GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S

berlinhighend.dk

GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S

GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S

ÅRSRAPPORT 2007/2008

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 1

GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S


Indholdsfortegnelse

Årsrapport 2007/2008

RESUMÉ

4 Kort om 2007/2008

LEDELSESBERETNING

5 Hoved- og nøgletal

7 Beretning

Årets vigtigste begivenheder

Investeringsstrategi

Værdiregulering

Markedsforhold

Finansiering

Koncernstruktur pr. 30. juni 2008

Selskabets økonomiske udvikling

Begivenheder efter årets afslutning

Forventninger til 2008/2009

11 Information til aktionærer

12 Risici

14 Selskabsoplysninger

15

PÅTEGNINGER

Ledelsespåtegning

16 Den uafhængige revisors påtegning

17

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008

18 Balance pr. 30. juni 2008

20 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008

21 Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008

22

NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN

Oversigt over noter

23 Anvendt regnskabspraksis

23 Væsentlig regnskabspraksis samt væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger

28 Noter til regnskabets poster

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 2


Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 3


Kort om 2007/2008

Griffin Berlin High End A/S har i regnskabsåret 2007/2008 fokuseret på at få afsluttet de indgåede købsaftaler,

få porteføljen bragt i god drift hos selskabets forvalter og forberede processen med konvertering af

lejligheder fra leje til ejestatus.

• Driften af ejendommene og lejeindtægterne er i overensstemmelse med forventningerne. Nettoomsætningen

blev DKK 15,0 mio.

• Resultat før finansielle poster og dagsværdiregulering blev DKK 11,6 mio., hvilket også er som forventet.

• En negativ værdiregulering pr. 30. juni 2008 på DKK 114,8 mio. er primært baseret på lejeindtægterne i

marts 2008, hvor selskabets indsats for at reducere tomgang og forbedre lejeindtægter først skulle igangsættes.

• Den negative værdiregulering belaster væsentligt årets resultat, der blev et underskud på DKK 129,1 mio.

Resultatet fra driften er tilfredsstillende, men pga. den negative værdiregulering er det samlede resultat betydeligt

under det forventede og anses af bestyrelsen derfor for utilfredsstillende.

• Tomgangen i ejendomsporteføljen var 2,6% per 30. juni 2008, hvilket var tilfredsstillende.

• Egenkapitalen pr. 30. juni 2008 var DKK 150,1 mio., svarende til en soliditetsgrad på 30,5%.

• Selskabets finansiering er umiddelbart upåvirket af krisen på de finansielle markeder, idet ejendomsporteføljen

er finansieret via egenkapital fra aktieudstedelsen og fastforrentede 1. prioritetslån. På grund af den forsatte

usikkerhed på de finansielle markeder fastholder selskabet sin strategi om ikke at udbetale udbytte, så

et forsvarlig kapitalberedskab bevares. Selskabet havde per 30. juni 2008 fri likviditet på DKK 13 mio.

• Selskabet forventer i 2008/2009 en lejeindtægt på omkring DKK 30 mio. og et resultat før værdiregulering

og skat på DKK 2-3 mio.

• Selskabets hidtidige administrator hører under Griffin-koncernen. Administrator er sammen med en række

øvrige selskaber under Griffin-koncernen efter regnskabsårets afslutning erklæret konkurs. Bestyrelsen er i

færd med at bring aftalerne med Griffin-koncernen til ophør og forventer ikke, at selskabet vil blive påført

omkostninger på grund af disse forhold.

• Bestyrelsen vil i forbindelse med den ordinære generalforsamling den 9. december 2008 fremsætte forslag

om ændring af selskabets navn til Berlin High End A/S.

• Bestyrelsen genopstiller ikke, og der skal derfor vælges en ny bestyrelse på den ordinære generalforsamling.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 4


Hoved- og nøgletal

RESULTATOPGØRELSE

Koncernen

2007/2008 2006/2007

tkr. tkr.

Nettoomsætning 14.995 0

Resultat før finansielle poster 11.582 -8

Finansielle poster, netto 28.142 26

Resultat før dagsværdiregulering og skat -14.292 18

Værdiregulering af ejendommene -107.192 0

Resultat før skat -129.061 18

Årets resultat -129.061 14

BALANCE

Balancesum 491.539 524

Investeringsejendomme til markedsværdi 452.635 0

Egenkapital 150.125 514

Langfristede forpligtelser 328.049 0

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømme fra driftsaktivitet -12.967 24

Pengestrømme fra investeringsaktivitet -573.505 0

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 599.081 500

Ændring i likvider 12.609 524

NØGLETAL

ROIC (Afkastningsgrad) 2,36% -1,53%

Soliditetsgrad 30,54% 98,09%

Forrentning af egenkapital -171,35% 2,72%

Indre værdi pr. aktie 10,976 -

Tomgang, lejeværdi 2,60% -

Tomgang, kvm 3,00% -

Antal medarbejdere 0 0

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 5


Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 6


Beretning

Griffin Berlin High End A/S ejer og driver en større

portefølje af velbeliggende ejendomme i Berlin.

Selskabet fokuserer eksklusivt på investeringer i

centralt og attraktivt beliggende ejendomme i Berlin.

Strategien retter sig mod ejendomme med en

attraktiv leje, hvor der er mulighed for yderligere

stigninger samt for at konvertere fra leje- til ejerlejligheder.

Selskabet har kun haft reel drift i lidt under fire

måneder, da ejendommene er overtaget sent i

regnskabsåret.

Ejendomsporteføljen er indkøbt primært i 2008 via

egenkapital og fast forrentede 1. prioritetslån med

rentesatser i niveauet mellem 5,09% og 5,61%.

Selskabet er således ikke umiddelbart negativt

påvirket af den finansielle krise, men konvertering

til ejerlejligheder kan på grund af markedernes

udvikling muligvis ikke ske så hurtigt som først

planlagt.

Selskabet er unoteret og foreløbig er det uafklaret

om, og i givet fald, hvornår en børsføring af selskabet

kunne være fordelagtig. Selskabet har ca. 200

aktionærer og en samlet aktiekapital på DKK 136,8

mio. Kapitalforhøjelsen blev gennemført i april 2008

med DKK 136,3 mio. til kurs 2,0. Efter regnskabsårets

afslutning er der i august 2008 på ny tegnet

kapital med DKK 14,3 mio. til kurs 2,1.

ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER

Selskabet har i foråret 2008 arbejdet med planlægningen

af den administrative proces, der er en

forudsætning for senere at konvertere de enkelte

ejendomme til ejerlejlighedsstatus.

Ved regnskabsårets afslutning var processen gennemført

for de fleste af ejendommene og det administrative

forarbejde til konvertering af de resterende

ejendomme forventes gennemført inden udgangen

af marts 2009.

Ejendomsporteføljen består af velbeliggende ejendomme

og tomgangsprocenten er meget tilfredsstillende.

Den er budgetteret til 5% pr. år, men udgjorde

pr. 30. juni 2008 blot 2,6% målt i EUR.

Endvidere er der arbejdet med udvalgte ejendomme,

hvor der er istandsat lejligheder, som efterføl-

gende er udlejet til en væsentlig højere leje end

tidligere.

Selskabet har udarbejdet et udkast til en strategi for

hver enkelt ejendom i porteføljen. Strategien forventes

endeligt godkendt af bestyrelsen i december

2008, hvorefter udviklingsarbejdet forventes at

kunne igangsættes. I første omgang har arbejdet

koncentreret sig om at optimere lejeniveauet i

forhold til markedspotentialet. Herudover vil selskabet

løbende vurdere mulighederne for at konvertere

lejemål til ejerlejligheder.

Den ordinære drift er tilfredsstillende og specielt er

det værd at bemærke, at lejerne i porteføljen er

meget loyale. Det udtrykkes i den årlige fluktuation,

som kun er på 6% sammenlignet med 10-15% i

andre ejendomme i Berlin. Endvidere er udgiften til

den almindelige vedligeholdelse i overensstemmelse

med det forventede.

VÆRDIREGULERING

Selskabet har i juni 2008 fået porteføljen vurderet

af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung

GmbH. Dette har medført en samlet vurdering af

porteføljen på DKK 452,6 mio., hvilket er en forringelse

af værdien med DKK 114,8 mio.

INVESTERINGSSTRATEGI

Griffin Berlin High Ends portefølje pr. 30. juni 2008

bestod af 13 ejendomme med ca. 480 lejligheder

og 53 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet

39.814 kvm og er beliggende i bl.a. følgende centrale

distrikter: Charlottenburg, Prenzlauerberg,

Wilmersdorft, Schöneberg og Friederichshain.

Selskabet fokuserer eksklusivt på boligejendomme

med en central beliggenhed. Dermed har også de

tilhørende erhvervslejemål i disse ejendomme

typisk en meget høj leje på grund af den attraktive

og centrale beliggenhed.

Selskabets strategi var oprindeligt at opkøbe, udvikle

og efterfølgende sælge ejendomme i Berlin.

Under den nuværende finanskrise har bestyrelsen

valgt at konsolidere porteføljen og afstå fra yderligere

opkøb og kapitaltilførsel.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 7


Der er ikke en konkret investeringshorisont i selskabet.

Som udgangspunkt forventer selskabet at

skulle udvikle en ejendom i en periode på fem-syv

år, før den skønnes attraktiv til konvertering og

salg.

MARKEDSFORHOLD

Efterspørgslen efter investeringsejendomme i Berlin

var stigende frem til efteråret 2007, hvorefter der

generelt skete en afdæmpning som følge af uro på

de finansielle markeder. Afdæmpningen i efterspørgslen

og et mindre optimistisk syn på den

økonomiske udvikling i verdensøkonomien har i

første halvår 2008 medført et fald i markedspriserne

på den kategori af boligudlejningsejendomme,

som Griffin Berlin High End har investeret i.

Trods den nuværende markedssituation er det

fortsat selskabets vurdering, at ejendomsporteføljen

i Berlin rummer et potentiale som følge af de

gunstige udviklingsperspektiver for byen samt et

efterslæb i forhold til andre storbyer og den aktuelle

markedsleje, der opnås ved nyudlejninger.

KONCERNSTRUKTUR PR. 30. JUNI 2008

Griffin High End Berlin

1 GmbH

100%

Griffin High End

GmbH

(Tyskland)

100%

FINANSIERING

Ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital

og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Selskabet

er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle

krise på de finansielle markeder og har ikke behov

for at refinansiere disse ejendomme inden for en

overskuelig fremtid.

Provenuet fra aktieudstedelsen i maj 2008 på DKK

272 mio. blev i al væsentlighed anvendt til kapitalindskud

i datterselskabet High End Berlin GmbH til

brug for dette selskabs finansiering af investeringerne

i datterselskaberne, der ejer de enkelte ejendomme.

Der er i datterselskaberne optaget 1. prioritetslån

på i alt ca. DKK 328 mio. som lån i to tyske banker.

Disse lån har alle en fast rente på mellem 5,09% og

5,61%. De fleste lån udløber i 2017, mens et enkelt

lån udløber i 2012.

100% 94% 94% 94% 94%

Greta 59

Vermögensverwaltungs

GmbH

Griffin Berlin High End A/S

(Danmark)

Greta 65.

Vermögensverwaltungs

GmbH

HIRA Grundstüchs

GmbH

Greta 70.

Vermögensverwaltungs

GmbH

Greta 74

Vermögensverwaltungs

GmbH

6% 6%

Ines Peters /

Yvonne Unglert

Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til aktier og kommanditanparter ejet

af HIRA Grundstücks GmbH og Ines Peters/Yvonne Unglert, og Griffin High End GmbH (Tyskland) har en løbend

e, uigenkaldelig option på køb af aktierne og kommanditanparterne for EUR 5.250. Ejerne af aktierne og kommanditanparterne

har hver en begrænset ret pr. år på EUR 5.250 til overskud eller tab.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 8


SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING

I det første fulde regnskabsår 2007/2008 blev selskabets

nettoomsætning - svarende til lejeindtægterne

- DKK 15,0 mio. Driften af ejendommene og

lejeindtægterne er i overensstemmelse med forventningerne.

Efter regnskabsårets afslutning er

det i efteråret 2008 tilmed lykkedes at gennemføre

pæne nye lejestigninger. Resultat før finansielle

poster og dagsværdiregulering blev DKK 11,6 mio.,

hvilket også er som forventet.

13 ud af selskabets 14 ejendomme er indkøbt i

regnskabsåret 2007/2008, primært i løbet af foråret

2008. Den samlede anskaffelsessum for de 13

ejendomme er bogført til DKK 559,8 mio.

Selskabet har i juni 2008 fået porteføljen vurderet

af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung

GmbH. DTZ' vurdering er baseret på lejeindtægterne

sammenholdt med markedsudviklingen. Dette

har medført en samlet vurdering af porteføljen på

DKK 452,6 mio., hvilket er en forringelse af værdien

med DKK 114,8 mio.

Denne regnskabsmæssige nedregulering af ejendomsporteføljens

værdi belaster selskabets resultatopgørelse

betydeligt, således at årets resultat

bliver et underskud på DKK 129,1 mio. Mens driften

af ejendommene således forløb tilfredsstillende,

anses resultatet for at være utilfredsstillende.

De samlede aktiver udgjorde pr. 30. juni 2008 i alt

DKK 491,5 mio. Heraf udgjorde investeringsejendomme

som nævnt DKK 452,6 mio.

Griffin Berlin High Ends egenkapital pr. 30. juni

2008 var DKK 150,1 mio., svarende til en soliditetsgrad

på 30,5%.

BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING

Griffin Berlin High End har i juli 2008 købt ejendommen

Greta 82, så den samlede portefølje er

kommet op på 14 ejendomme. Købsprisen var EUR

6,6 mio., og sælger skal ifølge købsaftalen renovere

ejendommen for DKK 4 mio., hvilket bl.a. omfatter

renovering af tag og etablering af to nye taglejligheder.

Griffin Berlin High End har været administreret af

selskaber under Griffin-koncernen. Selskabets

administrator - Griffin Forvaltning A/S - er sammen

med en række øvrige selskaber under Griffin-

koncernen efter regnskabsårets afslutning erklæret

konkurs.

Bestyrelsen er i færd med at bringe aftalerne med

Griffin-koncernen til ophør og forventer ikke, at

selskabet vil blive påført omkostninger på grund af

disse forhold. Konkursen har naturligvis medført

nogen turbulens, da Griffin Berlin High Ends regnskab

og den underliggende driftsrapportering siden

august 2008 har været mangelfuld. Selskabet

arbejder på at sikre sig, at administration og rapportering

på forsvarlig vis kan overdrages til en ny

samarbejdspartner.

Griffin Berlin High End's aftale med selskabets

lokale tyske ejendomsforvalter, Ernst G. Hachmann

GmbH, er uberørt af disse forhold og forventes at

fortsætte uanfægtet. Ernst G. Hachmann er en

erfaren tysk ejendomsforvalter, som er specialiseret

i udlejning, administration, vedligeholdelse, moderniseringer,

finansiering og marketing.

Bestyrelsen genopstiller ikke, og der skal derfor

vælges en ny bestyrelse på den ordinære generalforsamling

den 9. december 2008.

Herudover har selskabets direktør Thomas Sørensen

meddelt, at han ønsker at fratræde. En ny

direktør skal snarest efter generalforsamlingen

udpeges af den nye bestyrelse.

Da Griffin Berlin High End A/S efter konkursen i

Griffin Holding A/S ikke længere har nogen relation

til dette selskab, vil bestyrelsen indstille til generalforsamlingen,

at selskabet skifter navn fra Griffin

Berlin High End A/S til Berlin High End A/S.

Udover hvad der er redegjort for i årsrapporten er

der ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder,

som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen

af denne årsrapport.

MELLEMVÆRENDER MED GRIFFIN-

KONCERNEN

Griffin Berlin High End A/S er oprindeligt stiftet af

Griffin-koncernen og der har naturligt været en

række mellemværender mellem Griffin Berlin High

End og forskellige selskaber i Griffin-koncernen.

I forbindelse med Griffin-koncernens konkurs har

bestyrelsen kortlagt disse mellemværender:

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 9


• Selskabet har haft 3 kontrakter med enheder i

Griffin-koncernen: 1) En administrationsaftale

med Griffin Forvaltning A/S (under konkurs); 2)

en ejendomsadministrationsaftale med GT

German Trust GmbH; og 3) en samarbejdsaftale

med Griffin Bonds A/S (under konkurs).

Bestyrelsen mener ikke, at der er grundlag for

at fortsætte disse aftaler, dels fordi de anses

for misligholdt inden konkursens indtræden og

dels fordi de pågældende selskaber efter bestyrelsens

opfattelse ikke i fremtiden vil kunne

opfylde deres respektive forpligtelser i henhold

til aftalerne.

Bestyrelsen er i færd med at bringe aftalerne til

ophør og forventer ikke, at selskabet vil blive

påført omkostninger på grund af disse forhold.

Der er derfor ikke fortaget reservationer i regnskabet

i den anledning.

• Selskabet har et tilgodehavende hos Griffin

Bonds V A/S på DKK 1,1 mio. Dette selskab er

ikke omfattet af konkursen, og det er derfor

bestyrelsen forventning, at dette tilgodehavende

vil blive honoreret. Tilgodehavendet er derfor

ikke nedskrevet.

• Selskabet har ved revideringen af årsregnskabet

2007/2008 konstateret, at Griffinkoncernen

i forbindelse med indkøbene af

ejendomme i foråret 2008 til Griffin Berlin High

End har opkrævet et for højt honorar i forhold

til købsprisen. Mer-honoraret udgør DKK 2,7

mio. Som følge af konkursen i Griffin Holding

anser bestyrelsen det ikke for sandsynligt, at

Griffin Berlin High End vil kunne få det for meget

betalte honorar godtgjort. Beløbet er derfor

nedskrevet i årsregnskabet 2007/2008.

VEDAKTIVITET

FORVENTNINGER TIL 2008/2009

Selskabet forventer i 2008/2009 yderligere at optimere

driften af porteføljen. Der vil blive lagt særlig

vægt på at øge lejen, hvor det er muligt - enten

som følge af moderniseringer eller ved simpel

lejeoptimering i forhold til markedsvilkår.

Ledelsen forventer for det kommende år en lejeindtægt

på omkring DKK 30 mio. og et resultat før

værdiregulering og skat på DKK 2-3 mio.

Fremadrettede udsagn

Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som

afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige

begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om

2008/2009 og årene fremover er i sagens natur forbundet

med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan

derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre,

at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er

bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske

og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet,

ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt

driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige

ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i

driften som følge af udefra kommende begivenheder etc.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 10


Information til aktionærerne

AKTIEKAPITAL

Selskabet har pr. 30. juni 2008 en aktiekapital på

nominelt DKK 136.770.000. A-aktierne er opdelt i

klasser med 1.525 stk. A-aktier a nominelt DKK

10.000 og 12.152 stk. B-aktier a nominelt DKK

10.000.

A-aktierne har 10 stemmer hver, og B-aktierne har

en stemme hver.

Udover stemmeretsforskellen har A-aktionærerne i

henhold til vedtægternes § 4.3 fortegningsret, når

der udstedes A-aktier i et indbyrdes forhold svarende

til deres nominelle aktiebesiddelse.

UDBYTTEPOLITIK

Griffin Berlin High End ønsker at skabe et godt

langsigtet afkast til sine aktionærer via opkøb,

udvikling og efterfølgende salg af ejendomme i

Berlin. Det er endvidere selskabets strategi løbende

at kunne udvide kapitalen i takt med, at bestyrelsen

vurderer dette som interessant. På grund af

den forsatte usikkerhed på de finansielle markeder

fastholder selskabet sin strategi om ikke at udbetale

udbytte, så et forsvarlig kapitalberedskab bevares.

EJERFORHOLD

Følgende aktionærer har på tidspunktet for bestyrelsens

godkendelse af årsrapporten over for selskabet

oplyst, at de ejer mindst 5% af moderselskabets

aktiekapital eller besidder mindst 5% af

aktiekapitalens stemmerettigheder:

Aktiekapital Ejerandel Stemmer

Finansbanken A/S 50.000.000 kr. 16,52% 8,80%

Investeringsselskabet af 18.02.04 ApS 22.500.000 kr. 7,44% 39,60%

Conzult ApS 3.000.000 kr. 0,99% 5,25%

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 11


Risici

Risikostyring er en del af selskabets strategi for at

sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom,

hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider

kraftigt svingende ejendomspriser.

De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen

og direktionen ud fra rapporteringen fra

bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for

ejendomsadministration.

Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes

koncernen i dag at være eksponeret for nedenstående

risici:

DRIFTSRISICI

Koncernens løbende indtjening er især følsom over

for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter,

vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger.

Ledelsen styrer risici ud fra den løbende

rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler

med anerkendte samarbejdsparter.

LEJEINDTÆGTER

Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne.

For det første antallet af tomme lejemål

og for det andet udviklingen i lejeniveauet.

Det bemærkes, at en udlejer ikke har et retskrav på

regulering af huslejen, fordi omkostningerne er

steget.

Afholdelse af de planlagte omkostninger til modernisering

og forbedring forventes at have en positiv

afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser, ud

over hvad den almindelige regulering giver grundlag

for.

Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse

mulighederne for huslejestigninger.

VEDLIGEHOLDELSE OG FORBEDRINGER

Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er

nødvendig og tilstrækkelig for at opretholde den

nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte

udgifter til forbedring og modernisering, og disse

udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af

lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål

og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens

generelle værdistigning.

Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at

oppebære den budgetterede lejeindtægt, vil der

være en risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse

eller reducerede lejeindtægter.

DRIFTSOMKOSTNINGER

Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af

det almindelige prisniveau samt antallet af ledige

lejemål.

MARKEDSRISICI

Værdien af ejendomsporteføljen opgøres på grundlag

af ejendommenes løbende driftsoverskud samt

et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme

af samme karakter. Fremtidige investorers krav til

nettoforrentning ved investering i nye ejendomme

(det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt

over for udviklingen i renteniveauet, inflationen,

valutakursudviklingen samt de generelle markedsvilkår,

herunder efterspørgsel efter de pågældende

boliger.

En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning

på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige

værdiansættelse. Denne værdiansættelse vil

ligeledes influere på den forventede refinansiering

af 1. prioritetslånene, jf. nedenfor. Ledelsen følger

udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse

eksterne risici ikke risikoafdækkes.

VALUTARISICI

Koncernen er udelukkende eksponeret for valutarisici

for eventuelt skyldigt udbytte, idet udbytte på

aktierne skal betales i DKK. Koncernens øvrige

aktiver og passiver samt det løbende cash flow opgøres

i EUR.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 12


RENTERISICI

Prioritetsfinansieringen er variabelt forrentet. Det er

koncernens politik at afdække alle variabelt forrentede

lån med renteswaps (variabel til fast). Der er

indgået renteswaps, hvorved renten er låst fast.

Renteswaps er indgået med samme løbetid som de

lån, de relaterer sig til.

LIKVIDITETSRISICI

Der er til en del af 1. prioritetslånene knyttet betingelser

omkring forholdet mellem lejeindtægter og

renteomkostninger. Såfremt forholdet ikke overholdes

skal der ske deponering af forskelsbeløbet. I en

del af lånene indgår endvidere betingelse vedrørende

forholdet mellem restgæld og en af banken

vurderet markedsværdi pr. 1. august 2010.

1. prioritetslånene skal refinansieres i perioden

2012 til 2017. Såfremt lånene ikke kan refinansieres

vil det have væsentlig indflydelse på koncernens

økonomiske stilling.

POLITISKE RISICI, SKAT OG AFGIFTER

En del af ejendomsporteføljen er erhvervet ved, at

de hidtidige ejere har solgt 94% af selskaberne til

det helejede datterselskab Griffin Hign End Berlin

GmbH.

Ejendomsoverdragelse af ejendomme er i Berlin

belagt med en overdragelsesafgift på 4,5% af handelsværdien.

Overdragelsesafgiften skal betales af

køber. Såfremt kun 94% af ejerskabet til ejendomsporteføljen

overdrages, skal der ifølge gældende

praksis ikke betales overdragelsesafgift. Myndighederne

kan i en periode på fire år efter erhvervelsen

ændre denne praksis.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 13


Selskabsoplysninger

Griffin Berlin High End A/S

c/o Kristensen Properties

Hovedvejen 2

2600 Glostrup

CVR-nr.: 29 19 56 92

Stiftet: 2. december 2005

Hjemsted: Glostrup, Danmark

Regnskabsår: 1. juli - 30. juni

BESTYRELSE

Carsten Pedersen Rise (formand)

Thomas Haulund Sørensen

Jesper Zerlang

DIREKTION

Thomas Haulund Sørensen

ADVOKAT

Rønne & Lundgren Advokatfirma

Tuborg Havnevej 18

2900 Hellerup

REVISION

PricewaterhouseCoopers

Strandvejen 44

2900 Hellerup

BANK

Alm. Brand Bank A/S

Midtermolen 7

2100 København Ø

GENERALFORSAMLING

Ordinær generalforsamling

afholdes 9. december 2008.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 14


Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og

godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli

2007 - 30. juni 2008 for Griffin Berlin High End A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med

Årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis

for hensigtsmæssig og de udøvede

regnskabsmæssige skøn for forsvarlige. Vi finder

endvidere den samlede præsentation af årsrapporten

retvisende. Årsrapporten giver derfor efter vor

DIREKTION

Thomas Haulund Sørensen

BESTYRELSE

opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver

og passiver, den finansielle stilling samt resultatet

af selskabets aktiviteter.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens

godkendelse.

København 20. november 2008.

Carsten Pedersen Rise Thomas Haulund Sørensen Jesper Zerlang

Bestyrelsesformand

Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 15


Den uafhængige revisors påtegning

TIL AKTIONÆRERNE

Vi har revideret årsrapporten for Griffin Berlin High

End A/S for regnskabsåret 1. juli 2007 - 30. juni

2008 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning,

anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse,

balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse

og noter. Årsrapporten aflægges efter den

danske årsregnskabslov.

LEDELSENS ANSVAR FOR ÅRSRAPPORTEN

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge

en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse

med den danske årsregnskabslov.

Dette ansvar omfatter udformning, implementering

og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante

for at udarbejde og aflægge en årsrapport,

der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation,

uanset om fejlinformationen skyldes

besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en

hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af

regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter

omstændighederne.

REVISORS ANSVAR OG DEN UDFØRTE REVI-

SION

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om

årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har

udført vores revision i overensstemmelse med

danske revisionsstandarder. Disse standarder

kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger

og udfører revisionen med henblik på at opnå

høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke

indeholder væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis

for de beløb og oplysninger, der er anført i

årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af

revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen

for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset

om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl.

Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne

kontroller, der er relevante for virksomhedens

udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der

giver et retvisende billede, med henblik på at udforme

revisionshandlinger, der er passende efter

omstændighederne, men ikke med det formål at

udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens

interne kontrol. En revision omfatter

endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte

regnskabspraksis er passende, om de af

ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er

rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation

af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis

er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for

vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

KONKLUSION

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et

retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og

finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet

af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli

2007 - 30. juni 2008 i overensstemmelse med den

danske årsregnskabslov.

København, 20. november 2008

PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Jesper Wiinholt

statsautoriseret revisor

Jens Otto Damgaard

statsautoriseret revisor

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 16


Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 Note 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

0 0 Nettoomsætning 14.995 0

-108 0 Driftsomkostninger -2.448 0

0 0 Salgs- og marketingomkostninger -67 0

-300 -8 2 Administrationsomkostninger -898 -8

Resultat før finansielle poster

-408 -8 og dagsværdiregulering 11.582 -8

-124.616 0 Indtægt af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0

2.177 26 3 Finansielle indtægter 1.134 26

-6.214 0 4 Finansielle omkostninger -27.008 0

-129.061 18 Resultat før dagsværdiregulering og skat -14.292 18

0 0 6 Dagsværdiændring på ejendomme -107.192 0

0 0 7 Nedskrivning forudbet. på investeringsejd. -7.577 0

-129.061 18 Resultat før skat -129.061 18

0 -4 5 Skat af årets resultat 0 -4

-129.061 14 Årets resultat -129.061 14

Forslag til resultatdisponering

-129.061 14 Overført til overført resultat

-129.061 14

Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 17


Balance pr. 30. juni 2008

AKTIVER

Moderselskabet Koncernen

30. juni 2008 30. juni 2007 30. juni 2008 30. juni 2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

0 0 6 Investeringsejendomme 452.635 0

0 0 7 Forudbetalinger investeringsejendomme 13.678 0

0 0 Materielle anlægsaktiver 466.313 0

113.854 0 8 Kapitalandele i dattervirksomheder 0 0

113.854 0 Finansielle anlægsaktiver 0 0

113.854 0 Anlægsaktiver 466.313 0

0 0 Tilgodehavender fra udlejning 724 0

32.830 0 Tilgodehavende dattervirksomheder 0 0

0 0 9 Afledte finansielle instrumenter 7.813 0

1.101 0 Andre tilgodehavender 2.914 0

0 0 Periodeafgrænsningsposter 642 0

33.931 0 Tilgodehavender 12.093 0

2.640 524 Likvide beholdninger 13.133 524

36.571 524 Omsætningsaktiver 25.226 524

150.425 524 Aktiver 491.539 524

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 18


Balance pr. 30. juni 2008

PASSIVER

Moderselskabet Koncernen

30. juni 2008 30. juni 2007 30. juni 2008 30. juni 2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

136.770 500 10 Aktiekapital 136.770 500

0 0 Reserve for rentesikring 7.813 0

13.355 14 Overført resultat 5.542 14

150.125 514 Egenkapital 150.125 514

0 0 11 Gæld til kreditinstitutter 328.049 0

0 0 Langfristede gældsforpligtelser 328.049 0

11 Gæld til kreditinstitutter 173

0 0 Leverandører 1.095 0

300 10 Anden gæld 11.892 10

0 0 Periodeafgrænsningsposter 205 0

300 10 Kortfristede gældsforpligtelser 13.365 10

300 10 Gældsforpligtelser 341.414 10

150.425 524 Passiver 491.539 524

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 19


Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 20

Aktiekapital

Reserve for rentesikring

Koncernen tkr. tkr. tkr. tkr.

1. januar 2006 500 500

Årets resultat 14 14

1. juli 2007 500 0 14 514

Årets resultat -129.061 -129.061

Dagsværdiregulering af renteswaps 7.813 7.813

Forhøjelse af selskabskapital ved kontant indbetaling:

A-aktier 14.750 14.750 29.500

B-aktier 121.520 121.520 243.040

Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse -1.681 -1.681

30. juni 2008 136.770 7.813 5.542 150.125

Aktiekapital

Overført resultat

Overført

resultat

Moderselskabet tkr. tkr. tkr.

1. januar 2006 500 500

Årets resultat 2006/07 14 14

1. juli 2007 500 14 514

Årets resultat 2007/08 -129.061 -129.061

Egenkapitalbevægelser i dattervirksomheder 7.813 7.813

Forhøjelse af selskabskapital ved kontant indbetaling:

A-aktier 15.250 15.250 30.500

B-aktier 121.020 121.020 242.040

Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse -1.681 -1.681

30. juni 2008 136.770 13.355 150.125

I alt

I alt


Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

-129.061 14 Årets resultat -129.061 14

0 0 Dagsværdiændring på ejendomme 107.192 0

124.616 0 Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0

-8.391 -26 Finansielle poster, netto -28.142 -26

-33.931 0 12 Ændring i tilgodehavender -4.280 0

290 10 13 Ændring i kortfristet gæld 13.182 10

2.177 26 Renteindbetalinger 1.134 26

6.214 0 Renteudbetalinger 27.008 0

-38.086 24 Pengestrømme fra driftsaktivitet -12.967 24

0 0 Køb af materielle anlægsaktiver -559.827 0

0 0 Forudbetaling fra investeringsaktivitet -13.678 0

-230.657 0 Køb af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0

-230.657 0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -573.505 0

272.540 500 Indskudt aktiekapital 272.540 500

-1.681 0 Omkostninger ved aktieemision -1.681 0

0 0 Optagelse af lån 328.222 0

270.859 500 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 599.081 500

2.116 524 Periodens pengestrømme 12.609 524

524 0 Likvider primo 524 0

2.640 524 Likvider ultimo 13.133 524

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 21


Noter

OVERSIGT OVER NOTER

Note 1 Anvendt regnskabspraksis

Note 2 Personaleomkostninger

Note 3 Finansielle indtægter

Note 4 Finansielle omkostninger

Note 5 Indkomstskatter

Note 6 Investeringsejendomme

Note 7 Forudbetalinger i investeringsejendomme

Note 8 Kapitalandele i dattervirksomheder

Note 9 Afledte finansielle instrumenter

Note 10 Aktiekapital

Note 11 Langfristede forpligtelser

Note 12 Ændring i tilgodehavender

Note 13 Ændring i kortfristet gæld

Note 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Note 15 Kontraktlige forpligtelser

Note 16 Eventualforpligtelser

Note 17 Nærtstående parter og ejerforhold

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 22


Note 1

Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten 2007/2008 for Griffin Berlin High End

A/S (koncernen og moderselskabet) er udarbejdet i

overensstemmelse med Årsregnskabsloven bestemmelser

for regnskabsklasse B, samt udvalgte

bestemmelser for regnskabsklasse C.

Væsentlig regnskabspraksis samt væsentlige

regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Måling af investeringsejendomme til dagsværdi

Griffin Berlin High End A/S har valgt at måle investeringsejendomme

til dagsværdi. Koncernen kunne

alternativt have valgt at måle investeringsejendomme

med udgangspunkt i kostpris. Valget har

betydning for resultatopgørelsen, idet årets resultat

bliver påvirket af ændringer i dagsværdien i perioden.

Havde koncernen valgt at måle investeringsejendomme

med udgangspunkt i kostprisen, ville

resultatopgørelsen have været påvirket af eventuelle

af- og nedskrivninger på ejendommene. Ændringen

i dagsværdien på investeringsejendomme

bindes på reserve for dagsværdi af investeringsaktiver.

Medfører måling til dagsværdi en højere

regnskabsmæssig værdi af investeringsejendommene,

end hvis disse var målt med udgangspunkt i

kostprisen, vil dette betyde, at virksomhedens

egenkapital forøges.

Vurdering af dagsværdien af

investeringsejendomme

Den bedste fastlæggelse af dagsværdi for investeringsejendomme

sker ved anvendelse af aktuelle

priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme.

I mangel af en sådan information

bestemmes dagsværdien inden for et interval af

sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.

Sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien fastsættes

ud fra en individuel vurdering baseret på

ejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsestand

og afkastkrav.

Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30.

juni 2008 vurderet af det uafhængige valuarfirma

DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH. Ved fastlæggelsen

af dagsværdien anvendes disse metoder:

• Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom,

hvor en ejendoms værdi fastlægges ud

fra det overskud, den forventes vedvarende at

kunne generere, og den forventede levetid for

ejendommen.

• Sammenlignelighedsværdier for tidligere salg

af større grupper af ejendomme, hvor der

samtidig tages hensyn til udviklinger i markedet

(renten og forholdet mellem udbud og efterspørgsel).

GENERELT OM INDREGNING OG MÅLING

Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det

historiske kostprisprincip.

Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt

med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer

af finansielle aktiver og forpligtelser,

der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris.

Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger,

der er afholdt for at opnå årets indtjening,

herunder afskrivninger, nedskrivninger og

hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge

af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der

tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen.

Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt,

at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde

selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt,

at fremtidige økonomiske fordele vil fragå

selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser

til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser

som beskrevet for hver enkelt regnskabspost

nedenfor.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige

tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten

aflægges, og som be- eller afkræfter forhold,

der eksisterer på balancedagen.

Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle

andre valutaer anses som fremmed valuta.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 23


KONSOLIDERINGSPRAKSIS

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Griffin

Berlin High End A/S samt virksomheder, hvori

moderselskabet direkte eller indirekte besidder

flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet

gennem aktiebesiddelse eller på anden

måde har en bestemmende indflydelse. Virksomheder,

hvori koncernen besidder mellem 20% og

50% af stemmerettighederne og udøver betydelig

men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som

associerede virksomheder.

Ved konsolideringen sammendrages poster af

ensartet karakter. Koncerninterne indtægter og

omkostninger, aktiebesiddelser, udbytter og mellemværender

samt realiserede og urealiserede

interne gevinster og tab ved transaktioner mellem

de konsoliderede virksomheder elimineres.

Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede

dattervirksomheder udlignes med moderselskabets

andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige

indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor

koncernforholdet blev etableret.

Ved køb af dattervirksomheder opgøres på anskaffelsestidspunktet

forskellen mellem kostprisen og

den regnskabsmæssige indre værdi i den købte

virksomhed, efter at de enkelte aktiver og forpligtelser

er reguleret til dagsværdi (overtagelsesmetoden).

Herunder fradrages eventuelle besluttede

omstruktureringshensættelser vedrørende den

overtagne virksomhed. Resterende positive forskelsbeløb

indregnes i balancen under immaterielle

anlægsaktiver som goodwill, der afskrives lineært i

resultatopgørelsen over forventet brugstid, dog

højst over 20 år. Resterende negative forskelsbeløb

indregnes i balancen under periodeafgrænsningsposter

som negativ goodwill. Beløb, der kan

henføres til forventede tab eller omkostninger,

indregnes som indtægt i resultatopgørelsen i takt

med, at de forhold, der ligger til grund herfor, realiseres.

Af negativ goodwill, der ikke relaterer sig til

forventede tab eller omkostninger, indregnes et

beløb svarende til dagsværdien af ikke-monetære

aktiver i resultatopgørelsen over de ikke-monetære

aktivers gennemsnitlige levetid.

Positive og negative forskelsbeløb fra erhvervede

virksomheder kan, som følge af ændring i indregning

og måling af nettoaktiver, reguleres indtil

udgangen af det regnskabsår, der følger efter

anskaffelsesåret. Disse reguleringer afspejler sig

samtidig i værdien af goodwill eller negativ goodwill,

herunder i allerede foretagne afskrivninger.

Afskrivning på goodwill indregnes i posten af- og

nedskrivninger.

OMREGNING AF FREMMED VALUTA

Funktionel valuta og præsentationsvaluta

De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for

koncernvirksomhederne, måles i den valuta, der

benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor

virksomhederne opererer (funktionel valuta). For de

tyske dattervirksomheder samt for moderselskabet

er den funktionelle valuta EUR. Årsrapporten præsenteres

i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet

til, at selskabet overvejende har danske

aktionærer.

Transaktioner i fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes til den

funktionelle valuta til transaktionsdagens kurs.

Gevinster og tab, som opstår ved afregning af sådanne

transaktioner samt ved omregning af monetære

aktiver og forpligtelser i udenlandsk valuta

til balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen.

Hvis valutapositioner anses som afdækning af pengestrømme

eller nettoinvesteringer, indregnes

værdiændringerne herpå i egenkapitalen.

POSTER I BALANCEN

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde

og bygninger med det formål at opnå afkast af

den investerede kapital i form af løbende driftsafkast

og/eller kapitalgevinst ved videresalg.

Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til

kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger.

Renteomkostninger på lån indregnes

ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder.

Efter første indregning måles investeringsejendomme

til dagsværdi. Værdireguleringer af

investeringsejendomme indregnes i resultatopgø-

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 24


elsen. Se note 3 for beskrivelsen af måling af investeringsejendomme

til dagsværdi.

Forudbetalinger investeringsejendomme

Forudbetalinger på investeringsejendomme måles

til kostpris.

Den regnskabsmæssige værdi af forudbetalinger i

investeringsejendomme gennemgås årligt for at

afgøre, om der er indikation af værdiforringelse.

Hvis dette er tilfældet gennemføres en nedskrivningstest

til afgørelse af, om genindvindingsværdien

er lavere end den regnskabsmæssige værdi, og

der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi.

Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og

måles efter den indre værdis metode.

I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i

dattervirksomheder” den forholdsmæssige ejerandel

af virksomhedernes regnskabsmæssige indre

værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af

de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet

med fradrag eller tillæg af urealiserede

koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af

resterende værdi af positiv forskelsværdi (goodwill)

og fradrag af en resterende negativ forskelsværdi

(negativ goodwill).

Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i

dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen

til "Reserve for nettoopskrivning

efter den indre værdis metode" under egenkapitalen.

Reserven reduceres med udbytteudlodninger

til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser

i de tilknyttede virksomheder.

Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig

indre værdi indregnes til DKK 0. Har moderselskabet

en retslig eller en faktisk forpligtelse til at

dække virksomhedens underbalance, indregnes en

hensat forpligtelse hertil.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes første

gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten

indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning

af den gevinst eller det tab, som opstår

herved, afhænger af, hvorvidt det finansielle instrument

er klassificeret som regnskabsmæssig af-

dækning, og i så fald af karakteren af den afdækkede

transaktion.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle

instrumenter, der er klassificeret som og opfylder

kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i

resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer

i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den

sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,

der er klassificeret som og opfylder kriterierne

for afdækning af pengestrømme, indregnes

i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af

instrumentet. Tab eller gevinst, som knytter sig til

den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen.

Beløb, som er akkumuleret under egenkapitalen,

overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor

den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen.

Tilgodehavender

Tilgodehavender indregnes til dagsværdi ved første

indregning og måles efterfølgende til amortiseret

kostpris. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender,

når det er konstateret, at koncernen ikke vil

være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i

overensstemmelse med de oprindelige vilkår for

tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en

individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender

og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige

værdi og nutidsværdien af forventede

fremtidige betalinger. Tilgodehavender omfatter

Tilgodehavender fra udlejning samt Andre tilgodehavender.

Egenkapital

Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres

til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises

efter skat som et fradrag i egenkapitalen.

Udbyttebetaling til selskabets aktionærer indregnes

som en forpligtelse i årsrapporten i den periode,

hvor udbyttet deklareres.

Lån

Lån indregnes ved optagelse til det modtagne

provenue med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.

Efterfølgende måles lånene til dagsværdi,

mens årets kursregulering vises under henholdsvis

finansielle indtægter eller finansielle omkostninger

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 25


Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser,

medmindre koncernen har en ubetinget ret til

at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra

balancedagen. Lån omfatter Gæld til kreditinstitutter,

Mellemværende med dattervirksomheder,

Leverandører samt Anden gæld.

Udskudt skat

Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige

forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig

værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog

ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende

ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget

goodwill samt andre poster, hvis disse - bortset fra

ved virksomhedsovertagelser - er opstået på anskaffelsestidspunktet

uden at have effekt på det

regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtig

indkomst.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler

og skattesatser, der med balancedagens lovgivning

vil være gældende, når den udskudte skat forventes

udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse

af skatteværdien kan foretages efter alternative

beskatningsregler, måles udskudt skat på

grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet

henholdsvis afvikling af forpligtelsen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af

fremførselsberettigede skattemæssige underskud,

måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at

kunne realiseres, enten ved udligning i skat af

fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte

skatteforpligtelser.

Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser præsenteres

modregnet inden for samme juridiske skatteenhed.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har

en juridisk eller faktisk forpligtelse som følge af

tidligere begivenheder, og det er overvejende

sandsynligt, at træk på koncernens økonomiske

ressourcer vil være nødvendigt for at afvikle forpligtelsen,

og for at beløbets størrelse kan måles

pålideligt.

POSTER I RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Nettoomsætning omfatter lejeindtægter og anden

indtægt med fradrag af moms, rabatter og nedslag

efter eliminering af koncerninterne transaktioner.

Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode,

som lejen vedrører.

Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme

og fællesomkostninger på investeringsejendommene

samt afholdte udlæg vedr. lejernes andele af

udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes

ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet

indregnes i balancen.

Driftsomkostninger

Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der

afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder

indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form

af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration.

Salgs- og marketingomkostninger

Salgs- og marketingomkostninger omfatter omkostninger,

der afholdes i forbindelse med salg og

markedsføring, herunder genudlejning af tomme

lejemål.

Administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger indregnes omkostninger,

der er afholdt i året til ledelse og administration

af koncernen.

Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige

andel af resultat for året med fradrag af afskrivninger

på goodwill under posten indtægt af kapitalandele

i dattervirksomheder.

Finansielle poster

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder

renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer

samt låneomkostninger til kreditinstitutter.

Værdiændringer på ejendomme

Ændringer i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme

indregnes løbende i resultatopgørelsen.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 26


PENGESTRØMSOPGØRELSEN

Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for

året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet,

årets forskydning i likvider samt likvider

ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen

af køb og salg af virksomheder vises

separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet.

I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme

vedrørende købte virksomheder fra

overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende

solgte virksomheder indregnes frem til

salgstidspunktet.

Pengestrøm fra driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som

årets resultat reguleret for ikke kontante resultatposter

som nedskrivninger, hensættelser samt

NØGLETAL

Nøgletallene er beregnet således:

ROIC (Afkastningsgrad) = Resultat før finansielle poster x 100

Samlede aktiver

Egenkapitaldækning = Egenkapital x 100

Samlede aktiver

Forrentning af egenkapital = Årets resultat x 100

Gennemsnitlig egenkapital

ændring i driftskapitalen. Driftskapitalen omfatter

omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser

eksklusive de poster, der indgår i likvider.

Pengestrøm fra investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter

pengestrømme fra køb og salg af materielle anlægsaktiver,

finansielle aktiver samt virksomhedssammenslutninger.

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter

pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af

langfristede gældsforpligtelser samt udbyttebetaling

til og kapitalindskud fra virksomhedsdeltagere.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 27


NOTER TIL REGNSKABETS POSTER

Note 2

Personaleomkostninger

Selskabet har ingen ansatte, og der er ikke udbetalt løn m.m. til direktion og bestyrelse.

Note 3

Finansielle indtægter

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

559 0 Renteindtægter banker 1.134 0

1.618 26 Renteindtægter tilknyttede virksomheder 0 26

2.177 26 I alt 1.134 26

Note 4

Finansielle omkostninger

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

Note 5

Indkomstskatter

0 0 Prioritetsrenter 10.871 0

0 0 Renteudgifter banker 1.348 0

5.842 0 Mellemfinansiering 5.842 0

0 0 Låneomkostninger 8.571 0

208 0 Tilknyttede virksomheder 208 0

36 0 Øvrige renteomkostninger 40 0

128 0 Valutakursregulering 128 0

6.214 0 I alt 27.008 0

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

0 4 Årets aktuelle skat 0 4

0 0 Årets udskudte skat 0 0

0 4 Årets skat i alt 0 4

Moderselskabet og koncernen har et skatteaktiv, der ikke er indregnet, da anvendelsesmuligheden ikke anses

for at være aktuel inden for en kortere årrække. Der er ikke knyttet et udløbstidspunkt til skatteaktivet.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 28


Note 6

Investeringsejendomme

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

0 0 Anskaffelsessum 1. juli 0 0

0 0 Periodens tilgang 559.827 0

0 0 Tilgang som følge af forbedringer 0 0

0 0 Anskaffelsessum 30. juni 559.827 0

0 0 Dagsværdiændring 1. juli 0 0

0 0 Periodens dagsværdiændring -107.192 0

0 0 Dagsværdiændring 30. juni -107.192 0

0 0 Bogført værdi 30. juni 452.635 0

Ledelsesberetningen indeholder en beskrivelse af, hvorledes dagsværdien af investeringsejendomme fastlægges.

Ved markedsvurderingen pr. 30. juni 2008 er der anvendt en individuel fastsat lejemultipel i intervallet 13-20. For

ejendomsporteføljen udgør den gennemsnitlige multipel pr. 30. juni 2008 16,6.

Ved vurderingen af ejendommenes afkast er anvendt et individuelt afkastkrav på 4,3-6,0% af et normaliseret

driftsresultat for ejendommene.

Ændring i skøn over afkastkrav og lejemultiple for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af

investeringsejendomme i balancen. I tabellerne nedenfor er angivet den samlede ændring i investeringsejendommenes

værdi, hvis det gennemsnitlige afkastkrav ændres med +/- 0,5% og lejemultipel ændres med +/- 1.

Ændring i gennemsnitlig afkastkrav -0,5% basis 0,5%

Afkastprocent 4,6 5,1 5,6

Ændring i værdi DKK tkr. 49.667 0 -40.729

Dagsværdi DKK tkr. 502.302 452.635 411.906

Ændring i lejemultiple 15,6 16,6 17,6

Ændring i værdi DKK tkr. -27.256 0 27.256

Dagsværdi DKK tkr. 425.379 452.635 479.891

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 29


Note 7

Forudbetalinger investeringsejendomme

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

0 0 Anskaffelsessum 1. juli 0 0

0 0 Periodens tilgang 21.255 0

0 0 Anskaffelsessum 30. juni 21.255 0

0 0 Nedskrivning 1. juli 0 0

0 0 Periodens nedskrivning -7.577 0

0 0 Nedskrivning 30. juni -7.577 0

0 0 Bogført værdi 30. juni 13.678 0

Note 8

Kapitalandele i dattervirksomheder

Moderselskabet 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr.

Kostpris 1. juli 2007 0 0

Periodens tilgang 230.657 0

Kostpris 30. juni 2008 230.657 0

Værdiregulering 1. juli 2007 0 0

Årets resultat -124.616 0

Indregning af renteswap direkte på egenkapital 7.813 0

Værdiregulering 30. juni 2008 -116.803 0

Regnskabsmæssig værdi 30. juni 2008 113.854 0

Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af Griffin Flats VI GmbH.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 30


Note 9

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter består udelukkende af renteswaps (variabel til fast), som afdækker koncernens

variabelt forrentede lån. Koncernen optager som udgangspunkt lån med variabel rente og ændrer denne til en

fast rente ved indgåelse af renteswaps. Koncernen har fundet denne fremgangsmåde billigere end at optage

fastforrentede lån.

Dagsværdi af afledte finansielle instrumenter.

Koncernen 30. juni 2008 30. juni 2007

tkr. tkr.

Renteswaps (variabel til fast) 7.813 0

30. juni 2008 er følgende lån afdækket (koncern):

Lån Swap

hovedstol hovedstol Afgiven rente

Lån teur Udløb teur Udløb incl. margin

EUROHYPO 13.050 31-08-2017 13.050 31-08-2017 5,47%

EUROHYPO 6.900 31-08-2017 6.900 31-08-2017 5,09%

Landesbank Berlin 8.050 31-12-2012 8.050 31-12-2012 5,53%

EUROHYPO 4.560 31-08-2017 4.560 31-08-2017 5,61%

EUROHYPO 11.450 31-08-2017 11.450 31-08-2017 5,53%

Variabel rentesats for alle indgåede låneaftaler er EURIBOR 3 M + margin.

Variabel rentesats for alle indgåede SWAP-aftaler er EURIBOR 3 M.

Dagsværdi af renteswaps beregnes som nutidsværdien af forventede fremtidige pengestrømme ved anvendelse

af aktuelle rentesatser pr. balancedagen.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 31


Note 10

Aktiekapital

Koncernen

2007/2008 2006/2007

tkr. tkr.

1. juli 500 500

Kontant kapitalforhøjelse 136.270 0

30. juni 136.770 500

Udstedte aktier 2007/2008 2006/2007

A-aktier tkr. tkr.

1. juli 500 500

Kontant kapitalforhøjelse 14.750 0

30. juni 15.250 500

Udstedte aktier 2007/2008 2006/2007

B-aktier tkr. tkr.

1. juli 0 0

Kontant kapitalforhøjelse 121.520 0

30. juni 121.520 0

Note 11

Langfristede forpligtelser

Forfaldstider for lang- og kortfristet gæld

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

0 0 Mellem 0 og 1 år 173 0

0 0 Mellem 1 og 5 år 89.644 0

0 0 Mere end 5 år 238.405 0

0 0 Gældsforpligtelser i alt 328.222 0

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 32


Note 12

Ændring i tilgodehavender

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

0 0 Periodeafgrænsningsposter -642 0

0 0 Tilgodehavende fra udlejning -724 0

-32.830 0 Tilgodehavende dattervirksomheder 0 0

-1.101 0 Andre tilgodehavender -2.914 0

-33.931 0 I alt -4.280 0

Note 13

Ændring i kortfristet gæld

Moderselskabet Koncernen

2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007

tkr. tkr. tkr. tkr.

0 0 Periodeafgrænsningsposter 205 0

0 0 Leverandører 1.095 0

290 10 Anden gæld 11.882 10

290 10 I alt 13.182 10

Note 14

Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Koncernens ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 452.635 tkr. er pantsat til sikkerhed for gæld til

kreditinstitutter på 328.222 kr.

Note 15

Kontraktlige forpligtelser

Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.

Koncernen har indgået administrationsaftaler med Griffin-koncernen. Aftalerne er opsagt, og det er bestyrelsens

opfattelse, at selskabet ikke kan imødese yderligere omkostninger hermed. Der henvises til ledelsens beretning.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 33


Note 16

Eventualforpligtelser

Koncernen har ingen eventualforpligtelser.

Note 17

Nærtstående parter og ejerforhold

Investeringsselskabet af 18.02.04 ApS ejer på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse 39,6% af stemmerne i

selskabet. Aktierne er pantsat til sikkerhed for gæld.

Koncernens nærtstående parter omfatter selskabets bestyrelse, direktion og ledende medarbejdere samt disse

personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds

har væsentlig indflydelse.

Der har i årets løb været gennemført nedennævnte transaktioner med bestyrelse, direktion, ledende medarbejdere,

væsentlige aktionærer, tilknyttede virksomheder eller andre nærtstående parter.

Transaktioner med Griffin Bonds A/S:

Formidlingshonorar på DKK 31,4 mio.

Transaktioner med Griffin Forvaltning A/S:

Administrationsaftale på DKK 0,3 mio.

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 34


Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 35


Griffin Berlin High End A/S

c/o Kristensen Properties

Hovedvejen 2

2600 Glostrup

Tlf. +45 4342 2712

CVR-nr.: 29 19 56 92

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 36

More magazines by this user
Similar magazines