Método de avaliação do estado de conservação de edifícios - Lnec

Artigo
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Método de avaliação do estado de conservação de edifícios
(Em resposta ao uma solicitação da Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas)
1. Introdução
No quadro da revisão do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), o Gabinete do Secretário de Estado
Adjunto e da Administração Local solicitou ao LNEC que elaborasse um método que permita classificar
o estado de conservação de edifícios, habitacionais e não-habitacionais, em cinco níveis (excelente,
bom, médio, mau e péssimo) e verificar a existência de infra-estruturas básicas.
Esta solicitação surgiu na sequência de um estudo anteriormente elaborado sobre o certificado das
condições mínimas de habitabilidade, também no quadro de uma proposta de revisão do RAU.
2. Utilidade
De acordo com o definido no RAU, os resultados do método de avaliação terão as seguintes
implicações:
1) A actualização do valor das rendas dependerá da prévia avaliação do estado de conservação
do edifício.
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2) O valor anual da renda actualizada não deverá ser superior a 4 % do valor da avaliação do
locado determinado pelo Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (realizada há menos de
três anos) multiplicado pelo coeficiente de conservação. O coeficiente de conservação é
determinado em função do estado de conservação de acordo com a seguinte tabela:
Excelente Bom Médio Mau Péssimo
1,2 1,0 0,9 0,7 0,5
3) No caso do arrendamento para habitação não será possível aumentar a renda se o nível de
conservação for mau ou péssimo.
4) Caso o estado de conservação do edifício seja péssimo ou mau, o arrendatário poderá intimar
3. Instrumentos
o senhorio a realizar obras, quer no arrendamento para habitação quer no arrendamento para
fim não-habitacional. Se o senhorio não der início às obras, o arrendatário poderá: tomar a
iniciativa de realização das obras dando disso conhecimento ao senhorio e à Comissão
Arbitral Municipal; solicitar à Câmara Municipal a realização de obras coercivas; ou comprar o
locado pelo valor da avaliação feita nos termos do Código do Imposto Municipal sobre
Imóveis, com obrigação de realização das obras, sob pena de reversão. Caso as obras sejam
realizadas pelo arrendatário, este poderá efectuar compensação com o valor da renda.
A aplicação do método tem como base a aplicação de uma ficha de avaliação. Para assegurar uma
adequada interpretação e o correcto preenchimento da ficha foram elaboradas instruções de
preenchimento.
Ficha de avaliação
A ficha de avaliação está organizada em várias partes, que se descrevem resumidamente em seguida.
No Cabeçalho são inscritos dados que permitem a identificação da ficha de avaliação,
designadamente: número de inscrição do técnico que realizou a vistoria na sua Ordem Profissional,
ano em curso e número da vistoria realizada pelo técnico no ano em curso.
Na secção "A. Identificação" são inscritos dados relativos à identificação da unidade vistoriada,
designadamente: a morada completa e o registo da Conservatória do Registo Predial ou da Repartição
de Finanças.
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Na secção "B. Caracterização" são inscritos dados relativos à caracterização morfológica da unidade e
do edifício, designadamente: o número de pisos do edifício, o número de unidades do edifício, o
número de divisões da unidade e a época de construção do edifício ou da sua reformulação estrutural.
Nas instruções de preenchimento existem indicações sobre os critérios a adoptar para a determinar
estes dados.
Na secção "C. Anomalias de elementos funcionais" é registado o nível de anomalia que afecta cada um
dos 31 elementos funcionais em que foi subdividida a avaliação do edifício e da unidade. Os
elementos funcionais estão organizados em quatro grupos: edifício (no seu conjunto), espaços
comuns, unidade e instalações (comuns e da unidade em apreciação).
O nível de anomalia de cada elemento funcional é classificado na seguinte escala: nenhumas (5),
ligeiras (4), médias (3), graves (2) e muito graves (1). A determinação do nível de anomalia que afecta
cada elemento funcional é realizada com base em critérios de avaliação (vd. 4). A cada elemento
funcional está associada uma ponderação (vd. 5). Multiplicando o nível de anomalia pela ponderação
obtém-se a pontuação do elemento funcional.
Admite-se que algumas situações o elemento funcional não seja aplicável. Apenas são aplicáveis os
elementos funcionais: cujo uso beneficie directamente a unidade (ex., se uma unidade se situar no
piso térreo não é necessário avaliar o estado de conservação dos ascensores) ou cujas anomalias
possam afectar a unidade (ex., num edifício com vários corpos apenas se avalia o estado de
conservação da cobertura do corpo em que está situada a unidade).
Na secção "D. Determinação do índice de anomalias" são calculados o total das pontuações obtidas
pelos elementos funcionais aplicáveis, o total das ponderações atribuídas a elementos funcionais
aplicáveis, e o quociente entre os dois primeiros totais que constitui o "índice de anomalias" da
unidade.
Na secção "E. Descrição das condições que motivam anomalias «graves» e/ou «muito graves»", é feito
um relato das razões que justificam a atribuição destes níveis de anomalia aos elementos funcionais. O
relato será ilustrado com fotografias que registam a situação verificada na data da vistoria.
Na secção "F. Avaliação" é aplicado o método de síntese de resultados (vd. 6) de que resulta o estado
de conservação da unidade, e é indicado se existem situações que constituam grave risco para a
segurança ou a saúde públicas e/ou dos residentes.
Para concluir, o técnico indica o seu nome, assina e data a ficha. Esta assinatura significa que o
técnico assume a responsabilidade de que o preenchimento da ficha de avaliação traduz as condições
presentes e visíveis no momento da vistoria da unidade.
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Instruções de preenchimento
As instruções de preenchimento contêm: uma descrição de como o técnico deve realizar uma vistoria;
a explicação da estrutura da ficha de avaliação e do modo de preenchimento de cada secção; a
definição de critérios gerais de avaliação e de critérios para cada elemento funcional; e a explicação do
método de síntese de resultados.
4. Critérios de avaliação
Os critérios de avaliação permitem relacionar para cada elemento funcional as características do
edifício ou da unidade vistoriada com um nível da escala de anomalias. Foram definidos critérios gerais
e critérios por elemento funcional.
Critérios gerais
Os quatro critérios gerais são: 1) consequência da anomalia na satisfação das exigências funcionais;
2) tipo e extensão do trabalho necessário para a correcção da anomalia; 3) relevância da anomalia; e,
4) existência de alternativa.
Os dois primeiros critérios referem-se à gravidade da anomalia, sendo sintetizada a sua aplicação aos
níveis de anomalia no quadro seguinte.
Anomalias
Ligeiras Médias Graves Muito graves
Anomalias que prejudicam o
aspecto, e que requerem trabalhos
de limpeza, substituição ou
reparação, pontual ou ampla, de
fácil execução
Anomalias que prejudicam o
aspecto, e que requerem trabalhos
de substituição ou reparação,
pontual, ampla ou total, de difícil
execução
Anomalias que prejudicam o uso e
conforto e que requerem trabalhos
de limpeza, substituição ou
reparação, pontual ou ampla, de
fácil execução
Anomalias que prejudicam o uso e
conforto e que requerem trabalhos
de substituição ou reparação,
pontual, ampla ou total, de difícil
execução
Anomalias que colocam em risco a
saúde e a segurança, podendo
motivar acidentes sem grande
gravidade, e que requerem
trabalhos de limpeza, substituição
ou reparação, pontual ou ampla, de
fácil execução
Anomalias que colocam em risco a
saúde e a segurança, podendo
motivar acidentes sem grande
gravidade, e que requerem
trabalhos de substituição ou
reparação, pontual, ampla ou total,
de difícil execução
Anomalias que colocam em risco a
saúde e a segurança, podendo
motivar acidentes graves ou muito
graves
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O terceiro critério indica que se as anomalias mais graves afectarem a parte principal da unidade deve
prevalecer esse nível de anomalia, mas se as anomalias mais graves afectarem a parte secundária da
unidade deve ser calculada uma média entre o nível de anomalias da parte principal e da parte
secundária, atribuindo uma importância menor às partes secundárias. Considera-se como parte
principal o conjunto de espaços onde se desenvolvem as funções dominantes da unidade (ex., fogo) e
como parte secundária o conjunto de espaços onde se desenvolvem as funções acessórias da
unidade (ex., dependência de arrecadação).
De acordo com o quarto critério se a anomalia afectar um equipamento ou instalação para o qual
exista uma alternativa com condições equivalentes de utilização deve ser calculada a média do nível
de anomalias desses equipamentos ou instalações.
Critérios por elemento funcional
Para facilitar a utilização, os critérios gerais foram aplicados a cada um dos elementos funcionais
dando origem a fichas com a seguinte estrutura:
1) Elementos de construção a avaliar – identificação dos elementos da construção a apreciar em
cada elemento funcional;
2) critério de avaliação – metodologia que permita relacionar as características da unidade em
apreciação com um nível de anomalia;
3) exemplos de sintomas de anomalia – exemplos de sinais que indiciam anomalias;
4) observações – informação complementar sobre a aplicação do critério de avaliação.
5. Ponderações
As ponderações associadas a cada elemento funcional definem a sua importância relativa no cálculo
do índice de anomalias.
São propostas ponderações de referência obtidas pela análise das ponderações sugeridas por cerca
de uma dezena de especialistas do LNEC. Contudo, considera-se conveniente que as Comissões
Arbitrais Municipais afiram se as ponderações de referência são adequadas a cada município e que
possam, eventualmente, definir diferentes ponderações para diferentes tipos de edifícios.
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6. Método de síntese de resultados
O método de síntese de resultados permite converter o índice de anomalias no estado de conservação
da unidade em apreciação. Para o efeito foram definidas quatro regras.
A primeira regra classifica o índice de anomalias calculado na secção D, na escala de intervalos
seguinte:
Excelente Bom Médio Mau Péssimo
5,0 ≥ IA > 4,5 4,5 ≥ IA > 3,5 3,5 ≥ IA > 2,5 2,5 ≥ IA > 1,5 1,5 ≥ IA ≥ 1,0
As restantes regras impedem a existência de desvios excessivos de alguns elementos funcionais
relativamente ao valor médio calculado. Pretende-se evitar que o cálculo de um nível de anomalia
média possa camuflar a existência de anomalias graves em elementos funcionais que condicionam o
estado de conservação da unidade ou do edifício (ex., anomalias na estrutura podem colocar em risco
a estabilidade do edifício no seu conjunto e anomalias na envolvente exterior – cobertura, paredes
exteriores e caixilharia exterior – podem colocar em risco as condições mínimas de habitabilidade e/ou
permitir uma rápida degradação do edifício).
7. Discussão e aplicação experimental
Após uma fase inicial de concepção, foram realizadas reuniões com diversas entidades intervenientes
no sector com o objectivo de apresentar a proposta de método de avaliação, suscitar o debate e
colher sugestões para o seu aperfeiçoamento.
Na sequência dessas reuniões foi lançada uma aplicação experimental do método numa amostra do
parque edificado de arrendamento. Esta aplicação visa testar e validar os instrumentos desenvolvidos,
pretendendo-se concretamente verificar:
1) se os elementos funcionais são adequados para avaliar as características dos edifícios e se
cobrem todos os aspectos fundamentais para avaliar o seu estado de conservação;
2) se as instruções de preenchimento esclarecem eventuais dúvidas de interpretação e/ou
aplicação da ficha de avaliação;
3) quanto tempo demora a realização de uma vistoria e o preenchimento da ficha de avaliação;
4) se os resultados da aplicação do método de avaliação coincidem com a avaliação intuitiva
que um técnico experiente faz do estado de conservação do edifício.
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Nesta aplicação experimental estão envolvidos técnicos do LNEC e de diversas entidades que se
disponibilizaram a colaborar.
8. Orientações adoptadas
Foi adoptado um modelo de avaliação que requer a realização de uma vistoria com algum detalhe.
Esta opção justifica-se por três motivos:
1) a complexidade do objecto avaliado – um edifício é constituído com um conjunto extenso de
elementos da construção que podem apresentar níveis de anomalia muito diversificada, sendo
necessário avaliar individualmente cada uma das partes para com objectividade fazer uma
apreciação de conjunto;
2) a importância dos resultados para os proprietários e para os inquilinos – de acordo com o novo
RAU o estado de conservação determinado pela vistoria tem importantes implicações na
relação entre senhorios e inquilinos, pelo que o método de avaliação se deve basear em
procedimentos e critérios que assegurem o rigor dos resultados.
3) a necessidade de demonstrar às partes como foi obtido o estado da conservação – considera-
se desejável que o avaliador possa evidenciar como determinou o estado de conservação da
unidade, contribuindo assim para a transparência do método e consequentemente para a
aceitação dos resultados pelas partes envolvidas.
José Vasconcelos Paiva | Engenheiro, Investigador Coordenador
João Branco Pedro | Arquitecto, Investigador Auxiliar
Departamento de Edifícios
Lisboa e LNEC, 27 de Março de 2005
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