월간 부동산파트너 5월

TEXAS 부동산 뉴스

“이제 동쪽으로 간다!”

30억 달러 초대형 주택 개발 본격화

단지탐방

도심 재생의 새로운 기준,

콜린 크릭 ‘Collin Creek’

2026 MAY

5

CONTENTS

26

32 부동산 시장을 바꾸는 진짜 변수 / 사이먼 윤

34

36

38 클로징 비용은 왜 이렇게 다를까? / 렌딩나우

커머셜 레스토랑의 보건국 푸드 인스펙션 / 주드 황

Section 8 투자, 기회인가 리스크인가 / 데이비드 김

5월 15일까지 텍사스 재산세 이의신청 / 타미 림

단지탐방



12

부동산 전망

바이어 우세 시장 속,

전략적 기회를 찾아라

16 TEXAS

REAL ESTATE NEWS

28

인테리어

집 온도를 낮추는 방법

여름 인테리어 7가지 포인트

22

이 책에 담긴 모든 내용의 판권은 부동산 파트너/리빙트렌드가

보유하며 발행인의 사전 허가없이 이 책에 실린 모든 자료 및 디자인은

어떤 형태나 수단으로 복사 전제하거나 변형하여 사용할 수 없습니다.

최대 부수, 최대 지역 배포

DFW 지역에 몰려드는 뉴커머들을 위한 정보와 소스 제공

DFW 한인들을 위한 경제 전문 매거진

부동산 파트너/리빙트렌드

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972-620-6296, 214-843-3880

livingtrend@dallasktn.com

부동산 파트너/리빙트렌드

2026년 5월호 통권 78호

2019년 12월 1일 창간

DK Media Group

2356 Glenda Ln. P.O.BOX 59975.

Dallas, TX 75229

T.972-620-6296

· 발행인 : 대표 스캇 김

사장 김민정

· 마케팅 : 소피아 윤, 레이첼 김

· 디자인 : 허종문, 케이트 박, 제시카 금

· 기 자 : 김여진, 영 김

· 행 정 : 김지현

26 May 2026

Monthly Real Estate Partner 27

부동산 전망

바이어 우세 시장 속,

전략적 기회를 찾아라

2026년 봄, 텍사스 부동산 시장은 전환기의 한복판에 있다. 팬데믹 시기의 폭등장은 완전히 지나

갔고, 이란 전쟁의 여파가 모기지 금리를 다시 끌어올리는 가운데, DFW 메트로는 재고 급증과 가

격 조정이라는 새로운 현실과 마주하고 있다. 그러나 위기 속에는 반드시 기회가 숨어 있는 법이다.

2026년 5월 현재 텍사스, 특히 DFW 지역의 부동산 시장을 심층 분석하고, 한인 커뮤니티가 주목

해야 할 전략적 포인트를 짚어본다. 부동산 파트너

1. 모기지 금리 동향: 6%대의 ‘뉴 노멀’

2026년 4월 중순 현재, 30년 고정 모기지 금리는

6.30~6.45% 수준에서 움직이고 있다. 올해 2월 말 한때 6%

아래로 잠시 떨어졌으나, 이란 전쟁 발발 이후 유가 급등이

인플레이션 우려를 자극하면서 금리가 다시 반등한 것이

다. 15년 고정 모기지는 5.6~5.9% 수준을 유지하고 있다.

금리 유형 현재 평균 금리 전주 대비 전년 대비

30년 고정 6.37% ▼ 0.09%p ▼ 0.25%p

15년 고정 5.74% ▼ 0.03%p ▼ 0.08%p

30년 점보 6.56% ▲ 0.05%p -

FHA 30년 6.07% ▼ 0.01%p -

출처: Freddie Mac PMMS / Bankrate (2026년 4월 15일 기준)

연준(Fed)은 기준금리를 3.50~3.75%로 유지하며 신중

한 태도를 보이고 있다. MBA(모기지은행협회)는 2026년

연말까지 30년 금리가 6.30% 부근에 머물 것으로 전망하고

있으며, 패니메이(Fannie Mae)는 연말 6% 미만까지 낮아

질 가능성을 점치고 있다. 다만, 이란 분쟁 장기화 시 유가

상승 → 인플레이션 → 금리 상승의 악순환이 현실화될 수

있다는 점이 최대 변수이다.

2. DFW 부동산 시장 현황: 바이어의 시대가 왔다

DFW 부동산 시장의 가장 큰 변화는 ‘바이어 우세 시

장’으로의 전환이다. 팬데믹 기간 10~14일 만에 계약되던

매물이 이제는 평균 48~53일 이상 시장에 머물고 있으며,

60~89일 이상 미판매 상태로 남는 매물도 상당수이다.

12 May 2026

텍사스부동산연구센터(TRERC)에 따르면, 2026년 1월

기준 DFW 지역의 활성 매물 재고는 전년 대비 12.5% 이

상 증가했다. 전국 50대 메트로 중 DFW는 재고 증가율 4

위를 기록하고 있다. 신규 리스팅이 꾸준히 공급되면서, 바

이어들은 이전과는 비교할 수 없는 선택의 폭을 확보하게

되었다.

주목할 점은 지역별 편차가 매우 크다는 것이다. Fort

Worth와 McKinney는 전년 대비 양의 성장률을 보이는 반

면, Dallas 시 중심부와 콘도/타운홈 시장은 뚜렷한 하락세

를 나타내고 있다. 특히 콘도/타운홈은 약 20% 가까운 하락

으로, 어포더빌리티(affordability) 한계에 달한 바이어층이

시장에서 이탈한 영향이 크다.

3. 이란 전쟁과 텍사스 부동산: 변수와 전망

2026년 봄 부동산 시장의 최대 외부 변수는 미국-이란 전

쟁이다. 전쟁 발발 이후 에너지 가격이 급등하면서 인플레

이션 재가속 우려가 커졌고, 이는 모기지 금리 반등의 직접

적 원인이 되었다. 3월 CPI(소비자물가지수)는 전년 대비

지역 중간가 전년 대비 변동 시장 특성

DFW 메트로

전체

$385,000~

399,000

▼ 0.2~2.2%

3.3% 상승하여 2024년 4월 이후 최고 상승률을 기록했다.

텍사스는 미국 최대 에너지 생산지로, 유가 상승은 단기

적으로 텍사스 경제에 양면적 효과를 가져온다. 에너지 산

업 종사자의 소득 증가로 일부 지역의 주택 수요가 높아질

수 있으나, 동시에 유가 상승이 전반적인 물가 상승을 유발

하여 주택 구매력을 떨어뜨리는 역효과도 있다.

안정~소폭 하락

Dallas $305,523 ▼ 3.8% 조정 진행 중

Fort Worth/

Tarrant

$335,000 ▲ 3.6% 상대적 강세

Frisco $645,000 소폭 상승 럭셔리 수요 유지

McKinney $440,000 ▲ 4.6%

DFW 콘도

타운홈

Collin County

최고 상승

- ▼ 19.8% 급락(부담 가격대)

출처: MetroTex / Zillow / Homes.com / NTREIS (2026년 2~3월 기준)

전쟁의 불확실성으로 인해 많은 바이어와 셀러가 관망세

를 유지하고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 일관되게 경


고한다: ‘기다리며 지켜보기(wait and see)’가 현 시장에

서 가장 위험한 전략이라는 것이다. 금리가 5% 미만으로

떨어지기를 기다리는 것은 비현실적이며, 그 사이 좋은 매

물과 협상 기회를 놓칠 수 있기 때문이다.

4. 2026년 텍사스 주 전체 부동산 전망

텍사스부동산연구센터(TRERC)는 2026년 텍사스 전

체 주택 거래량을 약 34만 9천 건으로 전망하며, 이는

전년 대비 약 2.5% 증가한 수치이다. 주 전체 중간가는

약 $334,000 수준으로 전년 대비 1.3% 소폭 상승이 예

상된다.

■ 텍사스 주요 메트로 비교

메트로 시장 상태 가격 추이 특이사항

DFW

이란 전쟁이 DFW 주택시장에 미치는 영향 요약

• 유가 급등 → 인플레이션 가속 → 10년 국채 수익률 상승 →

모기지 금리 상승

• 경기 불확실성 → 소비 위축 및 고용 둔화 → 주택 수요 감소

• 에너지 섹터 호황 → Houston·Midland 지역 일부 수혜

• 모기지 신청 건수 감소세 → 봄 시장 활력 제한

바이어 우세

전환 중

보합~소폭 하락

Austin 바이어 우세 ▼ 2~3%

재고 급증,

협상 여지 확대

가격 하락 지속,

재고 풍부

■ 상업용 부동산 전망

DFW의 상업용 부동산은 유형별로 상이한 궤적을 보

이고 있다. 소매(리테일) 공간은 DFW가 주요 4개 메트로

중 가장 많은 건설 파이프라인을 보유하고 있으며, 약 3%

의 임대료 성장이 전망된다.

오피스 시장은 프리미엄 Class A+ 빌딩이 2% 이상의

임대료 성장을 보이는 반면, 기존 B·C급은 1~1.5% 수준

에 머무를 전망이다. 산업용 창고 부문은 DFW와 Houston이

수급 균형이 비교적 양호하며, 약 3%의 임대료 상

승이 예상된다.

5. DFW의 경제적 강점: 장기 성장 동력은 건재하다

단기적인 시장 조정에도 불구하고, DFW 부동산의 장

기 전망을 낙관적으로 보는 근거는 분명하다.

* 인구 유입 지속

지난 5년간 미국 전체 인구 증가분 900만 명 중 약 25%

가 텍사스로 이주했다. DFW 지역은 2030년까지 100만

명 이상의 추가 인구 유입이 전망되며, 이는 주택 수요의

탄탄한 기반이 된다.

* 기업 유치 실적

DFW는 지난 5년간 120개 이상의 기업 본사 이전을 유

치했으며, 전문서비스·헬스케어·건설 분야를 중심으로 연

4~5만 개의 일자리가 창출되고 있다. 고용 성장은 부동산

시장의 핵심 지지 요인이다.

* 교외 및 소도시 성장

텍사스 6대 메트로 주변의 소도시와 교외 지역이 가장

빠른 성장세를 보이고 있다. 합리적인 주거비, 우수한 학

군, 소도시 특유의 생활 환경이 가족 단위 이주를 끌어들이

는 핵심 요인이다. Collin County의 McKinney(+4.6%),

Frisco 등이 대표적이다.

Houston 안정적 보합

San Antonio 안정적 소폭 상승

에너지 섹터

수혜 가능

상대적 저평가,

꾸준한 수요

14 May 2026

T E X A S R E A L E S T A T E N E W S

텍사스 부동산 뉴스

“이제 동쪽으로 간다!”

30억 달러 초대형 주택 개발 본격화

달라스 동부 테럴(Terrell) 지역에서 약 30억 달

러 규모의 초대형 주거 개발 프로젝트가 본격적인

첫 단계를 밟았다.

테럴 시의회는 지난 4월 7일 만장일치로 ‘테라

노바(Terra Nova)’ 프로젝트 1단계 건설 계획을

승인했다. 이에 따라 개발사 메인 스퀘어 디벨롭

으로, 동부 달라스권 주거 수요가 빠르게 확대되

고 있다. 이번 테라 노바 프로젝트는 북텍사스 주

거 개발 축이 기존 프리스코·플래이노 중심에서

동부 지역으로 확장되고 있음을 보여준다.

특히 상대적으로 저렴한 토지, 대규모 개발 가

능성, 인구 유입 증가 등이 맞물리며 테럴·포니·

카우프만 카운티는 차세대 주거 중심지로 떠오르

고 있다.

먼트(Main Square Development)는 본격적인 공

사에 착수할 수 있게 됐다.

테라 노바는 약 1,500에이커 부지에 조성되

는 대규모 마스터플랜 커뮤니티로, 단독주택 약

3,600가구, 아파트 약 1,200세대, 공원 및 산책로

약 145에이커가 포함될 예정이다.

개발사는 플라노(Plano) 기반의 메인 스퀘어

디벨롭먼트로, 이번에 승인된 1단계는 약 159

에이커 규모다. 해당 부지는 그리피스 애비뉴

(Griffith Avenue)와 카운티 로드 245 인근에 위

치하며, 그리핀 애비뉴 동쪽, 렉싱턴 드라이브 북

쪽 지역이 포함된다.

개발사 측은 향후 일정과 관련해 2026년 주택

건설업체 라인업 발표, 2027년 초 모델하우스 착

공을 계획하고 있다.

테럴은 인구 약 2만3,000명의 도시지만, 이 도

시가 속한 카우프만(Kaufman) 카운티는 미국에

서 가장 빠르게 성장하는 지역 중 하나로 꼽힌다.

2024년 기준 카우프만 카운티 인구는 약 19만8,000

명에 달한다. 인근 포니(Forney) 지역에서도 약

2,700가구 규모 ‘메라키(Meraki)’ 개발이 진행 중

‘북쪽도 여전히 개발 중’ …

셀라이나 1,000세대 주택 개발 착공

텍사스 북부 대표 성장 도시인 셀라이나

(Celina)에서 대규모 주택 개발 프로젝트가 본

격적으로 시작됐다. 개발사 허피니스 커뮤니티

(Huffines Communities)는 최근 셀라이나 북부

468에이커 부지에서 ‘세레나데(Serenade)’ 프로

젝트 착공에 들어갔다.

이 단지는 약 1,000세대 규모의 마스터플랜 커뮤

니티로, 총 5개 빌리지로 구성될 예정이다. 1단계

개발에서는 543개 주택 부지가 조성되며, 2027년 1

분기 오픈이 목표다. 주택 규모는 약 1,800~4,500

스퀘어피트로 다양하며, 가격대는 40만 달러에서

90만 달러 사이로 형성될 전망이다.

허피니스 커뮤니티 창립자 돈 허피니스(Don

Huffines)는 “셀라이나는 북텍사스에서 가장 빠

르게 성장하는 도시 중 하나”라며 “주민들이 활발

한 라이프스타일과 높은 삶의 질을 누릴 수 있는

공간을 만들 것”이라고 밝혔다.

세레나데 커뮤니티는 16에이커 규모 인공 호

16 May 2026

수, 반려견 공원, 놀이터, 실내 클럽하우스, 피클볼

코트 산책로 시스템 등 다양한 생활 편의시설을 갖

출 예정이다.

또한 약 63에이커 규모의 향후 개발 예정 부지도

포함돼 있어 추가 확장 가능성도 주목된다.

해당 부지는 셀라이나 다운타운에서 차량으로

약 8분 거리, 노스 프레스턴 로드 인근에 위치한다.

II(Jefferson Grandscape II)’를 개발한다고 발표

했다.

해당 단지는 네브래스카 퍼니처 마트 드라이브

(5500 Nebraska Furniture Mart Drive)에 위치하

며, 총 5층 규모에 277세대로 구성된다. 완공 및 입

주는 2028년 1월로 예정돼 있다.

JPI는 앞서 같은 지역에서 ‘제퍼슨 그랜드스케이

프(Jefferson Grandscape)’를 성공적으로 개발한

그랜드스케이프 인근 7,780만 달러 규모

아파트 개발

DFW 대표 복합상업지구인 그랜드스케이프

(Grandscape) 인근에 대규모 신규 아파트 단지가

들어선다.

DFW 기반 부동산 개발업체 JPI는 더 콜로니

(The Colony) 지역에 약 7,780만 달러 규모의

신규 아파트 프로젝트 ‘제퍼슨 그랜드스케이프

바 있다. 기존 단지는 319세대로 구성돼 있으며, 이

번 프로젝트는 그 후속 단계다.

JPI의 최고재무·투자책임자(CFIO) 몰리 파듈

(Mollie Fadule)은

“1단계 성공 이후 다시 그랜드스케이프로 돌아

오게 되어 기쁘다”며 “레스토랑, 쇼핑, 엔터테인먼

트가 결합된 이 지역은 사람들이 실제로 살고 싶어

하는 라이프스타일을 제공한다”고 밝혔다.


D F W R DE F AW L R E AE L S E TS TAA T E E N ENW ES

W S

달라스 남쪽에서는 “10억” 달러 투자 …

데이터센터 핵심 클러스터로 부상

달라스 남부 지역에서 데이터센터 건설 투자 규

모가 약 10억 달러에 육박하는 것으로 나타났다.

최근 주정부 제출 자료에 따르면, 주요 데이터센

터 기업들이 잇따라 북텍사스 지역 확장에 나서

고 있다.

버지니아 기반 데이터센터 기업 QTS Realty

Trust는 달라스 카운티 남부 선라이즈 로드(1341

Sunrise Road)에 2층 규모 데이터센터와 사무공

간을 건설할 계획이다.

투자 규모는 약 2억9,000만 달러이고, 착공은

2026년 9월 예정이며 완공은 2027년 12월 예정

이다. QTS는 이미 윌머(Wilmer)와 랭커스터

(Lancaster) 인근에 총 6억5,000만 달러 규모의

데이터센터 2곳을 추진 중으로, 이번 프로젝트는

해당 지역 내 추가 확장이다.

특히 이번 부지는 Stream Data Centers가 운

영 중인 77에이커 규모 하이퍼스케일 캠퍼스 바

로 인접해 있어, 데이터 인프라 클러스터 형성이

가속화될 전망이다. 달라스 기반 데이터센터 기업

DataBank 역시 레드오크(Red Oak) 지역에서 대

규모 투자를 이어간다. 회사는DFW 10 프로젝트

에 3억100만 달러, DFW 11 프로젝트에 약 3억

1,500만 달러를 투입해 두 개의 데이터센터 내부

구축 공사를 진행할 계획이다.

완공 시점은DFW 10: 2027년 1월 DFW 11:

2027년 3월로 예상된다.

이 프로젝트는 엘리스 카운티 약 300에이커 부

지에 조성되는 480메가와트 규모 캠퍼스의 일부

18 May 2026

다. 레드오크, 랭커스터, 달라스 카운티 남부 지역

은 최근 데이터센터 건설이 집중되는 신흥 핵심 시

장으로 떠오르고 있다.

부동산 컨설팅사 콜리어스(Colliers)에 따르면

북텍사스에는 용량 약 3기가와트 이터센터는 이미

구축됐으며, 향후 계획은 10기가와트 이상으로, 미

국 내 가장 빠르게 성장하는 시장 중 하나다.

발라드 (Nicholas Ballard)가 알려온 바에 따르면,

이번 할톰 시티점의 완공 일정이 조정된 핵심 원인

은 글로벌 공급망 차질에 있다. 매장 내부를 구성

할 주요 설비와 장비들 중 상당수가 해외에서 수

입되는데, 전 세계적인 물류 운송 상황이 변수로

작용하면서 초기 계획했던 개장시점에 영향을 미

친 것이다.

현재 H마트는 9월 중순에서 말 사이에 건물의

H마트 할톰 시티점, 9월 말 완공 예정 …

공급망 이슈로 개점 지연

H마트 할톰시티(Haltom City) 매장의 공사 현

황과 함께 입점 업체 면면이 공개되며 기대감이 높

아지고 있다. 다만 당초 예정보다 개점이 늦어지고

있어 아쉬움도 남는다.

지난 9일 할톰시 홍보마케팅 담당자인 니콜라스

실질적인 건설 공사를 마무리하는 것을 목표로 하

고 있는 것으로 알려졌다.

H마트 측은 “할톰 시는 이번 프로젝트의 매우

훌륭한 파트너로서 믿을 수 없을 정도로 많은 편의

를 제공해 주었으며, 현재의 일정은 오로지 글로벌

공급망과 내부 조율 과정에서 발생한 것”이라며 시

정부의 적극적인 협조에 감사를 표했다.


I n t e r i o r

여름 인테리어 트렌드와 함께하는 쿨링 리빙 가이드

집 온도를

낮추는 방법

여름 인테리어

7가지 포인트

본격적인 무더위가 찾아오기 전, 집 안을 시원하게 바꾸는 것은

여름을 맞이하는 가장 스마트한 방법이다. 올해 인테리어 트렌드의 핵심 키워드는

‘편안한 럭셔리(Livable Luxury)’와 ‘자연과의 조화’이다. 무거운 것을 가볍게,

더운 것을 시원하게, 작은 변화만으로도 집의 분위기를 완전히 바꿀 수 있는

7가지 여름 인테리어 아이디어를 소개한다.

22 May 2026

I n t e r i o r

1

리넨 커튼으로 공간에 바람을 들이다

여름 인테리어의 첫 번째 단계는 창문 주변을 가볍게

바꾸는 것이다. 가을과 겨울의 묵직한 벨벳과 두꺼운 울 커튼을

치우고, 리넨(linen)이나 면(cotton), 가제 모슬린(muslin) 소재

의 커튼으로 교체해 보자. 자연스러운 주름과 투명한 질감이 빛

을 부드럽게 필터링하면서 공간 전체에 시원한 느낌을 선사한다.

2026년 트렌드에서 주목받는 ‘소프트 미니말리즘(Soft Minimalism)’과도

완벽하게 어울리는 방법이다. 커튼 색상은 화이

트, 페일 샌드, 은은한 세이지 등 부드러운 중성톤을 추천한다.

2

쿨 블루 & 틸 컬러로 청량감 더하기

2026년 올해의 컬러로 WGSN이 선정한 ‘트랜스포머

티브 틸(Transformative Teal)’은 여름 인테리어에 완벽

한 선택이다. 파란색과 초록색 사이에 자리한 이 색상은 차분하

면서도 활기찬 느낌을 동시에 선사한다.

쿠션 커버, 러그, 소품 소파 등에 틸이나 쿨 블루 톤을 포인트

로 활용해 보자. 바닥과 벽면을 화이트나 샌드 톤으로 유지하면

서 쿨톤 소품을 배치하면, 마치 바닷가가 불어오는 것 같은 청량

감을 느낄 수 있다.


I n t e r i o r

3

라탄 & 천연 소재로 여름 감성 더하기

여름에는 자연 소재가 공간의 온도를 시각적으로 낮

춰준다. 라탄(rattan), 우드(wood), 주트(jute), 바다 조개껍데기

등의 소재는 가벽우면서도 풍부한 질감을 선사한다.

2026년 트렌드인 ‘바이오필릭 디자인(Biophilic Design)’과도

자연스럽게 연결된다.

묵직한 금속 프레임 대신 라탄 거울, 주트 러그, 위커(wicker)

트레이 등으로 교체해 보자. 커피 테이블 위의 세라믹 화병이나

우빈 바구니도 여름 분위기를 더하는 좋은 소품이다.

실내 식물로 자연의 에어컨 만들기

플랜테리어(Planteria)를 넘어, 올해는 자연이 공간의

주인공이 되는 해이다. 몬스테라, 아레카 야자, 대형 극락

4

조 등 대형 엽만 식물은 시각적으로 시원한 느낌을 주며, 실제로

실내 공기를 정화하는 효과도 있다.

거실 코너나 창가 옆에 대형 화분을 배치하고, 선반 위에 작은

허브 화분을 나란히 놓아보자. 주방에는 바질이나 민트 화분을 두

면 신선한 향기가 공간을 가득 채운다.

5

화이트 베이스로 공간을 환하게

여름 인테리어의 기본 중 기본은 ‘화이트 베이

스’이다. 흐린 화이트 벽면은 빛을 반사해 공

간을 넓고 밝게 만들어주며, 시각적으로 체감

온도를 낮춰준다. 벽면에 페인트를 새로 칠

하기 어렵다면, 화이트 슬립커버나 화이트

리넨 베드커버로 빠르게 변화를 줄 수 있다.

벤자민무어의 White Dove나 Simply White

같은 부드러운 화이트 톤이 특히 인기다. 차가

운 블루 화이트보다는 약간 따뜻한 크림 화이

트가 공간에 편안한 온기를 더해준다.

24 May 2026

I n t e r i o r

여름 인테리어는 큰 공사나 많은 비용이 필요하지 않다.

커튼 하나, 쿠션 몇 개, 화분 하나의 변화만으로도 집의

분위기는 달라진다. 2026년 트렌드의 핵심인 ‘편안한

럭셔리’와 ‘자연과의 조화’를 기억하며, 올 여름은 작은

변화부터 시작해 보자.

6

인도어-아웃도어 연결으로

여름을 만끽하다

여름의 진정한 매력은 실내와 실외의 경계를 허

물는 것에 있다. 베란다나 테라스, 앞마당에 실내

와 같은 쿠션과 패브릭을 배치해 보자. 실내에서

쓰던 블루 쿠션과 화이트 테이블클로스를 야외에

도 통일감 있게 활용하면, 공간이 한층 넓어 보이

는 효과가 있다.

저녁에는 부드러운 스트링 라이트를 더해 마법

같은 야외 공간을 연출해 보자. 식물과 함께 화분

에 허브를 키우면 요리에도 활용할 수 있어 실용적

이기까지 하다.

7

향기로 완성하는 여름 공간

시각적 변화뿐 아니라 후각으로도 여름을

느껴보자. 레몬, 민트, 라벤더 등 시트러스 계

열의 향은 공간에 청량감을 더해준다. 캔들, 디퓨저, 또

는 심머 팟(simmer pot)을 활용해 집 안을 상큼한 향

기로 채워보자.

심머 팟은 물에 레몬 조각, 민트 잎, 로즈마리 등을

넣어 약불로 끓이는 방법으로, 인공적인 향이 아닌 자

연스러운 향기가 집 안 구석구석에 퍼진다. 특히 손님

을 맞이하는 날, 집에 들어서는 순간 느껴지는 청량한

향기는 최고의 환영 인사가 될 것이다.


커머셜 레스토랑의 보건국 푸드 인스펙션

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프라임뷰

1. 푸드 인스펙션의 개념과 법적 기준

커머셜 레스토랑 운영에서 시티(보건국)의 푸드

인스펙션은 단순 위생 점검을 넘어 식품 안전과 공

중보건 보호, 그리고 사업 지속성에 직결되는 핵심

규제 절차이며, 운영자는 관련 기준과 점검 항목을

체계적으로 이해하고 일상적인 관리 체계로 운영할 필요가 있다.

미국 내 대부분의 기준은 FDA Food Code를 기반으로 하며, 텍사스에서는

Texas Department of State Health Services 및 각 시티 규정이 함께 적용되어

지역별 세부 기준이 상이할 수 있고, 위반 시 벌금, 재검사, 영업 중단 등의 행

정 조치로 이어질 수 있다.

2. 온도 관리와 식품 안전

푸드 인스펙션에서 가장 중요한 항목은 식품의 온도 관리로, 냉장 식품은

41°F 이하, 가열 보관 식품은 135°F 이상을 유지해야 하며, 이를 벗어날 경

우 병원성 미생물 증식 위험이 크게 증가한다.

특히 41°F~135°F 구간인 Temperature Danger Zone은 식중독균이 활발

히 증식하는 범위로, 해당 구간에 장시간 노출된 식품은 폐기 대상이 될 수 있

으며, 조리 후 냉각 과정에서도 시간·온도 기준을 준수해야 하고 온도 기록 로

그 유지와 장비 점검은 필수 관리 항목이다.

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3. 교차오염 방지 및 개인 위생

생고기, 가금류, 해산물 등은 즉석 식품과 반드시 분리 보관되어야 하며, 보

관 위치와 용기 구분이 명확해야 하고 컬러코드 도마 및 전용 조리도구 사용

이 권장된다. 또한 식품 보관시 라벨링을 통해 날짜 관리가 이루어져야 한다.

손 세척은 가장 기본적인 위생 관리 요소로, handwash sink는 항상 사용 가

능해야 하며 비누, 종이타월, 온수 공급이 유지되어야 하고, 직원은 작업 전후

반드시 손 세척을 실시해야 하며 장갑은 손 세척을 대체할 수 없다.

4. 장비 및 세척·살균 시스템

모든 식품 접촉 표면은 세척 및 살균이 가능한 상태를 유지해야 하며, 아이

스 머신, 슬라이서, 냉장고 내부, 가스켓 등은 세균 오염이 빈번히 발생하는 지

점으로 정기적인 관리가 필요하다. 특히 3-compartment sink 시스템은 상업

26 May 2026

용 주방에서 필수적인 세척·살균 설비로, 첫번째 싱크

에서는 세제를 이용한 세척(wash), 두 번째 싱크에서는

깨끗한 물로 헹굼(rinse), 세 번째 싱크에서는 화학 소독

제 또는 고온수를 이용한 살균(sanitize)을 수행해야 하

며, chlorine(약 50~100ppm), quaternary ammonium(

약 200~400ppm) 등 규정된 농도를 유지해야 하고 test

strip을 통해 농도를 확인해야 하며, 세척된 식기는 타월

로 닦지 않고 공기 건조(air dry) 방식으로 마감해야 한

다. 이 과정이 올바르게 이루어지지 않을 경우 반복 위반

으로 지적되는 사례가 많다.

5. 시설 유지관리

바닥, 벽, 천장은 청소가 용이한 상태로 유지되어야 하

며, 누수, 곰팡이, 마감 손상은 위생 문제로 이어질 수 있

다. 특히 주방 후드 및 덕트는 기름 축적에 따른 화재 위

험이 있어 정기적인 전문 청소와 기록 유지가 요구된다.

6. 해충 관리(Pest Control)

해충 및 설치류의 흔적은 중대한 위반으로 간주되며,

이를 방지하기 위해 출입구 틈새 차단, 도어 스윕 설치,

외부 개구부 밀봉 등 물리적 차단 조치가 필요하다.

정기적인 방제 서비스 계약이 요구되며, 인스펙션 시

에는 최근 방제 이력이 포함된 인보이스(invoice) 또는

ServSafe를 통해 취득할 수 있으며, 직원 교육과 건강 상

태 관리도 중요한 평가 요소이다.

8. 배관 및 위생 설비

모든 싱크는 온수 공급이 가능해야 하며, 백플로우 방

지 장치와 그리스 트랩 유지관리 상태가 점검 대상이

며, 이는 위생뿐 아니라 시티 하수 시스템 보호와도 관

련된다.

9. 인스펙션 절차와 영향

푸드 인스펙션은 사전 통보 없이 진행되는 경우가 많

으며, 결과는 점수 또는 등급으로 공개되어 소비자 신뢰

에 직접적인 영향을 미친다. 낮은 점수는 재검사로 이어

지고, 심각한 위반 시 영업 중단 조치가 내려질 수 있다.

10. 운영 전략과 대응 방법

성공적인 대응은 일시적인 준비가 아닌 일상적인 관

리 체계 구축에 있으며, 체크리스트 기반 점검, 온도 기

록, 청소 및 방제 관리, 직원 교육이 핵심 요소이다.

▶결론

커머셜 레스토랑의 푸드 인스펙션은 단순한 규제 대

응이 아니라 위생 관리 수준을 평가하는 기준이며, 체계

적인 관리와 지속적인 개선을 통해 위반 리스크를 줄이

고 안정적인 운영을 유지하는 것이 중요하다.

서비스 리포트를 통해 실제 관리 여부를 확인하는 경우

가 많다. 또한 내부 트랩 설치, 음식물 관리, 쓰레기 보관

상태도 함께 평가되며, 쓰레기 컨테이너는 항상 밀폐 상

태로 유지되어야 한다.

7. 직원 교육 및 인증

Food Handler 및 Food Manager Certification은

기본 요구사항이며, 일부 지역에서는 Certified Food

Protection Manager 상주가 요구된다. 해당 인증은




Development Exploration

조앤 박의

삶·일·여가가 공존하는 미래형 커뮤니티의 탄생

안녕하세요,

경우바르고 의리있는 에이젼트, 조앤 박 입니다.

이번달 여러분에게 소개해드리고픈 새로운 개발단지는 플레이

노 이스트에 급 부상하고 있는 콜린 크릭 Collin Creek 입니다.

플레이노(Plano) 조지 부시 하이웨이와 I-75가 만나는 교통의

28 May 2026

‘Collin Creek’ in Plano

요지에 위치한 콜린 크릭(Collin Creek)이 대규모 도시 재생 프

로젝트를 통해 새로운 주거·상업 복합지로 탈바꿈하고 있습니다.

약 10억 달러 규모로 진행되는 이번 개발은 1981년 문을 연 기존

쇼핑몰 부지를 현대적인 라이프스타일에 맞춘 보행 친화형 커뮤

니티로 재구성하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

이번 프로젝트의 핵심은 단순한 주거 공간 공급을 넘어, ‘살고

(Live)·일하고(Work)·즐기는(Play)’ 환경을 하나로 통합한 미

래형 도시 모델을 구현하는 데 있습니다.

콜린 크릭은 약 500세대의 고급 연결형 단독주택과 2,300세

대 규모의 아파트, 그리고 300세대의 독립형 시니어 주거시설

을 포함하여 다양한 라이프스타일을 아우르는 주거 옵션을 제

공할 예정입니다. 특히 주거 환경의 질을 높이기 위한 설계가

돋보입니다.

단지 내에는 약 8.9에이커 규모의 공원과 1.6마일 길이의 산

책로가 조성되며, 주민 전용 커뮤니티 시설인 ‘더 행아웃(The

Hangout)’에서는 이벤트 공간과 수영장을 통해 입주민 간의 교

류와 휴식을 지원하고 있습니다.

이러한 구성은 단순한 주거 단지를 넘어 하나의 ‘생활 플랫폼’으

로 기능하도록 설계되었다는 점에서 의미가 큽니다.

콜린 크릭은 또한 상업 및 문화 기능을 적극적으로 결합하고 있

습니다. 향후 개발될 리테일 및 다이닝 공간에는 글로벌 브랜드

와 지역 기반 상점이 조화를 이루며, 오픈형 보행 쇼핑 환경을

통해 일상 속 소비와 여가 경험을 동시에 제공할 예정입니다.

여기에 호텔과 오피스 시설까지 더해지면서, 해당 지역은 단순

한 주거지를 넘어 지역 경제를 견인하는 복합 거점으로 성장할

가능성이 높습니다.


‘Collin Creek’ in Plano

단지 내에는 약 8.9에이커 규모의 공원과 1.6마일

길이의 산책로가 조성되며, 주민 전용 커뮤니티

시설인 ‘더 행아웃(The Hangout)’에서는 이벤트

공간과 수영장을 통해 입주민 간의 교류와

휴식을 지원하고 있습니다.

교육 환경 역시 강점으로 꼽힙니다.

콜린 크릭은 우수한 교육 인프라로 평가받는 Plano Independent

School District에 속해 있을 뿐만 아니라, 인근에 텍사스의 대표

적인 명문 공립대학교인 University of Texas at Dallas(UTD)가

위치해 있어 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

특히 대학생 및 교직원 수요가 안정적으로 유입되는 지역적 특성

상, 실거주뿐만 아니라 임대 수익을 고려한 투자용 부동산으로서

의 가치도 더욱 높게 평가됩니다.

현재 이 단지에서는 Ashton Woods, DRB Homes,

Mattamy Home 등 주요 3개 빌더가 타운홈 분양을

활발히 진행하고 있습니다.

타운홈 가격은 약 40만~50만 달러대로 형성되어 있

으며, 실거주 목적은 물론 투자 목적의 바이어에게도

다양한 인센티브가 제공되고 있어 투자용 매물을 찾

는 분들께 매우 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 특

히 UTD 인접 입지에 따른 안정적인 임대 수요는 장

기적인 자산 가치 상승 측면에서도 긍정적인 요소로

작용할 것으로 보입니다.

30 May 2026

이 프로젝트를 주도하는 개발사 센추리온 아메리칸(Centurion

American Development Group)은 이번 개발을 통해 지역 커

뮤니티의 재활성화와 도심 경쟁력 회복을 동시에 달성하겠다

는 목표를 제시하고 있습니다.

과거 지역의 중심 상업지였던 콜린 크릭이 새로운 도시 라이프

스타일의 중심지로 재탄생할 수 있을지 주목됩니다.

도시 재생이 단순한 물리적 변화에 그치지 않고, 사람과 공간,

그리고 일상의 경험을 어떻게 재구성하는지를 보여주는 대표

적인 사례로서, 콜린 크릭의 향후 행보는 글로벌 부동산 시장에

서도 의미 있는 참고 모델이 될 것으로 기대됩니다.

조앤 박

Texas Licensed Realtor

O Realty Group LLC

realtorjoanne73@gmail.com

214-770-6496

COLLIN CREEK

811 N Central Expy. Plano, TX 75075


부동산 시장을 바꾸는 진짜 변수

사이먼윤

부동산 칼럼

DFW 부동산 꿀Tip~

달라스 부동산 시장은 2026년 봄을 맞이했지만, 예년과는 분명히 다른 흐름을

보이고 있다. 겉으로 드러나는 변화는 거래량 둔화와 느려진 시장 속도이지만, 그

이면에는 시장의 구조 자체를 바꾸는 더 중요한 요인이 자리 잡고 있다.

바로 ‘총 주거비 상승’, 특히 보험료를 중심으로 한 유지비 부담의 변화다.

먼저 시장의 표면적인 흐름을 살펴보면, 봄 시

즌임에도 불구하고 거래량은 기대보다 저조하

다. 금리가 여전히 6% 초.중반대를 유지하면

서 바이어들은 서두르기보다 관망하는 태도

를 보이고 있다.

과거처럼 빠르게 오퍼를 넣는 분위기보다

는, 충분한 비교와 분석을 거친 뒤 신중하게

결정하는 패턴이 뚜렷해졌다. 하지만 현장에

서 실제로 바이어들의 결정을 좌우하는 요소는

금리보다 더 구체적이다. 바로 “이 집을 매달 감당할

수 있는가”라는 질문이다.

이제는 단순히 주택 가격이 아니라, 유지비까지 포함한 ‘총 주거비’가 핵심 판

단 기준이 되고 있다. 예를 들어, $600,000 주택을 구입하는 경우를 가정해보자.

▶ 20% 다운 시 대출금 $480,000

▶ 금리 6.25% 기준 원금/이자 비용 약 $3,000

▶ 재산세 (1.7%~2%) → 연 $10,200~$12,000 → 월 약 $850~$1,000

▶ 보험료 → 과거 약 $2,500에서 현재 약 $5,000 → 월 약 $400 이상

사이먼 윤

Licensed REALTOR ®

Remax DFW Associates

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여기까지의 기본 비용만 합쳐도 월 약 $4,250 이상 수준에 도달한다.

여기에 현실적으로 빠지지 않는 비용들이 더해진다.

▶ HOA: 월 $50~$150

▶ 일반 유지보수 비용 (Mowing/Pest Control/Maintenance): 월 $200~$400

▶ 수영장이 있는 경우: 관리비 및 추가 보험 부담 월 $200~$300

32 May 2026

결국 실제 체감 월 주거비는 $4,700에서 많게는 $5,200

수준까지 올라가게 된다.

중요한 포인트는 이 수치 자체보다 ‘변화의 속도’다.

불과 몇 년 전만 해도 같은 가격대 주택의 총 주거비

근에는 2% ~3%이상을 요

구하는 경우가 늘고 있다.

예를 들어 $500,000 주택 기

준으로 보면, 과거에는 약 $5,000 정도를 부

담 하

는 $3,500 내외에서 형성되던 것이, 지금은 $1,500 ~

$2,000 이상 증가한 구조가 되었다. 이는 바이어 입장에

서 단순한 부담 증가를 넘어, 구매 가능 여부 자체를 다

시 판단하게 만드는 수준이다. 특히 보험료 상승은 시장

에 매우 직접적인 영향을 미치고 있다. 실제 변화는 숫자

로 보면 더 명확하다.

불과 몇 년 전만 해도 연간 약 $2,500 수준이던 보험

료가 현재는 $5,000 이상으로 오르는 사례가 흔해졌다.

이는 단순한 일시적 인상이 아니라, 최근 몇 년간 누적

된 상승의 결과다.

바이어 입장에서는 월 부담이 수백 달러 단위로 늘어

나며, 주택 구매 결정 자체에 영향을 미치는 수준에 이

르렀다. 하지만 더 중요한 변화는 보험료 자체보다 ‘조

건’이다.

대표적인 것이 디덕터블(자기부담금)의 상승이다. 과

거에는 주택 가격의 약 1% 수준이 일반적이었다면, 최

면 되었지만, 이제는 $10,000 ~$15,000이상을 먼저 부

담해야 보험 적용이 시작되는 구조다. 즉, 보험은 유지하

고 있지만 사고 발생 시 체감 부담은 훨씬 커진 셈이다.

여기에 더해 보장 범위 역시 점점 제한되고 있다.

우박이나 강풍과 같은 텍사스 특유의 리스크에 대해

보장을 축소하거나 별도의 추가 옵션을 요구하는 경우

가 늘고 있으며, 주택 상태, 특히 지붕 연식이나 외관 상

태에 따라 보험 가입 자체가 까다로워지는 사례도 증가

하고 있다. 결과적으로 “보험은 가입했지만 실제로는 충

분히 보호받지 못하는” 상황이 점점 많아지고 있다.

결국 지금 달라스 시장은 단순한 가격 조정기를 넘어,

‘구매 기준 자체가 바뀌는 전환기’에 들어섰다고 볼 수

있다. 과거에는 집값과 금리가 핵심 변수였다면, 이제는

재산세, 보험료, 유지비를 포함한 총 주거비가 의사결정

의 중심이 되고 있다.

이러한 흐름 속에서 바이어에게는 “살 수 있는 집”이

아니라 “지속적으로 유지할 수 있는 집”을 찾는 것이 중

요해졌고, 셀러에게는 “얼마에 팔 것인가”보다 “현재 시

장의 비용 구조에서 얼마나 설득력 있는 가격인가”를 고

민해야 하는 시점이 되었다.

결국 시장의 방향을 바꾸는 것은 가격이 아니라 ‘비용

의 현실’이다. 그리고 지금 달라스 부동산 시장은 그 현

실을 점점 더 명확하게 반영해 가고 있다.


Section 8 투자, 기회인가 리스크인가

DFW 렌탈 시장에서 반드시 알아야 할 구조

DFW 렌탈 시장에서 자주 듣는 질문이 있습니다. “Section 8, 안전한 투자입니까?” 결

론부터 말하면 단순합니다. 기회는 맞지만, 구조를 이해하지 못하면 리스크가 더 큽니

다. 많은 투자자들이 Section 8을 “정부가 렌트를 대신 내주는 시스템”으로 생각합니다.

Real Estate

Insight with

David Kim

하지만 실제는 훨씬 다릅니다.

1. Section 8은 ‘완전 지급’ 구조는 아니지만, 대부분을 정부가 부담한다

Section 8, 즉 Housing Choice Voucher Program은 정부가 렌트의 일부를 지원하는

제도입니다. 구조는 다음과 같습니다:

•정부 (HAP 지급) •테넌트 본인 부담금

형식적으로는 일부 지원 구조이지만, 실제 현장에서는 다음과 같은 특징이 있습니다.

▶ 정부가 렌트의 대부분을 부담하는 경우가 많다

▶ 테넌트의 부담금은 상대적으로 낮은 수준인 경우가 많다

이 때문에 많은 투자자들이 “거의 보장된 수입”으로 인식하고 시장에 진입합니다.

2. 정책 변화가 만든 구조: Debra Walker vs HUD

이 시장을 제대로 이해하려면 Walker v. HUD를 짚고 넘어가야 합니다. Debra Walker는

HUD의 낮은 지급 기준으로 인해 저소득 가정이 빈곤 지역에만 머물 수밖에 없는

구조를 문제 삼았습니다.

그 결과 아이들이 더 나은 교육과 환경에 접근할 기회 자체가 차단된다는 점에서 소송

을 제기했습니다. 이 사건 이후, U.S. Department of Housing and Urban Development

은 기존의 획일적 지급 방식에서 벗어나 지역별 차등 지급 시스템(Payment Standard)

을 도입했습니다.

데이빗 김 (David Kim)

조앤 김 (Joanne Kim)

Broker & Owner

Very Good Homes LLC

Five Stones Plus LLC

david.kim@verygoodhomes.com

214.470.0056

• 그 결과: ZIP Code별 지급 기준 차등화

• 좋은 학군·환경 지역일수록 높은 렌트 허용

• 정부 부담 비중 확대

▶ 정부가 더 많이 부담하면서 ‘기회의 이동’을 만든 구조입니다

34 May 2026

3. 착각에서 시작되는 리스크

정부가 대부분을 부담한다는 구조 때문에 많은 투자자들이

이렇게 생각합니다. “이건 거의 보장된 수입이다” 하지만 실제

운영은 다릅니다. 문제는 금액이 아니라 구조에서 발생합니다.

5. Section 8의 숨겨진 장점: 장기 거주 구조

▶ 장기 거주가 형성되기 쉽습니다

• 이동 절차 복잡• 승인 및 인스펙션 필요

• 결과: 공실 감소• 안정적 현금 흐름

▶ 장기 테넌트 자체가 자산입니다

1 작은 금액이지만, 반복되는 미납

• $100~$300 수준의 미납• 반복적인 지연• 부분 지급

금액이 아니라 ‘지속성’이 문제입니다.

하지만 주의

▶ 문제 있는 테넌트도 오래 머물 수 있습니다

▶ 장기 거주는 구조이지 보장이 아닙니다

2 “정부가 내주니까 괜찮다”는 착각

정부 지급은 유지되지만 테넌트 portion은 밀리고 계정은 점

점 꼬입니다. 수익은 있어 보이지만 실제 구조는 무너질 수 있

습니다.

6. 시장에 따라 달라지는 결과: 캘리포니아 vs 텍사스

같은 Section 8이라도 시장에 따라 결과는 완전히 달라집니

다. California에서는 강한 렌트 규제로 인해 많은 투자자들이

Section 8을 기피합니다.

• 임대료 인상 제한• 퇴거 절차 어려움• 장기 고착 리스크

3 커뮤니케이션 리스크

• 연락 회피• 대응 지연• 늦은 통보

▶ 운영 리스크로 직결됩니다.

▶ 통제는 강하고 유연성은 낮습니다

반면, Texas는 다릅니다.

• 계약 중심 구조• 비교적 빠른 대응 가능• 운영 중심 시장

▶ 전략이 작동하는 시장입니다

4. 전략의 핵심: 정부가 어디에 돈을 더 쓰는가

Section 8은 데이터 기반 시장입니다. 같은 집이라도 위치에

따라 정부 지급 금액이 달라집니다.

핵심 정리

▶같은 Section 8이라도 시장 구조가 결과를 만든다

▶DFW에서는 ‘기피 대상’이 아니라 ‘전략 도구’입니다

실전 접근 방식

• Dallas Housing Authority 등 기준 확인

• ZIP Code별 Payment Standard 분석

• 고지급 지역 선별

• Bedroom 중심 매입

▶ 주택이 아니라 ‘지급 구조’를 보고 투자합니다

7. 투자 이상의 의미

저희는 2015년부터 Section 8을 운영해 왔습니다. 다양한 경

험을 통해 쉬운 투자가 아니라 운영하는 투자라는 사실을 확인

했습니다. Section 8은 구조를 이해한 사람에게만 유리합니다.

정부가 대부분을 내주지만, 성공은 운영에서 결정됩니다.


5월 15일까지 텍사스 재산세 이의신청

꼭 알아야 할 가이드

타미림

부동산

칼럼

텍사스에서 집을 소유하고 계신 분들이라면 매년

받게 되는 재산세 고지서를 보고 놀라신 경험이 한

번쯤은 있으실 겁니다. 특히 최근 몇 년간 부동

산 가격이 크게 상승하면서, 예상보다 높

은 세금에 부담을 느끼는 분들이 많아졌

습니다.

하지만 많은 분들이 잘 모르고 지나

치는 사실이 하나 있습니다.

바로 재산세 평가 금액에 대해 이의를 제기할 수 있는 권리가 있다는 점입니다.

이번 칼럼에서는 텍사스 재산세 이의신청 절차를 쉽게 풀어드리고, 실제로 어떻게

활용하면 도움이 되는지 알아보겠습니다.

◈ 왜 재산세 이의신청이 중요한가?

텍사스는 주 소득세가 없는 대신, 각 지역 정부가 학교, 도로, 공공서비스를 운

영하기 위한 주요 재원으로 재산세에 크게 의존합니다. 매년 부동산 가치는 카운

티 감정기관(CAD)에 의해 평가되는데, 이 평가가 항상 정확한 것은 아닙니다.

실제 시장가보다 높게 평가되는 경우, 비슷한 주위 집보다 더 높게 책정된 경우

이러한 상황에서는 불필요하게 높은 세금을 낼 수 있기 때문에, 이의신청을 통

해 조정을 요청할 수 있습니다.

◈ 누가 어떤 경우에 이의신청을 할 수 있나

Tommy A. Lim REALTOR ®

• New Build Specialist

새 건축 주택 전문 에이전트

• Centrury 21 Fine

Homes & Estates

• Texas Realtor 정규 회원

• 전 PWC North Easter

Asia Marketing 담당

• Arizona 대학 졸업

• 469.200.2200

기본적으로 주택을 소유하신 소유자에게 이의신청 권리가 있으며. 다음과 같

은 경우라면 이의신청을 고려해볼 만합니다:

• 내 집 평가금액이 최근 거래된 유사 주택보다 높을 때

• 주변 비슷한 집보다 유독 높게 평가되었을 때

• 면적, 상태 등 기본 정보에 오류가 있을 때

• 수리가 필요한 상태인데 반영되지 않았을 때

36 May 2026

◈ 반드시 기억해야 할 일정

재산세 이의신청에서 가장 중요한 것은 “타이밍”입니다.

•평가 통지서 발송: 보통 4월 ~ 5월

•이의신청 마감일: 5월 15일 또는 통지서 발송 후 30일

중 늦은 날짜

이 기한을 놓치면 해당 연도 이의신청이 어려워질 수

있습니다. 재산세 기준일은 매년 1월 1일입니다. 즉, 그

이후에 집을 구입하셨다면 해당 연도의 이의신청 권리는

이전 소유자에게 있을 수 있습니다.

•감정사와의 비공식 협의 또는 공식 심의(ARB) 진행

•최종 평가금액 결정

많은 경우 비공식 협의 단계에서 조정이 이루어지기도

합니다. 주택을 구매할때 도움을 받았던 부동산 에이전트

에게 아래의 내용에 도움을 청해보셔도 좋을것 같습니다.

• 최근 매매 사례(Comps) 제공

• 시장가와 평가금액의 차이 설명

• 현실적인 기대치 설정

◈ 자주 하는 오해들

◈ 이의신청은 어떻게 진행되나

절차는 생각보다 복잡하지 않습니다.

•온라인으로 이의신청 접수 - 본인이 거주하시는

County website인 CAD (county appraisal district)에 방

문하셔서 “ufile Online Protest” 클릭하시고 서류 작성하

여 제출하시면 됩니다.

•우편으로 이의신청 접수 - 본인이 거주하는 County

website인 CAD (county appraisal district)에 방문하셔

서 ABR-1 (Form 50-132)를 다운로드 하셔서 작성하시

고 해당 County Appraisal District 주소로 보내시면 됩

1. 이의신청하면 불이익이 있다.

아닙니다. 매우 일반적이고 합법적인 절차입니다.

2. 투자자만 하는 것이다.

아닙니다. 일반 주택 소유자들도 매년 많이 신청합니다.

3. 무조건 세금이 내려간다.

보장은 아니지만, 충분한 근거가 있으면 조정되는 경우

가 많습니다. 텍사스 재산세 이의신청은 선택이 아니라,

내 권리를 지키기 위한 중요한 과정입니다. 조금만 관심

을 가지고 준비하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있고,

장기적으로 큰 차이를 만들 수 있습니다.

니다. 신청서는 증빙자료없이 재출 가능하니 일단 Deadline

안에 접수가 핵심입니다.

•전문회사를 통하여 이의신청 접수 - 수수료를 받고

Property Tax Protest를 대행해 주는 회사들도 많이 있습

니다. 이 회사들의 상호를 광고할수 없으니 개인적으로

연락주시면 대행회사 정보를 전해드리겠습니다.

•비교 매매자료, 사진, 수리 견적 등 증거 준비


에이미 리의

쉽고 똑똑한 융자

렌딩 나우

클로징 비용은 왜 이렇게 다를까?

예상 비용과 실제 비용이 달라지는 이유

주택 구입 과정에서 많은 분들이 마지막

단계에서 가장 당황하는 부분 중 하나가

바로 “클로징 비용”입니다.

처음에 안내받은 금액과 클로징 직전

에 받는 최종 금액이 달라지면서 “왜 비용

이 바뀌었나요?”라는 질문을 자주 듣게 됩

니다. 실제로는 최종 금액이 처음 안내받은 금

액보다 낮아지는 경우가 많은데, 이는 초기 단

계에서 비용이 비교적 보수적으로 반영되는 경우가 많기 때문입니다.

결론부터 말씀드리면, 클로징 비용은 처음부터 확정된 금액이 아니라 진행 과정

에 따라 조정되는 “예상 기반 금액”입니다. 이번 칼럼에서는 그 구조를 이해하기

쉽게 정리해보겠습니다.

▶Loan Estimate vs Closing Disclosure

대출 진행 시 가장 먼저 받게 되는 서류가 Loan Estimate(LE)입니다.

Amy Lee

Broker Owner | RMLO in Texas

• 미국·한국 은행 & 모기지 회사

근무 10년 경력

• 주택 융자 & 재융자 전문

• a.lee@thelendingnow.com

• 469.923.1231

이 서류에는 이자율과 함께 클로징 비용이 포함되어 있지만, 대부분의 항목이

“estimate(추정치)”로 구성되어 있습니다. 반면, 클로징 직전에 받게 되는 Closing

Disclosure(CD)는 실제 클로징에 사용되는 최종 비용 내역입니다. 많은 분들이

LE에 나온 금액을 “확정 비용”으로 이해하시지만, 실제로는 CD 단계에서 보다 현

실적인 금액으로 정리되는 과정이 자연스럽게 진행됩니다.

따라서 처음 안내받은 금액이 다소 높게 느껴지더라도, 그 자체로 부담을 느끼

거나 예상보다 과도한 비용이라고 판단하실 필요는 없습니다.

초기에는 여유 있게 반영된 금액이 포함되는 경우가 많고, 이후 실제 조건과 거

래 세부사항이 확정되면서 보다 정확한 수준으로 조정되는 것이 일반적인 흐름

입니다.

중요한 것은 단순한 금액 비교가 아니라, 각 비용이 어떤 기준으로 산정되었고

어떤 요인에 의해 조정되었는지를 이해하는 것입니다.

38 May 2026

▶왜 비용이 달라질까?

클로징 비용이 변동되는 가장 큰 이유는 초기 단계에

서는 정확한 수치를 확정하기 어려운 항목들이 포함되어

있기 때문입니다. 예를 들어 재산세(Property Tax)는 해

당 주택의 실제 과세 기준이 반영되면서 조정되고, 보험료

(Home Insurance)는 바이어가 선택한 보험사의 조건과 보

장 범위에 따라 달라집니다.

또한 이자율 및 포인트(Point/Credit)는 시장 상황과 선

택 구조에 따라 달라질 수 있으며, 프리페이드 비용(Prepaid

items)은 클로징 일정에 따라 일수 계산이 달라지면

서 금액이 변동됩니다. 즉, 초기에는 일반적인 기준값으로

시작하고 거래가 구체화될수록 실제 조건에 맞게 정밀하게

조정되는 구조입니다.

▶Survey, Title, Escrow 비용의 실제 구조

많은 분들이 특히 혼란스러워하시는 부분이 바로 이 항

목들입니다.

Survey(측량 비용)의 경우 기존 자료를 활용할 수 있다면

비용이 발생하지 않을 수 있지만, 새로 측량이 필요한 경우

에는 추가 비용이 발생합니다. 이로 인해 처음에는 포함되

었다가 제외되거나, 반대로 이후에 반영되는 상황이 자연

스럽게 발생할 수 있습니다.

Title 및 Escrow 비용은 타이틀 회사와 계약 조건에 따

라 달라지며, 예를 들어 타이틀 보험의 부담 주체에 따라 비

용 분담 구조가 달라질 수 있습니다. 이러한 항목들은 거

래 조건과 계약 내용이 확정되면서 최종 금액이 구체적으

로 정리됩니다.

▶중요한 포인트: “변경 = 문제”는 아니다

클로징 비용이 변경되었다고 해서 문제가 발생한 것은

아닙니다. 이는 거래가 실제 조건에 맞게 정리되는 정상적

인 과정이며, 오히려 보다 정확한 비용 구조로 조정되고 있

다는 의미입니다. 중요한 것은 금액의 크기 자체보다 그 변

화의 배경과 근거를 이해하는 것입니다.

클로징 비용은 각 항목마다 산정 기준과 조정 시점이 다

르기 때문에, 이러한 구조를 이해하면 단순한 금액 변화에

대한 혼란을 줄이고 보다 체계적으로 클로징 과정을 준비

할 수 있습니다.

▶클로징 비용을 이해하는 것이 중요한 이유

주택 구매 과정에서 클로징 비용은 단순한 지출 항목이

아니라 여러 재정 요소가 반영된 결과입니다. 처음 안내받

은 금액과 최종 금액 사이의 차이를 구조적으로 이해하게

되면, 단순 비교를 넘어 전체 거래 흐름과 재정 계획을 보

다 입체적으로 파악할 수 있습니다. 이러한 이해는 예상치

못한 변수에도 유연하게 대응할 수 있는 판단 기준이 되어

주며, 결과적으로 보다 안정적이고 체계적인 클로징 준비

로 이어집니다.

또한 Final Closing Disclosure가 제공되는 시점에는 각

비용 항목이 실제 조건을 기반으로 반영된 상태이므로, 클

로징 전에 해당 내역을 충분히 검토하고 Loan Officer를

통해 세부 항목에 대한 설명을 확인해보는 것이 좋습니다.

이를 통해 단순한 금액 확인을 넘어, 각 비용의 구성과 적

용 기준까지 정확하게 이해하고 마음 편한 클로징을 준비

할 수 있습니다.


북텍사스 도시별 주택시장 동향

H o u s i n g M a r k e t T r e n d

Allen 알렌

Median Sale Price

$493,532

전년 대비 상승률

↓6.4%

Carrollton 캐롤튼

Median Sale Price

$406,040


Coppell 코펠

Median Sale Price

$619,492


Farmers Branch 파머스 브렌치

Median Sale Price

$377,734


↓4.9%

↓2.7%

↑0.2%

Arlington 알링턴

Median Sale Price

$310,971


↓3.0%

Celina 셀라이나

Median Sale Price

$546,742


Dallas 달라스

Median Sale Price

$309,421


Flower Mound 플라워 마운드

Median Sale Price

$609,719


↓9.3%

↓3.6%

↓2.6%

Fort Worth 포트워스

Median Sale Price

$295,822


40 May 2026

↓2.8%

Frisco 프리스코

Median Sale Price

$656,758


↓5.0%

2026년 3월 기준

Irving 어빙

Median Sale Price

$341,503


↓2.6%

Mckinney 맥키니

Median Sale Price

$481,963


↓6.9%

Southlake 사우스레이크

Median Sale Price

$1,301,365


↑2.9%

Lewisville 루이스빌

Median Sale Price

$412,500


↑3.3%

Plano 플레이노

Median Sale Price

$498,989


↓5.3%

The Colony 더 콜로니

Median Sale Price

$406,282


↓5.1%


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