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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 一 2024 年 4 月 29 日 Monday Apr. 29, 2024
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A8
美 國 房 產 交 易 需 注 意 哪 些 相 關 法 律 要 點 ?
1. 產 權 調 查 ( Title Search)
當 買 主 與 賣 主 簽 訂 了 買 賣 合 同 後 , 產 權 公 司 的 律 師 就 要
開 始 調 查 賣 主 的 房 子 的 產 權 記 錄 , 即 個 物 業 的 產 權 轉 移 的 歷
史 情 況 , 同 時 也 要 調 查 該 房 子 的 產 權 上 有 沒 有 債 務 , 如 欠 地
產 稅 , 物 業 管 理 及 市 政 府 的 罰 單 等 。 如 果 有 問 題 , 就 一 定 要 解
決 了 才 能 轉 移 產 權 , 如 果 賣 主 不 願 意 解 決 所 查 出 的 問 題 , 那
麼 買 主 就 可 以 中 斷 合 同 , 定 金 退 回 給 買 主 。
2. 產 權 保 險 (Title Insurance)
如 果 產 權 沒 有 任 何 問 題 , 產 權 公 司 會 給 該 房 產 提 供 產 權
保 險 (Title Insurance), 負 責 買 賣 雙 方 產 權 轉 移 和 過 戶 手 續
(Closing), 其 性 質 為 獨 立 與 買 賣 雙 方 外 的 保 險 公 司 。 一 但 房
產 的 產 權 出 現 問 題 , 發 生 意 外 , 產 權 公 司 承 擔 風 險 , 給 予 賠
償 。
3. 提 供 協 力 廠 商 帳 戶 (Escrow Account)
在 美 國 絕 大 多 數 州 政 府 為 了 保 持 美 國 房 產 交 易 的 公 平
性 , 往 往 禁 止 定 金 由 買 方 的 房 地 產 經 紀 人 或 賣 方 的 經 紀 人 控
制 。 否 則 , 一 旦 賣 主 違 約 , 買 主 要 求 退 還 定 金 時 , 賣 主 的 經 紀
人 常 常 會 找 各 種 理 由 拒 絕 退 還 。 如 果 定 金 是 在 買 主 經 紀 人 手
裡 的 話 , 一 旦 買 主 違 約 , 賣 主 要 扣 下 定 金 時 , 買 主 經 紀 人 也 同
樣 會 找 各 種 理 由 拒 絕 交 出 定 金 。 所 以 , 定 金 不 能 存 放 在 經 紀
人 手 中 , 只 能 存 放 在 中 立 的 第 三 者 —— 產 權 公 司 手 裡 , 這 樣
一 旦 發 生 糾 紛 , 定 金 就 能 很 快 地 退 還 給 買 主 或 被 賣 主 扣 下 。
4. 產 權 轉 移 過 程
所 有 的 產 權 過 戶 手 續 都 是 由 中 立 的 第 三 者 即 產 權 公 司
辦 理 , 當 買 主 與 賣 主 分 別 簽 好 了 過 戶 所 需 文 件 , 買 主 要 把 付
的 房 款 用 銀 行 本 票 (Cashier Check) 的 形 式 支 付 給 產 權 公 司
( 不 是 賣 主 ), 如 果 是 按 揭 的 話 , 銀 行 要 把 貸 款 額 電 匯 (Wire
Transfer) 到 產 權 公 司 的 帳 戶 上 , 這 時 候 房 地 產 交 易 才 真 正 完
成 。 產 權 公 司 就 會 根 據 房 地 產 買 賣 合 同 的 有 關 條 文 , 把 一 些
費 用 , 諸 如 : 傭 金 , 產 權 保 險 , 過 戶 的 其 他 雜 費 , 從 房 款 中 扣
除 , 並 立 即 支 付 給 賣 主 , 所 以 很 多 賣 主 在 過 戶 後 數 小 時 內 就
對 於 要 買 美 國 房 產 的 朋 友 來 講 , 也 要 對 美 國 房 子 交 易 的
相 關 法 律 有 所 瞭 解 , 因 為 買 房 子 畢 竟 是 人 生 中 的 一 件 大 事 ,
而 且 金 錢 也 比 較 多 , 還 是 美 國 房 產 , 如 果 有 疏 忽 可 能 對 經 濟
造 成 損 失 。
終 止 合 同 權 (Termination Option)
房 屋 買 賣 對 於 大 多 數 人 來 說 是 一 生 中 最 大 的 一 筆 投 資 ,
同 時 不 像 其 他 商 品 一 樣 可 以 退 貨 。 因 此 , 為 了 保 護 消 費 者 ( 買
主 ) 的 利 益 , 在 美 國 許 多 州 的 房 地 產 買 賣 合 同 中 , 有 一 個 或 者
類 似 的 重 要 的 條 款 , 簡 稱 Option, 這 一 條 款 對 於 美 國 房 產 的
買 主 非 常 重 要 。
這 樣 的 條 款 在 美 國 各 州 類 似 但 也 有 差 異 , 以 德 州 為 例 ,
該 條 款 就 是 給 已 經 簽 約 並 存 入 定 金 的 買 主 在 一 定 的 時 間 內
(7-10 天 , 有 些 州 可 達 15 天 ) 可 以 以 任 何 理 由 解 除 合 同 , 定 金
將 如 數 退 還 給 買 主 , 買 主 損 失 的 只 是 Option Fee(50-100 美
元 ),Option Fee 是 買 主 與 賣 主 在 簽 訂 二 手 房 合 約 時 除 了 定
金 之 外 的 直 接 支 付 給 賣 主 的 費 用 。 如 果 買 主 買 成 了 這 棟 房
子 , 賣 主 要 把 Option Fee 退 還 給 買 主 。
在 Option 期 間 , 賣 主 不 可 以 再 和 其 他 的 買 主 簽 約 , 而 買
主 可 以 無 條 件 的 終 止 合 約 。 這 一 條 款 對 美 國 房 產 的 買 主 非 常
有 利 , 一 般 是 買 主 在 這 期 間 請 專 業 的 房 屋 檢 查 師 (Home Inspector)
做 全 面 的 房 屋 檢 查 , 如 果 發 現 有 重 大 問 題 , 諸 如 : 地
基 、 屋 頂 、 下 水 系 統 或 對 人 體 健 康 有 危 害 的 地 方 , 買 主 就 可 以
單 方 終 止 合 同 , 定 金 退 回 。 在 大 多 數 情 況 下 , 只 檢 查 出 一 些 小
的 問 題 , 這 時 買 主 會 要 求 賣 主 做 一 定 的 維 修 , 往 往 賣 主 會 接
受 買 主 的 要 求 , 把 損 壞 的 或 不 工 作 的 地 方 修 好 。
美 國 各 州 類 似 的 條 款 讓 買 主 有 充 分 的 時 間 考 慮 和 審 核
房 產 , 保 護 了 美 國 房 產 買 主 的 利 益 。
賠 償 金 儲 備 系 統 (Recovery Fund)
如 果 美 國 房 產 經 紀 人 採 取 欺 詐 的 手 段 給 買 主 或 賣 主 造
成 很 嚴 重 的 傷 害 和 較 大 的 經 濟 損 失 , 買 主 或 賣 主 告 到 法 院 ,
這 時 可 能 犯 法 的 經 紀 人 已 經 畏 罪 潛 逃 , 或 者 法 院 判 決 下 來 ,
要 求 犯 法 的 經 紀 人 賠 償 受 害 人 的 經 濟 損 失 , 但 是 這 個 經 紀 人
卻 沒 有 錢 來 償 還 。 巨 大 經 濟 損 失 的 時 候 , 僅 靠 輿 論 的 安 慰 和
道 義 上 的 支 持 而 沒 有 得 到 在 經 濟 上 合 理 的 賠 償 是 遠 遠 不 夠
的 , 這 個 問 題 怎 麼 解 決 ?
美 國 各 州 均 有 的 經 紀 人 賠 償 金 儲 備 系 統 (Recovery
Fund) 的 設 立 提 供 了 解 決 方 案 , 以 下 將 對 其 進 行 簡 單 介 紹 。 該
系 統 不 是 美 國 聯 邦 政 府 制 定 , 是 由 各 州 政 府 制 定 的 , 因 此 在
相 似 的 同 時 也 有 所 差 異 。 有 些 州 設 置 的 賠 償 金 儲 備 系 統 的 賠
償 金 是 由 經 紀 人 自 己 出 從 而 累 計 起 來 的 。 每 個 經 紀 人 剛 考 到
執 照 時 交 的 , 大 約 10 美 元 , 然 後 在 每 年 的 執 照 延 期 時 再 交 納
一 些 (50 美 元 左 右 ), 一 直 到 賠 償 金 達 到 一 定 數 目 為 止 。 部 分
州 儲 備 的 賠 償 金 最 低 額 是 100 萬 美 元 , 最 高 是 170 萬 美 元 , 一
般 維 持 在 150 萬 美 元 上 下 。 也 有 一 些 州 儲 備 的 賠 償 金 比 較
低 , 在 50 萬 美 金 左 右 。 一 般 來 說 , 一 次 肇 事 賠 償 的 最 高 額 可
達 5 萬 美 元 。 賠 償 金 儲 備 系 統 的 建 立 使 消 費 者 的 利 益 真 正 的
得 到 了 保 障 。
產 權 公 司 和 產 權 保 險
國 內 發 生 過 不 少 信 譽 不 佳 的 房 地 產 經 紀 公 司 扣 押 買 主
的 定 金 , 佔 用 賣 主 所 賣 的 房 款 , 甚 至 鋌 而 走 險 卷 走 客 戶 資 金
的 事 件 , 那 美 國 在 這 方 面 是 通 過 什 麼 方 法 來 如 何 保 護 消 費 者
利 益 的 呢 ? 美 國 房 產 交 易 中 產 權 涉 及 的 事 宜 由 產 權 公 司 專 門
負 責 辦 理 。
美 國 買 房 的 小 知 識
美 國 金 融 狀 況 的 改 善 之 一 在 於 美 國 房
地 產 市 場 , 因 為 有 大 量 關 於 美 國 房 地 產 市 場
的 統 計 資 料 , 這 使 得 人 們 在 做 買 房 投 資 決 策
時 有 了 更 好 的 基 礎 。 然 而 , 中 國 的 房 地 產 市
場 起 步 較 晚 , 因 此 相 對 來 說 不 太 完 整 , 有 一
些 不 同 之 處 。 今 天 一 起 來 瞭 解 一 下 美 國 買 房
小 知 識 。
房 地 產 相 關 制 度
在 美 國 , 買 賣 房 地 產 會 有 很 多 協 力 廠 商
服 務 , 例 如 估 值 公 司 、 房 屋 檢 驗 、 銀 行 、 經 紀
人 、 產 權 保 險 公 司 等 , 每 個 機 構 都 在 買 賣 過
程 中 發 揮 自 己 的 作 用 , 使 房 地 產 業 能 夠 公
平 、 透 明 、 健 康 和 蓬 勃 發 展 。
產 權 性 質
美 國 是 一 種 私 有 財 產 制 度 , 房 屋 交 易 包
括 土 地 。 也 就 是 說 , 當 你 買 房 子 的 時 候 , 你 同
時 也 就 買 下 了 蓋 房 子 的 那 塊 地 , 美 國 的 產 權
是 長 久 的 , 而 中 國 的 住 宅 產 權 是 70 年 , 而 商
業 產 權 平 均 只 有 50 年 。
房 產 稅
在 美 國 , 只 要 你 有 房 子 , 你 就 得 付 房 地
可 以 拿 到 房 款 。 這 就 從 根 本 上 杜 絕 了 房 地 產 經 紀 人 介 入 控 制
房 款 的 機 會 。( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
產 稅 , 在 美
國 , 稅 收 通 常
是 百 分 之
1-3, 每 個 洲 都
有 不 同 的 標
準 , 加 州 大 約 是 百 分 之 1.2-2.0。 在 你 買 了 房 子
之 後 , 你 需 要 每 年 交 一 筆 房 地 產 稅 , 這 就 成
了 你 擁 有 房 產 的 成 本 。 而 中 國 為 了 壓 制 炒 房
現 象 也 打 算 推 出 房 產 稅 , 並 在 上 海 等 幾 個 城
市 試 點 。 不 過 這 個 推 行 的 阻 礙 因 素 比 較 多 ,
所 以 進 度 也 較 緩 慢 。
支 付 佣 金
在 美 國 買 賣 房 地 產 時 , 佣 金 由 賣 方 承
擔 。 當 業 主 委 託 經 紀 人 售 出 房 子 時 , 他 就 簽
訂 合 同 , 佣 金 一 般 在 百 分 之 6 左 右 。 當 買 方 由
另 一 個 經 紀 人 代 領 購 買 一 套 房 子 時 , 賣 方 的
代 理 人 需 要 將 一 半 的 佣 金 交 給 買 方 的 代 理
人 , 美 國 為 什 麼 規 定 由 賣 主 來 支 付 雙 方 經 紀
人 的 佣 金 , 主 要 是 因 為 在 買 賣 過 程 中 , 賣 主
是 取 得 錢 的 一 方 , 而 買 主 是 付 錢 的 一 方 。
美 國 買 房 利 息 可 抵 個 稅
在 美 國 購 買 房 子 後 , 你 支 付 的 按 揭 利 息
可 以 從 個 人 所 得 稅 中 扣 除 , 這 是 官 方 為 了 鼓
勵 民 眾 自 買 房 屋 的 優 惠 政 策 , 美 國 的 稅 賦 比
較 重 。 如 果 你 年 薪 五 萬 美 金 , 購 買 價 值 四 十
萬 左 右 的 房 屋 , 按 揭 三 十 萬 , 每 月 要 支 付 按
揭 約 一 千 八 百 , 其 中 利 息 平 均 一 千 五 百 , 一
年 是 一 萬 八 千 。 在 年 終 付 稅 時 , 扣 除 一 萬 八
千 的 利 息 , 你 的 付 稅 基 數 就 降 低 為 三 萬 二
千 , 節 省 了 很 多 。
房 屋 類 型 概 念
在 美 國 , 買 房 一 般 是 指 二 手 房 , 單 獨 房 。
美 國 的 單 獨 房 , 並 不 是 中 國 人 所 說 的 Villa。
雖 然 有 些 單 獨 房 在 外 觀 上 和 Villa 差 不 多 , 但
美 國 的 單 獨 房 中 也 有 非 常 老 舊 , 需 要 修 繕 的
房 屋 , 稱 這 些 單 獨 屋 為 Villa, 似 乎 不 太 恰 當 。
同 樣 是 單 獨 屋 , 可 以 是 上 千 萬 美 金 的 房 子 ,
也 可 以 是 三 、 五 萬 的 破 爛 房 子 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)