 抵 押 物 出 價 之 高 低 為 主 要 判 斷 , 而 併 付 拍 賣 之 部 分 , 僅 須 高 於 拍賣 之 底 標 時 即 可 , 倘 若 抵 押 物 出 價 之 高 低 相 同 , 則 再 比 較 併 付 拍 賣 部 分 之出 價 , 故 辦 理 強 制 執 行 事 件 應 行 注 意 事 項 第 43 點 第 1 項 應 加 列 當 有 併 付拍 賣 之 情 形 , 應 為 如 上 所 述 之 但 書 規 定 , 如 此 始 符 修 法 之 目 的 。第 五 章 、 結 論抵 押 權 標 的 物 之 範 圍 如 何 , 因 增 建 行 為 之 多 樣 性 而 使 其 界 定 上 有 所 不 易 , 再囿 於 其 性 質 上 之 不 同 , 而 攸 關 其 拍 賣 所 得 之 價 金 能 否 優 先 受 償 之 可 能 性 , 故 實 務於 判 斷 上 開 問 題 時 更 須 謹 慎 為 之 。 因 舊 法 針 對 抵 押 人 增 建 之 建 築 物 及 第 三 人 營 造之 增 建 物 , 是 否 為 抵 押 權 效 力 所 及 , 並 無 明 文 規 定 , 以 致 於 在 判 斷 上 多 有 所 質 疑 ,而 須 依 賴 實 務 上 之 見 解 予 以 解 決 。 此 次 修 法 針 對 上 開 所 述 之 情 形 , 將 實 務 見 解 明文 化 , 不 但 使 施 行 超 過 半 百 的 民 法 物 權 篇 得 以 與 時 俱 進 , 亦 使 得 擔 保 物 權 制 度 更加 地 活 絡 。 惟 就 增 建 物 之 性 質 , 法 條 並 未 提 出 分 辨 之 條 件 , 故 本 文 嘗 試 提 出 附 合物 、 附 屬 物 、 增 建 物 及 從 物 之 判 斷 要 件 , 並 就 第 三 人 增 建 物 併 付 拍 賣 之 問 題 , 提出 說 明 及 質 疑 所 在 , 以 待 釐 清 並 獲 指 正 。參 考 文 獻 ( 依 姓 名 筆 劃 排 序 )

48 期 學 員 法 學 研 究 報 告 925書 籍1. 王 澤 鑑 (2000 年 3 月 ),「 法 律 思 維 與 民 法 實 例 」, 自 版 。2. 王 澤 鑑 ( 2000 年 3 月 ),「 民 法 學 說 與 判 例 研 究 」, 自 版 。3. 尹 田 (88 年 10 月 ),「 法 國 物 權 法 」, 五 南 圖 書 出 版 公 司 。4. 吳 光 陸 (1987 年 6 月 ),「 不 動 產 抵 押 權 之 理 論 與 實 務 」, 自 版 。5. 謝 在 全 ( 2007 年 6 月 ),「 民 法 物 權 論 中 冊 」, 新 學 林 出 版 股 份 有 限 公 司 。期 刊 論 文1. 林 更 盛 (2003 年 10 月 ), 附 屬 建 物 , 台 灣 本 土 法 學 雜 誌 第 51 期 , 頁 159-163。2. 吳 光 陸 (2006 年 3 月 ), 拍 賣 抵 押 物 之 範 圍 , 月 旦 法 學 教 室 第 41 期 , 頁 16-17 。3. 陳 榮 隆 ( 2007 年 6 月 ), 新 普 通 抵 押 權 法 之 評 析 ( 上 ), 月 旦 法 學 雜 誌 第 145期 , 頁 221-245。4. 蔡 明 誠 ( 2001 年 10 月 ), 抵 押 權 效 力 是 否 及 於 從 物 及 附 屬 物 , 台 灣 本 土 法 學雜 誌 第 27 期 , 頁 90-95。5. 盧 江 陽 ( 2007 年 5 月 24 日 ), 併 付 拍 賣 第 三 人 建 築 物 之 適 當 性 , 司 法 周 刊 第1339 期 , 第 2 版 、3 版 。6. 謝 在 全 , 建 築 物 附 屬 物 之 研 究 - 最 高 法 院 84 年 度 台 上 字 第 1411 號 民 事 判 決 評釋 , 法 令 月 刊 第 49 卷 第 8 期 , 頁 29-36。7. 謝 在 全 (2007 年 5 月 ), 普 通 抵 押 權 及 留 置 權 之 新 風 貌 , 司 法 院 修 正 民 法 物權 編 研 究 會 , 頁 1-23。8. 謝 哲 勝 (2006 年 3 月 ), 抵 押 權 設 定 後 其 他 權 利 之 的 設 定 , 月 旦 法 學 教 室 第41 期 , 頁 10-11 。