los principios registrales

JORNADAS DE
DERECHO REGISTRAL
• Oponibilidad
• Fe pública registral
Rolando Acosta - Tribunal Registral
Rolando Acosta Sánchez

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Concepto: Caracteres esenciales que
definen o configuran un sistema
registral
Fundamentos:
1. Certeza y seguridad
2. Orden y claridad de información
inscrita
3. Eficacia de derechos inscritos
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LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios que constituyen requisitos de la
inscripción:
1. Legalidad (certeza y seguridad)
2. Rogación (respeto a la voluntad del titular del
derecho)
3. Folio real, personal o causal (orden de
información)
4. Tracto sucesivo (orden y claridad)
5. Causalidad
6. Prioridad
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LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios que constituyen efectos de
la inscripción:
1. Legitimación
2. Oponibilidad (¿prioridad?)
3. Fe pública
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Pau: preferencia a la inscripción que
corresponde a un título, entre dos o más
presentados en el Registro y referidos a un
mismo inmueble.
Se inscribe el que fue presentado antes
(título incompatible), y en ciertos casos el
que fue presentado luego (título compatible).
Simple regla para determinar qué titulo
se inscribe primeramente
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
DE RANGO O PREFERENTE:
Art. 2016 CC: La prioridad en el tiempo
de la inscripción determina la preferencia de
los derechos que otorga el registro
EXCLUYENTE:
Art. 2017 CC: No puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Preferencia formal: primer título se
califica en primer lugar
Preferencia sustantiva: el derecho
inscrito es oponible frente a los
posteriores
Manifestaciones: Preferente y excluyente
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Prioridad preferente = prioridad
sustantiva o de rango
No hay exclusión de derechos, sino:
1. Jerarquización de los mismos en
función a la fecha de presentación de
los títulos
2. Deber de soportar el efecto del
derecho inscrito anteriormente
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
As. 1) Arrendamiento As. 2) Hipoteca As. 3)
Embargo As. 4) Propiedad
Todos estos derechos coexisten, pero la
preferencia (jerarquía) de un derecho frente a
los demás la determina el título que fue
presentado en primer lugar. La propiedad resulta
afectada por los gravámenes anteriormente
inscritos
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Prioridad excluyente = prioridad
formal
Hay exclusión de títulos durante
calificación (no de derechos luego de
inscripción) atendiendo a un criterio
formal: el momento de su presentación
al Registro o, excepcionalmente, a su
carácter compatible.
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Prioridad excluyente = prioridad
formal
Ej. # 1: Se presenta título del 2012 en
que Primus vende a Secundus. Se
presenta después título del 2011 en que
Primus hipoteca a Tertius. Se califica e
inscribe primeramente título del 2012
(venta), aunque el de hipoteca sea
anterior
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Prioridad excluyente = prioridad
formal
Ej. # 2: Se presenta título del 2010 en
que Secundus vende a Secundus. Se
presenta después título del 2011 en que
Primus vende a Secundus. Este último
puede calificarse e inscribe antes que
venta, por ser compatible.
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
La doctrina comparada
J. Neuner (Alemania): El principio de prioridad
no es jurídico, pues pretende que sea el tiempo (y
no la voluntad transmisiva) el que atribuya
derechos, lo que es inadmisible. Va en contra de
un Estado moderno –social, igualitario, solidario- y
de los postulados fundamentales de justicia.
La prioridad es una regla para decidir (en este
caso, qué título se inscribe primeramente, pero no
que derecho prevalece frente a otro.
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PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
Eficacia sustantiva de la prioridad
Un derecho inscrito es oponible frente a
otro no inscrito
Un derecho inscrito antes es oponible
frente a otro inscrito después
Oponibilidad: posibilidad jurídica de
fundar válidamente una pretensión en el
derecho inscrito
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PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
Derivado de la eficacia sustantiva de la
prioridad cuando derecho ya está
inscrito
Un derecho inscrito es oponible frente a
otro no inscrito
Lo no inscrito es inoponible frente a
terceros
Un derecho inscrito antes es oponible
frente a otro inscrito después
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PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
Inscrito vs. no inscrito
Inscrito vs. inscrito después
Art. 2022 CC: Para oponer derechos es
preciso inscripción
Oponibilidad: posibilidad jurídica de
fundar válidamente una pretensión en el
derecho inscrito
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PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
Requisitos: inscripción y buena de de
titular de derecho
No requiere onerosidad (donatario
inscrito opone su derecho de propiedad
frente a comprador no inscrito.
Usufructuario gratuito opone su derecho
frente a acreedor hipotecario)
No requiere adquisición de legitimado
conforme al Registro
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PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
Oponibilidad frente a derecho no
inscrito: propietario inscrito reivindica
válidamente por el solo hecho de tener
su derecho inscrito frente a propietario
con derecho no inscrito
Oponibilidad frente a derechos inscritos:
nuevo propietario inscrito soporta
arrendamiento inscrito antes
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PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
Lo no inscrito es inoponible: arts. 2034 y
2038 CC
Art. 2034: falta de inscripción de actos
en el Registro Personal
Acierto: exige buena fe
Error: no perjudica al adquirente
oneroso
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PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
Lo no inscrito es inoponible: arts. 2034 y
2038 CC
Art. 2038: falta de inscripción de poder,
su revocación o su extinción
Acierto: exige buena fe
Error: no perjudica al adquirente
oneroso
Confunde oponibilidad con fe pública
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PRINCIPIO DE FE PUBLICA
Arts. 2014 CC y VIII TP RGRP
Se mantiene el derecho de quien adquiere
a título oneroso, de buena fe y de quien
aparecía en el Registro como legitimado,
aunque el derecho de este último sea
posteriormente declarado inválido o
ineficaz, siempre que las causas de
invalidez o ineficacia no consten del
Registro
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PRINCIPIO DE FE PUBLICA
Adquisición a non domino
Onerosidad: el caso de las donaciones
remuneratorias
Adquisición del legitimado registralmente: el
caso de los títulos en calificación
Buena fe objetiva o subjetiva
La inexistencia de causas de invalidez o
ineficacia inscritas
Análisis de las fuentes de estas causas.
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PRINCIPIO DE FE PUBLICA
Casos en que no aplica el principio:
1. Inmatriculaciones
2. Prescripción u otro modo originario de
adquirir
Sí aplica en caso de adjudicación por
remate

PRINCIPIO DE FE PUBLICA
CASO Nº 01:
Primus adquiere junto con su esposa. Por
error, se inscribe a nombre sólo del
esposo.
Primus vende a Secundus (venta nula o
ineficaz), y éste a Tertius
Esposa demanda nulidad o ineficacia de
venta de Primus a Secundus
¿Citación a Tertius?
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PRINCIPIO DE FE PUBLICA
CASO Nº 01:
Sentencia fundada por:
Causa de nulidad consta del Registro
(en el título archivado)
Nulidad afecta a Tertius porque éste
podía y debía consultar el título
archivado (Tertius carece de buena fe
subjetiva)
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PRINCIPIO DE FE PUBLICA
CASO Nº 01:
Crítica:
Las causas deben constar en los
asientos de inscripción, no en los
títulos.
Si no, se devalúa valor del Registro, se
crea inseguridad y desalienta la
contratación
La buena fe debe ser objetiva: la carga
de diligencia resulta subjetiva arbitraria
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PRINCIPIO DE FE PUBLICA
CASO Nº 02:
Primus vende a Secundus, quien no
inscribe, pero sí se registra en
Municipalidad para efectos tributarios
Primus vende luego a Tertius, quien sí
inscribe en el Registro.
Secundus pide la nulidad o ineficacia de
la venta a Tertius, porque carece de
buena fe
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PRINCIPIO DE FE PUBLICA
CASO Nº 02:
Sentencia fundada porque Tertius
carece de buena fe, ya que una
mínima diligencia le habría llevado a
consultar en la municipalidad
¿Cuál es el límite de la “diligencia”?
Peligro de arbitrariedad judicial
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