Punt van de huur 2013, Hoofdstuk 3 - Huurders.info

More documents

Recommendations

Info

4 punt van de huur Voorwoord Door de nieuwe regels is het hoofdstuk over huurverhoging in deze brochure Punt van de Huur flink gewijzigd Door de extra verhogingen gaan mensen een groter deel van hun inkomen uitgeven aan wonen Verder zijn door de ‘Donnerpunten’ de maximale huurprijzen flink verhoogd De punten voor het energielabel doen ook een duit in het zakje Gevolg is dat huren bij nieuwe verhuur sterk zijn gestegen Bij de wijksteunpunten komen zelfs al voorbeelden binnen van woningen van 50 m2 die in het nieuwe stelsel geliberaliseerd zijn Dat is slecht nieuws voor huurders en slecht voor de betaalbaarheid van woningen De woonlasten in Nederland waren al de hoogste in Europa, zo bleek in 2009 uit onderzoek van de Europese Commissie Het beeld dat de huren in Amsterdam relatief laag zijn berust op een verouderd inzicht Niet alleen zijn de woningen doorgaans veel kleiner dan de gemiddelde woning in Nederland (85 m2), maar ze zijn ook duur Zodra een huurder verhuist schiet de huurprijs omhoog Als je alleen naar de prijzen kijkt die zittende huurders betalen is het alsof je kijkt naar een ver weg gelegen sterrenstelsel dat inmiddels uit elkaar is gevallen Omdat het licht er zo lang over doet om ons te bereiken zie je het nog in de oude vorm, maar in werkelijkheid bestaat het niet meer Toch hebben huurders rechten en om mensen goed te adviseren of goed te handelen is het belangrijk precies te weten hoe het zit Er blijven meer dan genoeg adviezen te geven en huurders te ondersteunen, juist nu Vele Amsterdammers maken met succes gebruik van hun wettelijke mogelijkheden De wet gaat boven het huurcontract Dat is maar goed ook, want door de schaarste op de woningmarkt worden vaak veel te hoge huren gevraagd Het is belangrijk dat huurders gebruik maken van hun rechten Daarom is het belangrijk de regels te kennen, te weten dat de meeste contracten voor onbepaalde tijd zijn en te weten dat bepalingen in het contract dat je niet naar de huurcommissie kan bijna altijd ongeldig zijn Deze brochure is bedoeld voor huurspreekuurhouders en leden van huurdersorganisaties en bewonerscommissies Het is een hulp om huurders te adviseren over onderhoudsgebreken, de hoogte van hun huurprijs, de redelijkheid van een voorgestelde verhoging en de bijkomende kosten Het kan huurders helpen om hun huur minder snel te laten stijgen, te bevriezen of in sommige gevallen zelfs te verlagen Ook kan het een prikkel zijn voor de verhuurder om het onderhoud op tijd uit te voeren Sinds 2007 heeft elk stadsdeel in Amsterdam een Wijksteunpunten Wonen Dat betekent een belangrijke bundeling en versterking van de ondersteuning van individuele en georganiseerde huurders Samen zorgen we ervoor dat de huurder de informatie en ondersteuning krijgt waar hij of zij recht op heeft
Het recht van HOOfDstuk 1 de huurder Een dak boven je hoofd is een fundamenteel mensenrecht Extra belangrijk in een koud en regenachtig landje als het onze De woning moet goed zijn: wind- en waterdicht, goed te verwarmen en vrij van ongezonde, gevaarlijke of vervelende toestanden In jouw woning heb je recht op ongestoord woongenot Dit geldt voor alle bewoners, of ze nu een eigen woning bezitten of er een huren De regels voor huur en verhuur zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (BW) Burgerlijk omdat het de relatie regelt tussen twee burgers (huurder en verhuurder) De uitwerking van deze regels staat in de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) Als iemand een woning aanbiedt, zegt hoeveel hij er voor wil hebben en jij gaat vervolgens akkoord en krijgt de sleutel, dan heb je een huurcontract Nergens staat dat de overeenkomst schriftelijk moet zijn “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 74: 201 BW) Als er geen termijn is afgesproken geldt een onbepaalde tijd, zoals voor de meeste contracten Of er staat voor de duur van een maand (of een jaar) met de bepaling dat het contract automatisch wordt verlengd tot het wordt opgezegd Dat opzeggen gaat niet zomaar, daarover zo direct meer Titel 4 van boek 7 van het BW is de basis van het huurrecht en regelt een aantal belangrijke zaken Zo moet de verhuurder het gehuurde in goede staat ter beschikking stellen (art 204) De huurder dient voor kleine dagelijkse reparaties te zorgen (art 217), en de verhuurder is verantwoordelijk voor de grotere reparaties (art 206) De verhuurder moet zorgen voor het ongestoord woongenot (art 204) De huurder moet op tijd de huur betalen en zich als een goed huurder gedragen (art 212 en 213) Het regelt ook de gronden om een huurcontract te kunnen opzeggen: als de huurder de huur niet of te laat betaalt, als de huurder zich ernstig misdraagt of als de verhuurder de woning dringend voor zichzelf nodig heeft (art 274 c) In dat laatste geval moet de eigenaar wel aantonen dat hij zelf niet ergens anders terecht kan, en bovendien zorgen voor vervangende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding voor de huurder Deze opzeggrond komt in de praktijk dan ook weinig voor, al proberen verhuurders wel eens de huurder hiermee schrik aan te jagen Het kan ook nog zijn dat de verhuurder wil opzeggen vanwege sloop of nieuwbouwplannen, maar ook dan moet hij de huurder wel een goed aanbod doen De regering werkt aan uitzonderingen op deze algemene regels Zo is het campuscontract ingevoerd voor studenten, dat wel bescherming biedt tegen te hoge huurprijzen, maar dat eindigt bij het einde van de studie Dit geldt alleen voor studenten in speciaal voor studentenhuisvesting aangewezen woonruimte Onenigheid over de hoogte van de huur is nadrukkelijk geen opzeggingsreden Er zijn aparte regels om bij een meningsverschil over de hoogte van de huur en de bijkomende kosten duidelijkheid te bieden Ook dat is geregeld in Titel 4 van boek 7 BW en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte Het Besluit Huurprijzen Woonruimte bevat een aantal uitvoeringsregels, zoals het puntenstelsel voor zelfstandige woningen, voor kamers en voor woonwagens en de nulpuntenlijsten Maak je niet ongerust, je hoeft de wetten niet uit je hoofd te leren De tekst in deze brochure is een praktische samenvatting van de belangrijkste regels De opsomming is bedoeld als kapstok, om te laten zien waar de regels staan waarop onze praktijk is gebaseerd Belangrijk is verder om te weten dat de huurprijsregelgeving uitgaat van contractsvrijheid De wet gaat pas gelden als je er een beroep op doet Dus je mag best 12 euro voor een kilo appels betalen, zolang je er niets van zegt moet je niet klagen dat je wordt afgezet Je hebt ook geen recht op terugbetaling van teveel betaalde huur, totdat je als huurder de zaak aankaart (voor servicekosten ligt dat anders, omdat je daar een voorschot betaalt) Sommige huurders zien vrijwillig af van hun rechten in de hoop beter behandeld te worden door de verhuurder Hou hem te vriend, denken ze Maar wie betaalt nou zijn vrienden om aardig te zijn? De belangrijkste onderwerpen in deze brochure zijn als volgt ingedeeld: ▶ Hoofdstuk 2 gaat over de huurverhoging, de aanzegging en de procedure ▶ Hoofdstuk 3 gaat over onderhoudsgebreken en tijdelijke huurverlaging ▶ Hoofdstuk 4 behandelt het puntenstelsel voor zelfstandige woningen Het puntenstelsel is zowel bij de huurverhoging als bij de huurverlaging nodig ▶ Hoofdstuk 5 gaat over de mogelijkheden voor de huurder een huurverlaging voor te stellen of af te dwingen ▶ Hoofdstuk 6 gaat over de bijkomende kosten ▶ Hoofdstuk 7 besteedt kort aandacht aan de aparte woningwaardering voor monumentwoningen ▶ Hoofdstuk 8 gaat over de huurcommissie en de afhandeling van de procedures ▶ Hoofdstuk 9 behandelt het puntenstelsel voor kamers Voor de individuele huurder hebben we dan de belangrijkste regels gehad Voor de georganiseerde huurders is er de Wet op het Overleg Huurder Verhuurder, kortweg punt van de huur 5
Page 1 and 2: PUNT VAN DE HUUR 2013
Page 3: Inhouds opgave PUNT VAN DE HUUR Voo
Page 7 and 8: De HOOfDstuk 2 huurverhoging Na de
Page 9 and 10: Door het aantal punten van een woni
Page 11 and 12: onderhouds- HOOfDstuk 3 gebreken Kl
Page 13 and 14: meer permitteren door geld bij elka
Page 15 and 16: 4.3 VERwARmiNg 2 punten per verwarm
Page 17 and 18: heid groen, speelgelegenheid, schol
Page 19 and 20: 5.2 HUURVERlAgiNg NAAR DE mAximAlE
Page 21 and 22: taBEl lIBEralIsatIEgrEns per 01-07-
Page 23 and 24: waarde (of de dagwaarde als het oud
Page 25 and 26: HOOfDstuk 7 monumenten Voor rijksmo
Page 27 and 28: aangeven tegen welk punt het bezwaa
Page 29 and 30: HOOfDstuk 9 woningwaarderingsstelse
Page 31 and 32: Bijlage I klaCHtEnlIjst VOOr HEt ME
Page 33 and 34: Bijlage III MaxIMalE HuurprIjsgrEnz
Page 35 and 36: punten bedrag punten bedrag punten
Page 37 and 38: Bijlage V Amsterdams Steunpunt Wone
Page 39 and 40: punt van de huur 39

Punt van de huur 2013, Hoofdstuk 3 - Huurders.info

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?