Ordliste

Afleveringsforretning
Når entreprenøren har færdigmeldt byggeriet, skal bygherren indkalde parterne til en
afleveringsforretning. En afleveringsforretning er en meget vigtig handling, hvor entreprenøren afleverer
byggeriet til bygherren, der overtager ejendommen og ansvaret for den.
På afleveringsforretningen skal der udfærdiges en afleveringsprotokol med tilhørende mangelliste. På
afleveringsforretningen skal der fastsættes en frist for ubedring af mangler, og der bør aftales et slutsyn,
når manglerne er udbedret.
Aftalesedler
Aftale mellem entreprenør og bygherre om udførelse af et bestemt stykke arbejde, der ligger udover
tilbud/entreprisekontrakt. En aftaleseddel skal være underskrevet af både entreprenør og teknisk rådgiver
for at være gyldig, men ofte kræver bygherren også at underskrive aftalen om merarbejdet, før den af
ham betragtes som gyldig. Ofte har den tekniske rådgiver kun bemyndigelse til at underskrive aftalesedler
op til et bestemt beløb, uden at bygherrerådgiveren er informeret.
I forbindelse med byggeriets påbegyndelse skal parterne derfor nøje aftale forretningsordenen for så vidt
håndtering af aftalesedler.
Beboerrepræsentation
Beboerne i ejendommen med mere end 6 beboelseslejemål kan vælge at etablere en
beboerrepræsentation, som repræsenterer lejernes synspunkter i forhold til bygherre, kommune,
rådgivere m.m.
Bevaringsværdig ejendom
Mange kommuner har udarbejdet en registrant over ejendomme i kommunen med karaktergivning efter
det såkaldte SAVE system, hvor en karakter på 1 - 4 betyder, at ejendommen er bevaringsværdig.
Bevaringsværdige ejendomme kan få særligt attraktive lån i GI.
Bindingskonto
GI administrerer bindingskonti efter boligreguleringslovens § 18 b og lejelovens § 63 a. Ejendomme, der
har bindingskonto efter boligreguleringslovens § 18 b, hensætter til vedligeholdelse, mens ejendomme,
der har bindingskonto efter lejelovens § 63 a, hensætter til forbedring. Bindingskontoen følger
ejendommen ved ejerskifte.
Bindingspligtigt areal
Det bindingspligtige areal er ejendommens bruttoetageareal.
For ejendomme med en bindingskonto efter boligreguleringslovens § 18 b, er det bruttoetagearealet for
både beboelse og erhverv, der skal indgå ved opgørelsen af det bindingspligtige areal.
For ejendomme med en bindingskonto efter lejelovens § 63 a, er det bruttoetagearealet for udlejede
beboelseslejligheder, der skal indgå ved opgørelsen af det bindingspligtige areal, dvs. bruttoetagearealet
af ejers egen bolig, skal ikke medregnes.
Boligreguleringsloven
Lov oprindelig vedtaget i 1967, som regulerer boligforholdene specielt lejens beregning i
udlejningsejendomme.
Byfornyelsesselskab
Firma med særlig godkendelse fra Socialministeriet til at rådgive vedrørende byfornyelse. Et
byfornyelsesselskab kan ligeledes være byggeadministrator for en bygherre.

Byggeadministrationsfirma
Rådgiver, der varetager den administrative, juridiske og økonomiske del af en byggesag,
Byggelån
Betegnelse for midlertidig finansiering af en byggesag, fra start af projekteringsfasen og frem til afsluttet
byggeri samt realkreditfinansiering. Har tidligere ofte været et banklån, men kan nu også være
realkreditlån, hvis der er ”friværdi” i ejendommen. Dette vurderes af realkreditinstituttet.
Byggelånsrenter indgår, som en støtte berettiget udgift i en byfornyelsessag.
Byggemøder
Periodevise møder, som regel ugentlige, mellem entreprenør og teknisk rådgiver. Bygherre og
bygherrerådgiver deltager efter behov, hvis dette er aftalt. Ved byggemøderne drøftes opståede
problemer i forhold til hovedprojekt og kontrakt samt løsning heraf, ligesom der aftales evt.
ekstraarbejder, tidsfrister mv. Referaterne fra disse møder er vigtige dokumenter, hvis der senere opstår
uenigheder mellem parterne.
Byggeregnskab
Samlet regnskab over alle byggeriets udgifter fra start af projektering, og frem til endelig finansiering.
Bygherrerådgiver
Administrativ rådgiver for bygherren, normalt en advokat/ejendomsadministrationsfirma eller et
byfornyelsesselskab. Bygherrerådgiveren styrer den juridisk, økonomisk og administrative side af
byggesagen.
Bygningsforbedringsudvalg
Udvalg nedsat af kommunen i henhold til byfornyelseslovens § 125, med henblik på at behandle og yde
tilskud efter kap. 6 i loven.
Dispositionsforslag
Dispositionsforslaget udarbejdes af den tekniske rådgiver, og er et motiveret forslag til opgavens løsnling
inkl. et overslag over de arbejder, som den tekniske rådgiver foreslår udført på ejendommen.
Dispositionsforslaget udføres på baggrund af førregistrering og det godkendte byggeprogram.
Ved offentlig støtte til byfornyelse skal forslaget være opdelt i de arbejder, som ligger indenfor
kommunens opfordring, og de arbejder der ligger udenfor opfordringen til byfornyelse.
Ved privat finansieret byfornyelse følges ordinære retningslinier fra de tekniske organisationer (Danske
Arkitektvirksomheder og FRI).
Dispositionsforslag og projektforslag kan udføres som én samlet fase.
Drifts- og vedligeholdelsesplan
Som led i kvalitetssikringen er der krav om, at bygherren udarbejder en plan for bygningens fremtidige
drift og vedligeholdelse og følger den. Da byfornyelsesejendommen er omfattet af Byggeskadefonden
vedr. Bygningsfornyelse, vil Byggeskadefonden i forbindelse med deres eftersyn, påse om driftsplanen er
fulgt.
Ejervetoefter gl. lov fra 1997
Ejeren har ret til at nedlægge veto, hvis kommunen ønsker at gennemføre byfornyelse på ejendommen.
Ejerveto betyder, at arbejderne ikke gennemføres, dog kan kommunen udstede påbud om visse arbejder,

landt andet indlæggelse af centralvarme, afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold samt
udvendig forskønnelse.
Endelig forbedringsforhøjelse
Den forbedringsforhøjelse, der er resultatet af det endelige og godkendte byggeregnskab.
Entreprenør
Entreprenør betyder ’person, der overtager eller forestår et arbejde, især et byggearbejde’. Det vil sige, at
en fagentreprenør er en håndværker/et firma, der forestår og udfører en bestemt type byggearbejde;
f.eks. en tømrer, en murer eller lignende.
Entreprise
Entreprise betyder ’at overtage eller forestå en leverance eller et byggeforetagende’. Det vil sige, at en
entreprise i et byggeprojekt kan omfatte enten
samtlige leverancer/ansvarsområder
udvalgte leverancer/ansvarsområder – f.eks. alle håndværk i udførelsesdelen
begrænset leverance/ansvarsområde – f.eks. kun tømrerarbejdet eller lignende
Forbedringstilskud
Det tilskud, der betales ved en byfornyelsessag efter § 11 stk. 1 eller 5 til forbedringsudgifterne til
nedbringelse af lejeforhøjelsen.
Foreløbig lejeforhøjelse
Forbedringsforhøjelse baseret på det budget, der ligger til grund for den støttede byggesag. Den
foreløbige forbedringsforhøjelse erstattes af den endelige, når byggeregnskabet er godkendt af
kommunen.
Forprojekt (myndighedsprojekt)
I denne fase bearbejder den tekniske rådgiver det godkendte projektforslag/prissat projektforslag til et
mere detaljeret projektmateriale i et sådant omfang, at det kan sendes ind til myndighedsgodkendelse.
Forprojektet (myndighedsprojektet) indeholder en redegørelse for projektets endelige udformning i
relation til diverse myndighedskrav.
For- og hovedprojekt kan udføres fortlølbende som én projekteringsfase.
Genhusning
Der sker genhusning ved kommunens foranledning i byfornyelsessager, når ombygningen er så
omfattende, at beboerne ikke kan blive boende under ombygningen.
Indenfor genhusning, sondres der mellem midlertidig genhusning og permanent genhusning.
Midlertidig genhusning er, når en beboer ønsker at vende tilbage til ejendommen efter endt ombygning,
mens permanent genhusning er en permanent flytning fra ejendommen. Retten til permanent genhusning
fordrer, at flere ting skal være opfyldt, herunder størrelsen af huslejestigning, hvor længe husstanden har
boet i lejligheden m.m.
Grundejernes Investeringsfond
GI er en selvejende institution oprettet ved lov nr. 24 af 14. februar 1967. GI administrerer og forvalter
midler, som private grundejere skal binde. Administrerer reglerne om påbudt vedligeholdelse, udlåner til
forbedring og vedligeholdelse af beboelsesejendomme og yder tilskud til forsøgs- og udviklingsprojekter
indenfor bolig- og byfornyelsesområdet.

Honoraraftale
Honoraraftale er normalt en kontrakt, der fastsætter de aftalte juridiske og økonomiske forhold mellem
bygherre og rådgivere for løsning af den ønskede opgave. Honoraraftalen bør både fastsætte ydelser og
honorar, samt honorar for ekstraydelser.
Hovedprojekt
Hovedprojekt udarbejdes af den tekniske totalrådgiver, når der er opnået enighed mellem bygherre og
kommunen om projekts omfang på baggrund af det prissatte projektforslag.
Hovedprojektet udføres fortløbende i en samlet projekteringsfase og fastlægger på grundlag af det
godkendte prissatte projektforslag opgaven entydigt, og med en detaljeringsgrad, at det kan danne
grundlag for myndighedsbehandling, indhentning af tilbud, accept og udførelse.
Eventuelle myndighedsforbehold eller anvisninger bør indarbejdes i hovedprojekt.
Håndværkerudgift
Udgiften til håndværkerne inkl. uforudselige udgifter hertil, byggeplads og evt. ekstraordinære
vinterforanstaltninger samt indeksregulering af tilbud.
Individuelt vetoefter gl. lov fra 1997
Det individuelle veto opstår, når en enkelt beboer fremsætter krav om, at nogle af de arbejder, som kun
vedrører dennes egen bolig, ikke skal gennemføres. Det kan f.eks. være indlæggelse af badeværelse eller
renovering af køkken. I så fald kan arbejderne først udføres når beboeren er flyttet.
Indsigelser
Forslag til ændringer eller bemærkninger til et byfornyelsesforslag, indkommet under
offentlighedsperiode.
Klimaskærm
En bygnings udvendige del, der beskytter bygningskonstruktionerne og beboere og erhvervslejere mod
vind og vejr.
Kollektivt veto efter gl. lov fra 1997
Det kollektive veto opstår, når et flertal af beboerne giver udtryk for, at de ikke ønsker bestemte
ombygningsarbejder udført. Beboerne kan dog ikke nedlægge veto mod indlæggelse af centralvarme,
afhjælpning af sundheds- eller brandfarlige forhold eller udvendig forskønnelse, som har betydning for
området. Disse arbejder kan påbydes gennemført af kommunen.
Hvis sagen gennemføres, som en såkaldt § 11 stk. 5, kan lejerne ikke nedlægges kollektivt veto, fordi en
sådan byfornyelsessag er baseret på, at ejer og mindst halvdelen af lejerne, anmoder kommunen om
støtte til byfornyelse.
Kommunegaranti
Garanti stillet af en kommune for enten byggelån eller endelig finansiering. En kommune vil som regel
stille forskellige betingelser for at stille kommunegaranti, ligesom der er kommuner der ikke ønsker at
stille garanti.
Kondemnable forhold

Kondemnable forhold er betegnelse for forhold, der betyder at ophold i en bygning er forbundet med
sundhedsfare. Disse forhold er beskrevet i byfornyelseslovens § 165 stk. 3. Som eksempler på
kondemnable forhold kan nævnes, fælles toilet på trappe, fugtige og utætte boliger.
Kontrakt
Dokument der beskriver forholdet mellem bygherren og enten rådgivere eller håndværkere. I kontrakten
fastsættes ydelser (både bygherrens og rådgiverens), honorar, betalingsvilkår, tidsfrister og
sanktionsmuligheder. Der bør altid foreligge en kontrakt mellem parterne i en byggesag og kontrakterne
bør foreligge i underskrevet stand, inden arbejdet påbegyndes.
Konvertering
Omlægning af lån.
Kvalitetssikring
Byfornyelse er underlagt krav om, at hver part skal kvalitetssikre sine ydelser med det formål, at det
færdige produkt, dvs. den ombyggede ejendom, lever op til god byggeteknisk kvalitet, og at svigt
undervejs undgås således, at der ikke opstår efterfølgende skader på den ombyggede ejendom.
Det er bygherrens ansvar, at den krævede kvalitetssikring foregår.
Lejeloven
Lov der regulerer lejeforhold i udlejningsejendomme.
Licitation
Priskonkurrence på enten entreprenør eller rådgiverydelser. Hvis der gives offentlig støtte til projektet er
det et krav, at håndværkerarbejder udbydes i licitation, men ikke rådgiverydelser. Normalt vil man antage
laveste pristilbud, men arbejderne kan udbydes til økonomisk mest fordelagtige tilbud. Kriteriet for
udvælgelse skal man beslutte sig for inden udbud, og det skal ligeledes fremgå af udbudsbrevet hvilket
tildelingskriterium, der skal anvendes. Udbudet sker normalt på baggrund af et udarbejdet
udbudsmateriale, for håndværkerydelser udarbejdet af en teknisk rådgiver, for rådgiverydelser udarbejdet
af en bygherrerådgiver.
Hvis der samtidig skal udføres arbejder, som der ikke ydes offentlig støtte til, er disse arbejder ikke
omfattet af kravet om licitation, men man kan vælge at udbyde disse sammen med de støttede arbejder.
Mangelgennemgang
Ofte vil det være nødvendigt at foretage delgennemgange af bygningsdele, f.eks. tag- og facadearbejder,
inden stillads nedtages. Konstaterede mangler skal protokolleres i en mangelliste, ligesom mangler bør
udbedres inden stillads fjernes. Mangellisten fra delgange indgår i den efterfølgende afleveringsforretning.
Mertilsagn
Praksis er, at der ikke ydes et økonomisk mertilsagn fra kommunen, hvilket normalt oplyses i
opfordringsskrivelsen fra kommunen. Udvikler en byfornyelsessag sig økonomisk sådan, at den ikke kan
holdes indenfor den afsatte økonomi, skal den tekniske rådgiver komme med forslag til mulige
besparelser. Hvis bygherre/bygherrerådgiver og teknisk rådgiver ikke kan finde en løsning, kan der søges
om mertilsagn i kommunen. Mertilsagn skal altid søges, inden arbejdet igangsættes og udgifterne
afholdes, og det kan ikke altid påregnes, at der kan opnås et sådant, hvorfor bygherren og dennes
rådgivere altid bør undersøge mulighederne for mertilsagn i kommunen i forbindelse med projekteringens
igangsætning.
Offentlighedsperioden

Lovpligtig høringsperiode inden for byfornyelsesloven.
Ombygningstab
Betegnelse for den del af de støtteberettigede udgifter i en byfornyelsessag efter § 11 stk. 1 eller 5, der er
vedligeholdelse, eller som ligger ud over det lejedes værdi. Ombygningstabet betales 100 % af stat eller
kommune, med mindre der som led i forhandlet finansiering er aftalt andet.
Ombygningsudgifter
De samlede udgifter ved gennemførelse af en byggesag. Udgifterne omfatter: håndværkerudgifter,
byggepladsudgifter og vinterforanstaltninger, honorarer til rådgivere, tekniske rapporter,
tilslutningsafgifter, byggestrøm og byggevarme, forsikringer og gebyrer mv., byggelånsrenter, udgifter
ved låneoptagelse samt driftstab på ejendommen i ombygningsperioden.
Opfordring
Den meddelelse en kommune udsender til en ejer, hvis ejendom er omfattet af en beslutning efter § 11
stk. 1 - dvs. byfornyelse. Brevet skal indeholde forskellige formalia, herunder en beskrivelse af hvilke
arbejder en ejer skal udarbejde et projekt på og dermed kan forvente at modtage støtte til, hvilke
økonomiske betingelser der stilles fra kommunen, og hvilke tidsfrister der skal iagttages fra ejeren.
Partsrådgiver
Rådgiver for enten lejere eller ejer i aftalt boligforbedring. Partsrådgiveren vejleder sin klient i aftalefase
vedrørende aftalens indhold, der gives særlig støtte til betaling af partsrådgiveren.
Positivliste
Oversigt over arbejder, der kan støttes efter en bestemt tilskudsordning.
Projektforslag/Prissat projektforslag
Projektforslaget er en bearbejdelse af det af bygherren godkendte dispositionsforslag, og bør vise den
tekniske rådgivers forslag til løsninger i en sådan grad, at alle for projektet principielle beslutninger er
truffet og indgår i forslaget.
Et prissat projektforslag benyttes som regel i forbindelse med støttede byfornyelsesopgaver.
Realkreditlån
Samlebetegnelse for lån optaget med sikkerhed i ejendommen gennem et pantebrev. Realkreditlån udgør
som regel den endelige finansiering af en byggesag for så vidt angår den værdiforøgende del - også
kaldet forbedringsdelen.
Registrering
Undersøgelse af en ejendoms tilstand. En registrering viser, bygningsdel for bygningsdel, den tilstand
disse befinder sig i, og er ofte suppleret med forslag til udbedringsarbejder.
I byfornyelsessager er der krav om, at der skal udarbejdes en førregistrering, således at parterne efter
endt ombygning kan få kendskab til ejendommens stand før en ombygning, herudover er en
registreringen det første beslutningsgrundlag for bygherren om sagens videre forløb. Yderligere vil der
også, afhængig af niveauet for registreringen, være et prisoverslag på de arbejder, som den tekniske
rådgiver foreslår udført på ejendommen.
Summarisk registrering
Meget oversigtlig registrering af en bygnings tilstand og må ikke forveksles med førregistreringen.

Teknisk rådgiver
Teknisk rådgiver dækker over arkitekt- og ingeniørydelser. Oftest indgås en totalkontrakt med en arkitekt
om hele den tekniske totalrådgivning, hvorefter denne antager den nødvendige ingeniørbistand.
Tidsplan
En tidsplan beskriver sagens forventede tidsmæssige forløb. Tidsplanen markerer vigtige frister og
milepæle, som skal overholdes, og hvornår sagens parter inddrages. Eksempel på tidsplan.
Bygherren eller dennes repræsentant bør altid aftale tidsplanen med de tekniske rådgivere.
Tilstandsvurdering
Anden betegnelse for registrering.
Uforudselige udgifter
Mens hovedprojekt udarbejdes, er en ejendom normalt beboet; det er derfor vanskeligt for den tekniske
rådgiver at tage højde for alle ydelser til fuldt og færdigt byggeri. Normalt afsættes der i budgettet 10 %
af håndværkerudgifterne til uforudselige udgifter, dvs. udgifter til ydelser, der ikke er beskrevet i
hovedprojektet og udbudsmaterialet og dermed ikke indeholdt i entreprenørens tilbud og
entreprisekontrakt. Der bør i renoveringssager altid afsættes et beløb til uforudselige udgifter, og som
nævnt er 10 % det normale.
Den tekniske rådgiver skal overveje, om afsætningsbeløbet også er tilstrækkeligt til at dække uforudselige
udgifter til ekstraordinære vinterforanstaltninger samt evt. indeksregulering af tilbudspris i henhold til
reglerne herom i pris og tid.
Vetoret
I lov om byfornyelse fra 1997 har både ejere og lejere ret til at nedlægge veto mod gennemførelse af
bestemte arbejde. Der skelnes mellem individuelt, kollektivt og ejerveto.