84 BOLIGPRISER Billigere boliger, mere og bedre bolig for ...

84
TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET | BOLIGPRISER
BOLIGPRISER
De svenske boligpriser mindre attraktive
for danskere
Billigere boliger, mere og bedre bolig
for pengene var drivkraften bag den
flyttestrøm af danskere, der ved Øresundsbrons
åbning i 2000 begyndte at
flytte østpå til Skåne og især Malmö og
omegn. Som oftest beholdt de deres job
på den danske side og pendlede tilbage
over Øresund.
Omkring årtusindskiftet var priserne på
enfamiliehuse væsentlig lavere, hvis man
købte bolig uden for Region Hovedstaden.
I forhold til priserne i Københavns
Kommune var kvadratmeterprisen for
et enfamiliehus i 2000 næsten 40 procent
lavere i såvel Region Sjælland som
Skåne.
Indtil 2000 var prisen for en bolig i Region
Hovedstaden og Malmö kun få
Kvadratmeterpriser for parcelhuse (2000–2011)
København = indeks 100
100
80
60
40
20
0
Region
Hovedstaden
Region
Hovedstaden
Region
Sjælland
Region
Sjælland
Skåne Malmö
Stad
Kvadratmeterpriser for ejerlejligheder (2000–2011)
København = indeks 100
100
80
60
40
20
0
Skåne Malmö
Stad
2000
2006
2011
2000
2006
Kilde: Realkreditrådet (Boligmarkedsstatistik), Svensk Mäklarstatistik AB, Värderingsdata AB og Statistiska
Centralbyrån. Öresundskomiteens beregninger. Malmö 2011, delvist skønnet
2011

20
0
100
90
80
70
60
Region
Hovedstaden
Region
Sjælland
procent lavere end i København. Men
efter 35.000 2000 øgedes prisforskellen, indtil
den kulminerede i 2006, hvor bolig-
30.000
priserne i København var steget til det
dobbelte 25.000 af priserne i Region Sjælland
og 20.000 Skåne, mens prisen i Malmö lå på
omkring to tredjedele af de københavn-
15.000
ske priser.
10.000
Fra 5.000 boligprisboblen bristede i 2006 og
Skåne Malmö
Stad
Den svenske krones kursudvikling i forhold til den danske
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2011
Kilde: Danmarks Nationalbank
2006
2011
frem til 2011, er prisforskellen næsten
udjævnet, undtagen for 35.000 Region Sjællands
vedkommende, hvor kvadratme-
30.000
terprisen på et parcelhus er faldet til 43
procent af prisen i København; 2.5000 dermed
er kvadratmeterprisen meget 20.000 lavere her
end øst for Øresund.
15.000
Prisforskellen mellem ejerlejligheder 10.000 er
endnu større end mellem 5.000 enfamiliehuse.
TENDENS ØRESUND 2012
I såvel Malmö som generelt i Skåne lå
den gennemsnitlige kvadratmeterpris i
danske kroner for ejerlejligheder på omkring
40 procent af prisen i København i
2000. Frem til prisboblen i 2006 øgedes
denne forskel markant, og boligpriserne
i København steg til det tredobbelte af
Skåne. Fra 2006 er forskellen reduceret,
så boligpriserne i Malmö, Skåne og
Region Sjælland nu ligger på omkring
60 procent af kvadratmeterprisen på en
ejerlejlighed i København.
Prisudviklingen siden 2006 har helt
klart bevirket, at det i dag er mindre
attraktivt for københavnere og sjællændere
at købe bolig på den svenske side af
Øresund.
Prisforskellen på tværs af Øresund har
i de seneste 10-15 år også været præget
af store udsving i den svenske kronekurs.
Men derudover spiller forskellige
lånemuligheder (blandt andet de sær-
0
0
-96 -98 -00 -02 -04 -06 -08 -10 -11 -96 -98 -00 -02 -04 -06 -08 -10 -11
85

86
TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET | BOLIGPRISER
lige danske obligationslån kontra typisk
svenske korttidslån), renteniveau og boligbeskatning
også ind på prissætningen
af boliger. Det fremgår ikke af statistikkerne.
Prisstigninger efter boligprisboblen
Boligprisboblen var et dansk fænomen
med et overophedet boligmarked, som
kulminerede i 2006 og var særlig markant
i København og Region Hovedstaden.
For eksempel steg kvadratmeterprisen
for ejerlejligheder i København
i løbet af 2005 med 40 procent. Medvirkende
til de markante boligprisstigninger
var især introduktionen af de
afdragsfri realkreditlån med en fleksibel
rentetilpasning, som blev indført i 2003,
hvor korttidsrenten var historisk lav.
Efter prisboblen er de danske boligpriser
faldet markant, især i hovedstadsområdet
og især i årene 2006–2008. Frem
til 2010–2011 stabiliserede priserne sig
nogenlunde, og prisen for en ejerbolig
var generelt svagt stigende, men gennem
2011 skete der atter en afmatning i
priserne. Den negative udvikling er gået
hårdest ud over Region Sjælland, men
generelt er de danske priser tilbage på
niveauet fra 2004–2005. Set i forhold til
2000 har der dog været pæne prisstigninger,
størst i København, hvor enfamiliehuse
er steget med 81 procent og
ejerlejligheder med 70 procent. Begge
boligtyper er i samme periode kun steget
med 35 procent i Region Sjælland.
I Skåne er den gennemsnitlige kvadratmeterpris
for boliger mere end fordoblet
i forhold til 2000, og især prisen for
ejerlejligheder har halet ind på de danske
priser. For ejerlejligheder alene i Malmö
er der tale om en tredobling af prisen.
Prisudviklingen i Sverige har været
jævnt stigende og har undgået den prisboble,
der ramte Danmark, kun afbrudt
af en forbigående tilbagegang i slutnin-
gen af 2008. I Skåne er priserne dog i
vist omfang stagneret de sidste par år i
forhold til den generelt fortsatte prisstigning
i Sverige.
Boligomsætning
Omfanget af boligudbud og bolighandler
giver en god indikator for prisdannelsen.
I Skåne har omfanget af bolighandler
været stabilt gennem adskillige år, og
især har der været en omfattende omsætning
af ejerlejligheder i perioden
2009–2011.
Selv om priserne på den danske side af
Øresund er tilbage på 2004–2005-niveau,
så er boligmarkedet helt anderledes
fastlåst end det svenske. I 2004 blev der
solgt 30.000 ejerboliger, men der var løbende
kun knap 10.000 boliger til salg. I
2011 blev der derimod kun solgt 17.000
boliger, mens der løbende var 21.000 til

100
90
salg. 80 Men udbuddet er i virkeligheden lig, hvor det i 2004 tog tre måneder.
langt større, idet udsigten til at lide tab
og 70 ikke at kunne indfri en meget stor Endelig hører det med til billedet af det
belåning får mange til helt at afstå fra at fastlåste danske ejerboligmarked, at bo-
sælge 60 deres ejerbolig. Det varede i 2011 ligefterspørgselen er stor og stigende i
mere 1996 end et 1998 halvt år 2000 at sælge 2002en ejerbo- 2004 2006 Storkøbenhavn, 2008 2010 2011 hvor der er stor tilflyt-
Enfamiliehuse mv.: Gennemsnitlig m 2 -pris i DKK.
(1.kvt.1996–4.kvt.2011)
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
TENDENS ØRESUND 2012
0
0
-96 -98 -00 -02 -04 -06 -08 -10 -11 -96 -98 -00 -02 -04 -06 -08 -10 -11
35.000
30.000
2.5000
20.000
15.000
10.000
Københavns Kommune Region Hovedstaden Region Sjælland Malmö Stad Region Skåne
5.000
Kilde: Realkreditrådet (Boligmarkedsstatistik), Svensk Mäklarstatistik AB, Värderingsdata AB og Statistiska Centralbyrån
Öresundskomiteens beregninger. Malmö 2011, delvist skønnet
ning og en kraftigt stigende befolkning,
samtidig med at byggeriet nærmest er
gået i stå. Det har tvunget huslejen op i
mange lejeboliger og fremlejede ejerboliger.
Det fastlåste boligmarked skyldes
dels, at mange undlader at sætte deres
Ejerlejligheder: Gennemsnitlig m 2 -pris DKK.
(1.kvt.1996–4.kvt.2011)
87

88
TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET | BOLIGPRISER
Pris for en ejerbolig på 120 m 2
i bycentrum (2011)
1.000 euro per m 2 I alt mio. euro
London 15,2 1,8
Paris 13,4 1,6
Zürich 11,4 1,4
Rom/Milano 7,2 0,9
Stockholm 7,0 0,8
Helsinki 6,2 0,7
Wien 5,1 0,6
Amsterdam 4,3 0,5
Madrid/Barcelona 4,0 0,5
København 4,0 0,5
Berlin 3,7 0,4
Dublin 3,7 0,4
Bruxelles 2,8 0,3
Malmö 1,9 0,2
Kilde: The Global Property Guide 2012
Note: Tal for Malmö er Öresundskomiteens skøn
bolig til salg, da de er teknisk insolvente
og tilbageholdende med at realisere det
tab, et salg ville påføre dem. Dels skyldes
det, at mange familier med børn bliver
boende i byen, hvor der tidligere var
tendens til at flytte ud af byen til grønnere
områder. Det betyder et lavere
udbud af ledige boliger, hvilket på sigt
sandsynligvis vil påvirke prisdannelsen i
form af stigende priser, selv om der naturligvis
også er mange andre faktorer,
der spiller ind i forhold til boligpriser.
International sammenligning
Målt i forhold til andre europæiske storbyer
er priserne på ejerboliger i Øresundsregionens
bycentre forholdsvis
billige, især fordi priserne på det kø-
benhavnske ejerboligmarked er faldet
gennem en længere periode, mens andre
storbyer har klaret sig noget bedre de
senere år. Det er iøjnefaldende, at mens
priserne i København ligger på 2005-niveauet,
så er de i Stockholm i perioden
2005–2011 steget med 40 procent, og
kvadratmeterpriserne i Stockholm ligger
omkring 75 procent højere end
Københavns. Tal fra Statistiska Centralbyrån
tyder dog på, at det prisniveau,
som Global Property Guide angiver for
Stockholm, er en del overvurderet.

Ejerboliger
• Enfamiliehuse: I Danmark medregnes
patriciervillaer, parcelhuse, dobbelthuse
samt kæde- og rækkehuse og
stuehuse. I Sverige medregnes småhus.
• Ejerlejligheder: I Danmark omfatter
disse boliger typisk boliger i en etageejendom
som er udstykket i individuelle
ejerboliger. I Sverige medregnes
boliger med en bostadsrätt, som på
flere måder svarer til en dansk ejerlejlighed,
men ikke helt. En lejlighed med
bostadsrätt betyder delt ejerskab i en
etageejendom via en ejerforening.
Andelsboliger / hyresrätt
Andelsboliger i Danmark og boliger med
hyresrätt i Sverige betyder også et fælles
ejerskab med ret til at bebo en bolig i en
boligforening, men disse boligformer
be¬tragtes som lejeboliger og er ikke
dækket af en systematisk prisstatistik.
TENDENS ØRESUND 2012
89