Bezahlbar. Gut. Wohnen – Strategien für erschwinglichen Wohnraum

Bezahlbar.
Gut.
Wohnen.
strategien für
erschwinglichen
wohnraum
Klaus Dömer
Hans Drexler
Joachim Schultz-Granberg

inhalt
Über dieses Buch
Social Design für bezahlbaren Wohnraum – Vorwort – Ralph Boch
4
6
EINFÜHRUNG – BEZAHLBAR. GUT. WOHNEN
Hans Drexler
8
Rahmenbedingungen, Kontext und Definitionen
Definition – Bezahlbar. Gut. Wohnen.
Ursachen
Folgen: Steigende Preise auf dem Wohnungsmarkt und Gentrifizierung
Strategien für erschwinglichen Wohnraum
Partizipation: Teilhabe und die soziale Dimension des Wohnens
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Städtebauliche Strategien: Qualifizierte Dichte
Massenwohnungsbau und Großsiedlungen
Potenziale Baukosten
Kosten und Preise
Regionale Unterschiede Baupreise
Betrachtung der Kostengruppen
Baunebenkosten – KG 700
Steuern und Abgaben
Gesetzliche Vorgaben und Regeln der Technik
10
10
12
28
36
36
44
48
52
61
65
70
70
72
73
76
78
78
ANALYSE – BEST PRACTICE
Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg
80
Methodik
Wohnprojekt Wien – Einszueins architektur
Kalkbreite – Müller Sigrist Architekten AG
Spreefeld – dZa, carpaneto, fatkoehl, BARarchitekten
Streitfeld – Holzfurtner und Bahner Architekten
82
86
96
108
118

VinziRast – mittendrin – Gaupenraup +/- Architekten
Hotel MagDas – AllesWirdGut ZT GmbH
Ausbauhaus – Praeger Richter Architekten
Grundbau & Siedler – BeL Associates
Balance Uster – Haerle Hubacher
Schwarzer Laubfrosch – Splitterwerk
Urban Tulou – Urbanus
My Micro NY – nARCHITECTS
Moerwijk – Atelier Kempe Thill
Mulhouse – Lacaton & Vassal Architects
Eurogate – Dietmar Feichtinger Architekten
Transformation von 530 Wohneinheiten in Bordeaux
– Lacaton & Vassal, Druot, Hutin
Vorgartenstraße – BKK-3 Architektur ZT GmbH
130
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230
240
250
AUSWERTUNG – MUSTER BEZAHLBAREN WOHNENS
Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg
260
Numerische Kostenkennwerte und deren Limits
Qualitative Profile – der Wohnwert
Strategien und Zuordnung
Partizipation
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Massenwohnungsbau
Muster bezahlbaren Wohnens
262
265
268
269
271
273
275
276
277
ANHANG
Anmerkungen
Bildverzeichnis
Impressum
280
282
292
296

über dieses buch
Die nun vorliegende deutsche Ausgabe ist keine Übersetzung des
englischsprachigen Vorgängers Affordable Living, sondern ein neues
Buch, das, auf dem Vorgänger aufbauend, die nach wie vor drängende
Frage nach bezahlbarem und erschwinglichem Wohnraum
diskutiert.
Wir haben die Betrachtung auf zwei Ebenen ausgeweitet, indem wir
einen theoretischen Teil an den Anfang gestellt haben, der die Frage
nach bezahlbarem Wohnen in einen gesellschaftlichen Kontext
stellt. Dies bedingt, dass wir die Eingrenzung der ersten Ausgabe auf
architektonische und städtebauliche Fragen aufgelöst haben. Jetzt
wollen wir die Frage des Wohnens auch als soziales Phänomen in
Ursachen und Wirkungen darstellen. Wohnraum zu schaffen, ist
eine besondere Verantwortung, die Gesellschaften im Allgemeinen
und die Architektur im Besonderen tragen. So richtet sich das Buch
vor allem an ArchitektInnen und PlanerInnen, aber auch an diejenigen,
die mit ihren Entscheidungen und Rahmenbedingungen einen
Beitrag für die Zukunft des Wohnens leisten – in Wohnungsbaugesellschaften,
Städten, Gemeinden, Wirtschaft und Politik.
Dieses Buch stellt eine im Vergleich zu Affordable Living erweiterte
Auswahl an Projekten vor, die wegweisende Impulse liefern können.
Ein großer Teil der Projekte sind aus dem Hans Sauer Preis 2016
hervorgegangen und im Kontext des „Social Design“ und hinsichtlich
Fragen der Nutzerbeteiligung als Teil partizipativer Strategien
für bezahlbaren Wohnraum ausgewertet worden. So fließen Partizipation
und die Betrachtung der durch die Trägerschaft konstituierenden
Rahmenbedingungen als neue Aspekte in die Methodik
des Buches ein. Die weiterentwickelte Methodik führt zu einer völlig
neuen korrelativen Betrachtung der Strategien in Kombination, die
zu vielfältigen Mustern für bezahlbares Wohnen führen.
Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das für viele Menschen nicht
oder nur unzureichend gedeckt wird. Die übergeordnete Frage
„wie wollen wir wohnen?“ geht alle an. So hat jeder Mensch ein

Interesse an der Wohnsituation und beeinflusst, wenn auch im beschränkten
Maße, über die Nachfrage das Angebot an Wohnungen.
Die Beispiele in diesem Buch und die unzähligen anderen Wohnformen,
auf die wir nicht eingehen können, zeigen, dass Wohnen keine
Konstante des menschlichen Daseins ist, sondern unterschiedliche
Zeiten und Kulturen eine große Bandbreite an Wohnformen und Architekturen
hervorgebracht haben. Deswegen geht es nicht darum,
definitive Antworten zu geben. Vielmehr soll aufgezeigt werden,
welche Strategien welche Vor- und Nachteile haben.
Vor allem erhoffen wir uns aber, dass erneut und grundlegender
darüber nachgedacht wird, wie wir derzeit wohnen und wie wir
wohnen wollen. Die große Nachfrage nach Wohnraum kann als
Herausforderung und Chance gesehen werden, die Frage des Wohnens
neu zu stellen und innovative Antworten zu diskutieren. Im
Vergleich zu den radikalen Ideen für die Stadt und die Wohngebäude,
die das 20. Jahrhundert vom Neuen Bauen über CIAM-Moderne,
Archigram bis hin zu den Metabolisten hervorgebracht hat, wirken
die europäischen Ansätze im 21. Jahrhundert ebenso zaghaft wie
unzureichend. Auch die Konsequenz und Radikalität, mit der in
Japan oder China Wohnen (und die Stadt) gedacht wird, machen
deutlich, wie eingegrenzt die Denkmöglichkeiten hierzulande
scheinen. Es ist an der Zeit, Wohnen radikal neu zu denken. Der
kleine Radius des aktuellen Diskurses führt dazu, dass bezahlbarer
Wohnraum weder in der notwendigen Menge noch in geeigneter
Qualität entsteht. Was wir uns wünschen ist, dass die Vielfalt
der hier vorgestellten Ansätze dazu beiträgt, dass neue, bessere
Wohnkonzepte entstehen, die den Wünschen und Bedürfnissen der
Menschen besser entsprechen, die Leistungsfähigkeit der Einzelnen
und der Gesellschaft nicht überstrapazieren und damit auch einen
zukunftsfähigen Umgang mit den Ressourcen, wie Land, Material
und Energie, reflektieren – für eine Welt in der immer mehr Menschen
nach bezahlbarem Wohnraum suchen.
4 | 5

Social Design für bezahlbaren Wohnraum
Ralph Boch
Angemessenen und bezahlbaren Wohnraum für Alle zu schaffen, ist eine zentrale gesellschaftliche
Aufgabe. Besonders in den Städten wird es allerdings immer schwieriger, dieser
Aufgabe gerecht zu werden. Die Kosten für Wohnraum steigen nicht nur in gesuchten Lagen
schneller als die Einkommen und Teile der Bevölkerung werden verdrängt. Neuer Wohnraum
wird bevorzugt im hochpreisigen Segment und mit hoher Renditenerwartung produziert, für
immer mehr Menschen – Geringverdiener, Transferempfänger, Alleinerziehende, Studierende,
Ältere u. a. m. – ist das Wohnen in der Stadt nicht mehr leistbar.
Bezahlbarer Wohnraum wird auf der anderen Seite meist gleichgesetzt
mit kostengünstigem Bauen und das Resultat sind dann oft
einschlägige Klischees wie kleine Fenster, schlechte Materialien
oder monotonster Geschosswohnungsbau. Dabei könnte der Bedarf
nach bezahlbarem und gleichzeitig gutem Wohnraum auch Treiber
für Innovationen sein: Neue Prozesse des Planens und Entwerfens,
neue Modelle des Zusammenlebens und -arbeitens, ungewöhnliche
räumliche Strategien, bedarfsgerechtere und flexible Grundrisse
eröffnen neue Möglichkeiten; Möglichkeiten, die die das gegenwärtige
System der Wohnraumproduktion offensichtlich nicht oder
nicht in ausreichendem Maße bietet.
Dass Innovationen in diesem gesellschaftlichen Handlungsfeld eine
eher geringe Rolle spielen, ist durchaus erstaunlich. Denn bei aller
Dauerhaftigkeit der Architektur ist Wohnen von großer Veränderungsdynamik
gekennzeichnet: Betrug die Wohnfläche pro Person
in der Nachkriegszeit nur rund 16, so sind es heute schon mehr als
48 Quadratmeter. Und wohnten 1950 durchschnittlich noch mehr
als drei Personen in einem Haushalt, so sind es heute schon weniger
als zwei, in großen Städten liegt die Zahl der Singlehaushalte
bereits jenseits der 50 Prozent. Im Rahmen dieser zunehmenden
Individualisierung und enormen Ausdifferenzierung haben sich
Nutzungsmuster und Sozialstruktur dramatisch verändert. Warum
kann diese Entwicklungsdynamik nicht zur Schaffung erschwinglicheren
und lebenswerten Wohnraums genutzt werden?

Diese Fragen standen 2015 am Beginn der stiftungsseitigen Überlegungen
zur Entwicklung eines Wettbewerbs zum Thema bezahlbares
Wohnen. Zusätzlich angeregt von dem Band Affordable Living,
den Hans Drexler, Joachim Schultz-Granberg und Klaus Dömer zu
diesem Zeitpunkt gerade herausgegeben hatten, entwickelte sich
dann ein Ansatz, der nach den Potenzialen sozialer, räumlicher
und technischer Innovationen im zeitgenössischen Wohnungsbau
fragen sollte. Es galt, im deutschen Sprachraum realisierte Projekte
auszuzeichnen, die für in diesem Sinne neue Wege und Strategien
stehen: „SOCIAL DESIGN. Bezahlbar. Gut. Wohnen. Wohnwert schaffen
durch soziale, räumliche und technische Innovationen“, so der
Titel des im Sommer 2015 ausgeschriebenen Wettbewerbs.
Der Begriff „Social Design“ markiert dabei die zentrale Schwerpunktsetzung:
Im Fokus sollte die Frage stehen, ob neue soziale Praktiken
des Planens, Bauens und Wohnens in der Lage sind, bestehende
Muster und Strukturen innovativ zu ergänzen, mithin ja sogar zu
durchbrechen. Anders formuliert: Gesucht wurden Wohnmodelle,
bei denen neue soziale Konfigurationen, Akteurskonstellationen
und Prozesse eine Rolle spielen und die gleichzeitig für Lösungen
stehen, bei denen mit unterdurchschnittlichem Kostenaufwand
innovative und wegweisende Ergebnisse erzielt wurden.
Dass solche sozialen Innovationen eine positive Rolle spielen können,
zeigen Beispiele vor allem aus dem Bereich des gemeinschaftlichen
Wohnens. Kooperatives Planen und Bauen geht oft mit mehr
Flexibilität, Flächeneffizienz, innovativeren Raumprogrammen und
am Ende auch mit mehr architektonischer Qualität einher. Die Frage,
inwieweit hier auch skalierbare Ansätze liegen, Wohnraumproduktion
in ihren Strukturen, Prozessen und Ergebnissen substanziell
zu verändern, muss letztlich gesellschaftspolitisch beantwortet
werden. Man darf nicht vergessen, dass solchen Ansätzen ganz
andere gesellschaftliche Trends und Vorlieben gegenüberstehen,
beispielsweise die Beharrungskraft großmaßstäblichen und renditegetriebenen
Bauens oder aber der landläufig verbreitete Wunsch,
ein Einfamilienhaus im Grünen zu besitzen.
Im Wettbewerb um den Hans Sauer Preis 2016 wurden dann solche
Projekte ausgezeichnet, die soziale, räumliche und technische Innovationen
im Sinne eines „Social Designs“ überzeugend verbinden.
Am Ende waren es vier Projekte, die die Jury überzeugten: die Kalkbreite
in Zürich, das Wohnprojekt Wien, das Streitfeld in München
und das Hotel magdas in Wien. Der vorliegende Band dokumentiert
ein Stück weit diesen Wettbewerb, schreibt ihn aber vielmehr fort,
indem Ansatz und Kriterienkatalog zur Grundlage einer größeren
Projektschau gemacht wurden.
6 | 7

Rahmenbedingungen,
Kontext und Definitionen
Bezahlbar und gut wohnen bedeutet nicht nur kostengünstiges Bauen. Es ist einfach, die
Baukosten zulasten der Qualität der Bausubstanz und des Wohnkomforts der NutzerInnen zu
reduzieren. Die Herausforderung besteht darin, bei geringen Kosten eine hohe Qualität und
ein optimales Verhältnis von Kosten und Nutzen (Well-Being 1 ) zu erreichen. Eine einseitige
Reduzierung der Kosten kann dazu führen, dass die Instandhaltungskosten aufgrund der
geringen Dauerhaftigkeit der Materialien hoch sind: Eine niedrige Qualität von Bauteilen
und Haustechnik kann die Wohnqualität reduzieren, zu höherem Energieverbrauch, höheren
Betriebskosten und höherer Umweltbelastung führen. Die Betrachtung der Gebäude
im Lebenszyklus ist eine zentrale Errungenschaft und ein wichtiger Schritt in Richtung des
nachhaltigen Bauens.
Definition – Bezahlbar. Gut. Wohnen.
Dieses Buch beschäftigt sich mit der Frage, wie langfristig für alle
Menschen Wohnraum geschaffen werden kann, der ihren Bedürfnissen
und den lokalen Verhältnissen angemessen ist. Eine verbreitete
und gut handhabbare Definition von erschwinglichem Wohnraum
ist es, die Kosten für die Wohnung ins Verhältnis zu setzen zu dem
verfügbaren Haushaltseinkommen (Nettoeinkommen). So wird in
der Praxis ein Anteil von bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens
als erschwinglich definiert. In unserer Studie haben wir einen kontextuellen
Ansatz gewählt: Wir vergleichen die Kosten der Beispiele
mit den durchschnittlichen Mieten und den durchschnittlichen
Einkommen in den Städten. Der Vorteil dieser Methode ist, dass sie
unabhängig von den jeweiligen Bewohnern und deren Einkommen
angewandt werden kann.
Die Frage nach erschwinglichem Wohnraum wird in erster Linie
als wirtschaftliches oder politisches Problem wahrgenommen. So
werden vielfach wirtschaftspolitische Maßnahmen wie Mietpreisbremsen,
Fördermittel für sozialen Wohnungsbau oder Finanzierungs-
und Abschreibungsmodelle diskutiert. In diesem Buch wird
vor allem nach Antworten gesucht, die Architektur und Stadtplanung
geben können, und gefragt, welchen Einfluss diese Antworten

auf eine Kultur des Wohnens haben. Hierfür werden nicht nur das
Gebäude und seine Konstruktion, sondern auch städtebauliche
Faktoren wie Dichte, Landverbrauch und Infrastruktur untersucht.
Auch die Rolle der NutzerInnen sowie Finanzierungsmodelle
spielen eine wesentliche Rolle bei der Schaffung von bezahlbarem
Wohnraum. Schließlich ist Wohnraum immer auch Gegenstand des
Marktes, von Gewinnerwartung und Spekulation. An vielen Orten
sind die Preise von Wohnraum nicht bestimmt von den Baukosten
oder dem Sachwert der Gebäude. Bestimmend ist der erwartete
Wertzuwachs, die Vermarktbarkeit über Mieten oder Verkauf in der
Zukunft, die sich am Preis der Immobilien und dem Landpreis festmacht.
Diese Spekulation analytisch zu greifen, ist schwierig, weil
kaum ein Investor geneigt ist, seine Gewinnmargen offenzulegen. In
den Verkaufspreisen von Immobilien lassen sich (wie auch bei anderen
Wirtschaftsgütern oder Dienstleistungen) Gestehungskosten,
Vermarktung und Gewinn nicht ablesen oder einwandfrei deduzieren.
Was dieses Buch zeigt, ist, dass viele Projekte auch an diesem
Punkt ansetzen, um erschwinglichen Wohnraum zu schaffen: So
werden durch genossenschaftliche Finanzierungen, gemeinnützige
Träger oder Fördermodelle mit fester Mietpreisbindung einzelne
Objekte ganz, teilweise oder zumindest für einen längeren Zeitraum
den Kräften des Marktes entzogen.
Bewusst haben wir Einfamilienhäuser aus der Betrachtung
ausgeschlossen. 2 In Japan werden aktuell Minihäuser gebaut, die
auf sehr kleinen Grundstücken und bei hoher Bebauungsdichte
kostengünstigen Wohnraum bieten. In den 1920er-Jahren und
bis nach dem Zweiten Weltkrieg wurden auch in Europa Kleinstgebäude
entwickelt, wie zum Beispiel Reihenhäuser ohne Keller
mit 60 Quadratmeter Wohnfläche für Menschen mit niedrigem
Einkommen. Der Garten diente auch dem Anbau von Obst und
Gemüse. Heute sehen wir in Europa bei Einfamilienhäusern eine
niedrige Bebauungsdichte; die geringe Ausnutzung des Baulands
10 | 11

nachzug der geflüchteten Menschen. Auch beim BBSR werden Szenarien
betrachtet, nach denen jährlich bis zu 400.000 Wohnungen
in Deutschland gebaut werden müssten. 16 Die aktuellen Fertigstellungszahlen
2014 von 240.000 Wohnungen liegen weit darunter. 17
Das Pestel-Institut in Hannover geht dagegen von einer höheren
Zuwanderung von 300.000 Menschen pro Jahr aus, die es in einen
Bedarf von weiteren 40.000 Wohnungen pro Jahr übersetzt. Bei diesen
höheren Zuwanderungszahlen wäre das Defizit bis 2025 durch
die Neubautätigkeit nicht ausgeglichen. Gemäß dieser höheren
Bedarfsprognose kommt es zu einer jährlichen Unterdeckung von
circa 100.000 Wohneinheiten, die zu einem Defizit von 260.000
Wohnungen im Jahr 2015 hinzuaddiert werden müssen. 18 Die
Nachfrage übersteigt derzeit deutlich das Angebot. Aus unserer
Sicht zeigt die Preisentwicklung, dass die Produktion hinter der
Abb. 4-6
Nachfrage zurückbleibt.
Abb. 4 Angebot und Nachfrage
an Wohnungen, Bautätigkeit
insgesamt – fertiggestellte
Wohnungen und Defizitabbau in
1000 Wohnungen
600
400
Fertiggestellte Wohnungen
davon Eigenheimbau
Wohnungsbedarf
200
1995
2000
2005
2010
Abb. 5 Immobilienpreis-Index
Entwicklung der Durchschnittspreise
für Wohneigentum
Deutschland
Westdeutschland
Ostdeutschland
130
120
110
100
Abb. 6 Vergleich Produktivität
Baugewerbe, Dienstleistungsbereich
und anderes produzierendes
Gewerbe
Produktivität insgesamt
Produzierendes Gewerbe
Dienstleistungsbereich
Baugewerbe
180
160
140
120
100
80
1995
2000
2005
2010
1995
2000
2005
2010

Neben dieser rein quantitativen Betrachtung ist zu bedenken, dass
auch bei einer höheren Deckungsquote vor allem Angebote für
erschwinglichen Wohnraum fehlen. Selbst bei einer höheren Neubautätigkeit
entsteht deutlich zu wenig erschwinglicher und sozialer
Wohnungsbau (siehe dazu Wohnraumförderung als gesellschaftlicher
Konsens: Sozialer Wohnungsbau). Insgesamt nimmt auch im
Wohnen die soziale Ungleichheit deutlich zu: Gesamthaft steigt der
Bedarf an Wohnfläche aller Haushalte nach der Prognose des BBSR
zwischen 2015 und 2030 um rund sieben Prozent auf circa 3,5 Milliarden
Quadratmeter. Abb. 7 Getrieben ist der Nachfragezuwachs vor
allem von den Eigentümerhaushalten mit einem Flächenzuwachs
von 16,2 Prozent, ohne dass mit einem Zuwachs der Anzahl der Eigentümerhaushalte
im gleichen Maße gerechnet wird. Im gleichen
Zeitraum wird die Wohnflächennachfrage der MieterInnen für
Deutschland rückläufig um -4,9 Prozent prognostiziert.
Die Nachfrage konzentriert sich auf wenige Städte und Regionen.
In Deutschland lassen die Ballungsräume der Big-Seven-Städte und
Teile von Nordniedersachsen, Baden-Württemberg und Südbayern
überdurchschnittliche Nachfrage erwarten. Andere Räume, vor
allem ländliche Regionen, verzeichnen einen Bevölkerungsschwund
und sinkende Nachfrage. Daraus ergibt sich ein heterogenes Bild für
die Erschwinglichkeit des Wohnens in verschiedenen Regionen. Abb. 8
Abb. 7 Prognose des Wohnungsbedarfs
einschließlich Defizitabbau
bis 2025 in 1000 Wohneinheiten
500
300
100
2016
2020
Defizitabbau
Bedarf gesamt
Bedarf nach BBSR
Bedarf bei 300.000
Zuwanderern
2025
HH
Abb. 8 D: Erschwinglichkeitsindex
EIMX, Relativer Anteil der
kalten Immobilienkosten an
der Kaufkraft je Haushalt; AT:
Erschwinglichkeitsindex EIMX,
Anteil der Wohnkosten am Haushaltseinkommen
D
K
F
B
unter 10,0
10,0 bis 12,0
12,1 bis 14,0
14,1 bis 16,0
16,1 bis 18,0
18,1 bis 20,0
über 20,0
k.A.
S
M W
18 | 19

Strategien für
erschwinglichen Wohnraum
Nach der Betrachtung der Symptome und deren Ursachen werden nun Strategien und
Methoden diskutiert, wie mehr erschwinglicher Wohnraum geschaffen werden kann. Die
unzureichende Produktion von Wohnraum in ausreichender Qualität und Quantität hat uns
zu der Überzeugung geführt, dass Innovationen notwendig sind, mit denen die üblichen Strategien
und Lösungen weiterentwickelt werden können. Die Strategien sind komplementär zu
verstehen. Aus der Kombinierbarkeit ergibt sich auch, dass die Strategien methodisch nicht
eindeutig zu trennen sind und sich in Teilen überlagern.
Partizipation: Teilhabe und die soziale Dimension des
Wohnens
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird allgemein
als Aufgabe des Staates und von Unternehmen gesehen. Die so
entstehenden Städte und Gebäude entsprechen der klassischen
Produktions- und Marktlogik der kapitalistischen oder auch
planwirtschaftlichen Gesellschaft. In der Kulturproduktion ist ein
Trend zu dezentraler Produktion und Interaktion erkennbar, die die
strikte Trennung zwischen Konsument und Produzent aufweicht.
Auch wenn diese Entwicklung in Teilen technologiegetrieben ist
(Digitalisierung, Kommunikation, Internet), so ist sie doch sozial und
kulturell wirksam. Die Entwicklung kann zu einem Bewusstseinswandel
führen, zu einer Wirtschaft, in der prinzipiell alle Konsumenten
auch als Produzenten agieren können. Darin zeichnet sich
eine neue Idee von Sozialismus im Sinne einer Verallgemeinerung
der Produktionsmittel ab. Kohärenz von Produktion und Konsum
führt durch die Anpassung der Produktion an die Bedürfnisse
auch zu Suffizienz: Die eigenverantwortliche Produktion von
Waren, Dienstleistungen oder Gebäuden wird durch persönliche
Bedürfnisse motiviert und ist weniger gefährdet, Opfer externer
Vermarktungsinteressen zu werden. Die Partizipation der
NutzerInnen bedingt eine kritische Auseinandersetzung mit den
üblichen Standards und führt dazu, Anforderungen zu hinterfragen
und zu optimieren. Aus diesem eigenverantwortlichen Denken

lassen sich auch ephemere und temporäre Lösungen, Wohnen
im jahreszeitlichen Wechsel und zeitliche Planungsstrategien
entwickeln, die für einen definierten Zeitraum weniger Raum oder
Komfort bieten, aber die Gesamtkosten dafür dramatisch senken.
Die Akzeptanz für solche Lösungen steigt, wenn die NutzerInnen
in die Prozesse einbezogen werden und ein Abwägen zwischen
den Vor- und Nachteilen der einzelnen Anforderungen und
Kosten selbst vornehmen können. Oft wird bezahlbares Wohnen
einseitig als technisches, planerisches oder politisches Problem
gesehen. Diese Betrachtung übersieht die Potenziale der sozialen
Dimension des Wohnens. Die Integration aller Menschen erfordert
besondere soziale, organisatorische und daraus folgend räumliche
Rahmenbedingungen. Hier wird die Betrachtung von Kosten und
Wohnwert wichtig: Nur in Bezug auf die Bedürfnisse der Menschen
ist eine Aussage über den Gebrauchswert einer Wohnung sinnvoll.
So kann Wohnen als räumlich-soziales Gefüge gedacht werden.
Partizipation und soziale Innovation können damit auch zur
Schaffung von erschwinglichem Wohnraum beitragen:
• soziale Strukturen innerhalb der Wohnungen
• die Art des Zusammenlebens im Gebäude
• soziale Strukturen der BewohnerInnen des Gebäudes
und seines Umfelds
• Interaktion von BewohnerInnen des Gebäudes und
der Gesellschaft
• ökonomische Innovation: Finanzierung und Teilhabe
Partizipation an der Projektentwicklung:
Bottom-up statt Top-down
Die wichtigste Prägung erfahren viele Bauprojekte bereits vor
Beginn der Planung durch diejenigen, die das Projekt initiieren,
finanzieren, umsetzen und später tragen. So werden nicht nur
Raumprogramm, Bauplatz und Budget in dieser Phase festgelegt,
36 | 37

Die Frage ist, wie sich höhere Bebauungsdichten auf das Leben in
den Städten und die Qualität des Wohnens auswirken. Den Vorteilen
der hohen Dichte stehen auch Nachteile gegenüber: Je dichter
eine Stadt wird, desto drängender werden die Probleme mit Verkehr,
Lärm, Luftqualität, fehlenden Erholungsräumen, Belichtung und
Belüftung von Straßenraum und Wohnungen sowie sozialen Spannungen.
Die meisten der oben genannten Punkte sind Entwurfsaufgaben,
die direkt oder indirekt durch gute Stadtplanung und
Architektur adressiert werden können. Die Qualität des Wohnens
wird nicht zwingend durch eine hohe Bebauungsdichte gemindert
werden. Hier möchten wir den Begriff der qualifizierten Dichte
einführen: Eine hohe Bebauungsdichte, die trotzdem eine ausreichende
Belichtung und Belüftung der Wohnungen und qualitätvolle
Außenräume ermöglicht. Die einzelnen GrundstückseigentümerInnen
oder InvestorInnen müssen meist nicht ermutigt werden, das
einzelne Grundstück maximal zu bebauen. Die Herausforderung
besteht aber darin, übergreifende Konzepte zu entwickeln, die eine
bessere Ausnutzung der Grundstücke ermöglichen und die Qualität
der Innen- und Außenräume wenig beeinträchtigen. Hier geben
auch die Projektbeispiele in diesem Buch Hinweise. Die erschwinglichen
Wohnprojekte in diesem Buch weisen überwiegende eine
hohe Dichte von mehr als 2,0 auf.
Gerade in der Gestaltung der Außenräume liegt ein hohes Potenzial
zur Verbesserung der Wohnqualität bei hohen Bebauungsdichten.
So werden im Wohnungsbau die Außenräume häufig als Abstandsgrün,
Müll- und Fahrradlager vernachlässigt. Auch in engen Stadträumen
können Pocket-Parks, Höfe, Balkone und Dachterrassen
kleine Außenräume mit hoher Aufenthaltsqualität und psychologischem
Wert darstellen. Wenn auf den einzelnen Grundstücken
wenig Freifläche vorhanden ist, dann wäre es sinnvoll, auch die
Abstandsflächen und Höfe der Blockrandgebiete über Grundstücksgrenzen
hinweg als zusammenhängende Außenräume zu gestalten.
Solche Gemeinschaftsgärten bilden nicht nur hochwertige Aufenthalts-
und Erholungsräume, sondern können als partizipatorische
Initiativen das Gemeinschaftsleben der Hausgemeinschaften und
Nachbarschaften fördern.
Die Bevölkerungsdichte der europäischen Städte ist im weltweiten
Vergleich gering. Eine hohe Bevölkerungsdichte bedeutet nicht
direkt eine hohe Bebauungsdichte, weil die Wohnfläche pro Kopf
unterschiedlich ist und weil weitere Flächen (Verkehr, Gewerbe,
Handel, Ausbildung …) noch hinzugerechnet werden müssen. Auch
muss bei einem Vergleich bedacht werden, dass die Städte mit den
hohen Bebauungsdichten nicht den europäischen Vorstellungen

der Stadt entsprechen. Grundsätzlich sind hohe Bebauungsdichten
in warmen, heißen (vor allem tropischen) Klimazonen sinnvoll, weil
die Besonnung konstanter ist (geringe jahreszeitliche Unterschiede
in der Sonnenscheindauer) und die Gebäude werden auf einen
Schutz vor Überhitzung hin entworfen, weswegen die spanischen
Metropolen die größten Dichten der europäischen Städte aufweisen.
Das Projekt My Micro NY weist mit 6,55 eine im Vergleich mit
Abb. 31
Europa ungewöhnlich hohe Ausnutzung des Grundstücks auf.
Was im Vergleich der Bevölkerungsdichten auffällt ist, dass die
hohen Bevölkerungsdichten in Asien zu finden sind und in Ländern
mit niedrigeren Lebensstandards, folglich auch geringerer Wohnfläche
pro Kopf. Ausnahmen bilden die Metropolen Hongkong,
Macau und Singapur, deren Wachstum nach außen begrenzt ist. Es
gibt aber auch viele Metropolen, die in Lebensstandard, Klima und
Lebensqualität der Stadt- und Wohnräume den hiesigen Ansprüchen
entsprechen und viel höhere Bebauungs- und Bevölkerungsdichten
aufweisen: London, Madrid und Tokio haben fast die doppelte
Bevölkerungsdichte von Hamburg oder der Metropolregion
Abb. 32
Stuttgart.
Abb. 31 Durchschnittlicher
Wohnraum pro Kopf
Honkong
China
Russland
Italien
Ver. Königreich
Spanien
Japan
Schweden
Frankreich
Griechenland
Deutschland
Dänemark
Kanada
USA
Australien
15
20
22
31
33
35
35
40
43
45
55
65
72
77
89
in m² WFL
Land
Bangladesh
Pakistan
Stadt
Dhaka
Hyderabad
geschätzte
Bevölkerung
16.235.000
2.990.000
Fläche in km²
368
73
Bevölkerungsdichte
in km²
44100
41200
Dichte Ranking
1
2
Abb. 32 Bevölkerungsdichten
der größten Metropolregionen,
Auszug nach den höchsten
Bevölkerungsdichten weltweit
(Zeile 1 bis 6) und in Europa, plus
Tokio/Yokohama (Zeile 7 bis 16);
Interessant an der Betrachtung
der Metropoleregionen ist, dass
die Dichte auch bei Metropolen
mit sehr dichten Zentren relativ
gering ist.
Indien
Vijayawada
1.775.000
57
31200
3
Bangladesh
Chittagong
3.250.000
111
29200
4
Indien
Mumbai
22.885.000
881
26000
5
China
Hongkong
7.280.000
285
25600
6
Ver. Königr.
London
10.350.000
1738
5600
525
Spanien
Madrid
6.240.000
1321
4700
621
Japan
Tokyo-Yokohama
37.750.000
8547
4400
653
Deutschland
München
2.000.000
466
4300
672
Österreich
Wien
1.775.000
453
3900
732
Frankreich
Paris
10.870.000
2845
3700
755
Schweiz
Zürich
795.000
246
3200
809
Deutschland
Berlin
4.085.000
1347
3000
820
Deutschland
Frankfurt/M
1.930.000
648
3000
821
Deutschland
Hamburg
2.095.000
777
2700
856
62 | 63

Potenziale Baukosten
In den vorherigen Abschnitten wurden übergeordnete Strategien zur Schaffung von bezahlbarem
Wohnraum diskutiert, die Politik und Gesellschaft, die Stadtstruktur und den Städtebau
oder das Gebäude als Ganzes betreffen. Im Folgenden werden die einzelnen Kostenanteile
betrachtet, die bei der Entwicklung und Planung von Gebäuden gehoben werden können, um
die Kosten für die Herstellung des Gebäudes zu senken.
Kosten und Preise
Zunächst ist zwischen Preisen und Kosten zu unterscheiden. Die
Kosten ergeben sich aus der Produktion von Wohnraum und dem
damit verbundenen Aufwand. Die Kosten sind zunächst unabhängig
von der Vermarktung des entstehenden Produkts gedacht. Tatsächlich
führt eine hohe Nachfrage auf allen Stufen der Wertschöpfung
zu höheren Preisen, sodass auch die Gestehungskosten für den
Wohnraum höher werden, wenn nachfragebedingt die Preise für
104 / Abb. 33
Grundstück, Arbeitsleistungen und Materialien steigen.
Abb. 33 Zusammenhang zwischen
Baukosten, Wirtschaftlichkeit und
Bezahlbarkeit des Wohnens
Image
Objektqualität
Wohnqualität
Standortqualität
Energiekosten
Wasserkosten
(Ver- /Entsorgung)
Öffentl. Geb./ Beiträge
Weitere Betriebskosten
Instandsetzungskosten
Verwaltungskosten
Finanzierungskosten
Baukosten (KG 300-700)
Grundstückskosten
Wagnis und Gewinn
Wirtschaftlichkeit
Nebenkosten
Kaltmiete
Vermietbarkeit
Verfügbares
Einkommen
Bezahlbarkeit

Die statistische Erfassung der Baupreise beruht auf der Erfassung
von vergleichbaren Bauleistungen. Der vom Statistischen Bundesamt
herausgegebene Baupreisindex beschreibt die Preisentwicklung
der Bauleistungen, die die Bauherren bezahlt haben, und
schließt Produktivität, Wagnis und Gewinn der Unternehmen
ein. Nicht abgebildet wird, dass im konkreten Gebäude qualitativ
hochwertige Bauleistungen und Materialien eingesetzt werden.
Diese qualitativen Änderungen erfasst der Baupreisindex nicht,
der immer nur eine gleichwertige Leistung im Verlauf der Zeit
bepreist. Die Auswertung der statistischen Daten zeigt nur eine
moderate Veränderung von 27,7 Prozent inkl. Erhöhung der Mehrwertsteuer
zwischen 1999 und 2014 gegenüber der Steigerung des
VPI von 26,2 Prozent im gleichen Zeitraum. Eine recht vollständige
Modellierung der Gestehungskosten erlaubt die Methodik der
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. 105 Hier wurde ein
Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) aus der Sicht des
Investors erarbeitet. Hierfür wurde in einem Kostenmodell ein „repräsentatives
Wohngebäude – Typengebäude MFH“ mit Veränderungen
der Qualitäten im Bereich der Barrierefreiheit (DIN 18040-2),
Energieeffizienz/Erneuerbaren Energien (EnEV/ EEWärmeG), Schallschutz
und anderem simuliert. Dieses Typengebäude basiert auf
einem freistehenden Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage mit zwölf
Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von
73 Quadratmetern. In dieser Betrachtung zeigt sich eine Steigerung
von 36 Prozent zwischen 2000 und 2014.
Abb. 34
Aus dieser Betrachtung wird deutlich, dass am deutschen Wohnungsmarkt
maßgebliche Veränderungen der Qualitäten des
Bauens und Wohnkomforts stattfinden, die sowohl von den gesetzlichen
Anforderungen als auch von Anreizen durch Fördermodelle,
aber auch vom Markt verursacht werden. So fragen die Kunden vor
allem im Eigentumssegment hohe Qualitäten nach, die sie für werthaltig
ansehen. Auch versuchen die Anbieter im Eigentums- und
Abb. 34 Entwicklung der Bauwerkskosten
im Wohnungsbau
,ARGE-Kostenindex/Destatis-Preis
index unter Berücksichtigung der
Umsatzsteuer im Vergleich zu den
allgemeinen Lebenshaltungskosten
2000-2014
Index
Januar 2000= 100
2000
2005
2010
Zusätzliche
Preisentwicklung
EnEV (2002 bis 2014)
WSchV 1995/ HeizAnV
(bis 2002)+ EEWärmeG
(ab 2009)
Anforderungen
(KG 300/400)
EnEV ab 2016+
EEWärmeG
140
Lebenshaltungskosten
Baupreisindex für Wohngebäude
(Destatis)
Bauwerkskostenindex für
Wohngebäude (ARGE)
Ursachen
+27 +6 +3 +9
150
90
2014
70 | 71

ANALYSE – BEST PRACTICE
Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg

methodik
Erschwinglichkeit ist nicht nur eine Frage der Kosten, sondern eine Abwägung von Kosten
und Nutzen. Deswegen wurden die vorgestellten Projekte einer Analyse unterzogen, die Preise
und Kosten in Relation setzt zu den damit erzielten räumlichen, sozialen und technischen
Qualitäten. Um eine Aussage über die Erschwinglichkeit der ausgewählten Projekte treffen zu
können, wurden deshalb eine quantitative und qualitative Auswertung vorgenommen. Dafür
wurden zum einen Miet- oder Kaufpreise, Flächen- und Kosten-Kennwerte und zum anderen
architektonische und städtebauliche Qualitäten betrachtet, damit die Diskussion der Projekte
nicht auf der Ebene einer reinen Effizienzbetrachtung zum Erliegen kommt.
Die quantitative Analyse stellt spezifische Kennwerte in drei Diagrammen
dar. Sie gliedern die erhobenen Daten in die Bereiche
Erschwinglichkeit, Flächen- und Nutzungsstruktur sowie Kostenkennwerte.
Erschwinglichkeit definiert sich dabei an dem ökonomischen
Umfeld und den Möglichkeiten der Durchschnittsverdiener
und unteren Einkommensschichten. Daher wurden die Preise
der analysierten Projekte mit dem regionalen durchschnittlichen
Nettohaushaltseinkommen 116 und den regionalen Marktpreisen
für vergleichbaren Wohnraum 117 ins Verhältnis gesetzt. Die qualitativen
Kriterien spiegeln sich nicht in Zahlen wider, tragen aber wesentlich
zur ganzheitlichen Betrachtung der ausgewählten Projekte
bei. Sie werden anhand eines Kriterienkataloges ausgewertet. Das
Resultat wird mittels einer Skala grafisch verdeutlicht und durch
beschreibende Stichpunkte erläutert.
Ziel der vorgenommenen Auswertung ist nicht eine vergleichende
Wertung vorzunehmen – zu unterschiedlich sind dafür kulturelle,
soziale und politische Rahmenbedingungen, sodass eine Vergleichbarkeit
nicht möglich oder sinnvoll wäre. Sie soll dagegen eine
grundsätzliche Einordnung und ein Verständnis der Projekte im
jeweiligen Kontext leisten. Ziel war es, Abhängigkeiten zwischen
Kostenkennwerten und architektonischen Stellschrauben sowie
Stärken und Schwächen verschiedener Strategien im jeweiligen
Kontext aufzuzeigen.

ERSCHWINGLICHKEIT
xx
xx
GFZ x,xx
GFZ x,xx
xxx Personen/ha
xxx Personen/ha
xx%
xx%
FLÄCHEN- UND NUTZUNGSSTRUKTUR
KOSTENKENNWERTE
xx
QUANTITATIVE BEWERTUNGSKRITERIEN: KENNWERTE
GFZ x,xx
xxx Personen/ha
QUALITATIVE BEWERTUNGSKRITERIEN: WOHNWERTE
xx%
AUSSTATTUNG BEHAGLICHKEIT WOHNUNG
AUSSEN-
BEREICHE
zonierung
nutzungsflexibilität
privatsphäre
freibereiche
thermische behaglichkeit
visuelle behaglichkeit
raumluft
akustische behaglichkeit
gebäudetechnik
küche
bad
kommunikativität
hierarchisierung
x.xxx
x.xxx
xx%
€/m 2 BGF xx% KG 300
€/m 2 BGF KG 300
xx%
xx%
KG 100
KG 100
xx%
xx%
KG 400
x.xxx
€/m 2 BGF
xx%
KG 100
xx% x.xxx.xxx €
KG 300 x.xxx.xxx Projektkosten €
Projektkosten
xx%
KG 400
STÄDTEBAU
verknüpfungen
x.xxx.xxx €
Projektkostenmassstab
KG 400
ANBINDUNG
öpnv
versorgung

kalkbreite
Zürich, Schweiz, 2014
Müller Sigrist Architekten AG, Zürich, Schweiz
Preisträger – Kategorie Neubau
H A N S
SAUER
P REI S
2 0 1 6

100 m
aktives wohnmodell
Partizipation
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Massenwohnungsbau
x
Grundstück
In Erbbaurecht nach Konzeptvergabe
vergeben
Verfahren
Offener Architektenwettbewerb
mit öffentlichem Preisgericht
Trägerschaft
Genossenschaft – Bau- und
Wohngenossenschaft Kalkbreite
Bewohner
Genossen und auf dem freien
Wohnungsmarkt Benachteiligte
Finanzierung
Zinsvergünstigte Darlehen für
Umsetzung im Minergie-Standard
+ zinsfreies Darlehen für
Erstellungskosten von 11 Wohnungen
für Mieter mit geringen
Einkommen
Effekte
Einkommensobergrenzen für
Mieter der geförderten Wohnungen,
Mietpreisbindung für die
Mieten der geförderten Wohnungen
96 | 97

spreefeld
Berlin, Deutschland, 2014
dZa, carpaneto, fatkoehl, BARarchitekten, Berlin, Deutschland
Engere Wahl
H A N S
SAUER
P REI S
2 0 1 6

100 m
aktives wohnmodell
Partizipation
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Massenwohnungsbau
x
Grundstück
Von Kommune mit Bindung der
Genossenschaft an vorgelegtes
Konzept verkauft
Trägerschaft
Genossenschaft – Bau- und Wohngenossenschaft
Spreefeld Berlin eG
Bewohner
Genossenschaftsmitglieder
Konstellation
Genossenschaft als Bauherr + die
Zusammenarbeiter als Genossenschaftsmoderator
und Projektsteuerer
+ drei Architektenteams,
die gemeinsamen Wohnungsund
Bauteilkatalog entwickelt
haben
Finanzierung
Genossenschaftseinlagen +
Förderung des Passivhausstandards
durch KfW-Energieeffizienzprogramm
mit zinsgünstigem
Darlehen (Hülle und Gebäudetechnik)
+ Förderung des Genossenschaftsanteile
durch zinsgünstige
Darlehen und Tilgungszuschüsse
durch KfW-Wohneigentumsprogramm
Effekte
KFW-Programme tragen zur Reduzierung
der Mieten um ca. 0,80 €/m 2
durch Senkung der Betriebs- und
Fremdkapitalkosten bei.
108 | 109

EG Beispiel Gewerbe
Abb. 67 1. Obergeschoss
Abb. 68 Erdgeschoss
20 m

A
B
A
B
A
B
MITTELTYP
einseitige Belichtung
ECKTYP
zweiseitige Belichtung
KOPFTYP
dreiseitige Belichtung
BEISPIEL
Kombination auf einer
KURZ-Etage
BEISPIEL
Kombination auf einer
LANG-Etage
A
B
OST-SÜD-WEST
OST-NORD-WEST
185 m 2 150 m 2 130 m 2 105 m 2 85 m 2
100 m 2 120 m 2 145 m 2 165 m 2 200 m 2
65 m 2 80 m 2 55 m 2 50 m 2
50 m 2 45 m 2 45 m 2
75 m 2 100 m 2 125 m 2 160 m 2
25 m 2
65 m 2 80 m 2 100 m 2 85 m 2 65 m 2 90 m 2
170 m 2 130 m 2 120 m 2 140 m 2 160 m 2
180 m 2
100 m 2 120 m 2 145 m 2 165 m 2 185 m 2
210 m 2
45 m 2 2 x 45 m 2 85 m 2 110 m 2 35 m 2
50 m 2
Abb. 69 Grundrisskatalog
114 | 115

hotel Magdas
Wien, Östereich, 2015
AllesWirdGut ZT GmbH, Wien, Östereich / München, Deutschland
Preisträger – Kategorie Soziale Innovation
H A N S
SAUER
P REI S
2 0 1 6

100 m
sozialer katalysator
Partizipation
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Massenwohnungsbau
x
Grundstück
Zeitlich beschränkter Pachtvertrag
Trägerschaft
Gemeinnützige Organisation –
magdas . Caritas Services GmbH
Bewohner
Unbegleitete, minderjährige
Jugendliche und Wienreisende
Konstellation
Bauherr und Architekten
erzeugten enorme öffentliche
Wahrnehmung, durch die
eine Vielzahl von Spendern
und freiwilligen Helfern
akquiriert werden konnte.
Finanzierung
Erweiterung des Budgets
durch Sachspenden und
Eigenleistungen
140 | 141

Abb. 101
Exemplarische Wohngemeinschaft
unbegleiteter Minderjähriger
160 m 2
4–6 Personen
160m 2
0%
von der
Caritas zur
Verfügung gestellt
Ø netto
Haushaltseinkommen
2.32o €
Ø Miete 1
610 €/Person
5 m
1m
Abb. 102 Erschwinglichkeit
Abb. 103 Flächen- und Nutzungsstruktur
160m 2
0%
von der
Caritas zur
Verfügung gestellt
2.295m 2
Grundstück
78 1-Zi.-Whg.
6.460 BGF
80 Wohnungen
100% Wohnen
Ø netto
Haushaltseinkommen
2.32o €
Ø Miete 1
610 €/Person
2 5-Zi.-Whg.
GFZ 2,8
784 Personen/ha
1
basierend auf regionalem Ø Mietniveau

Ø netto
Haushaltseinkommen
160m2.32o 2 € von der
Caritas zur
Verfügung gestellt
Ø netto
Haushaltseinkommen
2.32o €
0%
Ø Miete 1
610 €/Person
Ø Miete 1
610 €/Person
wohnung
Zonierung
Räume entlang Mittelflurerschließung
aufgereiht
Nutzungsflexibilität
neutrale Raumgrößen und Erschließung,
Bad en suite determiniert einige Räume
Privatsphäre
separater Wohnungseingang, fast alle
Privatzimmer durch Mittelflur separiert
private Außenräume
Mitnutzung des Gartens und des
Holzdecks
2.295m 2
Grundstück
2 5-Zi.-Whg.
78 1-Zi.-Whg.
2 5-Zi.-Whg.
GFZ 2,8
Abb. 104 Kostenkennwerte
784 Personen/ha
1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau
268
€/m 2 BGF
2.295m 2
Grundstück
268
€/m 2 BGF
KG 100
Pacht
KG 100
Pacht
78 1-Zi.-Whg.
GFZ 2,8
784 Personen/ha
53%
KG 300
47%
KG 400
53%
KG 300
47%
KG 400
1.734.000 €
Projektkosten
1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau
1.734.000 €
Projektkosten
6.460 BGF
80 Wohnungen
100% Wohnen
6.460 BGF
80 Wohnungen
100% Wohnen
anbindung städtebau aussenbereiche ausstattung
behaglichkeit
thermische Behaglichkeit
bestandsbedingte Defizite
der Gebäudehülle
visuelle Behaglichkeit
bestandsbedingte Lochfassade
mit Brüstungsfenstern
Raumluft
natürliche Lüftung, keine Querlüftung,
innen liegendes Bad
akustische Behaglichkeit
bestandsbedingte Defizite
im Schallschutz
Gebäudetechnik
niedriger Standard
Küche
Gemeinschaftsküche,
mittlerer Standard
Bad
Bestandstruktur hält je Zimmer
ein eigenes Bad vor
Kommunikativität
Gemeinschaftsbereiche durch
Mitbenutzung von Hotelräumlichkeiten
Hierarchisierung
separater Hauseingang, Gemeinschaftsbereiche
gleichrangig genutzt
Verknüpfungen
Garten mit Anschluss an Straßenraum,
großzügige Eingangssituation
Maßstab
Beibehaltung des Bestandsvolumens
ÖPNV
Straßenbahn und Bus
fußläufig erreichbar
Versorgung
breites Versorgungsangebot
fußläufig erreichbar

urban Tulou
Guangzhou, China, 2010
Urbanus, Shenzhen, RC

100 m
kompaktes wohnmodell
Partizipation
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Massenwohnungsbau
x
x
Grundstück
Grundstück wurde ehemaligen
Urban-Village-Bewohnern
als Ausgleichsmaßnahme für
den Abriss des Urban Village
überlassen.
Bauherr
Bauträger – Vanke Real Estate Co.,
Ltd.
Bewohner
Ehemalige Urban Villager und
Wanderarbeiter
Finanzierung
Baukostensubvention als Ausgleich
für den Abriss der ehemaligen
Wohngebäude
190 | 191

Abb. 160 Schnitt
20 m

Abb. 161 Grundriss
196 | 197

my micro ny
New York , USA, 2014
nARCHITECTS, New York, USA

100 m
kompaktes wohnmodell
Partizipation
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Massenwohnungsbau
x
Grundstück
Gründstück im Rahmen des
städtischen Affordable-Housing-
Programms vergeben. Vergabe
und Kaufpreis wird entsprechend
der Höhe des Wohnungsanteils
für Geringverdiener verhandelt
Verfahren
Vom New Yorker Bürgermeister
Michael Bloomberg und dem
City Department of Housing
Preservation and Development
getragenes Bauträgerverfahren
mit dem Ziel, ein innovatives
Modellvorhaben für Mikrowohnungen
zu entwickeln
Trägerschaft
Bauträger – Monadnock Development
+ NYC Dpt. of Housing
Preservation & Development
Effekte
Mietpreisbindung für 15 Jahre
200 | 201

transformation von 530 wohneinheiten
in Bordeaux
Bordeaux, Frankreich, 2016
Lacaton & Vassal, Druot, Hutin, Paris, Frankreich

200 m
qualifizierte
wohnmaschine
Partizipation
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Massenwohnungsbau
x
Grundstück
Schon im Besitz der Wohnungsbaugesellschaft
Trägerschaft
Wohnungsbaugesellschaft
– Aquitanis O.P.H. de la communauté
Urbaine de Bordeaux (CUB)
Bewohner
Wohnberechtigte mit unterdurchschnittlichem
Einkommen
Effekte
Subventionierung der Mietkosten
240 | 241

vorgartenstraSSe
Wien, Österreich, 2011
BKK-3 Architektur ZT GmbH, Wien, Österreich
Engere Wahl
H A N S
SAUER
P REI S
2 0 1 6

100 m
qualifizierte
wohnmaschine
Partizipation
Standards
Minimalisierung
Vorfertigung
Massenwohnungsbau
x
Grundstück
Grundstück wurde nach Bauträgerverfahren
vergeben
Trägerschaft
Bauträger - BWS-Konzern
Bewohner
Junge Familien und Studierende
Finanzierung
Zum Teil durch in Anspruch genommenes
Landesdarlehen.
76% der Nettomiete (5,01 €/m 2 )
ergeben sich aus Rückzahlungen
Effekte
Miet-/Kaufoption vorgeschrieben.
Nach Ablauf von zehn
Jahren muss Bauträger dem
Mieter ein Angebot zum Kauf
der Wohnung auf Grundlage
eines durch ein Schätzgutachten
ermittelten Verkehrswertes
machen.
250 | 251

Muster bezahlbaren Wohnens
Die Auswertung der Projekte in diesem Buch verfolgt einen induktiven Ansatz, beruhend
auf evaluiertem Wohnwert und numerischen Kennwerten, und versteht sich als Katalog von
wegweisenden Ansätzen. Dieser Katalog ist erweiterbar und bietet übertragbare Impulse für
bezahlbares Wohnen. Die gewählten Beispiele stehen für eine repräsentative Auswahl von
kostensenkenden Strategien. Prinzipielle Ähnlichkeiten innerhalb der betrachteten Projekte
führen zu sechs Gruppierungen.
Numerische Kostenkennwerte und deren Limits
Je nach Standort und länderspezifischen Richtlinien kommen unterschiedliche
Methoden der Erfassung von Baukosten zum Einsatz.
Ein mathematisch präziser Vergleich absoluter Kostenkennwerte ist
nicht ohne Umrechnung möglich. Zu verschieden sind darüber hinaus
die lokalen Bedingungen – schon innerhalb einer Stadt und erst
recht auf nationaler Ebene oder gar weltweit. Das führt den Versuch
einer eindeutig nach absoluten Kosten aufgeschlüsselten Rangliste
von Projekten ad absurdum.
Zudem ist die Suche nach Bau- und Grundstückskosten nicht
einfach. Der Versuch, diese real zu erfassen, erfordert lange Recherche
und mühsames Nachfragen. Die Spekulation mit der Ware
Wohnen 175 macht Baukosten und Gewinnspannen oft zur internen
Verschlusssache. Lediglich wegweisende Projekte werben mit den
veröffentlichten Kostenkennzahlen. Es ist Zeit, über offene Datenbanken
nachzudenken, denn Wohnen ist nicht nur eine dem liberalen
Markt unterworfene Ware, sondern ein „soziales Totalphänomen
176 “existenzieller Art. Das schließt die Wohnversorgung durch
die öffentliche Hand ein. Die bayerische Landesverfassung schreibt
in Artikel 106 den Anspruch auf eine angemessene Wohnung
fest. 177 Die Realität ist weit davon entfernt. Gerade in München ist
die Realisierung von „bezahlbaren Volkswohnungen“ durch hohe
Bodenpreise eine beinahe unlösbare Aufgabe. Einsparungen bei den
Baukosten haben nur noch einen geringen Einfluss auf die Senkung
der Gesamtkosten.

Eine Bewertung des finanziellen Aufwands lässt sich aufschlüsseln
in die Kosten der Erzeugerseite (Bau-, Grundstücks- und Nebenkosten)
und in die Preise auf der Nutzerseite (Miete oder Kaufpreis). Das
vorliegende Buch erfasst für die betrachteten Projekte möglichst
beide Seiten. Das Kriterium der Bezahlbarkeit wird jedoch auf der
Nutzerseite festgemacht, denn wenn bezahlt werden muss, liegen
eindeutige Zahlen vor. Die realen Kaufpreise und Mieten der analysierten
Projekte werden im Verhältnis zu lokalen Durchschnittswerten
betrachtet. Die Abweichung vom Durchschnitt liefert eine
relative und vergleichbare Indikation für die Bezahlbarkeit.
Auf Basis dieser relativen Größen lassen sich die in diesem Buch
betrachteten Projekte typologieübergreifend einordnen und ein
relativer Erfolgsfaktor in Bezug zum lokalen Durchschnitt ermitteln:
Als jeweils lokale Referenz dienen die anteiligen monatlichen Aufwendungen
für die Miete, bezogen auf den vor Ort vorhandenen
Durchschnittsverdienst, die grafisch erfasst werden: Auf der horizontalen
Achse wird der Anteil der monatlichen Aufwendungen
für das jeweilige spezifische Projekt in Bezug zum Durchschnittsverdienst
angegeben und weiter rechts auf der Achse auf die höhere
Miete des betrachteten Projektes bezogen auf ortsüblich ø-Miete (%)
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
SL
UT
BX
VR
EG
MM ST
MW
KB
VS
MH
WW
30% - Marke
ortsübliche Ø-Miete = 100%
SP
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Anteil der Miete am durchschnittlichen Haushaltseinkommen
Ø-Haushaltseinkommen = 100%
Abb. 232 Der relative Erfolgsfaktor
zeigt den Zusammenhang
zwischen der spezifischen Miete
eines betrachteten Projektes
im Verhältnis zur ortsüblichen
Durchschnittsmiete und dem
durchschnittlichen Einkommen.
P – numerische Verortung des
Projektes, Y 1
– durchschnittliche
lokale Miete=100%, Y 2
– spezifische
Miete des Projektes bezogen
auf Y1, ∆Y – kostensenkendes
Vermögen in Bezug zu lokaler
Miete, X 1
– spezifische Miete des
Projektes bezogen auf X2, X 2
–
hypothetische Miete für die selbe
Wohnung extrapoliert auf Basis
der lokalen Durchschnittsmiete,
∆X – kostensenkendes Vermögen
in Bezug zu durchschnittlichem
Einkommen
Y 1
ΔY
P
Y
X 2
1
ΔX X 2
262 | 263

Abb. 234 Synoptische Auswertung
des Wohnwertes: Es bilden
sich prototypische Profile heraus,
die die spezifische Ambition des
jeweiligen Projektes zeigen.
Typ 1
allrounder
wenig Kompromisse
Typ 2
stadttyp
zentraler Typus, setzt
auf Lage und nimmt
Kompromisse bei der
Architektur in Kauf
Typ 3
randtyp
hohe Qualität der
Architektur, geringere
Grundstückskosten
WW
SP
VS
MM
VR
BU
SL
Wohnprojekt Wien
Spreefeld
Vorgartenstraße
My Micro NY
Vinzi Rast
Balance Uster
Schwarzer Laubfrosch
ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT
72 m 173
2
Zonierung
26.5
Arbeitsstunden 15
56 Arbeitsstunden
m 2 m 2 / Monatsmiete / Monatsmiete
21
Arbeitsstunden
Arbeitsstunden
/ Monatsmiete 48
/ Monatsmiete
32 /3 Arbeitsstunden
36 m
Nutzungsflexibilität
2
/ Monatsmiete
190 m
62 €
362 €
2
iete 1
Miete
Ø netto
Haushaltseinkommen
Privatsphäre
1
971 €
Ø netto
571 €
Ø netto
Miete
Haushaltseinkommen
2
Miete
Haushaltseinkommen
Haushalts-
2.32o €
Ø netto
3.08o €
private Außenräume
2.32o €
einkommen
2.32o €
thermische
Ø netto
Haushaltseinkommen
Behaglichkeit
2.492 €
Kaufpreis/m 2
3.107 €
visuelle
Behaglichkeit
14 1-Zi.-Whg. 25.250 BGF 25.250 BGF
Raumluft FLÄCHEN- UND
174 Wohnungen 174 Wohnungen
NUTZUNGSSTRUKTUR
56% Wohnen 56% Wohnen
FLÄCHEN- UND
akustische
460m 2 4 2-Zi.-Whg. 1.980
NUTZUNGSSTRUKTUR
FLÄCHEN- UND
BGF
NUTZUNGSSTRUKTUR Behaglichkeit Grundstück
6 3-Zi.-Whg. 56% Wohnen
2 1-Zi.-Whg.
10 Wohnungen
gen 61 2-Zi.-Whg.
FLÄCHEN- 28% UND Gemeinschaft 1.214m 2
7 2-Zi.-Whg.
en
Grundstück
16% Gewerbe
1 3-Zi.-Whg.
436m Gebäudetechnik
2
2.860 m 2
Grundstück
BGF
NUTZUNGSSTRUKTUR
620 BGF
55 1-Zi.-Whg.
GFZ 4,3
10 Wohnungen
82% Wohnen
100% Wohnen
Küche
565 GFZ 0,51
Personen/ha
schaft 61 3-Zi.-Whg.
18% Gemeinschaft
115 Personen/ha 7.085 m 2 BGF
e
35 Wohnungen
1m
GFZ 1,85
11.562m 2
100% Wohnen
Bad
32 4-Zi.-Whg.
Grundstück
6 >4-Zi.-Whg. 225 Personen/ha
aft 5% Gemeinschaft
GFZ 3,8 Kommunikativität
n/ha 628 Personen/ha
Hierarchisierung
GFZ 0,61
KOSTENKENNWERTE
99 Personen/ha
KOSTENKENNWERTE
wohnung
behaglichkeit
ausstattung
Ø Miete 2 1.079 €
anbindung städtebau aussenbereiche
16%
Miete 1 362 €
KOSTENKENNWERTE
Verknüpfungen
1.354
€/m 2 BGF
Maßstab
keine
Angaben
5.364.000€ Grundstück
ÖPNV
32.616.000€ Bauwerk
16%
Miete 1 362 €
keine
Angaben
Versorgung
Ø Miete 1 1.173 €
5.364.000€ Grundstück
32.616.000€ Bauwerk
31%
2.680.000€
Bauwerk
24%/3
Ø Miete 1 634 €
1.500.000€
Grundstück
KOSTENKENNWERTE
keine
Angaben
1.048
€/m 2 BGF
keine
Angaben
11%
1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau
2 subventioniert
1 3 basierend auf regionalem Ø Mietniveau
Vergleichswert
Ø Mietniveau 2 1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau 1 4 suventioniert
basierend auf regionalem basierend Ø Kaufpreis
Bodenrichtwert
ø Kaufpreis/m 2 1
7.500 €
Miete
61.000€
Grundstück 4
2/3 257 €
Ø Miete 1 360 €
125%
Bauwerk
650.000€

3,500 €
Typ 4
low-tech
Reduktionen in
Ausbau und Technik
Typ 5
gezielte qualitäten
gute Lage, Kompromisse bei der Architektur
mit gezielten Qualitätsmerkmalen
AH
MH
BX
HM
MW
EG
GS
ST
UT
KB
Ausbauhaus
Mulhouse
Bordeaux 530
Hotel MagDas
Moerwijk
Eurogate
Grundbau & Siedler
Streitfeld
Urban Tulou
Kalkbreite
%
e 1 362 €
Miete 1 305 €
onierung CHWINGLICHKEIT Grundstruktur ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT
egt gut nutzbare
rganisation in Nord-, +
21
80 m 76,5 2
m 2
Arbeitsstunden
ittel- und Südzonen
84,4 m 2
84 m 2
/ Monatsmiete
utzungsflexibilität
100
31,9
21
Arbeitsstunden 31
m
/ Monatsmiete 79
Arbeitsstunden
m 2
utzungsneutraler, mittel-
/ Arbeitsstunden
Monatsmiete
nd langfristig flexibler
43
Arbeitsstunden
2
/ Monatsmiete
/ Monatsmiete
chottenbau
59
Arbeitsstunden
rivatsphäre gute
/ Monatsmiete
517 €
25%
547 €
liederung in Individualäume
(Nordfassade)
Ø netto Miete 2
Ø netto
Haushaltseinkommen
Haushaltseinkommen
Ø Miete 1 141 €
rivate Außenräume
2.075 €
Miete und 1 Haushaltseinkommen
Haushalts-
Miete
Ø netto 739 €
Ø netto
Haushalts-
ohnräume (Südfassade)
2.32o €
einkommen
einkommen
56o €
rößzügige Balkon oder
2.325 €
2.325 €
errassenzone als
ohnraumerweiterung
hermisch
ülle auf aktuellem
tand der Technik
haft isuell nach Süden
usschließliche
odentiefe
FLÄCHEN- UND
ensteröffnungenFLÄCHEN- UND NUTZUNGSSTRUKTUR
NUTZUNGSSTRUKTUR
aumluft CHEN- UND
TZUNGSSTRUKTUR
25.250 BGF
FLÄCHEN- UND
it Möglichkeit 174 Wohnungen zur
3.333m 2
NUTZUNGSSTRUKTUR
56% Wohnen
19 2-Zi.-Whg.
8
9.143 BGF
1-Zi.-Whg. Grundstück
460m 2
124 1-Zi.-Whg.
kustisch
88 Wohnungen FLÄCHEN- UND
2.000m ahntrasse 2 als
Grundstück
100% Wohnen
13.710 32
9.057m 2 1-Zi.-Whg.
BGF
BGF
Grundstück 6.460 BGF
NUTZUNGSSTRUKTUR
ußenraum
63 Wohnungen
287 Wohnungen
elastende 80 Wohnungen Schallquelle
2 1-Zi.-Whg.
100% Wohnen
76% Wohnen
ebäudetechnik 100% Hotel
4 2-Zi.-Whg.
6.350m 2 6 2-Zi.-Whg.
ittlerer Standard
FLÄCHEN- UND 2.199m 136 2-Zi.-Whg.
NUTZUNGSSTRUKTUR
31 2
5 3-Zi.-Whg.
Grundstück 14 3-Zi.-Whg.
3-Zi.-Whg.
Grundstück
1 4-Zi.-Whg.
21% Gemeinschaft
10% Gemeinschaft
66 2-Zi.-Whg.
5.345 BGF 16 4-Zi.-Whg.
üche je nach
10 4-Zi.-Whg. 1 1-Zi.-Whg. 1.650 m 2 890m 14% Gewerbe
12 2
BGF
12 Wohnungen
utzerausbau auf
3 >4-Zi.-Whg. 3 2-Zi.-Whg.
3-Zi.-Whg.
12 Wohnungen
25% Wohnen 20 >4-Zi.-Whg.
ittlerem bis Grundstück
2 hohem 4-Zi.-Whg.
100% Wohnen
tandard
GFZ 2,71
6 54% Gewerbe
3-Zi.-Whg.
GFZ 1,86 5% Gemeinschaft
ad meistens
GFZ
Bad von
4,6 315 Personen/ha 2 4-Zi.-Whg.
C separiert,
755 Personen/ha
nnenliegend, 1000 GFZ 2,4
Personen/ha
ittlerer Standard
GFZ 1,85
227 Personen/ha
ommunikativität
225 Personen/ha
ingangszone als Fläche
ür nachbarschaftlichen
36% Gewerbe
ustausch KOSTENKENNWERTE
ierarchiesierung
lare Differenzierung
KOSTENKENNWERTE
1m
1m
STENKENNWERTE
wischen öffentlichem
nd privatem Aussenraum
erknüpfungen
KOSTENKENNWERTE
orzone vermittelt
KOSTENKENNWERTE
wischen Bürgersteig
KOSTENKENNWERTE
nd Auseingängen 1.253
aßstab
€/m 2 1.046
14.300.000€
.037
BGF
eilentyp enspricht der 9.478.000€
939
Bauwerk
€/m
uartierssturktur und führt Bauwerk
2 BGF
€/m
iese fort
2 BGF
1.354
PNV Bushaltestelle
710
€/m 2 BGF
n direkter Umgebung,
€/m 2 BGF
- und U-Bahn fussläufig
rreichbar
ersorgung
ielschichtiges
1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau
ngebot in direkter
bventioniert 2 subventioniert
1 subventioniert
asierend mgebung auf regionalem 3 basierend Ø Mietniveau auf regionalem 1 basierend Bodenrichtwert auf regionalem 1 basierend Ø Kaufpreis
regionalem 1 basierend Ø Mietniveau auf regionalem 2 basierend Ø Mietniveau auf regionalem Ø Mietniveau
/m 2 BGF Ø netto
.000€ Grundstück
616.000€ Bauwerk
Ø Miete 2 704 €
Ø Miete 1 867 €
Ø Kaufpreis/m 2 1
103%
23%
2.300.000€
Grundstück 3
11.345.000€
Bauwerk
2.400 €/m 2
Kaufpreis
190.000€
Ø Miete 1 890 €
Grundstück
1.171.000€
Bauwerk
2.720.000€
Grundstück
Bauwerk
2.300.000€
31%
73%
Miete 2 1.830 €
18%
Miete 65 €
Ø Miete 1 2.500 €
Ø netto
Haushaltseinkommen
2.492 €
GFZ 3,61
394 Personen/ha
2.680.000€
Bauwerk
1.500.000€
Grundstück
22.900 BGF
88 Wohnungen
59% Wohnen
266 | 267