internationalmanagementgroup - IMG, International Management ...
internationalmanagementgroup - IMG, International Management ...
internationalmanagementgroup - IMG, International Management ...
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
7<br />
KRISELEDELSE / KAPITEL 1<br />
Bestemmelsen har særlig betydning i et ejendomsmarked<br />
præget af kraftige konjunkturudsving, idet lejens størrelse<br />
få år efter lejekontraktens indgåelse ikke nødvendigvis<br />
længere udgør lejemålets markedsleje.<br />
Muligheden for regulering til markedsleje er som<br />
udgangspunkt gensidig, idet udlejer såvel som lejer kan<br />
kræve lejen henholdsvis forhøjet eller nedsat til den<br />
gældende markedsleje. Bestemmelsen er i de senere år<br />
oftest set anvendt af udlejer med henblik på at forhøje<br />
lejen til markedslejen, men i et stagnerende ejendomsmarked<br />
må det forventes, at bestemmelsen mere regelmæssigt<br />
vil blive påberåbt af lejer.<br />
Ved fastsættelse af markedslejen indgår en række forhold<br />
i bedømmelsen, herunder særligt lejemålets beliggenhed<br />
og lejeniveauet for sammenlignelige lejemål i kvarteret,<br />
ligesom lejemålets stand, anvendelse, kvalitet, udstyr,<br />
vedligeholdelsesstand samt lejekontraktens vilkår i øvrigt<br />
tillægges vægt.<br />
Det er en betingelse for lejeregulering, at den aktuelle leje<br />
er væsentlig forskellig fra markedslejen. I praksis er<br />
væsentlighedskravet fortolket som værende en forskel<br />
mellem den aktuelle leje og markedslejen på ca. 10-15 %.<br />
En lejenedsættelse til markedslejen kan gennemføres med<br />
3 måneders varsel til den første i en måned. Reguleringen<br />
skal dog fordeles ligeligt over 4 år, således at reguleringen<br />
først har virkning med fuld effekt efter 4 år.<br />
Den part, der ønsker at gøre indsigelse over en varslet lejeregulering,<br />
skal senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering<br />
er kommet frem, skriftligt fremsætte indsigelse<br />
overfor den anden part. Hvis kravet om lejeregulering<br />
ønskes fastholdt, skal den part, som har modtaget<br />
ind sigelsen, senest 6 uger fra udløbet af indsigelsesfristen<br />
indbringe sagen for retten med påstand om fastholdelse af<br />
lejereguleringen.<br />
1.4.3 Sale and lease back<br />
Likviditetsmæssig optimering ved sale and lease back er<br />
behandlet i kapitel 3, pkt. 3.2.1.<br />
1.5 Skat<br />
1.5.1 Nedsættelse af ordinære a conto skatterater<br />
Hvis selskabet har en begrundet formodning om, at<br />
selskabsskatten vil være væsentligt lavere end den beregnede<br />
a conto skat, kan der hos SKAT ansøges om at få nedsat a<br />
conto skatteraterne. I det nuværende marked kan det være<br />
en god ide at undersøge, om de ordinære a conto skatterater<br />
kan nedsættes for derved at skabe større likviditet.<br />
Ordinær a conto skat forfalder til betaling henholdsvis den<br />
1. marts og den 1. november i indkomståret. Sidste rettidige<br />
indbetalingsdag er den 20. i forfaldsmåneden.<br />
A conto skat beregnes på grundlag af selskabets indkomstskat<br />
for det forudgående indkomstår efter eventuelle<br />
lempelser og fradrag af udbytteskat, men inden rest -<br />
skattetillæg. Den ordinære a conto skat beregnes som 50<br />
% af gennemsnittet af de seneste 3 års indkomstskat og<br />
opkræves i to lige store rater.<br />
1.5.2 Sambeskatning<br />
En optimal udnyttelse af sambeskatningsreglerne kan ofte<br />
være likviditetsforbedrende. Da et underskud via sambeskatningen<br />
vil kunne udnyttes straks, vil sambeskatningen<br />
virke likviditetsforbedrende sammenlignet med den<br />
situation, hvor selskabet ikke var sambeskattet og underskuddet<br />
alene ville kunne fradrages i fremtidige indtægter<br />
i selskabet selv.<br />
Hvis virksomheden har kapitalandele i andre selskaber,<br />
som ikke deltager i en sambeskatning, kan det overvejes at<br />
opnå kontrol over selskabet - og derved opnå sambeskatning<br />
- ved yderligere opkøb eller ved en ændring af<br />
stemmeretsbeføjelserne i selskabet. Dette kan ske ved<br />
oprettelse af A og B aktieklasser med forskellig stemme-<br />
og en kyndig lejer på tidspunktet for varslingen af lejens vægt eller blot ved at få adgang til at udpege<br />
regulering ville aftale for det pågældende lejemål.<br />
bestyrelsesformanden, såfremt denne har den afgørende<br />
stemme i tilfælde af stemmelighed.<br />
1.5.3 Ændring af momsperiode<br />
Virksomheder, der afregner moms halvårligt eller kvartalsvist<br />
kan anmode om at få en kortere momsperiode.<br />
Muligheden har betydning for virksomheder, som har<br />
moms til gode hos SKAT. Valget af en kortere momsperiode<br />
kan ikke ændres i de følgende 2 år og ændringen kan i<br />
øvrigt ske med virkning fra en 1. januar eller en 1. juli. Det<br />
er desuden et krav, at virksomheden kontakter SKAT<br />
senest 1 måned før, den kortere momsperiode starter. Det<br />
vil sige, at virksomheder, der ønsker at forkorte momsperioden<br />
pr. 1. juli 2009, skal rette henvendelse til SKAT<br />
senest den 31. maj 2009.<br />
7/26