Ophævelse af lejeaftalen - JuraWiki

Eksamensspørgsmålet
Ophævelse af lejeaftalen
Introduktion
• Det formueretlige udgangspunkt
• Hæveerklæringen
• Modregning og deponering
• Betalingsmisligholdelse
• Erstatning
• Udsættelse
Ophævelse af lejeaftalen
Erhvervslejeret
Aftaleretlige betragtninger – Det formueretlige udgangspunkt
• Ophævelse er et påbud.
◦ Ophævelsens retsvirkninger indtræder, når ophævelsen kommer frem til modtager.
• Ophævelsen er også et løfte.
◦ Ophævelsen kan ikke tilbagekaldes, når den er kommet til modtagers kundskab.
• Er uberettiget ophævelse ansvarspådragende?
◦ Ja, hvis ophævelsen indebærer en anticiperet væsentlig misligholdelse.
▪ F.eks. kan lejers ophævelse give formodning for at der ikke betales leje fremover.
◦ Den kan berigtiges indtil den er kommet til modtagerens kundskab.
Hæveerklæringen
• Ophævelse sker ikke automatisk, men kræver en dispositiv handling.
• Der er ingen formkrav til hæveerklæringen.
◦ U 1994.506/1 Ø
▪ (En hæve-erklæring kan udformes som en rekvisition til fogedretten om en udsættelse af
lejemålet.)
▪ Sagen angik udsættelse af et lejemål på grund af manglende betaling af skyldig leje.
▪ Er var fremsat påkravsskrivelse, men ingen ophævelseserklæring.
▪ I fogedretten fastholdt U udsættelsesbegæringen og anførte, at indgivelse af sagen til fogedretten
må sidestilles med en ophævelse af lejemålet.
▪ En hæveerklæring kan udformes som en rekvisition til fogedretten om en udsættelse af lejemålet,
men først have virkning som ophævelseserklæring fra det tidspunkt hvor L bliver bekendt med, at
rekvisitionen er indgivet.
▪ U havde ikke lavet en hæveerklæring, men havde sendt det til Fogedretten.
• Det må dog stå modparten klart, at der er tale om ophævelse.
◦ Også faktisk fraflytning og aflevering af nøglerne, må (efter omstændighederne) betragtes som
ophævelse.
Ophævelse af lejeaftalen 1

Lejers ophævelse
• Lejeren kan ophæve efter EL § 17, stk. 2, 19 og 22 samt efter dansk rets almindelige regler.
◦ Forsinkelse – EL § 17, stk. 2.
▪ Hvis forsinkelsen er væsentlig, og ikke af U måtte forudsættes at være uvæsentlig for L.
▪ Der skal være fremsat påkrav overfor U (efter at forsinkelsen er indtrådt).
◦ Mangler – EL § 19
▪ U skal have adgang til at afhjælpe manglerne.
• Der skal således gives påkrav om afhjælpning.
▪ Gælder såvel oprindelige som efterfølgende mangler.
• Oprindelige mangler er i forhold til hvad der var aftalt. Er lejemålet besigtiget inden leje, da
som beset.
• 2 ugers frist til at gøre oprindelige mangler gældende, jf. EL § 21. (Dog ikke skjulte mangler)
• Ved efterfølgende mangler må L reklamere rimelig hurtigt.
▪ Der kan ikke længere hæves når manglen er afhjulpet. EL § 19, stk. 2.
◦ Retsmangler – EL § 22
▪ Hvis L brug af det lejede indskrænkes væsentligt, eller der er udvist svig.
▪ Ansvarsfraskrivelse muligt, jf. stk. 2.
• For så vidt angår lejers ophævelse kan også andre ophævelsesgrunde aftales.
• Ophævelse kræver væsentlighed.
◦ Misligholdelsen behøves ikke at kunne tilregnes udlejer.
Ophævelsesgrunde – udlejers
• EL § 72
◦ Ophævelsesgrundene i § 69 er udtømmende angivet.
▪ (Dog opsamling i nr. 11)
Pligtig pengeydelse
• Betalingsmisligholdelse, ELL § 69, stk. 1, nr. 1
• ”Pligtig pengeydelse”
◦ Alle forfaldne krav, der udspringer af EL eller af lejeaftalen, er ”pligtig pengeydelse”. EL § 69,
stk. 2.
◦ Flere betalinger er i loven gjort til pligtig pengeydelse, og der har tidligere været en række sager
herom i grænsetilfælde.
▪ Man kan spørge om der kan sluttet modsætningsvist vedrørende ikke nævnte ydelser.
◦ U 2000.905 H
▪ Som udgangspunkt må alle pengeforpligtelser, som påhviler lejeren, samt accessorier hertil i form
af morarenter og sagsomkostninger anses for omfattet af udtrykket ”anden pligtig pengeydelse”
• => Ethvert krav der udspringer af retsforholdet er pligtig pengeydelse.
▪ under forudsætning af, at der ikke består nogen rimelig tvivl om forpligtelsen.
• Tvivl om hvad der skal forstås herved. Det kan sigte på fogedforretningen. Det kan også
anses for en selvstændig betingelse.
▪ U var blevet tilkendt erstatning som følge af L's vanrøgt af det lejede, LL § 34, stk. 4
▪ Da kravet forfaldt til betaling og L ikke betalte hævede U lejeaftalen
▪ HR:
Ophævelse af lejeaftalen 2

Lejers modregningsret
• U var berettiget til at hæve, da der var tale om anden pligt pengeydelse
• UP: Dansk rets almindelige regel er, at
◦ modregning kan ske med alle komputable (fx penge mod penge) modkrav. (konnekse og forfaldne)
• Modif:
◦ En undtagelse til denne regel er, at hvor kreditor efter hovedfordringen har særlige beføjelser, kan
modregning ikke ske med uklare krav.
▪ Klarheden skal forelægge på ophævelsestidspunktet. Klarhed = endelig fastslået (fx ved dom).
◦ → Hovedfordringen i lejeforhold er sikret ved at lejer kan udsættes.
▪ => modregning kan efter almindelige regler ikke ske ved uklare krav.
▪ T:BB 2008.510 Ø
• Ejendommens rulletrapper og elevator, hvis funktionsdygtighed skulle sikres af udlejer,
havde i perioder været ude af drift.
• Uanset dette fandtes eksistensen og størrelsen af lejers påståede krav på afslag i lejen samt
erstatning ikke at have en sådan klarhed, at kravet kunne modregnes i lejebetalingen.
▪ => aldrig rådgive en lejer til modregning uden sikkerhed (ved dom) for sit modkrav.
• L tager en standpunktsrisiko, da U kan hæve aftalen, hvis L's modregningsadgang ikke
består.
• U er kun afskåret fra at hæve hvis L's krav er klart
• Klarhed skal foreligge på ophævelsestidspunktet
• Modregning sker ved at L giver U modregningserklæring.
◦ Modregningserklæringen fungerer således som betaling.
Deponering
• Kan kun ske med frigørende virkning efter deponeringsloven.
Betalinger
◦ Fordringshavermora eller
◦ Tvivl om rette kreditor
• UP: Pengeskyld er bringeskyld, jf. GBL § 3
◦ Lejer skal anvise et betalingssted her i landet, jf. EL § 42.
• Modif:
◦ Lejer altid kan betale til et pengeinstitut, jf. EL § 42, 3. pkt.
◦ Har særlig betydning ved beregning af tidspunktet for betalingen.
▪ Normalt er der betalt når pengene er til rådighed for modtager.
▪ Afvigelse: når indbetaling er sket.
• Evt. forsinkelse fra debitering på L's konto til indsættelse på U's konto er U's risiko.
◦ T:BB 2005.424 – Ved homebanking anses betaling for sket, når beløbet er trukket på lejers konto
▪ Udlejer havde ikke modtaget pengene, da han skrev skrivelsen.
▪ Det havde i dette tilfælde taget 3 dage fra pengene var trukket på L's konto til de kunne ses på U's
konto.
• Betalingstid følger af EL § 43, stk. 2.
◦ Forfaldstid
Ophævelse af lejeaftalen 3

▪ Misligholdelsen regnes fra denne dag.
◦ Løbedage
▪ Rettidig hvis betalt 3. hverdag inden kl. 24.00.
Påkrav ved for sen betaling
• Inden ophævelse skal der være sendt et påkrav efter EL § 69, stk. 3, som skal opfylde følgende
betingelser:
◦ Skriftligt
◦ Afgivet efter sidste rettidige betalingsdag
▪ Skal være skrevet og udfyldt efter sidste rettidige betalingsdag, kan altså ikke sendes med post
dagen inde retlig betalingsdag, så modtageren har det efter rettidige betalingsdag.
◦ Tre dages betalingsfrist
▪ Indhold ”Senest 3 dage”
◦ Trussel om ophævelse
▪ Der skal skrive at der er mulighed for ophævelse.
◦ Truslen må alene angå pligtig pengeydelse
▪ Hvis der er flere forhold, skal det være angivet hvilket krav truslen vedrører.
◦ Restancen skal være korrekt beregnet
▪ Skal være klart angivet hvilke betalinger der er i restance.
• L skal have mulighed for at afværge ophævelsen af lejeforholdet.
▪ Retspraksis er meget streng overfor U på dette område.
• L's risiko, at han ikke er hjemme til at modtage.
Ophævelseshindringer
• Ikke hvor misligholdelsen er uvæsentlig. EL § 70, stk. 1.
◦ Vær opmærksom på, at retspraksis er meget videre end den i dansk ret almindelige
væsentlighedsbedømmelse,
▪ I erhvervsforhold sandsynligvis nærmere på den almindelige regel end ved boliglejemål.
◦ herunder tillægges subjektive forhold fra tid til anden vægt.
▪ F.eks. hvis lejer har været syg.
▪ Adskiller sig fra dansk rets almindelige regel.
• Misligholdelsen skal bestå ved ophævelsen, jf. EL § 70, stk. 2, for de mest almindelige former for
misligholdelse, jf. § 69, stk. 1, nr. 1-6.
◦ Selvstændig betydning hvor udlejers påkrav er ugyldigt.
◦ Ophævelse sker når påbuddet er kommet frem → fx betaling kan ske indtil da.
▪ I modsætning til betalingspåkravet er det afgørende for ophævelsen, at den kommer frem efter
sidste rettidige betalingsdag (i modsætning til afgives).
Retsvirkning af ophævelse
• Begge parters forpligtelse, til at stille sin ydelse til rådighed for den anden, ophører.
• Lejeren skal fraflytte straks. EL § 71.
◦ Fraflytter L ikke → kan denne udsættes med fogedens hjælp. (hvis berettiget ophævelse)
◦ Fraflytning vil normalt kunne betragtes som sket når nøgler er afleveret.
◦ Fremlejere vil blive udsat, uanset om de har misligholdt deres aftale.
Ophævelse af lejeaftalen 4

◦ Husk tabsbegrænsning, jf. § 71, stk. 2.
• Lejer skal betale leje
◦ indtil lejer kunne være fraflyttet med aftalt varsel.
• Lejeaftalen bortfalder i sin helhed herunder lejers rettigheder over ejendommen eller ret til af afstå
lejeaftalen.
◦ Der kan være direkte aftalt, hvorledes der skal forholdes ved misligholdelse.
• Lejers brug er retsstridig.
◦ Ansvar efter casus mixtus cum culpa. (nærmer sig objektivt ansvar)
▪ => hæfter for skader indtil forholdets ophør.
Udlejers erstatningskrav
• Lejer skal betale leje for tiden indtil lejer kunne fraflytte med aftalt varsel. (i boliglejeloven ”sædvanlig
varsel”) - EL § 71, stk. 1.
◦ Kan udlejer vælge ikke at hæve, men fastholde?
▪ Nej: T:BB 2002.211 Ø
▪ Ja: T:BB 2007.334 B
• Udlændingestyrelsen indgår en lejeaftale.
• God begrundelse med gennemgang af momenter.
• Annullationsadgang for lejer
◦ Kan det være det som landsretten overvejede? Ingen ved det.
◦ Betingelser:
Relevant materiale
• Pensum
▪ Offergrænsebetragtninger.
• Byrden for lejer overstiger ”glæden” for udlejer.
◦ Lejemålets ophør og brugsrettens overgang, Anne Louise Husen og Tove Flygare, 2003, kapitel 3.
◦ T:BB 2004.95, Annullation af uopsigelige lejeaftaler - en kommentar til T:BB 2002.211 Ø
• Anbefalet materiale
◦ Karnov. Fås bl.a. i et særtryk med leje- og boliglove.
Ophævelse af lejeaftalen 5