Læs hele kendelsen her - Klagenævnet for Ejendomsformidling

J.nr. 2012-0048 aq
København, den 9. oktober 2012
Klagerne
ctr.
EDC Aros, Ebeltoft A/S
Strandvejen 7
8400 Ebeltoft
1
KENDELSE
Nævnet har modtaget klagen den 16. marts 2012.
Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om
gulvvarme og som følge heraf er erstatningsansvarlig over for klagerne.
Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe.
Den 7. juli 2011 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en
kontantpris på 1.500.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 15. juli 2011.

J.nr. 2012-0048 aq
Af den salgsopstilling, der hører til købsaftalen fremgår bl.a.:
”[…]
2
Boligen ligger på en naturgrund og indeholder: entre med garderobeplads og klinker
med gulvvarme. Godt bryggers med hvide skabselementer med træbordplade,
vaskemaskine og klinker med gulvvarme. Lyst badeværelse med hvide skabselementer,
bruseniche, klinker med gulvvarme og toilet.
[…]”
Det fremgår af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med købet fik udleveret
tilstandsrapport og energimærke.
Der står ikke anført noget om gulvvarmeanlæg i de udarbejdede rapporter. Det fremgår
af energimærket, at dette er udarbejdet uden bygningsgennemgang.
Sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten er ikke udfyldt, og det er i rapporten anført, at
disse ikke kunne skaffes, fordi der var tale om et dødsbo.
Den 20. juli 2011 skrev klagernes advokat til indklagede:
”Jeg er blevet kontaktet af køber, som er blevet bekendt med at der ikke forefindes
gulvvarme i entre og bryggers som angivet i salgsopstillingen.
Min klient har konstateret at der alene er gulvvarme i badeværelset, og at denne
gulvvarme øjensynligt ikke virker efter hensigten.
Det fremgår af salgsopstillingen at der er gulvvarme i ovennævnte rum, og på
forespørgsel fra køberne, blev dette tillige bekræftet i forbindelse med besigtigelsen af
ejendommen, forud for underskriften af købsaftalen.
Min klient havde derfor en klar forventning om at der var gulvvarme i de ovenfor
nævnte rum, og den manglende gulvvarme må derfor karakteriseres som en mangel ved
ejendommen, idet sælger har givet forkerte oplysninger.
Min klient foreslår at de undersøger hvad det koster at få etableret gulvvarme i de
nævnte rum, og at der herefter kan findes en mindelig løsning mellem parterne.
I modsat fald forbeholder min klient sig ret til at gøre krav på erstatning eller
forholdsmæssigt afslag på grund af urigtige oplysninger fra sælger.”
Den 21. juli 2011 skrev indklagede til klagernes advokat:
”Hermed bekræftes modtagelse af Deres skrivelse af d. 20.07.2011., hvortil jeg har

J.nr. 2012-0048 aq
følgende bemærkninger.
3
Gulvvarme i badeværelse er blevet besigtiget af [elinstallatør] den 18.07.2011., som
telefonisk har oplyst mig efterfølgende, at dette er lavet efter reglerne.
Der gøres desuden opmærksom på, at sælgers søn ikke selv har beboet huset, og derfor
efter bedste opfattelse har oplyst, at der er gulvvarme i entre og bryggers, hvilket
forhold anses som en ubetydelig mangel, idet gulvvarme baseret på el er umådelig dyr
at anvende, og derfor tvivler jeg stærkt på, om dette overhovedet alligevel ville være
blevet brugt, hvis det havde været der. Herudover kan det nævnes, at det er sjældent,
at gulvvarme generelt anvendes i rum som entre samt bryggers, da der her er tale om
rum hvor der ofte er gennemtræk med døre og vinduer der åbnes med et
uforholdsmæssigt højt forbrug til følge.
På baggrund af at køber har besigtiget ejendommen hele 3 gange meget grundigt med
akkuratesse og en tydelig viden/erfaring om boligers generelle funktioner m.v. giver
dette anledning til en vis mistillid til købers troværdighed, om ikke at have kendt til
forholdet inden overtagelse. Køber oplyste i øvrigt ved fremvisning, at deres planer for
huset var at lave jordvarme, hvilket igen understreger min mistillid til købers hensigter.
Ved overdragelse mente køber desuden at hele 4 radiatorer ikke fungerede, hvorefter
det viste sig at der blot var tale om en enkelt radiator, som pt. ikke blev anvendt, og
sælger havde derfor ikke mulighed for at vide at denne ikke fungerede, men køber var
også her meget hurtig til at anvise fejl og der har i det hele taget været tale om et
meget omstændigt forløb med køber.
Jeg anser derfor ud fra ovenstående problemstillingen som urelevant for købers
fremtidige brug af huset.”
Det fremgår af sagen, at klagerne i august 2011 indhentede tilbud på etablering af
gulvvarme:

J.nr. 2012-0048 aq
4

J.nr. 2012-0048 aq
[…]
5

J.nr. 2012-0048 aq
[…]
6

J.nr. 2012-0048 aq
7
Det fremgår af sagen, at der til det første tilbud var diverse tillæg for murerarbejde.
Den 19. september 2011 skrev klagernes advokat til indklagede:
”I ovennævnte sag, skal jeg hermed vende tilbage vedrørende de mangler der er ved
ejendommen.

J.nr. 2012-0048 aq
8
Først skal jeg for en god ordens skyld præcisere at der slet ikke er tvivl om at der er
mangler ved ejendommen.
Hvorvidt sælgers søn har givet forkerte oplysninger til Dem, er underordnet, idet der er
givet forkerte oplysninger.
Mine klienter har nu indhentet tilbud fra håndværkere som aftalt for at få klarlagt hvad
det vil koste at få indlagt gulvvarme i entre og bryggers.
Det har vist sig at blive en forholdsvis kompliceret opgave, henset til at gulvene er
konstrueret således at de er sammenhængende, og såfremt der ilægges gulvvarme
nogle steder, vil dette medføre en niveauforskel og problemer med åbning af døre m.v.
Mine klienter har derfor anmodet håndværkerne om at udfærdige to alternative tilbud,
hvor det ene tilbud medfører at arbejdet bliver udført med en niveauforskel mellem
gulvene i køkken og bad, og der vil yderligere blive udgift til flytning/udskiftning af
yderdør som følge af niveauforskellen.
Denne løsningsmodel vil tillige medføre at der vil blive forskellige klinketyper på gulvene,
idet det ikke længere er muligt at fremskaffe den type klinker som der er på gulvene nu.
Denne løsning kan min klient således slet ikke acceptere, idet huset er købt med
gennemgående klinkegulve, og forskellige slags klinker vil hare en stor æstetisk
betydning. LØSNING 1
Såfremt der istedet foretages udskiftning af samtlige klinker, vil dette på den anden side
medføre at der vil blive niveauforskel ind til stuen.
Den anden løsning indebærer at gulvet udføres således at der ikke bliver niveauforskel
mellem stue og køkken, samtidig med at samtlige fliser bliver udskiftet
Denne løsning kan variere lidt i prisen alt afhængig af hvilket underlag der er.
LØSNING 2 og 3.
Løsning 1 vil som ovenfor nævnt være helt uacceptabel for min klient, og samtidig vil
det under alle omstændigheder kræve at samtlige klinker udskiftes.
Jeg vedlægger sammenligning af de forskellige løsninger, samt kopi af tilbud fra diverse
håndværkere.
Jeg skal for en god ordens skyld præcisere at der i de anførte løsningsforslag ikke er
medtaget div. følgeudgifter, som f.eks. ekstraudgifter til min klient til toiletfaciliteter m.v.
i den periode hvor arbejdet skal udføres, evt. hotelophold, bortfjernelse af affald osv.

J.nr. 2012-0048 aq
9
Det tages derfor forbehold for de nødvendige ekstraudgifter som måtte være forbundet
med arbejdet for mine klienter.
Jeg foreslår De drøfter dette med sælger og herefter vender tilbage med en
forligsmæssig løsning som er acceptabel for mine klienter.
[…]”
Klagerne havde opgjort udgifterne til de forskellige muligheder således:

J.nr. 2012-0048 aq
10

J.nr. 2012-0048 aq
11
Den 6. oktober 2011 skrev indklagede til klagernes advokat. Indklagede stillede
spørgsmål ved, om der reelt var tale om en mangel, fordi elgulvvarme i klinkegulvene
ville være utidssvarende og omkostningskrævende at bruge. Indklagede anførte videre,
at en syn- og skønsforretning ville vise, at ejendommens værdi var den samme, uanset
at der ikke var gulvvarme i de to rum, og at klagerne derfor ikke har lidt noget tab.
Sælger var dog indstillet på, for at få sagen afsluttet, at refundere 10.000 kr. til fuld og
endelig afgørelse af samtlige forhold.
Det fremgår af sagen, at indklagede efterfølgende tilbød klagerne 20.000 til fuld og
endelig afgørelse af sagen, og hvor indklagede ville påtage sig at få beløbet delvist
dækket af sælger.
Klagerne afviste forligstilbuddet og indbragte sagen for Klagenævnet for
Ejendomsformidling. Klagerne har dokumenteret, at de har haft en udgift til advokaten
på 6.250 kr.
Klagerne har bl.a. anført:
Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om gulvvarme og er derfor
erstatningsansvarlig over for klagerne.
Indklagede skal erstatte klagerne et beløb til etablering af gulvvarme, som i henhold til
indhentede tilbud koster mellem 122.500 kr. og 151.300 kr., afhængig af, hvad der er
under gulvene.
Indklagede skal desuden erstatte de udgifter, klagerne må få til genhusning,
opmagasinering af møbler/ting, rengøring, støvvæg, maling o.s.v. Endelig skal
indklagede erstatte klagerne den udgift på 6.250 kr., som de har haft til advokat.
Af alle de 3 salgsopstillinger, som klagerne fik forinden købet, fremgår, at der var
gulvvarme i entre, bryggers og bad, og indklagede havde desuden mundtligt oplyst
klagerne om, at der også var gulvvarme i klinkegulvet i køkkenet. Da klinkegulvet i
køkkenet hænger sammen med klinkegulvet i entreen, virkede det også logisk.
Uanset at indklagede mener, at det ville være ufornuftigt og meget kostbart at benytte
el-gulvvarme, ændrer det ikke på, at indklagede har givet fejlagtige oplysninger.
Der er stadig 2 radiatorer, der ikke virker i huset, ligesom der er dørhåndtag/lås,
vandhane og køleskab, som ikke virker.
Det fritager ikke indklagede for ansvar, at den medarbejder, som har givet klagerne de
fejlagtige oplysninger, ikke længere er ansat hos indklagede. Klagerne har først efter
handlens indgåelse mødt sælgers søn. Klagerne og sønnen havde aftalt at mødes, så

J.nr. 2012-0048 aq
12
sønnen kunne vise klagerne, hvor skellet var. Der blev ikke talt om gulvvarme ved den
lejlighed.
Indklagede har bl.a. anført:
Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne.
Sælger af ejendommen var flyttet på plejehjem og var ude af stand til at involvere sig i
hussalget. Indklagede indgik derfor i henhold til fuldmagt fra sælger formidlingsaftale
med sælgers søn.
Indklagedes medarbejder udfærdigede beskrivelse af ejendommen. Ved besigtigelsen
bemærkede medarbejderen en reguleringsventil på væggen i gangen/entreen, hvilket
hun tolkede som om, der var gulvvarme i klinkegulvet i bryggers/entre, og det blev
skrevet ind i salgsopstillingen. Medarbejderen, som udarbejdede beskrivelsen og
fremviste ejendommen for klagerne, er ikke længere ansat hos indklagede, men
indklagede har drøftet sagen telefonisk med hende.
Klagerne har set ejendommen 2 eller 3 gange. Den ene gang var sælgers søn til stede
for at fremvise skel, og sælgers søn bekræftede, da talen faldt på gulvvarme, at der var
gulvvarme i klinkegulvene. Indklagede mener derfor, at det var berettiget, at indklagede
oplyste, at der var gulvvarme, og bestrider, at klagerne kan gøre indklagede ansvarlige
for, at det efterfølgende viste sig, at oplysningerne ikke var korrekte.
Indklagede har ikke oplyst til klagerne, at der var gulvvarme i køkkenet, og det fremgår
heller ikke af salgsopstillingen.
Der er gulvvarme i badeværelset, og det ligger uden for mæglerens opgave at
undersøge installationen nærmere.
Da indklagede blev opmærksom på de forkerte oplysninger, kontaktede indklagede
sælgers søn, som tilbød en godtgørelse på 10.000 kr. Indklagede tilbød efterfølgende pr.
kulance klagerne 20.000 kr., så sagen kunne afsluttes. Klagernes advokat har sendt
forskellige løsningsforslag frem, som efter indklagedes opfattelse er helt urealistiske.
Klagerne har ikke lidt noget tab. Dette begrundet i, at stort set alle huse i det
pågældende område og med samme alder i dag opvarmes i en kombination af
brændeovn og luft til luft varmepumper. Ingen personer med almindelig sund fornuft
kunne finde på at bruge el-gulvvarme i rum som entre og bryggers, hvor dørene går op
og i hele tiden. Det ville medføre et helt uforholdsmæssigt elforbrug.
Det er i øvrigt indklagedes opfattelse, at det ikke havde betydning for husets værdi, om
el-gulvvarmen var der eller ej.

J.nr. 2012-0048 aq
Nævnet udtaler:
13
Det fremgår af den af indklagede udfærdigede salgsopstilling, at der er gulvvarme i
entre, badeværelse og bryggers. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har
oplyst klagerne om, at der også var gulvvarme i køkkenet.
Det må lægges til grund, at oplysningen om gulvvarme i entre og bryggers var fejlagtig.
Indklagede har til sagen oplyst, at salgsopstillingen er udarbejdet af en af indklagedes
medarbejdere, og at oplysningen om gulvvarme blev skrevet på, efter at medarbejderen
havde set en reguleringstermostat på væggen i entreen/gangen og derfor troede, at der
var gulvvarme.
Nævnet finder det ikke godtgjort, at sælgers søn har bekræftet, at der skulle være
gulvvarme i entre og bryggers. Nævnet bemærker i øvrigt, at ejendommen var ubeboet,
og at sælger, som havde boet i huset, efter indklagedes oplysninger var ude af stand til
at involvere sig i salget. Tilstandsrapporten er da også udarbejdet uden
sælgeroplysninger. Der fremgår ikke noget i tilstandsrapporten eller energimærket om
gulvvarme.
Nævnet finder på den baggrund, at indklagede som følge af de fejlagtige oplysninger i
salgsopstillingen er erstatningsansvarlig over for klagerne.
Nævnet finder ikke, at der kan pålægges indklagede erstatningsansvar for
funktionaliteten af gulvvarmen i badeværelset.
Nævnet finder herefter, at indklagede skal erstatte klagerne et skønsmæssigt beløb på
30.000 kr. inkl. moms.
Nævnet kan ikke pålægge indklagede at erstatte klagernes udgift til advokat, da det
fremgår, at advokatens arbejde bestod i på klagernes vegne at rejse krav mod sælger af
ejendommen.
Konklusion:
Indklagede skal herefter betale 30.000 kr. til klagerne.
Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra
den 16. marts 2012, til betaling finder sted.
Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til
klagerne.
Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato.

J.nr. 2012-0048 aq
14
Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter § 22, stk. 1. Forbrugerens navn
anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter § 22, stk. 2.
P.N.V.
Lone Kerrn-Jespersen
formand