Views
2 months ago

Cummins Magazine 2015 Summer Vol 83

Cummins

Cummins Lounge Money 저금리 시대의 세대별 부동산 투자 지난 6월 한국은행이 기준금리를 1.5%로 내리면서 사상 초유의 저금리 시대가 펼쳐지고 있다. 금리가 5%일 때는 약 9억원의 자산만 있어도 정기예금으로 매월 300만원의 현금흐름을 만들어낼 수 있지만, 금리가 1.5%로 떨어지면 약 29억원이 있어야 매월 300만원을 만들 수 있다. 즉, 금리가 낮아지면 현금흐름의 가치가 폭발적으로 커지게 된다. 이 때문인가? 불황이 점쳐지는 부동산 시장에서도 차익 목적의 투자보다는 지속적인 현금흐름을 만들어낼 수 있는 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 혼란스러운 부동산 투자, 어떻게 접근해야 할까? 글. 강지영(한국금융투자자보호재단 전임연구원) 40대 K씨의 부동산 투자 실패사례 “K씨는 중견기업에서 차장으로 근무하고 있으며 현재 아파트 한 채를 보유하고 있지만 별다른 노후 준비를 하지 않은 것 이 걱정되었다. 이에 재작년에 매월 약 80만원의 월세를 받을 수 있는 오피스텔을 현재 거주하고 있는 주택의 담보대출 을 받아 1억 7천만원에 구입하였다. 대출이자가 매월 약 44만원씩 발생하지만 월세로 이를 충당하고도 매달 몇십만원씩 수익을 남길 수 있어 처음 몇 달은 만족하였다. 그러나 거주하고 있던 세입자가 나간 후, 새로운 세입자를 한동안 구할 수 없어 대출이자만큼 손해를 보았고 현재는 견디다 못해 전세 1억 1,000만원으로 돌려 임대한 상태이다. 그러나 여전히 6 천만원이 빚으로 남아있어 그에 대한 대출이자를 매달 내야 하는 상황이며 그 사이에 오피스텔 가격은 1억 5천만원 정도 로 떨어져 지금 당장 팔 경우 오피스텔 구입시 들어간 각종 세금이나 수수료까지 감안하면 약 20%가량의 손실을 보게 된다. K씨는 현재 오피스텔을 다시 처분해야 할지, 아니면 계속 유지해야 할지 고민하고 있다.” K씨의 경우 결론부터 말하자면, 오피스텔을 과감히 처분하여 빚을 일단 청산하고 추후 투자를 도모하는 것이 현명할 것 이다. 전세가 희귀해지는 요즘 같은 시절에 현금흐름 창출이 목적인 오피스텔을 전세로 내놓아야 겨우 임대가 된다는 것 은 그 지역의 오피스텔 투자는 이미 가망이 없는 상태라는 뜻이다. 게다가 K씨는 대출까지 해서 오피스텔에 투자했는데, 잠깐만 공실이 나도 가계재무에 타격을 받는 상태이다. 무엇보다 현재 K씨의 오피스텔의 매매전세 비율은 약 73%(1억 1 천만원/1억 5천만원)로 낮지 않은 상황이므로 일단 처분 후, 추후 다른 투자 대안을 모색하는 것이 바람직할 것이다.

24 + 25 실거주 목적의 주택 마련, 대출 이용해도 나쁘지 않다! 거주주택 외의 부동산에 미리 욕심내지 말고, 금융자산으로 돈을 불려라! 40 ~ 50 , 30 , 60 , 전세대란과 맞물리면서 과연 빚을 내서라도 집을 마련해야 하는가에 관해 많은 30대 가계가 고민하 고 있다. 어떤 전문가는 과감하게 월세로 돌리고 남은 자산을 굴려 수익을 추구하라고 하지만, 거 주주택도 마련하지 못한 상태에서 여기저기 투자 하는 것은 확률적으로 너무나 무모한 짓이다. 차 라리 빚을 내서라도 실거주 목적의 집을 마련하 는 것이 현명하다. 당장의 지출만 비교해도 월세 를 내는 것보다 대출이자를 내는 것이 싸기 때문이 다. 다만, 몇 가지 유의할 것이 있다. 첫째, 주택가격이 낮아도 하락하지 않을 지역을 골라야 한다. 주택의 수준이란 교통, 교육, 환경 등 주변 입지와 건물의 구조 등을 의미하는데, 거 주 목적이라 하여도 내가 살집이 아닌 남한테 잘 팔릴 집인가를 생각하여 구매해야 한다. 즉, 평수 가 작더라도 깔끔하고 이동이 편리하며 주변 시설 이 잘 갖춰져 있는 장점이 분명한 집을 사야 한다. 둘째, 앞으로 10년간 발생할 수 있는 수입 흐름이 나 삶의 변화를 따져봐야 한다. 가령 자녀가 태어 나면 맞벌이를 하다가 외벌이를 할 수도 있고 자 녀를 맡길 수 있는 곳으로 이사할 수도 있다. 맞벌 이를 가정하고 큰 빚을 내어 집을 샀다가 자녀 양 육 때문에 외벌이가 된 가계는 빚에 시달리기 쉬 우며, 작년에 집을 샀는데 올해 조부모가 계신 동 네로 이사해야 하는 상황이 벌어져 몇백만원의 부 동산 거래비용만 날리는 경우가 발생하기도 한다. 구입 수준과 시점을 결정하기 전에 이런 부분을 차 근차근 따져봐야 한다. 40대에는 조바심에 적은 돈으로 섣불리 부동산에 투자하는 것을 제일 조심해야 한다. 아직 주 수입 원에서 소득이 안정적으로 나오고 있다면 굳이 욕 심내어 부동산에 투자하기보다는 금융상품을 이 용해서 원금을 불리는 것이 현명하다. 부동산은 거래비용이 큰 투자자산이다. 또한 거래가 자주 이루어지지 않기에 현재 형성된 가격과 실제 자산 가치의 괴리도 클 수 있고 정보의 불투명성 또한 높다. 부동산펀드 등 대안상품에 투자하면서 추후 투자를 위한 공부의 시간을 갖자. 그러나 여유 자금이 넉넉하다면 임대나 차익 목적 의 부동산 투자가 가능하다. 절세 면에서 몇 가지 고려사항을 살펴보면, 1가구 2주택 이상일 경우 부부가 각각 한 채씩 보유하는 것보다는 공동명의 가 유리하다. 취득세는 주택가액에 비례하여 결정 되지만 재산세나 양도소득세는 누진세율이 적용 되므로 적용세율을 낮출 수 있고 부동산종합소득 세 또한 개인별 합산 과세되므로 세금을 낮출 여지 가 존재한다. 임대사업자 등록을 할 경우에는 소 득이 없거나 적은 배우자 명의로 사업자 등록을 하 는 것이 종합소득세율을 낮추는 방법이나 무소득 자가 임대소득이 발생할 경우, 더 이상 피부양자 가 아니게 되므로 국민연금이나 건강보험료 부분 이 별도로 부과될 수 있음을 유의해야 한다. 주택연금 + 수익형 부동산을 노려라! 60대는 모아두었던 돈을 어떻게 쓸 것인가를 고민 해야 하는 나이이다. 따라서 부동산 투자를 생각 할 때 환금성 또한 반드시 고려해야 한다. 부동산 은 현금화가 어려운 자산 중의 하나이며 헐어 쓰 기도 어렵다. 그러나 한국주택금융공사의 주택연 금을 이용하면 해당 주택에 거주하면서 연금을 지 급받을 수 있으므로 부동산의 단점을 보완할 수 있 다. 주택금융공사는 연금 수령액을 상정할 때 지역 과 관계없이 가입시점의 주택가격을 기준으로 매 년 그 가치가 일정률로 오를 것이라고 가정하므로 주택가격의 하락 위험도 줄일 수 있다. 원래 1가 구 1주택자만 가입이 가능했던 주택연금은 2014 년 12월부터 다주택자여도 합산 가치가 9억원 이 하이면 이용할 수 있도록 변경되었다. 따라서 1가 구 2주택자도 주택연금에 가입하여 생활비를 수령 하고 남은 주택 등은 임대하는 형태로 수익을 도모 할 수 있을 것이다. 수익형 부동산 투자시, 많은 사람들이 쉽게 놓치는 부분은 ‘관리’이다. 임대는 말 그대로 사업이므로 어떻게 해야 공실이 발생하지 않고 월세를 안정적 으로 받으면서 내가 소유한 부동산의 가치를 올릴 수 있는지 고민해야 한다. 이를 위해서는 장기적 인 부동산 가치를 생각하여 누구에게 임대를 해 줄 것인지 뿐만 아니라 어떻게 세입자를 만족시킬지 서비스 관점에서도 고민하는 자세가 필요하다.