Afslag på ansøgning om huslejestøtte til Ikast - Ikast-Brande Kommune

Ikast Andelsboligforening
Skolegade 38
Postboks 54
7430 Ikast
Ikast Andelsboligforening, afdeling 11, Afslag på ansøgning
om huslejestøtte
I henhold til almenboliglovens § 91a og Landsbyggefondens regulativ
af 3. februar 2011 om tilskud til boligsocial indsats i udsatte almene
boligafdelinger har fonden foretaget gennemgang af den fremsendte
ansøgning om huslejestøtte.
Fonden kan på denne baggrund oplyse, at ovennævnte afdeling ikke
er prækvalificeret til huslejestøtte.
Der henvises til vedhæftede notat – Principper for den løbende
anvendelse af huslejestøttemidler 2011 – 2014 puljen og
Overordnede beskrivelse af huslejemodellens beregningsteknik - som
beskriver grundlaget for udvælgelsen til prækvalifikation.
Udvælgelsen til prækvalifikation er – som det fremgår af notatet –
baseret på en huslejemodel, hvor der er søgt taget hensyn til en
række forhold, bl.a. de ansøgende afdelingers huslejeniveau,
investeringsbehov, beboersammensætning og lokale
konkurrencesituation.
Desværre er de økonomiske ressourcer til huslejestøtteordningen
yderst begrænsede, idet fondens støttemidler skal tildeles efter
trangsmæssige principper, og midlerne langt fra er tilstrækkelige til
at imødekomme alle udsatte boligafdelinger.
Fonden afslutter derfor sagsbehandlingen af den rejste
huslejestøttesag.
Hvis afdelingens problemer stadigvæk er så alvorlige, at der er
behov for særlig driftsstøtte, kan der oprettes en kapitaltilførselssag i
fondens driftsstøttesystem - driftsstoette.lbf.dk – dette kan føre til et
forslag om kapitaltilførsel eller et endeligt afslag.
Fonden er til rådighed med yderligere oplysninger, hvis der måtte
være behov herfor.
Kopi af dette brev er sendt til Ministeriet for By, Bolig og
Landdistriker samt Ikast-Brande Kommune.
11. juni 2012
Vor ref.:
Jnr: 1805
LBF 0271 011

Med venlig hilsen
LANDSBYGGEFONDEN
Leif Tøiberg Schüler Charlotte Rønnebæk
2

LANDSBYGGEFONDEN
Principper for den løbende anvendelse af huslejestøttemidler 2011 –
2014 puljen – tilskud til boligsocial indsats i udsatte boligområder
(overordnede retningslinier)
1. Indledning.
Dette notat beskriver principperne for den løbende anvendelse af
huslejestøttemidler 2011 – 2014 puljen – tilskud til boligsocial indsats i udsatte
boligområder, jf. lov nr. 1611 af 22. december 2010.
Landsbyggefonden har på grundlag af fondens regulativ og ud fra den anvendte
systematik for ansøgning om tilskud indkaldt ansøgninger vedrørende huslejestøtte.
Som det også hidtil har været fondens procedure fordeles huslejestøtte midlerne
efter en huslejemodel, som systematisk vurderer en tilstræbt leje for hver af de
ansøgende afdelinger. I huslejemodellen indgår oplysninger om afdelingens alder,
art, boligstruktur, førnævnte beboerindeks, eventuelt renoveringsbehov, afdelingens
interne og eksterne konkurrencesituation (hhv. huslejen for afdelinger i samme
boligområde og priserne på ejerboliger i kommunen) mv. På baggrund af huslejemodellen
foretager fonden en foreløbig vurdering af, om afdelingen er omfattet af
støtteordningen. Afdelinger, der er omfattet, bliver i forlængelse heraf prækvalificeret
til huslejestøtte, mens afdelinger, som ikke omfattes, får afslag. Afdelinger,
som har modtaget afslag, kan i stedet i den digitale driftsstøtteportal ansøge om
kapitaltilførsel.
For afdelinger, der prækvalificeres, skal der udarbejdes en helhedsplan. En
helhedsplan med udgangspunkt i huslejestøtte har typisk andre elementer end en
boligsocial helhedsplan. Idet huslejestøtten gives i forbindelse med en økonomisk og
evt. fysisk genopretning skal helhedsplanens omdrejningspunkt være alle
nødvendige forslag til økonomisk og fysisk genopretning.
2. Ansøgning.
Der kan løbende rejses ansøgning om andel i huslejestøttemidler 2011 - 2014.
Ansøgning registreres i fondens digitale driftsstøtteportal. Ansøgninger indgivet før
2012 er overført til dette nye sagsbehandlingssystem.
Landsbyggefondens bestyrelse har den 3. februar 2011 vedtaget et regulativ
vedrørende den boligsociale indsats (boligsociale aktiviteter og huslejestøtte).

- 2 -
Ministeriet har godkendt regulativet d. 18. marts 2011. Det nye regulativ med
tilhørende vejledning er tilgængeligt på fondens hjemmeside.
Regulativet omfatter almene boligorganisationers boligafdelinger og finder
tilsvarende anvendelse på almene ungdomsboliger ejet af en selvejende institution
og almene ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune eller en
region.
Regulativet er opdelt i afsnit vedrørende hovedbetingelser for tilskud, ansøgning og
ansøgningsprocedure, foreløbig vurdering, tilsagn og administration, anvendelsen af
tilskud i afdelingen samt evaluering m.v. Vejledningen er opdelt i ansøgninger om
støtte til boligsociale aktiviteter og ansøgninger om huslejestøtte. Vedrørende
boligsociale aktiviteter beskrives ansøgningen, prækvalificering, helhedsplan,
Boligsocialnet og CFBU. I forhold til huslejestøtte omtales ansøgninger,
huslejemodel, prækvalificering og helhedsplan/huslejestøtte.
Regulativ og vejledning, 2011-14 midlerne, fremkommer efter at Folketinget har
vedtaget en styrket indsats i ghettoområderne. Målsætningen er, at antallet af
ghettoområder skal være reduceret med minimum en fjerdedel ved udgangen af
2016 og mindst være halveret i løbet af de kommende 10 år. Ghettoområderne skal
forandres, så de bliver attraktive boligområder, der er fuldt integreret i det øvrige
samfund.
Samtidig skal der sættes ind over for de udsatte boligområder generelt. Den
forebyggende indsats skal prioriteres, så det undgås, at negative
udviklingstendenser i de udsatte boligområder fører til, at der dannes flere
ghettoområder.
Lov og regulativ indebærer, at Landsbyggefondens ramme til en boligsocial indsats
videreføres med 440 mio. kr. årligt i perioden 2011-2014, hvoraf op til halvdelen kan
anvendes til lejenedsættelser. Et års midler kan overføres til det følgende år.
Af særlige ændringer i regulativ og vejledning skal følgende anføres:
Indholdsmæssigt er der overordnet set tale om en videreførelse af 2006-2010
puljerne til social og forebyggende indsats, men ansøgningsproceduren ændres fra
puljeansøgninger med faste ansøgningstidspunkter til årlige rammer med løbende
ansøgninger og løbende behandling af ansøgninger.
En ansøgning om støtte til en boligsocial indsats (boligsociale aktiviteter og
huslejestøtte) falder herefter i 2 faser:
A. Først indgives en ansøgning med henblik på at blive prækvalificeret. En ansøgning
indeholder en kortfattet beskrivelse af afdelingen/boligområdet, et udfyldt
ansøgningsskema for hver ansøgende afdeling og et foreløbigt budgetforslag.
B. Ansøgere, hvor ansøgningen på baggrund af fondens sagsbehandling
prækvalificeres, skal udarbejde en helhedsplan.

./.
- 4 -
I tilslutning til den foreløbige udmelding vedrørende støtte m.v. vil de respektive
kommuner blive orienteret af fonden om eventuelle forslag til kapitaltilførsel.
Gennemførsel af kapitaltilførsel vil kræve tilslutning blandt de 4 parter i den særlige
driftsstøtte (kommune 1/5, realkreditinstitut(ter) 1/5, Landsbyggefond 2/5 og
boligselskab/-forening 1/5). Hvis der i en støttesag tillige er forslag om
kapitaltilførsel, vil forslaget herom blive forelagt beliggenhedskommunen og de(t)
involverede realkreditinstitut(ter) inden endeligt tilsagn.
Der findes nogle afdelinger, som i givet fald skulle indstilles til støtte, men hvor
støttebeløb og/eller støtteperioden er begrænset. I sådanne situationer er det ikke
fornuftigt at udnytte den i forvejen stærkt begrænsede ramme. Der kan endvidere
være behov for kompensering af stigende renoveringsudgifter m.v. Virkningerne vil i
givet fald blive opnået ved bevilling af driftslån over en årrække. Driftslån aftrappes
efter aftrapning af huslejestøtten og efter tilsvarende regler.
6. Huslejenedsættelser.
Støtte gives endvidere i form af løbende huslejetilskud betalt af Landsbyggefonden
(landsdispositionsfonden) i perioden 2012/15-2025/28. I de første 4 år yder fonden
den tilsagte støtte fuldt ud. Huslejestøtten fortsætter udover 2015/18, men
aftrappes herefter med 9 kr./m 2 /år for at helt at bortfalde senest i 2025/28.
De årlige støttebeløb kan for perioden 2012/15 – 2015/18 opgøres således:
Skønnet årlig lettelse i de 4 år med fuld støtte/mio. kr.
År 1 År 2 År 3 År 4 I alt
2012 40 40 40 40 160
2013 40 40 40 40 160
2014 40 40 40 40 160
2015 40 40 40 40 160
I alt 160 160 160 160 640
Heraf LBF 120 120 120 120 480
Til brug for beregningerne af støttebehovet til huslejenedsættelse er der opstillet en
beregningsmodel, der på baggrund af en række variable beregner et tilstræbt niveau
for huslejen. I modellen indgår samlet leje, balanceleje og tilstræbt leje. Den
samlede leje er den faktiske leje, hvortil der er lagt den forventede huslejestigning
som følge af renovering og andre forhold. Forskellen mellem den samlede leje og den
tilstræbte leje udgør støttebehovet. I beregningen af den tilstræbte leje indgår
følgende variable: Årstalsleje, bundfradrag, beliggenhed (kommuneniveau), højde,
vurdering af afdelingernes fysiske tilstand m.v. samt relativ beboersammensætning.
Parametrene er sat i forhold til den almene boligsektor som en helhed.
I beregningerne er der taget højde for, at huslejeniveauet er påvirket af
lejlighedernes gennemsnitlige størrelse i en afdeling. Der henvises i øvrigt til det
beregningstekniske bilag.

- 5 -
Anvendelse af rammen for huslejestøtte m.v.
Den samlede lettelse pr. tilsagnsårgang er ca. 40 mio. kr./år. jf. ovenstående tabel.
I den løbende sagsbehandling anvendes de kriterier og den fremgangsmåde, der er
beskrevet i bilag. Ansøgningerne bearbejdes grundigt og vurderes individuelt og
derefter som ovenfor beskrevet beregnes den "nødvendige huslejenedsættelse" for
hver afdeling sat i relation til byen/byområdet/regionen o.s.v.
Første led i sagsbehandlingen er at markere de afdelinger, der åbenbart har et stort
behov for en nedsættelse af huslejen, dels på grund af lejeniveau/investeringsbehov,
dels på grund af at det i særlig grad er nødvendigt markant at få sænket
huslejen. Formålet med huslejenedsættelsen er at fastholde/ tiltrække beboere, der
ellers ville søge/vælge andre boligformer, men som grundlæggende er tiltrukket af
de gode lejligheder/omgivelser m.v.
Afdelinger beliggende i det samme boligområde er grupperet, hvilket indebærer, at
hele gruppen kan komme med, når den højst placerede afdeling optræder i den
prioriterede rækkefølge. Der forudsættes dog, at der i hver afdeling for sig opgøres
et støttebehov, der opfylder minimumskravene.
Det skal i særlig grad bemærkes, at fonden er opmærksom på, at der ved dette
forslag kan være tale om en række fejlkilder, usikkerheder, fejlskøn o.s.v. De
væsentligste ligger udover fejl i grunddata, og som nævnt i betydeligt omfang på
forskelle mellem ønskelige og mulige investeringer. Dette vil dog i vid udstrækning
kunne korrigeres i det videre arbejde med den endelige sagsbehandling, hvorved der
kan fremkomme en mere endelig og præcis opgørelse. Ved den efterfølgende
sagsbehandling vil der endvidere blive set nærmere på forskelle i driftsudgiftsniveau
vedrørende afdelinger, som prækvalificeres.
7. Prækvalifikation – huslejenedsættelse/huslejestøtte
Målet for indsatsen med huslejenedsættelsen er selvsagt at skabe en balanceleje,
som er konkurrencedygtig i det pågældende boligmarked. Et vigtigt parameter er her
en aktuel boligkvalitet. Tilpasning, renovering og modernisering m.v. muliggøres af
en balanceleje om nødvendigt nedsat med huslejestøtte. En meget væsentlig del af
huslejestøttemidlerne anvendes til huslejenedsættelser i forbindelse med
renoveringsprojekter m.v.
Med hensyn til de afdelinger, som ikke indstilles til huslejestøtte, gælder, at de
modtager afslag på ansøgningen. I den digitale driftsstøtteportal kan ansøgerne
herefter rejse almindelige driftsstøttesager (ansøgning om kapitaltilførsel mv.). Dette
kan føre til et forslag om kapitaltilførsel m.v. eller et endeligt afslag.
Sagsbehandlingen vedrørende disse "rest-sager" vil ikke være afklaret ved
prækvalifikationen. Det forudsætter en særskilt sagsbehandling, som vil strække sig
over flere år.
De boligorganisationer, hvis afdelinger omfattes af huslejestøtteordningen m.m.,
anmodes om i samarbejde med kommunen at udarbejde en detaljeret helhedsplan

- 6 -
for de pågældende afdelinger. Helhedsplan skal selvsagt udarbejdes på grundlag af
prækvalifikationen og indsendes til fonden inden 6 måneder. Sager, der fremkommer
efter den aftalte frist, bortfalder og andre afdelinger får muligheden for at
overtage støtten.
Efterhånden som helhedsplanerne indgår, vil fonden kunne foretage den endelige
sagsbehandling, eventuelt anmode om udbygning/stramninger m.v. og herefter
løbende afgive tilsagn.
BRK/LTS/MHJ/LHO/PMO/lbw/120425

Bilag
- 7 -
Overordnede beskrivelse af huslejemodellens beregningsteknik
Overordnede retningslinjer.
Som grundlag for fordelingen af huslejestøttemidlerne 2011-2014 inden for
rammerne af almenboliglovens § 91a er der i udvælgelsen lagt de forudsætninger,
som fremgår af loven og regulativets § 2:
- Huslejeniveauet.
- Beboersammensætningen.
- Fraflytningsfrekvens.
- Økonomiske problemer såsom opsamlet driftsunderskud og manglende
henlæggelsesbeløb til planlagt og periodisk vedligeholdelse.
- Renoveringsbehov.
Disse kriterier anvendes i forvejen ved fondens vurderinger af, om der for en
afdeling med den ene eller anden form for vanskeligheder er et driftsstøttemæssigt
behov. Dette overordnede synspunkt har også været udslagsgivende her.
En stor del af oplysningerne ligger som statistiske oplysninger og gennem en analyse
af ansøgningerne bearbejdes disse i talform og kan dermed indgå i større
sammenhængende beregninger. De øvrige kriterier har mere karakter af
vurderinger, som kan være et referencegrundlag som supplement til de mere
beregningsmæssige opstillinger. Der er i den forbindelse gennemført besigtigelser af
de afdelinger, som ikke før har været fonden bekendt. Langt den overvejende del af
ansøgningsmassen er fonden bekendt fra tidligere indsatser med hensyn til
driftsstøtte, renoveringsstøtte mv.
Huslejemodellen
For at bestemme hvilke af de ansøgende boligområder, der kan komme i betragtning
til støtte, er der opstillet en huslejemodel, som med ovenstående udgangspunkt
vurderer støttebehovet. Modellen indeholder følgende oplysninger om den enkelte
afdeling:
Balancelejen – eksklusiv vand
Eventuelle beregnede budgetjusteringer
Behov for nye låneydelser
Afdelingens alder - årstalslejen
Beboersammensætning
Afdelingens region (hovedstad/provins)
Beliggenhedskommunens ejendomspriser
Afdelings art (tæt/lavt – etage)
En fysisk vurdering
Boligernes gennemsnitlige størrelse
Bundfradrag

De 3 centrale begreber i modellen er:
1. Balanceleje
2. Samlet leje
3. Tilstræbt leje
- 8 -
Samlet leje = Balancelejen + budgetjusteringer + nye låneydelser
Den tilstræbte leje er huslejemodellens output, og er den tilstræbte leje større end
den samlede leje udløser modellen huslejestøtte.
Huslejestøtte = Samlet leje – tilstræbt leje
Huslejen beregnes i modellen som kr. pr. kvm., og da de små lejligheder relativt set
har flere af de dyre kvadratmeter (bad og køkken) end de større lejligheder
omregnes huslejen for alle ansøgende afdelinger til en 75kvm.-husleje, således der
tages højde for afdelingernes forskellige boligsammensætninger.
Budgetjusteringer
Ud fra overordnede budget- og forbrugsregnskabsoplysninger foretages nødvendig
tilpasning af budget- og lejeberegningen.
Nye låneydelser
For hver ansøgende afdeling vurderer fonden om og i hvilket omfang der er behov
for nye låneydelser til nødvendige renoveringer.
Afdelingens alder
Modellens udgangspunkt er den gennemsnitlige husleje for afdelinger fra samme
årgang og region som den ansøgende afdeling – den såkaldte årstalsleje. Den
tilstræbte leje er således årstalslejen korrigeret for beboersammensætningen,
beliggenhedskommunens ejendomspriser, afdelings art, den fysiske vurdering og
bundfradraget. Datakilde for årstalslejen er Landsbyggefondens huslejestatistik.
Beboersammensætningen
Den ansøgende afdelings beboersammensætning sammenholdes med den
gennemsnitlige almene sektor, hvad angår beboere udenfor arbejdsmarkedet, ikkevestlige
indvandrere/efterkommere og enlige forældre. Er beboersammensætningen
mere problematisk end den gennemsnitlige almene sektor gives der en forhøjelse af
det beregnede støttebehov. Datakilde er Danmarks Statistiks ”Statistiske nøgletal for
boligområder (KÅS-tabellerne)”.
Beliggenhedskommunens ejendomspriser
Ejendomspriserne i kommunen sammenholdes med gennemsnittet for regionen
(hovedstaden/provinsen) og er ejendomspriserne højere end gennemsnittet,

- 9 -
vurderes det, at den ansøgende afdeling alt andet lige vil kunne bære et højere
huslejeniveau, og der gives et fradrag i støtteberegningen. Datakilde er
Realkreditrådets kvartalsvise kvadratmeterpriser i kommunerne for salg af hhv.
parcel/rækkehuse og ejerlejligheder.
Afdelings art
Idet det vurderes, at tæt/lavt-bebyggelser alt andet lige kan bære en højere husleje
end etagebebyggelser gives der et fradrag i støtteberegningen for tæt/lavtbebyggelser
og omvendt for etage-bebyggelser.
Fysisk vurdering
Afdelingens fysiske fremtoning er på en skala fra 1 til 5 blevet vurderet efter
følgende kategorier:
- afdelingens byggemåde og -form,
- arkitektur og fysisk fremtræden,
- miljøet og beboernes opfattelse heraf,
- afdelingens omdømme og ry,
- geografisk placering og
- trafikforhold og - betjening.
- boligernes kvalitet
Der er udarbejdet en kort beskrivelse herom for hver afdeling ud fra de foreliggende
oplysninger og kendskabet i øvrigt til afdelingen - evt. suppleret med indhentning af
yderligere oplysninger, besigtigelse m.v. Det beregnede støttebehov bliver
korrigeret for den fysiske vurdering
Bundfradrag
Da huslejemidlerne er begrænsede i forhold til det vurderede behov i den almene
sektor er der indført et bundfradrag på 110 kr. pr. kvm. i støtteberegningerne.
Desuden er en række sager pålignet et ekstra bundfradrag (lejetillæg), som afspejler
afdelingens boligkvalitet efter en forudsat renovering. Herudover er det ikke fundet
hensigtsmæssigt at gennemføre lejenedsættelser mellem 0 og 30 kr. pr. kvm./år. På
grund af den begrænsede ramme ydes der maksimalt en huslejestøtte på 8 mio.
kr./år pr. afdeling og på 200 kr./kvm./år.