Huseftersynsnyt nr. 2

More documents

Recommendations

Info

Udrag af “Bekendtgørelse om indretning, etablering og drift af olietanke, rørsystemer og pipelines” nr 829 af 24/10 1999. § 15. Ved etableringen af anlægget skal følgende krav være opfyldt: Stk. 3. For villatanke gælder yderligere: 1) Rørforbindelsen mellem tank og forbrugssted skal være enstrenget, og 2) På overjordiske tanke skal der være monteret overfyldningsalarm. § 31. Anlæg og pipelines, der er lovlige ved denne bekendtgørelses ikrafttræden, kan kun i tilfælde af ændringer i indretningen eller benyttelsen kræves bragt i overensstemmelse med reglerne om etablering i denne bekendtgørelses kapitel 3-4. Stk. 3. Alle eksisterende villatanke skal senest 1. januar 2003 have installeret enstrenget rørsystem, jf. § 15, stk. 3, nr. 1. Stk. 4. Alle eksisterende overjordiske villatanke skal senest 1. januar 2003 have installeret overfyldningsalarm, jf. § 15, stk. 3, nr. 2. Som det ses er der indtil januar 2003 flere regler for indretning af olietanke der er gældende, men herefter skulle der være faste ensartede regler. 2 Nedslidte tage Kilde: Ankenævnet for Huseftersyn. Årsberetning 2001 Ankenævnet har modtaget mange klager vedrørende nedslidte tage, der ikke er beskrevet nærmere i tilstandsrapporterne. Det er et område, hvor bygningssagkyndiges praksis har givet anledning til mange skuffede købere, men også til at relativt mange bygningssag- Tilstandsrapporter uden for ordningen. Som det fremgik af Huseftersyn-Nyt 2/2001, må der ikke laves tilstandsrapporter på ejendomme, der ikke er omfattet af lov nr. 391 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Det blev oplyst, at hvis man i eget regi laver tilstandsrapporter, skal det ske på papir, der ikke på nogen måde ligner de af ministeriet godkendte tilstandsrapporter. Sekretariatet er kommet i besiddelse af en revideret tilstandsrapport, hvor det er anført, at ejendommen er stuehus til landbrug, og at ejendommen ikke er omfattet af Huseftersynsordningen, Lov nr. 391. Rapporten har dog en opbygning, som ligner den normale tilstandsrapport, men henvisninger til love, logoer, fodnoter m.m. er fjernet. kyndige er blevet pålagt erstatningspligt. Derfor har nævnet valgt i denne årsberetning at orientere netop om nævnets praksis på dette område. Det er håbet, at de bygningssagkyndige fremtidigt gennem en realistisk beskrivelse af tagets tilstand vil bidrage til, at disse sager minimeres. I henhold til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen § 9 tager bygningsgennemgangen sigte på forhold, som en køber normalt vil tillægge betydning ved sin vurdering af bygningens tilstand. Det, der har voldt vanskelighed ved fortolkningen, er formuleringen om, at bygningsgennemgangen har til formål at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når disse forhold giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. • 2/2002 • april Ejendomsmægleren havde i sit følgebrev oplyst, at tilstandsrapporten er omfattet af ordningen. Tilstandsrapporten blev også fremsendt til et forsikringsselskab, der var ved at afgive tilbud på ejerskifteforsikring, men af anden årsag blev selskabet opmærksom på fejlen og sagen blev stoppet. Vi må derfor præcisere: Tilstandsrapporter på ejendomme der ikke er omfattet af ordningen SKAL renskrives på eget brevpapir i en opsætning, der på ingen måde overhovedet kan forveksles med tilstandsrapporter, der er udarbejdet under Huseftersynsordningen. Derfor bør man heller ikke benytte Huseftersynsordningens EDB-program til hjælp ved udarbejdelse af rapporter uden for ordningen. ■ Det siges yderligere i bekendtgørelsens § 11 nr. 6, at påpegning af sædvanligt slid og ælde, som er normalt for bygninger af den pågældende alder, falder uden for bygningsgennemgangen. Af denne formulering kan man forledes til at tro, at et tag der har ligget på et hus så længe at det efter de sædvanlige ”levetidsregler” er slidt ned, ikke skal omtales i tilstandsrapporten. Tankegangen har været den, at en køber, der kender husets alder, må være klar over, at taget er udtjent og at udskiftning er forestående. Sådan kan man imidlertid ikke fortolke reglerne. ”Levetidstabellerne” er udtryk for grove generaliseringer, og der er stor forskel på, hvor længe et tag faktisk holder. Så uanset om det for den sagkyndige er klart, at et besigtiget tag er udtjent, og at det svarer til hvad man efter alderen må forvente, har forbrugeren krav på, at den sagkyndige nedfælder sin iagttagelse i tllstandsrapporten, så man undgår skuffelse og klagesager. I overensstemmelse hermed har Ankenævnet pålagt erstatningspligt i en række afgørelser. ■
Domme og ankenævnsafgørelser i forbindelse med Huseftersynsordningen Rådgivning På det sidste er der igen nogle beskikkede bygningssagkyndige, der er blevet pålagt et ansvar i forbindelse med rådgivning, der er givet i forbindelse med et huseftersyn, herunder også i Ankenævnet. På dette grundlag bør rådgivning i forbindelse med huseftersynet ikke gives i tilstandsrapporten. I en sag blev der givet et råd om, hvordan man kunne fjerne belægninger på taget. Det viste sig efterfølgende, at rådet ikke var helt korrekt, samt at det i stedet for kunne give anledning til skader. Dette, sammen med andre forhold på stedet, medførte, at den beskikkede bygningssagkyndige blev pålagt et ansvar. ”Husets tilstand er god” Det kan heller ikke anbefales, at der i en tilstandsrapport anføres bemærkninger som ”husets tilstand er god”, ”der må forventes nogle reparationer og en del vedligeholdelse” eller tilsvarende generelle bemærkninger. Disse bemærkninger kan medføre, at den beskikkede bygningssagkyndige drages til ansvar i en ellers ”retvisende” tilstandsrapport, hvor køber ikke får Statistik fra Ankenævnet Kilde: Ankenævnets årsberetning Denne kan læses på www.husanke.dk. Af årsberetningens punkt 11: Statistik fremgår følgende: Ankenævnet modtog 45 klager i 2000, og nævnet afholdt 2 nævnsmøder. I 2001 modtog Ankenævnet 311 klager og afholdt 15 nævnsmøder. På de i alt 17 afholdte nævnsmøder har nævnet truffet 170 afgørelser. 95% af afgørelserne følges I ni sager har indklagede/dennes forsikringsselskab meddelt, at man ikke ønsker at følge ankenævnets afgørelse under henvisning til vedtægternes §16 stk.2 samt bekendtgørelse for Huseftersynsordningen §6 nr 11. I to af disse sager har forsikringsselskabet opfyldt helt samme generelle opfattelse af ejendommens tilstand, som det fremgik i en ankenævnssag. Bemærkningerne bør være så retvisende som muligt samt defineres, så det er klart hvilke bygninger der er omtalt. Levetider Som det fremgik af Huseftersyn-Nyt 1/2002 under punktet ”Undgå tvister ved advokat Simon Heising”, kan det heller ikke anbefales at skrive bemærkninger såsom ” Normal levetid for termoruder er 20-30 år” eller ”Normal levetid for fabriksfremstillede døre og vinduer er 30 –50 år”. Når man skriver dette, påtager man sig et ansvar for bemærkningen. Dog må man gerne skrive om levetider, hvis dette er en gardering, der tages i tilstandsrapporten. Definering af skader og omfang heraf Af en ankenævnsafgørelse fremgår det, at den beskikkede bygningssagkyndige i en tilstandsrapport med karakteren K2 havde givet følgende tekst: ”Der er råd i bindingsværk en del steder, især forneden og ved samlinger. Bindingsværk er flere steder repareret/erstattet med mørtel og murværk. Der er enkel- deres del af afgørelsen, men indklagede har ikke opfyldt sin del. Otte af sagerne er indbragt for domstolene. Der er endnu ikke afsagt dom i nogen af sagerne. Desuden har Ankenævnet kendskab til én sag der er indbragt for domstolene. Sagen er afvist af Ankenævnet jf. vedtægternes §2 stk. 2. Således efterleves Ankenævnets afgørelser i ca. 95% af sagerne. Sagsbehandlingstid: fem måneder Pr. 31/12-2001 var den gennemsnitlige sagsbehandlingstid fra klageskemaets modtagelse til Ankenævnets afgørelse ca. fem måneder. Sagerne vedrører oftest flere forskellige forhold. Derfor overstiger de samlede tal i tabellen til højre antallet af afgjorte sager. ■ te steder hult underlag i kalk- og pudslag samt enkelte afskalninger, især ved bindingsværk. Bør eftergås og repareres”. Ankenævnet godkendte tilstandsrapporten men påtalte, at skadernes placering og omfang ikke var helt klart defineret, idet det ikke var noteret, at også bjælke i gavl var nedbrudt af råd, hvorved den beskikkede bygningssagkyndige blev pålagt et ansvar. Utilgængelige bygningsdele Det skal atter præciseres: Når det som følge af opmagasinering ikke er muligt at udføre et eftersyn af en bygningsdel, skal dette fremgå af tilstandsrapporten. I en sag kunne den beskikkede bygningssagkyndige ikke komme ind i udhuset, der stødte op til en garage, som følge af opmagasinering. Det viste sig efterfølgende, at der i udhuset var revner i væg mod garage, som ikke fremgik af tilstandsrapporten. En undersøgelse viste senere, at udhuset ikke var funderet. Den beskikkede bygningssagkyndige fik pålagt et ansvar, fordi denne ikke havde oplyst, at udhuset var utilgængeligt. ■ Sagernes udfald antal % • Klager får helt eller delvist medhold 54 32 • Klager får ej medhold 75 44 • Sagen afvist jf. vedtægternes § 2 stk. 2 35 21 • Forlig er taget til efterretning af nævnet 6 4 Fordeling på bygningsdele antal % • Fundamenter / Sokler 17 10 • Kældre / Krybekældre / Terrændæk 12 7 • Yder- og indervægge 55 32 • Vinduer og døre 46 27 • Lofter / Etageadskillelser 22 13 • Gulvkonstruktion og gulve 34 20 • Indvendige trapper 5 3 • Tagkonstruktion / Tagbelægning / Skorsten 84 49 • Vådrum 22 13 • VVS-installationer 26 15 • Elinstallationer 15 9 • Andet 20 12 • 2/2002 • april 3
Page 1: fra Sekretariatet for Huseftersynso
Page 5 and 6: henvisning til det Huseftersyn-Nyt
Page 7 and 8: Beskikkelse efter prøve Som det fr

Huseftersynsnyt nr. 2

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?