Vivienda - Colegio de Valuadores de Morelos

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Tres Clases de Uso de Suelo
En el quehacer
diario en la
práctica de
valuación inmobiliaria,
nos enfocamos
mayormente al valor
tangible de un bien sin
muchas veces tomar
en cuenta otros valores
que afectan positiva
o negativamente el
resultado del mismo.
Estos otros valores si
bien, también algunos
de ellos son tangibles,
son difícilmente
medibles ya que
obedecen a fenómenos
relacionados con la
dinámica del cambio
constante de todo el
contexto que envuelve
e incide en un sujeto a
valuar. Estos pueden
afectar desde factores
de deseabilidad en una
escala menor, hasta el
destino mismo de una
zona o región en una
escala mayor.
Actulamente,
para adaptarse a
la dinámica del
cambio, gobiernos,
desarrolladores e
inversionistas, deben
de lidiar con tres
importantes valores
de uso de suelo: valor
social, valor de mercado
y valor ecológico. El
valor social expresa el
peso que la población
le da a la distribución
del uso del suelo como
medio circundante en
sus vidas; este punto
de vista, distingue al
uso de suelo como
un facilitador de
patrones de actividad
deseables, así como de
aspiraciones sociales.
El valor de mercado
expresa el peso que la
población le da al suelo
como una mercancía;
este punto de vista
distingue al uso de
suelo como un medio de
lucro en bienes raíces.
El valor ecológico
expresa el peso que
la población le da a
los sistemas naturales
del suelo; este punto
de vista distingue al
uso de suelo como una
amenaza ambiental
potencial por ser
mitigada. Estos tres
I TRES CLASES DE USO DE SUELO
ESP. EN VAL. ARQ. CARLOS SANDOVAL ZAHM
valores a veces se encuentran separados y
compiten entre sí, y a veces interrelacionados y
complementándose uno con otro.
VALOR SOCIAL
Los conceptos de valor social son aquellos
derivados de las teorías de la forma urbana, de
sistemas de actividades y de las comunidades
sociales. Todas consideran vínculos entre el
ambiente físico y la calidad de vida, aunque sus
intereses fundamentales difieren entre sí. Las
teorías de la forma urbana se ocupan en diseñar
el ambiente físico; las teorías de sistemas de
actividades se ocupan en entender el patrón de
comportamiento de la población; y las teorías de
las comunidades se ocupan tanto de del diseño,
como de su comportamiento pero a una escala
más pequeña que la misma ciudad.
VALOR DE MERCADO
El valor mercantil del suelo rige el lado
del negocio en la urbanización, otorgando
incentivos a desarrolladores y financieros,
así como medidas de ventajas locacionales a
empresas y organizaciones. Desde este punto
de vista, el suelo debe de considerarse con su
“mayor y mejor uso”, tal y como es determinado
por las operaciones del mercado inmobiliario.
Sin embargo, la competencia del libre
mercado limita reunir todas las necesidades de
comunidades deseables.
En los extremos, los planificadores del
uso de suelo se encuentran con dos grupos de
ideas antagónicas acerca de la relación de la
planeación y del mercado. Un punto de vista es
que el mercado es un mecanismo efectivo para
organizar transacciones, que sólo deben ser
ajustadas por regulaciones gubernamentales
para corregir distorsiones menores. Este punto
de vista se enfoca en corregir las fallas de
marcado. El otro punto de vista sostiene que
la intervención pública debería de sustituir el
proceso de mercado para redistribuir la riqueza
y las oportunidades. Y en medio queda la
“nueva” y de cierta manera inquietante fusión
entre el mercado y gobierno con asociaciones
público-privadas. Y como siempre, el ejercicio
de la planeación del uso de suelo opera en un
ámbito extenso y sensible a la dinámica de las
condiciones urbanas.
VALORES ECOLÓGICOS
Los valores ecológicos derivan de varios