Otterrade complex! - Stichting Boog

Inhoud
4 Samen sterk
Bewoners -
De Otterrade. Een complex complex in hartje Bouwlust. Ooit een juweeltje om in te wonen en de trots van menig huurder, maar 5
7
De noodklok luidt
Eind jaren negentig is de
Otterrade een verloederd
en gehavend complex in de
krachtwijk Den Haag Zuidwest.
Door ‘uitponden’ is dit
oorspronkelijke particuliere
huurcomplex in versnipperd
eigendom overgegaan.
Met een complex geheel aan
eigenaars, grooteigenaars,
huurders, VvE’s en nationaliteiten.
De bewoners zijn niet
in staat om zelf het tij
te keren en de gemeente
besluit in te grijpen. Project
Otterrade is geboren.
Aanvankelijk is het plan
alleen gericht op het
wegwerken van het achterstallig
onderhoud. Er is
weinig betrokkenheid van de
bewoners en er blijkt meer
nodig dan een fysieke
aanpak alleen. Aandacht
voor handhaving bijvoorbeeld,
het versterken van
de VvE-structuur en het
vergroten van de bewonersparticipatie.
Stichting Boog
doet een nulmeting en de
Gemeente Den Haag en
Vestia slaan de handen
ineen om de Otterrade
gezamenlijk aan te pakken.
13
19
Tijd voor actie
Verschillende partijen
worden ingeschakeld bij de
uitvoering van het grootonderhoud
en de aanpak
van de beheerproblemen.
De gevels, bergingen en
binnentuinen worden
opgeknapt. De VvE’s krijgen
uitleg over hun rechten
en plichten en er wordt
een degelijke beheerstructuur
opgesteld. Doelen en
belangen sluiten echter niet
automatisch op elkaar aan.
Een gezamenlijk optreden
lukt slecht, vooral bij de
overgang van fysiek naar
sociaal beheer. Vertragingen
en miscommunicatie zijn
het gevolg. Het is een proces
met veel trial en error.
participatie
De beheeraanpak draait
om het creëren van draagvlak.
Dat gebeurt tijdens
bijeenkomsten, met
nieuwsbrieven, bij schoonmaakacties
en door het
studentenproject. Doel is
om meer neuzen dezelfde
kant op te krijgen, waarbij
de uitdaging is om rekening
te houden met de verschillende
posities en belangen
van eigenaar-verhuurders,
eigenaar-bewoners, huurders
en onderhuurders.
29
37
De proef op de som
Samen lukt het om het tij te
keren. Iedereen hoopt dat
het zo blijft. Huisregels, een
huismeester en een meerjarenonderhoudsplan
dragen
daaraan bij. Om te zorgen
dat de inspanningen én
investeringen beklijven, is
een BeheerPlus-scenario
voor de komende twee jaar
ontwikkeld. Verder komt
het aan op toezicht en
hand having.
Voorwoord
na verloop van tijd een particulier complex met wel tien kruisjes. Verloedering, zwaar achterstallig onderhoud, criminaliteit, een
ingewikkelde VvE-structuur en een gemêleerde bewonerssamenstelling met eigenaars, huurders en onderhuurders.
Na een lange aanloopperiode start in 2007 een gezamenlijke aanpak. De Otterrade wordt een ‘krachtwijkenproject’. Die is erop gericht
om van de Otterrade weer een goed onderhouden en leefbaar complex te maken met actieve VvE’s en betrokken bewoners. Wie en wat
daarvoor nodig zijn, leest u in dit boekje. Geen objectief verslag, maar een caleidoscoop aan visies en inzichten met een duidelijke rode
draad: het verval van de Otterrade is een opeenstapeling van problemen, die ook alleen met een complex geheel aan fysieke en sociale
maatregelen gekeerd kan worden.
We kijken terug op een uniek project met een zeer nauwe samenwerking tussen verschillende partijen. In dit boekje beschrijven we
waarom we voor deze benadering hebben gekozen, welke impact en effect de aanpak heeft gehad, welke ervaringen we hebben
opgedaan en welke lessen we daaruit kunnen trekken. De inzichten per fase vindt u aan het eind van ieder hoofdstuk. Daarnaast zijn
er zo’n twintig betrokkenen geïnterviewd om hun professionele én persoonlijke visie op het proces te geven. Dat levert een boeiend
inkijkje op in een experimenteel project waar ieder zo zijn eigen ideeën over heeft. Het gevolg is dat visies en ervaringen elkaar soms
tegenspreken. Wij hebben ervoor gekozen dit zo te laten, omdat dit een belangrijk kenmerk van het project was.
Zoals een Engels spreekwoord treffend uitdrukt: ‘the proof of the pudding is in the eating’. Met andere woorden, hoeveel werk en zorg
ook is verricht, de waarde ervan bewijst zich pas in de praktijk. In september 2011 geven de professionals de Otterrade terug aan de
bewoners. Wij hebben er vertrouwen in dat de aanpak zal beklijven.
Gretha Jansen Marnix Norder
Directeur Wethouder Stadsvernieuwing, Volkshuisvesting en Integratie
Vestia Den Haag Zuid-West Gemeente Den Haag