1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr ...

København, den 1. november 2010
Klagerne
ctr.
1
KENDELSE
Statsaut. ejendomsmæglere MDE
Jens H. Bjerregaard, Jens Saugstrup, Lars Nissen og Michael Hammerbak
Amagerbrogade 252
2300 København S
Nævnet har modtaget klagen den 24. november 2009.
Klagen angår spørgsmålet, om de indklagede skal betale erstatning eller tåle en
salærreduktion i forbindelse med, at den digitale tinglysning blev forsinket.
Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
Den 27. februar 2009 underskrev klagerne og indklagede en formidlingsaftale om
salg af klagernes ideelle anpart af en ejendom. Det fremgik af formidlingsaftalen
bl.a.:
”[…]

[…]”
2
I forbindelse med underskrift af formidlingsaftalen fik klagerne udleveret salgsbudget
dateret samme dag. Det fremgik af salgsbudgettet bl.a., at de indklagedes vederlag
for eftersagsbehandling udgjorde 10.625 kr.
Med overtagelse den 1. september 2009 underskrev nogle interesserede købere og
klagerne en købsaftale henholdsvis den 2. og 7. august 2009. Det fremgik heraf
bl.a.:
”[…]
[…]

[…]
[…]”
3
Samtidig med sin underskrift på købsaftalen skrev klagerne den 7. august 2009 til de
indklagede vedrørende ændringer i købsaftalen. Det fremgik af brevet bl.a.:
”Køber betaler handelsomkostningerne, og købers advokat berigtiger handlen og
sørger for overholdelse af de aftalte frister.
[…]
Dette brev er at betragte som et tillæg til købsaftalen, og vi beder Dem sørge for, at
køberne skriftligt tiltræder de i brevet anførte ændringer til købsaftalen senest på
mandag den 10. august 2009 kl. 15.00. ”
De indklagede videresendte klagernes brev til købernes rådgiver. Denne svarede ved
e-mail af 10. august 2009, at køberne accepterede, at købernes rådgiver skulle
forestå berigtigelse af handlen. Det fremgik videre bl.a.:
”Fristen i købsaftalen for tinglysning af skøde kan dog ikke overholdes, da det ikke
kan forventes at skødet bliver tinglyst inden 20-08-2009 hvor tinglysningskontoret
lukker ned i forbindelse med overgang til digital tinglysning. Skødet vil derfor først
blive tinglyst omkring den 09-09-09 med forbehold for at den digitale tinglysning
reelt virker på dette tidspunkt.”
Klagerne svarede ved e-mail samme dag bl.a.:
”Vi tiltræder det nedenstående vedr. […] og skødet dog med den tilføjelse at vi i det
omfang det kan nås vil have skødet indleveret til tinglysning inden d. 20-08-2009
hvilket må være i både køber og sælgers interesse.”
Den 12. august 2009 skrev de indklagede til klagernes rådgiver bl.a.:
”Hermed sælgers accept af din mail af d. 10.08.2009.
Jeg foreslår at mailkorrespondancen, sammen med sælgers skrivelse indgår som en
integreret del af købsaftalen, således at vi nu kan betragte handlen som endelig –
specielt set i lyst af den korte tid til overtagelse, samt sælgers ønske om, at skødet
indleveres til tinglysning inden d. 20.08.2009, såfremt det kan nås.”
Henholdsvis den 25. og 26. august 2009 underskrev køberne og klagerne en allonge

til købsaftalen. Det fremgik heraf bl.a.:
”[…]
[…]”
4
Den 31. august 2009 fremsendte de indklagede faktura til klagerne. Det fremgik
heraf bl.a.:
”[…]
[…]”
Den 22. september 2009 skrev købernes rådgiver til de indklagede bl.a.:
”I bedes venligst oprette skødet på tinglysning.dk og give besked når dette er sket,
hvorefter sælger kan underskrive og vi kan underskrive skødet på vegne af køber via
fuldmagt.”
De indklagede svarede ved e-mail af 23. september 2009 bl.a.:
”Jeg har modtaget nedenstående mail fra home butikken – som I har sendt.

5
Jeg forstår ikke hvorfor I skriver at vi skal oprette skødet på tinglysningen – da det
er jer der berigtiger handlen ??”
Den 8. oktober 2009 fremsendte købernes rådgiver pr. e-mail udkast til digitalt skøde
til de indklagedes godkendelse. Det var endvidere anført i e-mailen, at såfremt
skødet kunne godkendes, kunne skødet signeres digitalt af klagerne.
Den 12. oktober 2009 skrev klagerne til de indklagede bl.a.:
”Det er nu snart en måned siden at skødet skulle være skrevet under og vi har stadig
intet hørt. Skødet var sat til at blive skrevet under d15. sept.
Vi vil derfor meget gerne hurtigst muligt have en tilbagemelding på hvad status er,
og hvornår i regner med at slaget samt skødeskrivningen kan gennemføres endeligt.”
Den 13. oktober 2009 skrev klagerne til de indklagede bl.a.:
”Jeg kunne inden jeg betaler godt tænke mig en afklaring vedr. om hvornår vi kan
forvente at skødet går igennem […]
Denne sag er ikke afklaret før skødet er underskrevet af både sælger og køber.
Jeg kan ikke helt se hvorfor jeg skal betale for noget jeg ikke har fået endnu?”
Den 14. oktober 2009 skrev de indklagede på ny til købernes rådgiver bl.a.:
”Jeg har gennemgået skødet og har følgende bemærkninger:
_ Der mangler erklæring i henhold til andelsboligloven
_ Jeg er ikke enig i reg.afg. – idet den er beregnet af hele ejendommen
Jeg ser frem til at modtage nyt prøvetinglysnings resultat.
Derudover vil jeg gerne opfordre dine klienter til at få digital signatur – idet der p.t.
er lang ventetid på at få registreret fuldmagter hos tinglysning – således at skødet
kan blive lyst hurtigst muligt.”
Den 19. oktober 2009 rykkede klagede de indklagede for svar på, hvor langt handlen
var nået tinglysningsmæssigt.
Den 28. oktober 2009 skrev købernes rådgiver til de indklagede bl.a.:
”Hermed tilrettet skøde som samtidig er lagt i underskriftsmappen. Du bedes oplyse
om skødet kan godkendes. Fuldmagter for køber er dags dato blevet registreret ved
tinglysningsretten, hvorfor skødet kan anmeldes til tinglysning så snart sælger har

underskrevet.”
Samme dag skrev de indklagede til købernes rådgiver bl.a.:
6
”Jeg har modtaget det nye prøvetinglysningsresultat og har umiddelbart ingen
bemærkninger hertil – bortset fra at der står at købers fuldmagt ikke er registreret
hos tinglysningen – dette er jeg selvfølgelig lidt uforstående over for – idet du i dag
har oplyst mig at de er registreret.”
Samme dag meddelte de indklagede klagerne om indholdet af den seneste e-mail til
købernes rådgiver.
Klagerne svarede indklagede ved e-mail af samme dag, at klagerne ville vente med
at signere, til de havde fået bekræftet, at skødet var korrekt. Klagerne svarede
videre bl.a.:
”Har du [indklagedes medarbejders navn] i øvrigt set noget til refusions opgørelsen?
Den burde da også være på plads nu?”
Klagerne skrev den 4. november 2009 på ny til de indklagede. Det fremgik heraf
bl.a.:
”[…]
[…]”
Den 10. november 2009 videresendte de indklagede klagernes e-mail til købernes
rådgiver, idet de indklagede anførte:
”Hermed videresendes mail fra sælger – idet de beder om godtgørelse – fordi skødet

er anmeldt for sent, i henhold til § 15 i købsaftalen.
Jeg ser frem til at høre dine bemærkninger hertil snarest.”
7
Købernes rådgiver svarede ved e-mail af 11. november 2009, at forsinkelsen skyldtes
problemer med digitaliseringen af tinglysningen. Købernes rådgiver anførte videre
bl.a.:
”At anvende fuldmagter er en anerkendt måde for køber at bruge det nye digitale
tinglysningssystem på. Fra starten af blev det oplyst fra tinglysningsretten, at det
ville tage ca. 10 dage at registrere en fuldmagt. Senere skulle det vise sig ikke at
holde stik.
Det er ikke et krav at køber anvender digital signatur. […] Derfor mener jeg at køber
har gjort hvad man kan kræve af køber for at få skødet anmeldt til tinglysning.
Sælger må acceptere, at rigtig mange sælgere (og købere) gennem de seneste
måneder har oplevet problemer og store forsinkelser grundet den nye digitale
tinglysning – på den ene eller anden måde.”
Den 16. november 2009 skrev klagerne på ny til de indklagede. Klagerne anførte
bl.a.:
”Med den drejning sagen har taget, mener vi ikke, at det er vores opgave som
sælger egenhændigt at tage hånd om sagen. Honoraret, vi betaler Home for salget,
dækker også eftersagsbehandling, dvs. at følge sagen helt til dørs under varetagelse
af vores tarv som sælger (frem for som hidtil fra Servicecenterets side blot at
videresende købers advokats mails til os og omvendt uden stillingtagen).
Vi forventer derfor, at I/Homes jurister herfra overtager kommunikation med købers
advokat ifm. vores rentegodtgørelse og orienterer os om jeres tiltag i den
forbindelse.”
De indklagede svarede klagerne den 17. november 2009 bl.a.:
”I fortsættelse af telefonsamtale d.d. med [den ene klagers navn], skal jeg for god
ordens skyld bekræfte, at vi ikke har mulighed for at føre en evt. retssag mod købers
advokat, på jeres vegne.
Som aftalt kontakter I selv jeres advokat, med henblik på at få rådgivning om
mulighederne for at føre en sag mod købers advokat´s, som følge af
ejendomshandlens afslutning er trukket ud.”
Samme dag skrev de indklagede på ny til købernes rådgiver og gjorde klagernes
rentekrav gældende over for køberne. Det fremgik af de indklagedes e-mail bl.a.:

”[…]
[…]”
8
Samme dag svarede købernes rådgiver, at denne fastholdt, at han og køberne ikke
var ansvarlige for, at den digitale tinglysning havde voldt store problemer og lange
forsinkelser omkring registrering af fuldmagter.
Klagerne har til sagen fremsendt oplysning fra deres pengeinstitut om renter
tilskrevet deres boligsalgskredit i perioden 15. september 2009 til 29. oktober 2009.
Klagernes pengeinstitut har oplyst, at renten fra 15. september til 30. september
2009 udgjorde 757,77 kr. og i perioden 1. oktober 2009 til 29. oktober 2009
udgjorde 1.696,58, eller i alt 2.454,35 kr.
Klagerne har bl.a. anført:
Indklagede skal betale erstatning til klagerne samt tåle en salærreduktion svarende
til de indklagedes honorar for eftersagsbehandling, i alt 10.625 kr.
De indklagede har ikke foretaget en tilstrækkelig opfølgning i forbindelse med

9
klagernes salg af den ideelle anpart med det resultat, at køber overskred
købsaftalens frist for tinglysning af skødet med 1 ½ måned.
Købsaftalen blev underskrevet af køberne den 2. august 2009. Klagerne underskrev
den 7. august 2009 med det forbehold, at køberne skulle berigtige handlen. De
indklagede havde således uden forudgående aftale med klagerne anført i
købsaftalen, at klagerne skulle stå for berigtigelsen, hvilket klagerne ikke var enige i.
Da digitaliseringen først trådte i kraft den 8. september 2009, en måned efter
købsaftalens underskrift, mener klagerne, at købernes rådgiver har haft mulighed for
at tinglyse skødet forinden. Købernes rådgiver blev da også opfordret til hurtig
sagsbehandling.
Købernes argument om, at forsinkelsen skyldtes digitaliseringen er ikke rigtigt, idet
købernes rådgiver havde glemt, at det var ham, som skulle berigtige handlen. Dette
fremgår af e-mail af 22. september 2009 fra købernes rådgiver til de indklagede.
Tinglysningen af skødet blev endvidere forsinket som følge af, at køberne ikke
ønskede at benytte digital signatur. Købernes fuldmagter blev først registreret hos
tinglysningen den 28. oktober 2009.
Indklagede har således ikke foretaget opfølgning af sagen på det relevante tidspunkt
op til digitaliseringen af tinglysningen, men først fulgt op i forlængelse af købernes
rådgivers forglemmelse dvs. den 23. september 2009. Sidenhen foretog indklagede
sig først noget, da klagerne henvendte sig for at høre, hvor langt tinglysningen var
nået.
De indklagede foretog ligeledes ikke tilstrækkelig opfølgning i forbindelse med, at
klagerne gjorde krav på rentegodtgørelse over for køberne og købernes rådgiver.
Klagerne mener ikke, at det er klagernes ansvar som sælger at antage en ekstern
advokat for at løse de indklagedes opgaver, men at de indklagede selv må antage en
ekstern advokat for at løse de opgaver, som de har forpligtet sig til i
formidlingsaftalen og selv bære omkostninger herfor.
De indklagede har bl.a. anført:
De indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne eller at skulle tåle en
salærreduktion.
De indklagede bestrider, at de ikke har fulgt op på sagen løbende. Den 23.
september 2009 gjorde de indklagede købernes rådgiver opmærksom på, at det var
ham, som skulle stå for berigtigelsen. Den 14. oktober 2009 opfordrede de
indklagede købernes rådgiver til, at køberne skulle få en digital signatur for at
fremme tinglysningen. Den 28. oktober 2009 gav de indklagede meddelelse til
købernes rådgiver om, at købernes fuldmagt ikke var registreret.

10
Det er korrekt, at der er en forsinkelse på 7 dage fra den 15. september 2009 til den
22. september 2009, hvor købernes rådgiver blev gjort opmærksom på, at det var
ham, som skulle foretage berigtigelsen. Dette kunne rettelig have været gjort
allerede den 15. september, hvilket selvfølgelig er beklageligt. De indklagede mener
dog ikke, at 7 dages udsættelse, før der blev fulgt op på den manglende tinglysning i
en periode, hvor der var stor usikkerhed omkring praktikken ved den digitale
tinglysning, er nok til at konkludere, at de indklagede ikke i tilstrækkelig grad har
fulgt op på sagen.
Den 10. november 2009 videresendte de indklagede klagernes e-mail med krav om
rentegodtgørelse til købernes rådgiver, og den 16. november 2009 videresendte de
indklagede købernes rådgivers svar til klagerne.
De indklagede har på bedste vis forsøgt at få købernes rådgiver til at anerkende
klagernes rentekrav. De indklagede mener ikke, at det er en ejendomsmæglers
opgave at føre retssager på sælgers vegne, såfremt der opstår en tvist mellem køber
og sælger.
Den langvarige sagsbehandling skyldes dels købernes rådgiver og dels overgangen til
den digitale tinglysning og de problemer, der især i starten var med
fuldmagtsordningen.
Nævnet udtaler:
Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede uden forudgående aftale herom med
klagerne i købsaftalen havde anført, at de indklagede skulle berigtige handlen på
klagernes vegne. Nævnet finder dog ikke anledning til yderligere i den forbindelse,
idet det i allonge til købsaftalen efterfølgende mellem klagerne og køberne blev
aftalt, at købernes rådgiver skulle varetage handlens berigtigelse.
I perioden fra den 20. august til og med den 7. september 2009 lukkede
tinglysningen i forbindelse med overgang til digital tinglysning. Nævnet finder det
herefter kritisabelt, at de indklagede i købsaftalen indføjede frist for sælgers og
købers signering af skødet til den 22. august 2010 og dermed lagde op til
udarbejdelse af et papirskøde, idet tinglysning af papirskøde på dette tidspunkt ikke
var mulig. Det er tillige kritisabelt, at de indklagede i købsaftalen anførte, at skødet
skulle anmeldes til tinglysning senest den 28. august 2010, idet dette ligeledes ikke
var muligt.
Nævnet finder imidlertid ikke tilstrækkeligt grundlag for at sige, at det kan bebrejdes
de indklagede, at papirskøde ikke blev tinglyst inden den 20. august 2009.
Fortrydelsesfristen udløb således først efter 6 hverdage, regnet fra det tidspunkt
handlen var endelig, og skødet skulle endvidere ejendomsværdipåtegnes.

11
Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke før den 22. september 2009
undersøgte, om købers rådgiver havde sørget for berigtigelsen af handlen.
Nævnet finder det imidlertid ikke godtgjort, at købers rådgiver havde gennemført
tinglysningen af skødet på et tidligere tidspunkt end sket, hvis de indklagede havde
rykket herfor på et tidligere tidspunkt, hvorfor nævnet ikke kan lægge til grund, at
de indklagede var årsag til den forsinkelse, som lå efter den digitale tinglysning var
indført.
Nævnet finder ikke, at de indklagede havde pligt til at yde klagerne juridisk
rådgivning i forbindelse med tvisten om rentegodtgørelse. Nævnet finder, at de
indklagede ved at videresende klagernes indsigelser vedrørende forsinkelsen af
handlen til købernes rådgiver har udført sin pligt i den forbindelse.
Nævnet kan herefter ikke pålægge de indklagede at betale erstatning eller tåle en
salærreduktion.
Konklusion:
Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagegebyret på 250 kr. til klagerne
inden 30 dage fra kendelsens dato.
Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter § 22, stk. 1. Forbrugerens navn
anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter § 22, stk. 2.
P.N.V.
Lone Kerrn-Jespersen
formand