DEĞERLEME; YATIRIMLARA YÖN VEREN HİZMET APPRAISAL; SERVICES GUIDING INVESTMENTS Değerleme kavramları Valuation consepts Devrim Kebabcı Genel Müdür General Manager Günümüz dünyasında vazgeçilmez bir hizmet dalı olan değerleme, varlıkların, taşınmazların, taşınmazlara bağlı hak ve yararların, belli bir tarihteki değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilerek rapor haline getirilmesidir. Değer biçerek raporlamayı uluslararası standartlara kavuşturan değerleme mesleği, Türkiye’de Sermaye Piyasası Kurulu ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun düzenlemeleriyle hızla kurumlaşmakta olan ticaret hayatına yön veriyor. Appraisal, an indispensable service in the present world, is the independent and impartial assessment and reporting of the value of assets, real properties, rights and benefits associated with real properties, as of a certain date. The profession of appraisal, which has brought international standards to value assessment and reporting, is now guiding the commercial life in Turkey with the regulations of the Capital Markets Board and the Banking Regulation and Supervision Agency. Şengül Budakoğlu İç Kontrol ve Kalite Yöneticisi Internal Control and Quality Manager Değerlemenin hizmet sunduğu alanlar Areas served by appraisal • Mülkiyet değişimleri sırasında alış-satış fiyatını belirlemede • Kiralama değer tespitinde • Hak sahipliği dağılım önerilerinde • Kat karşılığı oranları tespitlerinde • Arsa payı dağılımlarında • Krediye yönelik işlemlerde gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde • Halka arzlarda • Şirket birleşmeleri, devir almalarda • Mirasla mal intikalinde asil mal paylaşımı istendiğinde • Mülklerin en iyi ve en verimli kullanım analizinde • Finansal fizibilite analizinde • Sigorta işlemlerinde • Sale-Lease back (sat ve geri kirala) işlemlerinde • Kamulaştırmada adil ödeme için değer tespitinde • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, gayrimenkul ipoteklerini alırken, proje başlangıcında, yasal prosedürlere uygunluk tespitinde • Hisse senedi borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5 ‘ini aşan gayrimenkul alım-satımlarında ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete aynı sermaye olarak koymaları durumunda • Sale-purchase price assessments during changes in proprietorship • Lease value assessment • Ownership right distribution recommendations • Determination of In-return for Flat ratios • Plot share distributions • Value assessment of real properties in credit-aimed transactions • Public offerings • Company mergers, acquisitions • Sharing of essential property, when required, in case of property succession through inheritance • Best and most efficient use analyses of properties • Financial feasibility analyses • Insurance transactions • Sale-Lease back transactions • Value assessments for fair payment in expropriation • Purchase-sale, lease assessments and reassessments of real properties within the portfolios of Real Property Investment Partnerships (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı - GYO), during the receipt of the real property mortgages, project start and in determining conformity with the legal procedures • Real property purchasessales exceeding 5% of the subscribed capitals of all publicly traded companies and the capitalization of these real properties by such companies in other companies as capital in-kind Pazar Değeri Market value Bir varlığın pazarlama faaliyeti çerçevesinde, istekli alıcı ile satıcı arasında hiçbir baskı altında kalmadan bilinçli olarak gerçekleştirecekleri alım-satım işleminde el değiştirecek değer. Within the scope of the marketing activities of an asset, the value that it could exchange hands in a deliberate purchase-sale transaction between a willing seller and buyer, neither of whom are under any pressure. Sigortalanabilir değer Insurable value Bir mülkün, bir sigorta sözleşmesi veya poliçesinde yer alan tanımlar çerçevesindeki değeri. The value of a property within the scope of the definitions in an insurance contract or policy. Kalıntı-hurda değer Residual scrap value İlgili varlığın tahmin edilen faydalı ömrünün sonundaki durum ve yaşına ulaştığı dikkate alınarak, şu anda elden çıkarılması sonucunda elde edilmesi beklenen tutardan, beklenen elden çıkarma maliyetleri düşüldükten sonra kalan tutar. Considering that the related asset has reached the state and age deemed as the end of its estimated economic life, the amount remaining following the deduction of the expected disposal costs from the amount expected to be obtained as a result of its disposal under the present circumstances. Kullanım Değeri Use value Bir varlığın kullanıcı için piyasa tutarına bakılmaksızın kullanıma yönelik sahip olduğu değer. The value of a property for the user as aimed for the use of a property, regardless or its market value. Zorunlu satış değeri Forced sale value Pazar değeri tanımının gerektirdiği pazarlama süresine göre çok kısa bir zaman içerisinde bir mülkün satışından makul olarak elde edilebilecek tutardır. Bazı ülkelerde Zorunlu Satış Değeri, gönülsüz bir satıcı ve satıcının bu dezavantajını bilen alıcı veya alıcıların bulunduğu durumları da içerebilir. The amount that could reasonably be obtained from the sale of a real property within a time that is much shorter than the normal marketing period foreseen in the definition of market value. In certain countries, the Forced Sale Value may also include circumstance where there is an unwilling seller and a buyer or buyers who are aware of such disadvantage of the seller. Defter değeri Book value Bir varlığın, birikmiş amortisman ve değer düşüklüğü kayıplarının düşülmesinden sonra bilanço gösterilen tutarıdır. The balance value of an asset following the deduction of the accumulated depreciation and decrease in value losses. Yatırım değeri Investment value Bir varlığın belirli bir yatırımcı için belirlenmiş yatırım hedefleri doğrultusunda ifade ettiği değer. Yatırım değeri, pazar değerinden fazla veya az olabilir. The value that a property represents for a certain investor in line with defined investment objectives. The investment value may be more or less than the market value. Kurtarılabilir değer Redeemable value Arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat veya uyarlama yapılarak kullanmaya devam etmekten çok, içerdiği malzeme için elden çıkarılma değeridir. The value that an asset, other than land, is disposed of for the material contained within, rather that the continuation of its use through special repair or adaptation. Makul değer Reasonable value Bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında bir varlığın el değiştirebileceği fiyatı veya yükümlülüklerin yerine getirilmesinde esas teşkil edecek olan tutar. The amount that an asset could exchange hands between informed and willing parties, under circumstances that would not be influenced by any relations; or the amount that will pose as basis in the fulfillment of liabilities. Faal işletme değeri Active enterprise value Bir işletmenin bütün olarak değeri. The value of a property within the scope of the definitions provided in an insurance contract or policy. Özel değer Special value Pazar değerinin üzerinde yer alan olağandışı bir değer unsurunu ifade eder. Örneğin, bir mülkün başka bir mülk ile fiziksel, ekonomik veya fonksiyonel ilişkisinden kaynaklanabilir. Genelde pazardan ziyade bir mülkün özel bir sahibi veya kullanıcısı ya da potansiyel bir sahibi veya kullanıcıyla ilgili olarak yaşanan bir değer artışıdır ve bu nedenle de özel değer sadece özel bir çıkarı olan alıcıya uygulanabilir. This expresses an extraordinary element of value, above the market value. For example, this could arise from the physical, economic or functional relationship of a property with another property. In general, this is an increase in value that is influenced with respect to a special owner or user or a potential owner or potential user of a property, rather than the market, and therefore such special value may only be applied for a buyer who has a special interest. Vergi değeri Tax value Bir mülkün ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alan değeri. The value of a property based on the definitions in the relevant laws.