Raport z Rynku Nieruchomości 2011 Polska - Ober-Haus

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 

Polska 

Warszawa, Kraków, Katowice, Gdańsk, Poznań, Łódź

R E A L E S T A T E A D V I S O R S

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 - Warszawa www.ober-haus.pl 

Poznań 

Gdańsk 

Polska gospodarka 

POLSKA Warszawa 

Katowice 

Łódź 

Kraków 

W 2010 roku Polska gospodarka rozwijała się w tempie 3,5% PKB 

(1,7% w 2009 r.). Co więcej wg NBP w 2011 i 2012 gospodarka 

Polski ma rosnąć w tempie odpowiednio 4,3% i 4,2%. 

Inflacja na początku 2011 roku wyniosła jedynie 3,0% (2,5% w 

2010 r.). Projekcja NBP na 2012 wynosi również 3%. 

Stopa bezrobocia w 2010 wyniosła 9.6% i w projekcji NBP 

konsekwentnie spada: 9,4% w 2011 i 8,9% w 2012. 

Według NBP napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych 

wyniesie 12,7 mld EUR, co oznacza wzrost o 30% w stosunku 

do 2010 r. (9,8 mld EUR). 

WARSZAWA 

Rynek powierzchni biurowych 

Duży wybór powierzchni biurowych dzięki 

wysokiej podaży 

Podaż 

Warszawski rynek nieruchomości biurowych jest największy 

pod względem oferowanych powierzchni w Polsce. W 2010 

roku w tym sektorze w Warszawie przybyło 222 200 m2. 

Obecnie całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie to 

3 462 200 m2. Współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 

8%, a więc o 1% mniej niż w roku ubiegłym. Przewidywana ilość 

nowej powierzchni biurowej w 2011 roku to 237 000 m2. 

Najbardziej popularne warszawskie lokalizacje biurowe to 

Śródmieście, zyskujące coraz większą popularność Mokotów 

i Wola. 

Ostatnio oddane projekty 

W celu zakupu lub wynajmu wymienionych oraz 

innych nieruchomości, prosimy o kontakt z Ober-Haus, 

tel.: +48 22 528 54 54. 

Poleczki Business Park I - czterokondygnacyjny kompleks 

biurowo magazynowy, zlokalizowany na skrzyżowaniu ulic 

Hołubcowej i Poleczki, oferujący w I etapie dwa budynki biurowe 

o powierzchni 36 400 m2 oraz 728 miejsc parkingowych. 

Główni najemcy: Kone, grupa PORR SA. 

Crown Square - trzynastokondygnacyjny budynek klasy 

A oferujący 17 000 m2 powierzchni biurowej i 227 miejsc 

parkingowych zlokalizowany przy ul. Przyokopowej. Główni 

najemcy: Nike, Oracle. 

Zebra Tower - dziewiętnastokondygnacyjny budynek 

biurowy klasy A zlokalizowany przy Rondzie Jazdy Polskiej, 

blisko stacji metra Politechnika. Budynek oferuje 16 000 m2 

powierzchni biurowej oraz 124 podziemne miejsca parkingowe. 

Dostępna powierzchnia biurowa: 8 400 m2 . Główni najemcy: 

Bankier.pl, Boston Consulting Group. 

3


Wolf Marszałkowska - jedenastokondygnacyjny budynek 

biurowy klasy A zlokalizowany w ścisłym centrum, przy 

skrzyżowaniu ulicy Marszałkowskiej i Al. Jerozolimskich. 

Całkowita powierzchni biurowa wynosi 11 050 m2 oferowane 

jest również 149 miejsc parkingowych. Dostępna powierzchnia 

biurowa: 6 200 m2. Główny najemca: HSBC. 

New City - budynek biurowy usytuowany na Mokotowie, 

przy ul. Marynarskiej, w bliskim sąsiedztwie Galerii Mokotów. 

Budynek oferuje 35 000 m2 powierzchni biurowej do wynajęcia 

oraz 1 200 podziemnych miejsc parkingowych. Dostępna 

powierzchnia biurowa: 4 637 m2 Główni najemcy: Samsung, 

Pioneer Pekao. 

• New City, ECI S.A. 

Nowe Projekty 



tel.: +48 22 528 54 54. 

Equator II - kolejny etap kompleksu biurowego Equator 

Office zlokalizowany przy Al. Jerozolimskich. Budynek będzie 

oferował 20 000 m2 powierzchni biurowej oraz 300 miejsc 

parkingowych. Planowany termin oddania to IV kwartał 2011 

roku. 

Plac Unii - będzie kompleksem trzech obiektów połączonych 

szklanym dachem na wysokości trzydziestu metrów nad 

ziemią oraz dominanty - 90-metrowego wieżowca. W 

budynkach mieścić się będzie galeria handlowa (zajmie ponad 

15 500 m2) z supermarketem oraz centrum biurowe o 

powierzchni ponad 41 000 m2 standardu A+. Planowany 

termin oddania to I kwartał 2013 roku. 

Vector - to kompleks 2 budynków (7 i 15 pięter) budowany 

przy zbiegu ul. Obozowej i Prymasa Tysiąclecia w Warszawie. 

Powierzchnia kompleksu to 13 500 m2. Planowany termin 

oddania to IV kwartał 2012 roku. 

Business Garden - pierwszy etap projektu obejmuje budowę 

dwóch budynków. W pierwszym znajdzie się 14,6 tys. m2 

powierzchni biurowej i handlowej. Jego dodatkową funkcję - 

hotelowo-konferencyjną - ma zapewnić 200-pokojowy hotel 

biznesowy z centrum kongresowym. W drugim z planowanych 

budynków ma znaleźć się łącznie 17 500 m2 powierzchni 

biurowej. Cały kompleks ma liczyć 7 budynków. Planowany 

termin oddania to III kwartał 2012 roku. 

Popyt 

W 2010 roku warszawski rynek nieruchomości biurowych 

charakteryzował się znacznie wyższym popytem niż w 

roku poprzednim i osiągnął 550 000 m2, z czego ponad 

200 000 m2 stanowił podnajem, a 60 500 m2 stanowiły 

transakcje typu pre-lease. 

Czynsze 

W 2010 roku stawki czynszów uległy nieznacznym wahaniom 

w porównaniu z rokiem poprzednim i kształtowały się 

odpowiednio w zależności od lokalizacji i klasy budynku: 

w COB (Centralny Obszar Biznesu) oscylowały w przedziale 

18 - 25 EUR/m2 miesięcznie, w przypadku budynków klasy 

A. Czynsze za powierzchnię klasy A poza COB to od 12 do 

17 EUR/m2. Koszty eksploatacji za powierzchnię klasy A 

kształtują się od 4 do 6,5 EUR/m2. Opłaty za wynajem jednego 

miejsca parkingowego, na parkingu podziemnym, w centrum 

miasta wynoszą 150 - 250 EUR miesięcznie, natomiast poza 

centrum najemcy muszą zapłacić 70 - 110 EUR miesięcznie za 

miejsce na parkingu podziemnym i 40 - 80 EUR za miejsce na 

parkingu naziemnym. 

Transakcje 

W 2010 roku do największych na rynku transakcji należy 

renegocjacja Umowy Najmu przez PKO SA w Lipowy Office 

Park - powierzchnia 38 450 m2 oraz wynajem 13 050 m2 

powierzchni biurowej w Platinium Business Park przez Grupę 

Aviva. Jedna z największych transakcji kupna - sprzedaży to 

odkupienie za 102 mln EUR budynku biurowego Horizon 

Plaza przez niemiecki fundusz Union Investment od IVG 

Development. 

4


Rynek powierzchni handlowych 

Popyt utrzymuje wysokie ceny 

Podaż 

Wielkość powierzchni handlowej w Warszawie w 2010 roku 

wzrosła nieznacznie i wynosi 1 416 000 m2. W 2010 roku w 

Warszawie oddano do użytku Centrum Handlowe Tesco Gocław 

(16 000 m2). Zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe 

widoczne jest w dzielnicy Wilanów i Bielany. 

Ostatnio oddane 



tel.: +48 22 528 54 54. 

Centrum Handlowe Tesco - Gocław - nowa powierzchnia 

handlowa przy ul. Fieldorfa, Tesco zajmuje połowę 

powierzchni - 8 000 m2, drugą zajmują 43 sklepy m.in. RTV 

EURO AGD, Big Star, CCC, Deichmann oraz Empik. Całkowita 

powierzchnia centrum wraz z zapleczem i parkingami to 

43 000 m2. Centrum otwarto w czerwcu 2010 roku. 

Główne Galerie Handlowe 



tel.: +48 22 528 54 54. 

Złote Tarasy - ul. Złota. Centrum oferuje około 64 000 m2 

powierzchni handlowej. Jest to kompleks handlowo - biuroworozrywkowy, 

ulokowany w ścisłym centrum Warszawy, 

tuż obok Dworca Centralnego i Pałacu Kultury i Nauki. Na 

czterech poziomach znajdują się m.in.: Albert, Van Graaf, Zara, 

Royal Collection, H&M, Marks&Spencer, Saturn, Multikino. 

Galeria Mokotów - Mokotów, ul. Wołoska 12, około 

60 000 m2 powierzchni handlowej. Na trzech piętrach mieści 

się blisko 240 sklepów, punktów handlowych i usługowych, 

centrum rozrywki oraz kino. Galerię Mokotów uważa się za 

najbardziej prestiżowe i popularne centrum handlowe. Główni 

najemcy to: Carrefour, Cinema City, EURO RTV AGD, Galeria 

Centrum, Royal Collection, Marks&Spencer, Smyk. 

Arkadia - Centrum/Żoliborz, AL. Jana Pawła II 82, to około 

110 000 m2, na której zgromadzono prawie 230 lokali 

handlowych. Mieszczą się tu sklepy polskich i światowych 

marek, restauracje, kawiarnie i kino. Głównymi najemcami 

są: Saturn, Carrefour, Leroy Merlin, Peek&Cloppenburg, 

Royal Collection, Cinema City. 

CH Klif - Wola, ul. Okopowa 58, oferuje około 18 000 m2 

powierzchni handlowej. W Centrum Handlowym Klif na dwóch 

poziomach znajduje się 100 sklepów: delikatesy, restauracje, 

kawiarnie i punkty usługowe. Główni Najemcy: Baldinini, Guess, 

IceIceberg, Max Mara, Marlboro Classics, Pandora, Paul&Shark, 

Pollini, Red Valentino, Stefanel, TruTrussardi, Iblues czy Marella. 

CH Wola Park - Wola, ul. Górczewska 124. Centrum oferuje 

73 000 m2 powierzchni handlowej, w tym 17 000 m2 

hipermarketu Auchan. Na dwóch poziomach galerii znajduje się 

ponad 180 butików i sklepów. W centrum znajdują się również 

kawiarnie i restauracje oraz dwupoziomowe Multikino,fitness 

club i parking z ponad 3 000 miejsc postojowych. Głównymi 

najemcami są: Go Sport, H&M, ZARA, C&A, Charles Vogele, 

Reserved, Kappahl, Empik, Smyk, RTV EURO AGD. 

• Centrum Handlowe Wola Park. 

Nowe projekty 



tel.: +48 22 528 54 54. 

Wolf Bracka - dom handlowy zlokalizowany w centrum 

Warszawy przy ul. Brackiej, będzie oferował przyszłym 

najemcom 11 838 m2 powierzchni handlowej wraz ze 187 

miejscami parkingowymi. Oddanie budynku do użytkowania 

planowane jest na I kwartał 2011 roku. 

Nowy Dom Jabłkowskich - obiekt biurowo - handlowy 

przy ul. Chmielnej, w tym 430 m2 powierzchni handlowej 

i parking podziemny. Zakończenie inwestycji planowane jest 

na połowę 2011 roku. 

5


Planowane Projekty 



tel.: +48 22 528 54 54. 

Galeria Handlowa w Wilanowie - realizowane przez spółkę 

celową, w której po 50% udziałów ma GTC oraz Polnord. 

Centrum handlowo-rozrywkowe będzie zlokalizowane na 

7,5 ha działce i będzie oferowało 65 000 m2 powierzchni. 

Realizacja inwestycji planowana jest na 2013 rok. 

Popyt 

W Warszawie zapotrzebowanie na powierzchnię handlową 

utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. W 2010 roku 

deweloperzy na warszawskim rynku nie dostarczyli znacznej 

powierzchni handlowej, w związku z czym najemcy podtrzymali 

zainteresowanie lokalami handlowymi przy głównych ulicach 

Warszawy - podobnie jak w latach ubiegłych największą 

popularnością cieszą się ulice: Chmielna, Nowy Świat, 

Marszałkowska. Poziom pustostanów na powierzchnie w 

centrach handlowych w 2010 roku wyniósł 0,5%. 

Czynsze 

W 2010 roku stawki czynszów za najlepsze lokale przy głównych 

ulicach były na poziomie 80 - 100 EUR/m2. Podobna sytuacja 

kształtuje się w najlepszych centrach handlowych, gdzie za 

wynajem lokalu trzeba zapłacić od 76 do 85 EUR/m2. 

Transakcje 

Największą transakcją na rynku nieruchomości handlowych w 

Warszawie był zakup centrów handlowych Arkadia i Wileńska 

przez Unibail Rodamco od Simon Ivanhoe. Szacowana wartość 

transakcji to ponad 400 mln EUR. 

Rynek powierzchni magazynowych 

Spowolnienie powodem korekty czynszów 

Podaż 

Warszawski rynek powierzchni magazynowych w 2010 roku 

kształtował się na podobnym jak w roku ubiegłym poziomie, 

osiągając ponad 2 442 000 m2 powierzchni. W 2010 roku 

powstało 42 000 m2 nowej powierzchni magazynowej 

wokół Warszawy. Największe parki magazynowe w okolicach 

Warszawy to Prologis i Panattoni. Obszar powierzchni 

magazynowych wokół Warszawy podzielony jest, w zależności 

od odległości od centrum miasta, na trzy strefy: 

I Strefa - południowa - do 12 km od centrum Warszawy - 

Okęcie, Służewiec, Żerań, Targówek. 

II Strefa - od 12 do 30 km od centrum Warszawy - Nadarzyn, 

Pruszków, Piaseczno, Ożarów Mazowiecki. 

III Strefa - od 30 do 50 km od centrum Warszawy - 

Mszczonów, Teresin, Sochaczew. 

Główne Powierzchnie Magazynowe 



tel.: +48 22 528 54 54. 

Panattoni Park Teresin - wybudowany przez Panattoni 

Europe, powierzchnia 36 500 m2 , zlokalizowany w Teresinie, 

33 km od Warszawy, przy trasie Warszawa - Poznań 

Tulipan Park Warszawa - zlokalizowany w odległości 18 km 

od Warszawy w Nadarzynie przy trasie Katowice - Warszawa, 

o docelowej powierzchni magazynowej 130 000 m2. Główni 

najemcy to: Formax Polska, Logwin Air+Ocean Poland. 

ProLogis Park Warsaw II - zlokalizowany przy 

ul. Staniewickiej, o powierzchni 38 000 m2. Głównymi 

najemcami są firmy logistyczne, z branży farmaceutycznej 

i papierniczej. 

6 

• Panattoni Park Teresin; Panttoni Europe.


Panattoni Park Błonie II - realizowany przez Panattoni 

Europe, powierzchnia magazynowo - biurowa 23 700 m2, 

zlokalizowany w II Strefie w Błoniu - 30 km od Warszawy, 

niedaleko autostrady A2 łączącej Berlin z Moskwą oraz drogi 

ekspresowej E30, jest dogodnym punktem do zlokalizowania 

centrum dystrybucyjnego obsługującego rynki Polski i Europy. 

Jednym z najemców jest Logus Sp. z o.o. 

Panattoni Park Ożarów - położony w Ożarowie Mazowieckim 

15 km od Warszawy, niedaleko trasy E30 łączącej Warszawę z 

Poznaniem, w sąsiedztwie autostrady A2 Berlin - Moskwa, 

oferuje 66 800 m2 istniejącej powierzchni. Nowa powierzchnia 

to 18 000 m2 wybudowanych w związku z transakcjami pre-let. 

Jednym z najemców jest firma Loxxess-Transteam. 

Nowe Projekty 



tel.: +48 22 528 54 54. 

Panattoni Święcice - planowana powierzchnia w nowym 

obiekcie 29 700 m² i leży na trasie wylotowej numer 2 (E30), 

19 km od Warszawy. Dostępna powierzchnia: 13 000 m2. 

Popyt 

Ilość pustostanów nieznacznie wzrosła w porównaniu z 

ubiegłym rokiem do poziomu 19,5% i wynosiła odpowiednio w 

I strefie - 9%, w II - 22 % i w III - 28%. 

Czynsze 

Czynsze wywoławcze, w zależności od lokalizacji, kształtują się 

następująco: strefa I - od 4,0 do 5,5,0 EUR/m2, strefa II - od 

2,2 do 2,9 EUR/m2, strefa III - od 2,0 do 2,7 EUR/m2. 

Transakcje 

Największą transakcją w 2010 roku na rynku magazynów była 

renegocjacja umowy najmu powierzchni 7 800 m2 przez firmę 

DPD oraz przedłużenie umowy najmu 24 400 m2 przez Viva 

Group w ProLogis Park Teresin. 

Grunty 

Stopniowy wzrost popytu 

Ceny 

Ceny działek pod budownictwo indywidualne w 

podwarszawskich miejscowościach, charakteryzowały się 

5% wzrostem w porównaniu z rokiem poprzednim. Ceny 

tak zlokalizowanych działek zaczynają się od kwoty 79 do 

1 350 PLN/m2 . 

Ceny działek za metr kwadratowy PUM centrum Warszawy 

pod budownictwo wielorodzinne wahają się w przedziale od 

1 140 do 3 420 PLN, natomiast na obrzeżach od 532 do 

1 330 PLN. 

Natomiast ceny terenów pod inwestycje komercyjne (biura, 

centra handlowe) za metr kwadratowy powierzchni najmu 

brutto kształtują się w zależności od położenia, od 836 PLN 

poza centrum do 3 610 PLN w centrum stolicy. 

Grunty inwestycyjne pod projekty magazynowe oferowane 

były w cenach od 150 PLN/m2 w podwarszawskich lokalizacjach 

do 650 PLN/m2 na obszarze Warszawy. 

Popyt 

W 2010 roku wzrosło zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi 

zarówno z przeznaczeniem na cele mieszkalne, jak i biurowe. 

Spośród największych transakcji kupna - sprzedaży gruntu na 

warszawskim rynku nieruchomości - ponad 40% stanowiły 

grunty o przeznaczeniu na cele biurowe. 

Największe transakcje 

Do największych transakcji należy umowa kupna - sprzedaży 

gruntu pod zabudowe mieszkaniowo-biurową o powierzchni 

4,4 ha przy ul. Ludvika Van Beethovena za kwotę ok. 70 mln PLN 

oraz umowa kupna - sprzedaży gruntu o powierzchni 1,8 ha 

przy ul. Marynarskiej za kwotę 24 mln PLN. 

7


Rynek Mieszkaniowy 

Stabilne ceny opierają się europejskiemu 

trendowi 

Podaż 

W 2010 r. w Warszawie wybudowano 12 462 mieszkania i jest 

to spadek w stosunku do roku ubiegłego o 36 %. Najbardziej 

znani deweloperzy w stolicy to Dom Development, Ronson 

Development, JW Construction i Bouygues Immobilier. 

Ceny 

Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym spadła o 0,6 % do 

poziomu 7 830 PLN/m2 (1 958 EUR). Ceny nowych mieszkań w 

centrum oferującym przede wszystkim mieszkania z wyższej 

półki średnio kształtowały się na poziomie 10 900 PLN/m2 

(2 725 EUR). Za najdroższe mieszkania w stolicy trzeba było 

zapłacić nawet 40 000 PLN/m2 (10 000 EUR) np. Apartamenty 

Opera w Śródmieściu. Mieszkania w popularnych dzielnicach 

poza centrum, takich jak np. Ursynów kosztowały od 6 800 

do 10 500 PLN/m2 (1700 - 2625 EUR). Ceny mieszkań w słabiej 

skomunikowanych dzielnicach takich jak: Tarchomin, Białołęka 

Włochy, kształtowały się w przedziale 5 500 - 6 200 PLN/m2 

(1 375 - 1 550 EUR). 

Średnia cena mieszkań w stolicy, na rynku wtórnym spadła 

natomiast o 1,5%, do poziomu 8 460 PLN/m2 (2 115 EUR). Na 

Starym Mieście i w Śródmieściu średnia cena oscylowała wokół 

14 525 PLN/m2 (3 631 EUR), a w dzielnicach poza centrum i na 

obrzeżach wyniosła 7 200 PLN/m2 (1 800 EUR). 

Nowe Projekty 



tel.: +48 22 528 54 54. 

Apartamenty Przy Kępie Potockiej - budynek 

apartamentowy zrealizowany przez City Investments sp. z o.o. 

Budynek składa się z 13 kondygnacji i oferuje 43 wysokiej klasy 

apartamenty o powierzchni od 76 do 216 m2 z widokowymi 

tarasami. Ceny kształtują się od 12 000 do 16 000 PLN/m2 

(3 000 - 4 000 EUR). Projekt został oddany do użytku w 2010 

roku. 

Villa Arte - jeden z trzech etapów projektu realizowany 

przez Bouygues Immobilier, zlokalizowany na Woli, przy 

ul. Jana Kazimierza. Projekt będzie składał się z trzech zespołów 

budynków oferujących łącznie 700 lokali mieszkalnych o 

powierzchni od 24 do 119 m2. Ceny kształtują się od 7 260 do 

9 180 PLN/m2 (1 815 - 2 295 EUR). Termin zakończenia etapu 

to IV kwartał 2011 roku. 

Ogrody Ochota - realizowany przez Dolcan. Projekt 

zlokalizowany jest na pograniczu dzielnic Ochota 

i Włochy, przy al. Krakowskiej. Składa się z 350 mieszkań o 


7 671 PLN/m2 (1 830 - 1 918 EUR) Termin zakończenia 

inwestycji - czerwiec 2012 roku. 

Imaginarium III - III etap inwestycji realizowany przez 

Ronson Development. Projekt, zlokalizowany na Bielanach przy 

ul. Tczewskiej, składa się z 45 mieszkań o powierzchni od 

43 do 126 m2. Ceny mieszkań kształtują się od 9 643 PLN do 

14 675 PLN/m2 (2 411 - 3 669 EUR). Termin zakończenia 

inwestycji - IV kwartał 2011 roku. 

Villa Parc - II etap projektu realizowany przez Bouygues 

Immobilier, zlokalizowany na Ochocie, przy ul. Włodarzewskiej. 

Projekt będzie oferował łącznie 255 lokali mieszkalnych o 


10 105 PLN/m2 (1 841 - 2 526 EUR). Termin zakończenia I 

etapu to IV kwartał 2011 roku, II etapu - IV kwartał 2012 roku. 

Osiedle Leśnej Polanki - kameralna inwestycja na 

Warszawskiej Białołęce zlokalizowana na terenie Krajobrazowej 

Wydmy Nowodworskiej. 3-piętrowy budynek oferujący 80 

lokali mieszkalnych wykończonych pod klucz, w metrażach 

od 37 do 100 m2. Mieszkania dostępne w dwóch wariantach 

cenowych: z wykończeniem pod klucz 7 310 PLN/m2 

(1 828 EUR) i w stanie deweloperskim 6 770 PLN/m2 (1 693 EUR). 

W cenę lokalu wliczone jest miejsce garażowe. Zakończenie 

inwestycji planowane jest na II kwartał 2011 roku. 

• Osiedle Leśnej Polanki, Warsaw Trust Development Sp. zo.o. 

Osiedle Adria - projekt realizowany przez Dom Development 

8


S.A., zlokalizowany jest na Pradze Południe, przy ul. 

Jugosłowiańskiej. W projekcie znajduje się 256 mieszkań o 

powierzchni od 52,7 do 106,3 m2. Ceny kształtują się od 6 540 

do 8 850 PLN/m2 (1 613 - 2 213 EUR). Termin zakończenia to 

październik 2011 roku. 

Osiedle Klasyków - projekt, realizowany przez Dom 

Development S.A., zlokalizowany jest na Białołęce, przy 

ul. Klasyków. W projekcie znajduje się 131 mieszkań o 

powierzchni od 50,9 do 113,0 m2. Ceny kształtują się od 6 250 

do 6 990 PLN/m2 (1 562 - 1 746 EUR). Termin zakończenia to 

sierpień 2011 roku. 

Popyt 

Rok 2010 odznaczał się wzrastającą podażą, a także 

stopniowo wzrastającym popytem. Liczba sprzedanych 

mieszkań szacowana jest na 7 800 jednostek. Oznacza to 

wzrost popytu na poziomie nieco ponad 10% w stosunku 

do roku ubiegłego. Największym zainteresowaniem nadal 

cieszyły się mieszkania z segmentu popularnego, jednak 

znaczący wzrost zainteresowania odnotowały w porównaniu 

z latami poprzednimi również mieszkania o podwyższonym 

standardzie, z tzw. segmentu średniego oraz mieszkania z 

najwyższej półki cenowej. Najbardziej popularne dzielnice to 

Mokotów, Ursynów, Żoliborz, Wola, natomiast za najbardziej 

przystępne cenowo postrzegane są Tarchomin, Ursus-Skorosze 

i Włochy. 

Rynek Kredytów Hipotecznych 

W 2010 roku banki udzieliły łącznie 240 000 kredytów na 

łączną kwotę 47 182 mld PLN, co oznacza ok. 30% wzrost w 

porównaniu z rokiem poprzednim. 

Charakterystyczne dla 2010 roku jest nie tylko ustabilizowanie 

się rynku kredytów hipotecznych, ich większa dostępność, 

ale także obniżenie marż zarówno w przypadku kredytów 

walutowych, jak i złotowych. Dla kredytu 250 000 PLN przy 

25% wkładzie własnym marża dla kredytu w PLN wyniosła na 

koniec roku 1,8%, dla kredytu w EUR 2,92%, a dla kredytu w 

CHF 4,31%. W 2010 roku kredyty złotowe stanowiły ponad 75% 

udziału kredytów zaciągniętych przez klientów banków. 

Czynsze 

2010 rok dla warszawskiego rynku wynajmu nieruchomości 

mieszkaniowych charakteryzował się niewielkim wzrostem 

stawek czynowych na poziomie średnio 1,5%. W zależności od 

lokalizacji i wielkości kształtowały się one średnio: 1-pokojowe: 

1 650 PLN (413 EUR), 2-pokojowe: 2 400 PLN (600 EUR), 

3-pokojowe: 3 500 PLN (875 EUR), 4-pokojowe: 4 500 PLN 

(1 125 EUR). 

Najbardziej rentownymi okazują się mieszkania położone w 

dobrze skomunikowanych dzielnicach lub w centrum miasta, 

w nowych budynkach, lub odrestaurowanych kamienicach. 

Najmniejsze zainteresowanie wzbudzają mieszkania w 

blokach z lat 60, 70 i 80-tych. Pomimo utrzymania cen najmu 

na podobnym jak w roku ubiegłym poziomie, nieznacznie, ale 

jednak, spadła ich rentowność i kształtowała się na poziomie 

5,6% w skali roku. W 2011 roku Ober-Haus przewiduje lekki 

trend wzrostowy dla stawek wynajmu ze względu na dalsze 

ożywienie gospodarcze. 

9

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 - Kraków www.ober-haus.pl 

KRAKÓW 

Rynek powierzchni biurowej 

Nowe otwarcia - spadki czynszów 

Podaż 

Nowoczesna powierzchnia biurowa w Krakowie w 2010 roku 

kształtowała się na poziomie 450 000 m2. W 2010 roku oddano 

nową powierzchnię o wysokim standardzie m.in.: Quattro 

Business Park - etap I, CB Vinci, biurowiec firmy Ericpol w 

Pychowicach. W planach na 2011 rok są m.in. Bonarka 4 

Business, Jasnogórska 11, Green Office, Avia i Quattro Business 

Park - etap II. 

Główne obiekty biurowe 



tel.: +48 12 428 17 00. 

Centrum Biurowe Lubicz II - zlokalizowane u przy ul. Lubicz, 

oferuje 6 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej i 317 

miejsc parkingowych. 

• Centrum Biurowe Lubicz II, Polonia Property Fund. 

Centrum Biznesu i Innowacji Copernicus - zlokalizowany 

na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej Politechniki 

Krakowskiej w Krakowie Czyżynach, przy Alei Jana Pawła II. 

Pięciokondygnacyjny budynek oferujący 4 340 m2 powierzchni 

biurowej i 80 miejsc parkingowych. 

M65 Meduza - budynek klasy A, o powierzchni 4 630 m2, 

zlokalizowany na rogu ulic Mogilskiej i Cystersów. 

Centrum Biurowe Kazimierz - zlokalizowane przy ul. 

Podgórskiej, oferujące 12 600 m2 wysokiej klasy powierzchni 

biurowej i 246 miejsc parkingowych. 

Rondo Business Park - nowoczesny kompleks biurowy 

klasy A, o powierzchni 17 400 m2. Położony jest w Krakowie 

u zbiegu ulic Lublańskiej i Bora-Komorowskiego. Inwestycja 

została zrealizowana w dwóch etapach. W I etapie - w 

2007 roku zostały oddane do użytku dwa budynki (3 i 14-to 

kondygnacyjny) o łącznej powierzchni 9 400 m2 natomiast w 

II etapie - w 2008 roku - 5-cio kondygnacyjny biurowiec o 

powierzchni 8 000 m2. 

Diamante Plaza - zlokalizowany na Zabłociu, przy ul. 

Dekerta, czterokondygnacyjny budynek klasy A, o powierzchni 

10 000 m2, oferujący 193 miejsca parkingowe. 

Nowe Projekty 

Bonarka 4 Business (B4B) - centrum biurowe, oferujące 

32 835 m2 powierzchni biurowej klasy A, w czterech budynkach 

oraz 470 miejsc parkingowych. Planowane zakończenie 

inwestycji: w 2011 i 2012 roku. 

Quattro Business Park (QBP) - nowoczesny kompleks 

biurowy klasy A, o powierzchni 48 800 m2 , zlokalizowany 

przy al. Gen. Bora-Komorowskiego. W jego skład wchodzić 

będą: 4 czternastokondygnacyjne budynki biurowe. Budowa 

kompleksu QPB została podzielona na 4 etapy. W 2010 roku 

został zrealizowany pierwszy etap budowy, w 2012 roku 

planowane jest zakończenie drugiego etapu. 

Avia - biurowiec klasy A zlokalizowany w Krakowskim Parku 

Technologicznym (Aleje Jana Pawła 2), który jest częścią 

Specjalnej Krakowskiej Strefy Ekonomicznej. Całkowita 

powierzchnia do wynajęcia 10 845 m2. Planowane zakończenie 

inwestycji - w 2011 roku. 

Green Office - to nowoczesny i przyjazny środowisku 

kompleks biurowy o łącznej powierzchni do wynajmu: 

21 000 m2. Kompleks to zespół trzech budynków przy 

ul. Czerwone Maki. Planowane zakończenie inwestycji w 2011 

roku. 

10


Popyt 

W efekcie spowolnienia gospodarczego zainteresowanie 

wynajmem nowoczesnych powierzchni biurowych klasy 

A znacząco spadło na korzyść biur klasy B i C. Wskaźnik 

pustostanów w 2010 roku wyniósł 12%. W 2011 roku wolumen 

niewynajętej powierzchni może nieznacznie ulec zmniejszeniu. 

Czynsze 

Rok 2010 to korekta stawek za wynajem nawet o 19 %. 

Najem powierzchni biurowej klasy A to wydatek rzędu 12 - 

16 EUR/m2, klasa B oscyluje pomiędzy 34 a 50 PLN/m2 

(8,5 - 12,5 EUR). Koszty eksploatacyjne wahają się pomiędzy 

10 a 18 PLN/m2 (2,5 - 4,5 EUR). 


Spadek popytu 

Podaż 

Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Krakowie 

wynosi 550 000 m2, w tym 74% to centra handlowe. W 2010 

roku główną inwestycją, która zasiliła zasoby powierzchni 

handlowej w Krakowie było Centrum Handlowe KING-SQUARE 

(I etap) przy ul. Powstańców Wielkopolskich. 

Najważniejsze centra handlowe 



tel.: +48 12 428 17 00. 

Galeria Krakowska - przyległa do krakowskiego Dworca 

Głównego. Centrum oferuje najemcom 60 000 m2 powierzchni 

handlowej na trzech kondygnacjach. Główni najemcy to: 

Saturn, Carrefour, Peek & Cloppenburg, H&M, C&A, New Yorker 

i Reserved, Intersport, Smyk. 

Galeria Kazimierz - centrum składa się z 36 200 m2 

wynajętych przez 160 sklepów, punktów usługowych i 10 

sal kinowych. Galeria jest położona w popularnej dzielnicy 

Kazimierz przy Wiśle - około 1,5 km od centrum. Główni 

najemcy to: Cinema City, Zara, H&M, C&A, Reserved, Alma 

Market, Empik i Smyk. 

Galeria Solvay Park - centrum handlowe zlokalizowane 

w południowej części Krakowa, przy ul. Zakopiańskiej, w 

sąsiedztwie sklepów Carrefour i Castoramy. Powierzchnia 

obiektu to 23 500 m2. Do głównych najemców należą; m.in. 

MediaMarkt, BOMI, Immedia, ExiSport i Americanos. 

Bonarka City Center - centrum handlowo-rozrywkowe o 

powierzchni 91 000 m2, oferujące 250 lokali handlowych. Do 

głównych najemców należą m.in. Leroy Merlin, Cinema City 

z 20 salami, Electro World, Peek & Cloppenburg, Avanti, Zara, 

Empik, Reserved. 

• Bonarka City Center, TriGranit Development Polska Sp zo.o. 

Ostatnio oddane 

King Square - pod koniec 2010 roku oddano pierwsza fazę 

centrum handlowego przy ul. Powstańców Wielkopolskich. 

Druga faza tego obiektu planowana jest na 2011 rok. Całkowita 

powierzchnia projektu w trzech budynkach ma docelowo 

wynieść 32 000 m2. 

Nowe Projekty 



tel.: +48 12 428 17 00. 

CH Serenada - centrum handlowo - rozrywkowe mające 

powstać przy ul. Dobrego Pasterza i al. Bora Komorowskiego. 

Rozpoczęcie budowy zaplanowano na 2011 rok, a jej 

zakończenie na 2012 rok. Powierzchnia centrum to 

80 000 m2, do dyspozycji klientów będzie ponad 140 sklepów 

i 1 200 miejsc parkingowych. 

Futura Park Kraków - centrum outletowo - handlowe, 

realizowane przez Neinver, ma zaoferować najemcom 

42 000 m2 już w III kwartale 2011 roku. Będzie to pierwszy tego 

typu obiekt w Krakowie. 

11


Dodatkowo w 2011 roku przy ul. Zakopiańskiej ma powstać 

Centrum Zaopatrzenia Hurtowego Makro, jak również 

rozbudowa centrum handlowego M1 przy Al. Pokoju do 

54 000 m2. 

Popyt 

Popyt na nowoczesną powierzchnię handlową uległ 

widocznemu obniżeniu w porównaniu z rokiem 2009. Najemcy 

częściej renegocjowali i dążyli do obniżenia stawek czynszu 

niż planowali ekspansję. W 2010 roku pustostany różniły się 

pomiędzy centrami handlowymi i wynosiły nawet 4%. 

Czynsze 

Czynsz za powierzchnie handlowe na głównych ulicach w 2010 

roku wynosił od 100 do 280 PLN/m2 (25 - 70 EUR). Stawki 

czynszu w centrach handlowych wyniosły podobnie jak w 

2009 roku od 80 do 190 PLN/m2 (20 - 47,5 EUR) z kosztami 

eksploatacyjnymi od 10 do 25 PLN/m2 (2,5 - 6,25 EUR). 

Rynek powierzchni magazynowej 

Biznes jak zwykle 

Podaż 

W 2010 roku całkowita powierzchnia magazynowa nie zmieniła 

się i wyniosła 68 000 m2. Wśród aktywnych deweloperów 

logistycznych wymienić należy Biuro Inwestycji Kapitałowych, 

Panattoni oraz MK LOGISTIC PARK. 

Główne parki magazynowe 



tel.: +48 12 428 17 00. 

Kraków Airport Logistics Center - zlokalizowane w 

Modlniczce, 300 m od planowanej obwodnicy Krakowa 

S7. Inwestycja położona jest na około 31,5 ha. Wyjątkowo 

elastyczne i budowane zgodnie z wytycznymi przyszłego 

najemcy magazyny, których docelowa powierzchnia wynosi 

150 000 m2. Jednym z najemców jest operator logistyczny KMC 

Services. 

MARR Business Park - projekt obejmuje budowę 

hal produkcyjno - magazynowych oraz budynków 

biurowo - socjalnych o łącznej powierzchni użytkowej 

14 600 m2. Planowane zakończenie inwestycji to II kwartał 

2011 roku. 

Logistic Center Kraków II - jeden z największych i najbardziej 

nowoczesnych parków magazynowych zlokalizowanych na 

Rybitwach, obejmuje 11 000 m2. 

Alstar Centrum Logistyczne - nowoczesna powierzchnia 

magazynowo - biurowa w Krakowie przy ul. Zawiłej. Całkowita 

powierzchnia magazynowa wynosi 6 000 m2 - obecnie w 

całości jest wynajęta. W skład nieruchomości wchodzi 2 100 m2 

wybudowanych dla firmy komputerowej Veracomp. Inwestycja 

zakończona w 2001 roku. 

Panattoni Park Kraków - zlokalizowany w Skawinie, oferuje 

17 000 m2 powierzchni magazynowej. Inwestycja oddana do 

użytku w grudniu 2008. Główni najemcy: Społeczny Instytut 

Wydawniczy ZNAK, OSG Polska oraz DSV Road. 

• Panattoni Park Kraków, Panattoni Europe. 

Popyt 

W 2010 roku popyt na powierzchnię magazynową 

kształtował się na poziomie 15 000 m2. W najbliższym roku 

zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową powinien 

utrzymać się na dotychczasowym poziomie. Wskaźnik 

pustostanów wyniósł 8%. 

Czynsze 

Stawki czynszu nowoczesnej powierzchni magazynowej 

wynosiły w 2010 roku od 4,00 do 5,00 EUR/m2, natomiast 

niski standard, przeważnie nieogrzewanych magazynów to 

przedział od 8 do 16 PLN/m2 (2 - 4 EUR). 

12


Grunty 

Korekta cenowa 

Ceny 

W 2010 roku ceny gruntów budowlanych spadły o 10 %. Ceny 

działek z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe 

w centrum ustabilizowały się w przedziale od 2 250 do 

4 000 PLN/m2 (562 - 1 000 EUR), w rejonach pośrednich - na 

poziomie 1 000 PLN/m2 (250 EUR),natomiast na obrzeżach 

miasta 760 PLN/m2 (190 EUR). Działki z przeznaczeniem 

komercyjnym w centrum kształtowały się na poziomie 

1 600 PLN/m2 (400 EUR), natomiast na obrzeżach miasta 

540 PLN/m2 (135 EUR). 

Popyt 

W 2010 roku potencjalnie zainteresowani działkami pod 

budownictwo jednorodzinne głównie liczyli na okazje cenowe. 

Najbardziej poszukiwane lokalizacje działek skoncentrowane 

były głównie w miejscowościach na południe od Krakowa 

czyli Mogilny, Swoszowice, Liberów oraz na północ czyli: 

Bibice, Węgrze i Michałowice. Pod koniec roku można 

było zaobserwować większe zainteresowanie działkami 

inwestycyjnymi pod budownictwo wielomieszkaniowe, 

jednakże na realizację mniejszych projektów, które nie 

wymagały dużego zaangażowanie finansowego. 

Rynek mieszkaniowy 

Kryzys bankowy uderzył w deweloperów 

Podaż 

W 2010 roku w Krakowie wybudowano 4 710 mieszkań, ponad 

54% mniej niż przed rokiem. To efekt bardzo dużej podaży z lat 

2008-2009 oraz kryzysu gospodarczego, który wstrzymał wiele 

inwestycji. 

Ceny 

W 2010 roku średnia cena metra kwadratowego na rynku 

pierwotnym w Krakowie spadła o 1,5% i obecnie wynosi 6 889 

PLN/m2. Natomiast średnia cena na rynku wtórnym spadła 

3% i wynosi 7 357 PLN/m2. W centrum miasta w przypadku 

wyjątkowo atrakcyjnych lub luksusowych nieruchomości 

położonych w okolicy Rynku Głównego ceny osiągają nawet 

od 20 000 do 30 000 PLN/m2. W 2011 roku ceny nie powinny 

się znacznie zmieniać. 

Popyt 

W 2010 roku najchętniej kupowanymi mieszkaniami 

były 2-pokojowe, w cenach nie przekraczających 

300 000 PLN. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym 

mieszkania o takich parametrach szybko znajdowały swych 

nabywców. Najpopularniejszymi lokalizacjami były nadal 

Krowodrza, Dębniki, Salwator, głównie ze względu na 

dobre skomunikowanie z centrum. Nowym trendem wśród 

zainteresowanych stały się większe mieszkania 3-pokojowe, 

w podwyższonym standardzie, zlokalizowane przeważnie 

w północnej i południowej części Krakowa. Niesłabnącym 

zainteresowaniem cieszyły się mieszkania z rynku pierwotnego, 

które spełniały wymogi przy zakupie z dopłatami rządowymi z 

programu „Rodzina na Swoim”. 

Nowe projekty 



tel.: +48 12 428 17 00. 

Osiedle Malinowe Etap III - kontynuacja inwestycji 

realizowanej w Opatkowicach, przy ul. Petrażyckiego 12, przez 

firmę Perfect Home Development, III etap oferuje 31 mieszkań 

i lokal usługowy. Ceny dostępnych mieszkań do 5 300 PLN/m2. 

Ponad 90% inwestycji sprzedane. Ober-Haus jest wyłącznym 

agentem sprzedaży. 

• Osiedle Malinowe, Perfect Home Development Sp. zo.o. 

Osiedle Nad Wilgą II - inwestycja Budimex-Nieruchomości 

przy ul. Do Wilgi. 4 budynki, w których znajdzie się 72 

13


mieszkania. Ceny od 6 111 PLN/m2. Termin realizacji IV kwartał 


Krakowskie Kamienice Herbowe - inwestycja realizowana 

przez KCI, zlokalizowana w dzielnicy Krowodrza przy 

ul. Poznańskiej. Apartamenty w cenach 8 680 PLN/ 

m2. Inwestycja składa się z trzech budynków: „Wrocław” 

(72 mieszkania), „Gdańsk” (80 mieszkań) i „Poznań” 

(94 mieszkania). 

Avangarda - inwestycja realizowana przez Yareal przy Placu 

Bohaterów Getta, oferuje 43 apartamenty i 2 lokale użytkowe. 

Ceny mieszkań od 7 600 PLN/m2. Zakończenie inwestycji 

planowane jest w 2012 roku. 

Czynsze 

Ceny mieszkań przeznaczonych do wynajmu w 2010 roku 

utrzymywały się na poziomie zbliżonym do roku ubiegłego. 

Najbardziej prestiżowe dzielnice oferujące jednocześnie 

mieszkania w najwyższych cenach to Stare Miasto, Śródmieście, 

Wola Justowska, Salwator, Krowodrza, Bronowice. Czynsz 

za 2-pokojowe mieszkanie w centrum wynosił 2 000 - 

3 000 PLN. Za apartament na Starym Mieście trzeba zapłacić 

nawet 8 000 PLN. W nowym budownictwie w dzielnicach takich 

jak Ruczaj lub Dębniki wynajem 3-pokojowego mieszkania to 

koszt od 1 600 PLN do 3 000 PLN. W ubiegłym roku wzrosło 

zainteresowanie najmem większymi 3 i 4-pokojowymi 

mieszkaniami i ich ceny wzrosły o 10%. 

14

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 - Katowice www.ober-haus.pl 

KATOWICE 

Rynek powierzchni biurowych 

Nowe powierzchnie na rynku 

Podaż 

W 2010 roku zasób śląskich powierzchni biurowych szacowany 

był na 240 000 m2. Zwiększył się w stosunku do roku ubiegłego 

o dwa nowe obiekty klasy A. Wybudowany przez Ghelamco - 

Katowice Business Point oraz GTC - Francuska Office Center 

oferują łącznie prawie 39 000 m2. Powstałe jak i planowane 

inwestycje podkreślają pozycję stolicy regionu, jako lidera na 

tle pozostałych miast aglomeracji pod względem inwestycji 

biurowych. 

Ostatnio oddane biurowce 

Francuska Office Center - inwestycja firmy GTC przy ul. 

Francuskiej, budynek A i B, odpowiednio 11 048 i 10 423 m2 

nowoczesnej powierzchni. Oddany w 2010 roku. 

Katowice Business Point - inwestycja firmy Ghelamco 

przy ul. Chorzowskiej/ Ściegiennego, oferująca 17 200 m2 

nowoczesnej powierzchni. Oddany w 2010 roku. 

• Katowice Business Point, Ghelamco Poland. 

Główne biurowce 

Aby wynająć powierzchnie w tych lub innych nieruchomościach, 

zadzwoń do Ober-Haus na nr tel.: +48 32 609 00 90. 

Altus - 13 000 m2, zlokalizowany w centrum Katowic. Jeden z 

najnowocześniejszych biurowców w mieście. Obecnie prawie 

w całości wynajęty. 

Atrium - biurowiec klasy A o pow. 16 000 m2, zlokalizowany w 

rejonie ul. Górnośląskiej przy A4. Budynek skomercjalizowany w 

80%. Głównym najemcą jest: UPC i Deutsche Bank. Inwestycja 

oddana w maju 2009 roku. 

Chorzowska 50 - wyróżniający się architektonicznie budynek 

oferujący 15 000 m2 powierzchni biurowej, wynajęty w 73%. 

Główni najemcy to Ernest & Young, Mentor Graphics, Kancelaria 

Prawna Sołtysiński Kawecki & Szlęzak, GEMI. 

Millennium Plaza - 10 500 m2 powierzchni biurowej, 

zlokalizowany blisko autostrady A4, naprzeciwko centrum 

handlowego 3 Stawy, wynajęte w 87 %, głównymi najemcami 

są Raiffeisen Bank, PricewaterhouseCoopers, PZU i Era. 

Green Park - park biurowy klasy B+. Kilka budynków przy 

ul. Murckowskiej. 10 000 m2 zostało oddanych w 2008 roku. 

Nowe Projekty 

Aby wynająć powierzchnie w tych lub innych nieruchomościach, 

zadzwoń do Ober-Haus na nr tel.: +48 32 609 00 90. 

Silesia Towers - inwestycja Trigranitu. Dwie wieże 

zaoferują 70 000 m2 nowoczesnej powierzchni najmu przy 

ul. Chorzowskiej - zaraz obok Silesia City Center. Początek 

prac planowany jest na wiosnę 2011 roku. 

Neinver Office Building - budynek wchodzący w skład 

tworzonego kompleksu nowego dworca PKP w Katowicach. 

Zaoferuje 14 000 m2 powierzchni w centralnym punkcie 

miasta. Oddanie planowane w 2013 roku. 

Polimex Office Center - inwestycja zlokalizowana w 

południowej dzielnicy miasta ma dostarczyć 11 000 m2 

powierzchni biurowej klasy B. Planowane rozpoczęcie 

prac - wiosna 2011 roku. 

Popyt 

Miniony rok przyniósł osłabienie popytu na nowoczesną 

powierzchnię klasy A. Szacowany procent pustostanów 

nowoczesnej powierzchni biurowej wyniósł na koniec 2010 

roku 15%. 

15


Czynsze 

Czynsze w 2010 roku uległy obniżeniu o ponad 20%. Ceny 

powierzchni klasy A wahały się w granicach 13 - 15 EUR/m2 

a klasy B 9 - 13 EUR/m2. W związku z osłabionym popytem 

często można było spotkać się z promocją w postaci nawet 

kilkumiesięcznych wakacji czynszowych lub obniżki czynszu 

na aranżację wynajmowanej powierzchni. 


Brak pustostanów i nowe projekty w drodze 

Podaż 

W regionie aglomeracji śląskiej podaż nowoczesnej 

powierzchni handlowej w 2010 roku wyniosła 830 000 m2. 

Jest to drugi po stolicy region oferujący największą podaż 

powierzchni handlowej w kraju. 

Główne centra handlowe 

W celu wynajęcia tych lub innych nieruchomości, skontaktuj się 

z Ober-Haus pod nr tel.: +48 32 609 00 90. 

Silesia City Center - największe centrum handlowe na 

Śląsku - 65 000 m2 zrealizowane przez Trigranit. Ukończone 

w listopadzie 2005 roku, składające się z Tesco (15 000 m2), 

kilku restauracji, kina i centrum rekreacji oraz z 250 sklepów 

m.in. Saturn, Zara, C&A, Empik, Reserved, Maks Sport. W 2010 

roku rozpoczęto rozbudowę, która ma powiększyć centrum o 

20 000 m2. 

M1 - pierwsze centrum M1 w Polsce otwarte w 1998 roku. 

Położone blisko drogi Katowice-Warszawa w Czeladzi. Centrum 

jest w pełni wynajęte, a główni najemcy to: Real i Praktiker. 

Centrum handlowe zostało powiększone w 2008 roku o 

14 000 m2, co łącznie daje obecną powierzchnię - 68 250 m2. 

CH Pogoria - inwestycja zlokalizowana w centrum Dąbrowy 

Górniczej oferująca 30 000 m2, zrealizowane przez Casino 

Group Development. Otwarte pod koniec 2008 roku. 

AKS - budynek otwarty w kwietniu 2005 roku, oferujący 

21 000 m2 w Chorzowie. Największym najemcą jest Carrefour 

zajmujący 10 000 m2 , a pozostała część wynajęta jest pod 50 

sklepów w tym Reserved, Bata i Cropp Town. Centrum jest w 

pełni wynajęte. 

Dolina 3 Stawów - centrum handlowe o powierzchni 

45 000 m2 , położone przy jeziorach i lesie, w pobliżu autostrady 

A4. Główni najemcy to Real, EURO RTV AGD, Conforama i Go 

Sport. 

Platan Zabrze - inwestycja otwarta w październiku 2003 

roku, kompleks oferuje 33 000 m2 powierzchni handlowej z 

83 sklepami i punktami usługowymi. Główni najemcy to Real, 

Deichmann, RTV EURO AGD, Carry, CCC, Sephora, Reserved i Go 

Sport. 

Plejada Bytom - inwestycja otwarta w listopadzie 2000 

roku, składa się z 80 sklepów i punktów usługowych, z 

hipermarketem Carrefour i takimi najemcami jak Promod, Vero 

Moda, Em pik, Jysk, EURO RTV AGD, Vision Express, Maks Sport, 

Reserved i Bata. 

Focus Park Rybnik - o całkowitej powierzchni 42 000 m2, 

składa się z 85 sklepów, licznych restauracji i kina wielocalowego. 

Został otwarty i w pełni wynajęty we wrześniu 2007 roku. 

Plaza Sosnowiec - centrum handlowe w budynku o 

powierzchni 33 000 m2 otwarte na początku 2007 roku w 

centrum Sosnowca. Jest w całości wynajęte. 

Forum Gliwice - o całkowitej powierzchni 46 000 m2. Forum 

zostało otwarte w 2007 roku i jest w pełni wynajęte. 

Nowe Projekty 

W celu wynajęcia powierzchni w tych lub innych 

nieruchomościach, skontaktuj się z Ober-Haus pod nr 

tel.: +48 32 609 00 90. 

Park Handlowy Europa Centralna - Helical Poland - 

67 000 m2 nowoczesnej powierzchni handlowej zlokalizowanej 

przy autostradowym węźle Sośnica w pobliżu Gliwic. Podpisane 

zostały umowy z pierwszymi najemcami (m.in. Castorama, 

Media Export). Blisko połowa powierzchni została wynajęta. 

Otwarcie planowane jest w połowie 2011 roku. 

Focus Park (Focus Mall) Gliwice - Parkridge Retail 

Polska - kompleks o całkowitej powierzchni 140 000 m2 

(powierzchnia najmu 65 000 m2) - 220 lokali usługowych 

i wielosalowe kino. Główni najemcy: Multikino, Reserved, 

Alma, Saturn. Projekt został wstrzymany. Data otwarcia została 

przesunięta z połowy 2010 roku na lipiec 2012 roku. 

Supersam Katowice - trwają prace projektowe dotyczące 

przebudowy istniejącego pawilonu. Nowo powstała galeria ma 

mieścić 90 sklepów i 400 miejsc parkingowych. 

16


Galeria Katowicka - budowany wielofunkcyjny obiekt 

w ramach przebudowy katowickiego dworca kolejowego, 

planowane jest otwarcie w Q4 2012 roku. Największym 

najemcą będzie kilkunastosalowy multiplet. 

• Galeria Katowicka, Inwestorzy: Neinver, PKP S.A. 

Popyt 

Wskaźnik pustostanów powierzchni handlowych utrzymał się 

na niezmiennym poziomie z roku ubiegłego i wyniósł 1,5%. 

Popyt na nowoczesną powierzchnię w centrach handlowych 

utrzymuje się na wysokim poziomie. W galeriach można było 

zaobserwować niewielkie rotacje pojedynczych najemców. 

Niewielkie lokale (50 - 100 m2) na głównych ulicach 

handlowych cieszą się niezmiennie dużym zainteresowaniem 

wśród potencjalnych najemców. 

Czynsze 

Średni czynsz w centrach handlowych wynosi 30 - 

45 EUR/m2, za najlepsze lokalizacje trzeba jednak zapłacić 

nawet 50 EUR/m2. Opłaty serwisowe wahają się od 10 do 

14 PLN/m2 miesięcznie. Średni czynsz na głównych ulicach 

handlowych w aglomeracji wynosił od 12,5 - 32 EUR/m2, 

natomiast za najlepsze lokalizacje uzyskiwano cenę nawet 

60 EUR/m2 miesięcznie. 


Korekta czynszów, Śląsk wciąż kluczowym 

graczem 

Podaż 

Na koniec 2010 roku całkowitą powierzchnię w nowoczesnych 

parkach magazynowych szacowano na poziomie 1 100 000 

m2. Dodatkowe 200 000 m2 jest w trakcie przygotowania 

do realizacji. Inwestorzy planują dalsze rozbudowy 

obiektów wg możliwości, mając na uwadze dodatkowe 

potrzeby obecnych, jak i przyszłych najemców. Główni 

inwestorzy na tym rynku to Panattoni, ProLogis, Segro 

i Millennium Logistic Park. 



nieruchomościach, skontaktuj się z Ober-Haus pod nr 

tel.: +48 32 609 00 90. 

Śląskie Centrum Logistyczne - to kompleks budynków 

zlokalizowany na terenie Sosnowca w pobliżu drogi 

S1 Warszawa - Cieszyn. Odległość do skrzyżowania drogi S1 

z autostradą A4 wynosi 4 km. Na Śląskie Centrum Logistyczne 

składać się będzie 6 obiektów o łącznej powierzchni 65 000 m2. 

ProLogis Park Będzin I, II - Park Będzin I - 34 100 m2 

istniejącej powierzchni blisko autostrady A4 i międzynarodowej 

trasy E75. Głównym najemcą jest Carrefour. W planie jest 

kolejne 22 000 m2. Park Będzin II składa się z trzech budynków 

o łącznej powierzchni 48 000 m2. 

ProLogis Park Chorzów - inwestycja oferująca 145 700 m2 

powierzchni magazynowo-biurowej w siedmiu budynkach w 

Chorzowie. Planowana jest dalsza rozbudowa do 330 000 m2. 

ProLogis Park Dąbrowa Górnicza - prawie 144 000 m2 

istniejącej powierzchni magazynowo-biurowej, w pobliżu dróg 

E40 i E75. 

Śląskie Centrum Logistyczne Alliance - inwestycja Menard 

Doswell o planowanej powierzchni 90 000 m2 (obecnie 

56 800 m2), 20 km od Dąbrowy Górniczej, na tyłach centrum 

handlowego M1 w Czeladzi. Główni najemcy to Agata Meble 

i Eurocash. 

ProLogis Park Sosnowiec - dwa budynki o powierzchni 

47 000 m2 przy E40 i 12 km od autostrady A4. 

17


Silesian Logistic Center - inwestycja o planowanej 

powierzchni 65 000 m2 (obecnie 35 000 m2), zlokalizowana w 

Sosnowcu przy trasie S1; oddalona tylko 4 km od autostrady 

A4. 

Tulipan Park Gliwice - docelowo 200 000 m2 nowoczesnej 

powierzchni magazynowej zlokalizowanej przy autostradzie 

A4 i w pobliżu planowanej A1. 

Diamond Business Park Gliwice - inwestycja AIG/Lincoln 

o powierzchni 45 000 m2. Fazy I i II zrealizowane w latach 

2006 - 2008. 

Segro Business Park Gliwice - położony w Katowickiej 

Specjalnej Strefie Ekonomicznej, 6 km od centrum Gliwic, w 

pobliżu drogi krajowej 88 prowadzącej do autostrady A4. Park 

oferuje 10 000 m2 przeznaczonych zarówno na biura, jak i na 

małe magazyny oraz lekką produkcję. Dostępne moduły od 

300 do 3 000 m2. 

Terminal Logistyczny Promont Tychy - 70 000 m2 przy 

drodze krajowej 44, naprzeciwko fabryki Fiata. 

Park Logistyczny Millennium Tychy - park magazynowy o 

planowanej powierzchni 85 000 m2 (z dodatkową powierzchnią 

5 000 m2 na biura) w Katowickiej SSE, w pobliżu drogi krajowej 

44 i międzynarodowej E75. Głównymi najemcami są Logpol, 

BOS Automotive, Navo Polska Grupa Dystrybucyjna, Aweco 

Appliance Polska. 

Panattoni Bielsko-Biała - położony kilka kilometrów od 

centrum Bielska, w pobliżu międzynarodowej trasy E75, oferuje 

26 000 m2. Planowana jest jego rozbudowa do 85 000 m2. 

• Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A. 

Popyt 

W 2010 roku popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową 

na Górnym Śląsku był stabilny. Wskaźnik niewynajętej 

powierzchni magazynowej wyniósł 20%, głównie dzięki 

bardzo wysokiej podaży. Głównymi najemcami powierzchni 

magazynowych są operatorzy logistyczni i przedsiębiorcy 

z przemysłu motoryzacyjnego i budowlanego. Brakuje 

nowoczesnej magazynowej o metrażu 400 - 800 m2, która 

nadal cieszy się największym zainteresowaniem. 

Czynsze 

Stawki czynszu na koniec 2010 roku nieznacznie spadły 

i wynosiły 12 - 14 PLN/m2 (3 - 3,5 EUR). Dodatkowa 

opłata eksploatacyjna kształtowała się na poziomie 3,5 - 

4,5 PLN/m2 (0,90 - 1,10 EUR). W 2011 roku oczekiwane są 

dalsze umiarkowane korekty stawek czynszu. 


Bez większych zmian 

Podaż 

W 2010 roku oddano do użytkowania w Katowicach 1 177 

mieszkań, co oznacza wzrost o 24% w stosunku do roku 

poprzedniego. Najwięcej projektów mieszkaniowych powstało 

w południowych dzielnicach Katowic (Kostuchna, Ligota, 

Piotrowice, Panewniki). Można zauważyć niedobór inwestycji 

w centrum/śródmieściu. 

W przygotowaniu jest kolejny etap Dębowych Tarasów w 

pobliżu Silesia City Center realizowane przez Trigranit oraz 

Apartamenty Widok realizowane przez MK Inwestycje w 

centrum przy ul. Widok. 

Ceny 

W Katowicach w 2010 roku ceny nowych mieszkań 

ustabilizowały się na poziomie 4 987 PLN/m2 (1 246 EUR), co 

oznacza spadek w odniesieniu do roku ubiegłego o jedyne 

0,3%. W większości sprzedawane były lokale już gotowe lub z 

niedługim terminem realizacji. Lokale mieszkalne w standardzie 

nadającym się do remontu w centrum Katowic można było 

nabyć w cenach od 3 300 - 4 400 PLN/m2 (825 - 1 100 EUR), 

a poza centrum od 3 000 - 3 500 PLN/m2 (750 - 875 EUR). 

18


Nowe Projekty 

W celu zakupu lub najmu tych i innych nieruchomości 

mieszkaniowych, zadzwoń do Ober-Haus na nr 

tel.: +48 32 609 00 90. 

Apartamenty Widok - wznowiona inwestycja firmy 

MK Inwestycje. 42 apartamenty oferowane w cenach od 

6 500 PLN/m2 , przy ul. Widok w rejonie Silesia City Center, ma 

powstać do końca 2011 roku. 

Osiedle Książęce - inwestycja realizowana przez Centrum 

Kapitałowej MODUS, w dzielnicy Ligota, przy ul. Piotrowickiej. 

W I etapie 220 mieszkań, w cenach od 5 500 PLN do 

5 990 PLN/m2 (1 375 - 1 497,5 EUR). 

Dębowe Tarasy - ponad 1000 mieszkań, budowane w 

czterech etapach, przy Silesia City Center, realizowane przez 

Trigranit. W roku 2011 rozpocznie się budowa III i IV etapu 

i sprzedawane będą w cenach od 5 000 - 6 500 PLN/m2 

(1 250 - 1 625 EUR). 

Apartamenty Borsall - 14 apartamentów realizowanych przy 

ul. Franciszkańskiej/Smolnej przez BD Inwestor, w cenach od 7 

500 - 10 000 PLN/m2 (1 875 - 2 500 EUR). Inwestycja została 

zakończona wiosna 2010 roku. 

Ligota Park - ukończony w 2010 roku zespół dziewięciu 

pięciokondygnacyjnych budynków. 360 mieszkań położonych 

w zielonej okolicy pomiędzy Ligotą a Brynowem. Projekt 

zrealizowała firma Atal. Ceny mieszkań ostatnich etapów 

oferowane były od 5 000 - 5 500 PLN/m2 (1 250 - 1 375 EUR). 

Popyt 

W 2010 roku sytuacja na rynku mieszkaniowym nie zmieniła 

się w odniesieniu do roku ubiegłego. Jedynie nieznacznie 

wzrósł popyt na mieszkania głównie w południowej części 

Katowic. Najchętniej kupowane były mieszkania z rynku 

wtórnego 2-pokojowe w kwotach nieprzekraczających 

180 000 PLN (45 000 EUR) oraz 3-pokojowe do kwot 

260 000 PLN (65 000 EUR). 

Czynsze 

W 2010 roku ceny najmu lokali mieszkalnych obniżyły się i w 

centrum korekta wyniosła ok. 12 %, a poza centrum ok. 6%. 

Czynsz za wynajem nowego 3-pokojowego mieszkania, 

70 m2 , w centrum miasta wynosił od 2 300 PLN do 

3 100 PLN/m-c (575 - 775 EUR), natomiast za podobne 

mieszkanie poza centrum od 2 100 do 2 800 PLN/m-c 

(525 - 700 EUR). Najczęstszymi najemcami byli pracownicy 

firm mających siedziby na terenie Śląska, jak również studenci. 

19

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 - Gdańsk-Gdynia-Sopot www.ober-haus.pl 

GDAŃSK - GDYNIA - SOPOT 

Rynek Powierzchni Biurowych 

Nowe projekty 

Podaż 

Szacuje się, że podaż powierzchni biurowej łącznie w 

Gdańsku, Gdyni i Sopocie to ok. 325 000 m2. Zdecydowana 

większość powierzchnio biurowej oferowana jest w Gdańsku 

(ok. 210 000 m2) i w Gdyni ( ok. 100 000 m2). Sopot posiada 

tylko ok. 15 000 m2 powierzchni biurowej. W 2010 roku na 

rynek dostarczono około 20 000 m2 nowoczesnej powierzchni 

biurowej klasy A, B+, B zarówno w nowo powstałych obiektach, 

jak i odnawianych. 

W 2010 roku do m.in. użytku oddano budynek Office Island 

w Gdańsku Wrzeszczu. Jest to budynek klasy A o powierzchni 

9 900 m2 . Rozpoczęto realizację dwóch dużych projektów: 

Olivia Business Centr i BCB Business Park. Realizacja kilku 

nowych projektów planowana jest na rok 2011. 

Główne Biurowce 



tel.: +48 58 520 40 99. 

Arkońska Business Park - w Gdańsku przy ul. Arkońskiej, 

realizowany przez trójmiejska firmę Torus Sp. z o.o. Łączna 

powierzchnia najmu to ponad 29 000 m2. Głownymi 

najemcami są: GE Money Bank oraz First Data Globar Services. 

Łużycka Office Park - w Gdyni przy ul. Łużyckiej. 

Deweloperem inwestycji, w skład której wchodzi 

22 500 m2 powierzchni biurowej klasy A, była firma Allcon. 

Jeden z budynków biurowych w inwestycji zrealizowany został 

na potrzeby Det Norske Veritas Poland Real Estate Sp. z o.o. 

Sea Towers - Gdynia - najwyższy zrealizowany budynek 

mieszkaniowo-usługowy w Polsce. Inwestor Invest Komfort 

S.A. - oddana do użytku powierzchnia biurowa to 4 100 m2. 

Centrum Majkowskiego - budynek biurowo-parkingowy 

realizowany w ramach dużego projektu pod nazwą Centrum 

Sopotu. Budynek liczy 3 700 m2 powierzchni biurowej. 

Głównym najemcą jest spółka NDI i jej spółki zależne. 

Platanowa I - Sopot ul. Platanowa - inwestor ODDK 

- oddana do użytku powierzchnia biurowa to 5 150 m2. 

Inwestycje w budowie 

W celu wynajmu wymienionych lub innych nieruchomości, 

prosimy o kontakt z Ober-Haus, tel.: +48 58 520 40 99. 

BCB Business Park - inwestycja zlokalizowana przy Lotnisku 

im. Lecha Wałęsy w Gdańsku. W 2010 roku rozpoczęto budowę 

pierwszego budynku o powierzchni 12 000 m2, który ma 

zostać oddany do użytku w grudniu 2011 roku. W skład całego 

kompleksu wchodzić będzie pięć budynków biurowych, 

centrum konferencyjno wystawiennicze oraz hotel. Łączna 

powierzchnia to 90 000 m2. Realizację inwestycji przewidziano 

na lata 2010 - 2015. 

• BCB Business Park, Bałtyckie Centrum Biznesu Sp. zo.o. 

Oliwia Business Centre - po zakończeniu inwestycji oferującej 

120 000 m2 powierzchni biurowej, stanowić będzie największe 

centrum biurowe w Polsce Północnej. Inwestycja położona 

w centrum Gdańska, przy głównej arterii komunikacyjnej 

Trójmiasta - al. Grunwaldzkiej. W pierwszym etapie, którego 

zakończenie przewidziano na 2011 rok powstanie budynek 

Olivia Gate o powierzchni 18 000 m2 i parking podziemny na 

420 samochodów. Inwetorem jest TPS Sp. z o.o. 

Inwestycje planowane 

Alchemia - kompleks jedenastokondygnacyjnych budynków 

przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku. W pierwszym etapie mają 

zostać zrealizowane dwa budynki o łącznej powierzchni 

21 000 m2. Docelowo kompleks może liczyć 7 budynków. 

Inwestorem jest firma Torus. 

20


Hines Neptun - przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku Wrzeszczu, 

w miejscu Domu Towarowego Neptun powstanie biurowiec o 

łącznej powierzchni najmu 14 200 m2. W 2011 roku wyburzony 

zostanie istniejący budynek i rozpocznie się budowa wieżowca. 

Inwestorem jest firma Hines. 

Popyt 

W 2010 roku popyt na duże powierzchnie biurowe był 

niewielki. Firmy zainteresowane wynajmem ponad 1 000 m2 

biur należały do rzadkości. W większości jednak firmy zbierały 

oferty z rynku jako narzędzie do renegocjacji umów najmu 

w swoich dotychczasowych lokalizacjach. Największym 

zainteresowaniem cieszyły się biura do 200 m2 położone w 

nowych budynkach, w centrum. 

Czynsze 

Stawki czynszu dla powierzchni biurowych w Trójmieście w 

2010 roku były na poziomie z ubiegłego roku 10 - 18 EUR/m2. 

Powierzchnie klasy A wynajomwane były na poziomie czynszu 

12 - 18 EUR/m2 , natomiast za powierzchnie klasy B trzeba 

było zapłacić 10 - 15 EUR/m2 przy dodatkowych kosztach 

eksploatacyjnych na poziomie 3 - 6 EUR/m2. 

Powierzchnie Handlowe 

Większy popyt - mniejsze pustostany 

Podaż 

Całkowita powierzchnia handlowa w trójmiejskich centrach 

handlowych szacowana jest na 660 000 m2. W 2010 roku 

oddano do użytku około 20 000 m2 nowej powierzchni 

handlowej. 

Główne Galerie Handlowe 



Galeria Bałtycka - zlokalizowana w Gdańsku Wrzeszczu. 

Powierzchnia całkowita wynosi 123 000 m2, z czego 45 000 m2 

to powierzchnia handlowa. Głównymi najemcami są: Saturn, 

Carrefour, Peek & Clopenburg. 

Fashion House Outlet Centre - zlokalizowany w Gdańsku 

Szadółkach, o powierzchni handlowo-usługowej 16 400 m2. 

Najemcami są min.: Adidas, Nike, Benetton, Wrangler. 

Park Handlowy Matarnia - zlokalizowany w Gdańsku 

Matarni, przy ul. Złota Karczma, o powierzchni 68 000 m2. 

Głównymi najemcami są: OBI, Media Markt, C&A, BOMI, EPIK. 

Port Rumia Centrum Handlowe Auchan - w Rumi, 

ul. Grunwaldzka, o powierzchni handlowej 11 000 m2. W całości 

wynajęty jest głównie przez: Auchan, Leroy Merlin, C&A. 

Galeria Przymorze - centrum handlowe w gdańskiej 

dzielnicy Przymorze zostało otwarte w marcu 2009 roku. Obiekt 

położony jest przy skrzyżowaniu ul. Chłopskiej i Obrońców 

Wybrzeża. W budynku o powierzchni ok. 23 000 m2 , gdzie 

znajduje się ok. 100 sklepów, min. hipermarket E.Leclerc. 

CH Klif Gdynia - Gdynia - Orłowo, Al. Zwycięstwa 256, 

dysponuje ponad 30 000 m2 powierzchni handlowej. Na 

terenie centrum znajduje się 150 punktów handlowych, 

w tym delikatesy BOMI oraz wiele punktów usługowych 

i gastronomicznych. Klif Gdynia to centrum mody i stylu z 

butikami ekskluzywnych marek takich jak MaxMara, Patrizia 

Pepe, Escada Sport, Guess, TruTrussardi, Stefanel, Pollini czy 

Tommy Hilfger oraz odzieżą dla całej rodziny dostępnej w 

ofercie m.in. marek Zara, H&M, M&S, Cubus, Kappahl. Centrum 

oferuje także szeroki wybór sklepów z wyposażeniem wnętrz, 

biżuterią oraz produktami do pielęgnacji zdrowia i urody. Do 

dyspozycji klientów centrum pozostaje czteropoziomowy, 

zadaszony parking. 

• CH Klif Gdynia. 

Planowane obiekty 



Centrum Handlowe Wzgórze - trwa rozbudowa centrum 

21


do 65 000 m2 (obecnie 23 000 m2, która ma się zakończyć w II 

kwartale 2013 roku. Największymi najemcami obecnie są Real 

oraz Intersport. 

Gdańsk Retail Park Kowale - w 2011 roku zaoferuje 

52 000 m2 najwyższej klasy powierzchni handlowej na 

gdańskich Szadółkach. Obecnie prowadzone są prace 

budowlane. Inwestor - Liebrecht & Wood. 

Popyt 

W 2010 roku wzrosło zainteresowanie powierzchniami w 

centrach handlowych kosztem lokali przy najpopularniejszych 

ulicach handlowych. W nielicznych centrach handlowych 

dostępne są wolne powierzchnie. W najpopularniejszych 

centrach handlowych są klienci oczekujący na zwolnienie 

wynajętych obecnie lokali. Wskaźnik niewynajętej powierzchni 

handlowej wyniósł 3 % i zmniejszył się z poziomu 6% w roku 

2009. 

Czynsze 

Stawki czynszów najmu w centrach handlowych pozostały 

na niezmienionym poziomie względem zeszłego roku. Skala 

stawek czynszów za lokale handlowe o powierzchniach ok. 

100 m2 wynosiła od 100 do 200 PLN/m2 (25 EUR/ m2 - 

50 EUR/ m2). Za najmniejsze i dobrze wyeksponowane 

lokale do 20 m2 stawki osiągały 240 PLN (60 EUR/m2). 

Za najem większych powierzchni trzeba było liczyć się 

z czynszem na poziomie od 70 do 120 PLN/m2 (17,50 - 

30 EUR/m2). Podobne stawki uzyskiwane były za lokale 

handlowe położone wzdłuż głównych ulic, gdzie najem lokali o 

powierzchni 100 - 150 m2 wiązał się z wydatkowaniem 100 - 

200 PLN/m2 (25 EUR/ m2 - 50 EUR/m2). 


Rola Trójmiasta jako centrum logistycznego 

wzrasta 

Podaż 

Trójmiasto oferuje najemcom ok. 180 000 m2 powierzchni 

magazynowej, przy czym najwyższe standardy spełnia blisko 

130 000 m2. W związku dynamicznym rozwojem trójmiejskich 

portów oraz budowy infrastruktury drogowej: autostrada A1, 

obwodnica południowa trójmiasta, rola Trójmiasta jako centrum 

logistycznego wzrasta. W grudniu australijska firma Goodman 

International Limited podpisała umowę z Gdańską Agencją 

Rozwoju Gospodarczego o budowę Pomorskiego Centrum 

Logistycznego. Na 104 hektarach terenu w sąsiedztwie Portu 

Północnego i terminala kontenerowego DCT Gdańsk w ciągu 

10 lat powstanie ok. 700 000 m2 powierzchni magazynowej 

i przemysłowej. M.in. dzięki tej inwestycji w najbliższych 

latach liczba nowoczesnych powierzchni magazynowych 

w Trójmieście zwiększy się w stosunku do obecnego stanu 

trzykrotnie. 

Najważniejsze Parki Magazynowe 



Logistic Center - Pruszcz Gdański, przy ul. Zastawnej, 

oferujący powierzchnię 10 000 m2. Główni najemcy to: Nagle 

Polska, LPP, Crown Packaging. Obiekt został zrealizowany w 

2007 roku. 

Panattoni Park Gdańsk - zlokalizowany jest 4 km od centrum 

Gdańska, przy obwodnicy południowej Trójmiasta i drodze 

krajowej nr 7. Odległość od Portu Gdańskiego wynosi 2 km. 

Obecnie 7 600 m2 - w całości wynajęte. Docelowo Park będzie 

oferował najemcom 43 000 m2. 

ProLogis Park Gdańsk - przy ul. Bysewskiej, w sąsiedztwie 

obwodnicy. Oferuje najemcom 91 000 m2 nowoczesnej 

powierzchni magazynowej. Głowni najemcy: Emperia Holding, 

Solid Logistics, Marcopol, Lekkerland, DSV, C.Hartwig Gdynia, 

Iron Mountain, DHL/Exel, Schenker. Obiekt oddany został w 

2007 roku. 

Centrum Magazynowe Hutnicza - Gdynia, przy 

ul. Hutniczej, oferuje ok. 12 000 m2 powierzchni magazynowej 

i 1 653 m2 powierzchni biurowej. Obiekt został oddany do 

użytku w 2007 roku. 

22 

• Pomorskie Centrum Logistyczne, InvestGDA .


Popyt 

Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe w 

Trójmieście wzrósł. Zawarto kilka znaczących umów najmu. 

Wśród klientów poszukujących magazynów o powierzchni 

do 500 m2 nie maleje zainteresowanie starymi obiektami 

magazynowymi, głównie ze względu na niskie stawki czynszów 

najmu. Szacuje się, że obecnie pozostaje jeszcze do wynajęcia 

ok. 5 % powierzchni magazynowej w nowoczesnych parkach. 

Czynsze 

Stawki czynszu na nowoczesne powierzchnie magazynowe 

utrzymały się na dotychczasowym średnim poziomie 16 

PLN/m2 (4 EUR), przy czym najmniejsze powierzchnie do 

wynajęcia to 1 000 m2. W starych zakładach przemysłowych 

i halach w Trójmieście i najbliższym sąsiedztwie powierzchnie 

magazynowe można wynająć nawet za 5 PLN/m2 (1,25 EUR). 

Grunty 

Nowe grutny budowlane powodują obniżki cen 

Ceny 

W 2010 roku ceny działek spadły z powodu niskiego popytu. 

Ceny gruntów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową 

w najlepszych lokalizacjach uległy obniżce o 5%, natomiast 

ceny działek położonych na obrzeżach spadły nawet o 20%. 

Wpływ na znaczną obniżkę cen gruntów położonych na 

granicach administracyjnych miast miał fakt przekształcenia 

dużych obszarów gruntów rolnych na działki budowlane, co 

doprowadziło do wzrostu podaży. 

Działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne 

osiągały następujące ceny: 

W lokalizacjach centralnych: 

• Gdańsk 800 - 2 500 PLN/m2 (200 - 625 EUR) 

• Sopot 2 300 - 4 300 PLN/m2 (575 - 1 075 EUR) 

• Gdynia 300 - 3 800 PLN/m2 (95 - 950 EUR) 

Na obrzeżach miast: 

• Gdańsk 100 - 600 PLN/m2 (25 - 150 EUR) 

• Sopot 2 000 - 3 000 PLN/m2 (500 - 750 EUR) 


Działki przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne: 

W lokalizacjach centralnych: 

• Gdańsk 600 - 1 200 PLN/m2 (150 - 300 EUR) 

• Sopot 3 000 - 3 600 PLN/m2 (750 - 900 EUR) 


Na obrzeżach miast: 

• Gdańsk 150 - 600 PLN/m2 (37,5 - 150 EUR) 

• Sopot 3 000 - 4 300 PLN/m2 (750 - 1 075 EUR) 

• Gdynia 400 - 700 PLN/m2 (100 - 175 EUR) 

W 2010 roku, podobnie jak rok wcześniej, najdroższe były 

grunty zlokalizowane w pasie nadmorskim, tj. w Gdańsku 

Jelitkowie oraz Brzeźnie, w gdyńskim Orłowie oraz w Sopocie. 

Drugim najdroższym obszarem była gdańska Starówka. Ceny 

działek w centrum przeznaczonych pod usługi dochodziły w 

najlepszych punktach do 3 500 PLN/m2. 


Wzrost popytu 

Podaż 

W 2010 roku na trójmiejskim rynku pojawiło się kilka nowych 

inwestycji w centrum miast aglomeracji. Szacuje się, że zostało 

oddanych do użytkowania 4 812 nowych mieszkań. 

W zdecydowanej większości są to inwestycje lokalnych 

firm deweloperskich Invest-Komfort, Allcon, Hossa, Ekolan, 

Panorama, Eurostyl, które mają dominującą pozycję na 

lokalnym rynku. Klienci mają duży wybór ofert zarówno na 

rynku pierwotnym, jak i wtórnym. 

Ceny 

W 2010 roku średnia cena mieszkań spadła o 7,5% do poziomu 

5 550 PLN/m2 (1 375 EUR). Ceny na rynku pierwotnym wahały 

się od 3 800 - 7 500 PLN/m2 (950 - 1 875 EUR). Najwyższe 

ceny utrzymywały się w pasie nadmorskim (Sopot, Gdynia 

Orłowo, Gdańsk Brzeźno i Jelitkowo) i na Starym Mieście 

w Gdańsku. Mieszkania w tych rejonach osiągały ceny od 

7 900 PLN/m2 - 20 000 PLN/m2 (1 975 - 5 000 EUR). 

Rekordzistą cenowym na terenie Trójmiasta, podobnie 

jak przed rokiem, była Symfonia Residence w Gdańsku, 

nad brzegiem Motławy z cenami od 15 000 PLN/m2 do 

23


30 000 PLN/m2 (3 750 - 7 500 EUR). Zarówno na rynku 

pierwotnym, jak i wtórnym obserwowano obniżkę cen. Średnia 

cena transakcyjna 1m2 mieszkania spadła od początku 

roku z poziomu ok. 6 000 PLN (1 500 EUR) do poziomu 

5 550 PLN (1 375 EUR) i w ciągu roku był to spadek rzędu 

7,5%. W dzielnicach położonych na przedmieściach 

ceny kształtowały się na poziomie od 3 800 PLN/m2 do 

5 700 PLN/m2 (950 - 1 425 EUR), w centrum odpowiednio od 

5 000 PLN/m2 do 9 500 PLN/m2 (1 250 - 2 375 EUR), natomiast 

ceny w dzielnicach nadmorskich i na Starym Mieście wynosiły 

7 000 PLN/m2 do 18 000 PLN/m2 (1 750 - 4 500 EUR). 

Nowe Projekty 



tel.: +48 58 520 40 99. 

Gdańsk Morena, Central Park - deweloper Hossa - 

inwestycję tworzą dwa szesnastopiętrowe budynki, w których 

znajdzie się łącznie ponad 200 mieszkań. Inwestycja powstaje 

w sercu Moreny - jednej z najdynamiczniej rozwijających się 

dzielnic Gdańska, którą wyróżnia bardzo dobra komunikacja 

z centrum miasta. Ceny zaczynają się od 4 550 PLN/m2 

(1 138 EUR). Termin realizacji inwestycji to II kwartał 2013 roku. 

Gdańsk Zaspa, Awiator - deweloper Allcon - zespół 

czterech budynków dwunastokondygnacyjnych, łącznie w 

inwestycji znajdzie się ponad 400 mieszkań i lokali usługowych. 

Ceny mieszkań, w zależności od piętra i metrażu, wahają się 

między 5 724 PLN/m2 a 7 128 PLN/m2 (1 431 - 1 782 EUR). 

Termin realizacji pierwszego budynku to IV kwartał 2012 roku. 

• Awiator, Allcon Budownictwo Sp. zo.o. S.K.A. 

Gdynia Redłowo, Altus - deweloper Invest Komfort - 

kompleks składający się z siedmiu budynków, w których 

znajdzie się ponad 250 mieszkań, w budynkach od 5 do 

16 pięter. Ceny wahają się od 5 800/m2 10 800 PLN/m2 

(1 450 - 2 700 EUR). Inwestycja powstaje przy głównej arterii 

komunikacyjnej Gdyni - Alei Zwycięstwa. Termin zakończenia 

inwestycji to IV kwartał 2012 roku. 

Popyt 

W 2010 roku największym zainteresowaniem cieszyły 

się mieszkania 2 i 3-pokojowe, o średnim metrażu 40 - 

60 m2 , w cenie do 300 000 PLN (75 000 EUR). Wśród klientów 

dominowało zainteresowanie mieszkaniami mniejszymi, lecz 

droższymi, położonymi w centrum, dobrze skomunikowanymi. 

Dużą popularnością cieszył się program „Rodzina na Swoim”, 

którego kryteria spełniała większość ofert w Trójmieście. Można 

było zaobserwować niewielkie ożywienie w stosunku do roku 

ubiegłego po stronie popytowej. 

Czynsze 

Ceny wynajmu w 2010 roku spadły w stosunku do roku 

poprzedniego o ok. 10%. Wynajęcie mieszkania 1-pokojowego 

wiązało się z wydatkiem od 700 PLN do 1 400 PLN (175 - 

350 EUR) miesięcznie, mieszkania 2-pokojowego - w 

przedziale od 800 PLN do 2 500 PLN ( 200 - 625 EUR), natomiast 

3-pokojowego od 1 200 PLN do 3 200 PLN (300 - 800 EUR). 

24

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 - Poznań www.ober-haus.pl 

POZNAŃ 

Rynek powierzchni biurowej 

Wzrost podaży 

Podaż 

Rynek powierzchni biurowej w Poznaniu stopniowo wzrasta. 

W 2010 roku podaż wyniosła ok. 226 500 m2 , z czego 

41 500 m2 zostało oddane w tym roku. Większe realizacje 

to Szyperska Office Center, która dostarczyła na rynek ok. 

19 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej oraz Biurowiec 

Skalar - 14 000 m2. 

Ostatnio oddane budynki biurowe 

W celu wynajęcia powierzchni w wymienionych lub 

innych nieruchomościach, prosimy o kontakt z Ober-Haus, 

tel.: +48 61 851 90 00. 

Szyperska - inwestor Wechta, budynek biurowy klasy 

A, realizowany przez firmę Wechta, zlokalizowany przy 

ul. Szyperskiej. Oferuje ok. 19 000 m2 nowoczesnej powierzchni 

biurowej. Niewielka część budynku została oddana do użytku 

w 2009 roku takim najemcom jak Sąd Okręgowy, Rejonowy 

oraz Alior Bank,Energia pro Gigawat, Urząd Marszałkowski. 

Skalar Office Center - inwestor Hydrobudowa, to 

nowoczesny, 4-piętrowy budynek biurowo-usługowy, 

zlokalizowany u zbiegu ulic Hetmańskiej i Góreckiej. Do 

dyspozycji najemców oddanych zostało 14 000 m2 powierzchni 

użytkowej. Głównymi najemcami biurowca są : PZU S.A., PBG 

Dom, Polmed. 

Centrum Biurowe „Cytadela” - tworzą dwa nowoczesne, 

4-kondygnacyjne budynki o łącznej powierzchni ponad 

1 600 m2 , zlokalizowane u zbiegu ulic Szelągowska i Winogrady. 

Najemcami są m.in.: Deloitte, Nutrimix, Sigma Aldrich, Allianz. 

Główne budynki biurowe 

Globis - 13 000 m2 powierzchni biurowej klasy A, inwestycja 

zrealizowana w 2003 roku przez GTC, zlokalizowana w ścisłym 

centrum miasta, przy ul. Roosevelta. Budynek jest w 95% 

wynajęty. Głównym najemcą jest BPH, Bertelsmann i inni. 

Andersia Tower - biurowiec o łącznej powierzchni 

42 518 m2 zlokalizowany jest przy Pl. Andersa, obok 

Poznańskiego Centrum Finansowego i Starego Browaru. 

Inwestorem jest firma Von der Heyden Development. Projekt 

powstał w Pracowni Architektonicznej Ewy i Stanisława 

Sipińskich. Głównym najemcą Andersia Tower jest Grupa 

Franklin Templeton. Inni najemcy to m.in.: Ernst & Young, 

Grafton Recruitment, IKB Leasing Polska, w budynku znajduje 

się również czterogwiazdkowy hotel sieci IBB. 

Stary Browar - odrestaurowany, nowoczesny kompleks 

klasy A, o powierzchni biurowej 6 000 m2, z 2003 roku. Obiekt 

zlokalizowany jest w centrum miasta, przy ulicy Półwiejskiej. 

Najemcy to BRE Bank, Pramerica Financial oraz Centrum 

Medyczne LIM. 

Poznańskie Centrum Finansowe - pierwszy w Poznaniu 

budynek biurowy klasy A, o powierzchni 16 600 m2, w Poznaniu. 

Obiekt zlokalizowany jest przy pl. Andersa 5. Ukończony został 

w 2001 roku. Budynek jest w całości wynajęty. Głównym 

najemcą jest BZ WBK. 

Nowe Garbary Office Centre - budynek biurowy firmy 

Property Group Meermann Chamartin. Sześciokondygnacyjny, 

nowoczesny budynek, zlokalizowany jest w centrum miasta. 

Powierzchnia całkowita to 8 000 m2, z czego 1 080 m2 to 

powierzchnia handlowo - usługowa usytuowana na parterze, 

a 6 850 m2 to powierzchnia biurowa. Budynek w 95% jest 

wynajęty, głównym najemcą jest Carlsberg, Millennium Bank, 

Allianz Bank, Fielmann, Carry Sp. z o.o. Inwestycja została 

zakończona w sierpniu 2008 roku. Ober-Haus komercjalizował 

budynek jako agent wyłączny. 

Nowe Projekty 

W celu wynajęcia powierzchni w wymienionych lub 

innych nieruchomościach, prosimy o kontakt z Ober-Haus, 

tel.: +48 61 851 90 00. 

Okrąglak - obiekt po odnowieniu dostarczy na rynek ponad 

5000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej przeznaczonej na 

wynajem. Budynek będzie wyposażony w system BMS, podłogi 

techniczne, nowoczesną klimatyzację, kontrolę dostępu i inne 

udogodnienia. Inwestycja ma zostać zakończona w III Q 2011 

roku. 

Victoria Office - inwestycja firmy Morvens Investments, 

zlokalizowana przy ul. Strzeleckiej 49, budynek biurowy klasy 

A, pow. całkowita: 5 100 m2, pow. dostępna: 4 500 m2. Główni 

najemcy to Falck i SKOK Stefczyka. Planowane oddanie: III Q 


25


• Victoria Office, Morvens Investments . 

Popyt 

W 2010 roku wynajęto około 7 000 m2 nowoczesnej 

powierzchni biurowej. W tym roku szacujemy zwiększenie 

popytu na większe moduły biurowe od 500 m2 do 1 500 m2. W 

naszej ocenie zainteresowanie powierzchnią biurową zwiększą 

firmy z branż IT, finanse, ubezpieczenia. W 2010 roku wskaźnik 

niewynajętej powierzchni biurowej wzrósł do poziomu 8 % 

(z 5 %), co związane jest ze zwiększoną podażą. 

Czynsze 

Stawki czynszowe w 2010 roku dla powierzchni klasy A wynosiły 

14 - 17 EUR/m2. Stawki w klasie B i C wynoszą 10 - 13 EUR/ 

m2. Opłaty eksploatacyjne wahają się od 3 - 4,5 EUR/m2. 

Niewielka korekta stawek czynszowych jest prognozowana w 



Czynsze niższe w 2010 roku, ale popyt rośnie w 

2011roku 

Podaż 

W Poznaniu w 2010 roku w funkcjonujących obiektach było 

510 000 m2 powierzchni handlowej. Współczynnik nasycenia 

powierzchnią handlową na 1 000 mieszkańców był najwyższy 

w Polsce i wynosił 920, mimo iż w ubiegłym roku nie oddano 

żadnego nowego centrum handlowego do użytku. W 4Q 

2011 roku planowane jest otwarcie Galerii MM - Ataner przy 

ul. Św.Marcin/al. Marcinkowskiego, w 2Q 2013 roku Centrum 

Handlowego Łacina - oraz na koniec 2012 roku Galerii 

Handlowej Metropolis - ul. Hetmańska. 

Główne centra handlowe 


nieruchomościach, prosimy o kontakt z Ober-Haus, 

tel.: +48 61 851 90 00. 

Galeria Malta - inwestycja hiszpańskiego dewelopera firmy 

Neinver, zlokalizowana przy skrzyżowaniu ulic Abp. Baraniaka 

i Katowickiej. Powierzchnia całkowita to 162 000 m2, z czego 

54 000 m2 przeznaczone jest na handel i rozrywkę. W galerii 

znajduje się 170 sklepów i punktów usługowych, wielosalowe 

kino i inne. Najemcami są m.in. delikatesy Piotr i Paweł, Zara, 

C&A, Marks & Spencer. Galeria Malta została oddana do użytku 

wiosną 2009 roku. 

Green Point - inwestorem całego przedsięwzięcia jest 

kapitałowo powiązana z poznańską spółką Poz-Bruk sp. z 

o.o., firma Monoblok sp. z o. o. - Poznańskie Nieruchomości 

sp. k. Obiekt położony jest na poznańskiej Wildzie, u zbiegu 

ulic Hetmańskiej, Fabrycznej i Pamiątkowej. Green Point jest 

budynkiem mieszkalno-biurowo-handlowym. Część handlowa 

zajmuje około 6 000 m2 . Znajdują się w niej m.in: delikatesy 

Piotr i Paweł, Alior Bank, biuro turystyczne. Galeria Green Point 

została oddana do użytku w kwietniu 2009 roku. 

Galeria City Park - zlokalizowana w pobliżu 

Międzynarodowych Targów Poznańskich przy ulicy ul. 

Wyspiańskiego 26a. Powierzchnia całkowita to 2 240 m2 i jest 

aktualnie wynajęta w 95%. Główni najemcy to Alma, Nordea 

bank, Axa, Drogeria Natura, Ice Cafe oraz I coffee. 

Nowe Projekty 



tel.: +48 61 851 90 00. 

Centrum Handlowe Łacina - obiekt zlokalizowany będzie na 

prawym brzegu Warty tuż przy Rondzie Rataje. Powierzchnia 

całkowita to 108 000 m2. Głównymi najemcami będą między 

innymi Carrefour, Zara, Empik ponadto 20 restauracji, 

Multikino z 16 salami. Inwestorem projektu jest francuska firma 

APSYS Groupe. Otwarcie obiektu planowane jest w 2Q 2013 

roku. 

Galeria Metropolis - inwestycja będzie realizowana 

przez Echo Investment na skrzyżowaniu ulic Dmowskiego, 

26


Krauthofera i Dusznej. Powierzchnia całkowita obiektu to 

340 000 m2 , z czego 76 000 m2 to powierzchnia wynajmowalna. 

W centrum handlowo-rekreacyjnym Metropolis będzie mieściło 

się 280 sklepów w tym hipermarket spożywczy, market RTV 

AGD, wielosalowe kino, kręgielnia. W części rekreacyjnej będą 

mieściły się: plac zabaw dla dzieci, puby, kluby, restauracje 

i kawiarnie. W galerii przewidziany jest parking na 3 000 miejsc. 

Planowane zakończenie inwestycji w 4 Q 2012 roku. 

• Galeria Metropolis, Echo Investment S.A. 

Popyt 

Popyt, generowany przez duże sieci handlowe jest wciąż 

stabilny. Wskaźnik pustostanów w największych galeriach 

handlowych jest bliski 0%, w mniej atrakcyjnych centrach 

handlowych wskaźnik ten sięga 3%. Natomiast wzrósł ostatnio 

wskaźnik powierzchni handlowych na głównych ulicach do 

poziomu 8%. W 2011 roku popyt powinien rosnąć, podobnie 

jak gospodarka. 

Czynsze 

Czynsze w centrum miasta, na głównych ulicach handlowych 

odnotowały w 2010 roku spadek do poziomu 15 - 

35 EUR/m2, jednak można było również odnotować lokale 

których czynsz sięgał nawet 60 EUR/m2. Za najlepsze 

lokale w galeriach handlowych trzeba zapłacić 30 - 

45 EUR/m2 plus opłaty serwisowe na poziomie od 2 - 7 EUR/m2. 

Ober- Haus przewiduje zrównoważony rozwój w 2011 roku. 

Ceny powinny pozostać na tym samym poziomie lub też mogą 

ulec niewielkiemu obniżeniu. 

Rynek powierzchni magazynowej 

Wzrost popytu, spadek pustostanów 

Podaż 

W 2010 roku całkowita nowoczesna powierzchnia magazynowa 

w aglomeracji poznańskiej wzrosła o 36 000 m2 do poziomu 

836 000 m2, z czego 823 500 m2 zlokalizowana jest poza 

granicami Poznania (Tarnowo Podgórne, Gądki, Swarzędz, 

Komorniki). W chwili obecnej następuje rozbudowa już 

istniejących parków magazynowych w regionie. Przykładem 

może być projekt zrealizowany w Panattoni Park Poznań na 

potrzeby firmy H&M (25 500 m2). Do 2012 roku ma w nich 

powstać 677 500 m2 nowej powierzchni magazynowej w 

Gądkach pod Poznaniem. 


W celu wynajęcia powierzchni w wymienionych 


tel.: +48 61 851 90 00. 

ProLogis Park Poznań I, II - 15 km na zachód od centrum 

Poznania, usytuowany naprzeciwko siebie, po obu stronach 

drogi E30. ProLogis Park Poznań składa się z 4 budynków 

o łącznej powierzchni magazynowej i biurowej 44 000 m2. 

ProLogis Park Poznań II to 7 budynków o powierzchni 122 600 

m2 (etap I - 45 000 m2). 

Panattoni Park Poznań I, II - ulokowane na skrzyżowaniu 

dwóch węzłów komunikacyjnych: drogi krajowej 11 

Poznań - Wrocław oraz autostrady A2, ok. 12 km od centrum 

Poznania. Całkowita powierzchnia magazynowa będzie 

wynosiła 120 000 m2 (H&M wciąż jest największym najemcą). 

CLIP Centrum Logistyczno-Inwestycyjne - ulokowane w 

Swarzędzu przy międzynarodowej drodze E30 Warszawa- 

Poznań - Berlin. Całkowita powierzchnia dwóch magazynów 

dostarcza 75 000 m2 powierzchni (włączając 2 000 m2 

powierzchni biurowej).Główni najemcy: Panopa Logistik, 

Bertelsman, Volkswagen Poznań, Kulczyk Tradex, Mercedes- 

Benz. 

Tulipan Park Poznań - w Komornikach, w pobliżu drogi 

krajowej nr 5 i autostrady A2, znajduje się nowoczesny park 

zrealizowany przez brytyjską firmę Slough Estates. Całkowita 

powierzchnia magazynowa to 250 000 m2 powierzchni 

magazynowej. Minimalne moduły do wynajęcia zaczynają 

się od 2 500 m2. Układ komunikacyjny w parku uwzględnia 

27


szerokie drogi wewnętrzne, place manewrowe oraz parkingi 

dla ciężarówek. 

Point Park - inwestor: Point Park Properties w Gądkach 

położony w odległości 5 km od autostrady A2, 1,2 km od 

Drogi Krajowej nr 11 i 10 km od Poznania. W ramach inwestycji 

powstały dwie hale o łącznej powierzchni 39 600 m2, obecnie 

brak wolnej powierzchni. Docelowo w Gądkach ma powstać 

176 400 m2 powierzchni magazynowej. Główni najemcy: PF 

Concept International, Norbert Dentressangle, Transpol. 

Centrum Magazynowe ul. Mogileńska - inwestor: Heye 

Polska, położone przy Drodze Krajowej nr 92 w Poznaniu, 

powierzchnia 10 800 m2, planowany termin realizacji - marzec 


• Centrum Magazynowe ul. Mogileńska, Heye Polska. 

Popyt 

W 2010 roku w aglomeracji poznańskiej wynajęto ok. 

20 000 m2 powierzchni magazynowej. Na tym rynku 

przewidujemy delikatną tendencję wzrostową, a podaż 

nieznacznie przewyższa popyt. Poziom niewynajętej 

powierzchni na koniec roku obniżył się do poziomu 6,5% 

(z 14% w 2009 roku). 

Czynsze 

Oferowane stawki czynszu za nowoczesną powierzchnię 

magazynową wyniosły od 2,5 - 4 EUR/m2 (efektywne – około 

3 EUR). Ze względu na niewielką podaż magazynów w samym 

Poznaniu, powyższe stawki czynszowe obowiązują w całej 

aglomeracji. Przewidujemy przedłużenie się trendu z 2010 

roku i dalszą stabilizację stawek czynszowych w 2011 i 2012 

roku. Wynika to z równoważenia się niskiego współczynnika 

powierzchni wolnej z szeroko zakrojonymi planami 

deweloperów. 

Grunty 

Rosnący popyt 

Ceny 

Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w centrum 

miasta wzrosły w ostatnim roku i wahają się obecnie od 

1 400 do 2 200 PLN/m2, a poza centrum od 900 - 

1 900 PLN/m2. Tereny komercyjne w centrum kosztują od 2 300 - 

4 000 PLN/m2, a poza centrum od 1 900 - 3 100 PLN/m2. 

Ober-Haus przewiduje dalszą tendencję wzrostową z uwagi 

na poprawiające się nastroje inwestorów, polepszenie sytuacji 

gospodarczej w Polsce oraz ciągły niedobór miejscowych 

planów zagospodarowania przestrzennego ograniczających 

podaż. 

Popyt 

Zauważamy zwiększający się popyt na grunty inwestycyjne, 

w szczególności handel (galerie handlowe różnej wielkości) i 

biura. Niestety, większość działek nie jest objęta miejscowymi 

planami zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że 

inwestor musi starać się o decyzję o warunkach zabudowy 

terenu. Grunty pozostają jedną z najpewniejszych i najbardziej 

atrakcyjnych form inwestycji długofalowych. 


Rośnie popyt na nowe mieszkania 

Podaż 

W 2010 liczba oddanych mieszkań to 3 198 i jest to wynik 

o 9,4 % gorszy niż w roku ubiegłym. Na pierwotnym rynku 

nieruchomości dostępnych było ponad 2700 mieszkań. 

Najwięcej projektów mieszkaniowych jest realizowanych na 

Naramowicach, Grunwaldzie, Starym Mieście i w Centrum. 

Najwięksi deweloperzy w Poznaniu to: Ataner, Wechta, 

Nickel, Agrobex, Budimex, Family House, Konimpex, Budnex, 

PBG Dom. 

Ceny 

Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym kształtowała 

28


się na poziomie 6 500 PLN/m2 (1625 EUR). Na przedmieściach 

Poznania ceny mieszkań deweloperskich kształtują się na 

poziomie 5 000 PLN/m2 (1 250 EUR), a w centrum miasta 

nawet do 9 000 PLN/m2 (2 250 EUR). Na rynku wtórnym ceny 

mieszkań kształtowały się na średnim poziomie 5 800 PLN/m2 

(1 450 EUR). 

Nowe Projekty 

Zespół Mieszkaniowy Marcelin - przy ul. Marcelińskiej, 

termin realizacji przewidywany jest na połowę 2011 roku, 

w inwestycji jest 70 mieszkań o powierzchni od 37 m2 do 

87 m2. Ceny za metr kwadratowy rozpoczynają się od 6 100 PLN 

(1 525 EUR). 

Kamienica za Teatrem - projekt realizowany przez firmę 

Nickel to duża inwestycja przy ul. Dąbrowskiego, która zakłada 

wybudowanie 128 mieszkań o pow. 26 do 90 m2. Mieszkania 

oferowane w cenie 7 400 PLN/m2 (1 850 EUR). Oddanie 

inwestycji nastąpi w III Q 2012 roku. 

Kasztanowa Aleja - realizowana przez Echo Investment, przy 

ul. Wojskowej. W sprzedaży 123 mieszkania w cenach od 6 700 

do 9 900 PLN/m2 (1 675 - 2 475 EUR). 

Osiedle pod Kasztanami - przy ul. Górki, deweloper 

Konimpex. Inwestycja zakłada wybudowanie 141 mieszkań. 

Ceny kształtują się od 5 190 PLN/m2 (1 298 EUR). 

City Park - w sprzedaży są mieszkania z rynku pierwotnego 

oraz wtórnego. Ceny mieszkań u dewelopera w stanie 

deweloperskim wahają się od kwoty 9 900 PLN/m2 do 

11 000 PLN/m2. W sprzedaży jest około 20 apartamentów. 

W sprzedaży są również mieszkania z rynku wtórnego, ceny 

wykończonych i wyposażonych wynoszą od 11 500 PLN/m2. 

City Park niewątpliwie jest unikatową propozycją dla bardzo 

wymagających klientów. Do dyspozycji mieszkańców jest 

basen, sauna, grota solna. 

• City Park, City Park Development S.A. 

Osiedle Złote Ogrody IV - kolejny etap inwestycji firmy 

Ekonbud przy ul. Mateckiego na poznańskim Piątkowie to 70 

mieszkań o powierzchni 43 - 76 m2. Ceny od 5 050 (parter) 

do 5 550 PLN/m2. Aktualnie w sprzedaży jeszcze 39 mieszkań. 

Realizacja - wrzesień 2011 rok. 

Popyt 

Rok 2010 charakteryzował się zdecydowanie większym 

zainteresowaniem mieszkaniami niż w roku ubiegłym, co 

przełożyło się na 22% większą ilość zawartych transakcji. 

Najpopularniejszymi były niezmiennie na rynku pierwotnym 

2-pokojowe mieszkania o powierzchni do 55 m2 , a na rynku 

wtórnym 2 i 3-pokojowe o przeciętnej powierzchni mieszczącej 

się w przedziale 48 - 65 m2. Kupujący skłonni byli na zakup 

mieszkania średnio 350 000 PLN i ta grupa była największa. 

Czynsze 

W 2010 roku ceny wynajmu mieszkań uległy korekcie o 8%. 

Czynsz za wynajem nowego 2-pokojowego, wyposażonego 

w pełni mieszkania, oscyluje w granicach 1 600 - 

2 000 PLN (400 - 500 EUR), za 3-pokojowe mieszkanie, około 

70 m2 , w centrum najemcy płacą od 2 600 do 3 500 PLN (650 - 

875 EUR). Dużym zainteresowaniem cieszył się wynajem 

mieszkań w pobliżu Malty, przy ul. Katowickiej oraz Polanka. 

29

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 - Łódź www.ober-haus.pl 

ŁÓDŹ 

Rynek Powierzchni Biurowych 

Nadpodaż 

Podaż 

W 2010 roku w Łodzi oddano do użytku 55 000 m2 

nowopowstałej powierzchni biurowej klasy A do wynajęcia, co 

w sumie daje 222 000 m2. W 2010 roku został oddany do użytku 

kolejny budynek biurowy klasy A - Sterlinga Business Centre 

(SBC). Inwestor Hines poinformował o 20% poziomie wynajętej 

powierzchni przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. W 

porównaniu z innymi obiektami można to uznać za sukces. 

Łódzki rynek oferował nowoczesne powierzchnie klasy 

A, B skoncentrowane głównie w ścisłym centrum miasta 

przy ulicach: Kościuszki, Piotrkowskiej, Piłsudskiego, oraz 

Sienkiewicza. Podaż osiągnęła bardzo wysoki poziom w 2010 

roku. W 2011 roku nie planuje się budowy większych nowych 

projektów. 

Główne Budynki Biurowe 

W celu wynajmu tych lub innych nieruchomości, prosimy o 

kontakt z Ober- Haus, tel.: +48 42 637 12 25. 

Sterlinga Business Centre - inwestor Hines - obiekt 

realizowany przy ul. Sterlinga w pobliżu Teatru Wielkiego, 

oferujący 13 300 m2 powierzchni klasy A. Budynek oddany do 

użytku w IV kwatale 2010 roku. 

Zenit - inwestor Zenit Sp. z o.o. - przy ul. Sienkiewicza 82/84, 

4 000 m2 wysokiej klasy powierzchni biurowej, rewitalizowany 

budynek z początku XX wieku. Obiekt wynajęty jest w 70%. 

Cross Point - inwestor Mermaid Properties - obiekt przy 

Al. Rydza-Śmigłego 20, powstały w wyniku rewitalizacji 

i nadbudowy budynku dawnych zakładów odzieżowych 

“Próchnik”. Rynek komercyjny zyskał 12 500 m2 powierzchni 

biurowej. Obiekt jest wynajęty w 50%. 

Textorial Park - inwestor St. Paul’s Developments - 

zlokalizowany przy ul. Fabrycznej, zespół trzech niezależnych 

budynków biurowych klasy A, połączonych przeszklonym 

atrium, które stanowi 11 600 m2 powierzchni do wynajęcia. 

Obiekt wynajęty w 50%. 

Forum 76 - inwestor Virako - obiekt klasy A zlokalizowany 

przy skrzyżowaniu Al. Piłsudskiego i ul. Kopcińskiego, 7 000 m2 

nowoczesnej powierzchni biurowej oraz sale konferencyjne do 

wynajęcia. Obiekt wynajęty w 75%. 

University Business Park - inwestor GTC, budynek przy 

ul. Wólczańskiej, 37 500 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej 

klasy A. 

• University Business Park, Globe Trade Centre S.A. 

Popyt 

W ścisłym centrum miasta wskaźnik powierzchni niewynajętej 

dla budynków klasy A, B sięga 25 %. Poziom ten stanowi 

najwyższy wskaźnik niewynajętej powierzchni wśród 

największych miast w Polsce. Dla budynków klasy C, które 

stanowią podstawowy zasób powierzchni komercyjnej w 

Łodzi, szacuje się na około 8% powierzchni niewynajętej. Na 

rynku największy popyt miały powierzchnie, których cena nie 

przekraczała 35 PLN/m2 (8,75 EUR) plus opłaty serwisowe. 

Popyt na obiekty klasy A wzrósł nieznacznie dzięki 18% 

redukcjom czynszu. 

Czynsze 

Czynsze wywoławcze za powierzchnię klasy A na koniec 

2010 roku spadły o 18% i wahały się w przedziale od 45 do 

52 PLN/m2 (11,5 - 13 EUR). Efektywne czynsze były średnio o 

3% niższe od wywoławczych. Czynsze za najem obiektów klasy 

B w porównaniu z 2010 rokiem nieznacznie spadły i kształtowały 

się na poziomie od 35 do 44 PLN/m2 (8,75 - 11 EUR) natomiast 

powierzchnie klasy C - od 22 do 34 PLN/m2 (5,5 - 8,5 EUR). 

Przewidujemy, że popyt będzie w 2011 roku na niskim poziomie, 

dlatego stawki czynszów efektywnych nie wzrosną. Skala opłat 

serwisowych w 2010 roku wynosiła od 8 do 16 PLN/m2 (2 - 

4 EUR). Opłaty serwisowe były uzależnione są od poziomu cen 

30


mediów oraz firm obsługujących nieruchomości. Ten składnik 

kosztu najmu ulegnie wzrostowi z powodu wzrostu cen 

mediów i wzrostu podatku VAT od 1 stycznia 2011 roku. 

Rynek Powierzchni Handlowych 

Potrzeba powierzchni handlowych 

Podaż 

W Łodzi istnieje 13 dużych centrów handlowych z Manufakturą, 

Galerią Łódzką i Portem Łódź na czele. W 2010 roku podaż 

powierzchni handlowych szacuje się na około 497 000 m2. 

Wskaźnik intensywności powierzchni handlowych w Łodzi 

wyniósł 669 m2 na 1 000 mieszkańców. Wiosną 2010 roku 

oddano do użytku centrum handlowe Port Łódź z największym 

w Polsce sklepem IKEA, który dostarczył na rynek łącznie 

127 000 m2 nowoczesnej powierzchni handlowej z 200 

sklepami i punktami usługowymi. Głównymi najemcami 

tego centrum są m.in.: Leroy Merlin, H&M, C&A, Reserved, 

Cropptown, House, Home&You, Esotiq, Cubus, Benetton, RTV 

EURO AGD, Douglas. 

• Port Łódź, Inter IKEA Centre Polska S.A. 

Główne Obiekty Handlowe 

W celu wynajmu ww i innych powierzchni, prosimy o kontakt z 

Ober- Haus, tel.: +48 42 637 12 25 

Galeria Łódzka - zrealizowane przez ECE centrum handlowe, 

zlokalizowane przy al. Piłsudskiego. Całkowita powierzchnia 

handlowa wynosi 45 000 m2. Główni najemcy to Media Markt, 

Tesco, Cubus, Benetton, C&A, Reserved, Cropptown, House. 

Manufaktura - centrum handlowo - rozrywkowe, zrealizowane 

przez Apsys. Jedno z największych centrów handlowych 

w Polsce, zlokalizowane w centrum Łodzi, dysponuje 

110 000 m2 powierzchni handlowej oraz restauracjami, 

muzeami, galeriami. Główni najemcy to: Leroy Merlin, Cinema 

City, Go Sport, Electro World, Real, H&M i Jysk. Dodatkowym 

atutem Manufaktury jest 4-gwiazdkowy hotel Andel’s przy 

ul. Ogrodowej. 

Nowe Projekty 

W celu wynajmu powierzchni, prosimy o kontakt z Ober-Haus, 

tel.: +48 42 637 12 25 

Plaza Łódź - deweloper Plaza Centers - przy ul. Rzgowskiej, 

na działce o powierzchni 55 tys. m2 wybuduje nowoczesne 

centrum handlowe z częścią rozrywkową, w której znajdzie 

się park rozrywki i kompleks kinowy. Planowana powierzchnia 

handlowa wyniesie około 45 000 m2. Zakończenie budowy jest 

na 2013 rok. 

Popyt 

W 2010 roku obserwowano niski 3% - owy wskaźnik 

pustostanów powierzchni w centrach handlowych. Największe 

zainteresowanie w 2010 roku w centrach handlowych miały 

powierzchnie o wielkości 75 - 150 m2. Popularnością cieszyły 

się również lokale zlokalizowane przy głównych ulicach 

handlowych, głównie przy ul. Piotrkowskiej, Piłsudskiego 

i Zachodniej. 

Czynsze 

Czynsze w galeriach handlowych w 2010 roku, w porównaniu 

z rokiem ubiegłym, spadły o 12% i osiągnęły poziom 

w przedziale od 120 do 150 PLN/m2 (30 - 37,5 EUR). 

Opłaty serwisowe kształtowały się na poziomie od 20 do 

25 PLN /m2 (5 - 6,25 EUR). Natomiast w przypadku najmu 

lokali usługowo-handlowych, na głównych ulicach i w centrum 

miasta, np. przy ul. Piotrkowskiej, czynsze wynosiły średnio 100 

PLN/m2 (25 EUR), jednakże przy dużych powierzchniach ceny 

kształtowały się na nieznacznie niższym poziomie. 

Szacuje się, że w 2011 roku czynsze w większości pozostaną na 

niezmienionym poziomie. 

31


Rynek Powierzchni Magazynowych 

Centralne położenie przewagą Łodzi 

Podaż 

Województwo łódzkie jest ważnym regionem pod względem 

powierzchni magazynowych w Polsce zarówno dzięki 

centralnemu położeniu, jak również dobrej i stale poprawiającej 

się infrastrukturze komunikacyjnej. Podaż nowoczesnej 

powierzchni magazynowej koncentruje się głównie w parkach 

logistycznych w Strykowie, Piotrkowie Trybunalskim, Łodzi 

oraz Rawie Mazowieckiej i w 2010 roku oferowała w sumie 

905 400 m2. W 2010 roku oddano do użytku nowe obiekty 

magazynowe, między innymi III fazę Panattoni East 

(17 000 m2). 

Główne Parki Magazynowe 

W celu wynajmu wymienionych oraz innych powierzchni, 

prosimy o kontakt z Ober-Haus, tel.: +48 42 637 12 25 

Parkridge Business Centra Łódź - inwestycja firmy 

Parkridge Central & Eastern Europe - zlokalizowana w Łodzi, 

5 km od centrum przy ul. Dostawczej 5. Projekt docelowo 

składa się z 6 budynków magazynowo- biurowych wysokiej 

klasy. Powierzchnia całkowita obiektów to 20 515 m2, z czego 

17 420 m2 to powierzchnia magazynowa. Najmniejszy moduł 

do wynajęcia to 900 m2. 

Tulipan Park Łódź - inwestycja firmy SEGRO - u zbiegu 

ulic Hetmańskiej i Rokicińskiej, powierzchnia magazynowa to 

30 000 m2. Główni najemcy Pol Fret - francuska grupa Clement, 

JasFBG, Rohlig, Dyrup oraz firma Sercom Solution. W 100% 

wynajęta. 

Tulipan Park Stryków - inwestycja firmy SEGRO, położona 

około 10 km od Łodzi, w sąsiedztwie autostrady A2 oraz 3 km od 

planowanego skrzyżowania z autostradą A1. Park ten oferuje 

ponad 400 000 m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej 

i produkcyjnej. Minimalny moduł najmu wynosi 2 500 m2. 

Centrum dystrybucyjne oferuje powierzchnie według potrzeb 

najemcy. Główni najemcy to Komfort, Azymut, Corning, Investa. 

Panattoni Business Center Łódź - zlokalizowany w 

południowo- wschodniej części Łodzi, przy skrzyżowaniu ulic 

Puszkina i Dostawczej, na terenie ŁSSE. Panattoni Business 

Center Łódź to nowoczesna powierzchnia magazynowa 

skierowana do firm o zapotrzebowaniu na średniej wielkości 

magazyny. Wielkość parku to 18 000 m2, najmniejszy możliwy 

moduł do wynajęcia 800 m2. 

Panattoni Park Łódź South - zlokalizowany przy ulicy 

Granicznej, blisko trasy A1 w kierunku na Katowice. Centrum 

oferuje 28 000 m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. 

Minimalny moduł do wynajęcia 2 700 m2. Obiekt jest w 100% 

wynajęty. 

ProLogis Park Stryków - park magazynowy zrealizowany 

przez ProLogis, około 14 km od centrum Łodzi. Docelowo 

powierzchnia magazynowa wyniesie 115 500 m2. 

ProLogis Park Piotrków, ProLogis Park Piotrków II - projekt 

realizowany przez ProLogis. Park magazynowy zlokalizowany 

jest na skrzyżowaniu tras A1 i E-67, docelowo 109 000 m2 

i 125 000 m2 (II etap). Główni najemcy to Ahold, NOMI, Unilever. 

Panattoni Park Łódź East - zlokalizowany na Widzewie - 

Olechów, w bezpośrednim sąsiedztwie planowanego węzła 

autostrady A1 Andrespol. Oferuje 157 000 m2 najwyższej 

klasy powierzchni magazynowej. Park został uhonorowany 

prestiżową nagrodą CEE Quality Award and The Cepif & 

International Herold Tribune CEE Best Projekt Awards. 

Popyt 

Europejski kryzys gospodarczy dotyczył również rynku 

powierzchni magazynowych. Popyt na nowoczesne 

powierzchnie magazynowe w rejonie Łodzi zmalał i w 2010 roku 

utrzymywał się na poziomie trzykrotnie niższym niż w latach 

2007 - 2009. W 2011 roku nie przewiduje się znaczącego 

wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe w tym rejonie. 

Czynsze 

W 2010 roku deweloperzy starali się pozyskać nowych 

najemców, oferując im korzystne czynsze oraz warunki najmu. 

32 

• Panattoni Park Łódź East, Panattoni Europe .


Poziom stawek czynszów w 2010 roku wahał się w przedziale od 

10 do 18 PLN/m2 (2,5 - 4,5 EUR). W Piotrkowie Trybunalskim 

i Strykowie odnotowano stawki nieco niższe od 12 do 

15,2 PLN/m2 (3 - 3,8 EUR). W starych obiektach magazynowych 

lub w obiektach rewitalizowanych stawki wywoławcze wahały 

się od 10 do 13 PLN (2,5 - 3,5 EUR), natomiast zawierane w 

umowach były średnio 3% niższe. 

Grunty 

Zainteresowanie gruntami pod budownictwo 

jednorodzinne 

Ceny 

W 2010 roku ceny działek z przeznaczeniem pod budownictwo 

jednorodzinne indywidualne kształtowały się w przedziale 

od 100 do nawet 350 PLN/m2 (25 - 87,5 EUR). Średnio za 

m2 działki w granicach administracyjnych miasta trzeba 

zapłacić średnio 150 PLN (37,50 EUR). W najpopularniejszych 

lokalizacjach ceny kształtowały się odpowiednio: w Smulsku 

od 180 do 320 PLN/m2 (45 - 80 EUR), w Złotnie od 220 do 

320 PLN/m2 (55 - 80 EUR), w Julianowie od 280 do 

400 PLN/m2 (70 - 100 EUR). 

Za działki z przeznaczeniem pod zabudowę biurową w 

centrum, trzeba było ponieść koszt od 2 000 do 4 000 PLN/m2 

(500 - 1 000 EUR,) a na obrzeżach od 300 do 1 200 PLN/m2 

(75 - 300 EUR). 

Ceny gruntów pod zabudowę magazynową w okolicy Strykowa, 

gdzie zlokalizowane są centra logistyczne, kształtowały się w 

minionym roku na poziomie 50 - 80 PLN/m2 (12,5 - 20 EUR). 

Najwyższe ceny pod zabudowę magazynową oferowane były 

w zachodniej Łodzi, tzw. Nowy Józefów w przedziale od 180 do 

220 PLN/m2 (45 - 55 EUR). 


Nowe projekty - ceny bez zmian 

Podaż 

W roku 2010 w Łodzi oddano do użytku 2 089 mieszkań, co 

stanowi wzrost w stosunku do roku ubiegłego o 16 %. Najwięcej 

mieszkań oferowanych było w przedziale cenowym 5000- 

6000 PLN/m2 (1250-1500 EUR). Najwięcej nowych projektów 

mieszkaniowych powstało głównie w dzielnicy Polesie i Górna. 

Największe firmy deweloperskie, aktywnie działające na rynku 

łódzkim w 2010r.to: Hines, Atal, Opal Property Developments 

S.A., Polnord, SGI Baltis, Real Development, TOM-BUD. 

Ceny 

W 2010 roku ceny mieszkań na łódzkim rynku 

pierwotnym wzrosły o 1,3 % do poziomu ceny średniej 

5 014 PLN/m2 (1 253,5 EUR/m2), podczas gdy ceny mieszkań 

na rynku wtórnym do średniego poziomu 4 070 PLN/m2 

(1 017,5 EUR/m2) , czyli wzrost o 0,5% w stosunku rocznym. 

Ceny mieszkań do remontu na przedmieściach Łodzi 

kształtowały się od 3 200 - 3 500 PLN/m2 (800 - 875 EUR/m2). 

Nowe Projekty 



tel.: +48 42 637 12 25. 

Nowe Polesie - ATAL - osiedle mieszkaniowe przy 

ul. Pienistej, w okolicy lotniska „Lublinek”. Są to 345 mieszkania, 

położone w 10 budynkach, o powierzchniach od 50 m2 - 

120 m2 z tarasami lub ogrodami zimowymi. Ceny mieszkania 

4 900 a 5 600 PLN/m2 brutto (1 225 - 1 400 EUR/m2). Obecnie 

realizowany jest II etap, 136 mieszkań oraz 6 lokali usługowych. 

Zakończenie II etapu planowane jest na 2011 rok. 

Piękna 27 - MAXBUD DEVELOPMENT - inwestycja przy 

ul. Pięknej, w pobliżu Al. Politechniki. Kameralny, doskonale 

zlokalizowany budynek wielorodzinny. Ceny ofertowe od 

4 700 PLN/m2 (1 175 EUR/m2). Planowane zakończenie - II 

kwartał 2011 roku. 

Solaris Park - Studio 3 - inwestycja zlokalizowana jest 

w ścisłym centrum, w bezpośrednim sąsiedztwie parku im. 

Sienkiewicza. Jest to 96 wysokiej klasy mieszkań usytuowanych 

w 5 kondygnacjach budynkach oraz 10 lokali handlowousługowych. 

Zakończenie planowane jest na IV kwartał 2011 

roku. 

Apartamenty Legionów - EMERALD DEVELOPMENT - 

wysokiej klasy inwestycja mieszkaniowa przy ul. Legionów. 

Oferuje 32 apartamenty, o powierzchni od 33 - 160 m2, 

ceny wahają się od 5 090 do 6 190 PLN/m2 brutto (1 272,5 - 

1 547,5 EUR/m2). Zakończenie inwestycji planowane jest na III 

kwartał 2011 roku. 

33


• Apartamenty Legionów, Emerald Development. 

Popyt 

Po spadku popytu na mieszkania w 2009 roku, 2010 rok okazał 

się lepszy. Największą popularnością w ubiegłym roku cieszyły 

się mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni 40 - 50 m2, 

natomiast na rynku pierwotnym mieszkania 3-pokojowe o 

powierzchni średnio 66 m2. 

Czynsze 

W 2010 roku czynsze obniżyły się o 14 % w porównaniu z 

2009 rokiem. Miesięczny czynsz za 1-pokojowe mieszkanie o 

powierzchni 25 - 35 m2 wynosił od 500 do 1 000 PLN (125 - 

250 EUR). Mieszkania 2-pokojowe o powierzchni 36 - 50 m2 to 

koszt od 800 do 1 600 PLN (200 - 400 EUR), najwyższą podaż 

obserwujemy w dzielnicy Polesie i Widzew. Za mieszkania w 

centrum miasta o powierzchni 50 - 60 m2 trzeba było zapłacić 

od 1 400 do 1 800 PLN (350 - 450 EUR). Natomiast apartamenty 

w ścisłym centrum, w wysokim standardzie wykończenia, o 

powierzchni powyżej 70 m2 to koszt z przedziału od 2 500 do 

5 000 PLN (625 - 1 250 EUR). 

34

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 www.ober-haus.pl 

Aspekty prawne dotyczące 

nieruchomości mieszkaniowych 

Tytuł prawny do nieruchomości. Rejestr 

nieruchomości 

Główne formy własności nieruchomości mieszkaniowych w 

Polsce są następujące: 

• Odrębna własność lokalu (prawo własności lokalu związane 

z prawem współwłasności części nieruchomości wspólnej np. 

dach, klatka schodowa, zewnętrzne ściany, windy); 

• Prawo własności lub współwłasności nieruchomości 

gruntowej, zabudowanej lub niezabudowanej; 

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. 

Ponadto prawo polskie przewiduje jeszcze jedną formę 

władania nieruchomością w zakresie zbliżonym do prawa 

własności to jest prawo użytkowania wieczystego ustanawiane 

na nieruchomościach należących do gmin lub do Skarbu 

Państwa. Prawo to jest przedmiotem obrotu, daje możliwość 

władania nieruchomością jak właściciel ale łączy się z 

koniecznością ponoszenia opłat na rzecz gminy lub Skarbu 

Państwa. 

Domniemanie prawdziwości wpisów w księdze 

wieczystej 

Prawo własności nieruchomości, prawo użytkowania 

wieczystego i prawa z nimi powiązane takie jak: prawo 

pierwokupu, hipoteka, użytkowanie, najem mogą być 

wpisywane do ksiąg wieczystych prowadzonych przez sądy, 

które stanowią publiczny i ogólnodostępny rejestr prowadzony 

w formie elektronicznej. 

W polskim prawie obowiązuje domniemanie, iż prawo 

ujawnione w księdze wieczystej odzwierciedla rzeczywisty stan 

prawny nieruchomości; domniemanie to odnosi się także do 

praw wykreślonych, które wówczas uważa się za nieistniejące. 

Domniemanie to sprawia, że w przypadku niezgodności między 

treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym ten 

kto w dobrej wierze zawarł z uprawnionym wg treści księgi 

(tj. osobą wpisaną w księdze jako właściciel) odpłatną umowę 

przenoszącą własność (co do zasady umowę sprzedaży) jest 

chroniony tj. nabywa własność nawet wówczas gdyby okazało 

się, że jego kontrahentowi prawo własności w rzeczywistości 

nie przysługiwało. 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni także 

nabywcę prawa użytkowania wieczystego (uchwała składu 

7 sędziów SN z 15.02.2011 roku, sygn. akt III CZP 90/10 teza: 

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę 

użytkowania wieczystego, także gdy wpis Skarbu Państwa 

lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela jest 

wadliwy). 

Obciążenia nieruchomości 

Nieruchomość może zostać obciążona służebnością, 

użytkowaniem, użytkowaniem wieczystym, hipoteką. Co do 

zasady wskazane obciążenia są skuteczne wobec osób trzecich, 

jeżeli zostały wcześniej ujawnione w księdze wieczystej. W 

przypadku użytkowania wieczystego i hipoteki wpis jest 

konieczny do powstania tych praw, oznacza to, że ma on 

skutek konstytutywny tj. warunkuje powstanie tych praw. 

Bez wpisu do księgi wymienione prawa w ogóle nie powstają. 

Również prawa obligacyjne takie jak najem, dzierżawa, prawo 

pierwokupu lub odkupu jeżeli zostały ujawnione w księdze 

wieczystej przestają być skuteczne jedynie między stronami 

umowy i z chwilą ich ujawnienia w księdze wieczystej stają się 

skuteczne wobec nabywcy nieruchomości. 

Hipoteka 

Hipotekę ustanawia się na zabezpieczenie wierzytelności 

pieniężnych, jej przedmiotem może być nie tylko 

nieruchomość lecz także spółdzielcze własnościowe prawo 

do lokalu, użytkowanie wieczyste (jeżeli grunt będący 

przedmiotem użytkowania wieczystego jest zabudowany 

to wówczas hipoteka obejmuje także budynki i urządzenia 

stanowiące własność użytkownika wieczystego znajdujące 

się na tym gruncie) oraz wierzytelność już zabezpieczoną inną 

hipoteką (tzw. subintabulat lub hipoteka na wierzytelności 

zahipotekowanej). Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki 

jest składane przez właściciela nieruchomości w formie aktu 

notarialnego. Jeżeli jednak hipoteka jest ustanawiana na rzecz 

banku, to wtedy wystarczy, że właściciel nieruchomości złoży 

to oświadczenie w zwykłej formie pisemnej. Każda hipoteka 

powstaje z chwilą dokonania przez sąd rejonowy wpisu 

do księgi wieczystej. Wierzyciel, którego wierzytelność jest 

zabezpieczona hipoteką ma pierwszeństwo w zaspokojeniu się 

z nieruchomości przed innymi osobami będącymi wierzycielami 

osobistymi właściciela nieruchomości. Nieruchomość będąca 

współwłasnością kilku osób może być obciążona hipoteką tylko 

po uzyskaniu zgody wszystkich współwłaścicieli, względnie 

hipoteką może zostać obciążony udział w nieruchomości. 

W polskim systemie prawnym można wyróżnić następujące 

rodzaje hipotek: 

• Hipoteka umowna - ustanowiona pomiędzy wierzycielem a 

35


dłużnikiem, który jest właścicielem nieruchomości; 

• Hipoteka przymusowa - powstaje bez zgody właściciela 

nieruchomości, na podstawie postanowienia sądu lub decyzji 

organu administracyjnego (np. urzędu skarbowego); 

• Hipoteka łączna - obciąża kilka nieruchomości i wierzyciel 

może się zaspokoić z którejkolwiek z nich. 

20 lutego 2011 roku weszła w życie nowelizacja ustawy 

o księgach wieczystych i hipotece. Wykreślono przepisy 

dotyczące hipoteki kaucyjnej rozbudowując jednocześnie 

przepisy dotyczące hipoteki zwykłej. Zunifikowano konstrukcję 

hipoteki w ten sposób, że w art. 69 ukwh postanowiono 

iż hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki 

roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak 

również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały 

wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu 

hipoteki do księgi wieczystej. W stanie prawnym sprzed 20 

lutego 2011 hipoteką kaucyjną zabezpieczano wierzytelności 

przyszłe, zaś hipoteką zwykłą wierzytelności już istniejące, 

obecnie podział ten stracił na znaczeniu gdyż nowa konstrukcja 

hipoteki pozwala nią objąć, obok należności głównej, także 

należności uboczne. 

Nabycie nieruchomości 

Przejście prawa własności 

Prawo własności przechodzi na nabywcę w chwili zawarcia 

umowy (sprzedaży, darowizny, zamiany itp.). Jednakże wpis 

prawa własności nieruchomości do księgi wieczystej jest 

obowiązkowy i tylko jego dokonanie gwarantuje skuteczne 

powoływanie się na to prawo wobec osób trzecich. Inaczej 

jest w przypadku użytkowania wieczystego, które przechodzi 

na nabywcę dopiero z chwilą wpisu tegoż prawa do ksiąg 

wieczystych a nie z chwilą zawarcia umowy. 

Forma umowy 

Nabycie prawa własności nieruchomości we wszystkich formach 

a także nabycie prawa użytkowania wieczystego wymaga 

zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. 

Także umowa przedwstępna dotycząca przeniesienia prawa 

własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, 

bowiem jedynie taka forma pozwala skutecznie dochodzić 

wobec drugiej strony zawarcia umowy przenoszącej 

własność (gdyby kontrahent uchylał się od zawarcia umowy 

przyrzeczonej to prawomocny wyrok stwierdzający obowiązek 

zawarcia umowy przyrzeczonej ma taki skutek, że zastępuje 

oświadczenie nielojalnego kontrahenta - 64 kc i 1047 kpc). 

Prawo własności nieruchomości jest ujawniane w księdze 

wieczystej w ciągu kilku tygodni od złożenia stosownego 

wniosku, do złożenia którego zobligowany jest notariusz. 

Język umowy 

Umowy sprzedaży nieruchomości są sporządzane przez 

notariusza w języku polskim. W przypadku, gdy strony sobie 

tego zażyczą, a notariusz jest jednocześnie tłumaczem 

przysięgłym, to taki notariusz może sporządzić akt notarialny 

w języku obcym, a w sytuacji, gdy nie ma uprawnień tłumacza 

przysięgłego, to może sporządzić akt notarialny w języku 

obcym w obecności takiego tłumacza. Obcokrajowcy mogą 

także zlecić tłumaczowi przysięgłemu dokonanie tłumaczenia 

umowy sporządzonej w języku polskim na język obcy. 

Ponieważ księgi wieczyste są prowadzone w języku polskim, 

wszystkie dokumenty w języku obcym, które mają być złożone 

do ksiąg wieczystych, muszą być wcześniej przetłumaczone na 

język polski przez tłumacza przysięgłego. 

Prawo pierwokupu 

Prawo pierwokupu może być ustawowe lub umowne. Zgodnie 

z polskim kodeksem cywilnym ustawowe prawo pierwokupu 

jest przyznane tylko współwłaścicielom nieruchomości rolnych. 

Prawo to może być przez uprawnionego współwłaściciela 

skutecznie dochodzone niezależnie od tego, czy zostało 

ujawnione w księdze wieczystej czy nie. Umowne prawo 

pierwokupu musi być ujawnione w księdze wieczystej, inaczej 

nie będzie skuteczne wobec osób trzecich nabywających 

nieruchomość w dobrej wierze. 

Jeżeli właściciel nieruchomości dokona jej sprzedaży z 

pominięciem osoby, której przysługiwało umowne prawo 

pierwokupu tej nieruchomości, wówczas taka osoba może 

żądać od właściciela wyłącznie odszkodowania za wyrządzoną 

szkodę. Jeżeli osobie uprawnionej przysługuje ustawowe 

prawo pierwokupu nieruchomości, to wówczas może ona 

skutecznie dochodzić zawarcia umowy sprzedaży. 

W świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami gminie 

przysługuje ustawowe prawo pierwokupu wówczas gdy 

przedmiotem transakcji jest prawa własności nieruchomości, 

którą zbywca nabył od Skarbu Państwa lub gminy. Gdy 

przedmiotem umowy jest sprzedaż prawa użytkowania 

wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej to 

wówczas niezależnie od formy nabycia tego prawa przez 

zbywcę gminie przysługuje prawo pierwokupu. Warunkiem 

skuteczności prawa pierwokupu gminy w przypadku gdy 

przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość, która 

została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania 

przestrzennego na cele publiczne, lub co do której została 

wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, lub 

wpisanej do rejestru zabytków jest ujawnienie tego prawa w 

księdze wieczystej. Gmina jest uprawniona do skorzystania 

z prawa pierwokupu w ciągu 1 miesiąca od momentu 

dowiedzenia się o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży 

nieruchomości. Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie 

36


w szczególności wtedy gdy umowa sprzedaży jest zawierana 

między osobami bliskimi oraz gdy prawo własności lub 

użytkowania wieczystego będące przedmiotem umowy 

zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata 

za utratę własności nieruchomości. 

Na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego 

dzierżawca nieruchomości rolnej ma ustawowe prawo 

pierwokupu wydzierżawionej nieruchomości po spełnieniu 

dodatkowych warunków określonych w tej ustawie. Jeżeli 

dzierżawca nie wykona swego prawa to wówczas przechodzi 

ono na Agencję Nieruchomości Rolnych (art.3 ust.4). Agencji 

Nieruchomości Rolnych przysługuje także pierwszeństwo 

nabycia nieruchomości rolnej (tzw. prawo wykupu) w sytuacji, 

gdy nieruchomość jest nabywana na podstawie umowy innej 

niż umowa sprzedaży. 

Restrykcje w nabywaniu nieruchomości przez 

cudzoziemców 

Generalnie nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca 

wymaga uzyskania zgody Ministra Spraw Wewnętrznych pod 

rygorem nieważności nabycia. Jednakże są od tej zasady liczne 

wyjątki najważniejsze z nich to takie: 

• Nie jest wymagana zgoda na nabycie lokalu mieszkalnego 

oraz garażu; 

• Obywatele lub osoby prawne z państw będących stronami 

porozumienia o utworzeniu Europejskiego Obszaru 

Gospodarczego (EOG) do 1 maja 2016 roku muszą mieć zgodę 

wyłącznie na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych. 

Płatność ceny sprzedaży nieruchomości 

Prawo własności nieruchomości może zostać przeniesione 

niezależnie od tego, czy cena zakupu została przez kupującego 

zapłacona czy nie, ale w praktyce cena nabycia nieruchomości 

jest płacona przez nabywcę jeszcze przed sporządzeniem aktu 

notarialnego przenoszącego własność nieruchomości lub 

płacona do depozytu u notariusza, co oznacza, że kupujący 

składa do depozytu u notariusza pieniądze o wartości ceny 

nabycia, a notariusz przekazuje je sprzedającemu zaraz po 

podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości. 

Bardzo popularną formą kupna nieruchomości jest obecnie 

dokonanie jej zakupu ze środków pieniężnych pochodzących z 

kredytu bankowego. W takiej sytuacji strony podpisują najpierw 

umowę przedwstępną przeniesienia własności nieruchomości, 

po czym kupujący stara się o udzielenie mu kredytu przez bank. 

Po podpisaniu umowy kredytowej z bankiem przez kupującego, 

strony zawierają umowę przyrzeczoną - przenoszącą własność 

nieruchomości. Po jej podpisaniu bank, który udzielił kredytu 

kupującemu przelewa środki pieniężne bezpośrednio na 

rachunek bankowy sprzedającego. 

Inne koszty związane z nabyciem nieruchomości 

Strony mają swobodę w ustaleniu zasad ponoszenia przez nie 

kosztów taksy notarialnej od umowy przeniesienia własności 

nieruchomości, ale w praktyce wszystkie koszty z tym związane 

są ponoszone przez kupującego i pobierane przez notariusza. 

Podatek od czynności cywilno-prawnych płaci kupujący. 

Koszty przeniesienia własności nieruchomości są następujące: 

• Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 

2 % ceny nabycia. Kupujący nie płaci tego podatku, jeżeli 

sprzedający sprzedaje nieruchomość w ramach prowadzonej 

przez siebie działalności gospodarczej. W takiej sytuacji płaci 

się podatek VAT; 

• Opłaty sądowe związane z wpisem prawa własności do księgi 

wieczystej w wysokości 150 - 200 PLN, opłaty sądowe za wpis 

obciążeń w wysokości 150 - 200 PLN; 

• Taksa notarialna zależna od ceny nabycia nieruchomości. W 

każdym razie nie może ona przekroczyć 10 000 PLN. 

W przypadku nabycia nieruchomości strony mogą ponieść 

inne jeszcze koszty uzależnione od korzystania przez nie z 

usług takich jak: usługi brokerskie, wycena nieruchomości, 

analiza finansowa. 

Zarządzanie nieruchomością 

W przypadku nieruchomości zabudowanych, w których 

wydzielono lokale mieszkalne (np. kamienica) wszyscy 

właściciele lokali, tworzą z mocy prawa Wspólnotę 

mieszkaniową. Wspólnota jest ułomną osobą prawną, tzn., że 

może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania oraz być stroną 

postępowania sądowego. 

Zarząd nieruchomością wspólną w tzw. małych wspólnotach 

(do 7 lokali) jest zazwyczaj wykonywany przez wszystkich 

właścicieli lub przez profesjonalną firmę zajmującą się 

zarządzaniem nieruchomościami. 

Natomiast zarządzanie nieruchomością wspólną we 

wspólnotach mieszkaniowych powyżej 7 wyodrębnionych 

lokali jest możliwe na dwa sposoby: 

• Zebranie Właścicieli Lokali może dokonać wyboru 

zarządu, który będzie odpowiedzialny za zawieranie umów z 

dostawcami mediów (np. prądu, wody, ścieków, ogrzewania) 

i za utrzymanie budynku będącego nieruchomością wspólną 

(np. wykonywanie napraw, dbanie o windy, zewnętrzną i 

wewnętrzną czystość w budynku); 

• Powołany we wskazany powyżej sposób zarząd może 

powierzyć zarządzanie nieruchomością profesjonalnej firmie 

zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami. W takim 

przypadku rola zarządu sprowadza się do nadzorowania tej 

37


firmy i rozwiązywania okazjonalnych problemów, które nie 

mogą być efektywnie rozwiązane przez tą firmę (takich jak: 

spory pomiędzy właścicielami lokali dotyczące płatności) lub 

renegocjacja warunków umowy z firmą, której powierzony 

został zarząd nieruchomością. 

Umowy najmu 

Główne kwestie 

Ogólne warunki umów najmu są uregulowane w Kodeksie 

cywilnym. Strony mogą jednak w większości spraw uregulować 

swoje stosunki inaczej. Ze względu na ochronę interesów 

najemców lokali będącymi osobami fizycznymi, zawieranie 

umów najmu lokali mieszkalnych zostało uregulowane 

w ustawie bardziej szczegółowo niż zawieranie umów 

najmu lokali użytkowych. Regulacje te dotyczą m.in.: prawa 

członków rodziny najemcy do zamieszkania wraz z nim w 

wynajmowanym lokalu, dopuszczalności podwyżki czynszu, 

rozwiązania umowy najmu, eksmisji lokatora. Dla osób 

fizycznych - właścicieli mieszkań wynajmowanych nie w 

ramach działalności gospodarczej szczególne znaczenie mają 

przepisy o najmie okazjonalnym zamieszczone w ustawie o 

ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o 

zmianie kodeksu cywilnego. Umowa najmu okazjonalnego 

za przedmiot ma lokal służący zaspokojeniu potrzeb 

mieszkaniowych i może być zawarta na czas określony do 10 

lat. Umowa najmu okazjonalnego pod rygorem nieważności 

powinna być zawarta w formie pisemnej. Właściciel powinien 

zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego fakt zawarcia umowy 

najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia 

najmu, niedopełnienie tego obowiązku pociąga za sobą 

szereg niedogodności dla właściciela o których szerzej mowa 

w ustawie. Dokonanie zgłoszenia ma także i ten skutek, że do 

najmu okazjonalnego nie stosuje się całej ustawy a niektóre 

jej przepisy. Unormowanie najmu okazjonalnego zmierza do 

ochrony praw właściciela lokalu przed nierzetelnymi najemcami 

umożliwiając mu szybsze opróżnienie lokalu. Wyższy stopień 

ochrony został jednak osiągnięty kosztem dopełnienia wielu 

formalności z których na czoło wysuwa się zgłoszenie do 

naczelnika urzędu skarbowego oraz konieczność uzyskania od 

najemcy oświadczenia w formie aktu notarialnego w którym 

poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia i 

wydania lokalu w terminie określonym w żądaniu opróżnienia 

lokalu skierowanym doń przez właściciela. 

Forma umowy 

Umowa najmu nie wymaga dla swej ważności zachowania 

szczególnej formy, może być zawarta nawet ustnie (umowa 

najmu okazjonalnego powinna być jednak zawarta pod 

rygorem nieważności w formie pisemnej). Umowy najmu lokali 

mieszkalnych zawarte przez poprzedniego właściciela lokali 

wiążą nabywcę lokalu nawet, jeżeli nie zostały ujawnione w 

księdze wieczystej. 

Czas trwania i wygaśnięcie umowy najmu 

Umowa najmu lokalu może zostać zawarta na czas określony 

lub nieokreślony. Umowa najmu zawarta na czas określony 

wygasa w zasadzie tylko w przypadku upływu okresu czasu 

na jaki została zawarta lub z powodu spełnienia się przesłanek 

określonych przez strony w tej umowie. Nadzwyczajne 

rozwiązanie umowy jest możliwe w przypadku istotnego 

naruszenia jej postanowień, niezależnie od tego, czy była 

zawarta na czas określony czy nie. 

Jeżeli najemca po zakończeniu umowy najmu nadal używa 

lokalu, a właściciel się temu wyraźnie nie sprzeciwia, to wtedy 

uważa się, że umowa najmu została pomiędzy nimi przedłużona 

na czas nieokreślony. 

Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas 

nieoznaczony może zostać wypowiedziana przez każdą ze 

stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. 

Wynajmujący może ją wypowiedzieć z zachowaniem 

jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca 

kalendarzowego w przypadkach wyraźnie określonych w 

ustawie np.: jeżeli najemca: niszczy lokal lub budynek, w którym 

on się znajduje, zwleka z zapłatą czynszu lub innych płatności, 

podnajął lokal bez zgody wynajmującego. Jeżeli umowa najmu 

jest zawarta na czas określony to jej wypowiedzenie przed 

upływem terminu na który została zawarta jest możliwe tylko 

w przypadkach sprecyzowanych w umowie 

Dodatkowo, rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego 

jest dozwolone w przypadku kapitalnego remontu lokalu lub 

konieczności dokonania rozbiórki budynku, w którym lokal 

się znajduje. W takiej jednak sytuacji właściciel musi zapewnić 

najemcy inny lokal mieszkalny. 

Wynajmujący jest uprawniony do żądania od najemcy złożenia 

kaucji w kwocie nie wyższej niż 12 krotność miesięcznego 

czynszu (6 krotność miesięcznego czynszu w przypadku 

najmu okazjonalnego), ale w praktyce kaucja jest żądana w 

kwocie równej jedno lub dwumiesięcznemu czynszowi. Jeżeli 

wynajmujący nie wykorzysta kaucji na pokrycie ewentualnych 

należności przysługujących mu wobec najemcy, to wtedy 

zalicza kaucję na poczet zapłaty ostatniej raty czynszu lub ma 

obowiązek zwrócić jej wysokość w ciągu jednego miesiąca od 

zakończenia stosunku najmu. 

Eksmisja 

Po zakończeniu stosunku najmu były najemca ma obowiązek 

opuścić zajmowany lokal. Najemca nie jest odpowiedzialny za 

normalne zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego 

używania, ale ustawa nigdzie nie standaryzuje pojęcia 

normalnego zużycia. 

38


Jeżeli były najemca nie opuści lokalu, to wtedy właściciel 

nie jest uprawniony do dochodzenia zapłaty kary, może 

jednak żądać od niego odszkodowania w wysokości wartości 

niepłaconego czynszu. Eksmisja jest dozwolona tylko na mocy 

wyroku sądowego, a właściciel lub gmina mają obowiązek 

dostarczenia lokatorowi lokalu zamiennego lub pomieszczenia 

tymczasowego. To powoduje, że sądowa eksmisja jest długa, 

kosztowna i czasem niemożliwa do wykonania. Stanowi to 

silny bodziec dla właściciela lokalu do szukania polubownego i 

pozasądowego rozwiązania sprawy. 

Aby uniknąć długiej procedury sądowej eksmisji, parlament 

przyjął niedawno nową ustawę, która pozwala właścicielom 

na szybką eksmisję bez wyroku sądowego i konieczności 

zapewnienia lokatorowi lokalu zamiennego. Aby właściciel 

mógł z tego skorzystać, to muszą być spełnione następujące 

warunki: umowa najmu musi być zawarta pomiędzy osobami 

fizycznymi, wynajmujący nie może jej zawrzeć w ramach 

prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, umowa 

musi zostać zawarta na piśmie na czas określony (maksymalnie 

na 10 lat), najemca musi złożyć oświadczenie o dobrowolnym 

poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, a 

wynajmujący musi zgłosić zawarcie tej umowy do urzędu 

skarbowego. To ostatnie wiąże się z obowiązkiem zapłaty 

podatku dochodowego od dochodów z najmu w wysokości 

8,5 % dochodów. 

Media 

Polskie prawo nie określa w sposób wiążący sposobu płacenia 

przez najemcę za czynsz i media. Media są płacone przez 

najemcę albo do rąk wynajmującego albo bezpośrednio 

odpowiednim dostawcom mediów w zależności od treści 

umowy łączącej strony. 

39


Aspekty prawne dotyczące 

nieruchomości komercyjnych 


Listy intencyjne 

Listy intencyjne nie są powszechnie stosowane w Polsce. 

Należy pamiętać, że jakiekolwiek zobowiązanie do kupna 

lub sprzedaży nieruchomości zawarte w liście intencyjnym 

nie jest prawnie wiążące dopóki nie zostanie sporządzone 

w formie aktu notarialnego oraz, że list intencyjny zawiera 

pewne założenia, co do warunków, na których zostanie zawarta 

przyszła transakcja. Inne jednak zastrzeżenia, takie jak np. kara 

umowna za wycofanie się z zawarcia umowy sprzedaży zawarte 

w formie pisemnej wiążą strony nawet, jeżeli nie została 

zachowana forma aktu notarialnego. W sytuacji, gdy strony nie 

chcą, aby list intencyjny był prawnie wiążący, powinny zawrzeć 

taki zapis w samym liście intencyjnym. 

Przeniesienie prawa własności 

Ponieważ większość nieruchomości użytkowych 

przeznaczonych na cele inwestycyjne jest w posiadaniu spółek 

celowych, najpopularniejszą formą inwestycyjnej sprzedaży 

nieruchomości jest sprzedaż 100 % akcji spółki celowej - 

sprzedaż udziałów. 

Większość nieruchomości użytkowych będących w 

posiadaniu końcowych użytkowników jest sprzedawana jako 

nieruchomości - transakcja składnika majątku. Ober-Haus jest 

w stanie sporządzić umowy sprzedaży, które będą odpowiadać 

każdej z tej form nabycia nieruchomości. 

Są istotne różnice pomiędzy transakcją sprzedaży udziałów i 

transakcją sprzedaży nieruchomości, ale prawie we wszystkich 

aspektach prawo polskie nie różni się od prawa w innych 

państwach. Najbardziej istotne fakty, o których warto pamiętać, 

zostały wymienione poniżej. 


Tytuł prawny do nieruchomości przechodzi na kupującego w 

chwili podpisania umowy. Jednakże właściciel może powoływać 

się na przysługujące mu prawo własności nieruchomości 

wobec osób trzecich tylko w przypadku, gdy prawo to zostało 

ujawnione w księdze wieczystej. 

Przeniesienie prawa własności nieruchomości wymaga 

zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. 

Strona, która nie zawarła umowy przedwstępnej nabycia 

nieruchomości w formie aktu notarialnego, nie może 

skutecznie dochodzić zawarcia umowy przenoszącej własność 

tej nieruchomości. Prawo własności nieruchomości jest 

ujawniane w księdze wieczystej w ciągu kilku tygodni od 

złożenia stosownego wniosku. 

Umowy sprzedaży nieruchomości są sporządzane przez 

notariusza w języku polskim. W przypadku, gdy strony sobie 

tego zażyczą notariusz, który jest jednocześnie tłumaczem 

przysięgłym, może sporządzić akt notarialny w języku obcym, a 

w sytuacji, gdy nie ma uprawnień tłumacza przysięgłego, może 

sporządzić akt notarialny w języku obcym w obecności takiego 

tłumacza. 

Strony mają swobodę w ustaleniu zasad ponoszenia przez nie 

kosztów taksy notarialnej od umowy przeniesienia własności 

nieruchomości, ale w praktyce wszystkie koszty z tym związane 

są ponoszone przez kupującego i pobierane przez notariusza. 

Podatek od czynności cywilno-prawnych płaci kupujący. 

Koszty przeniesienia własności nieruchomości są następujące: 

• Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 % 

ceny nabycia; 

• Opłaty sądowe związane z wpisem prawa własności do księgi 

wieczystej w wysokości 150 - 200 PLN, opłaty sądowe za wpis 

obciążeń prawa własności w wysokości 150 - 200 ; 

• Taksa notarialna zależna od ceny nabycia nieruchomości. W 

każdym razie nie może ona przekroczyć 10 000 PLN. 

Analiza finansowa jest ograniczona tylko do badania 

nieruchomości i nie jest potrzebna analiza prawna i finansowa 

sprzedającej spółki, tak jak wymaga tego nabycie udziałów 

w spółce. Jednakże ze względu na przepisy podatkowe 

Spółka powinna przedstawić zaświadczenie o niezaleganiu z 

podatkami na dzień zawarcia umowy. 

Umowy najmu lokalu, które wiązały poprzedniego właściciela 

nieruchomości, wiążą także jej nabywcę. 

Domniemanie prawdziwości wpisów w księdze wieczystej 

Co do zasady w polskim systemie prawnym, każda strona, która 

w dobrej wierze zawiera umowę sprzedaży nieruchomości 

w zaufaniu do treści wpisu w księdze wieczystej może 

założyć, że są one prawdziwe i jest chroniona przez prawo na 

wypadek, gdyby się okazało, że wpis w księdze wieczystej jest 

nieprawdziwy. 

Sprzedaż udziałów 

Sprzedaż udziałów może być dokonywana niemal natychmiast 

i nie wymaga tak długiego procesu jak nabycie prawa 

własności nieruchomości. Umowa sprzedaży udziałów 

spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga formy 

aktu notarialnego. Ta forma nie jest wymagana w przypadku 

zawarcia umowy sprzedaży akcji. 

40


Nabycie udziału przez cudzoziemca w spółce, która jest 

właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości 

położonej w Polsce wymaga wcześniejszego uzyskania 

zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. 

Nabywca udziału ma obowiązek zapłacić podatek od czynności 

cywilnoprawnych w wysokości 1 % ceny nabycia. 

Analiza finansowa jest w przypadku nabycia udziałów o 

wiele bardziej rozbudowana i obejmuje nie tylko badanie 

nieruchomości będących własnością spółki celowej, ale także 

analizę prawną i finansową samej spółki. 

W większości przypadków spółka celowa nie zatrudnia 

pracowników. Jeżeli jest inaczej, to wówczas analiza finansowoekonomiczna 

spółki musi dodatkowo także obejmować ten 

aspekt. 

W zasadzie kupujący wymaga od sprzedającego oświadczenia 

i gwarancji, że złożone zapewnienia dotyczące sytuacji spółki 

są prawdziwe. Kary zawarte w umowie za złożenie fałszywych 

zapewnień powinny być na tyle wysokie, aby mogły pokryć 

ewentualne szkody wyrządzone kupującemu z tego powodu. 

Kupujący powinni być świadomi odłożonych w czasie 

obowiązków podatkowych wspólników (akcjonariuszy) 

spółki, ponieważ obowiązek zapłaty przez nich podatku 

dochodowego powstaje z chwilą wypłaty dywidendy. Z tego 

powodu obowiązek zapłaty podatku dochodowego przez 

wspólników (akcjonariuszy) może być odraczany w spółce 

przez wiele lat. 

Analiza ekonomiczno-finansowa 

Niezależnie do formy nabycia nieruchomości, wszystkim 

kupującym doradza się dokonanie gruntownej analizy 

ekonomiczno-finansowej nieruchomości, którą mają zamiar 

kupić. Ober-Haus jest w stanie wykonać dla kupujących 

kompletną analizę ekonomiczno-finansową zawierającą: 

sprawdzenie tytułu prawnego do nieruchomości, obciążeń 

nieruchomości prawami osób trzecich, otrzymanych pozwoleń, 

a za pomocą swoich podwykonawców wykonać analizę kwestii 

związanych z prawem budowlanym i ochroną środowiska. 

Umowy najmu 

Polski kodeks cywilny pozostawia stronom dużą swobodę w 

umownym uregulowaniu istniejącego pomiędzy nimi stosunku 

najmu. 

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub 

nieokreślony. W przypadku, gdy umowa najmu jest zawarta 

na czas nieokreślony, każda ze stron może ją wypowiedzieć 

z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. 

Umowa najmu zawarta na czas określony rozwiązuje się w 

zasadzie tylko po upływie okresu, na jaki została zawarta lub 

po spełnieniu się przesłanek jej rozwiązania określonych w tej 

umowie. Nadzwyczajne rozwiązanie umowy jest możliwe w 

przypadku istotnego naruszenia jej postanowień, niezależnie 

od tego, czy była zawarta na czas określony, czy nieokreślony. 

Maksymalny okres czasu, na jaki może zostać zawarta umowa, 

wynosi 10 lat. 

Umowa najmu nie wymaga żadnej szczególnej formy i może 

być zawarta nawet ustnie, co jednak nie jest rekomendowane. 

Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta przez byłego 

właściciela wiąże także nowego nabywcę nawet, jeśli nie 

została ujawniona w księdze wieczystej. 

Zgodnie z polskim prawem, postanowienia umowne 

zobowiązujące strony do przedłużenia w przyszłości 

istniejącego stosunku najmu są dopuszczalne, ale raczej rzadko 

spotykane. Jeżeli najemca po zakończeniu umowy najmu 

nadal korzysta z nieruchomości, a właściciel się temu wyraźnie 

nie sprzeciwia, to wtedy uważa się, że umowa najmu została 

przedłużona na czas nieokreślony. 

Bez uprzedniej zgody wynajmującego, najemca lokalu nie jest 

uprawniony do podnajmowania lokalu. Dlatego też prawo do 

podnajmowania lokalu nie jest często udzielane. 

41


42


43


Poznań 

POLSKA: 

Marszałkowska 111 

00-102 Warszawa 

Polska 

Tel.: +48 22 528 54 54 

Fax: +48 22 528 54 55 

poland@ober-haus.com 

www.ober-haus.pl 

Gdańsk 

POLSKA 

Katowice 

Ventspils 

Liepāja 

Palanga 

Klaipėda 

Łódź 

Kraków 

LITWA: 

Geležinio Vilko g. 18A 

LT-08104 Wilno 

Litwa 

Tel.: +370 5 210 97 00 

Fax: +370 5 210 97 01 

lithuania@ober-haus.com 

www.ober-haus.lt 

44 

ESTONIA 

Jelgava 

Valmiera 

Ryga 

ŁOTWA 

Šiauliai 

Panevėžys 

LITWA 

Warszawa 

Tallinn 

Pärnu 

Druskininkai 

Jõhvi 

Tartu 

Kaunas 

Wilno 

ŁOTWA: 

Ropažu iela 10 

LV-1039 Ryga 

Łotwa 

Tel.: +371 6 728 4544 

Fax: +371 6 728 4526 

latvia@ober-haus.com 

www.ober-haus.lv 

Narva 

Ober-Haus Biura Główne www.ober-haus.com 

ESTONIA: 

Narva mnt 53 

10152 Tallinn 

Estonia 

Tel.: +372 665 9700 

Fax: +372 665 9701 

estonia@ober-haus.com 

www.ober-haus.ee

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 Polska - Ober-Haus

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template ?