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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2021 年 10 月 19 日 Tuesday Oct. 19, 2021
Email: chinese9071919@yahoo.com
網 絡 地 址 : www.DallasChineseDaily.com
A2
七 條 建 議 送 給 首 次 購 房 的 買 家
購 買 人 生 中 的 第 一 套 房 子 不 僅 令 人 興 奮 , 也 帶 來 不 少
壓 力 。 除 了 在 合 適 的 社 區 找 到 合 適 的 房 屋 之 外 , 你 還 要 處
理 遇 到 一 些 財 務 問 題 , 這 些 問 題 和 你 租 房 時 遇 到 的 不 一
樣 。 這 裡 有 7 條 建 議 可 以 幫 助 你 準 備 成 為 一 名 房 主 。
買 房 不 要 主 要 是 作 為 投 資
即 使 你 住 在 一 個 價 格 通 常 會 上 漲 的 社 區 , 你 也 不 能 確
定 這 種 情 況 會 持 續 下 去 。 如 果 經 濟 回 報 是 最 主 要 的 考 慮 因
素 , 其 他 類 型 的 投 資 , 如 股 票 或 債 券 , 可 能 更 適 合 你 。 擁
有 住 房 既 是 一 項 個 人 投 資 , 也 是 一 項 金 融 投 資 。 在 你 做 出
承 諾 之 前 , 評 估 一 下 你 的 工 作 的 穩 定 性 , 以 及 你 是 否 想 留
在 一 個 特 定 的 地 方 。 一 般 來 說 , 除 非 你 計 畫 擁 有 一 套 房 產
至 少 五 年 , 否 則 從 財 務 角 度 來 看 , 買 房 可 能 不 會 對 你 有
利 。
知 道 經 濟 負 擔 的 邊 界
不 少 銀 行 都 有 抵 押 貸 款 計 算 器 , 根 據 你 的 月 收 入 和 其
他 財 務 義 務 , 瞭 解 你 能 借 多 少 錢 。 對 於 你 可 以 承 擔 多 少 債
務 , 並 沒 有 硬 性 規 定 —— 儘 管 如 果 你 的 抵 押 貸 款 由 聯 邦 住
房 管 理 局 (Federal Housing Administration) 擔 保 , 你 的 住 房 成
本 通 常 不 應 超 過 你 每 月 總 收 入 的 31%。 不 管 你 用 什 麼 計 算
方 法 , 關 鍵 是 不 要 讓 自 己 負 擔 過 重 。
檢 查 你 的 信 用 評 分
擁 有 更 好 的 信 用 評 分 意 味 著 更 低 的 抵 押 貸 款 利 率 。 如
果 你 擔 心 自 己 的 分 數 , 你 可 以 在 開 始 找 房 子 之 前 採 取 措 施
提 高 分 數 。 按 時 支 付 帳 單 和 保 持 低 信 用 卡 餘 額 會 有 所 幫
助 。
瞭 解 所 涉 及 的 其 他 成 本
買 房 可 能 不 僅 僅 需 要 每 月 支 付 抵 押 貸 款 。 你 還 必 須 支
付 財 產 稅 , 可 能 還 得 購 買 某 種 業 主 保 險 。 在 買 房 子 之 前 ,
你 會 想 要 進 行 一 次 房 屋 檢 查 , 這 可 以 説 明 你 預 算 重 大 維
修 , 如 新 的 屋 頂 或 基 礎 , 更 不 用 說 日 常 維 護 費 用 和 任 何 升
級 。 如 果 你 想 租 一 套 共 管 公 寓 或 社 區 內 的 住 宅 , 提 供 游 泳
池 等 共 用 設 施 , 你 可 能 還 得 每 月 支 付 協 會 費 用 。 當 你 失 業
或 遭 遇 經 濟 挫 折 時 , 這 些 開 支 可 能 會 成 為 一 個 真 正 令 人 頭
痛 的 問 題 。
計 畫 預 付 至 少 20%
現 在 大 多 數 貸 方 不 會 要 求 你 至 少 付 20% 的 首 付 , 但 無
論 如 何 這 樣 做 都 是 一 個 好 主 意 。 否 則 , 你 的 貸 款 人 可 能 會
要 求 你 投 保 私 人 抵 押 貸 款 保 險 (PMI)。 這 意 味 著 除 了 抵 押 貸
款 之 外 , 你 每 月 還 要 支 付 PMI 溢 價 , 直 到 你 的 貸 款 價 值 比
達 到 80%。 一 般 來 說 , 你 的 首 付 越 高 , 就 越 容 易 有 資 格 申
請 抵 押 貸 款 和 協 商 最 低 利 率 。 此 外 , 你 同 意 首 付 的 金 額 越
多 , 你 購 買 的 東 西 就 越 有 可 能 與 其 他 出 價 競 爭 , 因 為 融 資
可 能 是 賣 家 評 估 多 個 出 價 時 的 一 個 關 鍵 考 慮 因 素 。
瞭 解 貸 款 需 要 哪 些 文 件
一 些 更 常 見 的 檔 包 括 一 份 完 全 簽 署 的 出 售 協 議 , 銀 行
和 經 紀 公 司 的 財 務 報 表 , 工 資 存 根 , 以 前 的 W2s, 美 國 國
稅 局 表 格 4506( 該 表 格 授 權 抵 押 貸 款 機 構 直 接 從 美 國 國 稅 局
獲 得 借 款 人 的 納 稅 申 報 表 ), 還 有 房 主 的 保 險 政 策 。
提 前 獲 得 貸 款 批 准
獲 得 預 先 批 准 可 以 讓 你 在 找 房 子 之 前 知 道 你 可 以 買 多
少 房 子 。 此 外 , 它 可 以 讓 房 地 產 經 紀 人 和 賣 家 知 道 你 是 一
個 認 真 的 買 家 , 因 為 你 的 融 資 已 經 安 排 好 了 —— 這 在 出 價
時 是 一 個 優 勢 。
底 線
這 個 過 程 可 能 看 起 來 很 艱 難 , 但 對 許 多 人 來 說 , 買 房
的 壓 力 被 擁 有 住 房 的 樂 趣 所 壓 倒 。 只 要 記 住 一 點 提 前 計 畫
—— 和 儲 蓄 —— 可 以 使 購 買 過 程 更 容 易 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
房 產 稅 金 額 , 到 底 是 怎 麼 算 出 來 的 呢 ?
在 美 國 , 只 要 有 房 子 , 就 必 須 得 按 規 定 交 房 產 稅 。 那
麼 , 這 個 房 產 稅 金 額 , 到 底 是 怎 麼 算 出 來 的 呢 ?
房 產 稅 計 算 公 式
美 國 的 地 方 政 府 會 根 據 未 來 的 預 算 , 來 倒 推 房 產 稅 的
徵 收 比 例 。 所 以 在 美 國 每 年 到 底 要 交 多 少 房 產 稅 , 不 是 固
定 不 變 的 , 也 不 是 根 據 房 子 的 價 值 來 確 定 一 個 固 定 金 額 ,
而 是 由 地 方 政 府 的 財 政 預 算 , 來 進 行 不 斷 的 調 整 。
當 然 , 這 種 調 整 也 不 是 隨 心 所 欲 的 , 而 是 要 根 據 上 級
政 府 的 法 規 , 在 一 個 限 定 範 圍 內 進 行 調 整 。 而 美 國 各 個 州
有 著 非 常 大 的 自 主 權 , 所 以 就 導 致 不 同 的 州 , 地 方 政 府 收
的 房 產 稅 差 距 比 較 大 。
整 體 來 說 , 美 國 房 產 稅 的 稅 率 在 0.2% 到 3% 之 間 , 看 起
來 只 是 兩 三 個 百 分 點 的 浮 動 , 但 是 乘 上 金 額 較 大 的 房 價 ,
那 差 距 也 是 不 小 了 。
一 個 簡 單 的 公 式 : 房 產 稅 金 額 =( 房 產 估 值 × 法 定 比
率 )× 稅 率 - 優 惠
例 如 一 個 房 子 估 值 100 萬 , 稅 率 2%, 那 一 年 要 交 的 房
產 稅 就 要 2 萬 嗎 ? 顯 然 不 會 那 麼 多 , 首 先 會 在 房 價 估 值 的
基 礎 上 , 乘 以 一 個 法 定 比 例 , 最 後 得 出 來 的 值 就 是 稅 基 。
用 稅 基 乘 以 稅 率 , 就 是 應 繳 納 稅 額 。
所 以 房 產 稅 計 算 公 式 又 是 : 房 產 稅 金 額 = 稅 基 × 稅 率
例 如 一 套 估 值 100 萬 的 房 子 , 法 定 比 例 60%, 稅 基 就 是
60 萬 , 乘 以 2% 的 稅 率 , 應 繳 納 房 產 稅 就 是 1.2 萬 每 年 。
這 種 計 算 房 產 稅 的 方 式 , 又 叫 從 價 計 稅 , 也 就 是 根 據
房 屋 的 價 格 來 進 行 徵 稅 。 但 是 一 般 不 會 用 房 屋 價 格 直 接 乘
以 稅 率 , 而 是 在 房 價 的 基 礎 上 進 行 調 整 , 調 整 過 後 的 價
值 , 就 是 稅 基 。
學 術 上 的 公 式 是 : 稅 基 = 房 產 原 值 ×(1-10% 或 30%)。
確 定 完 稅 基 和 稅 率 後 , 就 能 計 算 出 應 繳 納 的 房 產 稅 金
額 了 , 然 後 美 國 還 會 有 些 關 於 房 產 稅 的 稅 收 減 免 政 策 , 最
終 實 際 交 的 房 產 稅 , 會 比 1.2 萬 更 少 一 些 。 例 如 , 如 果 減 免
2000 的 話 , 最 終 要 交 的 就 是 1 萬 每 年 。
所 以 房 產 稅 的 最 終 計 算 公 式 是 : 房 產 稅 淨 金 額 = 稅 基 ×
稅 率 - 稅 收 優 惠
我 們 有 時 候 會 看 到 網 上 一 些 文 章 , 直 接 用 房 價 來 乘 以
稅 率 計 算 房 產 稅 , 這 個 數 字 可 能 是 調 整 過 的 , 可 能 是 房 價
直 接 用 了 處 理 過 後 的 稅 基 數 據 。
其 實 徵 收 房 產 稅 , 最 難 的 不 是 制 定 稅 率 , 而 是 給 房 產
進 行 估 值 。 因 為 房 產 估 值 就 要 涉 及 到 個 人 財 產 披 露 , 還 涉
及 到 評 估 標 準 。 是 按 照 買 入 價 評 估 ? 還 是 按 照 當 前 市 場 交
易 價 評 估 ?
評 估 標 準 不 一 樣 , 最 終 算 出 來 的 房 產 稅 金 額 就 會 差 很
多 , 以 中 國 的 房 價 來 說 , 可 能 一 年 得 差 上 萬 甚 至 幾 萬 塊 ,
如 果 擁 有 多 套 房 產 的 話 , 那 就 差 的 更 多 了 。 所 以 , 如 何 合
理 的 進 行 評 估 , 就 是 房 產 稅 徵 收 要 解 決 的 難 點 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)