prÃ¡vne aspekty nÃ¡jomnÃ©ho bÃ½vania

More documents

Recommendations

Info

Nehnuteľnosti a Bývanie ISSN 1336-944X nájomné, alebo sa s prenajímateľom písomne dohodne o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že tento dôvod výpovede z nájmu zanikol. V prípade výpovede podľa § 711 ods. 1 písm. b), e) a f) je prenajímateľ povinný priložiť k výpovedi listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede, inak by bola výpoveď neplatná. Ak ide o byt osobitného určenia alebo o byt v dome osobitného určenia, možno vypovedať nájom len po predchádzajúcom súhlase toho, kto svojím nákladom takýto byt zriadil, alebo jeho právneho nástupcu alebo príslušného orgánu, ktorý uzavretie zmluvy o nájme odporučil. Nájomca môže neplatnosť výpovede uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Ak sa nájomca v uvedenej lehote obráti na súd, účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie nepatnosti výpovede nájmu bytu. Ak nájomca návrh na súd nepodá, nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je trojmesačná. Nájomca však nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým pre neho nie je zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada podľa zákona. Občiansky zákonník upravuje tri druhy bytových náhrad, a to náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Náhradný byt je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Náhradné ubytovanie je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu, pričom byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia. Prístrešie je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. Ak nájom skončil z dôvodov upravených v § 711 ods. 1 písm. a), e), f),) Občianskeho zákonníka alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov, nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. Ak prenajímateľ vypovedal nájom bytu z dôvodu neplatenia nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, tiež z dôvodu negatívneho vzťahu nájomcu k bytu, k domu alebo k ostatným nájomcom, nedovoleného užívania bytu na iné účely ako bývanie, ako aj z dôvodu, že nájomca z vlastnej vôle prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Iba v prípadoch hodných osobitného zreteľa, ktorými sú najmä vážny zdravotný stav alebo starostlivosť o maloleté dieťa, má nájomca právo na prístrešie a nájomca - neplatič v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov právo na náhradné ubytovanie. Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady; ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne. Nájomný vzťah zaniká nájomcovi aj v dôsledku smrti, avšak v tomto prípade dochádza k prechodu nájmu bytu na ďalšie osoby vymenované Ak nájomca zomrie a ak nejde o byt v spoločnom nájme manželov, stávajú sa nájomcami (spoločnými nájomcami) jeho deti, vnuci, rodičia, súrodenci, zať a nevesta, ktorí sním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt. Nájomcami (spoločnými nájomcami) sa stávajú aj tí, ktorí 01/2009 18 | S t r a n a
Nehnuteľnosti a Bývanie ISSN 1336-944X sa starali o spoločnú domácnosť zomretého nájomcu alebo na neho boli odkázaní výživou, ak s ním žili v spoločnej domácnosti aspoň tri roky pred jeho smrťou a nemajú vlastný byt. Ak sa prenajímateľ domnieva, že neboli splnené podmienky prechodu nájmu bytu, môže sa v lehote troch mesiacov odo dňa, keď sa o nich dozvedel, najneskôr však v lehote troch rokov odo dňa smrti nájomcu, domáhať na súde, aby určil, že k prechodu nájmu bytu nedošlo. Regulácia nájomného Dôležitou povinnosťou nájomcu bytu je povinnosť platiť prenajímateľovi nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Aj keď sa pri dohodovaní ceny nájomného medzi zmluvnými stranami vychádza z trhového nájomného, v určitých prípadoch dochádza zo strany štátu k regulácii nájomného tým, že právnou úpravou je určená maximálna výška nájomného a prenajímateľ to musí rešpektovať a trhovú cenu nemôže pri nájme bytu uplatniť. Ministerstvo financií Slovenskej republiky podľa § 11 ods.1 a § 20 ods.1 a 2 zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách v platnom znení s účinnosťou od 1. 5. 2008 ustanovilo maximálne ceny nájmu bytov opatrením č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov. Opatrenie bolo uverejnené vo Finančnom spravodajcovi č. 4/2008. Maximálna cena nájmu určená týmto cenovým predpisom sa nevzťahuje na určenie výšky nájomného, ak ide o byty: • bytových družstiev zriadených alebo založených po roku 1958, ak ide o byty postavené podľa predpisov o finančnej, úverovej a inej pomoci poskytnutej podľa predpisov o finančnej, úverovej a inej pomoci družstevnej bytovej výstavbe, platných v čase ich výstavby, • vo vlastníctve fyzických osôb, • preukázateľne voľné v bytových domoch postavených bez účasti verejných prostriedkov alebo v bytových domoch vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov 6 bez ohľadu na to, kto je vlastníkom takýchto bytových domov, s výnimkou zákonného prechodu nájmu 7 a výmeny bytu 8 , • v domoch postavených úplne bez účasti prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov, rozpočtov obcí a rozpočtov vyšších územných celkov s kolaudačným rozhodnutím vydaným po 1. februári 2001, • v nájme právnickej osoby, ktorá nemá sídlo na území Slovenskej republiky, fyzickej osoby, ktorá nemá trvalý pobyt na území Slovenskej republiky, zahraničného zastupiteľského úradu alebo diplomatickej misie, • užívané na podnikateľskú činnosť so súhlasom vlastníka alebo ich časti užívané na podnikateľskú činnosť so súhlasom vlastníka Do maximálnych cien podľa § 1 a § 2 uvedeného cenového predpisu nie sú zahrnuté ceny služieb spojených s užívaním bytu, napríklad osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu společnou televíznou a 6 Napríklad zákon č. 298/1990 Zb. o úprave niektorých majetkových vzťahov rehoľných rádov a kongregácií a arcibiskupství olomouckého v znení zákona č. 338/1991 Zb., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v znení neskorších predpisov, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v znení neskorších predpisov, zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov, zákon č. 107/1993 Z. z. o vrátení majetku Matici slovenskej v znení nálezu Ústavného súdu SR č. 221/2000 Z. z., zákon č. 282/1993 Z. z. o zmiernení niektorých majetkových krívd spôsobených církvám a náboženským spoločnostiam v znení zákona č. 97/2002 Z. z. 7 § 706 až 708 Občianskeho zákonníka 8 § 715 a 716 Občianskeho zákonníka 01/2009 19 | S t r a n a
Page 1 and 2: Nehnuteľnosti a Bývanie ISSN 1336
Page 5: Nehnuteľnosti a Bývanie ISSN 1336

prÃ¡vne aspekty nÃ¡jomnÃ©ho bÃ½vania

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?