Onrendabele nieuwbouw; Investeringen in de sociale huursector - Vtw

14
Onrendabele nieuwbouw
reactie heeft dit zijn doorwerking gekregen in de normbedragen voor de sociale huursector, die
vanaf 2002 werden opgetrokken.
Dat neemt niet weg dat de grondprijzen voor sociale huurwoningen over het algemeen niet de
kosten dekken. Om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen is een kostenverevening met de
koopsector en met andere bestemmingen (kantoren, bedrijven ) noodzakelijk. De omvang ervan
is niet inzichtelijk. In de meeste gevallen gebeurt dit via de gemeentelijke grondexploitatie. Dit
onrendabele aspect van de sociale huurwoningen brengen we hier niet in beeld. Gewoonlijk
vormt het geen last voor de woningcorporaties maar is het te zien als een gemeentelijke subsidie.
Bij de herstructurering van wijken die de corporatie zelf in eigendom heeft is het mogelijk
een opgave voor de corporatie om de grondexploitatie sluitend te krijgen. De verevening met
de bouw van koopwoningen kan daar belangrijk zijn. Bij vervanging door alleen nieuwe sociale
huurwoningen kunnen de grondkosten hoger uitvallen, maar dat is mede afhankelijk van de
inbrengwaarden van de gesloopte woningen en van de mate van ingrijpen in de stedenbou wkundige
structuur. Bij de herontwikkeling van eigen grond kan de corporatie zelf de grondprijs
voor de nieuwe sociale huurwoning bepalen.
figuur 10 samenhang stic htingskosten en g rondkosten, p rojecten van 1 6 co r poraties
De prognose voor 2010 en later toont weer een daling: de grondkosten zouden niet meegaan
met de stijging van de stichtingskosten in die jaren. De spreiding aan grondkosten is aanzienlijk
groter dan die van de stichtingskosten. Het gemiddelde over de periode 2007 -2014 ligt rond
€ 20.000 per woning. Bij de projecten van 16 corporaties blijkt een aanzienlijke spreiding op te
treden in de grondprijzen per woning, met uitschieters tot boven € 80.000 per woning (zie f iguur
10).
Van enkele kanten zijn er geluiden dat de lage grondkosten voor sociale huur zouden moeten
worden afgeschaft. Dat werd bijvoorbeeld bepleit door Kremers 8 . Hogere grondprijzen voor
sociale huur werken volledig door in de hoogte van de onrendabele investering van de corpor a-
8 J.J.M. Kremers, “Van een aanbodgestuurde naar een meer vraaggestuurde woningmarkt”, 2008, p.45.