Ordliste
Ordliste
Ordliste
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Afleveringsforretning<br />
Når entreprenøren har færdigmeldt byggeriet, skal bygherren indkalde parterne til en<br />
afleveringsforretning. En afleveringsforretning er en meget vigtig handling, hvor entreprenøren afleverer<br />
byggeriet til bygherren, der overtager ejendommen og ansvaret for den.<br />
På afleveringsforretningen skal der udfærdiges en afleveringsprotokol med tilhørende mangelliste. På<br />
afleveringsforretningen skal der fastsættes en frist for ubedring af mangler, og der bør aftales et slutsyn,<br />
når manglerne er udbedret.<br />
Aftalesedler<br />
Aftale mellem entreprenør og bygherre om udførelse af et bestemt stykke arbejde, der ligger udover<br />
tilbud/entreprisekontrakt. En aftaleseddel skal være underskrevet af både entreprenør og teknisk rådgiver<br />
for at være gyldig, men ofte kræver bygherren også at underskrive aftalen om merarbejdet, før den af<br />
ham betragtes som gyldig. Ofte har den tekniske rådgiver kun bemyndigelse til at underskrive aftalesedler<br />
op til et bestemt beløb, uden at bygherrerådgiveren er informeret.<br />
I forbindelse med byggeriets påbegyndelse skal parterne derfor nøje aftale forretningsordenen for så vidt<br />
håndtering af aftalesedler.<br />
Beboerrepræsentation<br />
Beboerne i ejendommen med mere end 6 beboelseslejemål kan vælge at etablere en<br />
beboerrepræsentation, som repræsenterer lejernes synspunkter i forhold til bygherre, kommune,<br />
rådgivere m.m.<br />
Bevaringsværdig ejendom<br />
Mange kommuner har udarbejdet en registrant over ejendomme i kommunen med karaktergivning efter<br />
det såkaldte SAVE system, hvor en karakter på 1 - 4 betyder, at ejendommen er bevaringsværdig.<br />
Bevaringsværdige ejendomme kan få særligt attraktive lån i GI.<br />
Bindingskonto<br />
GI administrerer bindingskonti efter boligreguleringslovens § 18 b og lejelovens § 63 a. Ejendomme, der<br />
har bindingskonto efter boligreguleringslovens § 18 b, hensætter til vedligeholdelse, mens ejendomme,<br />
der har bindingskonto efter lejelovens § 63 a, hensætter til forbedring. Bindingskontoen følger<br />
ejendommen ved ejerskifte.<br />
Bindingspligtigt areal<br />
Det bindingspligtige areal er ejendommens bruttoetageareal.<br />
For ejendomme med en bindingskonto efter boligreguleringslovens § 18 b, er det bruttoetagearealet for<br />
både beboelse og erhverv, der skal indgå ved opgørelsen af det bindingspligtige areal.<br />
For ejendomme med en bindingskonto efter lejelovens § 63 a, er det bruttoetagearealet for udlejede<br />
beboelseslejligheder, der skal indgå ved opgørelsen af det bindingspligtige areal, dvs. bruttoetagearealet<br />
af ejers egen bolig, skal ikke medregnes.<br />
Boligreguleringsloven<br />
Lov oprindelig vedtaget i 1967, som regulerer boligforholdene specielt lejens beregning i<br />
udlejningsejendomme.<br />
Byfornyelsesselskab<br />
Firma med særlig godkendelse fra Socialministeriet til at rådgive vedrørende byfornyelse. Et<br />
byfornyelsesselskab kan ligeledes være byggeadministrator for en bygherre.
Byggeadministrationsfirma<br />
Rådgiver, der varetager den administrative, juridiske og økonomiske del af en byggesag,<br />
Byggelån<br />
Betegnelse for midlertidig finansiering af en byggesag, fra start af projekteringsfasen og frem til afsluttet<br />
byggeri samt realkreditfinansiering. Har tidligere ofte været et banklån, men kan nu også være<br />
realkreditlån, hvis der er ”friværdi” i ejendommen. Dette vurderes af realkreditinstituttet.<br />
Byggelånsrenter indgår, som en støtte berettiget udgift i en byfornyelsessag.<br />
Byggemøder<br />
Periodevise møder, som regel ugentlige, mellem entreprenør og teknisk rådgiver. Bygherre og<br />
bygherrerådgiver deltager efter behov, hvis dette er aftalt. Ved byggemøderne drøftes opståede<br />
problemer i forhold til hovedprojekt og kontrakt samt løsning heraf, ligesom der aftales evt.<br />
ekstraarbejder, tidsfrister mv. Referaterne fra disse møder er vigtige dokumenter, hvis der senere opstår<br />
uenigheder mellem parterne.<br />
Byggeregnskab<br />
Samlet regnskab over alle byggeriets udgifter fra start af projektering, og frem til endelig finansiering.<br />
Bygherrerådgiver<br />
Administrativ rådgiver for bygherren, normalt en advokat/ejendomsadministrationsfirma eller et<br />
byfornyelsesselskab. Bygherrerådgiveren styrer den juridisk, økonomisk og administrative side af<br />
byggesagen.<br />
Bygningsforbedringsudvalg<br />
Udvalg nedsat af kommunen i henhold til byfornyelseslovens § 125, med henblik på at behandle og yde<br />
tilskud efter kap. 6 i loven.<br />
Dispositionsforslag<br />
Dispositionsforslaget udarbejdes af den tekniske rådgiver, og er et motiveret forslag til opgavens løsnling<br />
inkl. et overslag over de arbejder, som den tekniske rådgiver foreslår udført på ejendommen.<br />
Dispositionsforslaget udføres på baggrund af førregistrering og det godkendte byggeprogram.<br />
Ved offentlig støtte til byfornyelse skal forslaget være opdelt i de arbejder, som ligger indenfor<br />
kommunens opfordring, og de arbejder der ligger udenfor opfordringen til byfornyelse.<br />
Ved privat finansieret byfornyelse følges ordinære retningslinier fra de tekniske organisationer (Danske<br />
Arkitektvirksomheder og FRI).<br />
Dispositionsforslag og projektforslag kan udføres som én samlet fase.<br />
Drifts- og vedligeholdelsesplan<br />
Som led i kvalitetssikringen er der krav om, at bygherren udarbejder en plan for bygningens fremtidige<br />
drift og vedligeholdelse og følger den. Da byfornyelsesejendommen er omfattet af Byggeskadefonden<br />
vedr. Bygningsfornyelse, vil Byggeskadefonden i forbindelse med deres eftersyn, påse om driftsplanen er<br />
fulgt.<br />
Ejervetoefter gl. lov fra 1997<br />
Ejeren har ret til at nedlægge veto, hvis kommunen ønsker at gennemføre byfornyelse på ejendommen.<br />
Ejerveto betyder, at arbejderne ikke gennemføres, dog kan kommunen udstede påbud om visse arbejder,
landt andet indlæggelse af centralvarme, afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold samt<br />
udvendig forskønnelse.<br />
Endelig forbedringsforhøjelse<br />
Den forbedringsforhøjelse, der er resultatet af det endelige og godkendte byggeregnskab.<br />
Entreprenør<br />
Entreprenør betyder ’person, der overtager eller forestår et arbejde, især et byggearbejde’. Det vil sige, at<br />
en fagentreprenør er en håndværker/et firma, der forestår og udfører en bestemt type byggearbejde;<br />
f.eks. en tømrer, en murer eller lignende.<br />
Entreprise<br />
Entreprise betyder ’at overtage eller forestå en leverance eller et byggeforetagende’. Det vil sige, at en<br />
entreprise i et byggeprojekt kan omfatte enten<br />
samtlige leverancer/ansvarsområder<br />
udvalgte leverancer/ansvarsområder – f.eks. alle håndværk i udførelsesdelen<br />
begrænset leverance/ansvarsområde – f.eks. kun tømrerarbejdet eller lignende<br />
Forbedringstilskud<br />
Det tilskud, der betales ved en byfornyelsessag efter § 11 stk. 1 eller 5 til forbedringsudgifterne til<br />
nedbringelse af lejeforhøjelsen.<br />
Foreløbig lejeforhøjelse<br />
Forbedringsforhøjelse baseret på det budget, der ligger til grund for den støttede byggesag. Den<br />
foreløbige forbedringsforhøjelse erstattes af den endelige, når byggeregnskabet er godkendt af<br />
kommunen.<br />
Forprojekt (myndighedsprojekt)<br />
I denne fase bearbejder den tekniske rådgiver det godkendte projektforslag/prissat projektforslag til et<br />
mere detaljeret projektmateriale i et sådant omfang, at det kan sendes ind til myndighedsgodkendelse.<br />
Forprojektet (myndighedsprojektet) indeholder en redegørelse for projektets endelige udformning i<br />
relation til diverse myndighedskrav.<br />
For- og hovedprojekt kan udføres fortlølbende som én projekteringsfase.<br />
Genhusning<br />
Der sker genhusning ved kommunens foranledning i byfornyelsessager, når ombygningen er så<br />
omfattende, at beboerne ikke kan blive boende under ombygningen.<br />
Indenfor genhusning, sondres der mellem midlertidig genhusning og permanent genhusning.<br />
Midlertidig genhusning er, når en beboer ønsker at vende tilbage til ejendommen efter endt ombygning,<br />
mens permanent genhusning er en permanent flytning fra ejendommen. Retten til permanent genhusning<br />
fordrer, at flere ting skal være opfyldt, herunder størrelsen af huslejestigning, hvor længe husstanden har<br />
boet i lejligheden m.m.<br />
Grundejernes Investeringsfond<br />
GI er en selvejende institution oprettet ved lov nr. 24 af 14. februar 1967. GI administrerer og forvalter<br />
midler, som private grundejere skal binde. Administrerer reglerne om påbudt vedligeholdelse, udlåner til<br />
forbedring og vedligeholdelse af beboelsesejendomme og yder tilskud til forsøgs- og udviklingsprojekter<br />
indenfor bolig- og byfornyelsesområdet.
Honoraraftale<br />
Honoraraftale er normalt en kontrakt, der fastsætter de aftalte juridiske og økonomiske forhold mellem<br />
bygherre og rådgivere for løsning af den ønskede opgave. Honoraraftalen bør både fastsætte ydelser og<br />
honorar, samt honorar for ekstraydelser.<br />
Hovedprojekt<br />
Hovedprojekt udarbejdes af den tekniske totalrådgiver, når der er opnået enighed mellem bygherre og<br />
kommunen om projekts omfang på baggrund af det prissatte projektforslag.<br />
Hovedprojektet udføres fortløbende i en samlet projekteringsfase og fastlægger på grundlag af det<br />
godkendte prissatte projektforslag opgaven entydigt, og med en detaljeringsgrad, at det kan danne<br />
grundlag for myndighedsbehandling, indhentning af tilbud, accept og udførelse.<br />
Eventuelle myndighedsforbehold eller anvisninger bør indarbejdes i hovedprojekt.<br />
Håndværkerudgift<br />
Udgiften til håndværkerne inkl. uforudselige udgifter hertil, byggeplads og evt. ekstraordinære<br />
vinterforanstaltninger samt indeksregulering af tilbud.<br />
Individuelt vetoefter gl. lov fra 1997<br />
Det individuelle veto opstår, når en enkelt beboer fremsætter krav om, at nogle af de arbejder, som kun<br />
vedrører dennes egen bolig, ikke skal gennemføres. Det kan f.eks. være indlæggelse af badeværelse eller<br />
renovering af køkken. I så fald kan arbejderne først udføres når beboeren er flyttet.<br />
Indsigelser<br />
Forslag til ændringer eller bemærkninger til et byfornyelsesforslag, indkommet under<br />
offentlighedsperiode.<br />
Klimaskærm<br />
En bygnings udvendige del, der beskytter bygningskonstruktionerne og beboere og erhvervslejere mod<br />
vind og vejr.<br />
Kollektivt veto efter gl. lov fra 1997<br />
Det kollektive veto opstår, når et flertal af beboerne giver udtryk for, at de ikke ønsker bestemte<br />
ombygningsarbejder udført. Beboerne kan dog ikke nedlægge veto mod indlæggelse af centralvarme,<br />
afhjælpning af sundheds- eller brandfarlige forhold eller udvendig forskønnelse, som har betydning for<br />
området. Disse arbejder kan påbydes gennemført af kommunen.<br />
Hvis sagen gennemføres, som en såkaldt § 11 stk. 5, kan lejerne ikke nedlægges kollektivt veto, fordi en<br />
sådan byfornyelsessag er baseret på, at ejer og mindst halvdelen af lejerne, anmoder kommunen om<br />
støtte til byfornyelse.<br />
Kommunegaranti<br />
Garanti stillet af en kommune for enten byggelån eller endelig finansiering. En kommune vil som regel<br />
stille forskellige betingelser for at stille kommunegaranti, ligesom der er kommuner der ikke ønsker at<br />
stille garanti.<br />
Kondemnable forhold
Kondemnable forhold er betegnelse for forhold, der betyder at ophold i en bygning er forbundet med<br />
sundhedsfare. Disse forhold er beskrevet i byfornyelseslovens § 165 stk. 3. Som eksempler på<br />
kondemnable forhold kan nævnes, fælles toilet på trappe, fugtige og utætte boliger.<br />
Kontrakt<br />
Dokument der beskriver forholdet mellem bygherren og enten rådgivere eller håndværkere. I kontrakten<br />
fastsættes ydelser (både bygherrens og rådgiverens), honorar, betalingsvilkår, tidsfrister og<br />
sanktionsmuligheder. Der bør altid foreligge en kontrakt mellem parterne i en byggesag og kontrakterne<br />
bør foreligge i underskrevet stand, inden arbejdet påbegyndes.<br />
Konvertering<br />
Omlægning af lån.<br />
Kvalitetssikring<br />
Byfornyelse er underlagt krav om, at hver part skal kvalitetssikre sine ydelser med det formål, at det<br />
færdige produkt, dvs. den ombyggede ejendom, lever op til god byggeteknisk kvalitet, og at svigt<br />
undervejs undgås således, at der ikke opstår efterfølgende skader på den ombyggede ejendom.<br />
Det er bygherrens ansvar, at den krævede kvalitetssikring foregår.<br />
Lejeloven<br />
Lov der regulerer lejeforhold i udlejningsejendomme.<br />
Licitation<br />
Priskonkurrence på enten entreprenør eller rådgiverydelser. Hvis der gives offentlig støtte til projektet er<br />
det et krav, at håndværkerarbejder udbydes i licitation, men ikke rådgiverydelser. Normalt vil man antage<br />
laveste pristilbud, men arbejderne kan udbydes til økonomisk mest fordelagtige tilbud. Kriteriet for<br />
udvælgelse skal man beslutte sig for inden udbud, og det skal ligeledes fremgå af udbudsbrevet hvilket<br />
tildelingskriterium, der skal anvendes. Udbudet sker normalt på baggrund af et udarbejdet<br />
udbudsmateriale, for håndværkerydelser udarbejdet af en teknisk rådgiver, for rådgiverydelser udarbejdet<br />
af en bygherrerådgiver.<br />
Hvis der samtidig skal udføres arbejder, som der ikke ydes offentlig støtte til, er disse arbejder ikke<br />
omfattet af kravet om licitation, men man kan vælge at udbyde disse sammen med de støttede arbejder.<br />
Mangelgennemgang<br />
Ofte vil det være nødvendigt at foretage delgennemgange af bygningsdele, f.eks. tag- og facadearbejder,<br />
inden stillads nedtages. Konstaterede mangler skal protokolleres i en mangelliste, ligesom mangler bør<br />
udbedres inden stillads fjernes. Mangellisten fra delgange indgår i den efterfølgende afleveringsforretning.<br />
Mertilsagn<br />
Praksis er, at der ikke ydes et økonomisk mertilsagn fra kommunen, hvilket normalt oplyses i<br />
opfordringsskrivelsen fra kommunen. Udvikler en byfornyelsessag sig økonomisk sådan, at den ikke kan<br />
holdes indenfor den afsatte økonomi, skal den tekniske rådgiver komme med forslag til mulige<br />
besparelser. Hvis bygherre/bygherrerådgiver og teknisk rådgiver ikke kan finde en løsning, kan der søges<br />
om mertilsagn i kommunen. Mertilsagn skal altid søges, inden arbejdet igangsættes og udgifterne<br />
afholdes, og det kan ikke altid påregnes, at der kan opnås et sådant, hvorfor bygherren og dennes<br />
rådgivere altid bør undersøge mulighederne for mertilsagn i kommunen i forbindelse med projekteringens<br />
igangsætning.<br />
Offentlighedsperioden
Lovpligtig høringsperiode inden for byfornyelsesloven.<br />
Ombygningstab<br />
Betegnelse for den del af de støtteberettigede udgifter i en byfornyelsessag efter § 11 stk. 1 eller 5, der er<br />
vedligeholdelse, eller som ligger ud over det lejedes værdi. Ombygningstabet betales 100 % af stat eller<br />
kommune, med mindre der som led i forhandlet finansiering er aftalt andet.<br />
Ombygningsudgifter<br />
De samlede udgifter ved gennemførelse af en byggesag. Udgifterne omfatter: håndværkerudgifter,<br />
byggepladsudgifter og vinterforanstaltninger, honorarer til rådgivere, tekniske rapporter,<br />
tilslutningsafgifter, byggestrøm og byggevarme, forsikringer og gebyrer mv., byggelånsrenter, udgifter<br />
ved låneoptagelse samt driftstab på ejendommen i ombygningsperioden.<br />
Opfordring<br />
Den meddelelse en kommune udsender til en ejer, hvis ejendom er omfattet af en beslutning efter § 11<br />
stk. 1 - dvs. byfornyelse. Brevet skal indeholde forskellige formalia, herunder en beskrivelse af hvilke<br />
arbejder en ejer skal udarbejde et projekt på og dermed kan forvente at modtage støtte til, hvilke<br />
økonomiske betingelser der stilles fra kommunen, og hvilke tidsfrister der skal iagttages fra ejeren.<br />
Partsrådgiver<br />
Rådgiver for enten lejere eller ejer i aftalt boligforbedring. Partsrådgiveren vejleder sin klient i aftalefase<br />
vedrørende aftalens indhold, der gives særlig støtte til betaling af partsrådgiveren.<br />
Positivliste<br />
Oversigt over arbejder, der kan støttes efter en bestemt tilskudsordning.<br />
Projektforslag/Prissat projektforslag<br />
Projektforslaget er en bearbejdelse af det af bygherren godkendte dispositionsforslag, og bør vise den<br />
tekniske rådgivers forslag til løsninger i en sådan grad, at alle for projektet principielle beslutninger er<br />
truffet og indgår i forslaget.<br />
Et prissat projektforslag benyttes som regel i forbindelse med støttede byfornyelsesopgaver.<br />
Realkreditlån<br />
Samlebetegnelse for lån optaget med sikkerhed i ejendommen gennem et pantebrev. Realkreditlån udgør<br />
som regel den endelige finansiering af en byggesag for så vidt angår den værdiforøgende del - også<br />
kaldet forbedringsdelen.<br />
Registrering<br />
Undersøgelse af en ejendoms tilstand. En registrering viser, bygningsdel for bygningsdel, den tilstand<br />
disse befinder sig i, og er ofte suppleret med forslag til udbedringsarbejder.<br />
I byfornyelsessager er der krav om, at der skal udarbejdes en førregistrering, således at parterne efter<br />
endt ombygning kan få kendskab til ejendommens stand før en ombygning, herudover er en<br />
registreringen det første beslutningsgrundlag for bygherren om sagens videre forløb. Yderligere vil der<br />
også, afhængig af niveauet for registreringen, være et prisoverslag på de arbejder, som den tekniske<br />
rådgiver foreslår udført på ejendommen.<br />
Summarisk registrering<br />
Meget oversigtlig registrering af en bygnings tilstand og må ikke forveksles med førregistreringen.
Teknisk rådgiver<br />
Teknisk rådgiver dækker over arkitekt- og ingeniørydelser. Oftest indgås en totalkontrakt med en arkitekt<br />
om hele den tekniske totalrådgivning, hvorefter denne antager den nødvendige ingeniørbistand.<br />
Tidsplan<br />
En tidsplan beskriver sagens forventede tidsmæssige forløb. Tidsplanen markerer vigtige frister og<br />
milepæle, som skal overholdes, og hvornår sagens parter inddrages. Eksempel på tidsplan.<br />
Bygherren eller dennes repræsentant bør altid aftale tidsplanen med de tekniske rådgivere.<br />
Tilstandsvurdering<br />
Anden betegnelse for registrering.<br />
Uforudselige udgifter<br />
Mens hovedprojekt udarbejdes, er en ejendom normalt beboet; det er derfor vanskeligt for den tekniske<br />
rådgiver at tage højde for alle ydelser til fuldt og færdigt byggeri. Normalt afsættes der i budgettet 10 %<br />
af håndværkerudgifterne til uforudselige udgifter, dvs. udgifter til ydelser, der ikke er beskrevet i<br />
hovedprojektet og udbudsmaterialet og dermed ikke indeholdt i entreprenørens tilbud og<br />
entreprisekontrakt. Der bør i renoveringssager altid afsættes et beløb til uforudselige udgifter, og som<br />
nævnt er 10 % det normale.<br />
Den tekniske rådgiver skal overveje, om afsætningsbeløbet også er tilstrækkeligt til at dække uforudselige<br />
udgifter til ekstraordinære vinterforanstaltninger samt evt. indeksregulering af tilbudspris i henhold til<br />
reglerne herom i pris og tid.<br />
Vetoret<br />
I lov om byfornyelse fra 1997 har både ejere og lejere ret til at nedlægge veto mod gennemførelse af<br />
bestemte arbejde. Der skelnes mellem individuelt, kollektivt og ejerveto.