LEJEKONTRAKT

Typeformular A, 8. udgave
Lejemåls nr. 306
LEJEKONTRAKT for beboelse
Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,
herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.
Autoriseret af By- og Boligministeriet den 3. september 2001.
Lejekontrakten indeholder en angivelse af parterne og en
beskrivelse af det lejede samt lejerens betaling for lejemålet.
Herudover er udlejers og lejers rettigheder og pligter i
lejeforholdet reguleret i den til enhver tid gældende lejelovgivning,
medmindre parterne aftaler andet.
En række bestemmelser i lejelovgivningen er ufravigelige,
medens andre gyldigt kan fraviges ved aftale.
Ønsker parterne at aftale fravigelser af lejelovgivningens
almindelige regler og/eller lejekontrakten, skal
det aftalte anføres i kontraktens § 11.
Aftalte fravigelser kan ikke anføres direkte i kontraktteksten
(ved overstregning eller lign.), medmindre
der i den fortrykte tekst er givet særlig adgang hertil.
Enkelte vilkår i den fortrykte tekst er fremhævet med
kursiv. Disse vilkår er fravigelser af lejelovgivningens
almindelige regler. Hvis parterne har aftalt de forhold, der
er kursiveret i kontrakten, er det ikke nødvendigt tillige at
anføre de samme forhold i kontraktens § 11.
Som bilag til lejekontrakten hører vejledning vedrørende
lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,
herunder blandede lejemål, og værelser i
private udlejningsejendomme.
§ 1. Parterne og det lejede.
Lejemålet: Det lejede er en lejlighed et enkeltværelse en ejerlejlighed andet:
Beliggende: Nørregade 34, 3 (vær 306)
By: 1165 København K
Udlejer: Navn: Daniel Nielsen SE-nr./reg.nr.:
Adresse: Nørregade 34, 3. sal
Lejer: Navn: Eleonora Grassi
Adresse: ________________________
Areal: Lejemålets samlede bruttoetageareal udgør 21 m², der består af 1 værelser
Erhvervslokaler m.v. udgør heraf
m².
Brugsret til:
Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejers anvisninger adgang og brugsret til følgende
lokaliteter: (sæt x)
Fællesvaskeri Fælles gårdanlæg Loft-/kælderrum nr.
Cykelkælder Garage nr. Andet:
Benyttelse:
Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes til andet end:
beboelse
§ 2. Lejeforholdets begyndelse og ophør.
Begyndelse: Lejeforholdet begynder den 01-09-14 og fortsætter, indtil det opsiges.
Opsigelse:
Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om
beboelseslejligheder med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke
er dagen før en helligdag.
Side 1 af 13

§ 2. Lejeforholdets begyndelse og ophør - fortsat
Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om
separate enkeltværelser med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er
dagen før en helligdag.
Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om
accessoriske enkeltværelser med 1 måneds varsel til den første hverdag i en måned, der ikke
er dagen før en helligdag.
Opsigelse fra udlejers side kan ske efter §§ 82 og 83 i lejeloven. Hvis lejemålet er beliggende
på en landbrugsejendom, kan opsigelse tillige ske efter landbrugslovens § 12, stk. 3.
Opsigelsen skal være skriftlig fra begge parters side.
§ 3. Betaling af leje m.v.
Leje: Den årlige leje er 57.600,00 kr.
Betaling: Lejen m.v. forfalder til betaling den 1. i hver (sæt x) x måned kvartal
¡
¡
Lejen m.v. Leje 4.700,00 kr.
udgør: A conto varmebidrag kr.
A conto vandbidrag
kr.
Antennebidrag
75,00 kr.
Udgift til beboerrepræsentation
kr.
kr.
kr.
I alt pr. måned/kvartal
4.775,00 kr.
Skatter og I lejen indgår skatter og afgifter pr. 01.01.2014
afgifter: Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt.
Betalingssted: Lejen m.v. betales på udlejers kontonr. 5073 2191247 i
Jyske Bank
(pengeinstitut) eller på det af udlejer anviste sted.
Betaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.
Privat byfornyelse
og aftalt
boligforbedring:
For lejemål, som er ombygget efter lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 (aftalt
boligforbedring) i lov om byfornyelse, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov,
skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om
privat byfornyelse. Såfremt der efter samme lov ydes tilskud til nedsættelse af
lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb
tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.
Bemærk: Oplysninger om privat byfornyelse skal anføres i lejekontraktens § 11.
§ 4. Depositum og forudbetalt leje.
Depositum: Senest den 28-08-14 betaler lejeren et depositum på 14.100,00 kr.,
svarende til 3 måneders leje (højst 3 måneders leje).
Forudbetalt leje: Senest den 28-08-14 betaler lejeren endvidere forudbetalt leje 4.700,00 kr.,
svarende til 1 måneders leje (højst 3 måneders leje).
Side 2 af 13

§ 4. Depositum og forudbetalt leje - fortsat
Indbetaling: Senest den 28-08-14 betaler lejeren i alt 23.575,00 kr., svarende til:
§ 5. Varme, vand og el.
Forudbetalt leje
4.700,00 kr.
Leje m.v. for perioden:
01/09 -2014 til 30/09 -2014 4.775,00 kr.
Depositum
14.100,00 kr.
Dørskilt
kr.
kr.
kr.
kr.
I alt
23.575,00 kr.
Første gang, der herefter skal betales husleje, er den 01-10-2014
Varme: Udlejer leverer varme og varmt vand ? (sæt x) x Ja Nej
Hvis ja, lejemålet opvarmes ved:
- fjernvarme/naturgas
- centralvarme med olie
- andet:
Varmeregnskabsåret begynder den
Lejer sørger selv for opvarmning af lejemålet ? (sæt x) Ja x Nej
Hvis ja, lejemålet opvarmes ved:
- el - olie/petroleum - andet
- gas - fjernvarme/naturgas
¡
¡
¡
¡
Vand: Udlejer leverer vand til lejemålet ? (sæt x) x Ja Nej
Hvis ja, udgiften til vand fordeles på grundlag af individuelle
forbrugsmålere ? (sæt x) Ja x Nej
Vandregnskabsåret begynder den
¡
¡
¡
¡
El: Udlejer leverer el til andet end varme (sæt x) x Ja Nej
§ 6. Fællesantenner m.v.
Udlejer leverer fælles signalforsyning, hvortil lejer skal betale bidrag x Ja Nej
Lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning Ja Nej
§ 7. Lejemålets stand ved ind- og fraflytning.
Indflytning: Er lejemålet nyistandsat ved indflytningen ? (sæt x) x Ja Nej
Er det aftalt, at lejemålet ved lejeforholdets ophør
ligeledes skal afleveres nyistandsat ? (sæt x) x Ja Nej
¡
¡
¡
¡
¡
¡
Besigtigelse:
Der vil ved lejeforholdets indgåelse efter fælles besigtigelse af det lejede
blive udarbejdet en rapport, hvori lejemålets stand ved lejeforholdets begyndelse
angives ? (sæt x) x Ja Nej
¡
¡
Side 3 af 13

§ 7. Lejemålets stand ved ind- og fraflytning - fortsat
Bemærk:
Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste
retten til at påberåbe sig manglen senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse skriftligt
meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Fristen gælder dog ikke, hvis
manglen bl.a. ikke kan opdages ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed.
Fraflytning:
Der skal ved lejeforholdets ophør ske fælles besigtigelse af det lejede og
udarbejdes en rapport, hvori lejemålets stand ved lejers aflevering af
lejemålet angives ? (sæt x) x Ja Nej
¡
¡
Vedr. lejemålets stand ved fraflytning, se afsnittet om indflytning ovenfor.
Såfremt arbejder, som lejer har pligten til at udføre, ikke er udført inden fraflytningsdagen,
sker istandsættelsen ved udlejers foranstaltning.
§ 8. Vedligeholdelse i lejeperioden.
Pligt: Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler: (sæt x) Udlejer x Lejer
Konto: Ved kontraktens oprettelse den står der kr.på vedligeholdelseskontoen
til maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede. Beløbet kan efter
kontraktens oprettelse være ændret i forbindelse med udlejers istandsættelse af lejemålet.
¡
¡
Låse og nøgler:
Lejer skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.
§ 9. Inventar.
Følgende inventar i lejeforholdet tilhører ved lejemålets indgåelse udlejer: (sæt x)
Komfur Opvaskemaskine Elpaneler - antal:
Køleskab Vaskemaskine Kakkelovne - antal:
Emhætte Tørretumbler Vandvarmere - antal:
§ 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold og husorden.
Beboerrepræsentation:
Der er ved kontraktens oprettelse etableret beboerrepræsentation
i ejendommen? (sæt x) Ja x Nej
¡
¡
Husdyr: Det er tilladt at holde husdyr i lejemålet? (sæt x) Ja x Nej
Bemærk: Er der aftalt særlige vilkår for husdyrtilladelsen, anføres disse i kontraktens § 11.
¡
¡
Husorden:
Der foreligger ved lejeforholdets indgåelse en husorden for
ejendommen? (sæt x) x Ja Nej
¡
¡
Husordenen vedlægges, såfremt en sådan findes for ejendommen.
Side 4 af 13

§ 11. Særlige vilkår.
Fravigelser:
Her anføres aftalte fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige
regler og standardkontraktens §§ 1-10.
Sådanne aftaler vil kunne medføre, at lejeren opnår færre rettigheder eller pålægges
større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen.
Det lejede er et enkeltværelse i den af udlejer lejede lejlighed. Lejemålet er
således et fremlejemål.
Lejer har adgang til køkken og bad, vaskemaskine og tørretumbler.
Lejemålet kan opsiges af begge parter med 1 måneds varsel til den 1. i en måned.
Lejen forhøjes således:
Pr. 1.9 2015 med 145,00 kr. mdl. Pr. 1.9 2016 med 150,00 kr. mdl.
Pr. 1.9 2017 med 155,00 kr. mdl. Pr. 1.9 2018 med 160,00 kr. mdl.
Pr. 1.9 2019 med 165,00 kr. mdl. Pr. 1.9 2020 med 170,00 kr. mdl.
Herefter reguleres med nettoprisindeks.
Vedligeholdelse i lejeperioden:
Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet, jf. punkt 7 på side 12, påhviler
lejer. Vedligeholdelsen omfatter ud over slibning og lakering af trægulve også
vedligeholdelse og fornøden fornyelse af andre gulvbelægninger.
Lejemålet må kun males i farven hvid Ral 90.10. glans 5
Ændringer i det lejede
Ændringer af det lejede må kun finde sted med udlejers forudgående skriftlige
samtykke. Udlejer kan ved lejemålets ophør kræve retablering, med mindre det
skriftligt er aftalt, at der ikke skal foretages retablering.
Husorden
Udlejer er berettiget til at ændre den gældende husorden.
Istandsættelse ved lejemålets ophør
Nyistandsættelsen af lejemålet foregår ved udlejers foranstaltning for lejers
regning med mindre andet skriftligt aftales. Lejer skal således fraflytte 14 dage
før ophør, således der kan ske istandsættelse af lejemålet.
Fristen i lejelovens § 98, stk. 2 på 2 uger forlænges, således at udlejers krav
skal være afsendt 4 uger efter lejemålets aflevering (aflevering af alle nøgler).
Side 5 af 13

§ 11. Særlige vilkår - fortsat
§ 12. Underskrift.
Dato:
Dato:
___________________________________
som udlejer
_____________________________________
som lejer
Side 6 af 13

Bilag
Vejledning nr. 1 af 3. september 2001
til typeformular A, 8. udgave, af 3.
september 2001.
VEJLEDNING
for beboelse
Vejledning vedrørende lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private
udlejningsejendomme.
Denne vejledning er bilag til den autoriserede standardlejekontrakt,
typeformular A, 8. udgave, af 3. september
2001 og udgør dermed en del af den autoriserede
lejekontrakt.
Lejekontrakten indeholder en angivelse af parterne og en
beskrivelse af det lejede samt lejerens betaling for
lejemålet.
Herudover er udlejers og lejers rettigheder og pligter i
lejeforholdet reguleret i den til enhver tid gældende
lejelovgivning, medmindre parterne aftaler andet.
Ønsker parterne at aftale fravigelser af lejelovgivningens
almindelige regler og/eller lejekontrakten, skal det aftalte
anføres i kontraktens § 11. Aftalte fravigelser kan ikke
anføres direkte i kontraktteksten (ved overstregning eller
lign.), medmindre der i den fortrykte tekst er givet særlig
adgang hertil.
Enkelte vilkår i lejekontraktens fortrykte tekst er
fremhævet med kursiv. Disse vilkår er fravigelser af
lejelovgivningens almindelige regler. Hvis parterne har
aftalt de forhold, der er kursiveret i kontrakten, er det ikke
nødvendigt tillige at anføre de samme forhold i
kontraktens § 11.
Ønsker parterne ved lejeaftalens indgåelse at aftale
fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler og/eller
lejekontrakten, kan de særlige aftaler anføres i et særligt
tillæg, i stedet for i kontraktens § 11. Kravene til et sådant
tillæg følger af lejelovens § 5. Tillægget udgør herefter en
del af lejekontrakten.
Efter lejelovens § 5 skal blanketbestemmelser, der
pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren
mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at
være gyldige. Ved indgåelse af lejeaftaler om beboelseslejligheder
eller enkelte værelser til beboelse gælder
endvidere, at blanketter kun må anvendes, hvis de er
autoriserede.
Dette krav gælder også for andre skriftlige aftaler, der
indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme
ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren
må opfatte dem som standardiserede.
Denne vejledning indeholder med henvisning til
kontraktens bestemmelser en beskrivelse af den gældende
lejelovgivning. En række bestemmelser i lejelovgivningen
kan ikke fraviges til skade for lejeren,
medens andre bestemmelser kan fraviges ved aftale. I
vejledningen er det særligt fremhævet med skyggetekst,
på hvilke områder udlejer og lejer kan aftale
andet end lovgivningens almindelige bestemmelser.
Sådanne aftaler vil kunne medføre, at lejeren opnår
færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser
end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen.
Vejledningen er ikke udtømmende.
For nærmere information henvises til den til enhver tid
gældende lejelovgivning samt de af By- og Boligministeriet
udarbejdede pjecer om bl.a. indflytning i ny lejlighed,
nye installationer, bytte og fremleje samt opsigelse og
flytning.
Denne vejledning er udarbejdet i maj 2001. Opmærksomheden
henledes på, at lovgivningen kan være ændret på
enkelte punkter efter dette tidspunkt.
Side 7 af 13

I det følgende findes oplysninger med henvisning til de
enkelte bestemmelser i lejekontrakten:
1. Til lejekontraktens § 1:
Parterne og det lejede.
Lejelovens beskyttelse.
De almindelige rettigheder i lejelovgivningen, som gives
lejer i lejeforholdet, er gyldige mod enhver uden
tinglysning. Lejers rettigheder er derfor sikret i de
situationer, hvor ejendommen f.eks. videresælges. En ny
ejer af ejendommen må respektere de almindelige
rettigheder, som lejeren har efter lejelovgivningen. Det
samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud,
depositum eller lign. indenfor lovens rammer.
Har en lejer derimod ved aftale erhvervet særlige rettigheder,
som f.eks. aftalt uopsigelighed, er denne ret
ikke uden videre sikret over for en ny ejer af ejendommen.
Denne ret kan lejeren derfor kræve tinglyst. Udgiften
betales af lejer, medmindre andet aftales.
Fremleje.
Lejekontrakten kan også anvendes ved aftaler om fremleje.
Lejeren må ikke uden udlejerens tilladelse bruge det lejede
til andet formål end det i kontrakten anførte og må som
udgangspunkt ikke overlade brugen af det lejede til andre,
jf. dog nedenfor.
Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst
halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse (i
blandede lejemål beboelsesdelen). Det samlede antal
personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet
af beboelsesrum.
I lejligheder, der udelukkende anvendes til beboelse (dvs.
ikke i blandede lejemål), har lejeren endvidere ret til at
fremleje hele lejligheden i op til 2 år, når lejers fravær er
midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse,
studieophold, midlertidig forflyttelse eller lign.
Udlejer kan dog modsætte sig fremlejeforhold vedrørende
hele lejligheden, når ejendommen omfatter færre end 13
beboelseslejligheder, når det samlede antal personer i
lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller når
udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig
fremlejeforholdet.
Alle aftaler om fremleje, dvs. mellem fremlejegiver og
fremlejetager, skal indgås skriftligt, og fremlejegiver skal
inden fremlejeperiodens begyndelse give udlejeren kopi af
fremlejeaftalen.
2. Til lejekontraktens § 2:
Lejeforholdets begyndelse og ophør.
Lejers opsigelse.
Lejeaftalen kan af lejer opsiges med 3 måneders varsel,
medmindre andet varsel er aftalt imellem parterne. Aftale
herom anføres i kontraktens § 11.
Lejer kan med 1 måneds varsel opsige en lejeaftale om et
accessorisk enkeltværelse (klubværelse), medmindre andet
er aftalt. Aftale herom anføres i kontraktens § 11. Et
accessorisk enkeltværelse er et værelse, som er en del af
udlejerens beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller
tofamilieshus, som udlejeren bebor.
Lejer kan med 3 måneders varsel opsige en lejeaftale om et
separat enkeltværelse (klubværelse), medmindre andet er
aftalt. Aftale herom anføres i kontraktens § 11. Et separat
enkeltværelse er et værelse, som ikke er en del af
udlejerens beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller
tofamilieshus, som udlejeren bebor.
Udlejers opsigelse.
Lejeaftalen kan af udlejer kun opsiges i tilfælde, som er
omfattet af reglerne i lejelovens §§ 82 og 83, og med det
varsel, der efter reglerne i lejelovens § 86 er knyttet til den
enkelte type opsigelse, hvoraf bl.a. fremgår:
- At accessoriske enkeltværelser kan opsiges med 1
måneds varsel, medmindre længere varsel er aftalt, og
- at en beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet
for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder,
hvoraf ejeren bebor den ene, kan opsiges med 1 års
varsel.
Det fremgår endvidere, at andre lejeaftaler i nogle
situationer kan opsiges af udlejer, når udlejer ønsker selv
at benytte det lejede. Opsigelsesvarslet er i disse
situationer 1 år.
Loven indeholder enkelte andre opsigelsesgrunde,
herunder lejers manglende iagttagelse af god skik og
orden. Opsigelsesvarslet er her 3 måneder.
Det skal i kontraktens § 1 oplyses, om det lejede er en
lejlighed eller et værelse. Er der tale om en lejlighed, skal
det ligeledes oplyses, om lejligheden er en ejerlejlighed.
Hvis der er tale om en anden type lejemål, angives hvilken.
Disse oplysninger har betydning i forhold til lejerens
beskyttelse imod opsigelse fra udlejerens side.
For så vidt angår ejerlejligheder gælder den særlige regel i
lejelovens § 84, litra d, at en lejeaftale herom kun kan
opsiges under henvisning til, at udlejeren ønsker selv at
benytte det lejede, hvis lejeren er gjort bekendt med, at det
lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter §
83, litra a. Endelig kan en ejerlejlighed kun opsiges efter §
83, litra a, hvis lejeaftalen er indgået efter ejendommens
opdeling i ejerlejligheder.
Hvis lejemålet er beliggende på en landbrugsejendom, kan
opsigelse endvidere ske efter reglerne i landbrugslovens §
12, stk. 3. Efter disse regler kan lejeforholdet opsiges med
6 måneders varsel, hvis lejemålet ønskes anvendt til
opfyldelse af bopælskravet ved erhvervelse af ejendommen
eller som bolig for personer, der beskæftiges ved
ejendommens drift.
Side 8 af 13

Uanset opsigelsesvarslets længde gælder det, at der siges
op til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før
en helligdag.
Reglerne i lejeloven om udlejers opsigelse kan ikke aftales
fraveget til skade for lejeren, før udlejeren har opsagt
lejekontrakten.
Tidsbegrænsede lejeaftaler.
Parterne kan ved aftalens indgåelse aftale, at lejeaftalen
skal være tidsbegrænset. Boligretten kan dog tilsidesætte
vilkåret om tidbegrænsning, hvis det ikke anses for
tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. En særlig
begrundelse for at udleje tidsbegrænset kan f.eks. være
udstationering eller midlertidig forflyttelse. En aftale om
tidsbegrænsning af lejeaftalen skal indføjes i
lejekontraktens § 11.
En lejekontrakt, der indeholder aftale om en
tidsbegrænsning af lejeforholdet, stiller som udgangspunkt
lejer ringere end efter de almindelige regler i lejeloven, og
uanset at udlejer har en særlig begrundelse for at udleje
tidsbegrænset, kan tidsbegrænsningsvilkåret i kommuner
med boligregulering tilsidesættes, hvis det skønnes, at
lejeaftalen efter en samlet bedømmelse er indgået på
vilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der
gælder for andre lejere i ejendommen.
Tidsbegrænsede lejeaftaler ophører uden opsigelse, når
lejeperioden efter lejeaftalen udløber. En tidsbegrænset
lejeaftale kan kun bringes til ophør i lejeperioden, hvis
dette er aftalt mellem parterne, eller hvis den anden part
misligholder aftalen. Aftalen indføjes i kontraktens § 11.
Er det mellem parterne aftalt, at lejemålet i lejeperioden
skal kunne opsiges, gælder lejelovens almindelige
opsigelsesregler, jf. ovenfor.
3. Til lejekontraktens § 3:
Betaling af leje m.v.
Fastsættelse og regulering af lejen.
Reglerne om fastsættelse og regulering af lejen findes
primært i lejeloven og boligreguleringsloven. Det
afhænger af lejemålets art og beliggenhed, hvilke regler i
disse love lejen fastsættes og reguleres efter.
Der findes regler om lejefastsættelse og lejeregulering i
anden lovgivning, herunder byfornyelseslovgivningen.
Lejefastsættelse ved aftalens indgåelse.
I kommuner, hvor boligreguleringslovens kapitel II-IV
finder anvendelse - såkaldte regulerede kommuner -
gælder der særlige regler om lejens størrelse ved
lejeaftalens indgåelse.
Hovedreglen er, at lejens størrelse ikke må overstige det
beløb, som udgør den omkostningsbestemte leje for
lejemålet med et beregnet tillæg for evt. forbedringer. Som
omtalt nedenfor gælder dog særlige regler for
”små-ejendomme”.
Som undtagelse herfra kan lejen dog for ”gennemgribende
forbedrede lejemål” aftales til et beløb, der ikke væsentligt
overstiger det lejedes værdi. Boligreguleringslovens § 5
indeholder en definition af ”gennemgribende forbedrede
lejemål”.
Afgørelse af, hvorvidt lejen væsentligt overstiger det
lejedes værdi, beror på en sammenligning med den leje,
som betales for tilsvarende lejemål i kvarteret eller
området med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
For lejemål beliggende i regulerede kommuner gælder
endvidere, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan
aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet
bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår,
der gælder for andre lejere i ejendommen.
I kommuner, hvor boligreguleringslovens kap. II-IV ikke
er gældende - såkaldte uregulerede kommuner - gælder
ingen særlige regler om lejens størrelse ved lejeaftalens
indgåelse, men lejeren kan efter aftalen indgåelse forlange
lejen sat ned, hvis den væsentligt overstiger det lejedes
værdi.
Lejeregulering i lejeperioden.
Som udgangspunkt reguleres lejen for lejemål beliggende i
uregulerede kommuner efter reglerne om det lejedes værdi,
medens lejen for lejemål beliggende i regulerede
kommuner reguleres efter reglerne om
omkostningsbestemt leje.
Småejendomme.
Som undtagelse fra de ovenfor nævnte regler om lejens
fastsættelse og regulering gælder der i regulerede
kommuner særlige regler for lejemål i småejendomme,
dvs. for lejemål i ejendomme, som 1. januar 1995
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.
Ved fastsættelse og regulering af lejen for disse lejemål
gælder reglerne om det lejedes værdi således, at lejen i
disse ejendomme kan forhøjes eller nedsættes, hvis den er
væsentligt lavere henholdsvis væsentligt højere end den
leje, der betales for tilsvarende lejemål i større
ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om
omkostningsbestemt leje.
Enkeltværelser.
For enkeltværelser til beboelse i regulerede kommuner,
hvor værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed
eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren
bebor (accessoriske enkeltværelser), gælder reglerne om
fastsættelse og regulering af lejen efter det lejedes værdi.
For enkeltværelser i uregulerede kommuner gælder
ligeledes reglerne om fastsættelse og regulering af lejen
efter det lejedes værdi.
For separate enkeltværelser (klubværelser) i uregulerede
kommuner fastsættes og reguleres lejen efter det lejedes
værdi, mens lejen i regulerede kommuner fastsættes og
reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Blandede lejemål.
Lejen for blandede lejemål - dvs. lejemål, der anvendes
både til beboelse og til andet end beboelse - reguleres som
udgangspunkt på samme måde som rene beboelseslejemål.
Side 9 af 13

Hvis de lokaler, som anvendes til beboelse, og de lokaler,
som alene anvendes til andet end beboelse, imidlertid er
beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder der særlige
regler for de lokaler, der alene anvendes til andet end
beboelse, jf. erhvervslejeloven.
Skatter og afgifter.
Både i regulerede og uregulerede kommuner er det muligt
at varsle lejeforhøjelser som følge af stigninger i
ejendommens skatter og afgifter.
Bortfalder eller nedsættes skatter og afgifter, skal udlejer
med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en
tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i
hvis leje udgiften har været indregnet.
Trappeleje.
Som undtagelse fra de ovenfor nævnte regler om
lejeregulering kan det både i regulerede og uregulerede
kommuner aftales, at lejen under lejeforholdets beståen
skal reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter,
såkaldt “trappeleje”.
Det skal ved lejeaftalens indgåelse fastlægges, for hvilken
periode aftalen er indgået, og på hvilke tidspunkter lejen
stiger, og lejeforhøjelsernes størrelse skal angives med et
bestemt beløb, således at lejer får et klart billede af lejens
udvikling. For lejeforhold, som er omfattet af reglerne om
omkostningsbestemt leje, må trappelejen på intet tidspunkt
overstige den omkostningsbestemte leje. For andre lejeforhold
må trappelejen som hovedregel på intet tidspunkt
væsentligt overstige det lejedes værdi.
I regulerede kommuner kan en aftalt trappelejeregulering i
ejendomme med mindst 7 beboelseslejligheder
tilsidesættes, hvis trappelejevilkåret indebærer, at de
samlede vilkår for lejeaftalen efter en samlet bedømmelse
er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for
de andre lejemål i ejendommen.
En aftale om trappelejeregulering skal indføjes i lejekontraktens
§ 11.
“Fri lejefastsættelse”.
Både i regulerede og uregulerede kommuner kan aftaler
om “fri lejefastsættelse” indgås i følgende tilfælde:
- I lejeaftaler om beboelseslejligheder, der den 31.
december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til
erhvervsformål. Det samme gælder for lokaler, der senest
forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til
eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål,
og
- i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er
taget i brug efter den 31. december 1991.
Indgås en aftale om fri lejefastsættelse, betyder det, at
lejeren ikke som ellers har mulighed for at få lejen sat ned,
selv om den leje, der er aftalt, væsentligt overstiger det
lejedes værdi eller den omkostningsbestemte leje. Lejen
kan kun sættes ned i de tilfælde, hvor der er aftalt en leje,
der er urimelig høj.
Er der indgået en lejeaftale om fri lejefastsættelse, kan det
aftales, at lejen i lejeperioden skal reguleres enten efter
nettoprisindex eller med bestemte beløb til bestemte
tidspunkter (trappeleje). Aftalen skal indføjes i
lejekontraktens § 11.
Fremgår det ikke af lejeaftalen, at lejen kan reguleres efter
nettoprisindex eller med bestemte beløb til bestemte
tidspunkter, kan lejen ikke reguleres i lejeperioden.
For lejemål beliggende i regulerede kommuner kan lejen
reguleres som følge af stigninger i og pålæg af nye skatter
og afgifter. For lejemål beliggende i uregulerede
kommuner kræver denne adgang særskilt aftale herom.
Aftalen skal indføjes i lejekontraktens § 11.
Indeksfinansieret boligbyggeri.
Der findes særlige regler for lejefastsættelsen i
ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån.
Efter disse regler kan lejen fastsættes således, at den
samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige
driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse
med tillæg af afkastning af ejendommens værdi.
Tilsvarende regler gælder for ejendomme taget i brug efter
1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere
omfattet af lov om realrenteafgift.
For begge typer af ejendomme gælder der særlige regler
for regulering af lejen i lejeperioden.
Forbedringer.
Såfremt udlejeren har gennemført forbedringer af det
lejede, kan der efter nærmere fastsatte regler kræves
lejeforhøjelse herfor.
Lejens betaling.
Udlejeren bestemmer, hvor og hvordan lejen og de hertil
knyttede bidrag betales. Indbetaling kan dog altid ske til et
pengeinstitut, herunder postvæsenet.
Pligtige pengeydelser.
For en række betalinger i lejeforholdet gælder, at de er
“pligtige pengeydelser”, hvilket betyder, at udlejer kan
ophæve lejeaftalen under iagttagelse af visse betingelser,
såfremt de pligtige pengeydelser ikke betales. Beløb, der
er pligtige pengeydelser, er bl.a. leje, depositum og
forudbetalt leje og regulering heraf, varmebetaling,
antennebidrag, eventuelle a conto bidrag for vand samt
betaling af påkravsgebyr.
Det kan aftales, at lejen skal betales for en periode af 3
måneder ad gangen. I kontraktens § 3 angives ved
afkrydsning den aftalte periodes længde. En længere
periode end 3 måneder kan ikke gyldigt aftales.
Forfalder lejen m.v. til betaling på en helligdag, en lørdag
eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den
efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den
sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne
hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag
rettidig.
En aftale om fri lejefastsættelse skal indføjes i
lejekontraktens § 11.
Side 10 af 13

Betales lejen ikke rettidigt, kan udlejer afgive påkrav
herom efter sidste rettidige betalingsdag og kan opkræve et
gebyr herfor, som er fastsat i lejeloven.
4. Til lejekontraktens § 4:
Depositum og forudbetalt leje.
Depositum.
Udlejeren kan i lejeaftalen betinge sig, at lejeren betaler et
depositum til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved
fraflytning. Depositum kan højst svare til 3 måneders leje.
Forudbetalt leje.
Udlejeren kan endvidere betinge sig, at lejeren ved
lejeaftalens indgåelse forud betaler et beløb, som svarer til
3 måneders leje. Sådan forudbetalt leje kan lejeren “bo
op” de sidste 3 måneder af lejeperioden.
Både depositum og forudbetalt leje kan kræves forholdsmæssigt
forhøjet, når lejen forhøjes. Forhøjelsen kan
opkræves med lige store månedlige beløb over samme
antal måneder, som depositum og forudbetalt leje svarede
til i forhold til lejen ved lejeforholdets indgåelse. Det bør
fremgå specificeret af lejeopkrævningerne, hvilket beløb
der udgør selve lejen, og hvilke beløb der vedrører
regulering af forudbetalt leje og regulering af depositum.
5. Til lejekontraktens § 5:
Varme, vand og el.
Felterne i lejekontrakten afkrydses, dels af hensyn til
oplysning om det lejede, dels af hensyn til de oplysninger,
som kommunen har brug for ved en eventuel
boligstøtteberegning.
I ejendomme, hvor udlejer leverer varme og varmt vand,
og i ejendomme, hvor betaling for vand sker efter
forbrugsmålere, skal lejer som hovedregel indbetale a
conto beløb til dækning af udlejers udgifter.
Udgiften til ejendommens opvarmning og forsyning med
varmt vand kan ikke indeholdes i lejen. Det samme gælder
for udgiften til vandforbrug, hvis fordelingen af udgiften
sker efter målere. Dette gælder dog ikke for enkeltværelser
til beboelse, hvor udgiften til opvarmning og vand kan
være indeholdt i lejen.
Ved vand-/varmeregnskabsårets udløb skal udlejer
fremsende regnskaber for de afholdte udgifter og
indbetalte a conto beløb for regnskabsperioden.
Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens
opvarmning og forsyning med varmt vand skal være
kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter
varmeregnskabsårets udløb. Sker leverancen fra et
kollektivt varmeforsyningsanlæg, er regnskabet dog
rettidigt aflagt, hvis det er kommet frem til lejerne senest 3
måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning
fra varmeforsyningsanlægget. Sker leverancen fra et
kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal varmeregnskabsåret
følge varmeforsyningsanlæggets.
Regnskabet for vandforbruget skal være kommet frem til
lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget
endelig afregning vedrørende levering af vand fra
kommunen eller vandværket.
Har lejeren betalt for lidt i a conto bidrag, kan udlejeren
kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal
finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har
modtaget regnskabet. Ved a conto bidrag for varme gælder
dog, at en tillægsbetaling, der overstiger 3 måneders leje,
af lejer kan besluttes betalt i 3 lige store månedlige rater.
Har lejeren betalt for meget i a conto bidrag, gælder for
både vand- og varmeregnskaber, at det for meget betalte
skal tilbagebetales til lejeren, enten kontant eller ved
fradrag i første lejebetaling efter, at regnskabet er udsendt.
Kommer varme- og/eller vandregnskabet for sent frem,
kan udlejer ikke kræve tillægsbetaling efter regnskabet.
Fremsendes varme- og/eller vandregnskabet ikke inden
yderligere 2 måneder efter de nævnte frister, kan lejeren
undlade at indbetale a conto bidrag, indtil lejeren har
modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for
meget betalt varme- og/eller vandbidrag for den afsluttede
regnskabsperiode.
Endelig skal det ved afkrydsning angives, om udlejeren
leverer el til lejemålet. Hvis dette ikke er tilfældet, skal
lejeren selv sørge for at indgå aftale med en elleverandør
om levering heraf.
6. Til lejekontraktens § 7:
Vedligeholdelsesstand ved ind- og fraflytning.
I lejekontraktens § 7 skal parterne ved afkrydsning angive,
om lejemålet ved lejeforholdets begyndelse er nyistandsat,
og om det er aftalt, at lejeforholdet ved lejemålets ophør
ligeledes skal afleveres nyistandsat. Ligeledes ved
afkrydsning skal parterne angive, om det er aftalt at
anvende ind- og fraflytningsrapporter.
I indflytningsrapporten angives, hvordan lejemålets stand
er ved indflytningen. Lejemålet skal til sin tid afleveres i
samme stand, medmindre andet aftales, jf. dog
nedenstående afsnit om istandsættelse ved fraflytning -
indvendig.
Det kan ikke aftales, at det lejede skal afleveres i bedre
stand, end det var ved indflytningen.
Er det lejede ikke ved overtagelsen i den stand, som
lejeren ifølge aftalen kan kræve, skal lejer overfor udlejer
gøre manglen gældende senest 14 dage efter lejeforholdets
begyndelse. Hvis udlejer ikke reagerer, har lejer mulighed
for, alt efter manglens væsentlighed for lejeforholdet, at
lade manglen udbedre for udlejers regning, at kræve at
udlejer betaler en erstatning, eller lejer kan hæve aftalen.
Lejers mangelsbeføjelser er således afhængig af, at lejer
gør brug af sin indsigelsesadgang senest 14 dage efter
lejeforholdets begyndelse. Lejer hæfter ikke for manglen i
forbindelse med fraflytning.
Side 11 af 13

7. Til lejekontraktens § 8:
Vedligeholdelse i lejeperioden.
Indvendig vedligeholdelse.
Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling,
hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede.
Maling omfatter maling af radiatorer og træværk i
lejligheden, herunder døre, karme, gerigter, paneler og
entredør på den indvendige side og indvendige
vinduesrammer til rammernes kant og fals.
Hvis ikke andet aftales, påhviler den indvendige
vedligeholdelse af lejemålet udlejer.
Udlejer skal i så fald månedsvist afsætte et beløb på en
indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet.
Udlejer skal hvert år senest 3 måneder efter regnskabsårets
afslutning skriftligt oplyse lejeren om, hvilket beløb der
står på kontoen for indvendig vedligeholdelse.
Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse
af lejemålet så ofte, at det lejede altid er i god
vedligeholdt stand, og såfremt udgiften kan afholdes af det
beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.
Når udlejer efter udførte vedligeholdelsesarbejder
fradrager beløb på vedligeholdelseskontoen, skal lejeren
samtidig have en skriftlig opgørelse over de afholdte
udgifter med oplysning om, hvilket beløb der herefter er til
rådighed.
Uden forudgående aftale med udlejer kan en lejer, der selv
har ladet arbejder udføre, ikke kræve betaling af
indestående på den indvendige vedligeholdelseskonto.
Ligeledes kan udlejer bestemme, hvilke håndværkere der
skal udføre arbejdet.
Udlejer har ikke pligt til at afsætte beløb til indvendig
vedligeholdelse for blandede lejemål - dvs. lejemål, der
anvendes til både beboelse og til andet end beboelse - og
for enkeltværelser til beboelse.
Det kan aftales, at den indvendige vedligeholdelse påhviler
lejeren. Dette indebærer, at lejeren ud over lejen selv skal
afholde udgifter til maling, hvidtning, tapetsering og
lakering af gulve i det lejede. Aftale herom angives ved
afkrydsning ved “Lejer” i kontraktens § 8. Udlejeren kan
kræve, at vedligeholdelse skal ske så ofte, at det lejede
altid er i god vedligeholdt stand.
Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller
skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
Udvendig vedligeholdelse.
Al anden vedligeholdelse end maling, hvidtning,
tapetsering og lakering af gulve i det lejede betragtes som
udvendig vedligeholdelse.
Hvis ikke andet aftales, påhviler den udvendige
vedligeholdelse af lejemålet, bortset fra låse og nøgler,
udlejer.
Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt
vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med
lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og
brugbar stand. Udlejer skal ligeledes sørge for renholdelse
og sæd- vanlig belysning af ejendommen og
adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejer skal renholde
fortov, gård og andre fælles indretninger.
Er der ikke aftalt andet, skal lejer i lejeperioden foretage
vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler, så
disse altid er i god vedligeholdt stand.
Der kan mellem lejer og udlejer aftales en anden
vedligeholdelsesfordeling, f.eks. således, at lejeren påtager
sig at skulle vedligeholde og eventuelt forny toiletkummer,
haner, køleskabe, køkkenborde, blandingsbatterier, ruder,
gulve, gulvbelægning og lign. Aftaler, hvorefter lejer
påtager sig at vedligeholde andet end låse og nøgler, skal
indføjes i lejekontraktens § 11.
Overtager lejer ved aftalen en sådan større vedligeholdelsespligt,
indebærer dette en tilsvarende nedsættelse af det
beløb, udlejer kan opkræve til ejendommens udvendige
vedligeholdelse.
Er der mellem lejer og udlejer aftalt en sådan anden
vedligeholdelsesfordeling, skal lejer i lejeperioden
foretage vedligeholdelse så ofte, at det nævnte inventar
altid er i god vedligeholdt stand.
Istandsættelse ved fraflytning - indvendig.
Har udlejer pligten til at foretage den indvendige
vedligeholdelse af lejemålet, vil lejer alene kunne blive
mødt med krav om at male osv., såfremt lejer har påført
lejemålet skader. Lejer skal således ikke udbedre forringelse,
som skyldes slid og ælde.
Har lejeren ved aftalen overtaget den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse,
skal lejeren ved lejeforholdets ophør
aflevere lejemålet i samme stand som ved overleveringen.
Det betyder, at lejeren inden fraflytning skal udføre den
vedligeholdelse af behandlingen på lofter, vægge, gulve
osv., som burde have været udført i løbet af lejeperioden.
Var lejemålet nyistandsat ved indflytningen, kan det
ligeledes i kontraktens § 7 være aftalt, at lejemålet skal
afleveres nyistandsat ved fraflytningen.
Istandsættelse ved fraflytning - udvendig.
Låse og nøgler og eventuelle andre genstande, som efter
af- talen er omfattet af lejers udvendige vedligeholdelsesforpligtelse,
skal ved lejeforholdets ophør afleveres i
samme stand som ved overleveringen med undtagelse af
den forringelse, som skyldes almindeligt slid og ælde, dog
under forudsætning af, at genstandene har været løbende
vedligeholdt.
Det kan aftales, at genstande, der ved lejeforholdets
begyndelse var nyistandsatte, ligeledes ved lejeforholdets
aflevering skal være nyistandsatte. Aftalen indføjes i
kontraktens § 11.
Side 12 af 13

Det kan ikke aftales, at det lejede skal afleveres i en bedre
stand, end det var ved indflytningen.
8. Til lejekontraktens § 10:
Beboerrepræsentation og husorden.
Beboerrepræsentation.
Beboerrepræsentanterne kan på nogle områder indgå aftaler
med udlejer på de øvrige lejeres vegne, herunder bl.a.
aftaler om gennemførelse af fælles forbedringer i ejendommen.
Endvidere gælder der i forbindelse med varsling af
lejeforhøjelser og varsling af fælles forbedringer særlige
regler for ejendomme med beboerrepræsentation.
Husorden.
Det påhviler udlejeren at sørge for, at der i det hele hersker
orden i ejendommen. Reglerne herfor kan være nedskrevet
i en husorden.
Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde
vedtage en husorden. Den er gældende, medmindre
udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.
Lejeren skal følge disse regler og andre rimelige påbud til
sikring af god husorden og en forsvarlig brug af det lejede.
9. Til lejekontraktens § 11:
Særlige vilkår.
Her skal anføres alle aftalte fravigelser fra lejelovgivningen
og lejekontraktens trykte bestemmelser.
Sådanne aftaler vil kunne medføre, at lejeren opnår færre
rettigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de
almindelige bestemmelser i lejelovgivningen.
De aftalte særlige vilkår har forrang i forhold til
lejeaftalens øvrige vilkår.
Side 13 af 13