TESIS DOCTORAL - Repositório Científico IPCB

1. El contexto y la originalidad del problema
Evaluar una propiedad es una necesidad. Tiene interés para el comprador, el vendedor y
el gobierno conocer los mecanismos de formación de los precios de una propiedad en
particular. En Portugal ha sido recientemente formada la Comisión Nacional de
Evaluación del Inmobiliario Urbano (CNAPU) con la reforma del impuesto del
Patrimonio, publicada en el Decreto Ley N º 287/2003 de 12 de noviembre. En este
decreto se aprueba el Código de Impuesto Municipal sobre la Propiedad (CIMI), donde
ha sido aprobado un modelo de evaluación de la propiedad urbana. Este modelo es un
monomio con diferentes coeficientes, que se aplica a la evaluación de todas las
propiedades urbanas en transacción desde esa fecha (Mateus y Freitas, 2005). Sin
embargo, este código se hizo en un momento en que el mercado estaba en auge, y así,
cuando el mercado entró en crisis, los valores de la evaluación fueron mayores al valor
de mercado, y los contribuyentes comenzaron a quejarse. Así que muchas quejas sobre
los valores obtenidos con esta fórmula dieron lugar a la necesidad de ajustar el modelo.
Por lo tanto se vuelve más relevante, la oportunidad de desarrollar y aplicar nuevos
modelos de investigación y contribuir al avance científico en el ámbito de la valoración
de activos de la vivienda urbana en nuestro país. Una de las grandes dificultades en el
desarrollo de este tipo de trabajo es la necesidad de datos fiables obtenidos en el
mercado. En Portugal, son pocos los estudios con profundidad en el mercado
inmobiliario, debido a la dificultad de acceso a los datos.
Al nivel internacional, las orígenes de los estudios del mercado de la vivienda se sitúa
en los años cincuenta, siendo a mediados de los años setenta con los estudios de Rosen
(1974) que se empezaran a analizar los precios de la vivienda en las grandes ciudades.
Estos estudios han constituido un marco histórico del análisis sistemático de fuerzas que
participan en la determinación de los precios de mercado a través de una metodología
hedónica. En este estudio, además de esta metodología se aplicaran las Redes
Neuronales Artificiales para determinar el precio de la vivienda en Castelo Branco, una
ciudad de Portugal.
Castelo Branco es una ciudad del interior, situado en el centro, a unos 60 km de la
frontera con España. Esta situada a una hora y media de Lisboa, la capital de Portugal,
así como del mar. La finalización, en 2003, de la autopista que unía Lisboa y Vilar
Formoso a través de Castelo Branco, fue impulsar el desarrollo en esta ciudad, ya que
aportó una mayor centralidad. En 2001, el Instituto Nacional de Estadística (INE),
publico que el número de las familias tradicionales que residen en el municipio de
Castelo Branco (21.533) fue menor que sea el número de alquileres (34.981) o el
número de edificios (23.438) (INE, 2001). Estos datos demuestran la dinámica que
existe en el municipio en términos de construcción. En 2001, el número medio de
alojamientos por familia fue de 1,4 y en 1991 había sido de 1,3 y de 1,2 en 1981.
La evaluación de la relación entre el número de alojamientos y el número de las
familias, deja claro que Portugal, junto con España, registran una cifra muy encima de
los demás países, lo que refleja un peso relativo más alto de alojamientos de residencia
no habitual, que sean de vacaciones y de uso de temporada (Teixeira, 2008).
El objetivo de este trabajo es contribuir para el tema del precio de la vivienda, en
particular en Portugal.