Memoria Sector 10 - Ayuntamiento de Aldeatejada

PLAN PARCIAL 

SECTOR DE SUELO URBANIZABLE DELIMITADO 

SUD10-la Calleja 

DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE 

ALDEATEJADA 

PROMOTOR 

DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE SALAMANCA S.L. Y OTROS 

LOCALIDAD 

ALDEATEJADA (SALAMANCA) 

ARQUITECTOS 

MIGUEL ANGEL MORENO DE VEGA HARO 

LORENZO MUÑOZ VICENTE 

NOVIEMBRE 2008 

DOCUMENTO REFUNDIDO

PLAN PARCIAL 

SECTOR DE SUELO URBANIZABLE DELIMITADO 10 


PROMOTOR 

DESARROLLO INMOBILIARIOS DE SALAMANCA S.L. Y OTROS 

SITUACIÓN 

SECTOR 10 SUD 

“LA CALLEJA” 

LOCALIDAD 


ARQUITECTOS 

MIGUEL ANGEL MORENO DE VEGA HARO 

LORENZO MUÑOZ VICENTE 

NOVIEMBRE 2008 

documento REFUNDIDO

PLAN PARCIAL SECTOR DEL SUELO URBANIZABLE DELIMITADO 10 SUD “LA CALLEJA” – 

ALDEATEJADA (Salamanca) 

PROMOTOR: DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE SALAMANCA S.L. Y OTROS 

Índice general: 

DOCUMENTO I: DI-MI MEMORIA INFORMATIVA 

TÍTULO I. CARACTERÍSTICAS DEL ÁMBITO. 

Cap. 1.- Características físicas y territoriales. 

1.1.- SITUACIÓN. 

1.2.- TOPOGRAFÍA. 

1.3.- OTRAS CARACTERÍSTICAS NATURALES. 

1.4.- ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD EN EL SECTOR. 

1.4.1.- Superficie física del Sector. 

1.4.2.- Relación final de propiedades y porcentajes en el Sector. 

1.5.- DATOS CATASTRALES. 

1.6.- DOTACIONES URBANÍSTICAS EXISTENTES. 

1.7.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE LOS TERRENOS. 

Cap. 2.- Usos de suelo existentes. 

2.1.- OTROS USOS DE SUELO EXISTENTES. 

TÍTULO II. DETERMINACIONES VIGENTES. 

Cap. 1.- Planeamiento Urbanístico y Territorial. 

1.1.- DETERMINACIONES del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. SUELO 

URBANIZABLE DELIMITADO. 

1.1.1.- Del Suelo Urbanizable Delimitado. 

1.2.- DETERMINACIONES RELEVANTES DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO 

URBANÍSTICO APLICABLES EN EL SECTOR. 

1.2.1.- Del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de ALDEATEJADA. 

1.2.2.- De la Ley de Urbanismo de Castilla y León. 

1.2.2.1.- Calificación Urbanística. 

1.2.2.2.- Reservas de suelo para los servicios urbanos del Sector. 

1.2.2.3.- Reservas de suelo para las vías públicas del Sector. 

1.2.2.4.- Reservas de suelo para los espacios libres públicos del Sector. 

1.2.2.5.- Reservas de suelo para los equipamientos del Sector. 

1.2.2.6.- Determinación del aprovechamiento medio. 

1.2.2.7.- División de los sectores en dos ó más ámbitos de gestión urbanística integrada. 

1.3.- REPERCUSIÓN DE LA NORMATIVA Y EL PLANEAMIENTO SECTORIALES Y DE LAS 

ACTUACIONES PARA SU DESARROLLO, EJECUTADAS, EN EJECUCIÓN Ó PROGRAMADAS. 

1.4.- GRADO DE DESARROLLO DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO 

DOCUMENTO REFUNDIDO PLAN PARCIAL Sector SUD 10 ALDEATEJADA - 

Salamanca 

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VIGENTE. 

1.5.- ELEMENTOS QUE DEBEN CONSERVARSE, PROTEGERSE O RECUPERARSE POR SUS 

VALORES NATURALES Ó CULTURALES PRESENTES Ó PASADOS. 


Salamanca 

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DOCUMENTO II: DN-MV MEMORIA VINCULANTE 

TÍTULO I. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD. 

Cap. 1.- Conveniencia y oportunidad del Plan Parcial. 

TÍTULO II. OBJETIVOS Y PROPUESTAS DE ORDENACIÓN. 

Cap. 1.- Objetivos del Plan Parcial. Criterios de ordenación. 

TÍTULO III. ORDENACIÓN GENERAL. 

Cap. 1.- Determinaciones de Ordenación General. 

1.1.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA. 

1.1.1.- Denominación Urbanística. 

1.1.2.- Calificación de suelo. 

1.1.3.- Superficie del Sector. 

1.1.4.- Instrumento de Ordenación. 

1.1.5.- Instrumento de Gestión. 

1.1.6.- Uso predominante. 

1.1.7.- Usos compatibles y prohibidos. 

1.1.8.- Aprovechamiento bruto del Sector. 

1.1.9.- Densidad máxima de población. 

1.1.10.- Densidad mínima de población. 

1.1.11.- Índice de variedad urbana. 

1.1.12.- Índice de variedad tipológica. 

1.1.13.- Índice de integración social. 

1.1.14.- Plazo para establecer la Ordenación Detallada. 

1.1.15.- Tipologías edificatorias. 

1.2.- DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO MEDIO. CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO 

LUCRATIVO, EN M² DEL USO PREDOMINANTE (viv. libre). 

1.3.- RESERVAS DE SUELO DE LOS SERVICIÓS URBANOS DEL SECTOR. 

1.4.- RESERVAS DE SUELO PARA VÍAS PÚBLICAS Y APARCAMIENTOS DEL SECTOR. 

1.4.1.- Accesos. 

1.4.2.- Trazado. 

1.4.3.- Aparcamientos públicos. 

1.5.- RESERVAS DE SUELO LOS ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS DEL SECTOR. 

1.6.- RESERVAS DE SUELO PARA LOS EQUIPAMIENTOS DEL SECTOR. 

1.7.- RESUMEN EJECUTIVO. 

TÍTULO IV. ORDENACIÓN DETALLADA. 

Cap. 1.- Determinaciones específicas de Ordenación. 

1.1.- ORDENACIÓN PROPUESTA EN EL PLAN PARCIAL. 

1.1.1.- Justificación de que los objetivos y propuestas de ordenación respetan las 

determinaciones de ordenación general establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana 

de ALDEATEJADA (Salamanca), así como los objetivos, criterios y demás condiciones que les 

señalen otros instrumentos con carácter vinculante. 

1.1.2.- Relación y Justificación de las modificaciones ó incluso sustituciones totales que se 

realicen respecto de la Ordenación Detallada establecida previamente por otros instrumentos de 

planeamiento urbanístico. 


Salamanca 

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1.1.3.- Relación y justificación de las determinaciones que tuvieran por objeto completar la 

Ordenación Detallada establecida previamente por otros instrumentos de planeamiento 

urbanístico. 

1.1.4.- Condiciones para el desarrollo de la ordenación detallada derivado de otras condiciones 

establecidas por la Administración. 

Cap. 2.- Descripción de la Ordenación del Plan Parcial Sector SUD 10. 

2.1.- CALIFICACIÓN PROPUESTA EN EL PLAN PARCIAL. 

2.2.- RESERVAS DE SUELO PARA LAS VÍAS PÚBLICAS DEL SECTOR. 

2.2.1.- Viario proyectado en la Ordenación Detallada. 

2.2.2.- Secciones tipo. 

2.2.3.- Firmes. 


Salamanca 

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DOCUMENTO III: DN-NU NORMATIVA URBANÍSTICA 

TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES. 

Cap. 1.- Condiciones generales de Ordenación del Plan Parcial Sector SUD 10. 

1.1.- CONDICIONES GENERALES DE ORDENACIÓN. 

1.1.1.- Definiciones y conceptos. 

1.1.2.- Normas generales de la edificación 

TÍTULO II. ORDENANZAS DE LA ORDENACIÓN DETALLADA. 

Cap. 1.- Ordenanzas específicas del Plan Parcial. 

1.1.- ORDENANZAS DE LA ORDENACIÓN DETALLADA. 

Cap. 2.- Uso Residencial Vivienda Colectiva. 

2.1.- CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO RESIDENCIAL. 

2.1.1.- Usos. 

2.1.2.- Tipología. 

2.1.3.- Parcela mínima. 

2.1.4.- Ocupación de parcela. 

2.1.5.- Patios de parcela. 

2.1.6.- Alineaciones y rasantes. 

2.1.7.- Retranqueos. 

2.1.8.- Separación de bloques. 

2.1.9.- Altura de la edificación y nº máximo de plantas. 

2.1.10.- Altura de piso. 

2.1.11.- Edificabilidad y densidad. 

2.1.12.- Voladizos. 

2.1.13.- Fachadas. 

2.1.14.- Condiciones estéticas. 

2.1.15.- Vallas. 

2.1.16.- Aparcamientos. 

2.2.- FICHA REGULADORA DEL USO RESIDENCIAL VIVIENDA COLECTIVA. 

2.3.- CONDICIONES DE ESPACIOS LIBRES PRIVADOS EN ESTE USO. 

Cap. 3.- Uso Residencial Vivienda Unifamiliar. 

3.1.- CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO RESIDENCIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR. 

3.1.1.- Usos. 








3.1.9.- Altura de piso. 

3.1.10.- Edificabilidad. 


3.1.12.- Vallas. 


3.2.- FICHAS REGULADORAS DEL USO RESIDENCIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR. 

Cap. 4.- Uso de Equipamiento. 


Salamanca 

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4.1.- CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO DE EQUIPAMIENTO. 

4.1.1.- Usos. 










4.1.11.- Edificabilidad. 




4.1.15.- Vallas. 


4.2.- FICHA REGULADORA DEL USO DE EQUIPAMIENTO. 

Cap. 5.- Uso de Espacios Libres, Servicios Urbanos y Viario Público.. 

5.1.- FICHAS REGULADORAS DEL USO DE ESPACIOS LIBRES, SERVICIOS URBANOS Y RED 

VIARIA. 

TÍTULO III. CONDICIONES DE URBANIZACIÓN. 

Cap. 1.- Condiciones de urbanización de las Dotaciones Urbanísticas. 

1.1.- DE LOS SERVICIOS URBANOS. 

1.1.1.- Red de Abastecimiento de aguas y redes de riego. 

1.1.1.1.- Procedencia. 

1.1.1.2.- Dotación. 

1.1.1.3.- Consumo. 

1.1.1.4.- Regulación. 

1.1.1.5.- Incendios. 

1.1.1.6.- Materiales. 

1.1.2.- Red de Alcantarillado. 

1.1.2.1.- Sistema empleado. 

1.1.2.2.- Cálculo de Residuales. 

1.1.2.3.- Cálculo de Pluviales. 

1.1.3.- Red de alta tensión. 

1.1.4.- Red de baja tensión. 

1.1.5.- Red de alumbrado público. 

1.1.6.- Red de telefonía. 

1.1.7.- Red de telecomunicaciones. 

1.1.8.- Red de gas. 

1.2.- DE LAS VÍAS PÚBLICAS. 

1.2.1.- Pavimentación. 

1.2.2.- Recogida de basuras. 

1.2.3.- Cumplimiento de la accesibilidad. 

1.2.4.- Itinerarios peatonales. 

1.2.5.- Vados peatonales y pasos de peatones. 


1.3.- DE LOS ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS. 

1.3.1.- Parques y jardines. 

1.3.2.- Mobiliario urbano. 

1.3.3.- Propuesta de tratamiento de las zonas verdes. 


Salamanca 

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TÍTULO IV. DESARROLLO Y GESTIÓN. 

Cap. 1.- Unidades de Actuación. 

1.1.- DIVISIÓN DEL SECTOR EN DOS O MÁS ÁMBITOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA INTEGRADA. 

1.2.- SISTEMA DE ACTUACIÓN. 

1.3.- CONDICIONES DE TRANSFORMACIÓN Y COMPATIBILIDAD. 

1.4.- DETERMINACIÓN ORIENTATIVA DE LA CESIÓN AL AYUNTAMIENTO. 

1.5.- MANTENIMIENTO Y CONSERVACION DE LA URBANIZACION. 

Cap. 2.- Estudio económico y financiero. 

2.1.- ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO DEL SECTOR. 

2.2.- PRESUPUESTO APROXIMADO DE LAS OBRAS. 

2.3.- CARGAS EXTERNAS ASOCIADAS AL SECTOR. 

2.4.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA. 

2.5.- INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA. 

Cap. 3.- Plan de Etapas. 

3.1.- PLAN DE ETAPAS. 

3.1.1.- Introducción. 

3.1.2.- Actos previos a la ejecución. 

3.1.3.- Etapas de Urbanización. 

3.1.4.- Etapa edificatoria. 

ANEXO 1 

CUADROS SÍNTESIS DEL PLAN PARCIAL. 

ANEXO 2 

FICHAS CATASTRALES DE LAS PARCELAS AFECTADAS. 

ANEXO 3 

CONVENIOS URBANISTICOS ENTRE PROPIETARIOS DEL SECTOR 10 Y EL AYUNTAMIENTO DE 

ALDEATEJADA. 


Salamanca 

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DOCUMENTO IV: PLANOS 

PI INFORMACIÓN 

PI-1.02- Situación S 10. 

PI-2.02- Topográfico S 10. 

PI-3.02- Hipsométrico S 10. 

PI-4.02- Clinométrico S 10. 

PI-5.02- PGOU Actual S 10. 

PI-6.02- Estructura de la Propiedad S 10. 

PO ORDENACIÓN 

PO-1.02- Ordenación general S 10. 

PO-2.02- Clasificación y Usos S 10. 

PO-3.02- Condiciones de uso S 10. 



PO-4.02- Viario, alineaciones y accesibilidad S 10. 

PO-5.02- Viario, geometría S 10. 

PO-6.02- Viario, aparcamientos S 10. 

PO-7.01- Viario, secciones S 10. 

PO-7.02- Viario, secciones S 10. 

PO-8.02- Perfiles longitudinales S 10. 



PO-9.02- Imagen indicativa S 10. 

PN INFRAESTRUCTURAS Y REDES 

PN-1.02- Abastecimiento de agua S 10. 

PN-2.02- Red de riego S 10. 

PN-3.02- Red saneamiento alternativa 1 S 10. 

PN-3.06- Red saneamiento alternativa 1 S 10. 

PN-4.02- Red de drenaje S 10. 

PN-5.02- Energía eléctrica baja tensión S 10. 

PN-6.02- Alumbrado público S 10. 

PN-7.02- Canalizaciones de telefonía S 10. 

PN-8.02- Telecomunicaciones S 10. 

PN-9.02- Red de gas S 10. 

PN-10.02- Red eléctrica de media tensión S 10. 


Salamanca 

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DI-MI: MEMORIA INFORMATIVA 


Salamanca 

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DI-MI MEMORIA INFORMATIVA 

TÍTULO I. 

CARACTERÍSTICAS DEL ÁMBITO 

Cap. 1.- Características físicas y territoriales. 

1.1.- SITUACIÓN. 

El Sector de Suelo Urbanizable Delimitado 10 SUD “CALLEJA”, objeto del presente Plan Parcial, queda 

situado y delimitado por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Aldeatejada (Salamanca) que fue 

aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Salamanca en fecha 31 de Julio de 

2007 y con fecha de publicación en el BOCYL el 4 de Octubre de 2007. Este Plan General ha sido redactado 

por la empresa Atauro S.L., habiendo sido el director de los trabajos el Arquitecto D. Carlos Vidal Sanz 

Ceballos. 

El área definida como Sector 10 SUD en el PGOU ocupa una superficie total según dicho Plan de 39,93 Ha 

aproximadamente, y de 36,64 Ha una vez descontados los Sistemas Generales definidos en el propio PGOU. 

Está conformado por una serie de parcelas de diferentes propietarios como se irá viendo a lo largo del 

presente documento. 

El Sector objeto del presente Plan Parcial queda delimitado de la forma siguiente: 

● Al Norte, con el sector 9 de suelo urbanizable delimitado del PGOU, con suelo rústico con protección 

especial (Campo de tiro del Ministerio de Defensa) y con la UU2 (Urb. El Soto). 

● Al Este suelo urbanizable asumido del PGOU, sector SUA 2, y con la UU2 (Urb. El Soto). 

● Al Sur con el Camino de Doñinos a Aldeatejada, que separa los sectores 10 y 11 de suelo urbanizable 

delimitado, suelo urbanizable asumido del PGOU, sector SUA 2. 

● Al Oeste con suelo rústico con protección especial (Campo de tiro del Ministerio de Defensa) y con el Camino 

de Doñinos a Aldeatejada, que separa los sectores 10 y 11 de suelo urbanizable delimitado. 

El sector queda perfectamente definido en las hojas 1, 2 y 5 del plano PO 4de Clasificación, Categorización y 

Sectorización del Plan General de Ordenación Urbana de Aldeatejada (Salamanca) como Suelo Urbanizable 

Delimitado. 

En los planos de Información del presente documento, nombrados con las iniciales PI seguido del número que 

corresponda, queda definido el ámbito y la situación del Sector SUD 10 objeto de la Ordenación Detallada de 

este documento. 

1.2.- TOPOGRAFÍA. 

Los terrenos objeto del Plan Parcial presentan una pendiente moderada en la práctica totalidad de la superficie 

del Sector, si bien hay zonas en las que la pendiente se hace más pronunciada. Podemos decir que la 

pendiente media del sector es de un 6,13% aproximadamente en sentido ascendente hacia el oeste. 

Hay algunas zonas puntuales en las que la pendiente llega e incluso sobrepasa el 15%, si bein en la mayor 

parte de la superficie del sector es ligeramente superior al 5%. En términos topográficos hay que indicar que la 

pendiente del terreno natural es prácticamente continua creciente en dirección oeste, pasando de la cota 

784,50 en el límite con el sector SUA 2 a la cota 833,50 en la parte más alta del sector, que coincide con el 

punto más occidental del mismo, junto al Camino de Doñinos. 

Todo lo anteriormente descrito se aprecia en los planos topográficos, hipsométrico y clinométrico del sector 

que se aportan junto con el resto de planos de información. (Planos PI-2.02, PI-3.02 y PI-4.02) 

1.3.- OTRAS CARACTERÍSTICAS NATURALES. 

Hay un elemento lineal, el Regato de La Calleja, que discurre por el sector en dirección oeste-este, que tiene 

su incidencia topográfica puesto que es una zona baja de recogida de aguas de escorrentía del terreno natural. 


Salamanca 

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No existe ningún tipo de infraestructuras interiores que condicionen el desarrollo del sector, salvo una línea 

eléctrica de media tensión que discurre en trazado aéreo por la parte sureste del sector, junto al la 

Urbanización “El Soto” y que habrá que soterrar. 

1.4.- ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD EN EL SECTOR. 

1.4.1.- Superficie física del Sector. 

Existe un propietario mayoritario dentro del sector que ha ido adquiriendo diferentes fincas incluidas en el 

ámbito del mismo. La definición de la estructura de la propiedad que se va a hacer a continuación se refiere a 

la situación de la misma en un momento determinado (marzo de 2008), habiéndose producido posteriormente 

alguna compraventa que no queda reflejada en el presente documento. 

Se ha llevado a cabo una medición topográfica del Sector y de las parcelas que lo configuran con presencia de 

los diferentes propietarios, quedando las superficies de las fincas tal y como se indica a continuación: 

PARCELA PROPIETARIO SUPERFICIE 

96 a 100- DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE SALAMANCA S.L. S= 238.495,26 m² 

104 a 110- 

112-113 

103 DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE SALAMANCA S.L. S= 22.596,04 m² 

119-120 DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE SALAMANCA S.L. S= 18.998,05 m² 

94 ANTONIO ELICES LOPEZ S= 19.665,91 m² 

95 EMETERIO BLANCO HERNANDEZ Y HERMANOS S= 8.308,77 m² 

114-115 JOSE MANUEL AMARO HERNANDEZ S= 9.348,11 m² 

111 MANUEL JOSE GARCIA SANCHEZ S= 5.273,25 m² 

118 ELEUTERIO MARCOS GARCIA S= 10.368,14 m² 

121 FELICIANA GARCIA ROLLAN S= 6.987,14 m² 

122 CARMEN GARCIA SANCHEZ S= 8.471,10 m² 

123 BEATRIZ GARCIA MARTIN S= 7.188,97 m² 

124 JOSE GARCIA SANCHEZ S= 4.438,65 m² 

125-126 REGIONAL DE OBRAS 5 S.L. S= 21.457,15 m² 

117-127-128 REGIONAL DE OBRAS 5 S.L. S= 9.859,00 m² 

REGATO Y CAMINO S= 7.187,12 m² 

TOTAL S= 398.642,66 m² 

En plano PI-6.02 “Estructura de la propiedad” del presente documento se detallan las parcelas pertenecientes 

a cada uno de los propietarios incluidos en el ámbito del Sector. 

Como se puede apreciar la diferencia entre lo señalado en el PGOU y lo medido en la realidad es escasa, por 

lo que tomaremos las superficies obtenidas en el levantamiento llevado a cabo. 

1.4.2.- Relación final de propiedades y porcentajes en el Sector. 

La relación final de propiedades con derecho a aprovechamiento lucrativo en el Sector y sus porcentajes queda 

de la siguiente manera: 

PROPIETARIO SUPERFICIE % 

DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE SALAMANCA S.L. S= 280.089,35 m² 71,5508 

REGIONAL DE OBRAS 5 S.L. S= 31.316,15 m² 7,9999 

JOSE MANUEL AMARO HERNANDEZ. S= 9.348,11 m² 2,3880 

MANUEL JOSE GARCIA SANCHEZ. S= 5.273,25 m² 1,3471 

ANTONIO ELICES LOPEZ S= 19.665,91 m² 5,0238 

EMETERIO BLANCO HERNANDEZ Y HERMANOS S= 8.308,77 m² 2,1225 

ELEUTERIO MARCOS GARCIA S= 10.368,14 m² 2,6486 

FELICIANA GARCIA ROLLAN S= 6.987,14 m² 1,7849 

JOSE GARCIA SANCHEZ. S= 4.438,65 m² 1,1339 


Salamanca 

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CARMEN GARCIA SANCHEZ S= 8.471,10 m² 2,1640 

BEATRIZ GARCIA MARTIN S= 7.188,97 m 2 1,8365 

TOTAL S= 391.455,54 m² 100,0000 

1.5.- DATOS CATASTRALES. 

Como se ha indicado anteriormente el área definida como Sector SUD 10 en el PGOU ocupa una superficie 

según dicho PGOU de 399.300,00 m², aunque según la medición topográfica, dicha superficie es de 

398.642,66 m 2 . La escasa diferencia se justifica en el hecho de que en la delimitación obrante en el PGOU, se 

ha incluido dentro del sector SUD 10 una pequeña parte de la parcela propiedad del Ministerio de Defensa que 

de acuerdo con el Ayuntamiento de Aldeatejada se ha excluido en la presente Ordenación Detallada. 

Consultado el Catastro, y en relación con las fincas incluidas en el sector de titularidad privada, hemos 

obtenido los siguientes datos: 

RUSTICA 

Nº Parcela Propietario Referencia Catastral Sup.Catastro 

Pol.1 Parc. 94 ANTONIO ELICES LOPEZ 37023A001000940000XB 18.726 m². 

Pol.1 Parc. 95 EMETERIO BLANCO HERNANDEZ Y HNOS37023A001000950000XY 8.168 m². 

Pol.1 Parc. 96 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001000960000XG 34.908 m². 

Pol.1 Parc. 97 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001000970000XQ 7.805 m². 

Pol.1 Parc. 98 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001000980000XP 4.664 m². 

Pol.1 Parc. 99 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001000990000XL 21.081 m². 

Pol.1 Parc. 100 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001000000XL 31.800 m². 

Pol.1 Parc. 103 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001030000XM 21.945 m². 

Pol.1 Parc. 104 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001040000XO 7.209 m². 

Pol.1 Parc. 105 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001050000XK 7.436 m². 

Pol.1 Parc. 106 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001060000XR 8.428 m². 

Pol.1 Parc. 107 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001070000XD 51.595 m². 

Pol.1 Parc. 108 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001080000XX 7.349 m². 

Pol.1 Parc. 109 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001090000XI 5.077 m². 

Pol.1 Parc. 110 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001100000XD 39.581 m². 

Pol.1 Parc. 111 MANUEL JOSE GARCIA SANCHEZ 37023A001001110000XX 5.100 m². 

Pol.1 Parc. 112 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001120000XI 2.285 m². 

Pol.1 Parc. 113 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001130000XJ 3.706 m². 

Pol.1 Parc. 114 JOSE MANUEL AMARO HERNANDEZ 37023A001001140000XE 4.320 m². 

Pol.1 Parc. 115 JOSE MANUEL AMARO HERNANDEZ 37023A001001150000XS 4.045 m². 

Pol.1 Parc. 117 REGIONAL DE OBRAS 5 S.L. 37023A001001170000XU 7.672 m². 

Pol.1 Parc. 118 ELEUTERIO MARCOS GARCIA 37023A001001180000XH 10.339 m². 

Pol.1 Parc. 119 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001190000XW 2.680 m². 

Pol.1 Parc. 120 DES. INMOB. DE SALAMANCA S.L. 37023A001001200000XU 15.420 m². 

Pol.1 Parc. 121 FELICIANA GARCIA ROLLAN 37023A001001210000XH 10.154 m². 

Pol.1 Parc. 122 CARMEN GARCIA SANCHEZ 37023A001001220000XW 7.726 m². 

Pol.1 Parc. 123 BEATRIZ GARCIA MARTIN 37023A001001230000XA 5.200 m². 

Pol.1 Parc. 124 JOSE GARCIA SANCHEZ 37023A001001240000XB 4.280 m². 

Pol.1 Parc. 125 REGIONAL DE OBRAS 5 S.L. 37023A001001250000XY 7.211 m². 

Pol.1 Parc. 126 REGIONAL DE OBRAS 5 S.L. 37023A001001260000XG 15.396 m². 

Pol.1 Parc. 127 REGIONAL DE OBRAS 5 S.L. 37023A001001270000XQ 2.262 m². 

Pol.1 Parc. 128 REGIONAL DE OBRAS 5 S.L. 37023A001001280000XP 7.407 m². 

Como anexo se incluyen las fichas catastrales de las parcelas incluidas en el ámbito del sector. Las parcelas nº 

125,126,127 y 128, propiedad de Regional de Obras 5 S.L. sólo tienen una parte de su superficie incluida en el 

sector, quedando el resto clasificado según el PGOU como suelo urbanizable delimitado e incluido dentro del 

ámbito del sector 9, por lo que con carácter previo a la redacción de los Proyectos de Actuación y 

Reparcelación se deberá llevar a cabo una segregación de la superficie correspondiente al Sector para formar 

una finca independiente. 

1.6.- DOTACIONES URBANÍSTICAS EXISTENTES. 

La proximidad del casco urbano posibilita que todos los servicios urbanísticos básicos (agua, alcantarillado, 

energía eléctrica, red de telefonía y demás redes de servicios) estén presentes en las inmediaciones del 


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Sector. 

Red de abastecimiento de agua potable: Como se justifica en la memoria en la que se hace referencia a los 

tres sectores en conjunto, se conecta a la red municipal existente en el camino que separa los sectores 10 y 11 

mediante una tubería que se utiliza para el llenado de los depósitos reguladores de caudal para los tres 

sectores. Estos depósitos se ubicarán en la zona más alta del sector 11. 

Red de saneamiento: Existe red municipal de saneamiento tanto en el Camino del Cementerio como en el 

camino que separa los sectores 10 y 11, aunque en ambos casos es insuficiente para recoger las aguas 

negras de los sectores en cuestión. 

Para la recogida y tratamiento de las aguas residuales y dependiendo de lo avanzada que se encuentre la 

ejecución del colector de aguas residuales de Carrascal de Barregas, se prevé como alternativa 1, si el colector 

todavía no está ejecutado, construir una depuradora nueva para dar servicio a los sectores 10, 11 y 12. Esta 

depuradora se ubicará en el punto más bajo del sector 12, junto a la Carretera de Salamanca a Vecinos. El 

efluente de salida de la depuradora se verterá directamente a cauce público con el permiso y en las 

condiciones que señale el organismo de cuenca. Como alternativa 2 se plantea, para el caso de que el colector 

se encuentre ya ejecutado, conectar la red de alcantarillado del sector al emisario que viene de Carrascal de 

Barregas y que discurre por Aldeatejada. 

Los Promotores del Plan Parcial se harán cargo en función de los convenios suscritos con el Ayuntamiento de 

Aldeatejada de la parte proporcional de los costes asignables al Sector para realizar las obras del nuevo 

abastecimiento proyectado. 

Red eléctrica en media tensión: Existe una red que atraviesa en aéreo el sector en dos zonas y que será de la 

que se abastezcan los CT planteados para dar servicio a todos los sectores. No obstante el suministro de 

energía eléctrica de los sectores queda condicionado a lo que informe la empresa suministradora al respecto 

en cuanto a necesidades de transformadores y puntos de conexión tanto en media tensión como en baja 

tensión. 

Red de pluviales: En el sector 10 y en el 12 existen cauces naturales a los que poder verter las aguas 

pluviales. En el caso del sector 10 tenemos el regato de la Calleja, que atraviesa el sector de oeste a este y en 

el sector 12 tenemos en la parte más baja el Arroyo de Sanchoviejo y una chopera donde se pueden evacuar 

las aguas pluviales. No obstante lo anterior y por indicación municipal se plantea la reutilización de las aguas 

de lluvia para el riego del sector mediante el filtrado en zanjas drenantes de las aguas de lluvia y su posterior 

almacenamiento en depósito, de manera que únicamente se verterían a cauce público los sobrantes de agua 

de lluvia en el caso de que los hubiera. 

1.7.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE LOS TERRENOS. 

(DECRETO 68/2006, de 5 de octubre, por el que se modifica el Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el 

Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. BOCYL 11.10.06) 

Sección 4ª 

RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE DELIMITADO SIN ORDENACIÓN 

DETALLADA Y DEL SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO 

Artículo 46 

DERECHO A PROMOVER LA URBANIZACIÓN 

Los propietarios de suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada y de suelo urbanizable no delimitado tienen 

derecho a promover la urbanización de sus terrenos. A tal efecto deben presentar al Ayuntamiento un Plan Parcial que 

establezca la ordenación detallada, cuya aprobación definitiva les otorga los derechos establecidos en el artículo 44, y les 

impone la obligación de cumplir los deberes señalados en el artículo 45 (que a continuación se describen). 

Artículo 44 

DERECHOS EN SUELO URBANIZABLE DELIMITADO CON ORDENACIÓN DETALLADA 

1. Los propietarios de suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada tienen los siguientes derechos: 

a) Derecho a urbanizar: los propietarios tienen derecho a completar la urbanización de la unidad de actuación en la que 

estén incluidos sus terrenos, a fin de que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar. 

b) Derecho a edificar: los propietarios tienen derecho a edificar las parcelas que tengan la condición de solar, con las 

condiciones que señale en cada caso el planeamiento urbanístico. En particular: 

1º. Corresponde a los propietarios el aprovechamiento que resulte de aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el 90 


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por ciento del aprovechamiento medio del sector. 

2º. Los propietarios pueden materializar su aprovechamiento sobre las parcelas que resulten de una actuación integrada. 

Cuando no sea posible, deben ser compensados mediante cesión de terrenos o de aprovechamiento de valor 

equivalente, o pago en efectivo. 

2. El ejercicio del derecho a urbanizar requiere que previamente se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico 

que establezca la ordenación detallada y el Proyecto de Actuación. Además de lo anterior, el ejercicio del derecho a 

edificar requiere que previamente se obtenga la licencia urbanística correspondiente. 

Artículo 45 

DEBERES EN SUELO URBANIZABLE DELIMITADO CON ORDENACIÓN DETALLADA 

1. Los propietarios de suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada tienen los siguientes deberes: 

a Deber de urbanización: los propietarios deben urbanizar sus terrenos a fin de que las parcelas resultantes alcancen la 

condición de solar. A tal efecto deben costear los gastos de urbanización necesarios, excepto los de ejecución de nuevos 

sistemas generales, y ejecutar en su caso las obras correspondientes. Entre dichos gastos deben incluirse: 

1º. En Municipios con Plan General de Ordenación Urbana, los precisos para la conexión del sector con los sistemas 

generales existentes de vías públicas y servicios urbanos, así como para su ampliación o refuerzo, cuando cualquiera de 

ellos resulte necesario para asegurar el correcto funcionamiento de dichos sistemas generales. 

2º. En Municipios con Normas Urbanísticas Municipales, los precisos para la conexión del sector con las vías públicas y 

servicios urbanos existentes, así como para su ampliación o refuerzo, cuando cualquiera de ellos resulte necesario para 

asegurar el correcto funcionamiento de dichas vías y servicios. 

b) Deber de cesión: los propietarios deben ceder gratuitamente al Municipio los terrenos reservados para la ubicación de 

dotaciones urbanísticas públicas, incluidos los destinados a nuevos sistemas generales y a la ejecución de las obras 

citadas en la letra anterior, así como los terrenos aptos para materializar el aprovechamiento que exceda del 

correspondiente a los propietarios. Todos los terrenos citados deben cederse completamente urbanizados, a excepción de 

los destinados a nuevos sistemas generales. 

c) Deber de equidistribución: los propietarios deben repartirse de forma equitativa los beneficios y las cargas derivados de 

las determinaciones del planeamiento urbanístico, con anterioridad al inicio de la ejecución material de las mismas. 

d) Deber de edificación: los propietarios deben edificar sus solares en los plazos y con las condiciones que establezcan el 

planeamiento urbanístico y la licencia urbanística. 

2. Los terrenos clasificados como suelo urbanizable delimitado no pueden ser destinados a los usos permitidos por el 

planeamiento hasta haber alcanzado la condición de solar, una vez cumplidos los deberes de urbanización, cesión y 

equidistribución previstos en el apartado anterior. No obstante, la licencia urbanística puede autorizar la ejecución 

simultánea de la urbanización, o bien por fases, aplicando las reglas del artículo 214. 

Artículo 47 

DERECHO AL USO PROVISIONAL 

Los propietarios de suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada tienen derecho, hasta que se apruebe el Plan 

Parcial que establezca la ordenación detallada del sector, a solicitar la autorización de usos provisionales, siempre que no 

estén prohibidos expresamente en la normativa urbanística ni en otras normas aplicables, conforme al procedimiento y las 

condiciones previstas en el artículo 313. 

Artículo 48 

DERECHO Y DEBER DE USO RÚSTICO 

Hasta la aprobación definitiva del Plan Parcial que establezca la ordenación detallada de los terrenos, los propietarios de 

suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada y de suelo urbanizable no delimitado: 

a) Tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos conforme a su naturaleza rústica original, en las condiciones 

citadas en los artículos 51 a 59 para el suelo rústico común. 

b) Deben cumplir los deberes y respetar las limitaciones señaladas en dichos artículos. 

Sección 5ª 

PLAZOS PARA CUMPLIR LOS DEBERES URBANÍSTICOS 

Artículo 49 

DETERMINACIÓN DE LOS PLAZOS 

1. El instrumento que establezca la ordenación detallada debe señalar plazos para cumplir los deberes urbanísticos 

regulados en este capítulo, a contar desde su entrada en vigor, con un máximo de diez años como plazo total para cumplir 

el conjunto de los deberes urbanísticos. 

2. En defecto de indicación expresa, se entiende que el plazo total para cumplir el conjunto de los deberes urbanísticos es 

de ocho años desde la entrada en vigor del instrumento que establezca la ordenación detallada. 

3. En particular, el plazo para cumplir el deber de urbanización no puede ser superior a las tres cuartas partes del plazo 

total para cumplir el conjunto de los deberes urbanísticos, o en defecto de indicación expresa, a seis años. 


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Artículo 50 

INCUMPLIMIENTO DE LOS PLAZOS 

1. En caso de incumplimiento de los plazos establecidos en el artículo anterior, si concurren causas justificadas no 

imputables al propietario, el Ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido, 

aplicando para evaluar la solicitud criterios de equidad, proporcionalidad y ponderación entre los intereses públicos y 

privados. 

2. Si la prórroga no se concede, e igualmente si transcurrida se mantiene el incumplimiento, el Ayuntamiento puede 

acordar, previa audiencia a los interesados, el inicio del procedimiento para expropiar los terrenos y demás bienes 

inmuebles por incumplimiento de la función social de la propiedad, o bien para someterlos al régimen de venta forzosa. 

3. En tanto el Ayuntamiento no les notifique el inicio de alguno de los procedimientos citados en el apartado anterior, los 

afectados pueden iniciar o proseguir el ejercicio de sus derechos. No obstante, el transcurso de los plazos previstos en el 

artículo anterior extingue sus eventuales derechos indemnizatorios en caso de alteración del planeamiento. 

4. Cuando el incumplimiento de deberes urbanísticos lesione o amenace intereses de carácter supramunicipal, si el 

Ayuntamiento no ejerce las potestades previstas en el apartado 2 en el plazo de un año desde la fecha de incumplimiento, 

la Administración de la Comunidad Autónoma puede subrogarse en el ejercicio de dichas potestades durante el año 

siguiente al vencimiento del plazo, previo apercibimiento al Ayuntamiento. 

Cap. 2.- Usos de Suelo existentes. 

2.1.- OTROS USOS DEL SUELO EXISTENTES. 

No existen en el Sector ninguna construcción, ni dotaciones urbanísticas, ni elementos que deban protegerse o 

recuperarse por sus valores naturales o culturales más que el Regato de La Calleja. 


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TÍTULO II. DETERMINACIONES VIGENTES 

Cap. 1.- Planeamiento Urbanístico y Territorial. 

1.1.- DETERMINACIONES del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. 

SUELO URBANIZABLE DELIMITADO 

1.1.1.- Del Suelo Urbanizable Delimitado. 

1. Dentro del suelo urbanizable, deben incluirse en la categoría de suelo urbanizable delimitado los terrenos cuya 

transformación en suelo urbano se considere más adecuada a los criterios y previsiones de la normativa urbanística y 

que sean colindantes al suelo urbano de los núcleos de población existentes. Este requisito puede excusarse de forma 

justificada cuando el uso predominante sea industrial, o cuando los terrenos se encuentren separados del suelo urbano 

por otros sectores de suelo urbanizable delimitado o por terrenos protegidos de acuerdo a la legislación sectorial. 

2. Los terrenos incluidos en suelo urbanizable delimitado deben agruparse en ámbitos denominados sectores, donde la 

ordenación detallada puede ser establecida directamente por los instrumentos citados en el artículo 21 o remitirse a un 

Plan Parcial. Cuando se establezca su ordenación detallada los sectores pueden dividirse en ámbitos de gestión 

urbanística integrada denominados unidades de actuación, entendiéndose en otro caso que cada sector constituye una 

unidad de actuación. 

3. Cuando la ordenación detallada se remita a un Plan Parcial, debe señalarse un plazo para la aprobación del mismo, 

con un máximo de ocho años, transcurrido el cual los terrenos deben ser considerados como suelo urbanizable no 

delimitado, a todos los efectos. En defecto de indicación expresa, el plazo para la aprobación del Plan Parcial es de ocho 

años. 

Sección 4ª 

ORDENACIÓN DETALLADA EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Y SUELO URBANIZABLE DELIMITADO 

Artículo 101 

DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Y SUELO 

URBANIZABLE DELIMITADO 

1. El Plan General de Ordenación Urbana puede establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no 

consolidado y suelo urbanizable delimitado para los que se estime oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de 

planeamiento de desarrollo. En otro caso debe aprobarse posteriormente un instrumento de planeamiento de desarrollo. 

2. La ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado comprende: 

a) Calificación urbanística (artículo 94, con las especialidades de los artículos 102 y 103). 

b) Sistemas locales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos (artículo 95, con las 

especialidades de los artículos 104, 105 y 106). 

c) Determinación del aprovechamiento medio (artículo 107). 

d) Delimitación de unidades de actuación (artículo 108). 

e) Usos fuera de ordenación (artículo 98). 

f) Plazos para cumplir los deberes urbanísticos (artículo 99). 

g) Áreas de tanteo y retracto (artículo 100). 


PONDERACIÓN ENTRE USOS 

Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado se 

asignan justificadamente los coeficientes de ponderación para cada uso, conforme a las siguientes reglas: 

a) Los coeficientes de ponderación deben guardar relación con la rentabilidad respectiva de cada uso, y pueden oscilar 

entre un mínimo de 0,50 y un máximo de 2,00, correspondiendo al uso predominante la unidad. En defecto de asignación 

expresa para todos o algunos de los usos, se entiende que se les asigna como coeficiente la unidad. 

b) En particular, en los sectores de suelo urbanizable con uso predominante residencial debe asignarse un coeficiente para 

cada régimen de protección pública previsto, que refleje la proporción entre el precio máximo de venta de cada régimen de 

protección pública y el precio de venta estimado para las viviendas libres que puedan construirse en el sector. 


CRITERIOS PARA LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA 

Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, 

deben aplicarse las siguientes reglas: 

a) La edificabilidad se expresa en metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector: para ello se multiplica 

la superficie edificable en cada uso compatible por su coeficiente de ponderación y los resultados se suman a la superficie 

edificable en el uso predominante. 


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) Además de los parámetros de ordenación general aplicables, deben respetarse también los siguientes límites: 

1º. El aprovechamiento del subsuelo no puede exceder del 20 por ciento del permitido sobre rasante, salvo para uso de 

aparcamiento e instalaciones. 

2º. En los sectores con uso predominante no residencial, la ocupación del terreno por las construcciones no puede 

exceder de dos tercios de la superficie del sector, excluidos los terrenos reservados para sistemas generales. 

3º. En los sectores de suelo urbanizable delimitado, la altura de las fachadas a vía pública no puede exceder de tres 

medios de la distancia a la fachada más próxima de otro edificio situado al otro lado de la vía pública de que se trate. 

c) En los sectores de suelo urbano no consolidado en los que el Plan General justifique la necesidad de realizar 

actuaciones de reforma interior que tengan por objeto su descongestión o rehabilitación, la mejora de las condiciones de 

habitabilidad o la obtención del suelo necesario para dotaciones urbanísticas, pueden considerarse como densidades 

máximas de población y edificación las existentes en el momento de la aprobación inicial del Plan General. 

d) En los sectores de suelo urbano no consolidado donde el Plan General justifique la conveniencia de respetar los 

parámetros de la edificación tradicional del entorno, y en especial en el interior o en el entorno de los Conjuntos Históricos, 

puede considerarse como densidad mínima de población la densidad media de la unidad urbana en el momento de la 

aprobación inicial del Plan General. 


RESERVA PARA LOS SISTEMAS LOCALES DE VIAS PUBLICAS Y SERVICIOS URBANOS 

1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, 

deben preverse dos plazas de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante, al menos 

una de ellas de uso público. 

2. Para determinar la superficie total de aparcamiento se toma como referencia una plaza de 10 metros cuadrados de 

superficie, sin perjuicio de que las dimensiones reales de las plazas se adapten a las características de los diferentes tipos 

de vehículos. 

3. Las plazas de aparcamiento pueden ubicarse sobre terrenos de titularidad pública o privada, respetando las siguientes 

reglas: 

a) Al menos el 25 por ciento deben ubicarse sobre terrenos de uso y dominio público. 

b) Al menos el 50 por ciento deben ubicarse sobre terrenos de titularidad privada. 

c) En sectores con uso predominante industrial, pueden establecerse coeficientes que ponderen la equivalencia entre las 

plazas de aparcamiento ordinarias y los espacios necesarios para la circulación, maniobra, aparcamiento y operaciones de 

carga y descarga de los vehículos de transporte de mercancías. 

4. Al definir el sistema local de vías públicas deben analizarse los movimientos de población y mercancías derivados del 

desarrollo del sector, así como las posibilidades de transporte respecto de la capacidad y funcionalidad de la red viaria. 

5. Al definir el sistema local de servicios urbanos deben resolverse: 

a) El ciclo del agua, incluyendo la distribución de agua potable, el saneamiento y su conexión a las redes municipales, así 

como el refuerzo de éstas en caso necesario, o en su defecto instalaciones independientes de captación, potabilización y 

depuración; en todo caso debe justificarse el caudal de agua disponible y su origen, con informe favorable del Organismo 

de Cuenca. 

b) El suministro de energía eléctrica y servicios de telecomunicaciones, y en su caso de gas, incluyendo la conexión y las 

instalaciones de transformación y distribución necesarias. 


RESERVA DE SUELO PARA EL SISTEMA LOCAL DE ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS 

1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, la 

reserva de suelo para el sistema local de espacios libres públicos debe alcanzar al menos: 

a) En suelo urbano no consolidado: 15 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso 

predominante del sector. 

b) En suelo urbanizable delimitado: 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso 

predominante del sector, con un mínimo del 10 por ciento de la superficie del sector. 

2. Asimismo la reserva debe cumplir las siguientes condiciones: 

a) En todo caso debe garantizarse su adecuado soleamiento, y su índice de permeabilidad, o porcentaje de superficie 

destinado a la plantación de especies vegetales, no debe ser inferior al 50 por ciento. 

b) En los sectores con uso predominante residencial, debe distribuirse en áreas adecuadas para su uso, evitando las 

zonas residuales, con una superficie unitaria mínima de 500 metros cuadrados y de forma que pueda inscribirse en su 

interior una circunferencia de 20 metros de diámetro. En su interior deben preverse áreas especiales reservadas para 

juego infantil, de superficie no inferior a 200 metros cuadrados y equipadas adecuadamente para su función. 

c) En los sectores con uso predominante industrial o de servicios, debe destinarse de forma preferente a arbolado en 

bandas lineales con un ancho mínimo de 5 metros, que favorezca la transición con el medio ambiente circundante, así 

como la salvaguarda de los espacios arbolados y de los cauces naturales y vías pecuarias afectados. 

3. En los sectores de suelo urbano no consolidado puede admitirse de forma excepcional que las superficies reservadas 

para el sistema local de espacios libres públicos, cuando no satisfagan condiciones mínimas de funcionalidad y su 

superficie total sea inferior a 500 metros cuadrados, se destinen a incrementar las reservas para otras dotaciones 

urbanísticas públicas. 


Salamanca 

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RESERVA DE SUELO PARA EL SISTEMA LOCAL DE EQUIPAMIENTOS 

1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, la 

reserva de suelo para el sistema local de equipamientos debe alcanzar al menos: 

a) En suelo urbano no consolidado: 15 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso 

predominante del sector. 

b) En suelo urbanizable delimitado: 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso 

predominante del sector, con un mínimo del 5 por ciento de la superficie del sector. 

2. Al menos el 50 por ciento de la reserva para el sistema local de equipamientos debe destinarse a la construcción o 

rehabilitación de equipamientos de titularidad pública. 

3. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, en los sectores de suelo urbano no consolidado cuyas especiales 

condiciones lo justifiquen, puede admitirse que las superficies reservadas para el sistema local de equipamiento: 

a) Cuando no satisfagan condiciones mínimas de funcionalidad y capacidad, se destinen a incrementar las reservas para 

otras dotaciones urbanísticas públicas. 

b) Cuando no puedan encontrar una ubicación independiente razonable, no se materialicen en suelo sino en superficie 

edificable o mediante compensación económica determinada según las reglas de valoración establecidas en la legislación 

del Estado. 


DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO MEDIO 

1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, 

debe determinarse su aprovechamiento medio, dividiendo el aprovechamiento lucrativo total del sector entre la superficie 

total del sector, conforme a las siguientes reglas: 

a) El aprovechamiento lucrativo total del sector debe obtenerse sumando todos los aprovechamientos lucrativos permitidos 

sobre el sector, incluyendo todo uso no dotacional así como las dotaciones urbanísticas privadas, y excluyendo las 

dotaciones urbanísticas públicas. 

b) Los aprovechamientos lucrativos permitidos sobre el sector deben expresarse en metros cuadrados edificables en el 

uso predominante, previa ponderación de la superficie edificable en los usos compatibles con los coeficientes establecidos 

conforme al artículo 102. Para ello se multiplica la superficie edificable en cada uso compatible por su coeficiente de 

ponderación, y se suman los resultados para obtener el aprovechamiento lucrativo total del sector. 

c) De la superficie total del sector debe restarse la superficie ocupada por las dotaciones urbanísticas públicas existentes, 

tanto de carácter general como local, salvo las adquiridas por expropiación u otras formas onerosas. Cuando no sea 

posible determinar el carácter oneroso o gratuito de la adquisición, debe presumirse que se ha realizado por cesión 

gratuita. 

2. El aprovechamiento medio de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado que carezcan 

de aprovechamiento lucrativo por estar íntegramente constituidos por sistemas generales, será el promedio de los que se 

hubieran fijado para los sectores con aprovechamiento lucrativo en la misma categoría de suelo. 

3. En suelo urbanizable no delimitado en tanto no se apruebe el correspondiente Plan Parcial, así como en suelo rústico, 

no será aplicable la técnica del aprovechamiento medio ni siquiera cuando se trate de sistemas generales, salvo que el 

planeamiento general adscriba los terrenos a algún sector de suelo urbanizable delimitado. 


DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN 

1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, los 

mismos pueden dividirse en dos o más ámbitos de gestión urbanística integrada, denominados unidades de actuación, 

entendiéndose de lo contrario que constituyen una única unidad de actuación. 

2. Las unidades de actuación deben delimitarse de forma que por sus dimensiones y demás características permitan la 

correcta ejecución de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico y el cumplimiento conjunto de 

los deberes urbanísticos por parte de los propietarios de los terrenos incluidos en la unidad, respetando las siguientes 

reglas: 

a) En suelo urbano no consolidado las unidades de actuación pueden ser discontinuas. 

b) En suelo urbanizable delimitado las unidades de actuación pueden ser discontinuas, si bien tan sólo a los efectos de 

incluir terrenos destinados a sistemas generales. 

c) Deben incluirse en cada unidad de actuación tanto las parcelas edificables que hayan de transformarse en solares, 

como todos los terrenos reservados para la ejecución de sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas necesarias 

para desarrollar la actuación, por lo que no pueden excluirse restos de parcelas, privadas o públicas, que queden 

inedificables, ni fragmentos de vial o zona verde de forma que dificulten la urbanización completa de cada dotación, o de 

cada fase de ella susceptible de ejecución autónoma. 

d) El aprovechamiento lucrativo total de una unidad de actuación no puede diferir en más de un 25 por ciento del que 

resulte de aplicar a su superficie el aprovechamiento medio del sector. 


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Sección 2ª 

PLANES PARCIALES 

Artículo 137 

OBJETO 

Los Planes Parciales son los instrumentos de planeamiento de desarrollo adecuados para concretar la ordenación 

detallada en suelo urbanizable, y pueden tener por objeto: 

a) En los sectores de suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada, completar o modificar las determinaciones de 

ordenación detallada. 

b) En los sectores de suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada, establecer las determinaciones de ordenación 

detallada. 

Artículo 138 

COHERENCIA CON EL PLANEAMIENTO GENERAL 

1. No pueden aprobarse Planes Parciales en los Municipios que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana o 

Normas Urbanísticas Municipales en vigor. 

2. Los Planes Parciales no pueden suprimir, modificar ni alterar de ninguna forma las determinaciones de ordenación 

general establecidas por el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales. También deben 

respetar los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen los instrumentos de ordenación del territorio u otros 

instrumentos de planeamiento urbanístico indicando de forma expresa su carácter vinculante. 

3. Los Planes Parciales deben también: 

a) Ser coherentes con los objetivos generales de la actividad urbanística pública. 

b) Ser compatibles con el planeamiento sectorial que afecte al término municipal y con el planeamiento urbanístico de los 

Municipios limítrofes, en el marco de las determinaciones de coordinación que establezcan los instrumentos de ordenación 

del territorio. 

4. Cuando un Plan Parcial modifique alguna de las determinaciones de ordenación detallada establecidas previamente por 

el Plan General de Ordenación Urbana, las Normas Urbanísticas Municipales u otros instrumentos de planeamiento 

urbanístico, dicha modificación debe identificarse de forma expresa y clara, y ser adecuadamente justificada. 

Artículo 140 

DETERMINACIONES EN SUELO URBANIZABLE DELIMITADO SIN ORDENACIÓN DETALLADA 

En los sectores de suelo urbanizable delimitado donde aún no haya sido establecida la ordenación detallada, los Planes 

Parciales deben establecer todas las determinaciones de ordenación detallada previstas: 

a) En los artículos 101 a 108 para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana. 

b) En el artículo 128 para los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales. 

Artículo 142 

DOCUMENTACIÓN 

1. Los Planes Parciales deben contener todos los documentos necesarios para reflejar adecuadamente sus 

determinaciones, según las diferentes posibilidades señaladas en los artículos anteriores. En todo caso deben contener un 

documento independiente denominado Memoria vinculante, donde se expresen y justifiquen sus objetivos y propuestas de 

ordenación, haciendo referencia al menos a los aspectos citados en el artículo 136.1. 

2. Los Planes Parciales en sectores de suelo urbanizable delimitado donde aún no haya sido establecida la ordenación 

detallada deben incluir además los documentos citados en el artículo 136.2. 

Artículo 136 

DOCUMENTACIÓN 

2. Además de la Memoria vinculante, los Estudios de Detalle en sectores de suelo urbano no consolidado donde aún no 

haya sido establecida la ordenación detallada deben incluir al menos los siguientes documentos: 

a) Los documentos de información, anexos sin carácter normativo escritos y gráficos, estos últimos a escala mínima 

1:1.000, comprensivos de toda la información necesaria para servir de soporte a las determinaciones del Estudio de 

Detalle, haciendo referencia a las características, elementos y valores relevantes de su ámbito, y al menos a los 

siguientes: 

1º. Situación. 

2º. Topografía. 

3º. Otras características naturales, tales como suelo, hidrografía, vegetación y paisaje. 

4º. Estructura de la propiedad. 

5º. Dotaciones urbanísticas existentes. 

6º. Otros usos del suelo existentes. 

7º. Determinaciones relevantes de los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico 


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aplicables. 

8º. Repercusiones de la normativa y el planeamiento sectoriales y de las actuaciones para su desarrollo 

ejecutadas, en ejecución o programadas. 

9º. El grado de desarrollo de los instrumentos de planeamiento urbanístico anteriormente vigentes. 

10º. Elementos que deban conservarse, protegerse o recuperarse por sus valores naturales o culturales presentes o 

pasados. 

b) La normativa, que debe recoger las determinaciones escritas del Estudio de Detalle a las que se otorgue 

carácter normativo, organizadas en Ordenanzas de Uso del Suelo que incluyan todas las determinaciones 

sobre regulación de los usos y tipologías edificatorias permitidos. 

c) Los planos de ordenación, que deben recoger las determinaciones gráficas del Estudio de Detalle a escala 

mínima 1:1.000 con claridad suficiente para su correcta interpretación, y al menos las siguientes: 

1ª. Calificación urbanística. 

2ª. Reservas de suelo para espacios libres públicos y equipamientos. 

3ª. Red de vías públicas, definidas por sus alineaciones y rasantes. 

4ª. Servicios urbanos. 

5ª. Delimitación de unidades de actuación. 

d) El estudio económico, que debe recoger las determinaciones del Estudio de Detalle sobre programación, 

valoración y financiación de sus objetivos y propuestas, en especial en cuanto a la ejecución de las dotaciones 

urbanísticas públicas previstas. 

1.2.- DETERMINACIONES RELEVANTES DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO 

URBANÍSTICO APLICABLES EN EL SECTOR. 

1.2.1.- Del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Aldeatejada: 

Con independencia de las previstas en la Ley de Urbanismo de Castilla y León (Ley 5/1.999 de 8 de Abril y Ley 

10/2002 de 10 de Julio, de modificación de la Ley 5/1999) y en los Reglamentos que la desarrollan, los 

determinantes o parámetros urbanísticos fundamentales a tener en cuenta, el PGOU de Aldeatejada 

(Salamanca) tiene por objeto (entre otros) establecer la ordenación urbanística de todo el término 

municipal e indica los instrumentos de planeamiento para su desarrollo y el establecimiento de la 

correspondiente ordenación. 

El PGOU establece para este Sector la calificación de Suelo Urbanizable Delimitado siendo el instrumento de 

ordenación el de Plan Parcial. 

La denominación establecida en el PGOU de Aldeatejada es la de Sector 10 SUD “LA CALLEJA”. 

Los determinantes o parámetros urbanísticos fundamentales a tener en cuenta en el desarrollo de éste Plan 

Parcial, son los que al mismo hacen referencia en el Plan General en el apartado correspondiente a la 

ordenación general en suelo urbanizable delimitado y que se recogen a continuación: 

SECTOR 10 SUD “LA CALLEJA” 

Superficie aproximada: 39,93 Ha 

Superficie excluidos SSGG: 36,00 Ha 

Clasificación del suelo: Suelo Urbanizable Delimitado 

Uso predominante: Residencial 

Usos prohibidos: Industrial y Agrícola Ganadero 

Usos compatibles: Todos los terciarios y dotacionales 

TipologÍa: Libre 

Altura máxima: Vez y un cuarto del ancho de la vía o espacio público. 3 plantas y bajocub. (10,50 m), 

Eexcepcionalmente junto a la vía estructurante eN la franja de 50 m, 8 plantas y 25 m de altura, siempre 

que estén separados más de 150 m del suelo urbano consolidado 

Densidad máxima de edificación: 0,599 m²/m² excluidos SSGG (0,55 m 2 /m²) 

Densidad máxima de población: 33 viviendas/Ha excluidos SSGG (30 viviendas/Ha) 

Densidad mínima de población: 20 viviendas /Ha 

Instrumento de ordenación: Plan Parcial 

Instrumento de gestión: Proyecto de Actuación 

Índice de variedad de uso: 20% 

Indice de variedad tipológica: 20% 

Indice de integración social (% de aprovechamiento destinado a VPP): 20% 

Plazo para establecer la ordenación detallada: 4 años desde Ap. Def. del PGOU 

Sistema General interior adscrito: Sistema General Espacio Libre Público 3,29 Ha 


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Directrices de Ordenación: 

- El 40% de la edificabilidad se dispondrá en tipología de viviendas unifamiliares 

- Se destinará a uso comercial o terciario mínimo el 6% de la edificabilidad total lucrativa del Sector. 

- La edificabilidad Residencial alcanzará mínimo el 70% edificabilidad total lucrativa sin homogeneizar. 

- En la franja de primeros 50 metros de la vía estructurante se podrán situar equipamiento o edificios 

residenciales en tipología edificación abierta y torre con una altura máxima de 8 plantas y 25 metros de 

altura, siempre que estén separados del SUC actual más de 150 metros 

- Deberá realizar su depósito regulador de abastecimiento o compartir uno con otro sectores. 

- Porcentaje asignado al sector del coste de refuerzo de sistemas generales compartidos 23,20%. 

Condiciones para la ordenación detallada: 

- SS LL de EL y EQ se situarán junto vías estructurantes formando con los SSGG EL franja de 100 

metros de ancho y 4 carriles. 

- Se dispondrá de un SL EL Público a todo lo largo del Arroyo de la Calleja. 

Se establecen en el PGOU normas para los proyectos de urbanización. El Plan Parcial establece sus 

determinaciones de manera que el proyecto de urbanización permita su cumplimiento sin que existan 

contradicciones. 

Igualmente se establece en el PGOU la documentación a aportar con el Plan Parcial además de la señalada 

en el RUCyL. 

1.2.2.- De la Ley de Urbanismo de Castilla y León: 

De acuerdo con lo especificado en el Artículo 137 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (en 

adelante RUCyL), y al tratarse el área en estudio de un sector de suelo urbanizable delimitado sin ordenación 

detallada, el presente Plan Parcial pretende establecer las determinaciones de ordenación detallada. 

En consecuencia, las determinaciones que debe contener, son las definidas en el artículo 140 del RUCyL y, en 

definitiva, al tratarse Aldeatejada de un Municipio con Plan General de Ordenación Urbana adaptado a la 

LUCyL y al RUCyL, se aplica el régimen previsto para el suelo urbanizable delimitado en los artículos 36 y 37. 

En este sentido, al presente plan le afecta el Art. 36 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León en su apartado 

1.3º, por lo que el Plan Parcial no podrá tener determinaciones de las que resulte una densidad superior a 50 

viviendas o 7.500 m² por hectárea al tratarse Aldeatejada de un municipio con población inferior a 20.000 

habitantes. 

Por otra parte habrán de tenerse en cuenta los artículos 86 y siguientes del RUCyL por lo que la edificabilidad 

máxima en usos privados no podrá superar los 7.500 m² por hectárea, el número máximo y mínimo de 

viviendas edificables que deben situarse entre 20 y 50 viviendas por hectárea y la obligación de reservar entre 

un 20 y un 80% del aprovechamiento lucrativo total para viviendas de protección pública; se reservará el 20% 

establecido en la ficha del Sector. 

Por lo tanto, las determinaciones serán las del artículo 101, en base al cual, la ordenación detallada 

comprenderá al menos las siguientes determinaciones: 

1.2.2.1.- Calificación urbanística. 

Esta debe hacerse respetando las reglas y criterios establecidos en el art. 94 del Reglamento, con las 

especialidades señaladas en los artículos 102 y 103, de acuerdo con lo cual, la edificabilidad se expresará en 

metros cuadrados edificables en el uso predominante (que es el uso residencial en vivienda unifamiliar). 

Para ello, hay que multiplicar la superficie edificable en cada uso compatible por su coeficiente de ponderación 

y los resultados sumarlos a la superficie edificable en el uso predominante. 

Además, por una parte, el aprovechamiento del subsuelo no excederá del 20 por ciento del permitido sobre 

rasante, salvo para uso de aparcamiento e instalaciones y por otra parte la altura de las fachadas a vía pública 

no excederá de tres medios de la distancia a la fachada mas próxima de otro edificio situado al otro lado de la 

vía pública de que se trate. 

Teniendo en cuenta que en la ficha del sector SUD 10 contenida en el PGOU, la condición de altura es más 

restrictiva (vez y cuarto), se aplicará ésta. 


Salamanca 

22

El ya citado artículo 102, permite asignar justificadamente un coeficiente de ponderación para cada uso 

compatible, oscilando entre un mínimo de 0,50 y 2,00 correspondiendo al uso predominante la unidad. 

En nuestro caso, se mantiene la unidad para el uso predominante que corresponde a la vivienda unifamiliar 

libre y aplicamos el 0,95 a la vivienda colectiva libre, el 0,85 a la vivienda colectiva con algún régimen de 

protección y el 0,80 para los usos terciarios y de equipamientos privados. La justificación queda recogida en el 

apartado correspondiente de la Memoria Justificativa. 

De acuerdo con el Artículo 87 del Reglamento, y por tratarse de un sector de suelo urbanizable delimitado con 

uso predominante residencial, se deberá reservar para viviendas con algún régimen de Protección Pública un 

mínimo del 20 por ciento del aprovechamiento lucrativo total del Sector con un máximo del 80 por ciento del 

mismo. 

1.2.2.2.- Reservas de suelo para los servicios urbanos del Sector. 

Todas las parcelas quedarán dotadas de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, suministro 

de energía eléctrica, alumbrado público, previsión para el acceso a las telecomunicaciones y pavimentación 

hasta el límite de las parcelas. 

De estas infraestructuras, se recogen unos esquemas y predimensionamiento en el presente Plan Parcial, 

concretamente en los planos identificados con el último número como 02 y que van del PN-1.02 al PN-10.02, 

quedando pendiente su trazado y dimensionamiento definitivo que serán recogidos en el correspondiente 

proyecto de urbanización. 

Los trazados de los distintos servicios urbanos exigibles se han efectuado teniendo en cuenta lo que establece 

el PGOU y que habrán de desarrollarse y tenerse en cuenta en los futuros proyectos de urbanización. 

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) establece, en el artículo 28 de la Normativa, lo siguiente para 

los proyectos de urbanización: 

1. Contendrán la documentación prevista por la normativa urbanística, y además: 

a) Planos de ordenación del documento de planeamiento que desarrolla, y justificación del ajuste a sus 

determinaciones. 

b) Estudio geotécnico de los terrenos sobre los que la obra se va a ejecutar, en su caso 

c) Plano de replanteo de las obras, a escala mínima 1:500, con acotaciones de anchuras, ángulos y radios, 

y cuadro de coordenadas; que definan completamente y con precisión, en planta y alzado, la totalidad de 

los ejes del viario, los límites de las parcelas de la urbanización, y los bordillos que delimiten calzadas, 

aceras y aparcamientos. 

d) Anejo a la memoria justificativo del cumplimiento de las prescripciones de accesibilidad en emergencias 

e instalaciones de protección contra incendios contenidas en la sección 4ª del Capitulo 4 del Titulo III de 

estas Normativa. 

e) Programa de desarrollo de los trabajos o plan de obra de carácter indicativo. 

f) Estudio de seguridad y salud o, en su caso, estudio básico de seguridad y salud, en los términos de las 

disposiciones legales en materia de seguridad y salud en las obras de construcción. 

2. Durante la tramitación del expediente de los proyectos de urbanización se acreditará el preceptivo visado 

por el Colegio Profesional del técnico o técnicos redactores de los mismos. 

3. Los proyectos de urbanización se aprueban y modifican conforme al procedimiento regulado en el Artículo 

251.3 del RUCyL 

4. Condiciones básicas de la urbanización. 

El desarrollo de cada Sector deberá contar con un Proyecto de Urbanización adaptado a la normativa vigente, 

debiendo contar obligatoriamente con los siguientes documentos: 

• Memoria explicativa de las actuaciones previstas 

• Anejos de Cálculo que justifiquen las soluciones adoptadas 

• Planos que definan exactamente las obras a realizar 


Salamanca 

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• Pliego de Prescripciones Técnicas particulares que expliquen la forma y condicionantes de ejecución de 

las obras 

• Presupuesto que valore el conjunto de actuaciones 

Cada uno de los Proyectos de Urbanización deberá adaptarse a la realidad del terreno y al planeamiento 

vigente, debiendo tener en cuenta los sectores colindantes, previendo la conexión en el futuro de las redes de 

servicios de todos los sectores entre sí, para disponer en el futuro de una red única en todo el municipio. 

No se considerarán estas normas en el caso de Proyectos específicos que nos sean asimilables a Proyectos 

de Urbanización, como son proyectos de Carreteras, proyectos de Redes de Servicios, estructuras, etc... 

En este capítulo se establecen las condiciones mínimas exigibles a cada una de las distintas redes de 

servicios, que se completarán con las instrucciones específicas u otras más restrictivas que aprobase el 

ayuntamiento de Aldeatejada durante el periodo de vigencia del Plan. 

a) Red viaria: Los trazados en planta y alzado se adaptarán a los definidos gráficamente en los planos del 

Plan Parcial, admitiéndose como únicas modificaciones las que resulten necesarias por las características del 

suelo y subsuelo en la ejecución material de las obras. 

Para el dimensionamiento del firme se tendrá en cuenta la instrucción 6.1 y 2-IC de la Dirección General de 

Carreteras sobre secciones de firme, en función de los tráficos previsibles, o cualquier otra normativa similar 

que sea de uso habitual. 

Toda la red viaria deberá adaptarse al Reglamento de Accesibilidad Integral de la Junta de Castilla y León. 

b) Distribución de agua: Los sectores SUD2, SUD3, SUD 4 y SUD5 podrán abastecerse por medio de una 

red única a partir de la red municipal existente. 

El sector SUD6 se abastecerá a partir de la red municipal de Salamanca, dada su ubicación al otro lado de la 

Autovía A-66. Esta conexión ya ha sido consensuada con el municipio de Salamanca, por lo que los 

requerimientos serán los establecidos por el Servicio Municipal de Aguas de Salamanca. 

El resto de sectores de suelo urbanizable deberán contar con una red doble, de riego y de agua potable. 

El punto de suministro para la red de agua potable de cada sector se establece en el depósito regulador 

municipal existente, a partir del cual se deberá proyectar un sistema de presión y distribución a cada red de 

manera individual. Además en cada sector deberá incorporarse un depósito regulador independiente, que 

lamine los caudales de consumo punta de cada red. La capacidad mínima de este depósito será de 500 m3, y 

a partir del mismo se diseñará la red de distribución interior, con su grupo de presión correspondiente. 

En el caso de que se desarrollasen dos o más sectores de forma conjunta, o que sus promotores llegasen a un 

acuerdo, podrían unificarse los sistemas de suministro, pudiendo definir un único depósito regulador para estos 

sectores, así como una red de distribución unitaria para los mimos. 

Para la red interior de cada sector deberá dimensionarse una red mallada al menos en el interior de cada 

sector, siendo las condiciones de cálculo de la red las siguientes: 

- Dotación mínima diaria de agua potable: 1,26 m3/viv y día en suelo residencial y 45 m3/viv y día en suelo 

industrial. 

- Caudales puntas: Se obtendrán multiplicando los consumos medios diarios por un coeficiente no menor a 

2,5. 

- Las presiones mínimas de servicio en todos los puntos de la red serán de 20 m. de columna de agua. 

- Se instalarán bocas contra incendios conectados a la red de agua potable a distancias no superiores a los 

200 m. 

Se estudiará el caudal de riego necesario para el sector, y en caso de ser suficientemente representativo, se 

proyectará una red independiente de la del agua potable, ya sea en todo el sector o únicamente en los puntos 

de mayor consumo. 

Se dispondrán bocas de riego para el riego de calles y jardines públicos. 

En el caso de estimar necesaria una red de riego independiente, ésta se abastecerá a partir de sondeos 

específicos, o bien de balsas de retención que almacenen agua de lluvia. 

c) Alcantarillado: Las condiciones de cálculo de la red de alcantarillado serán las siguientes: 

- La red será del tipo de red separativa. 

- La red de aguas negras se conectará al emisario general de Aldeatejada, o bien a cualquier ramal de la red 

existente que ya esté conectado al mismo, comprobando la capacidad del mismo. El diámetro mínimo de esta 

red será de 300 mm. 

- La red de aguas pluviales deberá verter a un cauce público autorizado, o bien a la red de alcantarillado de 

pluviales existente, comprobando la capacidad de la misma. 


Salamanca 

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El cálculo de los caudales de la red realizará para un periodo de retorno mínimo de 10 años. Previamente al 

vertido la red de aguas pluviales de cada sector deberá contar con una balsa de laminación que almacene el 

agua de lluvia para permitir su reutilización con agua de riego. Se permitirá la instalación de esta balsa de 

laminación en los espacios libres del sector, garantizando siempre su integración en los mismos. La capacidad 

mínima de estas balsas será de 40 m3 por ha de superficie del sector. 

- En los cauces públicos que se entuben bajo algún punto de la red viaria, el diámetro mínimo a empelar en 

estos tramos será de Ø1.500 mm. 

- Las pendientes mínimas en todos los casos, se intentara que superen el 1%, y que las velocidades de 

circulación no sean inferiores a 0,50 m/seg. 

- Se dispondrán pozos de registro a distancias no superiores a 50 m., y en la cabecera de todos los ramales de 

aguas negras se instalará un pozo de limpia. 

d) Energía eléctrica: Las redes, elementos y equipos de distribución de energía eléctrica, centros de 

transformación y acometidas se ajustarán a las disposiciones vigentes en la materia, y a las normas de la 

Compañía Suministradora, quedando, en todos los casos, subterráneas las redes ya sean de alta o baja 

tensión. 

e) Alumbrado público: Las vías públicas deberán contar con una red de alumbrado público que proporcione un 

nivel de iluminación superior a los 20 lux, con una uniformidad media superior a 0,40. Estas redes deberán 

tener en cuenta criterios de mínimo consumo eléctrico, así como luminarias de reducida contaminación 

lumínica hacia el exterior. 

Las canalizaciones de suministro eléctrico al sistema de alumbrado deberán ser subterráneas, con una red 

adaptada al Reglamente electrotécnico de baja tensión. 

f) Red de gas: Previamente a la redacción del Proyecto de Urbanización se establecerá contacto con la 

compañía Gas Castilla y León S.A., que definirá la red de suministro al sector, así como las necesidades para 

el resto del municipio. En caso de que la compañía no estimase necesaria una red de suministro, se adjuntará 

en el Proyecto un certificado de la compañía que así lo indique. 

g) Canalizaciones telefónicas: Las canalizaciones telefónicas se adaptarán a las recomendaciones que 

señale la compañía suministradora, siendo en todo caso subterráneas en los nuevos desarrollos. 

h) Canalizaciones de telecomunicaciones: Se preverá en todo caso una red subterránea de 

telecomunicaciones independiente de la de telefonía, realizada con criterios y materiales similares a la anterior. 

En el caso de que esta red fuese operada por alguna compañía de telecomunicaciones autorizada, la red 

podrá ser adaptada a los criterios técnicos de la misma. 

i) Tratamiento de los espacios libres: En todas las aceras de dimensión igual o superior a los 3,50 metros de 

anchura se dispondrá de arbolado en alineación, instalándolo en alcorques de al menos 1,00x1,00 metros. 

Este alcorque deberá estar protegido según las indicaciones definidas en el Reglamento de Accesibilidad de la 

Junta de Castilla y León. 

En las zonas ajardinadas de superficie mayor a 500 m2 se dispondrá de un sistema de riego por aspersores o 

difusores que faciliten su mantenimiento. 

Cada Proyecto de Urbanización deberá contar con un anejo de Jardinería que indique las especies vegetales 

previstas, incluyendo siempre un índice de variedad que evite la plantación de un elevado volumen de 

plantaciones con consumos de agua elevados. 

La jardinería deberá incluir los elementos de mobiliario urbano que sean necesarios para el disfrute de los 

espacios libres, así como espacios integrados destinados a juegos infantiles, de recreo y zonas de uso 

deportivo. 

5. En los proyectos de urbanización se seguirán las siguientes prescripciones técnicas: 

a) Se respetaran los servicios existentes y se mantendrá con los mismos las distancias mínimas 

reglamentariamente establecidas. 

b) Cualquier afectación al tráfico rodado requerirá la previa aprobación del Organismo municipal competente. 

c) Las obras de canalización discurrirán, siempre que sea posible, por zona de acera; caso de ir por calzada la 

distancia mínima al bordillo de resalto será de cincuenta (50) centímetros. 

d) En las zonas de arbolado las excavaciones, del tipo que sean, se situarán a una distancia nunca inferior a 

cinco (5) veces el diámetro del árbol, medido a una altura de uno veinte (1,20) metros; en ningún caso será 

inferior a cincuenta (50) centímetros. 

e) El relleno de zanjas se efectuará con material clasificado como seleccionado. Se compactarán al cien por 

cien (100%) del P.N. (Proctor Normal) o al noventa y cinco por ciento (95%) de P.M. (Proctor Modificado). 


Salamanca 

25

f) Se utilizarán bordillos en la separación de las zonas de acera y calzada que cumplirán las siguientes 

prescripciones: 

I) Prescripciones descritas en la Norma Tecnológica de la Edificación NTE-RSR “Revestimiento de 

Suelos. Piezas Rígidas”. 

II) Prescripciones descritas en el Artículo 570 “Bordillos” del Pliego de Prescripciones Técnicas Generales 

para Obras de Carreteras y Puentes. 

III) La resistencia a compresión no será inferior a mil trescientos kilogramos fuerza por centímetro 

cuadrado (1.300 kgf/cm²). 

IV) El coeficiente de desgaste será inferior a trece centésimas (0,13).de centímetro. 

V) La longitud mínima de las piezas será de un (1) metro. Las secciones extremas deberán ser normales 

al eje de la pieza. 

g) Se seguirán las siguientes prescripciones y recomendaciones: 

I) Firmes de calzada 

- Recomendaciones de Proyecto y Construcción de Firmes y Pavimentos de la Consejería de Fomento de 

la Junta de Castilla y León. 

- Instrucción 6.1 y 2IC de secciones de firme 

II) Firme de acera 

- Norma UNE 127-001-90 “Baldosas de cemento: definiciones, clasificación, características y recepción de 

obra”. 

- Norma UNE 22-170-85 “Granitos ornamentales: características generales”. 

- Norma UNE 22-180-85 “Mármoles y calizas ornamentales: características generales”. 

III) Alumbrado público 

- Propuesta de Modelo para regular el alumbrado exterior en orden a la protección del medio ambiente, 

mediante la mejora de la eficiencia energética, elaborada por el Comité Español de Iluminación (CEI) y el 

Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDEA). 

- Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión e Instrucciones Complementarias del Ministerio de Industria. 

- Instrucción para Alumbrado Urbano del antiguo Ministerio de la Vivienda (Madrid, 1965). 

- Real Decreto 2.642/1985, sobre normalización de báculos y columnas. 

h) En los proyectos de urbanización se dispondrá de un espacio específico habilitado para la ubicación de 

contenedores de basura no reciclable, así como de contenedores de recogida selectiva. 

1.2.2.3.- Reservas de suelo para las vías públicas del Sector. 

El articulo 104 del RUCyL, establece: 

1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo 

urbanizable delimitado, deben preverse dos plazas de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados 

edificables en el uso predominante, al menos una de ellas de uso público. 

2. Para determinar la superficie total de aparcamiento se toma como referencia una plaza de 10 metros 

cuadrados de superficie, sin perjuicio de que las dimensiones reales de las plazas se adapten a las 

características de los diferentes tipos de vehículos. 

3. Las plazas de aparcamiento pueden ubicarse sobre terrenos de titularidad pública o privada, 

respetando las siguientes reglas: 

a) Al menos el 25 por ciento deben ubicarse sobre terrenos de uso y dominio público. 

b) Al menos el 50 por ciento deben ubicarse sobre terrenos de titularidad privada. 

La justificación de estas reservas, teniendo en cuenta el artículo citado, queda reflejada en la Memoria 

Vinculante. 

1.2.2.4.- Reservas de suelo para los espacios libres públicos del Sector. 

Al tratarse el sector objeto del Plan Parcial de un suelo urbanizable delimitado, habrá que prever 20 metros 

cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector (vivienda 

unifamiliar libre), con un mínimo del 10 por ciento de la superficie del sector. 

Teniendo en cuenta que la superficie edificable ponderada al uso predominante del sector es de 198.789,50 

metros cuadrados (calculada más adelante), la superficie mínima para espacios libres habrá de ser mayor de 

39.864,27 metros cuadrados que es el 10% del sector. 

Estos espacios, deben cumplir las condiciones señaladas en los apartados 2 y 3 del artículo 105 del RUCyL, 

de acuerdo con los cuales, la reserva debe cumplir las siguientes condiciones: 


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a) Debe garantizarse su adecuado soleamiento y su índice de permeabilidad, o porcentaje de 

superficie destinado a la plantación de especies vegetales, no debe ser inferior al 50 por ciento. 

b) Al tratarse de un sector de uso predominante residencial, debe distribuirse en áreas adecuadas 

para su uso, evitando las zonas residuales, con una superficie unitaria mínima de 500 metros 

cuadrados y de forma que pueda inscribirse en su interior una circunferencia de 20 metros de 

diámetro. En su interior deben preverse áreas especiales reservadas para juego infantil, de 

superficie no inferior a 200 metros cuadrados y equipadas adecuadamente para su función. 

1.2.2.5.- Reservas de suelo para los equipamientos del Sector 

De acuerdo con el ya citado artículo 106, y por tratarse de suelo urbanizable delimitado, habrá que prever al 

menos 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del 

sector, con un mínimo del 5 por ciento de la superficie del sector, lo que implica un mínimo de 39.757,90 

metros cuadrados. 

Esta reserva, de acuerdo con los apartados 2 y 3 del artículo 106 de aplicación, deberá cumplir con que, al 

menos el 50 por ciento debe destinarse a la construcción o rehabilitación de equipamientos de titularidad 

pública, estando previsto en el Plan que se destine el cincuenta por ciento de la reserva a dicho destino y como 

consecuencia de cesión al Ayuntamiento de los terrenos correspondientes. 

1.2.2.6.- Determinación del aprovechamiento medio. 

El Plan debe determinar el aprovechamiento medio dividiendo el aprovechamiento del sector por su superficie, 

conforme a las reglas establecidas en el artículo 107. 

Este artículo, establece la forma de determinar el aprovechamiento medio, que para el suelo urbanizable 

delimitado que nos ocupa, se determina dividiendo el aprovechamiento lucrativo total del sector entre la 

superficie total del sector conforme a las siguientes reglas: 

a) El aprovechamiento lucrativo total del sector debe obtenerse sumando todos los 

aprovechamientos lucrativos permitidos sobre el sector, incluyendo todo uso no dotacional así 

como las dotaciones urbanísticas privadas, y excluyendo las dotaciones urbanísticas públicas. 

b) Los aprovechamientos lucrativos permitidos sobre el sector deben expresarse en metros 

cuadrados edificables en el uso predominante, previa ponderación de la superficie edificable en 

los usos compatibles con los coeficientes establecidos conforme al artículo 102 (Artículo 102.- 

Ponderación entre usos.- Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano 

no consolidado y suelo urbanizable delimitado se asignan justificadamente los coeficientes de 

ponderación para cada uso, conforme a las siguientes reglas: a) Los coeficientes de ponderación 

deben guardar relación con la rentabilidad respectiva de cada uso, y pueden oscilar entre un 

mínimo de 0,50 y un máximo de 2,00, correspondiendo al uso predominante la unidad. En defecto 

de asignación expresa para todos o algunos de los usos, se entiende que se les asigna como 

coeficiente la unidad. b) En particular, en los sectores de suelo urbanizable con uso predominante 

residencial debe asignarse un coeficiente para cada régimen de protección pública previsto, que 

refleje la proporción entre el precio máximo de venta de cada régimen de protección pública y el 

precio de venta estimado para las viviendas libres que puedan construirse en el sector). 

1.2.2.7.- División de los sectores en dos o más ámbitos de gestión urbanística integrada 

Los sistemas de actuación establecidos en la Ley de Urbanismo de Castilla y León y en el 

R.U.C.y L., son los siguientes: 

- Sistema de Concierto (Art 255 al 258 R.U.C.y L). 

- Sistema de Compensación (Art 259 al 263 R.U.C.y L). 

- Sistema de Cooperación (Art 264 al 268 R.U.C.y L). 

- Sistema Concurrencia (Art 269 al 276 R.U.C.y L). 

- Sistema de expropiación (Art 277 al 283 R.U.C.y L) 


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) Las unidades de actuación son superficies delimitadas de terrenos interiores a los sectores de 

suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable o coincidentes con los mismos, que definen el 

ámbito completo de una actuación integrada. 

Los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de los Sistemas 

Generales y de las demás dotaciones urbanísticas públicas deber ser considerados como parte 

integrante de las unidades de actuación en las que hayan sido incluidos, y sus propietarios deben 

ser tenidos como propietarios de la unidad de actuación, a todos los efectos. 

Cuando alguna de las fincas incluidas en una unidad de actuación pertenezca a una comunidad 

pro indiviso, cada comunero puede disponer libremente de su parte sin necesidad de consentimiento 

de los demás comuneros, a los solos efectos de la gestión urbanística, incluido el cómputo de la 

mayoría exigida para proponer determinados sistemas de actuación. 

El articulo 108 del RUCyL, indica: 

g) División de los sectores en dos o más ámbitos de gestión urbanística integrada, denominados 

unidades de actuación, entendiéndose de lo contrario que constituyen una única unidad. Las 

unidades deben respetar las reglas señaladas en el artículo 108. 

Dadas las características del sector objeto del Plan Parcial, éste se establece como una única unidad de 

gestión urbanística integrada, por lo que se trata de una sola unidad de actuación, para la cual el Plan Parcial 

propone “a modo indicativo” el sistema de compensación, en el que los propietarios de los terrenos incluidos 

en el sector constituirán la Junta de Compensación, pero es el correspondiente Proyecto de Actuación el 

documento que definirá el sistema definitivo. 

1.3.- REPERCUSIÓN DE LA NORMATIVA Y EL PLANEAMIENTO SECTORIALES Y DE LAS 

ACTUACIONES PARA SU DESARROLLO, EJECUTADAS, EN EJECUCIÓN O PROGRAMADAS. 

Partiendo de las pautas marcadas por el Plan general de Ordenación Urbana y los requerimientos tanto de la 

Propiedad como del Ayuntamiento se proyecta la red viaria interior del Sector en conexión con el viario del 

suelo urbano existente y dando continuidad al trazado previsto en el viario de los sectores 11 y 12 que se 

ordenan conjuntamente con el 10. 

En los planos de proyecto denominados "Red viaria" se observa lo anteriormente expuesto. 

En lo que se refiere a las calles del sector hay que señalar que en el sector, tenemos un total de 5 tipos (uno 

de ellos con tráfico exclusivamente peatonal), según la ubicación de los aparcamientos, la existencia o no de 

carril bici y la anchura de las aceras. Como norma general se adoptado un carril para tráfico rodado de entre 

3,00 y 3,50 metros de anchura, una franja para el aparcamiento en línea de 2,20 metros de ancho y para el de 

batería de 4,50 metros. En las zonas donde existe el carril bici, éste tiene unas dimensiones de 1,50 metros. 

Las aceras en ningún caso tienen una dimensión inferior a 1,50 metros de anchura. 

El Camino de Doñinos a Aldeatejada, que hace de límite entre los sectores SUD 10 y SUD 11, una vez 

desarrollados los dos sectores va a quedar con una anchura de 21,60 metros, con dos carriles de circulación 

rodada por sentido de 3,50 metros de anchura cada uno separados por una mediana de 3 metros en la que se 

plantea la disposición de elementos vegetales y una acera a cada lado del viario. 

El viario principal de acceso y circulación del sector, si tomamos como tal el anillo que rodea los tres sectores 

ordenados, que lleva adosado el carril bici, presenta una sección con dos carriles para el tráfico rodado de 

3,00 metros de anchura, aparcamiento en línea de 2,20 metros de ancho a uno de los lados, carril bici al otro 

lado y dos aceras de 1,50 metros de anchura. Tiene unas dimensiones totales entre alineaciones de 15,20 

metros. 

Existen otros viarios en el Plan Parcial de menor rango en el que la sección queda tipificada mediante dos 

carriles para el tráfico de 3,00 metros de anchura cada uno como mínimo, aparcamiento en línea a uno o los 

dos lados con una anchura de 2,20 metros, o en línea aun lado y en batería en el otro, y aceras de 1, 50 

metros como mínimo. 

Por último indicar la existencia de viales de uso peatonal en exclusiva de 10 metros de anchura. 

Las alineaciones de toda la red viaria, se definen en el plano correspondiente del Plan Parcial. Así mismo, hay 


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que señalar que toda la red viaria se adapta al Decreto 217/2001, de 31 de agosto, por el que se aprueba el 

Reglamento sobre Accesibilidad y Supresión de Barreras de Castilla y León 

A tal efecto, el itinerario peatonal se ajusta a dicha Normativa. Para resolver los desniveles de bordillos en los 

cruces se emplearán los vados del Anexo IV del Reglamento de Accesibilidad y Supresión de Barreras, que se 

especificarán en el proyecto de urbanización. 

Se reservan 45 plazas de aparcamiento en terrenos de dominio y uso público para vehículos ligeros que 

transporten o conduzcan personas en situación de discapacidad, con las dimensiones y características fijadas 

en el Reglamento de Accesibilidad y Supresión de Barreras, además se reservarán al menos otras 4 plazas de 

uso público para este tipo de usuarios en los aparcamientos de las parcelas de equipamientos, cumpliendo con 

la dotación mínima (49 plazas). 

1.4.- GRADO DE DESARROLLO DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO 

URBANÍSTICO VIGENTE. 

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Aldeatejada (Salamanca) fue aprobado definitivamente por 

la Comisión Territorial de Urbanismo de Salamanca en fecha 31 de Julio de 2007 y con fecha de publicación 

en el BOCYL el 4 de Octubre de 2007. Este Plan General ha sido redactado por la empresa Atauro S.L., 

habiendo sido el director de los trabajos el Arquitecto D. Carlos Vidal Sanz Ceballos. Desde su aprobación no 

se ha desarrollado ningún instrumento de ordenación detallada sobre el sector que nos ocupa. 

1.5.- ELEMENTOS QUE DEBEN CONSERVARSE, PROTEGERSE O RECUPERARSE POR SUS 

VALORES NATURALES O CULTURALES PRESENTES O PASADOS. 

No existe ningún elemento en el Sector que deba conservarse más que el Regato de La Calleja que lo 

atraviesa y que habrá que tratarlo para integrarlo en el Sistema General de Espacios Libre Públicos. 


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DN-MV: MEMORIA VINCULANTE 


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DN-MV MEMORIA VINCULANTE 

TÍTULO I. 

CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD 

Cap. 1.- Conveniencia y oportunidad del Plan Parcial. 

De la información urbanística se han deducido los condicionantes físicos del Sector: delimitación, 

construcciones existentes, topografía, condicionantes del Plan General, condicionantes de la Ley de 

Urbanismo y Reglamento de Castilla y León, etc. 

El objetivo principal de la actuación es la producción de suelo urbano de uso fundamentalmente residencial y 

posibilitar la construcción de viviendas unifamiliares aisladas, pareadas o adosadas y algunos bloques de 

viviendas colectivas muy demandadas en la actualidad. 

Dicho objetivo se pretende conseguir de acuerdo al Plan General de Ordenación Urbana de Aldeatejada y 

concretamente a la ficha del Sector SUD 10, urbanizable delimitado sin ordenación detallada. En los artículos 

101 y siguientes del RUCyL se fijan, en concreto, todas las determinaciones de ordenación detallada previstas 

en él, mediante los correspondientes documentos establecidos en los artículos 142, 136.1 y 136.2 del 

Reglamento. 

Aparte de estos condicionantes, deberán cumplirse los generales especificados en el PGOU de Aldeatejada 

para el Suelo Urbanizable y la Normativa General de las citadas Normas. 

TÍTULO II. OBJETIVOS Y PROPUESTAS DE ORDENACIÓN 

Cap. 1.- Objetivos del Plan Parcial. Criterios de Ordenación. 

La redacción del presente Plan Parcial responde fundamentalmente a la consecución de los siguientes 

Objetivos: 

• Cumplir con la exigencia legal de redactar para su aprobación el instrumento de planeamiento de 

desarrollo, Plan Parcial, para establecer las determinaciones de ordenación detallada en el sector de suelo 

urbanizable delimitado sin ordenación detallada que nos ocupa. 

• Se pretende distribuir la edificación de manera coherente con las expectativas de los usuarios de un 

sector de predominantemente residencial, respetando los valores de los terrenos naturales que conforman 

la zona. Se fomenta la densidad y la mezcla de usos posibilitando la convivencia de barrio. 

• Favorecer la integración social mediante la ubicación adecuada de viviendas protegidas uniformemente 

distribuidas en la trama urbana residencial. Además de la ubicación de las viviendas reglamentariamente 

establecidas con protección pública se prevé la posibilidad de que en cada una de las manzanas 

destinadas a uso residencial en vivienda colectiva, parte de las viviendas libres se conviertan en viviendas 

protegidas del tipo “Vivienda Joven”. 

• Dar continuidad al suelo residencial actual en su parte norte y oeste mediante una transición ordenada así 

como generar una transición ordenada de lo urbano a lo rustico. 

• Creación de nuevos tipos de edificación residencial en la zona, incorporando y organizando las zonas de 

equipamientos, dotaciones y espacios libres y racionalizando y reduciendo los desplazamientos interiores. 

• Fomentar los desplazamientos peatonales y en bicicleta. 

• Incentivar el ahorro energético y de los recursos naturales mediante la reutilización del agua de riego. 

• Integración de la trama urbana del casco urbano existente con la propuesta en el presente Plan y en los 

contiguos. 

Con el fin de conseguir los objetivos mencionados, la ordenación se plantea bajo los siguientes criterios: 

• El acceso más directo desde el casco urbano existente de Aldeatejada se realiza por el Camino de 

Doñinos a Aldeatejada. Partiendo de la ubicación de este acceso se pretende la creación de un vial 

principal que sirva como distribuidor, no sólo para el sector 10 sino también para el 11, e incluso, aunque 

en menor medida ya que la distribución se tendría que hacer a través del viario del sector 11, para el 12. 

Este vial conecta el Sistema General Viario planteado como ronda alternativa a la Carretera existente con 


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el casco urbano a mediante dos rotondas. Este vial estructurante se complementa con otro de rango 

principal que incorpora a su sección el carril bici y que rodea los tres sectores antes mencionados, 

consiguiendo una adecuada movilidad. 

• El trazado de las vías rodadas del sector, se basa necesariamente en diseñar una trama continua y con 

funcionamiento en anillo que facilita un acceso fluido a las distintas parcelas y usos que se establecen en 

el sector. 

• Respeto a la distribución señalada en el Plan General de las zonas del sistema local de espacios libre 

públicos, así como la ubicación de las reservas de suelo para los equipamientos de titularidad pública. 

• Se pretende integrar la morfología urbana proyectada en el entorno, ajustando las líneas generadoras de 

la ordenación a la topografía existente en el terreno, minimizando los movimientos de tierras y 

consiguiendo un menor impacto en el entorno. 

• Sostenibilidad del ciclo del agua mediante la reutilización del agua de lluvia para labores de limpieza y 

baldeo de calles, así como para la red de riego y mediante el establecimiento de redes separativas en 

abastecimiento (agua potable y riego) y en saneamiento (aguas negras y aguas pluviales). 

• Creación de zonas de equipamientos en la zona central del sector de manera que se integren 

adecuadamente con el uso predominante residencial del sector y sirvan como focos de centralidad frente a 

las zonas privadas perimetrales. 

• Aunque por las características de la ordenación, la tipología predominante es la de vivienda unifamiliar, se 

establecen parcelas para vivienda colectivas y equipamientos tanto públicos como privados, de manera 

que se produzca un desarrollo urbano integrador y sostenible, produciendo una mezcla social de los 

distintos usuarios tipo de las viviendas. 

TÍTULO III. ORDENACIÓN GENERAL 

Cap. 1.- Determinaciones de Ordenación General. 

1.1.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA. 

Siendo el uso predominante del sector el residencial libre en vivienda unifamiliar, su coeficiente de ponderación 

será la unidad, debiendo asignar coeficientes al resto de los usos considerados compatibles en el presente 

Plan Parcial. Se prevé el uso para residencial en vivienda colectiva libre, al que se asigna un coeficiente de 

ponderación de 0,95, igualmente, se prevé el uso para vivienda con algún régimen de protección pública, al 

cual se le asigna un coeficiente de ponderación de 0,85. Al uso de equipamiento privado y al terciario se le 

asigna un coeficiente de 0,80. 

Para fijar los coeficientes de ponderación partimos de un precio de 240.000 € para una vivienda unifamiliar de 

una superficie construida de unos 170 m 2 , lo cual nos da un valor unitario medio de 1.411,76 €/m 2 construido. 

Si consideramos que un piso de 65 m 2 útiles tiene un precio aproximado de 110.000 €, incluyendo la plaza de 

garaje y el trastero, llegamos a la conclusión de que el precio unitario es de 1.692 €/m 2 útil de vivienda, lo cual 

representa un precio de 1.343,10 €/m 2 construido. 

Tomando como 1 el coeficiente de ponderación de la vivienda unifamiliar obtenemos que el de la vivienda 

colectiva libre es de 1.343,10/ 1.411,76 = 0,9513, y cogiendo sólo los dos primeros decimales nos da un 

coeficiente de 0,95. 

Con el mismo procedimiento, y en función del precio de venta, llegamos a que el coeficiente de ponderación de 

las viviendas protegidas es de 0,85 (considerando en el precio de venta la superficie de los anejos a la vivienda 

que permite la normativa sobre VPO de 25 m 2 útiles de garaje y 8 m 2 útiles de trastero) y para el suelo terciario 

y de equipamiento privado de 0,80, si bien éste último se toma por estimación ya que los suelos comerciales y 

terciarios tienen una valoración mucho más complicada que el residencial mientras no hay uso concreto 

asignado, como se ha indicado anteriormente. 

Respetando las reglas del artículo 103, la edificabilidad considerada es: 214.570m², desglosada del siguiente 

modo: 

• Edificabilidad viviendas libres 140.370,00 m² 

• Edificabilidad viviendas protegidas 35.700,00 m² 

• Edificabilidad equipamiento privado 20.000,00 m² 

• Edificabilidad Terciario 18.500,00 m² 

• Edificabilidad total privada 214.570,00 m² 


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La edificabilidad máxima del sector permitida por el PGOU es de 360.011,68 x 0,599 = 215.647,06 m² 

El aprovechamiento total lucrativo es de 214.570,00 m² distribuidos en diferentes usos. Se deberán 

ponderar las superficies de cada uno de los usos al predominante con los coeficientes que antes 

hemos indicado (198.789,50 m² ponderados como se indicará más adelante), del que el 90 por ciento 

corresponde a los propietarios de los terrenos y el 10 por ciento restante al Ayuntamiento. 

Para cumplir las condiciones marcadas en el Plan General se exige un mínimo de 20% de índice de 

variedad uso, un 20% de variedad tipológica y un 20% de índice de integración social, además de que el 

40% de la edificabilidad se disponga en vivienda unifamiliar y al menos un 6% se destine a uso 

comercial o terciario. 

Partiendo de la edificabilidad total del sector de 214.570 m2 sin ponderar, debemos dedicar al menos el 

70% a usos residenciales, es decir al menos 150.199 m2. Como tenemos en la ordenación proyectada 

176.070 m2 en uso residencial, cumplimos sobradamente. 

Por otra parte el 40 % de la edificabilidad se destinará a viviendas unifamiliares, es decir al menos 

85.028 m2 se deben destinar a ese uso, contemplándose en la ordenación proyectada un total de 85.860 

m2. Este cumplimiento implica también el cumplimiento del 20% del índice de variedad tipológica y el 

de variedad de uso si tomamos el uso residencial en vivienda unifamiliar diferenciándolo del de 

vivienda colectiva. 

Al destinarse al menos el 20% del aprovechamiento residencial a la construcción de viviendas con 

algún tipo de protección pública cumplimos con el índice de integración social y con el de variedad de 

uso señalados en la ficha del sector contenida en el PGOU 0.20 x176.070m²= 35.214m², destinándose 

En la ordenación un total de 35.700m². 

El 6% de la edificabilidad se destinará a usos comerciales y terciarios, es decir al menos 12.874,20 m2 

se destinarán a ese uso. Con la edificabilidad terciaria asignada a cada una de las parcela de vivienda 

colectiva llegamos a un total de 18.500 m2 en uso comercial o terciario, por lo que se cumple la premisa 

indicada en el PGOU. 

El detalle de las superficies correspondientes a las distintas zonas, tanto de terreno como de edificabilidad, se 

contiene en el cuadro de características de la memoria vinculante. 

1.1.1.- Denominación urbanística. 

La denominación establecida en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Aldeatejada (Salamanca) 

es la de Sector SUD 10 “LA CALLEJA”. 

1.1.2.- Clasificación del suelo. 

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Aldeatejada (Salamanca) establece como calificación en el 

Sector SUD 10 el de “Suelo Urbanizable Delimitado sin Ordenación Detallada” para lo cual se habrá de 

establecer la Ordenación Detallada mediante el presente Plan Parcial. 

1.1.3.- Superficie del Sector. 

La medición llevada a cabo arroja una superficie del Sector de 398.642,66 m2. 

1.1.4.- Instrumento de Ordenación. 

El instrumento de ordenación para establecer la ordenación detallada será el presente Plan Parcial. 

1.1.5.- Instrumento de Gestión. 

El instrumento de gestión será la de Proyecto de Actuación. 


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1.1.6.- Uso predominante. 

El uso predominante del sector según el PGOU es el Residencial, si bien hay que señalar que en la 

Ordenación prevista, y ya pormenorizando más a fondo, dicho uso predominante es el RESIDENCIAL LIBRE 

EN VIVIENDA UNIFAMILIAR, al que se le asigna un coeficiente de ponderación de 1.00, se proyecta también 

el uso RESIDENCIAL LIBRE EN VIVIENDA COLECTIVA, al que se atribuye un coeficiente de ponderación de 

0,95, se prevé el uso RESIDENCIAL EN VIVIENDA CON ALGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA, al 

cual se le asigna un coeficiente de ponderación de 0,85, para uso COMERCIAL Y TERCIARIO el de 0,80 y 

para uso de EQUIPAMIENTO PRIVADO el de 0,80, igualmente. 

1.1.7.- Usos compatibles y prohibidos. 

Serán compatibles los usos terciarios y rotacionales, quedando prohibidos los industriales y agrícolasganaderos. 

1.1.8.- Aprovechamiento bruto del Sector. 

Según el PGOU es de 0,55 m²/m² sobre el sector incluidos SSGG y 0,599 m²/m² sobre el sector sin ellos. 

La Superficie del Sector total del sector es de 398.642,66 m², si bien hay una parte (7.187,12 m2) ocupada por 

dotaciones públicas existentes (caminos, cauces, etc). Además hay que tener en cuenta que la superficie del 

sector una vez descontados los SSGG es de 360.011,68 m 2 . 

El aprovechamiento bruto máximo del sector es de 

398.642,66 m² x 0,55 m²/m² = 219.253,46 m² 

360.011,68 m² x 0,599 m²/m² = 215.646,99 m² 

A efectos de cesión de edificabilidad lucrativa del Sector se define las consideraciones siguientes: 

a) No lucrativo 

• Sistemas de espacios libres públicos: jardines y áreas de juego y recreo de niños. 

• Red viaria. 

• Servicios urbanos e infraestructuras 

• Equipamiento público. 

b) Lucrativo 

• Unidades básicas residenciales. 

• Usos comerciales y terciarios 

• Equipamientos privados. 

1.1.9.- Densidad máxima de población. 

30 viv./Ha. sobre el sector incluidos SSGG y 33 viv/Ha sobre el sector excluidos SSGG. 

• 39,864 Ha x 30 viv./Ha = 1.195 Viviendas 

• 36,001 Ha x 33 viv./Ha = 1.189 Viviendas 

1.1.10.- Densidad mínima de población. 

Según la LUCYL será en Suelo Urbanizable Delimitado de 20 viv./Ha. 

• 39.864 Ha x 20 viv./Ha = 798 Viviendas 

1.1.11.- Índice de variedad urbana. 

Justificado anteriormente 

1.1.12.- Índice de variedad tipológica. 

Justificado anteriormente. 

1.1.13.- Índice de integración social. 


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INDICE DE INTEGRACIÓN SOCIAL: VIVIENDAS CON PROTECCIÓN PÚBLICA. 

• 20% de aprovechamiento 0.20 x 176.070m² = 35.214 m² < 35.700 m². 

• 238 VIVIENDAS de PP o 179 VPP + 118 VIVIENDAS JOVEN 

1.1.14.- Plazo para establecer la ordenación detallada. 

4 años a partir de la aprobación del PGOU. 

1.1.15.- Tipologías edificatorias. 

En el presente Plan Parcial se propone las tipologías de viviendas unifamiliares en sus modalidades de 

adosadas y pareadas, y la de vivienda colectiva en bloque. 

1.2.- DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO MEDIO. CÁLCULO DEL 

APROVECHAMIENTO LUCRATIVO, EN M² DEL USO PREDOMINANTE (viv. libre.) 

APROVECHAMIENTO BRUTO MAXIMO DEL SECTOR: 219.253,46 m² 

DENSIDAD MÁXIMA DE POBLACIÓN: 1.196 VIVIENDAS 

APROVECHAMIENTO MÁXIMO PROYECTADO: 214.570,00 m 2 

DENSIDAD DE POBLACION PROYECTADA: 1.189 VIVIENDAS 

INDICE DE INTEGRACIÓN SOCIAL: VIVIENDAS CON PROTECCIÓN PÚBLICA 20% 

El presente Plan Parcial propone la posibilidad de conversión de una parte de las viviendas protegidas y de las 

libres en vivienda colectiva en Vivienda Joven (de superficie útil de entre 50 y 70 metros cuadrados) según la 

regulación de a Junta de Castilla y León y con las limitaciones establecida en el PGOU de Aldeatejada y en la 

modificación del RUCyL. 

Con estas determinaciones se propone en el Plan Parcial las edificabilidades siguientes: 

USO Nº VIVIENDAS EDIFICABILIDAD 

COEFICIENTE 

DE 

PONDERACIÓN 

EDIFICABILIDAD 

PONDERADA 

VIVIENDA LIBRE 

(UNIFAMILIAR) 

477 85.860,00 m² 1,00 85.860,00 m² 

VIVIENDA LIBRE 

474 

(COLECTIVA) 356 + 

236 VJ 

54.510,00 m² 0,95 51.784,50 m² 

V.P.P 

238 

VIVIENDA 

PROTEGIDA 

V.P.P + 

VIVIENDA 

JOVEN 

179 VPP + 

118 VJ 

35.700,00 m² 0,85 30.345,00 m² 


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EQUIPAMIENTO 

PRIVADO (COMERCIAL, ETC) 

COMERCIAL 

TERCIARIO 

20.000,00 m² 0,80 16.000,00 m² 

18.500,00 m² 0,80 14.800,00 m² 

TOTAL 

1189 (951 VL 

+236 VPP) 

1366 (833 VL 

+ 179 VPP) + 

354 VJ 

214.570,00 m² 198.789,50 m² 

TOTAL EDIFICABILIDAD DEL SECTOR EN USO PREDOMINANTE: 198.789,50 m² 

Una vez calculado la edificabilidad del Sector ponderada y de acuerdo con el artículo 107 del RUCYL y por 

tratarse de Suelo Urbanizable Delimitado, las reservas de suelo para espacios libres y de equipamiento, se 

realizarán sobre la SUPERFICIE EDIFICABLE DEL SECTOR PONDERADA AL USO PRINCIPAL, es decir 

sobre una edificabilidad de 198.789,50 m². 

A la hora de calcular el aprovechamiento medio hay que quitar del sector las dotaciones públicas existentes, 

así pues descontamos los caminos y regatos incluidos en el sector y obtenemos 

APROVECHAMIENTO MEDIO RESULTANTE DEL SECTOR: 

Am = 198.789,50 m². / 391.455,54 m² de suelo = 0,507821399 m²/m² 

1.3.- RESERVAS DE SUELO LOS SERVICIOS URBANOS DEL SECTOR. 

Todas las parcelas quedarán dotadas de abastecimiento de agua potable, agua para riego, evacuación de 

aguas residuales, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, previsión para el acceso a las 

telecomunicaciones y pavimentación hasta el límite de las parcelas. 

De estas infraestructuras, las ya concretadas en el presente Plan Parcial, vienen reflejadas en los planos: 

quedando pendiente la red de acceso a las telecomunicaciones que serán recogidas en el correspondiente 

proyecto de urbanización, una vez concretadas las previsiones que precisan los posibles operadores. 

Los trazados de los distintos servicios urbanos se han efectuado teniendo en cuenta lo que dichas Normas 

preceptúan y que habrán de desarrollarse y tenerse en cuenta en los futuros proyectos de urbanización. 

1.4.- RESERVAS DE SUELO PARA LAS VÍAS PÚBLICAS Y APARCAMIENTOS DEL SECTOR. 

1.4.1.- Accesos. 

El acceso principal al sistema viario del Sector se realizará por el Camino de Doñinos a Aldeatejada 

con la construcción de una rotonda para regular la intersección y el cambio de anchura que se produce en el 

vial. 

Además existen conexiones con el viario existente del suelo urbano y urbanizable asumido. 

1.4.2.- Trazado 

El sistema viario interior se estructura de tal forma que todas las zonas queden comunicadas, 

atendiendo siempre a la topografía del terreno. Para ello el trazado tiene forma mallada, con un vial principal de 

acceso y otro en forma de anillo perimetral que rodea los sectores 10, 11 y 12 y por viales secundarios, que 

unidos al anillo conforman esta malla de viales intercomunicados. 

Las rasantes y alineaciones se diseñan acomodándose lo máximo posible a la topografía del terreno 

natural, si bien para no sobrepasar las pendientes longitudinales horizontales, se producirán leves movimientos 


Salamanca 

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de tierras. 

1.4.3.- Aparcamientos públicos. 

En cuanto a los aparcamientos públicos, se establece un ancho mínimo de 2,20 metros en los aparcamientos 

en línea y de 4,50 metros en los aparcamientos en batería. 

El artículo 104 del RUCyL, establece que debe preverse dos plazas de aparcamiento por cada 100 metros 

cuadrados edificables en el uso predominante, al menos una de ellas de uso público. 

Para determinar la superficie total de aparcamiento se toma como referencia una plaza de 10 metros 

cuadrados de superficie, sin perjuicio de que las dimensiones reales de las plazas se adapten a las 

características de los diferentes tipos de vehículos. 3.a) Al menos el 25 por ciento deben ubicarse 

sobre terrenos de uso y dominio público. 3.b) Al menos el 50 por ciento deben ubicarse sobre terrenos 

de titularidad privada. 

En nuestro caso: 

198.789,50 m². 

× 2 = 3.976 plazas 

100 

En la Ordenación presente se distribuyen 1.988 plazas de aparcamiento público que se conforman del modo 

siguiente: En las parcelas de equipamiento público y privado, y vinculadas a ellas, se dispondrán 861 plazas 

de uso público, de las que 7 al menos serán para personas con discapacidad, (el reparto entre las diferentes 

parcelas se verá más adelante) además de las que sean estrictamente necesarias por aplicación de la 

Ordenanza específica, y 1.127 plazas en viario (>25% s/terrenos de dominio y uso público) de las que 45 

plazas son para personas de movilidad reducida. 

El resto de plazas de aparcamiento de reserva obligatoria se ubicarán sobre las parcelas de titularidad privada 

de modo que será obligatorio una plaza de aparcamiento por vivienda o apartamento y por cada 100 m 2 

construidos (la que sea más restrictiva de las dos) en las parcelas residenciales y una plaza de aparcamiento 

por cada 100 m 2 de edificabilidad en otros usos (equipamiento público o privado, terciario, etc). Estos cálculos 

nos dan un número de plazas de 858 para las viviendas unifamiliares, 902 para la vivienda colectiva libre y 

protegida, 200 para la parcela de equipamiento privado y 185 plazas más en las parcelas donde se asigna 

edificabilidad terciaria, con lo que tenemos un total de 2.145 plazas de aparcamiento en terrenos de titularidad 

privada, que cumple con lo establecido en el RUCyL. 

Las plazas adscritas al viario público se sitúan según se señala en los planos de red viaria, en los que se 

señala el número de plazas por zona de aparcamiento una vez descontados los accesos a las viviendas. El 

número de plazas previstas supera a las reglamentariamente necesarias. De acuerdo al Reglamento de 

Accesibilidad de Castilla y León, se han previsto al menos un 2,5 por 100 sobre el total de plazas públicas, 

para usuarios con movilidad reducida, por lo que se prevén 45 plazas para este tipo de usuarios en posesión 

de la tarjeta de estacionamiento en el viario y otras 7 de uso público en las parcelas de equipamiento. 

Las plazas de aparcamiento reservadas para personas con movilidad reducida, se componen de un área de 

plaza (4,50×2,20) y un área de acercamiento contiguo, para realizar con comodidad la entrada y salida al 

vehículo y acceder a la parte trasera. 

El área de acercamiento lateral con un ancho de 1,20 metros, se proyecta al mismo nivel que el área de plaza 

y el área de acercamiento posterior con un ancho de 1,50 metros, se proyecta en el nivel de la acera (h= 14 cm 

< 15 cm). 

El grafiado de áreas de plaza y acercamiento, se realizará según detalle del anexo III del Reglamento de 

Accesibilidad. 

La comunicación de las plazas reservadas para personas con movilidad reducida con el itinerario peatonal se 

realizará mediante vados. 


Salamanca 

37

1.5.- RESERVAS DE SUELO PARA LOS ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS DEL SECTOR. 

De acuerdo con el ya citado artículo 105, y por tratarse de suelo urbanizable delimitado, las reservas se 

realizarán sobre la SUPERFICIE EDIFICABLE DEL SECTOR PONDERADA AL USO PRINCIPAL (195.897,50 

m²) y habrá que prever al menos 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en 

el uso predominante del sector, con un mínimo del 10 por ciento de la superficie del sector. 

Mínimo exigible 

• ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS 

Min 10% Sector= 

398.642,66 x 0,1= 39.864,27 m² 

20 m²/100m² Edif.= 198.789,50 (*ponderada al uso predominante)×0,20 = 39.757,90 m² 

La superficie prevista esta dividida en tres zonas una para parque lineal junto al Sistema General, otra a lo 

largo del Camino de Doñinos y otra junto al Regato de La Calleja: 

5.905,00 + 4.925,00 + 3.055,00 + 2.775,00 + 6.815,00 + 2.450,00 + 2.550,00 + 6.300,00 + 5.475,00 + 

2.020,00 + 2.110,00 = 44.580,00 m² > 39.864,27 m² 

Se propone en el Plan Parcial una superficie total de Espacios Libres de 

44.580,00 m². 

1.6.- RESERVAS DE SUELO PARA LOS EQUIPAMIENTOS DEL SECTOR. 

De acuerdo con el ya citado artículo 106, y por tratarse de suelo urbanizable delimitado, las reservas se 

realizarán sobre la SUPERFICIE EDIFICABLE DEL SECTOR PONDERADA AL USO PRINCIPAL (195.897,50 

m²) y habrá que prever al menos 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en 

el uso predominante del sector, con un mínimo del 5 por ciento de la superficie del sector. 

Mínimo exigible 

• EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS 

Min 5% Sector= 398.642,66 x 0,05= 19.932,13 m² 

20 m²/100m² Edif.= 198.789,50 (*ponderada al uso predominante)×0,20 = 39.757,90 m² 

La LUCYL y su Reglamento establecen que al menos el 50% de esta superficie será de titularidad y uso 

público, es decir un mínimo de 19.878,95 m² para Equipamiento público. 

• EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS 

La superficie prevista para Equipamientos públicos se ubica en tres parcelas de 11.185, 6.950 y 

4.620 m 2 de superficie respectivamente, junto al sistema general dos de ellas y la otra cerca del viario 

estructurante y del casco urbano actual. 

11.185,00 + 6.875,00 + 4.620,00 = 22.680,00 m² > 19.878,95 m² 

Se propone en el Plan Parcial una superficie total de Equipamiento Público de: 22.680,00 m². 

• EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 

La superficie prevista para Equipamientos privados se ubica en una parcela situada en la zona 

central del sector, con una superficie de 22.000 m 2 , resultando: 

22.000 m² > 19.878,95 m² 

Se propone en el Plan Parcial una superficie total de Equipamiento Privado de: 22.000,00 m². 

• TOTAL EQUIPAMIENTOS 


Salamanca 

38

La superficie resultante total para Equipamientos será por tanto de: 

22.680,00 m² + 22.000,00 m² = 44.680 m² > 39.757,90 m² 

Se propone en el Plan Parcial una superficie total de Equipamientos de: 

44.680,00 m². 

1.7.- RESUMEN EJECUTIVO. 

De acuerdo con el apartado 2 del articulo 11 de la Ley de Suelo y las determinaciones de art 2.2 de la 

Instrucción técnica urbanística se procede a realizar el presente Resumen ejecutivo de la Intervención. 

El área definida como Sector 10 SUD en el PGOU ocupa una superficie según dicho Plan General de 

399.930 m 2 , aunque según medición llevada a cabo, dicha superficie es de 398.642,66 m². Dicha superficie 

está clasificada como suelo urbanizable de forma que mediante los procedimientos previstos en la ley se 

puede transformar el uso del suelo, proponiendo este Plan Parcial dicha transformación conforme a las 

determinaciones recogidas en el propio Plan General. 

Se prevé una superficie destinada a SSGG de 3,29 Ha según el Plan General que una vez planteada 

la ordenación quedan en 31.443,76 m 2 , a los que hay que añadir 7.187,12 m 2 de SSGG existentes con lo que 

hace un total de 38.630,88 m 2 . 

Una vez realizadas todas las actuaciones urbanísticas el sector sobre el que actúa tendrá una 

configuración como se describe: 

Denominación 

Total de 

Suelo 

SUELO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR 99.245,00 m² 

SUELO RESIDENCIAL COLECTIVA 70.010,00 m² 

SUELO EQUIPAMIENTO 44.680,00 m² 

SUELO SERVICIOS URBANOS 2.665,00 m² 

SUELO ESPACIOS LIBRES PUBLICOS 44.380,00 m² 

SUELO VIARIO 99.031,78 m² 

SSGG 38.630,88 m² 

TOTAL ACTUACION 398.642,66 m² 

En el ámbito del plan parcial el programa de tramitación para completar el proceso de gestión 

urbanística se realizará conforme a lo descrito en el art 45 del RUCYL : 

PLAN PARCIAL 

TRAMITACION 

LICENCIAS 

PROYECTO DE ACTUACION 

TRAMITACION 

LICENCIAS 

PROYECTO DE URBANZIACION 

TRAMITACION 

LICENCIAS 

Según recoge el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. 

Una vez aprobado el Plan Parcial no se pueden otorgar Licencias de 

Obras, salvo el caso de licencias provisionales sin derecho a 

indemnización o si existe alguna declarable de utilidad pública y 

realizada bajo supervisión municipal. 


Con la aprobación del Proyecto de Actuación no se pueden otorgar 

Licencias de Obras, salvo el caso de licencias provisionales sin 

derecho a indemnización o si existe alguna declarable de utilidad 

pública y realizada bajo supervisión municipal. 


Una vez aprobado se permite la ejecución de las obras de 

urbanización. Es posible la concesión de licencias urbanísticas para 


Salamanca 

39

ejecutar obras de edificación y urbanización de forma simultánea, no 

obstante, la licencia urbanística concedida por el Ayuntamiento puede 

autorizar la ejecución simultánea de la urbanización, con las 

correspondientes garantías. En los mismos términos la licencia puede 

autorizar la ejecución de la urbanización por fases. 

En caso de pretenderse desarrollar Estudios de Detalle la tramitación de los mismos se circunscribirá a los 

ámbitos de los mismos. 

TÍTULO IV. ORDENACIÓN DETALLADA 

Cap. 1.- Determinaciones específicas de Ordenación. 

1.1.- ORDENACIÓN PROPUESTA EN EL PLAN PARCIAL. 

1.1.1.- Justificación de que los objetivos y propuestas de ordenación respetan las 

determinaciones de ordenación general establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana de 

Aldeatejada (Salamanca) así como los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen otros 

instrumentos con carácter vinculante. 

De acuerdo con los datos recogidos en la Memoria Informativa, en el Título III de la presente Memoria 

Vinculante se especifican los datos que justifican el respeto a las especificaciones establecidas tanto en el Plan 

General de Aldeatejada (Salamanca) como en la Ley y Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, que se 

recogen a continuación y que junto con el CUADRO SINTESIS y el documento "NORMATIVA URBANÍSTICA" 

tendrá el carácter de vinculante: 

- Superficie del Sector: 398.642,66 m² 

- Uso Predominante: 

Residencial en vivienda unifamiliar 

- Tipologías: 

Libre 

- Usos Permitidos: 

a) Residencial: cualquier tipo 

b) Garaje-Aparcamiento. 

c) Terciario: cualquier tipo. 

d) Dotacional: Cualquier tipo. 

- Usos Prohibidos: 

a) Industrial y agrícola-ganadero. 

El uso predominante es el Residencial, y dentro de éste el de vivienda unifamiliar libre. 

- SUPERFICIE TOTAL DEL SECTOR 10 SUD “LA CALLEJA” 398.642,66 m² 

- Densidad (RUCyL): 20-30 viv./Ha 

- Mínimo de viviendas: 20 × 39,864 = 797 Viv. 

- Máximo de viviendas: 30 × 39,864 = 1.195 Viv. 

- Edificabilidad bruta máxima (0,55 m²/m²): 219.253,43 m² 

- Superficie de terreno para viviendas unifamiliares: 99.245,00 m² 

- Superficie de terreno para vivienda colectiva libre: 48.010,00 m² 

- Superficie de terreno para viviendas con p.p: 22.000,00 m² 

- Edificabilidad viviendas libres 140.370,00 m² 

- Edificabilidad viviendas con P.P. 35.700,00 m² 

- Edificabilidad total viviendas: 85.860,00 + 54.510,00 + 35.700,00 = 176.070,00 m² 

- Coeficientes de ponderación: VC: 0,95/VPP: 0,85 /Equip. Priv. y Terc: 0,50 

- Edificabilidad ponderada vivienda unifamiliar: 85.860,00 × 1,00 = 85.860,00 m² 

- Edificabilidad ponderada vivienda colectiva: 54.510,00 × 0,95 = 51.784,50 m² 

- Edificabilidad ponderada viviendas con P.P: 35.700,00 × 0,85 = 30.345,00 m² 


Salamanca 

40

- Edificabilidad ponderada equipamiento privado: 20.000 × 0,80 = 16.000,00 m² 

- Edificabilidad ponderada Terciario-Comercial: 18.500,00 × 0,80 = 14.800,00 m² 

- Edificabilidad total después de la ponderación: 85.860,00 + 51.784,50 + 

30.345,00 + 16.000,00 + 14.800,00 = 198.789,50 m² 

- Aprovechamiento medio: 198.789,50 / 391.455,54= 0,507821399 

- Reserva de suelo para espacios libres públicos: exigibles: 20/100× 

198.789,50= 39.757,90 m² 

- Reserva de suelo para espacios libres públicos: previsto: 44.380,00 m² 

- Reserva de suelo para equipamientos: exigibles: 20/100×198.789,50= 39.757,90 m² 

- Reserva de suelo para equipamientos: previsto: 44.680,00 m² 

- Edificabilidad equipamiento privado 20.000,00 m² 

- Reserva de suelo equipamientos públicos: exigibles: 0,5×39.179,50= 19.878.95 m² 

- Reserva de suelo para equipamientos públicos: previsto: 22.680,00 m² 

- Edificabilidad equipamiento público 22.680,00 m² 

- Edificabilidad construcciones auxiliares instalaciones servicios urbanos 713,00 m² 

públicos 

- Edificabilidad en viario 0,00 m² 

- Edificabilidad construcciones auxiliares públicas en espacios libres públicos 444,60 m² 

- Reserva de plazas aparcamientos totales: exigibles: 2/100 x 198.789,50 = 3.976 plazas 

- Reserva de plazas aparcamientos públicos: exigibles: 1/100 x 198.789,50 = 1.988 plazas 

- Reserva de plazas aparcamientos públicos: previsto: 1.988 plazas 

1.1.2.- Relación y justificación de las modificaciones o incluso sustituciones totales que se 

realicen respecto de la ordenación detallada establecida previamente por otros instrumentos de 

planeamiento urbanístico. 

El total respeto hacia lo establecido por los instrumentos de planeamiento de aplicación implica el que no 

exista justificación de las modificaciones o sustituciones al no existir. 

1.1.3.- Relación y justificación de las determinaciones que tuvieran por objeto completar la 

ordenación detallada establecida previamente por otros instrumentos de planeamiento urbanístico. 

En el Plan General no se establecen parámetros de ordenación detallada por lo que no se modifican en este 

Plan Parcial de ordenación. 

1.1.4.- Condiciones para el desarrollo de la ordenación detallada derivado de otras condiciones 

establecidas por la Administración. 

Se adjuntan como anexo los convenios suscritos entre los propietarios del sector 10 y el Ayuntamiento de 

Aldeatejada en relación con la financiación de sistemas generales y del refuerzo e implantación de las 

infraestructura necesarias para tener los servicios de abastecimiento de agua potable y saneamiento en 

condiciones suficientes para las viviendas previstas 


Salamanca 

41

Cap. 2.- Descripción de la Ordenación del Plan Parcial Sector 10 SUD 

2.1.- CALIFICACIÓN PROPUESTA EN EL PLAN PARCIAL. 

Se ha desarrollado en el presente Plan Parcial las parcelas que a continuación se describen: 

● RESIDENCIAL 

PARCELA UAD-1 

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ADOSADA – VIVIENDA LIBRE 

Tipología 

Vivienda adosada 

Superficie = 4.315,00 m² 

Edificabilidad residencial= 3.420,00 m² 

Edificabilidad otros usos= 0,00 m² 

Total edificabilidad= 3.420,00 m² 

Nº Viviendas = 19 Viviendas Libres. 

Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-2 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-3 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-4 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-5 


Tipología 







Salamanca 

42


Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-6 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-7 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-8 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-9 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA UAD-10 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 


Salamanca 

43

PARCELA UAD-11 


Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 



Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 



Tipología 







Índice 

180,00 m²/viv. 

PARCELA REA-1 

RESIDENCIAL COLECTIVA – VIVIENDA LIBRE 

Tipología 

Vivienda en bloque abierto o en manzana compacta 

Superficie = 10.730,00 m² 


Edificabilidad otros usos= 2.000,00 m² 


Nº Viviendas = 104 Viviendas Libres o 78 Viviendas Libres + 52 Viviendas Joven. 

Índice 

115,00 m²/viv. 

PARCELA REA-2 


Tipología 





Total edificabilidad= 10.280,00 m² 

Nº Viviendas = 72 Viviendas Libres o 54 Viviendas Libres + 36 Viviendas Joven. 

Índice 

115,00 m²/viv. 

PARCELA REA-3 


Tipología 





Salamanca 

44




Índice 

115,00 m²/viv. 

PARCELA REA-4 


Tipología 







Índice 

115,00 m²/viv. 

PARCELA REA-5 


Tipología 







Índice 

115,00 m²/viv. 

PARCELA REA-6 


Tipología 







Índice 

115,00 m²/viv. 

PARCELA REA-7 


Tipología 






Nº Viviendas = 20 Viviendas Libres o 15 Viviendas Libres + 10 Viviendas Joven. 

Índice 

115,00 m²/viv. 

PARCELA REPP-1 

RESIDENCIAL COLECTIVA – VIV. CON PROTECCIÓN PÚBLICA 

Tipología 






Nº Viviendas = 60 Viviendas de Protección Pública o 

45 Viviendas de P.P. (3/4) + 30 Viviendas Joven. 


Salamanca 

45

Índice 


150,00 m²/viv. 


Tipología 



Edificabilidad residencial= 10.200,00 m² 





Índice 

150,00 m²/viv. 



Tipología 








Índice 

150,00 m²/viv. 



Tipología 








Índice 

150,00 m²/viv. 

● EQUIPAMIENTO PRIVADO 

PARCELA EQQ-4 

EQUIPAMIENTO PRIVADO 

Tipología 

Libre 


Edificabilidad = 20.000,00 m² 

Índice 

0.9090 m²/m² 

Se ha desarrollado, además, en la presente Ordenación Detallada las siguientes parcelas no lucrativas que a 

continuación se describen: 

● EQUIPAMIENTO PÚBLICO 

PARCELA EQQ-1 

EQUIPAMIENTO PÚBLICO 

Tipología 

Libre 




Salamanca 

46

Índice 

PARCELA EQQ-2 

1,00 m²/m² 


Tipología 

Libre 



Índice 

PARCELA EQQ-3 

1,00 m²/m² 


Tipología 

Libre 



Índice 

1,00 m²/m² 

● SERVICIOS URBANOS 

PARCELA SUE-1 

PARCELA DE SERVICIOS URBANOS – SUMINISTRO ELÉCTRICO 

Superficie = 50,00 m² 

Edificabilidad = 30,00 m² 

Índice 

PARCELA SUE-2 

0,60 m²/m² 




Índice 

PARCELA SUE-3 

0,60 m²/m² 




Índice 

PARCELA SUE-4 

0,60 m²/m² 




Índice 

PARCELA SUE-5 

0,60 m²/m² 




Índice 

PARCELA SUE-6 

0,60 m²/m² 





Salamanca 

47

Índice 

PARCELA SUE-7 

0,60 m²/m² 




Índice 

PARCELA SUE-8 

0,60 m²/m² 




Índice 

PARCELA SUE-9 

0,60 m²/m² 




Índice 

PARCELA SUE-10 

0,60 m²/m² 

PARCELA DE SERVICIOS URBANOS – INFRAESTRUCTURAS DE 

RECOGIDA DE AGUAS PLUVIALES Y RIEGO 



Índice 

0,20 m²/m² 

● ESPACIOS LIBRE 

PARCELA ELP-1 

ESPACIOS LIBRES – ZONAS VERDES 


Edificabilidad = 118,10 m² 

Índice 

PARCELA ELP-2 

0,02 m²/m² 




Índice 

PARCELA ELP-3 

0,02 m²/m² 



Edificabilidad = 61,10 m² 

Índice 

PARCELA ELP-4 

0,02 m²/m² 




Índice 

0,02 m²/m² 


Salamanca 

48

PARCELA ELP-5 



Edificabilidad = 136.30 m² 

Índice 

PARCELA ELP-6 

0,02 m²/m² 




Índice 

PARCELA ELP-7 

0,02 m²/m² 




Índice 

PARCELA ELP-8 

0,02 m²/m² 




Índice 

PARCELA ELP-9 

0,02 m²/m² 



Edificabilidad = 109,50 m² 

Índice 

PARCELA ELP-10 

0,02 m²/m² 




Índice 

PARCELA ELP-11 

0,02 m²/m² 


Superficie = 2.110,00 m² 


Índice 

0,02 m²/m² 

● VIARIO 

ACERAS + CALZADAS + APARCAMIENTO 




Salamanca 

49

2.2.- RESERVAS DE SUELO PARA LAS VÍAS PÚBLICAS DEL SECTOR. 

2.2.1.- Viario proyectado en la Ordenación Detallada 

En los planos de viario se recogen las alineaciones, se justifica la accesibilidad en conjunto con los perfiles 

longitudinales en los que se indican las pendientes de cada una de las calles de nueva apertura, se indica la 

ubicación de los aparcamientos señalando el número de plazas en cada zona y se indica la sección tipo de 

cada uno de los viales del sector con los detalles de sus secciones transversales. 

2.2.2.- Secciones Tipo 

Descritas en los planos PO.7.06 y PO.7.07 

2.2.3.- Firmes 

Calzadas y aparcamientos 

El firme de calzada y aparcamiento estará compuesto por explanada tipo E-1 para tráfico T411-4, subbase 

granular de zahorra artificial de 20 cm, base de hormigón HP-35 de 20 cm y capa de rodadura de 5 cm de 

mezcla bituminosa en caliente tipo S-12. 

Aceras 

El firme de aceras se compone de sub-base granular de 12 cm, base de hormigón de 12 cm, 5 cm de 

mortero y baldosa. 

Sendas peatonales 

Constituyen el viario interior de las zonas verdes. Su disposición en planta se adapta a la topografía de 

dichos espacios y siempre se inician y finalizan en la red viaria principal. Con ancho de 4,00 mts. 

El firme de las sendas peatonales se compone de una capa de zahorra de cantera para paseos de 25 cm de 

espesor. 


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50

DN-NU: NORMATIVA URBANÍSTICA 


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51

DN-NU NORMATIVA URBANÍSTICA 

TÍTULO I. 

DISPOSICIONES GENERALES 

Cap. 1.- Condiciones generales de Ordenación del Plan Parcial Sector 10 

1.1.- CONDICIONES GENERALES DE ORDENACIÓN. 

Se incluyen una serie de condiciones que sirvan para completar las específicas de zonas que se establecen 

en las fichas de ordenanzas para cada uno de los usos de suelo que se contienen en la ordenación detallada 

que establece el Plan Parcial. 

1.1.1.- Definiciones y conceptos. 

A continuación se reproducen las definiciones generales sobre conceptos urbanísticos contenidas en el artículo 

16 de la Normativa del PGOU, que reproduce la disposición adicional única del RUCyL. 

Se entiende por: 

a) Núcleo de población: agrupación de construcciones bien identificable e individualizada en el territorio, que 

se caracterizan por su proximidad entre sí, por la consolidación de una malla urbana y por necesitar el 

mantenimiento adecuado de dotaciones urbanísticas comunes. 

b) Parcela: superficie de terrenos legalmente conformada o dividida, que puede ser soporte de 

aprovechamiento en las condiciones previstas en la normativa urbanística. En relación con este 

concepto, se entiende por: 

1º. Superficie bruta: la superficie original de la parcela conforme a los datos que consten en el Registro 

de la Propiedad y en el Catastro y los que resulten de su medición real. 

2º. Superficie neta: la superficie de la parcela que no esté reservada para la ubicación de dotaciones 


3º. Alineación: línea que separa los terrenos de uso y dominio público destinados a vías públicas de las 

parcelas destinadas a otros usos. 

4º. Parcela mínima: superficie mínima que debe tener una parcela para que se puedan autorizar sobre 

ella los usos permitidos por el planeamiento urbanístico. 

5º. Fincas de origen: en la gestión urbanística, las fincas existentes que sus propietarios aportan para 

desarrollar una actuación urbanística aislada o integrada. 

6º. Parcelas resultantes: en la gestión urbanística, las nuevas parcelas que se forman tras desarrollar 

una actuación aislada o integrada. 

7º. Parcelación: división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas 

independientes, o cuotas indivisas de los mismos. 

8º. Parcelación urbanística: división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas 

independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o 

edificarlos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes 

presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las 

parcelas urbanas. 

c) Uso del suelo: cualquier tipo de utilización humana de un terreno, incluido el subsuelo y el vuelo que le 

correspondan, y en particular su urbanización y edificación. En relación con este concepto, se entiende por: 

1º. Uso predominante: el uso característico de un ámbito, de tal forma que sea mayoritario respecto del 

aprovechamiento total del mismo. 

2º. Uso compatible: todo uso respecto del cual resulta admisible su coexistencia con el uso 

predominante del ámbito de que se trate. 

3º. Uso prohibido: todo uso incompatible con el uso predominante del ámbito de que se trate; en suelo 

rústico, todo uso incompatible con su régimen de protección. 

4º. Uso provisional: uso para el que se prevea un plazo de ejercicio concreto y limitado, sin que 

resulten relevantes las características constructivas. 

5º. Acto de uso del suelo: la ejecución, modificación o eliminación de construcciones, instalaciones, 

actividades u otros usos que afecten al suelo, al vuelo o al subsuelo. 

6º. Intensidad de uso del suelo o edificabilidad: cantidad de metros cuadrados de techo edificables, 

que asigna o permite el planeamiento sobre un ámbito determinado. 


Salamanca 

52

7º. Aprovechamiento o aprovechamiento lucrativo: cantidad de metros cuadrados de techo edificables 

destinados al uso privado, que asigna o permite el planeamiento urbanístico sobre un ámbito 

determinado, incluyendo todo uso no dotacional así como las dotaciones urbanísticas privadas, y 

excluyendo las dotaciones urbanísticas públicas. 

d) Determinaciones: cada una de las diferentes normas, criterios y orientaciones, tanto de carácter escrito 

como gráfico, que se contienen en los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión 

urbanística. Entre las determinaciones se distinguen: 

1º. Ordenación general: conjunto de las determinaciones del planeamiento general que por su especial 

relevancia configuran el modelo territorial del término municipal. Los parámetros de ordenación general 

son las determinaciones de ordenación general que caracterizan un sector de suelo urbano no 

consolidado o suelo urbanizable. 

2º. Ordenación detallada: conjunto de las determinaciones del planeamiento urbanístico que no forman 

parte de la ordenación general. 

e) Sector: ámbito de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable que se utiliza como referencia para 

establecer las determinaciones de ordenación detallada. 

f) Dotaciones urbanísticas: conjunto de los sistemas y elementos que se caracterizan por estar destinados al 

servicio de la población, que comprenden vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y 

equipamientos. En relación con este concepto, se entiende por: 

1º.Vías públicas: sistema de espacios e instalaciones asociadas, delimitados y definidos por sus 

alineaciones y rasantes, y destinados a la estancia, relación, desplazamiento y transporte de la 

población así como al transporte de mercancías, incluidas las plazas de aparcamiento ordinarias y las 

superficies cubiertas con vegetación complementarias del viario. Son de uso y dominio público en todo 

caso y a efectos de los deberes de cesión y urbanización tienen siempre carácter de dotaciones 


2º.Servicios urbanos: sistema de redes, instalaciones y espacios asociados, destinados a la prestación 

de servicios de captación, almacenamiento, tratamiento y distribución de agua, saneamiento, 

depuración y reutilización de aguas residuales, recogida, depósito y tratamiento de residuos, 

suministro de gas, energía eléctrica, telecomunicaciones y demás servicios esenciales o de interés 

general. Pueden ser de titularidad pública o privada. A efectos de los deberes de cesión y 

urbanización, sólo los servicios esenciales o de interés general tienen siempre carácter de dotaciones 


3º.Espacios libres públicos: sistema de espacios e instalaciones asociadas, destinados a parques, 

jardines, áreas de ocio, expansión y recreo de la población, áreas reservadas para juego infantil, zonas 

deportivas abiertas de uso no privativo y otras áreas de libre acceso no vinculadas al transporte ni 

complementarias de las vías públicas o de los equipamientos. Son de uso y dominio público en todo 

caso y a efectos de los deberes de cesión y urbanización tienen siempre carácter de dotaciones 


4º.Zonas verdes: dentro de los espacios libres públicos, las superficies específicamente destinadas a 

la plantación de especies vegetales. 

5º.Equipamientos: sistema de construcciones, instalaciones y espacios asociados que se destinen a la 

prestación de servicios básicos a la comunidad, de carácter educativo, cultural, sanitario, asistencial, 

religioso, comercial, deportivo, administrativo, de ocio, de transporte, de seguridad y otros análogos, 

incluidas las plazas de aparcamiento anejas y las superficies cubiertas con vegetación 

complementarias de los equipamientos. Pueden ser de titularidad pública o privada. A efectos de los 

deberes de cesión y urbanización, sólo los de titularidad pública tienen carácter de dotaciones 


6º.Sistemas generales: conjunto de las dotaciones urbanísticas públicas que puedan considerarse al 

servicio de toda la población del término municipal. 

7º.Sistemas locales: conjunto de las dotaciones urbanísticas que no tengan carácter de sistema 

general, tanto públicas como privadas. 

g) Urbanización: conjunto de las vías públicas, servicios urbanos y espacios libres públicos previstos en el 

instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos afectados por 

una actuación urbanística. 

h) Grado de protección: cada uno de los niveles de protección que pueden establecer los instrumentos de 

planeamiento urbanístico respecto de los inmuebles que cataloguen. Los grados de protección básicos son los 

siguientes: 

1º.Protección integral: grado de protección que afecta a todo el inmueble, preservando por tanto todas 

sus características, su forma de ocupación del espacio y los demás rasgos que contribuyen a 

singularizarlo como elemento integrante del patrimonio construido. 


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2º.Protección estructural: grado de protección que afecta a la identidad del inmueble y a los elementos 

básicos que definen su forma de articulación, uso y ocupación del espacio. 

3º. Protección ambiental: grado de protección que afecta, no tanto al inmueble en sí mismo sino a su 

recuerdo histórico como integrante del patrimonio cultural colectivo. 

i) Tipología edificatoria: los diversos modos de disponer la edificación en relación con la parcela y con el uso. 

j) Vivienda: alojamiento de carácter permanente destinado a satisfacer de manera habitual las necesidades 

vitales de habitación de una o varias personas. En relación con este concepto, se entiende por: 

1º Vivienda con protección pública: vivienda acogida a cualquiera de los regímenes de protección 

establecidos por las Administraciones públicas. 

2º.Vivienda colectiva: edificio de uso mayoritariamente residencial que dispone de acceso y servicios 

comunes para más de dos viviendas. 

3º.Vivienda unifamiliar: edificio de uso mayoritariamente residencial que no dispone de acceso y 

servicios comunes para más de dos viviendas. 

Además a continuación se reproduce otras definiciones y conceptos generales contenidos en el art. 17 del 

PGOU: 

a) Alineaciones actuales: Son los linderos de las fincas con los viales y espacios libres públicos existentes. 

b) Alineaciones oficiales: Son las líneas fijadas como tales en el presente PGOU, y en su caso por los 

planeamientos que lo desarrollen, con objeto de delimitar, la parcela edificable, con los espacios libres públicos 

exteriores, jardines, calles, vías y plazas. 

c) Altura máxima de la edificación: Es la distancia vertical medida desde la rasante de la acera, o del terreno 

en su caso, en contacto con la edificación, hasta la cara inferior del forjado que forma el techo de la última 

planta o de la parte inferior del alero o cornisa. 

d) Altura Libre de piso: Es la distancia de la cara del pavimento a la cara inferior del techo, de la planta 

correspondiente. 

e) Altura planta baja: Es la distancia medida desde la rasante de la acera, o del terreno en su caso, en 

contacto con la edificación, hasta la cara inferior del forjado que forma el techo de dicha planta baja. 

f) Ancho de calle: Es la anchura mínima de todo el tramo de calle correspondiente al solar o actuación que se 

considera. 

g) Coeficiente de edificabilidad: Es el resultado de dividir la superficie total edificable de un área, entre la 

superficie de dicha área, y se expresa en m2/m2. Será computable el volumen o la superficie sobre rasante 

que según el articulo (102) sea computable. 

h) Edificación abierta: Es aquella constituida por cuerpos de edificación colocados de manera libre en la 

parcela, cuyos paramentos o fachadas pueden permanecer retranqueados de las alineaciones oficiales y 

linderos del solar, estableciéndose espacios libres exteriores a la edificación en su propia parcela. 

i) Edificación adosada: Es la situada en parcelas independientes, con solución de continuidad a otras 

edificaciones, 

j) Edificación aislada – pareada: Se define como edificación de desarrollo horizontal, exenta en el interior de 

la parcela neta edificable o adosada a un lindero, típica para la vivienda unifamiliar. 

k) Edificación en manzana cerrada: Aquella que ocupa toda la parcela disponiendo de patios interiores de 

parcelas con fines de iluminación y ventilación. Patio mínimo: El exigido en la normativa de patios articulo 121 y 

122. 

l) Edificio exclusivo: Es aquel que en todos sus locales se desarrollan actividades comprendidas en el mismo 

uso. 

m) Fondo de edificación: Es el que se encuentra definido por el área de movimiento de la edificación desde 

las alineaciones oficiales o desde el retranqueo obligatorio y que está regulado para cada Unidad Urbana. 

n) Manzana: Unidad de división convencional de superficie delimitada por las alineaciones oficiales de las vías 

o espacios públicos. 

o) Máxima ocupación de la parcela: Es el porcentaje máximo de parcela neta edificable que se autoriza 

construir en cada una de las plantas permitidas. 

p) Patios de manzana: Son aquellos que quedan definidos mediante la fijación de una alineación interior y en 

el que pueda inscribirse una circunferencia de diámetro igual a la altura del edificio mas alto recayente a dicho 

espacio con un mínimo de 10,00 m. 

q) Patio de parcela. Es el espacio libre situado dentro de la parcela neta edificable, regulado en el articulo 121. 

r) Patio abierto de parcela: Se consideran patios abiertos a los entrantes de fachadas cuya profundidad p sea 

mayor o igual que 1,5 metros y en cuyos paramentos abran huecos de locales de cualquier uso, según la 

regulación del articulo 121. 


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s) Pieza habitable: Se entiende como pieza habitable, aquella que se dedica a una permanencia continuada 

de las personas y, por tanto, todas las que no sean vestíbulos, pasillos, aseos, despensas, roperos, trasteras, 

depósitos y aparcamientos. 

t) Rasantes Oficiales.: Son las que corresponden a los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles 

definidos en los documentos oficiales vigentes. 

u) Retranqueo: Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación oficial y la línea de fachada. 

Se podrá filar también a los restantes linderos de la parcela. 

v) Semisótano.: Se entiende por semisótano, la planta de la edificación que tiene parte de su altura por debajo 

de la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación. 

w) Sótano: Se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra, en todos sus puntos, 

por debajo de la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación. 

x) Superficie edificable: Es la comprendida entre los límites de la construcción en cada planta sobre rasante y 

que computa edificabilidad. 

y) Superficie total edificada: Es la resultante de la suma de las superficies edificadas de todas las plantas de 

un edificio computen o no edificabilidad. 

z) Unidad de Actuación: Es aquella zona definida para ejecución independiente de menor superficie que el 

sector, regulado para la realización de suelo Urbano No Consolidado y suelo Urbanizable, según los artículos 

36, 465 y 478. 

1.1.2.- Normas generales de la edificación. 

Se definen a continuación las Normas generales de la edificación recogidas en los Títulos III y IV de la 

Normativa del PGOU 

NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIÓN 

CONCEPTOS GENERALES DE CONDICIONES DE EDIFICACIÓN. 

Condiciones específicas de la ordenación detallada. 

1. En Suelos Urbanos o Urbanizables y para los SSGG en cualquier clase de suelo, se estará a lo que dispone 

este PGOU por sí o por los instrumentos de planeamiento de desarrollo asumidos o que se redacten en el 

futuro. 

2. En Suelo Rústico la regulación se realiza de acuerdo con las condiciones de la categoría a que pertenezca 

cada área. A todas ellas afecta la regulación sobre condiciones de formación de nuevos núcleos de población, 

y en el ámbito de asentamientos ilegales habrá de redactarse y aprobarse, previo a cualquier actuación, el 

planeamiento de desarrollo que especifique sus condiciones particulares. 

Determinaciones generales. Definición. 

Las determinaciones generales son las condiciones de carácter volumétrico, higiénicas y de calidad que 

deberán cumplir las construcciones de nueva planta, sustitución, ampliación o reestructuración, salvo las 

prescripciones en contrario que puedan establecerse en las Normas específicas de las zonas de calificación 

urbanística (Titulo V) o bien en las condiciones generales en función del uso (Titulo IV). 

Las condiciones serán relativas a: 

- La parcela. 

- Volumen y forma del edificio. La forma de establecer el sólido capaz. 

- Aspectos funcionales. 

- La forma de medir la superficie construible, en relación a la edificabilidad de cada predio. 

CONDICIONES DE LA PARCELA. 

Dimensiones de la Parcela. 

Definición. (Parcela bruta) 

Se entiende por parcela a toda porción de suelo que constituye una unidad física y predial. En suelo urbano 

consolidado, la superficie de las parcelas servirá de base al calculo de la superficie edificable máxima asignada 

por el PGOU. En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable, la superficie de las parcelas será el 

ámbito de aplicación (dentro de cada sector) del aprovechamiento medio. 

Parcela edificable.( Parcela Neta) 

Es la porción de suelo de cada parcela, comprendida dentro de las alineaciones oficiales, en que se podrá 

ejecutar la edificación. 


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Parcela mínima. 

1.-Es la superficie que desde el PGOU, la norma de la Unidad Urbana o la ordenanza particular se defina como 

mínima para que la parcela pueda ser considerada edificable. 

2. Cuando en este PGOU, o en el planeamiento de desarrollo, se fijen superficies de parcela mínima o 

dimensión mínima para alguno de sus lados, es requisito obligado para poder edificar el cumplimiento de tales 

mínimos. 

3. No se autorizará ninguna segregación de la que resulte alguna parcela que no sea susceptible de recibir 

todos los servicios urbanos que le correspondan, por dar frente a un viario insuficiente u otros motivos. A estos 

efectos se entiende que todo viario con sección de 4 o más metros puede albergar todos los servicios. 

4. Se autoriza la edificación en todas las parcelas existentes el día de la aprobación inicial del PG, siempre que 

sea técnicamente viable el cumplimiento de las condiciones impuestas por esta normativa. No se autoriza, sin 

embargo, con carácter general, la segregación de parcelas que dé lugar a otras menores de 100 m² de 

superficie o con un frente inferior a 4,50 m de fachada a calle, medidos, la superficie y el frente, después de 

aplicada la alineación oficial. En determinadas zonas o ámbitos de ordenanza se establecen parcelas mínimas 

diferentes a la general antedicha: rigen, en ellos, las específicas. 

Referencias planimétricas de la parcela. 

1. Linderos: Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes. 

2. Linderos frontales, laterales y testeros: Son linderos frontales los que delimitan la parcela con la vía o 

espacio libre público al que da frente; son linderos laterales los restantes, llamándose testeros los lindes 

opuestos a los frontales. 

3. El Ayuntamiento de Aldeatejada podrá exigir al propietario de una parcela el amojonamiento y señalamiento 

de los lindes de la misma cuando sea necesario por motivos urbanísticos. 

Agregación obligatoria de parcelas. 

1. Todas las parcelas deberán tener al menos un lindero frontal. Aquellas parcelas, no consolidadas, cuya 

agregación a las colindantes sea precisa para permitir que estas tengan lindero frontal, no serán edificables en 

tanto no se produzca dicha agregación. El cumplimiento de esta condición se exigirá ponderando las 

circunstancias de consolidación de la manzana. 

2. Las dimensiones de las parcelas serán tales que en la franja entre cualesquiera líneas que intersecten en 

ángulo recto uno de sus linderos frontales no exista ninguna parcela colindante sin salida a vía pública o 

espacio libre público. Si existiera parcela colindante en dicha situación, la agregación parcelaria será 

obligatoria. 

3. No serán edificables las parcelas cuyas colindantes quedaran inedificables por si mismas o sin posible 

agregación con otra no consolidada. Si las parcelas colindantes inedificables fuesen de propiedad municipal, 

se estará a lo dispuesto en la legislación de Régimen local sobre venta o permuta a colindantes. 

Vinculación entre edificación y parcela. 

1. Las edificaciones preexistentes a la segregación parcelaria condicionan el aprovechamiento y demás 

condiciones de la edificación para los lotes resultantes, sin que del conjunto de éstos se puedan derivar 

facultades inexistentes para la propiedad de la finca matriz como consecuencia de agregaciones y 

segregaciones sucesivas. 

2. Solo procederá la segregación de fincas o parcelas con edificación consolidada, cuando exista 

aprovechamiento sin consumir, para radicarlo en la porción segregada; pudiendo ésta, por si sola o por 

simultánea agregación a colindantes, permitir la configuración, al menos de la parcela mínima. Dicha 

segregación deberá tener en cuenta la existencia de luces y vistas entre las parcelas, después de la 

segregación. 

Segregación y Agregación de parcelas. 

1. Se considera ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación contraria a lo establecido en el presente PG y 

en sus instrumentos de desarrollo. 

2. Los notarios y registradores de la propiedad exigirán, para autorizar e inscribir respectivamente, escrituras 

de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia de parcelación o la declaración municipal 

de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. 

3. En ningún caso, se considerarán edificables los lotes resultantes de una parcelación que, sin licencia 

municipal, hubieran dado lugar a parcelas inferiores a la mínima. 

4. No obstante, podrá concederse licencia de edificación para parcelas cuyas dimensiones no alcancen las 

mínimas si las circunstancias de consolidación del entorno no permitieran su agregación a parcelas 

colindantes. 


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Condiciones de emplazamiento en la parcela 

Concepto y aplicación. 

Las condiciones de emplazamiento son las que determinan la posición de las construcciones dentro de la 

parcela, y se definen en las ordenanzas particulares y, en su caso, en los instrumentos de planeamiento que 

desarrollen el PG. 

Referencias planimétricas de la parcela. Alineaciones y retranqueos. 

1. Alineación oficial, exterior o pública. Es la línea establecida en los planos de alineaciones o en el 

planeamiento de desarrollo del PG, que deslinda los viales y espacios libres de uso y dominio públicos de los 

espacios de carácter privado. 

2. Alineación interior o privada. Es la línea que señala el planeamiento para establecer la separación entre la 

parte de parcela susceptible de ser ocupada por edificación y el espacio libre de parcela (señala el área de 

movimiento de la edificación). 

3. Alineación virtual en plantas superiores. Es la línea que señala el planeamiento para establecer la posición 

del edificio en plantas por encima de la baja. 

4. La alineación obligatoria marca la posición del plano de fachada de la construcción. Excepto en el caso de 

señalarse expresamente este tipo de alineación en el Plano de Ordenación, o en la ordenanza de zona, se 

admite cualquier retranqueo siempre que se resuelva adecuadamente, a cargo del nuevo edificio, el 

tratamiento de posibles medianerías o cerramientos colindantes. 

3. El tratamiento del espacio libre resultante de un retranqueo se hará a costa de la obra del nuevo edificio. El 

mantenimiento del espacio será igualmente a costa de la propiedad del edificio. 

Referencias altimétricas. 

1. Rasante. Es la línea que señala el planeamiento como perfil longitudinal de las vías públicas, tomado salvo 

indicación en contrario, en el eje de la vía. De estar ya ejecutada la vía pública, se considerará como tal el perfil 

existente. 

2. Cota de origen y referencia. Es la que se define en el planeamiento como origen para la medición de la 

altura del edificio. 

Fondo máximo edificable. 

1. Es la distancia, entre la alineación oficial, exterior o pública y la alineación interior o privada, medida 

perpendicularmente a aquella, siempre que ambas alineaciones afecten a la misma parcela. 

2. En el caso de existir retranqueos frontales obligatorios y definición de área de movimiento el fondo máximo 

edificable es la distancia desde la alineación interior frontal y la alineación interior del testero. 

Adosamiento a linderos. 

En la tipología de manzana cerrada, edificación adosada y pareada, la edificación se adosará obligatoriamente 

a los linderos laterales, en las condiciones fijadas en la ordenanza particular correspondiente. 

Condiciones de ocupación de la parcela. 

Superficie ocupable. 

Se entiende por superficie ocupable, la porción de parcela edificable susceptible de ser ocupada por la 

edificación sobre rasante. 

Las condiciones que se señalan para determinar la ocupación de la parcela, serán de aplicación en las obras 

de nueva edificación que supongan nuevas ocupaciones de suelo. 

Salvo indicación en contrario, las construcciones subterráneas podrán ocupar en el subsuelo la totalidad de la 

parcela edificable, sin que sobresalga ninguna parte edificada por encima de la rasante del terreno. 

Ocupación máxima de la parcela edificable. 

Es la relación en términos porcentuales entre la superficie máxima que puede ser ocupada en planta por la 

edificación (sobre rasante) y la superficie total de la parcela edificable. 

Los cuerpos salientes, situados al exterior de la alineación oficial, exterior o pública, no computarán a efectos 

de la ocupación máxima. 

Aprovechamiento sobre la parcela. 

Condiciones de edificabilidad. 

Las condiciones de edificabilidad son aquellas que limitan la intensidad de uso o usos autorizados de una 

determinada parcela. 

Para su aplicación se utilizarán los parámetros de referencia que se señalan en los artículos siguientes. 

Superficie construida computable por planta. 

Es el área de la proyección horizontal de la superficie comprendida dentro del perímetro exterior de la planta 

considerada, excluidas de ésta las zonas o cuantías siguientes: 


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1. Los soportales; los pasajes, con una anchura mínima de 3,00 m., de acceso a espacios libres o peatonales 

de uso colectivo, tanto públicos como privados; en edificación aislada o en bloque abierto, las plantas bajas 

porticadas, excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas. 

2. Los grandes conductos de ventilación, evacuación de humos, o alojamiento de instalaciones, con 

dimensiones superiores a 0,50 m2. 

3. Los huecos de aparatos elevadores. 

4. Los locales destinados a alojar las instalaciones al servicio del edificio, cuyo dimensionamiento deberá 

justificarse. 

5. Los locales destinados a alojar Centros de transformación, exigidos por las compañías suministradoras. 

6. Las superficies edificadas en la planta bajo cubierta, siempre que su altura libre sea igual o inferior a 1,50 

mts. 

7. Los cuerpos salientes y entrantes, tanto los recayentes a la vía pública o espacio público, como al interior de 

la parcela, en las condiciones siguientes: 

a) Los cuerpos salientes totalmente abiertos, no computarán edificabilidad, siempre que la suma de los anchos 

de todos los salientes, no exceda de la mitad de la longitud de la fachada. Los excesos sobre dicha cantidad 

computarán al 50%. 

b) Los cuerpos salientes que estén limitados por uno o dos laterales, contabilizarán al 50%. 

c) Las terrazas entrantes computarán al 50%. 

d) Los cuerpos salientes cerrados computarán al 100%. 

e) Los primeros tres metros cuadrados de superficie destinada a terraza-tendedero (que deberá contar con un 

sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público) en cada 

vivienda, o cuatro metros, si incluye instalaciones propias de la vivienda, siempre y cuando no estén integrados 

en balcones o balconadas, es decir en situación de terraza entrante. 

8. Los trasteros que cumplan las siguientes condiciones: 

a) Que estén situados en plantas bajo rasante. 

b) Que el acceso a los trasteros se resuelva única y exclusivamente a través de zonas comunes del edificio. 

c) El número máximo de trasteros será de uno por vivienda. 

d) La superficie construida de cada trastero será como máximo de ocho metros cuadrados. 

e) La superficie construida del conjunto de los trasteros mas la zona de distribución a los mismos, no 

computable a efectos de edificabilidad, será equivalente a 10 m² por el número de trasteros admisibles. 

f) Cada trastero se considerará como asociado a una vivienda concreta, debiendo quedar constancia de tal 

carácter en el acto del otorgamiento de la licencia de obras. Esta condición deberá tener constancia en el 

Registro de la Propiedad. 


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9. Las superficies destinadas a garaje-aparcamiento (salvo determinación contraria establecida en normas 

particulares) en las situaciones siguientes: 

a) En plantas bajo rasante, incluidos los accesos desde la vía pública. 

b) En planta baja, en los casos siguientes: 

I)- Cuando por la configuración de la parcela no sea posible inscribir un rectángulo de 12 m x 20 m y siempre 

que la totalidad de la planta baja se destine, salvo escaleras, ascensores y sus accesos correspondientes e 

instalaciones indispensables, a garaje aparcamiento. 

II)- En tipología de vivienda unifamiliar con un límite máximo de 35 metros cuadrados útiles. 

c) En planta de pisos, en edificios de uso exclusivo no residencial como dotación al servicio del edificio, 

siempre y cuando por la configuración de la parcela no sea posible inscribir un rectángulo de 12 m x 20 m. En 

todo caso no se superará la altura máxima permitida en metros ni él número de plantas máximo. 

10. Los portales en planta baja, de los edificios residenciales, no computarán en la superficie construida que 

exceda de 18,00 m² o la superficie ocupada por rampa para eliminación de barreras, siempre que formen parte 

del espacio de acceso común hasta el arranque de la escalera principal y los aparatos elevadores. 

Superficie edificable computable total. 

Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio, computadas de 

acuerdo a las determinaciones del articulo anterior. 

CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA GENERAL DE LOS EDIFICIOS. SÓLIDO CAPAZ. 

De las condiciones de volumen y sólido capaz. 

Medición de alturas. 

Se efectuará por número de plantas y por distancia vertical en metros desde la cota de referencia hasta la cara 

inferior del forjado de techo de la última planta, excluida la planta bajo cubierta o ático. 

Altura máxima. 

1. Es la indicada en las ordenanzas de cada zona. 

2. La altura máxima nunca podrá sobrepasar una vez y cuarta el ancho de la vía o espacio libre público al que 

de frente. 

Cota de referencia. 

Es la cota establecida en el terreno, según se determina a continuación que sirve de origen para la medición de 

alturas. 

Los criterios para el establecimiento de la cota de referencia son los siguientes: 

1) Edificios en los que la línea de edificación coincide con la alineación exterior. 

a) Edificios con fachada a una sola calle. 

I)- Si la rasante de la calle, tomada en la cota de la acera, es tal que la diferencia de nivel entre los puntos 

extremos de la edificación es igual o menor de 1,50 mts, la cota de referencia se establecerá en el punto de la 

línea de fachada de cota media en relación con las cotas más extremas. 

II)- Si por el contrario la diferencia de nivel es superior a 1,50 mts, se dividirá la fachada en los tramos 

necesarios para que sea aplicable la regla anterior, es decir, de forma que la diferencia entre las cotas 

extremas de cada tramo sea igual o inferior a 1,50 mts, aplicando a cada uno de estos tramos la regla anterior. 

b) Edificios con fachada a dos o más calles formando esquina o chaflán. 

Las alturas máximas se determinarán en cada fachada aplicando los criterios señalados en los apartados 

anteriores. 

En las esquinas se tomará la altura (en plantas) de mayor numero de plantas en una profundidad igual al 

ancho de la calle a la que vuelve, con un máximo en todo caso de 10 mts. En el caso de que la longitud de la 

fachada restante al aplicar la regla anterior fuera inferior o igual a seis metros, se podrá incorporar a la altura 

dominante. 

c) Edificios con frente a dos o más calles que no formen ni esquina ni chaflán. 

Se regulará la medición y fijación de alturas en cada frente como si se tratara de edificios independientes. 

Estas alturas solo podrán mantenerse en una profundidad máxima igual a la mitad del fondo de la parcela. 

2) En edificación aislada o de bloque abierto. 

a) En parcelas con un solo lindero frontal; será la rasante de la acera en el punto medio del lindero frontal. 

b) En parcelas de esquina, la cota de referencia se establecerá en el punto medio de la rasante de la acera de 

mayor longitud. 

c) En parcelas con linderos frontales a calles opuestas la cota de referencia se situara en el punto medio de la 

línea que une los puntos medios de dichos linderos frontales. No obstante esta regla podrá ser aplicada en 

función de la posición del edificio o edificios en la parcela, y de la configuración de la superficie reglada 

apoyada en los perfiles longitudinales de los linderos frontales. 


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Altura de piso. 

Se entiende por altura de piso, la distancia en vertical entre las caras inferiores de los forjados de dos plantas 

consecutivas. 

Altura libre de piso. 

Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta, y la cara inferior 

terminada del forjado de techo de la misma planta o del falso techo si lo hubiese. 

La altura libre mínima, para piezas habitables, será de 2,50 m, salvo prescripción en contra establecida en 

normas especificas por uso. 

Planta baja. 

Es aquella cuyos niveles de suelo terminado se encuentran situados en las siguientes posiciones: 

1. En edificación entre medianeras, entre dos planos paralelos a la rasante en la acera distantes verticalmente 

mas / menos 1,50 m de la misma. 

2. En edificación aislada y en edificación adosada en hilera o pareada; aquella situada entre más / menos 1,50 

m. Respecto de su cota de referencia. 

Plantas inferiores a la baja. 

Son aquellas cuyo nivel de suelo está por debajo del nivel del suelo de la planta baja. Las plantas inferiores a 

la baja tienen la consideración de plantas bajo rasante. 

Computo de planta bajo rasante. 

Toda zona correspondiente a plantas inferiores a la baja, cuya parte inferior del forjado de techo se encuentre 

a una distancia mayor de 1,00 m, respecto de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación 

(acera perimetral en edificación aislada o de bloque abierto) se considerará a todos los efectos planta sobre 

rasante y computará a efectos de edificabilidad y de número de plantas. 

Planta de piso. 

Es aquella que está situada por encima del forjado de techo de la planta baja. 

Rasante. 

Es la línea altimétrica que determina el perfil longitudinal, definido por el PGOU, del viario del municipio. Se 

indica, para el Suelo Urbano, en el Plano de Ordenación, en el que para viales y espacios libres ya ejecutados 

se tomará como rasante el perfil consolidado, en la UU-2 El Soto dada las grandes pendientes de algunas 

parcelas se estará a lo dispuesto en la ordenanza especifica del planeamiento asumido. 

Sólido capaz. 

Es el volumen sobre rasante dentro del cual deberá quedar inscrito el edificio excepto vuelos, y se define: 

1. En planta, estableciendo el área de movimiento, mediante la definición de la alineación y los límites de zona. 

En las zonas que se establecen retranqueos obligatorios, hay que aplicar los retranqueos mínimos a linderos y 

el porcentaje de ocupación de la edificación sobre la parcela que se señalan. 

2. En sección, estableciendo la altura máxima de fachada y el gálibo de la cubierta contado desde el alero 

permitido. 

De las construcciones sobre la altura de cornisa. 

Gálibo de la cubierta. 

1. El volumen máximo de la edificación queda limitado en cada sección de la fachada perpendicular al eje de la 

calle por dos líneas: Una apoyada en el punto de altura máxima de fachada desde rasante exterior y con 

ángulo sobre la horizontal de 30º sexagesimales, que se extiende desde la fachada a calle hasta una 

profundidad máxima de la zona edificable de 7,5 metros, medida perpendicularmente a la citada fachada; y 

otra simétrica a la primera, desde el fondo máximo edificable. En el caso de parcelas cuya alineación oficial 

presente desnivel respecto a rasante exterior de viario o espacio libre consolidado, se estará a lo dispuesto en 

el articulo 119. 

2. Fuera de este volumen sólo podrán disponerse los siguientes elementos: salientes y vuelos, los cuartos de 

ascensores, calefacción, aire acondicionado, etc.; la caja de escaleras; chimeneas, paneles de energía solar, 

antenas y otras instalaciones. Los petos o similares computan altura. 

3. Sin perjuicio de lo establecido para algunos ámbitos con Planeamiento Específico, se admite la construcción 

de áticos retranqueados, sotabancos o cualquier otra solución con que se quiera resolver la edificación dentro 

del volumen máximo antes determinado. 

Construcciones por encima del último forjado. 

1. Las vertientes de la cubierta, estarán formadas por planos de pendiente máxima de 30º, trazados desde la 

cara superior del forjado o bien de la cornisa o aleros en prolongación del forjado de la última planta o en la 

altura máxima permitida. 

La cumbrera no se elevará más de cuatro metros en relación con la cara superior del último forjado de techo de 

planta permitida. 


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En el caso de edificios de 10 o menos metros de fondo edificable, y a fin de hacer viable el aprovechamiento 

bajo cubierta, se permitirá peraltar en el plano de la alineación oficial un máximo de 0,50 m entre la cara 

superior del último forjado horizontal y la cara superior de la cornisa, siempre que se cumpla la altura máxima 

establecida. 

La altura libre de arranque del espacio bajo cubierta no superará 1,00 metro medida desde la línea interior de 

fachada entre el último forjado y el inicio de la pendiente de cubierta. 

2. Los petos o barandillas de terrazas de cubierta plana no superarán la altura de un metro, medido desde el 

nivel de pavimento terminado, pudiendo llegar a 1,25 metros en soluciones permeables de tipo metálico. 

3. Los remates de cajas de escaleras, casetas de ascensor, depósitos y otras instalaciones, no podrán 

sobrepasar una altura de 3,75 mts. con relación al último forjado y estarán remetidos de la alineación oficial un 

mínimo de 3,75 mts. 

En aquellos casos en que la dimensión y la forma de la parcela edificable permita resolver el programa interno 

del edificio sin necesidad de patios de ventilación y/o iluminación, no será exigible la última condición de 

retranqueo con relación a la alineación oficial. 

Igualmente en soluciones de cubierta plana, no será exigible la condición de retranqueo con relación a la 

alineación oficial, siempre que el casetón no supere la altura de un metro, correspondiente al peto de la 

terraza. 

4. Las chimeneas de ventilación o evacuación de humos deberán situarse próximas a las limatesas y su 

acabado será análogo al de las fachadas principales. Los conductos deberán agruparse para reducir el número 

de chimeneas en cubierta. 

5. Las antenas se ubicarán en el faldón de cubierta no recayente a vía o espacio público, o si el edificio diese a 

dos vías se ubicará a la vía con menor profundidad de vistas. 

Ático. 


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Planta que se sitúa encima de la cara superior del forjado de techo de la última planta permitida de un edificio, 

cuya superficie es inferior a la de la misma. La superficie no ocupada por la edificación se destinará a azotea, 

que en ningún caso podrá ser objeto de acristalamiento. 

La fachada del ático se retranqueará de la alineación oficial o exterior un mínimo de tres metros. Su altura de 

piso no será superior a tres metros. 

De los entrantes y salientes (vuelos). 

Cuerpos salientes. 

Se entiende por cuerpos salientes o vuelos, aquellas partes de la edificación que sobresalen del plano de las 

fachadas. 

Los cuerpos salientes pueden ser abiertos o cerrados. Los cuerpos salientes abiertos pueden adoptar la forma 

de balcón, cuyo vuelo es totalmente abierto y sirve a un solo vano, balconada o balcón corrido que sirve a más 

de un vano y terrazas, que pueden estar cerradas por uno o por los dos laterales. 

Los cuerpos salientes cerrados o cuerpos volados cerrados son cuerpos salientes que están cerrados lateral y 

frontalmente. 

En planta baja sé prohíben los cuerpos salientes. 

En planta de piso ( incluido planta ático o bajo cubierta), deberán cumplir las siguientes condiciones: 

1. Quedarán separados de las fincas contiguas en una longitud, como mínimo igual al saliente y no inferior en 

ningún caso a 0,60 m. En caso de edificios formando rincón la separación a la línea de Intersección de ambas 

fachadas será como mínimo de 3,00 m. 

2. El vuelo máximo, medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto de esta será: 

En calles de menos de 6 m. ............ 0,30 m. 

“ de 6 m. hasta menos de 8 m.......... 0,40 “ 

“ de 8 m. hasta menos de 10 m........ 0,50 “ 

“ de 10 m. hasta menos de 12 m...... 0,60 “ 

“ de 12 m. en adelante ..................... 0,70 “ 

Estas longitudes máximas serán también de aplicación en los vuelos hacia patios de parcela o espacio libre 

interior de parcela. 

En las plazas la longitud máxima del voladizo será la correspondiente a la calle de mayor ancho recayente a 

dicha plaza. 


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3. La altura mínima para disponer cuerpos salientes será de 3,20 metros medida sobre la rasante de la acera, 

en cualquier punto. 

Cuerpos entrantes. 

Se admiten terrazas entrantes con profundidad no superior a la altura ni al ancho del hueco. La profundidad se 

contará a partir de la línea de fachada. 

Cornisas y aleros. 

El saliente máximo de cornisas y aleros en fachadas será el mismo que el establecido para los voladizos en 

función del ancho de calle, más 15 cm. El grueso de la cornisa no superará el canto del forjado. 

Elementos salientes. 

En planta baja se permiten los elementos salientes, que no podrán rebasar la alineación más del 10% del 

ancho de la acera, con un máximo de 15 cm. Dichos elementos formarán parte de la decoración de los locales 

comerciales, industriales, de oficinas o análogos, así como los huecos de acceso a edificios residenciales. 

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA EDIFICACIÓN. 

Aplicación. 

Las condiciones establecidas en el presente capitulo son de aplicación en las obras de nueva planta o 

reestructuración de edificios existentes. 

En todos los casos se cumplirán las condiciones fijadas para cada uso especifico, las correspondientes a su 

tipología especifica, así como cuantas estuvieran vigentes de rango superior al municipal. 

Las condiciones funcionales abarcan los siguientes aspectos: 

- Condiciones de calidad e higiene. 

- Dotaciones de servicios de los edificios. 

- Condiciones de seguridad. 

- Condiciones estéticas. 

Condiciones de calidad e higiene. 

Definiciones. 

1. Recinto independiente: Es todo espacio delimitado por elementos de compartimentación de suelo a techo y 

comunicado con otros espacios contiguos a través de huecos de paso. 

2. Pieza: Es cualquier recinto independiente situado en un edificio. 

3. Local: Es el conjunto de piezas contiguas en el espacio e intercomunicadas, dedicadas al desarrollo de una 

actividad. 

4. Pieza habitable: Se considera pieza habitable toda aquella en la que se desarrollen actividades de estancia, 

reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas. 

5. Pieza exterior: Se considerará que una pieza es exterior cuando disponga de al menos un hueco en una 

fachada a: 

a) Vía pública o espacio libre público. 

b) Espacio libre privado (Patio de Manzana) que cumpla las condiciones fijadas. 

c) Patio de parcela de las dimensiones reguladas en las presentes normas. 

Condiciones de ventilación. 

Independientemente de las condiciones especificas por usos que se explican en la presente normativa, la 

ventilación de piezas y locales podrá resolverse mediante alguna de las siguientes soluciones: 

1. Ventilación natural directa. Mediante huecos abiertos directamente al exterior. 

2. Ventilación por conducto vertical de tiro forzado. Mediante conductos verticales que comuniquen el local o 

pieza con el exterior, produciéndose la renovación del aire por la diferencia de presión entre el interior y el 

exterior. 

3. Ventilación mecánica. Mediante dispositivos mecánicos de impulsión o extracción de aire. 

Condiciones de iluminación. 

Todas las piezas y locales dispondrán de un nivel de iluminación artificial mínimo de 50 lux, 

medidos sobre un plano horizontal situado a 75 cm. del suelo. 

Condiciones de ventilación e iluminación en locales de uso residencial. 

Toda pieza habitable de un local de uso residencial, reunirá las condiciones de pieza exterior, debiendo 

disponer de ventilación e iluminación natural directa, regulados en las normas especificas para viviendas. 

Condiciones de ventilación e iluminación en locales de uso no residencial. 

Toda pieza habitable adscrita a un local de uso no residencial dispondrá de ventilación natural o forzada que 

garantice una renovación mínima de un volumen por hora, y en todo caso la que exija la normativa especifica 

en función del destino de la pieza y de su ocupación previsible. 


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En locales comerciales sin acondicionar se dejará previsto un conducto de ventilación de sección suficiente por 

cada 100 m2 o fracción, y en todo caso uno por local. 

En las piezas en las que se desarrollen actividades de trabajo y no dispongan de huecos de iluminación natural 

el nivel de iluminación mínimo será de 500 lux. 

Evacuación de humos. 

La evacuación de gases, humos y polvos producidos en cocinas no domésticas, generadores de calor y 

actividades industriales se efectuará mediante chimenea independiente con punto de emisión por encima de la 

cubierta del edificio, no permitiéndose las salidas directas a fachadas o patios. Los conductos no podrán 

discurrir por las fachadas y las bocas de las chimeneas estarán situadas por lo menos un metro por encima de 

las cumbreras de los tejados, muros o cualquier otro obstáculo o estructura, distante menos de 10 metros. 

Se exceptúan de esta prescripción general aquellos generadores de calor domésticos cuya normativa 

específica permita la evacuación directa de los productos de la combustión. 

En los locales comerciales sin acondicionar, se dejará previsto un conducto o chimenea de sección mínima de 

50x50cm, por cada 100 m2 o fracción. 

Todo tipo de conducto o chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento suficiente para evitar que la 

radiación de calor se transmita a propiedades contiguas y que el paso y salida de humos cause molestias o 

perjuicios a terceros. 

Es preceptivo el empleo de filtros depuradores en las salidas de humos de chimeneas industriales, 

instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de residencias colectivas, 

hoteles, restaurantes y cafeterías. 

Instalaciones de aire acondicionado. 

Las instalaciones de aire acondicionado cumplirán la normativa de funcionamiento y diseño que les sea de 

aplicación. 

Los aparatos de aire acondicionado en plantas bajas ventilarán obligatoriamente a patios interiores o mediante 

chimeneas de ventilación que nunca podrán ser a fachada. 

La ventilación directa a patio se hará en la proporción máxima de 20 m3 de local por cada 1 m2 de patio. 

El Ayuntamiento de Aldeatejada, excepcionalmente, cuando sean imposibles las condiciones anteriores, podrá 

autorizar la ventilación a la fachada siempre que se justifique plenamente la imposibilidad, se presente un 

estudio detallado de la resolución en fachada, de forma que los aparatos de acondicionamiento de aire queden 

ocultos al exterior o se dispongan enrasados con el paramento de la fachada y no se produzcan molestias a los 

transeúntes por aire, gotas, etc. En todo caso estarán situados a más de 3,20 metros de la rasante en la acera. 

Patios de parcela. 

a) Patios cerrados: 

La distancia entre los paramentos opuestos de los patios cerrados se establece en función de uso de los 

locales que abren a ellos y de la altura H del patio. 

La distancia mínima entre paramentos opuestos de los patios no podrá ser ocupada con cuerpos salientes, de 

ningún tipo. 

La distancia mínima se considerará a partir del uso del local más exigente, situado en cualquier planta y se 

mantendrá en toda la altura H del patio. 

La altura H del patio se medirá desde el nivel del pavimento de las viviendas o locales más bajos, cuyas piezas 

abran a él, hasta la línea de coronación superior de la fábrica del paramento frontal considerado. 

A los efectos de la medición de la altura del patio no se tendrán en cuenta las sobreelevaciones recayentes al 

mismo, destinadas a cajas de escaleras y casetón de ascensor siempre y cuando no ocupen más del 20% del 

perímetro del patio. 

Las distancias mínimas requeridas se determinan en figura adjunta. Las dimensiones A, B o C de los patios 

interiores, correspondientes a paramentos con huecos de dormitorio D, o de cocina-comedor K + C, podrán 

reducirse hasta llegar a ser igual a 0,30 H, manteniendo en todo caso los mínimos expresados en el cuadro, a 

condición de que la superficie de planta del patio, obtenida a partir de las dimensiones mínimas que resultan 

del cuadro, se incremente en la misma proporción en que disminuya la dimensión A, B o C. 

Los patios situados en las medianerías de los edificios cumplirán las anteriores condiciones considerándose 

como paramento frontal ciego la línea de medianería, o bien, se podrá considerar como patio único 

mancomunado perteneciente a dos edificios colindantes, si se formaliza para ello escritura pública adecuada y 

se procede a la inscripción de la condición en el Registro de la Propiedad con respecto a ambas fincas. 

Para el caso de patios interiores con planta no rectangular, las distancias mínimas entre paramentos y su 

superficie mínima resultante se establecerá a partir de criterios de analogía con situaciones rectangulares 

asimilables, de acuerdo con el cuadro. Para ello, se utilizará el patio rectangular con el mismo círculo 

inscribible y que promedie el lado no tangente. 

Ningún patio cerrado tendrá la consideración de espacio exterior, salvo que sea patio de manzana establecido 

con los planes parciales, planes especiales y estudios de detalle. 

b) Patios abiertos. 


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Se consideran patios abiertos a los entrantes de fachadas cuya profundidad p sea mayor o igual que 1,5 

metros y en cuyos paramentos abran huecos de locales de cualquier uso. 

La profundidad del patio abierto, medida normalmente al plano de fachada p , será menor o igual a 1,5 f siendo 

f el frente abierto del patio. 

El mínimo frente abierto f , queda determinado por la altura del patio H , medida de acuerdo con el apartado a) 

cumpliéndose: 3 metros menor o igual que f y f mayor o igual que 1/6 H 

Para que un patio abierto tenga la consideración de espacio exterior, su profundidad habrá de ser: P menor o 

igual que 2/3 f y el frente del patio abierto será: f mayor o igual que 1/3 H con un mínimo de 3 m. cuando los 

testeros sean ciegos y de 6 m. cuando dichos testeros tengan huecos, cualquiera que sea su uso. 

En ningún caso el patio abierto podrá dejar medianerías colindantes al descubierto, siendo el ancho mínimo de 

los cuerpos edificados que se adosan a los linderos laterales, de 3,00 m. 

Patios de manzana. 

Son aquellos que quedan definidos mediante la fijación de una alineación interior y en el que pueda inscribirse 

una circunferencia de diámetro igual a la altura del edificio mas alto recayente a dicho espacio con un mínimo 

de 10 m. 

Con el instrumento de planeamiento que establezca la ordenación detallada se exigirá la ordenación integral 

del mismo con fijación de: 

1. Rasante única o varias en función la ordenación conjunta. 

2. Ajardinamiento y mobiliario. 

3. Mancomunidad y prohibición de elementos compartimentadores exclusivos de las diferentes comunidades o 

edificios. 

Construcciones en los patios de parcela. 


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Se deberán cerrar los patios situados en los linderos de las parcelas con muros de fabrica de tres metros de 

altura máxima. No se permitirá ningún tipo de construcción (cobertizos, armarios, etc), excepto las divisiones 

interiores que se realizarán con elementos diáfanos, o las permitidas según la ordenanza de cada zona. 

Dotaciones de servicios de los edificios. 

Dotaciones obligatorias. 

Todos los edificios y locales dispondrán de las siguientes dotaciones de servicio obligatorias. 

- Abastecimiento de agua. 

- Saneamiento. 

- Energía eléctrica. 

- Agua caliente sanitaria. 

- Calefacción. 

- Servicios higiénicos. 

- Evacuación de residuos sólidos. 

- Comunicaciones. 

- Aparcamiento. 

Se exceptúan, aquellos edificios en los que la obligación de disponer de alguna de las dotaciones sea 

manifiestamente innecesaria en función del uso que se desarrolle en los mismos. 

Dotación del servicio de abastecimiento de agua. 

El abastecimiento garantizará la dotación suficiente en función de los usos previstos. Las viviendas dispondrán 

de una dotación mínima de 200 litros / habitante / día. 

Cuando la conexión a la red pública no sea posible, previamente a la concesión de la licencia municipal de 

edificación o actividad deberá acreditarse la disponibilidad de suministro alternativo autorizado por la 

Administración competente, justificándose la calidad, caudal, presión y previsión de regularidad en el 

suministro, de acuerdo con el uso previsto en el edificio en caso de tipología de edificación con frente de 

fachada y construcción entre medianerías. 

Saneamiento. 

Todo edificio o actividad dispondrá de un sistema de evacuación hasta la red pública de alcantarillado de las 

aguas residuales generadas. 

Con carácter general no podrán efectuarse vertidos de sustancias corrosivas, tóxicas, nocivas o peligrosas, ni 

de sólidos o desechos viscosos susceptibles de producir obstrucciones en la red de alcantarillado o en las 

instalaciones de depuración o vertidos de sustancias que den color a las aguas residuales no eliminables en el 

proceso de depuración. 

Las aguas pluviales se conducirán a la red propia de saneamiento del edificio por bajantes exteriores o 

interiores, prohibiéndose la instalación de bajantes en planta baja que vayan por el exterior del edificio y 

ocupen espacio público. 

En suelo urbano y urbanizable, las instalaciones de saneamiento en los edificios entroncarán con la red 

municipal mediante la disposición de una arqueta o pozo general de registro entre la red horizontal de 

saneamiento y la red general de alcantarillado. 

Los encuentros de las bajantes con la red horizontal se harán mediante arquetas cuando la red sea enterrada y 

con registros cuando sea suspendida. 

Será necesario disponer una arqueta separadora de fangos o grasas antes de la arqueta o pozo de registro 

cuando la instalación reciba aguas procedentes del garaje-aparcamiento y otras que contengan fangos o 

grasas. 

Las acometidas a la red municipal se realizarán siempre en pozos de registro debiéndose construir pozos 

cuando no existan, con una sola acometida por edificio en la tipología de edificación con frente de fachada y 

construcción entre medianerías. 

Energía eléctrica. 

Todo edificio contará con suministro de energía eléctrica desde la red de servicio público de la Empresa 

distribuidora. 

En caso de existir Centros de Transformación en el interior de las parcelas o edificios, estos no se podrán 

situar por debajo del nivel del alcantarillado general de la zona y deberán reunir las debidas condiciones en 

cuanto a insonorización, aislamiento térmico, vibraciones y seguridad, no pudiendo ocupar la vía pública. 

Excepcionalmente y ante la imposibilidad del cumplimiento de las condiciones anteriores, el Ayuntamiento 

permitirá la ocupación de la vía pública. 

Agua caliente sanitaria. 

Todo edificio en el que se prevea la existencia de aseos, instalaciones de limpieza, cocinas y similares estarán 

dotados de una instalación de producción de agua caliente sanitaria, ajustada a lo previsto en la normativa que 


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sea aplicable en función del sistema de generación. Será obligatorio estudio e instalación de paneles solares, 

salvo justificación contraria a la instalación de los mismos, en cubierta o terraza ático debidamente disimulados 

y camuflados en la misma. 


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Calefacción. 

Todo edificio en el que se prevea presencia habitual de personas dispondrá de un sistema de calefacción que 

permita el mantenimiento, en los distintos locales y piezas del edificio, de una temperatura adecuada en 

función de la actividad que se desarrolle en cada uno de ellos. 

Esta instalación podrá complementarse mediante un sistema de ventilación o aire acondicionado, pudiendo 

integrarse todos ellos en una única instalación de climatización. 

Servicios higiénicos. 

Todos los usos o actividades dispondrán de los servicios higiénicos exigidos por la normativa sectorial 

aplicable. 

Supletoriamente, cuando no exista regulación especifica o normativa sectorial podrán aplicarse para el cálculo 

de la dotación de servicios higiénicos, los siguientes criterios: 

1) Hasta 200 m2, un retrete y un lavabo; por cada 200 m2 adicionales o fracción superior se aumentará un 

retrete y un lavabo, separándose para cada uno de los sexos. 

2) No obstante, un estudio justificado de la ocupación máxima prevista y otros parámetros relacionados con el 

aforo y la simultaneidad de su utilización, podrá justificar distintas dotaciones. 

3) En ningún caso en locales de uso público, los retretes podrán comunicar directamente con el resto de los 

locales, para lo cual deberá instalarse un vestíbulo o espacio de separación. 

4) En el caso de locales agrupados, podrán agruparse las dotaciones de aseos, manteniendo el numero y 

condiciones con referencia a la superficie total, incluidos los espacios comunes de uso publico desde los que 

tendrán acceso. 

Evacuación de residuos sólidos. 

Todos los edificios, excepto los destinados a vivienda unifamiliar o construcciones en suelo rústico, deberán 

disponer de un local (uno por portal) para almacenamiento de cubos de basura, con dimensionamiento 

proporcional al numero de viviendas o locales existentes, y con un mínimo de 1,40x1,40 m. en planta por 2,50 

m. de altura. 

El local estará protegido contra el fuego según determine la Norma Básica de protección contra incendios. 

Dispondrá de una toma de agua y sumidero. Las paredes interiores resolverán los encuentros entre 

paramentos con elementos cóncavos, y estarán alicatadas o acabadas con tratamiento similar para su 

limpieza. 

La puerta de acceso tendrá un ancho mínimo de 1,20 m, el local tendrá ventilación directa al exterior o por 

conducto independiente a la cubierta del edificio, el hueco de ventilación, en el primer caso, se situará como 

mínimo a 2,50 m por encima de la rasante de la acera. 

Comunicaciones. 

Todos los edificios deberán construirse con previsión de las canalizaciones telefónicas, con independencia de 

que se realice o no la conexión con el servicio telefónico. 

Todos los edificios acogidos o que deban acogerse al régimen de propiedad horizontal les será de aplicación el 

RD/Ley 1/1998 de 27 de Febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios 

de telecomunicación y sus desarrollos reglamentarios, o normas que los sustituyan. 

Todos los edificios destinados a uso residencial en edificación colectiva, dispondrán de servicio de recepción 

de correspondencia (buzones). 

Dotación del servicio de aparcamiento. 

Las edificaciones dispondrán del espacio necesario para el estacionamiento de los vehículos de sus usuarios. 

Esta dotación contemplará la correspondiente a espacios no habilitados, destinados al desarrollo de una 

actividad. 

La dotación mínima exigible, se regulará en función de la superficie edificada destinada al uso al que se 

destinen los edificios, no considerándose a estos efectos aquellos espacios que no computen edificabilidad. 

Condiciones de accesibilidad. 

Consideraciones generales. 

Las áreas de uso público, tanto exteriores como interiores, de los edificios, establecimientos e instalaciones de 

nueva construcción incluidas las ampliaciones de nueva planta, contemplados en el Reglamento de 

Accesibilidad y Supresión de Barreras (Decreto 217/2001, de 30 de Agosto de la Consejería de Sanidad y 

Bienestar Social) deberán ser accesibles conforme a los requerimientos funcionales y dimensionales mínimos 

que se establecen en dicho Reglamento 

Los artículos siguientes serán de aplicación para aquellos edificios no afectados por el Reglamento citado. 

Tendrán también carácter complementario en aquellos aspectos no específicamente regulados, en el mismo 

Reglamento, para todo tipo de edificios 


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Acceso a las edificaciones. 

A las edificaciones deberá accederse desde la vía pública, aunque sea atravesando un espacio libre privado, 

en cuyo caso, dicho espacio libre deberá ser colindante directamente con el viario público para permitir el 

acceso a la construcción por vehículos de ambulancia y de extinción de incendios y salvamento. 

Todas las viviendas y cada uno de los locales de cualquier uso en que sea previsible la permanencia de 

personas, tendrán, al menos un hueco practicable a calle o espacio libre accesible. Se exceptúan aquellos 

locales destinados manifiestamente a usos que deban desarrollarse en locales cerrados, y los edificios 

industriales. 

Puerta de Acceso. 

Los edificios tendrán una puerta de entrada desde el espacio exterior, cuya anchura libre, salvo el caso de las 

viviendas unifamiliares, no será inferior a 1.30 metros, con una altura que será mayor o igual a 2.20 metros. 

Deberá distinguirse claramente de cualquier otro hueco practicable de la misma planta. 

Circulación interior. 

Se entiende por espacio de circulación interior de los edificios los que permiten la comunicación para uso del 

público en general entre los distintos locales o viviendas de un edificio de uso colectivo, entre ellos y los 

accesos con el exterior, los cuartos de instalaciones, garajes u otras piezas que integren la construcción. Son 

elementos de circulación los portales o zaguanes, rellanos, escaleras, rampas, ascensores, distribuidores 

pasillos y corredores. 

Sin perjuicio de que por el uso del edificio se impongan otras condiciones, cumplirán las siguientes: 

a) Los portales tendrán una anchura mínima de 2.00 metros hasta el arranque de la escalera principal y los 

aparatos elevadores. 

b) Los pasillos de acceso a viviendas o locales, tendrán un ancho no inferior a 1,20 metros. 

c) La forma y superficie de los espacios comunes será tal que permita el fácil acceso y circulación de personas 

y enseres, desde cualquier local hasta la vía pública. 

d) En todo caso serán de aplicación las disposiciones de rango local, autonómico o estatal, relativos a 

accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. 

Escaleras. 

1) Las escaleras deben tener iluminación y ventilación directas desde el exterior en todas sus plantas excepto 

la baja, con una superficie mínima de iluminación de 1 m2, pudiendo reducirse la ventilación a 400 cm2. 

2) En edificios cuya altura de evacuación no sea superior a 10,50 metros se admite la construcción de 

escaleras con luz y ventilación cenital, sujetas a las siguientes condiciones: 

a)- La superficie de iluminación del lucernario, será como mínimo de 2/3 de la superficie en planta de la caja de 

escalera, debiendo tener asimismo una superficie practicable para ventilación igual o superior a 0.5 m 2 . por 

cada una de las plantas del edificio. 

b)- El hueco central libre de la escalera tendrá un lado mínimo de 0.50 metros y una superficie no inferior a 1 

m2. 

c)- La anchura útil de las escaleras colectivas, no podrá ser inferior a 1 metro, no siendo inferior a 1,10 metros 

si el edificio es de más de 10 viviendas, ni siendo inferior a 1,20 metros si es de más de 20 viviendas. 

d)- La altura libre de las escaleras será en cualquier punto superior a 2,20 metros. 

El rellano en escaleras tendrá un ancho igual o superior al del tiro. 

La huella “h” y la contrahuella “t” serán uniformes en toda la altura del edificio. Se deberá verificar que 2t + h = 

64 cm. La altura de la contrahuella o tabica “t” será igual o inferior a 18,50 cm. y la anchura de la huella “h” 

mayor o igual a 27 cm. 

En las escaleras compensadas el ancho de la huella a 40 cms del pasamanos interior será de 20 cms. 

3) Si las puertas de ascensores o de acceso a locales abren hacia el rellano, sus hojas no podrán entorpecer la 

circulación de la escalera, por lo que el ancho mínimo del rellano será de 1,70 metros. Si existiendo huecos, 

estos abrieran hacia el interior de los locales, o mediante puertas deslizantes, la anchura del rellano no será 

inferior a 1,25 metros. 

Aparatos elevadores. 

Deberán disponer de ascensor todos aquellos edificios en los que sea necesario salvar en su interior una 

diferencia de altura superior a 10,50m. entre cotas de pisos, incluidas las plantas bajo rasante no destinadas 

exclusivamente a instalaciones. 

Se exceptúa de esta obligación, los edificios destinados a vivienda unifamiliar y aquellos en que, en función de 

su destino, sea manifiestamente innecesario. 

El numero de ascensores a instalar y el tamaño de los mismos se determinará en función de las necesidades 

del edificio ( numero de plantas servidas, superficie media construida por planta, etc) según las 

determinaciones que se establecen en la NTE-ITA que se considera vinculante a los efectos de estas Normas. 

Desde la entrada al portal, el recorrido de acceso hasta el ascensor tendrá un ancho libre mínimo de 2,20mts. 

Cada desembarque de ascensor tendrá comunicación directa a través de zonas comunes de circulación con la 

escalera. 


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Condiciones de seguridad 

Prevención de incendios. 

1. Consideraciones generales. Las construcciones deberán cumplir las medidas establecidas en la Normativa 

de Edificación sobre Protección contra Incendios en los edificios, vigente en cada momento. 

Las construcciones existentes deberán adecuarse a la reglamentación de protección contra incendios, en la 

medida máxima que permita su tipología y funcionamiento. 

2. Condiciones de entorno de los edificios. En las nuevas actuaciones de planeamiento urbanístico, tanto en 

suelo urbano consolidado, no consolidado o en suelo urbanizable se cumplirá que, los edificios construidos con 

una altura de evacuación descendente mayor de 9 m, en los que existan viviendas cuyos huecos estén 

abiertos exclusivamente hacia patios, plazas interiores o espacios libres privados deberán disponer de un 

espacio de maniobra, público o privado, que cumpla las siguientes condiciones a lo largo de las fachadas en 

las que estén situados los huecos citados: 

- Anchura mínima libre .......................................................................... 6 m. 

- Altura libre ............................................................................ la del edificio 

- Separación máxima al edificio............................................................ 10 m. 

- Distancia máxima hasta cualquier acceso principal al edificio............... 30 m. 

- Pendiente máxima...................... ........................................................ 10 % 

- Capacidad portante del suelo.................................................... 2.000 kp/m² 

- Resistencia al punzonamiento del suelo........................... 10 t. sobre 20cm Ø 

La condición referida al punzonamiento debe cumplirse en la tapas de registro de las canalizaciones de 

servicios públicos, sitas en este espacio, cuando sus dimensiones fueran mayores que 0,15 m x 0,15 m, 

debiendo ceñirse a las especificaciones de la Norma UNE-EN 124:1995. 

El espacio de maniobra y su acceso se deben mantener libre de mobiliario urbano, arbolado, jardines, mojones 

u otros obstáculos. 

3. Condiciones de aproximación a los edificios. Los viales de aproximación, a los espacios de maniobra, así 

como la puerta de acceso a la parcela, deben cumplir las siguientes condiciones: 

- Anchura libre mínima: 5m. 

- Altura libre mínima o gálibo: 4m. 

- Capacidad portante del vial: 2000 kp/m2. 

- En los tramos curvos, el carril de rodadura debe quedar delimitado por la traza de una corona circular cuyos 

radios mínimos deben ser de 5,30 metros y 12,50 metros, con una anchura libre de circulación de 7,20 metros. 

4. Condiciones de accesibilidad por fachada. Las fachadas a las que se hace referencia en el apartado anterior 

deben disponer de huecos que permitan el acceso desde el exterior al personal del servicio de extinción de 

incendios. Dichos huecos deben cumplir las condiciones siguientes: 

a) Sus dimensiones horizontal y vertical debe ser, al menos, 0,80 m y 1,20 m, 

respectivamente. la distancia máxima entre los ejes verticales de dos huecos consecutivos no debe exceder de 

25 m, medida sobre la fachada. 

b) No se deben instalar en fachada elementos que impidan o dificulten la accesibilidad al interior del edificio a 

través de dichos huecos, a excepción de los elementos de seguridad situados en los huecos de las plantas 

cuya altura de evacuación no exceda de 9 m. 

5. Redes de hidrantes exteriores. En el trazado de redes de abastecimiento de agua incluidas en actuaciones 

de planeamiento urbanístico, debe contemplarse una instalación de hidrantes, la cual cumplirá las condiciones 

establecidas en el Reglamento de Instalaciones de Protección contra incendios. 

Los hidrantes deben estar situados en lugares fácilmente accesibles, fuera del espacio destinado a circulación 

y estacionamiento de vehículos, debidamente señalizados conforme a la Norma UNE 23 033 y distribuidos de 

tal manera que la distancia entre ellos medida por espacios públicos no sea mayor que 200 m. 

La red hidráulica que abastece a los hidrantes debe permitir el funcionamiento simultáneo de dos hidrantes 

consecutivos durante dos horas, cada uno de ellos con un caudal de 500 l/min y una presión mínima de 10 

m.c.a. 

Si, por motivos justificados, la instalación de hidrantes no pudiera conectarse a una red general de 

abastecimiento de agua debe haber una reserva de agua adecuada para proporcionar el caudal antes 

indicado. 

6. Instalación de hidrantes. 

a) Deben contar con la instalación de al menos un hidrante los siguientes edificios o establecimientos : 

I) Con carácter general, todo edificio cuya altura de evacuación descendente mayor que 28 m o cuya altura de 

evacuación ascendente sea mayor que 6 m. 

II) Los cines, teatros, auditorios y discotecas con superficie construida comprendida entre 500 y 10.000 m2. 

III) Los recintos deportivos con superficie construida comprendida entre 5.000 y 10.000 m 2. 


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IV) Los de uso Comercial o de Garaje o Aparcamiento, con superficie construida comprendida entre 1.000 y 

10.000 m 2 . 

V) Los de uso Hospitalario o Residencial, con superficie construida comprendida entre 2.000 y 10.000 m 2 . 

VI) Los de uso Administrativo, Docente o Vivienda, con superficie construida comprendida entre 5.000 y 10.000 

m 2 . 

VII) Cualquier edificio o establecimiento de densidad elevada conforme al apartado 6.1 de la Norma Básica de 

Protección contra Incendios NBE-CPI-96 no mencionado anteriormente o que establezca la norma que lo 

sustituya, con superficie construida comprendida entre 2.000 y 10.000 m2 . 

Los anteriores edificios o establecimientos deben contar con un hidrante más por cada 10.000 M2 adicionales 

de superficie construida o fracción. 

b) Los hidrantes de la red pública pueden tenerse en cuenta a efectos de cumplimiento de las dotaciones 

indicadas en el punto anterior. En cualquier caso, los hidrantes que protejan a un edificio deberán estar 

razonablemente repartidos por su perímetro, ser accesibles para los vehículos del servicio de extinción de 

incendios y, al menos, uno de ellos debe estar situado a no más de 100 m de distancia de un acceso al edificio. 

Protección contra el rayo. 

Cuando por la localización de una edificación, o por la inexistencia de instalaciones de protección en su 

entorno, existan riesgos de accidentes por rayos, se exigirá la instalación de pararrayos. La instalación de 

pararrayos quedará definida por la resistencia eléctrica que ofrezca, considerando el volumen edificado que 

debe protegerse y la peligrosidad del lugar respecto al rayo. Será de aplicación la Norma NTE-IPP 

Instalaciones de Protección. 

Pararrayos. 

Prevención de caídas. 

1. Todas las escaleras estarán dotadas, de al menos, un pasamanos situado a noventa (90) centímetros de 

altura. Las escaleras de anchura igual o superior a ciento veinte (120) centímetros dispondrán de pasamanos a 

ambos lados. Para anchuras iguales o superiores a doscientos cuarenta (240) centímetros se colocarán 

pasamanos intermedios en la directriz del tramo. 

2. Las huellas de las escaleras serán de material no deslizante. 

3. La existencia de escalones aislados en zonas de circulación se señalizará adecuadamente. 

4. La altura de las barandillas ( a ambos lados) de las escaleras no será inferior a noventa (90) centímetros. 

5. Los huecos de los edificios abiertos directamente al exterior a una altura sobre el suelo superior a cincuenta 

(50) centímetros y los resaltes del pavimento estarán protegidos por un antepecho de noventa y cinco (95) 

centímetros o una barandilla de cien (100) centímetros; para alturas sobre suelo superiores a veinte (20) 

metros las dimensiones de antepechos y barandillas serán, respectivamente, de ciento cinco (105) y ciento 

diez (110) centímetros. Con los mismos criterios se protegerán los perímetros exteriores de las terrazas 

accesibles a las personas. 

6. El diseño de las barandillas, antepechos y otros elementos de protección similares garantizará la seguridad 

de las personas contra caídas. 

Condiciones estéticas. 

Salvaguarda de la imagen de la ciudad. 

Cualquier actuación que pudiera afectar a la percepción de la imagen de la ciudad, deberá ajustarse al criterio 

del Ayuntamiento que se adecuará a las determinaciones y normas urbanísticas del presente PG y al Art. 9 de 

la LUCyL. 

Las nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes deberán tener en cuenta en su diseño y 

composición las características dominantes del ambiente en que hayan de emplazarse, y en su caso, podrá 

exigirse la aportación de los análisis del impacto sobre el medio en que se localicen. 

Fachadas. 

Su composición será libre. Se detallará y justificará el tipo, despiece, textura y color de los materiales 

propuestos. 

Será obligatoria la realización del tratamiento de la planta baja, en integración compositiva con la fachada, con 

una distribución de huecos y macizos definida en el proyecto de nueva construcción. No se admitirán fachadas 

incompletas, en las que aparezcan exclusivamente los elementos estructurales, sin una definición precisa de la 

planta baja. Los cerramientos provisionales de los huecos, tendrán como mínimo, un tratamiento de acabado 

consistente en enfoscado y pintado. 

Se tratarán las fachadas medianeras con calidades y aspectos similares a las de la fachada principal. 

Se admitirá el enfoscado de cemento con acabado en pintura pétrea del mismo color que la fachada principal. 

En caso de utilizar aplacados para el revestimiento de las fachadas se exigirán sistemas de fijación que 

garanticen la seguridad de los viandantes. 


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71

En edificios existentes no se autorizarán la instalación de capialzados exteriores para persianas enrollables. No 

se autorizará la modificación de la carpintería exterior o la instalación de toldos, salvo que exista acuerdo del 

conjunto de propietarios del inmueble, que será comprobado y autorizado por el Ayuntamiento, para colocar 

idéntica solución en los huecos. 

Instalaciones en fachadas. 

Ninguna instalación de refrigeración o acondicionamiento de aire, extractores, podrá sobresalir del plano de 

fachada, ni perjudicar la composición de la misma. 

No obstante, en edificios de uso exclusivo no residencial se podrá superar esta dimensión justificadamente por 

razones funcionales o compositivas. 

La instalación de aparatos de aire acondicionado, visibles desde la vía pública, requerirá un estudio de 

conjunto para su integración en la fachada del edificio que deberá presentar la comunidad de propietarios o 

propietario del mismo. 

Marquesinas. 

1. Se prohíbe la construcción de marquesinas excepto en los siguientes casos. 

a) Cuando estén incluidas en el proyecto del edificio en obras de nueva planta. 

b) Cuando se trate de actuaciones conjuntas de proyecto unitario, acordes con la totalidad de la fachada del 

edificio, de idénticas dimensiones, saliente y materiales en todos los locales de planta baja y exista 

compromiso de ejecución simultánea por todos los propietarios de los locales. 

2. La altura mínima libre desde la cara inferior de la marquesina hasta la rasante de la acera o terreno, será 

superior a 3,20 metros. La longitud de vuelo de la marquesina no excederá de los cuerpos salientes permitidos 

en función del ancho de calle, ni de la anchura de acera menos 60 centímetros. No obstante en el caso de 

marquesinas formadas por elementos translúcidos y con espesor no mayor de 15 centímetros se admitirá una 

longitud de vuelo máxima de 1,50 metros sin superar la anchura de la acera menos 60 centímetros. 

3. Las marquesinas no podrán verter por goteo a la vía pública. Su canto no excederá del 15 % de su menor 

altura libre sobre la rasante del terreno o acera y no rebasará en mas de 10 centímetros, la cota de forjado del 

suelo del primer piso. 

Toldos. 

Cuando estén extendidos, la altura mínima sobre la rasante de la acera será de 2,25 metros. 

Su saliente, respecto a la alineación oficial, no podrá ser superior a la anchura de la acera menos 0,60 metros 

sin sobrepasar los tres metros y respetando en todo caso el arbolado existente. 

Los toldos fijos cumplirán las condiciones del artículo anterior, apartado 2. 

Los tejadillos y cubretoldos tendrán la consideración de accesorios de los toldos y su saliente máximo será de 

35 centímetros. 

Muestras. 

Son los anuncios paralelos al plano de fachada. Tendrán un saliente máximo respecto a ésta de diez (10) 

centímetros, debiendo cumplir además las siguientes condiciones: 

1) En planta baja podrán ocupar únicamente una faja de anchura inferior a noventa (90) centímetros, situada 

sobre el dintel de los huecos y sin cubrir éstos. Deberán quedar a una distancia superior a cincuenta (50) 

centímetros del hueco del portal, dejando totalmente libre el dintel del mismo. Se exceptúan las placas que, 

ocupando como dimensión máxima un cuadrado de veinticinco (25) centímetros de lado y tres (3) milímetros 

de grueso, podrán situarse en las jambas. Se podrán adosar en su totalidad al frente de las marquesinas, 

cumpliendo las limitaciones señaladas para éstas y pudiendo sobrepasar por encima de ellas una altura 

máxima igual al espesor de las mismas. 

2) Las muestras colocadas en plantas de piso de los edificios podrán ocupar únicamente una faja de setenta 

(70) centímetros de altura como máximo, adosada a los antepechos de los huecos y deberán ser 

independientes para cada uno, no pudiendo reducir la superficie de iluminación de los locales. 

3) En los edificios exclusivos, con uso de espectáculos, comercial, industrial o institucional, en la parte 

correspondiente de la fachada, podrán instalarse con mayores dimensiones, siempre que no cubran elementos 

decorativos o huecos o descompongan la ordenación de la fachada, para cuya comprobación será precisa una 

representación gráfica del frente de la fachada completa. 

4) Las muestras luminosas, además de cumplir con las normas técnicas de la instalación y con las condiciones 

anteriores, irán situadas a una altura superior a tres (3) metros y veinte (20) centímetros sobre la rasante de la 

calle o terreno. 

Banderines. 

1. Son los anuncios normales al plano de fachada. Estarán situados, en todos sus puntos, a una altura mínima 

sobre la rasante de la acera o terreno de trescientos veinte (320) centímetros, con un saliente máximo igual al 

fijado para los balcones. Su dimensión vertical máxima será de noventa (90) centímetros. Se podrá adosar en 

su totalidad a los laterales de las marquesinas, cumpliendo las limitaciones señaladas para éstas y pudiendo 

sobrepasar por encima de ellas una altura máxima igual a su espesor. En las plantas de pisos únicamente se 


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podrán situar a la altura de los antepechos. 

2. En zonas de edificación no residencial se permitirán los banderines verticales con altura superior a noventa 

(90) centímetros, con un saliente máximo igual que el señalado para las marquesinas. 

Cerramientos. 

1. Tanto los solares privados, como los terrenos que el Ayuntamiento disponga, deberán cercarse mediante 

cerramientos permanentes situados en la alineación oficial, de altura comprendida entre dos (2) y tres (3) 

metros, fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado. 

2. Las parcelas no podrán cerrarse con vallas de altura inferior a doscientos (200) centímetros, salvo en zonas 

de edificación aislada en las que el cerramiento de parcelas a vías o espacios públicos podrá resolverse: 

a)Con elementos ciegos de cincuenta (50) centímetros de altura máxima, completados en su caso, mediante 

protecciones diáfanas estéticamente acordes con el lugar, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una 

altura máxima de doscientos cincuenta (250) centímetros. 

b) Por medio de cerramientos, que no formen frentes opacos continuos de longitud superior a veinte (20) 

metros, ni rebasen una altura de dos (2) metros. 

c)Aquellos edificios que por su uso o características del entorno requieran especiales medidas de seguridad o 

ambientales, podrán ajustar el cerramiento a sus necesidades con autorización del Organismo Municipal 

competente. 

3. En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a 

personas y animales. 

Protección del arbolado. 

1. El arbolado existente en el espacio público, aunque no haya sido calificado como zona verde o espacio de 

recreo y expansión, ni esté catalogado deberá ser protegido y conservado. 

Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de fuerza mayor imponderable, se procurará que 

afecten a los ejemplares de menor edad y porte. 

2. Toda pérdida de arbolado en la vía pública deberá ser repuesta de forma inmediata. 

CONDICIONES GENERALES EN FUNCION DEL USO 

CLASIFICACIÓN DE USOS. 

Clasificación de usos según su interrelación. 

En función de su adecuación a las distintas zonas del territorio, los usos se clasifican en: 

1) Uso predominante.- Es aquel que define el destino genérico de cada zona y que se concreta en la 

calificación realizada por el Plan General o instrumentos de desarrollo parcial o especial. 

2) Uso compatible: Es aquel cuya implantación es admitida por el planeamiento al no ser considerada 

contradictoria con el uso predominante de la zona. 

3) Uso complementario o exigible: Es aquel que debe acompañar necesariamente al uso predominante 

previsto. Se trata de usos que aportan diversidad funcional, produciendo variedad urbana en los sectores de 

suelo urbano no consolidado y urbanizable. 

4) Uso prohibido: son aquellos usos no admitidos de forma expresa desde el Plan General o instrumentos de 

desarrollo parcial o especial. 

Clasificación de los usos, según su naturaleza. 

1) Uso público. Es el que se desarrolla sobre un bien de titularidad pública o de titularidad privada gestionado 

por la administración pública en beneficio de la comunidad. 

2) Uso colectivo: Es aquel que se desarrolla sobre un bien de titularidad privada con carácter público o 

semipúblico, y al que se accede por la pertenencia a una asociación, comunidad de propietarios, club u 

organización similar o por el abono de una cuota, entrada o precio o contraprestación análoga. 

3) Uso privado: Es el que se desarrolla por particulares en bienes de titularidad privada, y que no tienen las 

características de uso colectivo. 

Clasificación de los usos según su función 

Se definen los siguientes usos: 

1. Uso Residencial. 

2. Uso Garaje Aparcamiento. 

3. Uso Industrial. 

4. Uso Terciario. 

5. Uso Dotacional. 

Clasificación de los usos según el grado de ocupación del edificio: 

1) Uso principal: Es aquel cuya superficie útil representa el mayor porcentaje respecto a la superficie útil total 

de los usos del edificio. 


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2) Uso secundario: Son aquellos que no reúnen la condición anterior. 

3) Uso exclusivo: Es aquel que es único en cualquiera de sus niveles definidos. 

Clasificación de los usos según su grado de pormenorización. 

Los usos clasificados según su función podrán subclasificarse en: Clase, Categoría y Tipo. 

USO RESIDENCIAL. 

Condiciones del uso residencial. 

Definición y clases. 

El uso residencial es aquel que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento permanente de las 

personas. 

Se distinguen las siguientes clases de usos residenciales: 

1) Clase vivienda: cuando la residencia se destina alojamiento de personas que configuran un núcleo con los 

comportamientos habituales de las familias, tengan o no relación de parentesco. 

Se distinguen dos categorías: 

a) Vivienda colectiva: Cuando en una unidad parcelaria se edifica mas de dos viviendas. 

b) Vivienda unifamiliar: cuando en una unidad parcelaria se edifican máximo dos viviendas. 

No obstante, se constituye un régimen especial de vivienda unifamiliar por el que no se pierde tal condición, 

cuando, a través de un proyecto de parcelación se configuran parcelas unifamiliares en las que, en cada una 

de ellas, se diferencian dos superficies: una donde se situará la vivienda unifamiliar y otra integrada en una 

superficie configurada como elemento común de la totalidad de las parcelas unifamiliares resultantes de la 

parcelación, cumpliéndose además las siguientes condiciones: 

I) Deberá quedar garantizada, mediante la constitución del régimen jurídico correspondiente, la 

imposibilidad de disposición independiente de la parte de parcela donde se localiza la edificación y la parte 

restante que de la misma se integra en la superficie configurada como elemento común de la totalidad de 

las parcelas 

unifamiliares del conjunto de la actuación. 

II)La superficie configurada como elemento común de la totalidad de las parcelas unifamiliares, tendrá 

necesariamente un acceso desde la vía pública de al menos 3,00 metros de ancho, además del acceso 

directo de cada una de las viviendas a dicha zona. 

2) Clase residencia comunitaria: Edificios destinados al alojamiento permanente de colectivos que no 

constituyan núcleos familiares tales como, residencias de estudiantes, comunidades cívicas, comunidades 

religiosas, etc. 

Condiciones generales de uso residencial. 

Las condiciones que se señalan a continuación serán de aplicación a las construcciones de nueva planta, 

sustitución ampliación o reestructuración, Serán, asimismo, de aplicación en el resto de obras en las que por el 

nivel de intervención sea oportuna la exigencia de su cumplimiento salvo las prescripciones en contrario que 

puedan establecerse en las ordenanzas particulares. 

Condiciones de la vivienda. 

1. Todas las viviendas deberán cumplir como mínimo las condiciones de diseño y calidad establecida en la 

Normativa de Protección Oficial (o aquélla que la sustituya) y sectorial aplicable. 

2. A las viviendas de protección pública les será de aplicación únicamente su propia normativa, no obstante lo 

cual, en aquellas cuestiones que esta no regule, pero que sean propias de este tipo de viviendas, serán 

exigibles con carácter supletorio las condiciones establecidas por los Artículos siguientes de estas Normas. 

3. Con el fin de que el Ayuntamiento tenga constancia de que el régimen de la vivienda para la que se solicita 

licencia es efectivamente el de algún tipo de protección pública, siendo en consecuencia aplicable su 

normativa específica, se deberá aportar junto con el Proyecto Básico el documento de calificación provisional 

otorgado por la Administración Autonómica. 

4. Las viviendas libres deberán cumplir, además, las condiciones fijadas a continuación. 

Capacidad. 

1. Sin perjuicio de lo establecido sobre apartamentos y estudios, no se admiten viviendas inferiores a 50 

metros cuadrados útiles, «Exclusivamente, a efectos del cálculo de densidades máxima y mínima de población, 

el planeamiento que establezca la ordenación detallada puede computar como una vivienda, dos de superficie 

útil de entre 50 y 70 metros cuadrados y calificadas como “vivienda joven” por la Administración de la 

Comunidad de Castilla y León, no pudiendo superar el número de las viviendas jóvenes el limite del 40% del 

total de las viviendas resultantes en el sector«. 

2. La altura libre interior mínima de una vivienda es de 2,50 metros. Se exceptúan de esta última 

consideración: 

a) Los cuartos de baño, pasillos y vestíbulos; cuya altura libre mínima será de 2,20 metros. 


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) Zona bajo cubierta o bajo plano inclinado: la altura mínima habitable será 1,50 metros. En este supuesto la 

zona cuya altura libre esté comprendida entre 1,50 metros y 2,50 metros no podrá exceder del 50% de la 

superficie útil total de la dependencia. A estos efectos no se considerará la superficie que tenga una altura 

inferior a 1,50 metros ni la superficie útil habitable situada bajo las buhardillas. 

Accesibilidad de las viviendas. 

1. Toda vivienda debe ser accesible, directamente o a través de espacio de acceso común. 

2. Si se accede desde espacio de acceso común se cumplirá, además de lo relativo a escaleras, rampas, 

ascensores, antepechos y barandillas, lo siguiente: 

a) Las escaleras del espacio de acceso común en edificios de viviendas deberán tener iluminación y ventilación 

natural. Cuando la altura total del hueco a iluminar sea inferior a 14,80 metros, resultante de la adición del 

tramo de fachada y del tramo de cubierta que conforman el sólido, la escalera se podrá iluminar y ventilar 

cenitalmente, siempre que el hueco de iluminación tenga una superficie no inferior a 1 m² en toda la altura de la 

escalera. 

Para alturas mayores, la iluminación y ventilación deberá ser directa con huecos a patio o fachada con una 

superficie mínima de 1 m² en cada planta. 

b) Las escaleras no tendrán tramos con más de 12, ni menos de 3 peldaños sin mesetas intermedias. Las 

mesetas tendrán una profundidad mínima de 1,20 metros y no podrán estar partidas por un escalón 

3.. Los edificios de viviendas colectivas de nueva planta y aquellos que cumplan las especificaciones de 

convertibilidad cumplirán el Reglamento de Accesibilidad y Supresión de Barreras (Decreto 217/2001, de 30 de 

Agosto de la Consejería de Sanidad y Bienestar Social), contarán con elementos e itinerarios que comuniquen 

las viviendas con los espacios de uso común y con la pública. 

Exteriorización de la vivienda. 

1. No se admiten viviendas en sótano o semisótano. 

2. Toda vivienda o apartamento de nueva construcción deberá ser exterior, entendiéndose como tal aquella 

que tenga al menos, el cuarto de estar, ( o en su caso el estar-comedor o estar-comedor-cocina) en el que se 

podrá inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de 3,50 metros tangente al paramento en el que se sitúa el 

hueco de luz y ventilación (Si la vivienda cuenta con más de una pieza habitable, el cuarto de estar podrá tener 

una dimensión mínima de 3,00 metros en las mismas condiciones), recayente a los siguientes espacios: 

a) Vía pública o espacio libre público. 

b) Espacio privado de parcela, en la tipología edificatoria aislada o de bloques abiertos o vivienda unifamiliar en 

edificación agrupada en hilera, pareada o aislada. 

c) Patio de manzana, que permita trazar en su interior una circunferencia con diámetro mayor o igual que la 

altura máxima de la edificación en cualquiera de las parcelas recayentes sobre este patio. En ningún caso, el 

diámetro de la circunferencia inscrita será menor de 11,25 m. 

3. En el caso de viviendas desarrolladas en el espacio de bajo cubierta, será suficiente con que una pieza 

habitable sea recayente a los espacios señalados en el punto anterior. 

4. La exteriorización sólo es preceptiva para el uso residencial, no siendo de aplicación a otros usos vivideros 

como oficinas, comercios, etc. 

5. Cuando se actúe sobre un edificio donde ya existen viviendas a un patio interior y estas no cumplan las 

condiciones de exteriorización, se estará a lo dispuesto en el Artículo (167) 

“Condiciones de diseño y servicios en locales de vivienda en reestructuración parcial”. En consecuencia, podrá 

autorizarse su mantenimiento solo cuando se trate de actuaciones de reestructuración parcial, y se dé 

cumplimiento a lo establecido por el Artículo (167) referido de esta Normativa. Las actuaciones de 

reestructuración media o mayoritaria se considerarán a todos los efectos equivalentes a la sustitución, 

debiendo dar cumplimiento a todas las condiciones exigidas en obra nueva y entre éstas las de exteriorización. 

7. El suelo del espacio habitable de una vivienda en planta baja estará siempre por encima de la rasante del 

espacio público. El techo de la vivienda se elevará al menos 1,70 metros sobre la rasante del terreno en el 

espacio libre privado. 

Programa mínimo de vivienda. Pieza habitable. 

Toda vivienda tendrá como programa mínimo, alguna de las siguientes variantes: 

1) Primera - Estancia-comedor.- Dormitorio principal - Cocina. - Cuarto de aseo completo - Zona de 

almacenamiento. - Tendedero. 

2) Segunda - Cuarto de estar.- Cocina-comedor - Dormitorio principal - Cuarto de aseo completo - Zona de 


3) Tercera - Estar-comedor-cocina. - Dormitorio principal - Cuarto de aseo completo - Zona de 


Las diferentes piezas que compongan la vivienda tendrán la condición de pieza habitable, salvo el aseo, 

vestíbulo, pasillo, tendedero, y zonas de almacenaje. 

Podrán realizarse viviendas o apartamentos de superficie comprendida entre 30 y 50m2 útiles, siempre que no 

superen el límite del 25% del total de viviendas resultantes en la parcela edificable. 


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Apartamento y estudios. 

Se denominará apartamento a las viviendas con superficie útil inferior a 50 m 2 y superior a 30 m 2 , que 

cuenten como mínimo con: 

- Estancia-comedor de 14 m² útiles como mínimo, que puede llevar incorporada o no la cocina de superficie 

mínima 4 m² y que también puede servir de dormitorio. 

- Cuarto de aseo completo de 3,00 m2 mínimo, compuesto por bañera o ducha, inodoro y lavabo. Se podrá 

acceder al mismo a través del dormitorio. 

- Armario o zona de almacenaje de 1,00 m2 situado en la zona de distribución y con 0,60m de fondo mínimo 

libre interior. 

Se admite como variante del apartamento el “estudio”, formado por estancia y dormitorio unidos, además del 

aseo y cocina, con las mismas características del anterior y una superficie útil total comprendida entre 20 y 30 

m². 

Dimensiones y superficies mínimas útiles. 

Cuarto de Estar: Su superficie útil vendrá determinada en función del número de dormitorios de que disponga 

la vivienda. 

1 dormitorio 14 m 2 

2 “ 16 m 2 

3 “ 18 m 2 

4 “ 20 m 2 

5 o más “ 22 m 2 

Se deberá poder inscribir un círculo de diámetro no menor de tres metros. 

Estar – Comedor - cocina : Su superficie útil vendrá determinada en función del número de dormitorios de 

que disponga la vivienda. 

1 dormitorio 20 m 2 

2 “ 24 m 2 

Se deberá poder inscribir un circulo de diámetro no menor de tres metros. 

En viviendas de más de dos dormitorios, no podrán integrarse la cocina en el estar- comedor. 

Cocina: Tendrá una superficie útil mínima de 7 m2, pudiendo inscribir un círculo de 1,70 metros de diámetro 

como mínimo, en al menos el 85 % de su superficie. Excepto el caso de apartamentos o estudios. 

Cocina - Comedor: Tendrá una superficie útil mínima de 10 m2. Su forma será tal que pueda inscribirse como 

mínimo. un círculo de 2.30 metros de diámetro. 

Dormitorio principal: Tendrá una superficie útil mínima de 12 m2. Su forma será tal que permita inscribir 

como mínimo, una superficie rectangular de 2,60 x 2,80 metros. 

Dormitorio doble: Tendrá una superficie útil mínima de 10 m2. Su forma será tal que permita inscribir como 

mínimo, una de las superficies rectangulares siguientes: 

- Superficie libre rectangular de 2,40 x 2,60 metros. 

- Superficie libre rectangular de 1,90 x 4,00 metros. 

Dormitorio sencillo: Tendrá una superficie útil mínima de 6 m2. Su forma será tal que permita inscribir como 

mínimo, una superficie rectangular de 1,90 x 2,00 metros. 

Cuarto de aseo completo: El cuarto de aseo completo tendrá una superficie mínima de 4,00 m2 excepto en el 

caso de apartamento o estudio . Estará compuesto, al menos, de lavabo, ducha o bañera, inodoro y bidé. 

El acceso al cuarto de aseo de la vivienda, cuando ésta solo disponga de uno, no podrá realizarse desde la 

cocina ni, con exclusividad, desde ningún dormitorio, salvo en viviendas de un dormitorio. 

Si el acceso se dispusiera desde el Estar- comedor, se hará mediante un distribuidor con doble puerta. 

En caso de haber más de un cuarto de aseo por vivienda, al menos uno de ellos tendrá acceso independiente, 

pudiendo accederse al resto desde los dormitorios. 

Si el acceso se dispusiera desde el Estar- comedor, se hará mediante un distribuidor con doble puerta. 

En caso de haber más de un cuarto de aseo por vivienda, al menos uno de ellos tendrá acceso independiente, 

pudiendo accederse al resto desde los dormitorios. 

Para viviendas de tres o más dormitorios, será obligatoria la disposición de dos o más Cuartos de aseo, siendo, 

al menos uno de ellos completo y otro de superficie mínima de 3,00 m2, con ducha. 

Armario ropero: Toda vivienda o apartamento dispondrá como mínimo de una superficie útil de almacenaje no 

inferior a 1 m2, con una dimensión de fondo mínima no inferior a 60 cm. 

La superficie de los armarios no podrán ser computada a efectos de dimensiones mínimas de los dormitorios. 

Vestíbulo: Obligatorio para viviendas mayores de 65 m², que tendrá una superficie útil mínima de 2,50 m² y en 

el que quede una área libre de 1,20 m x 1,50 m, descontando el barrido de la puerta. 

Tendedero: Al menos de 2,00 m² en superficie específica cubierta y abierta que no podrá gotear sobre espacio 

público exterior, quedando oculto desde la vía pública por un sistema adecuado de celosías o similar. El 

tendedero podrá ser sustituido por 5 metros de cuerda para tender ropa, en patio de luces o parcela o en 

dependencia expresa al uso, siempre oculto desde vía pública o espacio libre o exterior accesible. 


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Pasillos interiores: Tendrán una anchura mínima de 0,90 metros si su longitud total es inferior a 3,60 metros, 

y de 1,00 metros si su longitud es superior, siempre libre de obstáculos en todo su recorrido. 

Escaleras interiores: Cumplirán las dimensiones mínimas correspondientes a los pasillos. 

Espacios comunes. 

1. Todo edificio que reúna treinta o más viviendas deberá disponer de un espacio al aire libre adecuado para 

juego de niños. 

2. Asimismo, los edificios de viviendas sin cuartos trasteros comunicados mediante rampas con el espacio 

público, dispondrán de cuarto para coches de niños y bicicletas, comunicado mediante rampas con el nivel de 

acceso, a razón de: 

a) 1 m² por vivienda o apartamento, las 20 primeras. 

b) 0,50 m² por vivienda o apartamento de exceso sobre las 20, hasta un total de 50. 

c) 0,20 m² por cada vivienda o apartamento que exceda de 50. 

3. Estas condiciones tienen carácter de mínimos por lo que no se impide establecer mayores superficies que 

las indicadas en este Artículo, sin perjuicio de que a efectos de edificabilidad se estará a lo dispuesto para el 

cómputo de edificabilidad en este PG. 

4. Toda vivienda unifamiliar deberá disponer de un espacio adecuado para almacenamiento de basura 

separada por contenedores separativos para reciclaje o justificar espacio suficiente en cocina para al menos 

tres contenedores de basura separativa, papel, envases y organica. 

5. En edificio de viviendas colectivo, dispondrá de cuarto adecuado para almacenamiento de basuras con 

contenedores solo para papel y envases. 

Condiciones de diseño y servicios en locales de vivienda en reestructuración parcial. 

1. Las condiciones de las dependencias existentes en los locales citados, serán autorizables y objeto de 

licencia municipal, previa presentación, junto con el Proyecto, de la documentación adecuada, gráfica y 

fotográfica, en que quede reflejada la situación actual del edificio. No serán autorizables: 

a) Los locales de viviendas en sótanos o semisótanos o totalmente interiores. 

b) Aquellas piezas existentes previas a la reestructuración, menores de 5 m² o interiores, salvo que se 

dediquen a uso de despensa, ropero, o aseo, y nunca a cocina, estancia o dormitorio. 

c) Las cocinas y baños sin ningún tipo de ventilación natural o forzada estática. 

d) Las alturas libres, de suelo a techo, inferiores a 2,20 metros. 

2. Cuando las actuaciones que se proponen contemplen la redistribución de locales o plantas, y sin perjuicio de 

otra normativa específica de aplicación, cumplirán las condiciones específicas de diseño en cuanto a la 

compartimentación y vivienda mínima, para el uso de vivienda de los Artículos precedentes, salvo lo siguiente: 

a) La instalación de tendedero no será obligatoria. 

b) El acceso a los baños se podrá realizar a través de otras dependencias. 

c) El acceso a los dormitorios se podrá realizar a través de otras dependencias, salvo cocinas, aseos, galerías 

o similares. 

d) Las alcobas de tipo italiano, ventiladas a través de otras piezas se autorizarán siempre que el paramento 

más alejado de fachada no diste, en ningún punto, más de 8 metros. 

e) La exigencia mínima de superficie de huecos en cada estancia es: 

I) La superficie acristalada de huecos ha de ser igual o superior a 1/10 de la superficie útil de la pieza 

iluminada. 

II) La superficie practicable de huecos ha de ser igual o superior a 1/20 de la superficie útil de la pieza 

ventilada. 

f) No se podrán condenar los accesos a las piezas interiores que no resulten habitables, por condiciones de 

salubridad e higiene. 

3. En las actuaciones que conlleven la división de viviendas los servicios e instalaciones se realizarán de forma 

tal que no se saturen las conducciones de acometidas y desagües existentes. 

4. Las obras de acondicionamiento de los servicios serán respetuosas con el resto de los elementos del 

edificio, para lo que se intentará su ocultamiento. 

Condiciones de los despachos profesionales domésticos. 

Se trata de la prestación de servicios por parte del titular, en su propia vivienda, utilizando alguna de sus 

piezas, siempre que la superficie útil destinada a despacho profesional sea inferior o igual a 1/3 de la superficie 

útil total de la vivienda. 

La superficie útil de vivienda no destinada a despacho profesional doméstico, cumplirá el programa y superficie 

mínima de vivienda establecido en este capitulo. Los espacios destinados a ambas funciones estarán 

diferenciados espacialmente. 

Condiciones de los talleres domésticos. 


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Actividades inocuas de uso industrial ejercidas por el usuario de su vivienda habitual. La superficie máxima 

destinada a taller será inferior o igual a 1/3 de la superficie útil de la vivienda. 

Los talleres domésticos respetarán el carácter residencial de la vivienda en que se ubican y ésta cumplirá, en 

todo caso, su programa mínimo. 

Su situación será en planta baja o inferiores a la baja. 

Condiciones internas de las viviendas. 

Condiciones de ventilación e iluminación. 

1. Las diferentes piezas que compongan las viviendas tendrán la condición de pieza habitable, con excepción 

de vestíbulos, pasillos, baños y aseos, tendederos y zona de almacenaje. 

2. No se permiten trasteros situados en el interior de viviendas. 

3. La zona o zonas de almacenaje que no adopten la forma de armario ( 0,60m de fondo), no tendrán 

dimensiones superiores a 1,80x1,80m. 

4. Toda pieza habitable de una vivienda reunirá las condiciones de pieza exterior, debiendo disponer de 

ventilación e iluminación natural. 

a) Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie igual o superior a 1/8 de la superficie útil de 

la pieza habitable. 

b) Cada pieza habitable deberá disponer de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa 

igual o superior a 1/16 de su superficie útil. 

5. La ventilación de piezas no habitables, tales como aseos, despensas, trasteros etc. Podrá resolverse 

mediante ventilación natural directa o conducida. 

6. Independientemente del hueco de luz y ventilación, en las cocinas será obligatoria la inclusión de un 

conducto de ventilación vertical de tiro forzado, así como en las cocinas incorporadas a las zonas de: estancia, 

estancia- comedor y comedor. 

7. Las cocinas dispondrán de extracción mecánica de humos conectada a conducto vertical (sencillo o múltiple) 

a cubierta. 

8. Ninguna vivienda de nueva construcción tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con 

el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar, que podrá situarse en 

la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural 

señaladas anteriormente. 

9. En los huecos de iluminación y/o ventilación retranqueados de la fachada (cuerpos salientes o entrantes 

limitados por los dos laterales), la relación que resulta de dividir la distancia que separa la cara exterior del 

cuerpo más saliente de la fachada donde se practica el hueco, por la longitud de la anchura libre de 

embocadura o retranqueo, no podrá determinar un cociente superior a 2,25, debiendo duplicarse la superficie 

mínima de iluminación y/o ventilación exigida a partir de la proporción 1,75. 

10. No se admitirá que la iluminación y/o ventilación de cualquier pieza habitable, pueda realizarse de modo 

exclusivo a través de galerías o tendederos con cerramientos con protección de vistas, (lamas, celosías etc.) 

Pasillos. 

Pieza por la que accede a las distintas piezas que componen la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 90 

cm. Podrán admitirse estrechamientos de hasta 80 cm., siempre que su longitud no supere los 50 cm. y en 

ningún caso, enfrentados a una puerta. La disposición de las puertas de las piezas en los pasillo será tal que 

permita el paso a cualquier pieza habitable de un rectángulo horizontal de 50 x 180 cms. 

Tendedero. 

Toda vivienda deberá contar con un tendedero, que podrá estar formando parte de la propia vivienda o fuera 

de la misma en un área común del edificio, y que se utiliza para tender la ropa. 

En caso de estar incorporada a la vivienda, no contabilizará como superficie construida, en las condiciones 

señaladas en el Art.93.7.e. 

Si el tendedero se sitúa en el interior de la vivienda, deberá contar con ventilación forzada y sus medidas libres 

no podrán superar la dimensión de 1.80 metros. 

Dimensiones de los huecos de paso. 

Toda vivienda dispondrá de una puerta de acceso de al menos 202 cm. de altura y 82,5 cm. De anchura. 

Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de las viviendas serán de 202 

cm. de altura y 725 mm. para el resto de las piezas, incluido el cuarto de aseo completo. 

Altura libre del piso. 

La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 2,50 metros. En cocinas la altura libre mínima podrá 

ser de 2,40 metros. 

No obstante, en vestíbulos, pasillos, cuartos de aseo y tendederos, la altura libre de piso podrá reducirse en 

toda su superficie hasta 2,20 metros. En las restantes habitaciones esta altura también puede permitirse, 


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siempre que no sobrepase, como máximo, el 30 % de la superficie útil mínima exigible, de la habitación en que 

se produzca la reducción de la altura mínima obligatoria. 

En viviendas en planta bajo cubierta, se permiten además, alturas comprendidas entre 1,50 y 2,20m en una 

cuantía que no supere el 20% de la superficie útil mínima exigible de la habitación. 

Exigencia de garaje-aparcamiento. 

Dotación de Aparcamientos. 

1. En todo edificio de vivienda colectiva de nueva planta será obligatorio disponer, como mínimo, de una plaza 

por cada 100 m2 de superficie edificable y, en todo caso, una por cada vivienda o apartamento. 

La provisión de plazas de aparcamiento es independiente de los garajes privados comerciales y de 

estacionamientos públicos. 

2. Para las viviendas unifamiliares de nueva planta será obligatorio disponer, como mínimo, de una plaza de 

aparcamiento por vivienda y en todo caso el número y condiciones que se establezcan en las Unidades 

Urbanas o en el Planeamiento de Desarrollo. 

2. El Ayuntamiento podrá eximir o reducir la dotación de aparcamiento exigible en aquellos edificios en los que 

concurran circunstancias derivadas de sus características dimensiónales, la dificultad de acceso de vehículos, 

la afección a elementos catalogados, las características del viario o de la parcela y otras similares. 

3. En concreto y en aplicación de los criterios señalados en el apartado anterior se establece lo siguiente: 

a) No serán exigibles más de dos plantas bajo rasante dedicadas a garaje para alcanzar él numero de plazas 

exigibles. 

b) En parcelas de menos de 400 m2, se admitirá la construcción de un solo sótano, si con él se cubren el 50% 

de las plazas exigibles. 

c) Cuando, a juicio del Ayuntamiento de Aldeatejada, concurran las circunstancias señaladas en el 182-12 del 

PGOU, relativo a los accesos al garaje. 

Condiciones especificas de la clase Residencia Comunitaria. 

Condiciones de aplicación. 

Las condiciones de aplicación a los edificios y locales destinados a Residencia Comunitaria son las mismas 

que para las viviendas colectivas cuando su superficie total construida no rebase los quinientos metros 

cuadrados, en cuyo caso les serán de aplicación las siguientes exigencias mínimas: 

1. Ascensor, a partir de cuatro plantas de altura, incluida la baja. 

2. Superficie mínima de salones y comedores: 1m²/plaza. En ningún caso la superficie del salón social podrá 

ser inferior a 20 m², ni la del comedor a 25 m². 

3. Los dormitorios de una persona tendrán una superficie mínima de 6 m²; más la superficie para armarios, los 

de mayor número de personas deberán disponer de, al menos, 4 m² por persona. 

4. Deberán disponer, como mínimo, de un aseo y un cuarto de baño por cada 10 personas o fracción, de los 

definidos para vivienda familiar, pudiendo sustituir la bañera por ducha. Podrán agruparse manteniendo la 

proporción de aparatos sanitarios por persona. 

Condiciones generales de compatibilidad. 

Compatibilidad entre usos. 

Con la excepción de los despachos profesionales y los despachos profesionales domésticos no puede situarse 

ningún otro uso no residencial en la misma planta o superiores a las ocupadas por viviendas. 

USO DE GARAJE – APARCAMIENTO 


Con independencia del régimen de titularidad pública o privada de los garajes-aparcamientos, se distinguen las 

siguientes clases. 

1) Aparcamiento público: Es el destinado a la provisión de plazas de aparcamiento de uso público. Su régimen 

de utilización característico es el transitorio o de rotación, en el que cualquier usuario puede acceder a 

cualquier plaza con estancia, generalmente, de corta o media duración. 

2) Aparcamiento privado: Es el destinado a la provisión de las plazas de aparcamiento exigidas como dotación 

al servicio de los usos de un edificio o a mejorar la dotación al servicio de los usos del entorno. Su régimen de 

utilización predominante es el estable, en el que sus usuarios acceden a plazas generalmente determinadas y 

de larga duración. 

Condiciones particulares de los aparcamientos privados. 

Criterios de calculo de la dotación de plazas de aparcamiento. 


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La dotación de servicio de aparcamiento de un edificio, local o actividad se determinará en función del uso al 

que se destinen, de su superficie, de su localización y, en su caso, del número previsto de usuarios. 

Con carácter general, y salvo que las condiciones particulares de los usos fijen otros criterios, la base para el 

cálculo de la dotación, cuando ésta se exprese en unidades por metro cuadrado, será la superficie edificada 

destinada a todos los usos del edificio, no considerándose a estos efectos aquellos espacios que no computen 

edificabilidad. 

La dotación total de plazas de aparcamiento correspondientes a un edificio o actividad, será la resultante de la 

suma de las dotaciones establecidas para cada uno de los usos o actividades que se desarrollen en el mismo. 

El número de plazas cubrirá en primer lugar la dotación mínima correspondiente a los usos que la exigen. Si el 

número de plazas supera la dotación exigida para los distintos usos, el exceso tendrá la consideración de 

plazas de libre disposición. 

Condiciones de uso de los garajes-aparcamiento. 

Los garajes se destinarán exclusivamente a la estancia de vehículos, con las siguientes excepciones: 

1) Se admite con carácter general, el lavado de vehículos. 

2) Podrán efectuarse operaciones de carga y descarga en garajes–aparcamientos, siempre que esté 

diferenciada la zona de aparcamiento de vehículos de la de carga y descarga, entendiéndose diferenciadas 

ambas zonas, a estos efectos, si existe entre ellas una distancia mínima de tres metros. 

Plaza de aparcamiento. 

1. Se define como plaza de aparcamiento el espacio debidamente señalizado destinado a laestancia de 

vehículos. 

Sus dimensiones mínimas serán: 

a) Para vehículos automóviles medianos: cuatrocientos cincuenta centímetros de longitud por doscientos 

veinticinco centímetros de anchura (450 x 225 cm.). 

b) Para vehículos automóviles grandes: cinco metros de longitud por doscientos cuarenta centímetros de 

anchura (500 x 240 cm.). 

c) Para vehículos de personas discapacitadas o con movilidad reducida seis metros de longitud por trescientos 

cuarenta centímetros de anchura (600 x 340 cm). 

2. Las anchuras citadas se entenderán dimensiones libres entre ejes de marcas delimitadoras perimetrales de 

la plaza, admitiéndose una reducción por existencia de pilares u otros obstáculos fijos, de hasta un cinco por 

ciento de la anchura en el quince por ciento de la longitud de la plaza como máximo. 

Las plazas delimitadas lateralmente por un muro, tabique u obstáculo continuo fijo similar, dispondrán de un 

sobreancho de veinte centímetros. 

3. La delimitación de cada plaza se efectuará mediante marcas en el pavimento. 

4. En el caso, de plazas cerradas mediante algún tipo de cerramiento, estas deberán disponer de ventilación y 

protección contra incendios independiente del resto del garaje. 

5. Los aparcamientos dispondrán de las siguientes plazas, para cubrir la dotación obligatoria: 

a) Para vehículos automóviles grandes, un mínimo del quince por ciento del número total de plazas. 

b) Las plazas de libre disposición deberán tener las dimensiones exigidas para vehículos medianos. 

c)Las plazas para vehículos de personas discapacitadas o con movilidad reducida según Reglamento de 

Accesibilidad (Decreto 217/2001 Castilla y León) 

Accesos. 

1. Los garajes dispondrán en todos sus accesos al exterior de una meseta de 4,00 metros de longitud, de 

pendiente máxima del 5% de 3,00 metros de anchura mínima, sí el acceso es unidireccional (con acceso 

alternativo) y la calle a la que se accede tiene un ancho mayor de 12.00 metros. 

En caso de que la calle tenga un ancho menor o igual a 12 metros, la meseta tendrá un ancho mínimo de 4 

metros. 

Si el acceso es bidireccional la anchura mínima de la meseta será de 6,00 metros. 

La profundidad mínima de esta meseta será de 4,00 metros, en toda su anchura, sin incluir en esta superficie 

la de uso público y se ajustará a la rasante de la acera sin alterar su trazado. 

2. Los accesos a garajes de superficie inferior a 2.000 metros cuadrados podrán disponer de un solo acceso 

formado por un vial de sentido alternativo. Cuando la longitud total del acceso sea superior a veinticinco metros 

o los tramos de rampa superen los quince metros, se dispondrán de semáforos en los extremos de aquel. 

3. Los accesos a garajes de superficie comprendida entre 2.000 y 6.000 m2 contarán con un acceso formado 

por un vial con dos sentidos diferenciados o dos accesos formados por un vial de sentido único 

independientes, uno para entrada de vehículos y otro para salida. 

4. Los garajes de superficie útil superior a 6.000 m2, dispondrán de dos accesos constituidos, cada uno de 

ellos, por un vial con dos sentidos diferenciados. Estos accesos únicamente podrán dar a la misma vía pública 

cuando la distancia entre los ejes de ambos sea superior a cuarenta metros y siempre que las dimensiones de 

la parcela lo permitan. 


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80

5. Las rampas tendrán una pendiente máxima del 16% en los tramos de directriz recta, y del 12% en los tramos 

de directriz curva, medida esta última en el eje de la rampa, si está formada por un vial de sentido único o 

alternativo, o en el eje del sentido interior, si está formado por un vial con dos sentidos diferenciados. No 

obstante podrá aumentarse la pendiente hasta el 20% y 16% respectivamente previa justificación y 

aseguramiento de su funcionalidad. 

6. El ancho mínimo de las rampas será el siguiente: 

- Rampa rectilínea unidireccional (sentido alternativo): 3,00 metros. 

- Rampa rectilínea bidireccional: 6,00 metros. 

- Rampa de directriz curva unidireccional: 3,50 metros. 

- Rampa de directriz curva bidireccional: 6,75 metros (3,50 carril interior, 3,25 carril exterior). 

7. El radio mínimo de giro, medido en el eje de la rampa, será de 6,00 metros. 

8. Los encuentros verticales de las rampas con los pavimentos de las calles de circulación se efectuarán 

adoptando una de las soluciones siguientes (excepto en vivienda unifamiliar): 

a) Mediante una superficie curva de radio de curvatura no inferior a doce metros. 

b) Reduciendo la pendiente de la rampa hasta un máximo del nueve por ciento en al menos, los dos metros 

anteriores a la línea de encuentro. 

9. Los accesos, rampas y calles de circulación interior contarán con un gálibo mínimo libre de 2,20 metros. 

10. La puerta del garaje-aparcamiento no sobrepasará en ningún punto la alineación oficial. Si es de 

accionamiento automático dispondrá de un sistema de seguridad que provoque su parada en caso de existir 

algún obstáculo. 

11. Los accesos se situarán salvo imposibilidad manifiesta, de tal forma que no se destruya el arbolado 

existente. 

12. El Ayuntamiento podrá denegar el acceso a los garajes, cuando concurra alguna de las circunstancias 

siguientes: 

a) En lugares de escasa visibilidad. 

b) La salida o el acceso se sitúe en lugares que incidan negativamente en el tráfico o para llegar al mismo sea 

necesario atravesar aceras públicas consideradas como áreas estanciales o ajardinadas. 

c) En calles peatonales o lugares de concentración de peatones. 

Circulación interior. 

Los anchos libres mínimos se establecen en función del ángulo que forman los ejes de la plaza de 

aparcamiento y el vial que da acceso a la misma. 

Angulo (grados sexagesimales) Ancho (metros) 

a) entre 0 y 45º 3,50 

b) entre 45º y 60º 4,00 

c) entre 60º y 90º 4,75 

Los supuestos a) y b) solo son validos para calles interiores de circulación en sentido único. 

El radio mínimo de giro en los encuentros de rampas de comunicación entre plantas y calles de circulación 

será de 1,75 metros(interior) y 4,75 metros (exterior). 

Para la maniobra de acceso a la plaza deben quedar libres de obstáculos las trayectorias teóricas a ocupar en 

la misma, con radio de giro exterior mínimo de 4,75m. A efectos de delimitar el espacio libre de obstáculos, las 

trayectorias de entrada y salida se entienden coincidentes en calles de dirección única, y diferenciadas en 

calles de doble dirección. En este segundo caso se exceptúan las plazas situadas en el extremo de la batería y 

aquellas que no necesitan de un recorrido superior a 10m. en marcha atrás. 

La pendiente máxima en las calles de circulación interior será del 5%. 

Altura libre. 

La altura libre de piso no será inferior a 220 centímetros. 

La altura libre podrá reducirse puntualmente a dos metros por descuelgues de elementos constructivos, 

conductos o equipos de ventilación, instalaciones, tuberías, etc. 

En zonas de circulación de vehículos, el gálibo mínimo no será en ningún caso inferior a 205 centímetros. 

Saneamiento. 

Los pavimentos de los garajes podrán tener una pendiente máxima del 5% o mínima del 1% en algún sentido. 

Los garajes dispondrán de un sistema de evacuación de aguas por gravedad o bombeo, formado por una red 

de saneamiento dotada de sumideros sifónicos y sistema normalizado separador de grasas y sólidos previo a 

la acometida a la red de alcantarillado. 

Ventilación. 

1. A fin de evitar la acumulación de gases procedentes de los motores de los vehículos, todos los garajes 

dispondrán de ventilación adecuada, que podrá ser natural o forzada. 

2. Los garajes situados en plantas inferiores a la baja, dispondrán de ventilación forzada que deberá llevarse 

por encima de la cubierta. Se entiende por ventilación forzada el conjunto de elementos que garanticen un 


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arrido completo de los locales, con capacidad mínima de 6 renovaciones por hora y concebido de forma tal 

que impida la acumulación de vapores o gases nocivos. 

Cada una de las plantas estará servida por, al menos, dos equipos de ventilación independientes. 

3. La instalación de ventilación estará directamente conectada con un sistema de detección de monóxido de 

carbono, con sistema de accionamiento automático de los ventiladores. Los detectores serán los establecidos 

por la Norma UNE correspondiente y la totalidad de la instalación se diseñará bajo el criterio de que en ningún 

punto del local de garaje se alcance una concentración de CO2 de 50 ppm. 

4. El cuadro de mando de los extractores se situará en las proximidades de un acceso peatonal y, 

preferiblemente, en el exterior del recinto del garaje. 

5. Se admitirá la ventilación natural como solución única de ventilación de una planta de garaje, siempre que se 

trate de plantas semisótanos, bajas o superiores. 

6. La ventilación natural se efectuará mediante: 

a) Huecos permanentemente abiertos que discurren hasta la cubierta del edificio con una sección mínima total 

de 1 m2 por cada 200 m2 superficie útil del garaje. 

b) En garaje de superficie inferior a 2000 m2, y en aquellos que se sitúen en edificio exclusivo, sin límite de 

superficie, la ventilación podrá efectuarse mediante huecos de fachada permanente abiertos al exterior cuya 

superficie será la indicada en el apartado anterior, con las siguientes limitaciones: 

- Los huecos distarán tres metros, como mínimo, de otros huecos de fachada. 

- Los huecos podrán practicarse a patios si la superficie de estos es superior a 25 m2. 

- En todos los casos se dispondrán huecos opuestos para la entrada del aire, garantizando un barrido 

adecuado de todo el local. 

Iluminación. 

Los garajes dispondrán de un sistema de alumbrado artificial que proporcione un nivel de iluminación mínimo 

de 50 lux. 

Seguridad contra incendios. 

Los garajes cumplirán la normativa exigida por la Norma Básica de Protección de Incendios vigente, NBE-CPI, 

o por el Código Técnico de la Edificación CTE o por la normativa que la sustituya. 

Servicios sanitarios. 

Los garajes en que se prevea permanencia de personal laboral y, en todo caso, los que superen los 2000 m2 

de superficie, contarán con dos aseos independientes, dotados con inodoro y lavabo. 

Garajes de viviendas unifamiliares. 

1. La dimensión mínima de las plazas serán de 2,55 x 4,80 metros. 

2. El ancho mínimo del camino de acceso y la rampa, si la hubiera, será de 2,70 metros. 

3. La espera o meseta de rampa será como mínimo de 2,70 metros de largo, con una pendiente máxima del 

6%. 

4. La rampa tendrá una pendiente máxima del 18 % salvo ordenanza especifica de zona. 

5. La altura libre mínima será de 2,20 metros. 

Aparcamientos mecánicos. 

No se admite el empleo de aparatos monta coches. 

USO TERCIARIO 


Se denominan usos terciarios, los que tienen por finalidad la prestación de servicios al público, tales como los 

servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus distintas formas, información, administración, 

gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares. Se distinguen las siguientes clases: 

1.-Comercio: 

2.- Oficina 

3.- Recreativo: 

- Salones de Reunión, como discotecas, salas de fiestas, cafés concierto, club nocturnos, casinos, salas de 

juegos recreativas, bingos y locales en que se practiquen juegos de azar. 

- Locales para consumo de bebidas y comidas, como bares, restaurantes y cafeterías. 

- Espectáculos, como cines, teatros, actividades similares, espectáculos taurinos. 

4.- Otros servicios terciarios, actividades que den un servicio a la población de carácter no dotacional. 

5.- Hotelero. 

Condiciones del uso terciario de Comercio 

Comercio: 

Tienen la consideración de usos y actividades comerciales o de la distribución comercial, aquellas actividades 

que tengan por finalidad poner a disposición de los consumidores y usuarios, bienes y servicios susceptibles 

de tráfico comercial. 


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Se definen las siguientes categorías: 

a) Pequeño comercio: Cuando la actividad comercial tiene lugar en locales independientes o agrupados cuya 

superficie de venta, individual o del conjunto de locales agrupados sea inferior a 400 m2. 

b) Mediano comercio: Cuando la actividad comercial tiene lugar en locales independientes o agrupados cuya 

superficie de venta, individual o del conjunto de locales agrupados, esté comprendida entre valores superiores 

a 400 m2 e inferiores a 750 m2, en comercio alimentario y entre valores superiores a 400 m2 e inferiores a 

2000 m2, en comercio no alimentario. 

c) Mediano comercio alimentario: Cuando la actividad comercial tiene lugar en locales independientes o 

agrupados cuya superficie de venta individual o del conjunto de locales agrupados, este comprendida entre 

valores superiores a 750 m2 e inferiores a 2000m2 en comercio alimentario. 

d) Gran establecimiento comercial: Establecimientos que de forma individual o colectiva tengan una superficie 

de venta al público superior a 2000 m2. Superficie de venta: Es la superficie total de los lugares en los que se 

exponen las mercancías con carácter habitual y permanente. La anterior definición incluye los espacios 

destinados a mostradores, vitrinas y góndolas de exposición de productos y los espacios de circulación entorno 

a ellos, probadores, cajas etc. así como los propios espacios de dichos locales destinados a la permanencia y 

paso de los trabajadores y del público, incluidos los bares y restaurantes si existieran en el interior del 

establecimiento o agrupación de locales. 

Se excluyen las superficies destinadas a oficinas, almacenaje no visitable por el público, zonas de carga y 

descarga, los aparcamientos de vehículos y otras dependencias de acceso restringido, así como, en el caso de 

locales agrupados o integrados en grandes superficies comerciales, los espacios interiores destinados a 

accesos comunes a los establecimientos comerciales diferenciados en los mismos. 

Se distinguen los siguientes tipos, en virtud de las condiciones de localización del uso comercial en el edificio: 

Tipo I: Comercio en Plantas baja y 1ª. 

Tipo II: Comercio mezclado con otros usos no comerciales. 

Tipo III: Comercio en edificio exclusivo. 

Dotación de aparcamiento de comercio. 

Con carácter general se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada 100m2 de superficie de venta, con 

las siguientes particularidades: 

- En mediano comercio( 400-750m2 ), la dotación será de 1 plaza por cada 50m2 de superficie de venta 

alimentaria. 

- En mediano comercio alimentario (750- 2000m2), la dotación será de 1 plaza por cada 25m2 de superficie de 

venta. 

- En gran establecimiento comercial, la dotación será de 1 plaza por cada 50m2 de superficie no alimentaria y 1 

plaza por cada 25m2 en comercio alimentario. 

- Con independencia de los estándares ya citados, cuando la superficie de venta del comercio sea mayor de 

750m2, se dispondrá de plazas para carga y descarga en la proporción mínima de 1 plaza por cada 750m2 de 

superficie de venta. 

Condiciones de posición de los locales. 

1. La zona destinada al público no podrá servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna vivienda. 

Los locales comerciales u otros establecimientos y sus almacenes no podrán comunicarse con las viviendas, 

caja de escalera ni portal, si no es a través de una habitación o paso intermedio, con puerta de salida de 

resistencia al fuego que exija la normativa contra incendios. 

2. Los locales comerciales que se establezcan en primer sótano y semisótano no podrán ser independientes 

del local inmediatamente superior, al que se unirán mediante escaleras y otros huecos. A los efectos de esta 

condición, se denominará zona de contacto la superficie de la planta superior cuya proyección vertical coincida 

con la superficie de la planta inferior. Por lo menos el 15% de la zona de contacto deberá disponerse aberturas 

entre ambas plantas. Este 15% podrá obtenerse por la suma de toda clase de huecos y escaleras. La 

superficie de al menos una de las aberturas no podrá ser inferior a 15 m² o al 15% aludido obligatorio si fuere 

menor. La zona de contacto será superior al 50% de la superficie del sótano. Análogas condiciones a las 

establecidas en el párrafo precedente serán exigibles para las plantas primeras. A estos efectos se considerará 

toda la superficie útil destinada a la permanencia de personas. 

3. El concepto “plantas primeras” debe referirse exclusivamente a aquellas plantas primeras o entreplantas que 

formen parte del local principal situado en planta baja y tengan acceso desde la calle a través del citado local 

por estar vinculadas funcionalmente al mismo. Por lo tanto, quedan excluidos de su ámbito de aplicación, todos 

aquellos locales situados en plantas primeras que están desvinculados del local de la planta inferior, con un 

carácter independiente desde el punto de vista tipológico, volumétrico o funcional. 

Altura libre interior de los locales. 

La altura libre interior mínima de la zona destinada al público en locales comerciales es de 2,70 metros. En el 

resto, incluidos baños y aseos, será de 2,20 metros. 

Accesibilidad y movilidad interior de los locales. 


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1. La zona destinada al público cumplirá con lo especificado en la normativa de accesibilidad y supresión de 

barreras. 

2. Para la zona no accesible al público se establece un ancho mínimo de escalera de 1 metro. 

3. En los locales con más de 750 m² de superficie las circulaciones tendrán una anchura mínima de 1,40 

metros. 

Iluminación y ventilación de los locales. 

Se exige la presentación de los Proyectos detallados de las instalaciones de iluminación y ventilación, que 

deberán cumplir la Normativa aplicable. 

Servicios sanitarios de los locales. 

1. Los locales comerciales dispondrán de los siguientes servicios sanitarios: 

a) Hasta 100 m², un inodoro y un lavabo. 

b) por cada 200 m² más, o fracción, se aumentará un inodoro y un lavabo. 

c) A partir de 100 m² se instalarán con absoluta independencia para señoras y caballeros. 

2. En los servicios higiénicos de caballeros, se instalarán urinarios con independencia de los inodoros en 

número apropiado. 

3. En cualquier caso, estos servicios no podrán comunicar directamente con el resto de los locales y, por 

consiguiente, deberán instalarse con un vestíbulo o zona de aislamiento. A estos efectos se considerará la 

superficie útil de uso publico. 

4. En edificios o locales donde se instalen varias entidades comerciales podrán compartirse los aseos, 

manteniendo el número y condiciones con referencia a la superficie total. 

5. A partir de 800 m², la dotación de servicios sanitarios podrá ser inferior a la que se deduce de la aplicación 

del Apartado 1, previa justificación de su idoneidad. 

Condiciones del uso terciario de Oficina 

Oficinas: 

Son los locales destinados a la prestación de servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u 

otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los 

particulares. Se excluyen los servicios prestados por las Administraciones Públicas que se incluyen en el uso 

dotacional. 

Asimismo se incluyen en esta clase de uso: 

1. Las oficinas que ofrecen un servicio de venta y reúnen condiciones asimilables a la clase de uso comercial, 

como sucursales bancarias, agencias de viajes o establecimientos similares. 

Se definen los siguientes tipos, en virtud de las condiciones de localización en el edificio del uso de oficinas: 

a) Oficinas en Plantas baja y 1ª, y en cualquier planta despachos profesionales con superficie edificada menor 

de 250m². 

b) Oficinas mezcladas con otros usos no residenciales con superficie edificada menor de 2.000 m2. 

c) Oficinas en edificio exclusivo. Dimensiones: A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan 

referencia a la superficie, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie edificada de todos los 

locales en los que se produce la actividad de la oficina. 

Dotación de aparcamiento de oficina: 

Se dispondrá de una dotación mínima de 1,5 plazas por cada 100 m2 de edificación. 

Posición de las oficinas. 

1. La zona destinada al público no podrá servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna vivienda si 

no es a través de una dependencia o paso intermedio. 

2. Los locales de oficina que se establezcan en primer sótano y semisótano no podrán ser independientes del 

local inmediatamente superior, al que se unirán mediante escaleras y otros huecos. 

Altura libre interior de las oficinas. 

La altura libre mínima de locales de oficina es: 

1. En planta baja, 2,70 metros. 

2. En el resto de las plantas: 2,50 metros. 

3. En los baños, aseos, zonas de archivo y dependencias anejas será de 2,20 metros. 

Accesibilidad y movilidad interior de las oficinas. 

1. La zona destinada al público cumplirá con lo especificado en la normativa de accesibilidad y supresión de 

barreras. 

2. Para la zona no accesible al público se establece un ancho mínimo de escalera de 1 metro. 

Iluminación y ventilación de las oficinas. 

Se exige la presentación de los Proyectos detallados de las instalaciones de iluminación y ventilación, que 

deberán cumplir la Normativa aplicable. 

Condiciones del uso terciario Recreativo 

Terciario Recreativo 


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Cuando el uso está destinado a actividades ligadas a la vida de ocio y de relación. Se distinguen las siguientes 

categorías: 

1. Salas de Reunión: Que incluyen establecimientos tales como discotecas, salas de fiesta, cafés concierto, 

clubs nocturnos, casinos, salas de juegos recreativas, bingos y locales en que se practiquen juegos de azar. 

2. Locales para consumo de bebidas y comidas: Son locales acondicionados para consumir en su interior 

alimentos, como bares, restaurantes y cafeterías. 

3. Espectáculos: Que incluye locales de cine, Teatro o actividades similares, espectáculos taurinos. 

El uso Terciario Recreativo habrá de cumplir las condiciones establecidas por la legislación sectorial 


Condiciones del uso de otros servicios terciarios. 

Otros Servicios terciarios: 

Comprenden actividades que dan un servicio a la población de carácter no dotacional, tales como Servicios 

higiénicos personales, sanitarios (por ejemplo; clínicas odontológicas), educativo no reglado (por ejemplo; 

academias de idiomas), u ocupación de tiempo de ocio no incluido en la clase de uso terciario recreativo. 

Tipos de uso para otros servicios terciarios 

Las clases de uso de otros servicios terciarios se dividen en los siguientes tipos: 

1. Tipo I Aforo < 50 personas, en planta sótano, baja y primera. 

2. Tipo II Aforo < 100 personas, en planta sótano y baja. 

3. Tipo III Aforo < 300 personas, en edificio exclusivo o mezclado con otros usos no residenciales. 

4. Tipo IV Aforo > 300 personas, en edificio exclusivo. 

Dotación de aparcamiento de uso para otros servicios terciarios. 

Para las Salas de Reunión y Locales para el consumo de bebidas y comidas así como para otros servicios 

terciarios: Se dispondrá de una dotación mínima de una plaza de aparcamiento por cada 100 m2 de superficie 

edificada. 

Condiciones del uso terciario hotelero. 

Terciario Hotelero 

Comprende las actividades que, destinadas a satisfacer alojamiento temporal, se realizan en establecimientos, 

sujetos a la legislación específica, tales como: Hoteles, Hostales, pensiones y apartamentos en régimen de 

explotación hotelera. 

El uso Terciario Hotelero habrá de cumplir las condiciones establecidas en estas Normas para los usos de 

residencia comunitaria, además de cumplir la legislación sectorial. 

Posición, accesibilidad, altura libre y servicios. 

1. Sin perjuicio de la reglamentación sectorial que le sea propia, es de aplicación lo señalado para el uso 

terciario de comercio. 

2. Los conductos de ventilación de evacuación de humos no podrán servir ni servirse de los de otros locales o 

viviendas del edificio en el que esté situado el local. 

Dotación de aparcamiento de uso terciario hotelero: 

Se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada tres habitaciones o 100m2 de superficie edificada. 

USO DOTACIONAL 


El uso dotacional es el que sirve para proveer a los ciudadanos prestaciones sociales, que hagan posible su 

desarrollo integral y su bienestar. Se distinguen las siguientes clases de dotaciones: 

1. Zonas verdes y espacios libres públicos. Se reconocen por su carácter público y por la realización de 

actividades relacionadas con la estancia, comunicación, ocio, práctica de deportes y fomento de los aspectos 

naturales tendentes a acentuar la variedad urbana, reducir la densidad y optimizar las condiciones ambientales 

y estéticas de la ciudad. 

Las zonas verdes junto a los espacios peatonales abiertos forman el Sistema de Espacios Libres de uso y 

dominio público de la ciudad 

2. Equipamientos. Son dotaciones destinadas a proveer a los ciudadanos servicios educativos, 

socioculturales, asistenciales, religiosos, deportivos, sanitarios, de seguridad y protección civil, administración 

pública, servicios funerarios, defensa, abastecimiento alimentario. 

3. Servicios urbanos. Son las dotaciones necesarias para asegurar la funcionalidad de la ciudad. Incluyen dos 

categorías: los Servicios de Infraestructuras, compuesto por los espacios destinados al abastecimiento y 

depuración de aguas, al suministro de energía eléctrica y gas, al servicio telefónico, televisión por cable, a la 

recogida y tratamiento de residuos, etc , y las Instalaciones de Suministro de combustible para vehículos 

(Gasolineras). 


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4. Vías públicas. Son los espacios de uso y dominio público destinados a la estancia, relación, 

desplazamiento y transporte de la población y mercancías y demás instalaciones análogas. 

Clasificación según su titularidad y ámbito. 

En función de su ámbito de servicio, titularidad y carácter público o privado de la gestión, se distinguen: 

1. Sistema general o conjunto de dotaciones urbanísticas públicas al servicio de toda la población. 

Engloba las dotaciones destinadas a la prestación de servicios especializados de titularidad pública o 

titularidad privada con regulación de la administración pública en beneficio de la comunidad. 

En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable se deberán ceder gratuitamente al Ayuntamiento los 

terrenos reservados en el planeamiento para Sistemas Generales. 

2. Sistema Local o conjunto de dotaciones urbanísticas de titularidad pública o privada al servicio de los 

ámbitos objeto de ordenación detallada, por tanto de escala inferior a la general de diseño de la nueva ciudad, 

(unidad urbana). 

Condiciones generales, uso dotacional Espacios Libres Públicos y.Zonas Verdes. 

Categorías de espacios libres públicos y las zonas verdes. 

El uso de zonas verdes y espacios libres públicos se divide en las siguientes categorías: 

1. En lo relativo a las Sistemas Generales. 

a) Espacios libres asociados a la conservación del Patrimonio cultural (Calzada Romana) y Natural Ribera del 

Zurguen (EL.): Parques incluidos dentro del tejido urbano, con una superficie mayor de 20.000 m2, que 

cuentan con un ámbito de influencia a nivel general poblacional. 

b) Espacio Libre Forestal (EL): Parques que ofrecen al ciudadano actividades de tipo recreativo y de ocio 

vinculados al medio natural. Su misión es permitir un mayor contacto con los ciclos naturales y atenuar el 

impacto entre lo rural y lo urbano o parques continuos de separación entre industrial y residencial. 

c) Espacio libre de uso deportivo (EL.): Áreas situadas en el medio natural, con mezcla de usos deportivos y 

espacios ajardinados. 

2. En lo relativo a los Sistemas Locales. 

a) Áreas de Juego y estancia (ZV): Se incluyen en esta denominación aquellos elementos de pequeña 

dimensión (áreas estanciales asociadas a las aceras, pequeñas zonas deportivas abiertas, pequeñas áreas 

ajardinadas o de juegos infantiles). Su ámbito de actuación es la unidad urbana. 

b) Parques Urbanos (ZV): Son áreas ajardinadas, con ámbito de Unidad, destinadas a resolver las 

necesidades de estancia y esparcimiento en este escalón urbano. Pueden incluir espacios para el juego y el 

deporte al aire libre. 

c) Espacios Libres de uso y propiedad comunitaria (ELC) destinados a zonas verdes y deportivas comunitarias 

de titularidad privada comunitaria. 

Vegetación. 

1. Se plantará preferentemente vegetación autóctona, así como aquella empleada tradicionalmente para el uso 

urbano. 

2. Las especies arbóreas dominantes serán las de baja demanda de riego, excepto en los parques de ribera, 

en los que predominarán las frondosas. 

3. Se limitará la superficie de césped y de flores de temporada, promocionando el uso de vegetación con baja 

demanda de riego y mano de obra. 

Permeabilidad. 

1. Al menos el 50% de la superficie total de cada parcela destinada a este uso estará destinada a la plantación 

de especies vegetales. 

2. Al menos el 75% de la superficie de cada parcela destinada a este uso será permeable, terminada en terriza, 

u otro material permeable, siempre que el tamaño de la parcela fuese superior a 300 m². 

3. El instrumento que establezca, complete o modifique la ordenación detallada podrá agrupar varias parcelas 

para el cumplimiento conjunto de lo indicado en este Artículo. 

Condiciones generales del uso dotacional de equipamiento. 

Categorías del equipamiento. 

Todo el equipamiento que se establezca como genérico (EQ si se trata de titularidad pública y EQC si se trata 

de titularidad privada o comunitaria) podrá ser desarrollado pormenorizadamente dependiendo las necesidades 

sectoriales de la población según las siguientes categorías. 

1. Asistencial: Engloba las dotaciones destinadas a promover y posibilitar el desarrollo del bienestar social de 

todos los ciudadanos mediante la información, orientación y prestación de servicios o ayudas a colectivos 

específicos como familia e infancia, tercera edad, personas discapacitadas, minorías étnicas etc podrán ser: 

a) Centro de alojamiento Temporal. Para colectivos específicos, como casas de acogida de mujeres, 

emigrantes, albergues para transeúntes y marginados sin hogar etc. 

b) Centro de alojamiento estable. Se incluyen las Residencias de menores, pisos tutelados, centros para 

personas con minusvalías físicas o psíquicas, comunidades terapéuticas, etc. 


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c) Centro de Día de Tercera Edad Equipamiento especializado, de contenido sociorehabilitador y estancia 

diurna para ancianos de autonomía reducida. 

d) Hogar de Tercera Edad y Club de mayores. Son centros gerontológicos abiertos, destinados 

fundamentalmente a facilitar y promover la convivencia de las personas mayores y a fomentar su participación 

activa en la vida social. Su ámbito de acción es la unidad integrada. 

e) Centro de Servicios Sociales. Equipamiento básico desde el que se garantiza la atención, información y 

coordinación de todo el dispositivo comunitario de tipo asistencial a personas, grupos, entidades y 

organizaciones. 

f) Centros de Bienestar Social especializados sin alojamiento. Centros cuya función es la prestación de 

servicios sociales o específico que requieren instalaciones y servicios adecuados a cada situación y a las 

características diferenciadas de los diversos colectivos que atienden. 

g) Centros residenciales para mayores. Establecimientos destinados a servir de vivienda permanente y común 

a personas de la tercera edad y en el que se presta una asistencia integral y continuada a quienes no pueden 

satisfacer estas necesidades por otros medios. 

h) Alojamiento alternativo para mayores. Se trata de un conjunto de alojamientos que van desde las 

miniresidencias hasta los pisos tutelados. 

2. Deportivo 

El equipamiento deportivo integra las dotaciones destinadas a la práctica del ejercicio físico como actividad de 

recreo y ocio, el deporte de alto rendimiento, la educación física y la exhibición de especialidades deportivas. 

Según su ámbito de actuación se establecen las siguientes categorías: 

- Relativo a los sistemas generales: Grandes Instalaciones Deportivas, de dependencia pública 

- Relativo a los sistemas locales: 

a) Polideportivos. Salas y Pabellones cubiertos que cuentan con Bádminton, Baloncesto, Balonmano, Fútbol 

sala, Tenis y Voleibol etc. 

b) Piscinas cubiertas. 

c) Piscinas al aire libre 

d) Pistas polideportivas Pistas pequeñas al aire libre que cuentan con Voleibol, Baloncesto, Balonmano, tenis y 

Fútbol sala etc. 

3. Sanitario 

El equipo sanitario incluye las dotaciones destinadas a la prestación de servicios médicos o quirúrgicos en 

régimen ambulatorio o con hospitalización. 

- Relativo a los sistemas generales 

a) Centro de salud. Que prestan atención de medicina general y pediatría. 

b) Consultorio Medico hasta que la densidad de población posibilite la creación de un centro de salud. 

4. Socio cultural 

Agrupa las dotaciones soporte de actividades culturales, destinadas a la custodia, transmisión y conservación 

del conocimiento, fomento y difusión de la cultura y exhibición de las artes, así como las actividades de relación 

social tendentes al fomento de la vida asociativa. 

- Relativo a los sistemas generales: 

Se trata de aquellas instalaciones especializadas destinadas a actividades culturales recreativas y de ocio de 

titularidad pública, que por su singularidad quedan englobadas dentro del ámbito general. Se incluyen las 

siguientes: 

- Relativo a los sistemas locales: 

a) Centro Cultural multifuncional. Dotaciones de carácter intermedio, dedicados a usos culturales múltiples: 

exposiciones, audiciones, representaciones teatrales, etc. 

b) Centro de Culto . Son los equipamientos que permiten el desarrollo de actividades religiosas y facilitan 

servicios de asistencia religiosa a la población. También son soporte de actividades sociales e institucionales. 

a) Centros cívico-asociativo. Sedes de asociaciones vecinales, diseñadas como soporte físico de la vida 

asociativa de la población y sirven como lugar de encuentro de grupos específicos de población como jóvenes, 

tercera edad, etc. 

5. Educativo 

Este apartado integra las dotaciones destinadas a la formación humana e intelectual de la personas, la 

preparación de los ciudadanos para su plena inserción en la sociedad y su capacitación para el desempeño de 

actividades productivas. 

- Relativa a los sistemas generales y relativo a los sistemas locales : 

a) Centros de Bachillerato y/o Formación Profesional de grado inferior. 

b) Centros de educación de las personas adultas. 

c) Centros de Enseñanza Secundaria Obligatoria. 


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d) Escuelas infantiles. 

e) Centro de Educación Primaria. 

f) Centros de enseñanza especializada en general, idiomas informática etc. 

6. Seguridad y Protección Civil. Incluyen las edificaciones destinadas a albergar las instalaciones y servicios 

de la Policía Municipal, Bomberos. Tienen carácter de Sistema General. 

7. Servicios de la Administración Pública. Corresponden a aquellos servicios destinados a la atención a los 

ciudadanos en relación con las actividades de carácter administrativo y para el desarrollo de las tareas de 

gestión de los distintos departamentos del Estado, Autonomía o Ayuntamiento. Tienen carácter de Sistema 

General. 

8. Servicios funerarios. Que incluye los cementerios y los tanatorios. Tienen carácter de Sistema General. 

9. Defensa Nacional. Instalaciones en que se localizan los acuartelamiento del ejercito de tierra y campo de 

tiro y maniobras titularidad pública Estatal Ministerio de Defensa. Tienen carácter de Sistema General. 

10. Abastecimiento alimentario. Agrupa todas las instalaciones públicas mediante las que se proveen 

productos de alimentación para el abastecimiento de la población como mercados y mataderos. Tienen 

carácter de Sistema General. 

El uso Dotacional de Equipamiento habrá de cumplir las condiciones establecidas por la legislación sectorial 


11. Otros servicios. Se consideran también como equipamiento los servicios administrativos y de comercio 

que den respuesta que den respuesta a las necesidades de la sociedad demande y se realicen como edificio 

exclusivo (oficinas bancarias, centros comerciales o centros de servicios, etc.) 

Condiciones generales del uso dotacional de Servicios urbanos. 

Definición. 

En este apartado se incluyen una amplia gama de prestaciones a los ciudadanos que tienen carácter 

imprescindible para el funcionamiento general existente y los nuevos crecimientos proyectados. 

Podrán tener alcance de Sistema general o local. Se incluyen las siguientes categorías: 

1. Servicios de infraestructura. Instalaciones destinadas al abastecimiento, saneamiento y depuración de 

aguas, suministro de energía eléctrica y gas, al servicio telefónico, a la recogida y tratamiento de los residuos 

sólidos, y a otros análogos. 

2. Instalaciones de suministro de combustible para vehículos (Gasolineras). Se trata de aquellas 

instalaciones destinadas al suministro y venta al público de gasolinas y gasóleos. 

Implantación de las gasolineras. 

1. Tanto para estaciones de servicio como para unidades de suministro, el acceso a la instalación y la 

incorporación de los vehículos a la vía, así como el dimensionamiento de las zonas de espera y de suministro, 

requerirán informe de los Servicios Municipales competentes. 

2. Se cumplirá, además, toda la reglamentación específica vigente en materia de suministro de carburantes 

que les sea de aplicación. 

Condiciones del uso especial “Gasolinera”. 

1. Podrán establecerse estaciones de servicio: 

a) En Suelo Urbano, únicamente en rondas, travesías o vías urbanas que ostentaron dicha condición, o en las 

áreas expresamente previstas por el Planeamiento General o de Desarrollo o las que se definan mediante 

Estudio de Detalle. 

b) En Suelo Urbanizable, en áreas determinadas por el desarrollo del Planeamiento mediante la figura 

correspondiente, o al servicio de carreteras. 

c) En Suelo Rústico, al servicio de carreteras y autovías, en los casos establecidos en los Artículos que regulan 

el régimen de los usos en esta clase de suelo. 

2. Son las condiciones de las estaciones de servicio: 

a) Parcela mínima: 1.000 m² en Suelo Urbano o Urbanizable Delimitado y 2.000 m² en Urbanizable No 

Delimitado o Suelo Rústico. 

b) Índice de Edificabilidad Absoluta: 0,30 m²/m². 

c) Número máximo de plantas sobre rasante: dos. Altura máxima: 7,50 metros. 

d) El retranqueo mínimo obligatorio será de 7,50 metros, pero siempre deberá cumplir la relación ancho/alto 

para garantizar soleamiento y aireación y configurar la edificación dentro de la parcela como aislada. 

3. Podrán establecerse unidades de suministro en la red viaria pública y en parcelas privadas con un mínimo 

de 300 m². La edificabilidad máxima, en parcela, es de 0,06 m²/m². La altura de la edificación, en todo caso, 

será como máximo de una planta y 4,50 metros. 

Niveles establecidos para el uso de gasolinera. 

Los niveles establecidos para el uso de gasolinera son los siguientes: 

1. Nivel 1: Unidades de suministro: instalaciones con el mismo fin, que cuenten con un máximo de dos 

aparatos surtidores. 


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2. Nivel 2: Estaciones de servicio: instalaciones destinadas a la venta al público de gasolinas, gasóleos y 

lubricantes que cuenten, como mínimo, con tres aparatos surtidores y equipo para suministro de agua y aire. 

Condiciones generales del uso dotacional de vías públicas. 

Definición. 

El Sistema General y Local de vías públicas están integrados por los espacios definidos por sus alineaciones y 

rasantes, destinados a la estancia, relación desplazamiento, y transporte de la población y mercancías, vías 

férreas, estaciones, centros de transporte y distribución de mercancías, y demás instalaciones análogas. 

Clasificación. 

El Plan General diferencia en función del régimen de usos que les asigna, las siguientes clases de Vías 

Públicas: 

1. Vías interurbanas Su función fundamental es el enlace entre núcleos urbanos. Su diseño y construcción es 

responsabilidad de la Administración Central, o en su caso de la Autonómica o de la Diputación. 

La reserva de suelo necesaria para su ejecución es normalmente responsabilidad de estos organismos, si bien 

puede pasar a responsabilidad del Ayuntamiento mediante acuerdos bilaterales. 

2. Vías estructurantes. Se trata de vías principales, que no forman parte ni de las vías interurbanas, ni de 

sistemas generales, son vías principales de carácter interno tipo boulevard, que por su condición de 

continuidad con otros sectores, se convertirán una vez desarrollado todo el PGOU en el enlace de la ciudad 

proyectada con las vías interurbanas y con las vías locales, en la ordenación detallada indicativa por el PGOU, 

se propone que se sitúen en su recorrido los sistemas locales de espacios libres de cesión con 32,50 m a cada 

lado de la vía estructurante. 

3. Vías locales. Compuestas por el resto de los elementos viarios cuya función primordial es el acceso a los 

usos situados en sus márgenes. 

El primer nivel (vías interurbanas) tiene carácter de Sistema General y se representan en el plano de Jerarquía 

del Sistema General de vías públicas y el resto tiene carácter local. 

El espacio de circulación de los vehículos, “la calzada”. 

1. El diseño de las vías urbanas se adecuará a una velocidad específica de 50 Km/h, salvo en las Zonas de 

Tráfico Lento que se determinen, en las que ésta será de 30 Km/h. 

2. En el diseño de las calzadas se atenderá a los criterios de anchuras, en función de la categoría y tipo de la 

vía del cuadro de este Artículo. 

3. Se considera anchura bruta de calzada, incluyendo la ocupada por las rigolas u otros elementos semejantes. 

4. Además de los criterios contenidos en el cuadro, se tendrán también en cuenta los debidos sobreanchos 

necesarios en curvas e intersecciones, que permitan circular y maniobrar a los vehículos pesados. En los 

tramos curvos, el carril de rodadura de todas las vías estructurantes y colectoras-distribuidoras, debe quedar 

delimitado por la traza de una corona circular cuyos radios mínimos deben ser 5,30 m (interior) y 12,50 m 

(exterior), con una anchura libre para circulación de 7,00 m. Aumentando estos radios mínimos, es posible 

reducir la anchura libre. 

5. Igualmente, se respetarán los criterios anteriores en el diseño de la totalidad del viario industrial, y sus 

cierres de parcela, para permitir el acceso de vehículos pesados a éstas, sin rebasar líneas continuas ni 

infringir otras normas. 

6. Las medianas de las vías de calzadas separadas se diseñarán con una anchura mínima de 1,20 m, 

encontrándose el óptimo a partir de los 2,00 m. 

7. Las calles de menos de 8 m de sección total se urbanizarán como calles exclusivamente peatonales o de 

coexistencia de tráficos, con un único nivel de pavimento. 

8. Las vías estructurantes que se creen tendrán la consideración de vías locales que por adición con las de 

sectores colindantes se convertirán en vías con dos carriles por sentido con mediana y vía adicional de servicio 

con aparcamientos. 

a) Estas vías tendrán un ancho mínimo de 17,50 m interior al sector y 35,00 m total, una vez realizados los 

sectores de ambos lados, (2,00+ 2,20 + 3,50 + 2,00 + 7,00 + 1,60 + 7,00 + 2,00 + 3,50 + 2,20 + 2,00, acera, 

aparcamiento, carril de servicio, acera, doble carril y acera mediana eje de la vía definitiva). 

b) A ambos lados de estas vías se situarán con un ancho mínimo de 32,50 m sendos Espacios Libres Públicos 

de Sistemas Locales de cesión obligatoria de los sectores y en dicha franja también se podrán situar 

Equipamientos de Sistemas Locales. 

c) Los enlaces a los carriles principales desde las arterias o calles se realizará a una distancia no menor de 

200 m a través de rotondas completas o partidas respectivamente. 

d) Se dispondrán a lo largo de estas vías carriles bici debidamente señalizados. 

9. Las vías arterias principales que como mínimo serán las de borde de sector también tratadas como 

sistema local de viario y que por adición con las de sectores colindantes se convertirán en vías arterias 

principales con mediana y aparcamientos. 

a) Estas vías tendrán un ancho mínimo de 10,50 m interior al sector y 21,00 m total una vez realizados los 

sectores de ambos lados (3,10+ 2,20 + 4,00+ 1,20+1,20 + 4,00 + 2,20 + 3,10). 


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) Se dispondrán a lo largo de estas vías carriles bici debidamente señalizados. 

c) A continuación se expresa un cuadro para el diseño de los anchos de calzadas: 

Vías de un carril 

Vías de n carriles (n>1) 

Mínima Optima Mínima Optima. 

Avenidas estructurantes 

y arterias industriales No No 3,50 m · n 3,50 m · n apartado 8 

Resto de arterias principales No No 3,00 m · n 3,50 m · n 

Vías locales industriales 3,50 m 4,25 m 3,50 m · n 4,00 m · n 

Resto de calles locales 3,00 m 3,50 m 2,70 m · n 3,50 m · n 

Calles coexistencia tráficos 5,00 m 8,00 m - No No 

10) Todas las vías que se diseñen tendrán en cuenta las existentes, y se dimensionarán en función de su 

continuidad con las mismas, debiendo posibilitar dicha continuidad. 

El espacio de aparcamiento de los vehículos. 

1. En el diseño de espacios de aparcamiento en la vía pública se atenderá a los siguientes criterios de 

anchuras: 

Anchura de la banda de aparcamiento Anchura de calzada de maniobra 

Mínima Máxima Mínima Óptima 

Aparcamiento en línea 2,00 m 2,50 m 2,80 m 3,00 m 

Aparcamiento en batería 4,50 m 5,00 m 5,00 m 6,00 m 

Aparcamiento oblicuo a 45º 3,80 m 4,50 m 3,00 m 3,20 m 

Aparcamiento oblicuo a 60º 4,10 m 5,00 m 3,50 m 4,00 m 

2. Observaciones al cuadro anterior: 

a) Se considera que las plazas son adyacentes a una acera, sobre la que pueden volar partes de los vehículos, 

lo que se tendrá en cuenta para el dimensionamiento de la acera. 

b) Como calzada de maniobra se considera la anchura que puede emplear el vehículo en la maniobra, esté 

esta en su carril de circulación o no, sin rebasar líneas continuas o infringir otras normas. 

3. La implantación de aparcamientos en la vía pública se supedita estrictamente al tipo de vía: 

a) En vías estructurantes no se proyectarán plazas de aparcamiento adyacentes al viario, ya que se colocaran 

en vías de servicio. 

b) En vías arterias principales sólo se permite aparcamiento en línea. 

c) En vías locales (calles) se admite cualquier forma de aparcamiento. 

El espacio de los peatones, aceras, paseos y calles peatonales. 

1. El espacio para el uso prioritario de los peatones se procurará principalmente en las siguientes formas: 

a) Aceras amplias en las vías con segregación de tráficos, según cuadro. 

b) Paseos peatonales arbolados, en itinerarios con prioridad peatonal. 

c) Calles exclusivamente peatonales. 

d) Calles de coexistencia de tráficos. 

e) Caminos y cañadas en Suelo Rústico, acondicionados para uso peatonal, ciclista, a caballo etc. 

2. Para las aceras de vías con segregación de tráficos se atenderá a los siguientes criterios de diseño: 

Anchura 

(acera sin arbolado) 

(acera con arbolado) 

Mínima Óptima Mínima Óptima 

Avenidas comerciales No No 7,00 m 9,00 m 

Avenidas industriales No No 3,50 m 5,50 m 

Resto de avenidas No No 5,00 m 7,00 m 

Arterias comerciales No No 5,00 m 7,00 m 

Arterias industriales 3,00 m 5,00 m 3,50 m 5,50 m 

Resto de arterias No No 5,00 m 7,00 m 

Calles comerciales 3,00 m 5,00 m 3,50 m 5,50 m 

Calles industriales 2,00 m 3,00 m 3,50 m 3,50 m 

Resto de calles 1,50 m 2,50 m 3,50 m 3,50 m 

3. Se ha considerado en la elaboración del cuadro anterior que el eje de la línea de arbolado está a 0,50 m del 

borde exterior de la acera, con lo que se aplica un sobreancho equivalente a la anchura necesaria sin arbolado, 

con mínima distancia del arbolado a la fachada de 3,00 m. 

4. Todos los recorridos peatonales se diseñarán de forma accesible según lo prescrito por la Normativa 

Autonómica y Municipal de supresión de barreras. 

El espacio de la bicicleta, pistas-bici y carriles-bici. 

1. El espacio para el uso exclusivo de las bicicletas se procurará en dos formas: 

a) Carriles-bici: trazados en los recorridos netamente urbanos, preferentemente se diseñarán ligados a las 

aceras o zonas de parques y si se realizan ligados a las calzadas, al nivel de la misma, protegidos de los 

vehículos por elementos fijos infranqueables para éstos. 


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) Pistas-bici: trazadas en los recorridos suburbanos o de carretera, o a través de parques, se diseñarán 

completamente segregadas de la calzada. 

2. Los cruces afectados por la presencia de carriles-bici o pistas-bici se diseñarán teniendo en cuenta las 

exigencias de las bicicletas. 

3. Tanto los carriles-bici como las pistas-bici se pavimentarán con la mayor regularidad posible, en ningún caso 

adoquinados, y limitando el cruce de encintados o bordillos. No se dispondrán resaltes, y si se estiman 

necesarios no tendrán ángulos cortantes ni serán superiores a 1 cm. 

4. Se utilizarán pavimentos continuos, nunca enlosados ni adoquinados. 

5. En caso de disponerse obstáculos para impedir el acceso de otros vehículos a los carriles – bici la distancia 

libre no será inferior a la anchura neta mínima para cada sentido, del cuadro del presente Artículo, y tendrán un 

color que contraste y un diseño que los haga claramente identificables. 

6. Se atenderá a los siguientes criterios de diseño: 

Velocidad específica Radio de curvatura Anchura neta 

de diseño (interior) (un solo sentido) (doble sentido) 

Mínimo Óptimo Mínima Óptima Mínima Óptima 

Carriles-bici 15 Km/h 4,00 m 5,00 m 1,60 m 2,00 m 2,20 m 3,20 m 

Pistas-bici 30 Km/h 8,00 m 10,00 m 1,50 m 1,80 m 2,00 m 3,00 m 


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El espacio del transporte público (paradas y carriles específicos). 

1. Se dará preferencia al transporte público respecto al tráfico de vehículos mediante carriles preferentes y, en 

su caso, otros sistemas de regulación de la preferencia compatibles con la infraestructura viaria y con el resto 

de usuarios de la vía. 

2. Se buscará asimismo una buena relación entre la red peatonal y el transporte público. 

Reparto equitativo del viario. 

En toda nueva urbanización de viario nuevo o existente, se respetará el criterio general de distribuir lo más 

equitativamente posible el espacio entre peatones, bicicletas y vehículos de motor, en función de los niveles de 

servicio programados para dicho viario. 

Accesibilidad en emergencias. 

1. Los edificios con una altura de evacuación descendente mayor que 9 m deben disponer de un espacio de 

maniobra a lo largo de las fachadas en las que estén situados los accesos principales que cumpla las 

siguientes condiciones: 

a) Anchura mínima libre: 6 m. 

b) Altura libre: la del edificio. 

c) Separación máxima al plano de fachada del edificio: 10 m. 

d) Distancia máxima hasta cualquier acceso principal al edificio: 30 m. 

e) Firme y pavimento: capaz de soportar una intensidad media diaria de vehículos pesados de hasta 20 

vehículos/día (tráfico T5), y una sobrecarga estática de 2 T/m². 

f) Tapas y registros existentes en el espacio, al menos clase C250, según norma UNE EN 124:95. 

g) Libre de mobiliario urbano, arbolado, jardines, hitos o cualquier otro obstáculo. 

2. Siempre que cumplan las condiciones del Apartado anterior, pueden emplearse como espacios de maniobra 

en emergencias las calzadas, aceras, zonas peatonales o de coexistencia, espacios privados de uso público, 

o, incluso, espacios privados de uso privado, siempre que sean accesibles a los vehículos de emergencias. Se 

excluyen las zonas de aparcamiento, por la dificultad de desalojo en emergencias de los vehículos 

estacionados. 

3. Las vías de aproximación a los espacios de maniobra anteriormente descritos cumplirán las condiciones 

siguientes: 

a) Anchura mínima libre: 6,00 m si el espacio de maniobra se encuentra en fondo de saco, o dos vías 

alternativas de 3,10 m. 

b) Altura mínima libre o gálibo: 4,50 m. 

c) Cumplirá las condiciones exigidas en el Apartado 4 del Artículo (194) “El espacio de circulación de los 

vehículos (la calzada)” para la maniobra en curvas e intersecciones de vehículos pesados. 

d) Capacidad portante: según lo definido en las Letras e) y f) del Apartado 1 del presente Artículo para el propio 

espacio de maniobra. 

4. En edificios en manzana cerrada en los que existan viviendas o establecimientos cuyos huecos estén 

abiertos exclusivamente hacia patios o plazas interiores, debe existir en éstos un espacio de maniobras como 

el descrito en los Apartados 1 y 2 del presente Artículo, accesible desde el exterior con entradas que cumplan 

lo prescrito para las vías de acceso en el Apartado 3 de presente Artículo. 

Aparcamientos en el espacio público. 

1. En ningún caso se proyectarán nuevas zonas de aparcamiento en superficie en el espacio público de 

superficie unitaria mayor de 5.000 m² (200 plazas). 

2. Se podrán construir aparcamientos en el subsuelo, siempre que exista compatibilidad de usos según los 

Artículos correspondientes de estas Normas. 

3. Con los proyectos de nuevos aparcamientos, se presentará la siguiente documentación adicional: 

a) Estudio de tráfico que justifique la contribución del nuevo aparcamiento a la mejora de la movilidad general. 

b) Informe ambiental que justifique el respeto del nuevo aparcamiento por el ambiente urbano de las zonas de 

interés y el mantenimiento o la mejora de los recorridos peatonales y ciclistas, su continuidad, claridad de 

lectura y comodidad. 

c) Estudio de servicios urbanos afectados. 

d) Informe arqueológico detallado del emplazamiento en el caso de situarse en el entorno de Bienes 

Protegidos. 

5. Los proyectos básicos de estacionamientos subterráneos bajo el espacio público serán tramitados como 

Proyectos de Urbanización. 

Arbolado y mobiliario. 

1. En vías de más de 12 m de sección total se reservará siempre superficie para arbolado, en grupos o en 

alineación. 

2. Al menos un 50% de la longitud del viario contará con arbolado de alineación; al menos una línea con un 

marco medio de plantación de 6 m. 


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3. Se preverá, en el diseño de las calles, la correcta integración de los contenedores de los distintos tipos de 

residuos (orgánicos, envases, vidrio y papel). 

CONDICIONES GENERALES DEL USO DE APARCAMIENTO EN RELACIÓN CON CUALQUIER CLASE 

DE USO. 

Plazas de aparcamiento. 

1. Las previsiones obligadas de plazas de aparcamiento, en garaje o estacionamiento, pueden establecerse en 

dos regímenes distintos: 

a) Régimen normal, es el aplicable a todos los predios salvo declaración expresa de las Normativas o del 

Ayuntamiento en sentido contrario, conforme a lo indicado en los párrafos de este Artículo. 

b) Régimen restringido: El de aquellos casos en los que interesa desincentivar la afluencia de vehículos de 

transporte privado. Será de aplicación allí donde lo declare expresamente las Normativas o el Ayuntamiento, 

determinándose en cada caso concreto el número de plazas exigible. 

2. Cuando las dimensiones o tamaño del solar lo hicieren necesario por no existir solución técnica adecuada, el 

Ayuntamiento podrá reducir el número requerido de plazas de aparcamiento a proveer en el edificio o solar, o, 

excepcionalmente, eximir de dicha obligación. 

3. El peticionario de la licencia ha de solicitar explícitamente, en su caso, la reducción o exención del Apartado 

anterior, aportando la justificación técnica correspondiente. 

4. Deberán resolverse en el interior de la parcela en que se encuentre la edificación en suelo o en subsuelo, 

salvo que se trate de actuaciones que desarrollen Estudios de Detalle, Planes Especiales o Planes Parciales 

que resuelvan la totalidad o parte de la dotación en espacios comunales específicos, pudiendo autorizarse un 

único garaje para varios edificios, siempre que la distancia entre los accesos del edificio y de vehículos al 

garaje no sea superior a 150 metros. 

5. El número de plazas exigido, para cada uso, es el que figura en el cuadro adjunto al final de este Artículo. El 

número total de plazas a proveer para un edificio, será la suma de los que correspondan a los usos básicos 

que albergue. 

6. La superficie de referencia ha de computarse sobre m² construidos. 

7. Se añadirá un 10% del número total de plazas de estacionamiento para plazas de vehículosde dos ruedas 

(motos y ciclomotores) con un rectángulo en planta de dimensión mínima de 2 m x 1 m. 

8. La reserva de aparcamiento efectuada en el Apartado anterior será obligatoria para los proyectos de nueva 

planta y en todos los demás en que sea posible su realización. Tendrá carácter orientativo en los edificios 

existentes y en las actuaciones de rehabilitación, reestructuración y nueva edificación en edificios con algún 

grado de protección, en cuyo caso se deberá justificar explícitamente la imposibilidad técnica de cumplirlo. 

Quedan exentos de su aplicación los edificios que sean objeto de actuaciones de restauración o de 

actuaciones parciales. 

Cuadro de Aparcamientos. 

1. Vivienda colectiva de nueva planta 1 plaza por 100 m2 edificable o 1 por vivienda o apartamento. 

2. Viviendas unifamiliares de nueva planta 1 plaza por vivienda o número y condiciones establecidas en las UU o Planeamiento de 

Desarrollo. 

3. Industrial 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m2 edificable. 

Los talleres de automoción dispondrán en el interior del local o en espacio libre de parcela, 1 plaza por cada 25 m2 de superficie. 

3.Comercio 1 plaza por cada 100m2 de superficie de venta, con las siguientes particularidades: 

- En mediano comercio (400-750m2), 1 plaza por cada 50m2 de superficie de venta alimentaria. 

- En mediano comercio alimentario (750- 2000m2), 1 plaza por cada 25m2 de superficie de venta. 

- En gran establecimiento comercial, 1 plaza por cada 50m2 superficie no alimentaria y 1 plaza por cada 25m2 alimentario. 

- Además de los estándares ya citados, cuando la superficie de venta del comercio sea mayor de 750m2, se dispondrá de plazas 

para carga y descarga en la proporción mínima de 1 plaza por cada 750m2 de superficie de venta. 

4. Oficina 1,5 plazas por cada 100 m2 de edificación. 

5.Terciario hotelero 1 plaza de aparcamiento por cada tres habitaciones o 100m2 de superficie edificada. 


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TÍTULO II. ORDENANZAS DE LA ORDENACIÓN DETALLADA. 

Cap. 1.- Ordenanzas específicas del Plan Parcial. 

1.1.- ORDENANZAS DE LA ORDENACIÓN DETALLADA. 

Se desarrollarán a continuación las correspondientes ordenanzas y fichas reguladoras correspondientes a 

cada una de las zonas que se han establecido en la ordenación detallada establecida por el Plan Parcial (plano 

“Ordenación y Condiciones de los Usos”) según el uso predominante: 

• REA/REPP: Residencial colectiva/ Residencial colectiva con Protección Pública. 

• UAD: Residencial unifamiliar adosada. 

• EQQ: Equipamiento 

• ELP: Espacios libres de uso público (Z: Zonas verdes /J: Juegos). 

• SU: Servicios urbanos. 

• V: Viario público. 

Cap. 2.- Uso Residencial Vivienda Colectiva. 

2.1.- CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO RESIDENCIAL VIVIENDA COLECTIVA. 

Se establece a continuación las ordenanzas correspondientes a Vivienda Colectiva. 

2.1.1.- Usos. 

a) Uso predominante: Residencial colectiva. (Las áreas REPP están destinadas a viviendas con protección pública) 

b) Usos compatibles: Garaje-aparcamiento (planta baja o sótano). 

Vivienda de protección pública, 

Vivienda joven, según art.86.4 RUCyL decreto 22/2004 

Comercial, terciario y dotacional (límites PP y PGOU). 

c) Usos prohibidos: Industriales y agropecuarios. 


La tipología edificatoria es la de edificación aislada en bloques abiertos (con o sin patios de parcela 

cerrados o abiertos, separados entre sí por espacios libres públicos o privados). 

• REA/REPP: Residencial colectiva/ Residencial colectiva con Protección Pública. 


No se establece en superficie, pero en cualquier caso, sus dimensiones y forma deberán permitir 

que la edificación cumpla las condiciones de retranqueos y separación de bloques establecidos en esta 

ordenanza. 

La forma de la parcela permitirá la inscripción en su interior de un círculo de 15,00 mts de diámetro. 


a) En plantas sobre rasante: 

No se limita dentro de las condiciones de alineaciones señaladas. 

b) En planta bajo rasante 

La totalidad de la superficie total de la parcela edificable, siempre que no sobresalga ninguna parte 

edificada más de un metro por encima del plano virtual que une las rasantes del lindero frontal y el 

lindero testero. 

En la parcela libre no edificada sobre rasante, se permiten las obras de pavimentación, ajardinamiento, 

mobiliario urbano, así como instalaciones deportivas abiertas. 


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a) Patios cerrados: Serán de aplicación las condiciones de patios cerrados establecidas en las condiciones 

generales 

b) Patios parcela: Las zonas libres comunes de parcela deberán urbanizarse adecuadamente, pudiéndose 

utilizar para aparcamiento, accesos, jardines o instalaciones. 


Las alineaciones y rasantes serán las señaladas en los planos de Ordenación. 


La edificación podrá adosarse o no a los linderos que delimitan la parcela con las vías públicas. 

El retranqueo mínimo respecto a los linderos de otras parcelas y espacio libre público será de 3,00 mts. 

Con respecto a vías públicas la edificación se retranqueará (si se elige esta opción ) 3,00 mts. 


La separación entre bloques será igual o superior a dos tercios de la altura del bloque más elevado, con un 

mínimo de seis metros. La distancia menor entre dos bloques, cuando no exista solape entre las 

construcciones, no será inferior al cuarto de la altura del más alto, con un mínimo de tres metros. 

En todo caso se respetarán los mínimos señalados en las condiciones generales de la edificación. 


El nº de plantas en general será de TRES + BAJOCUBIERTA (señalado en los planos de ordenación 

correspondientes). Como caso excepcional en los primeros 50 metros junto a las vías estructurantes se 

permite la edificación en tipología de edificación abierta o torre con una altura máxima de 8 plantas, siempre 

que esté separado del Suelo urbano Consolidado actual más de 150 metros. En este caso la dimensión 

máxima de la edificación medida en planta debe ser menor a la altura de dicha edificación, siendo el sólido 

capaz máximo por torre un cubo de 25 m de arista, debiendo estar las edificaciones separadas entre sí como 

mínimo lo señalado en estas normas. 

La altura máxima en función del número de plantas será el siguiente: 10,50 mts. a cara inferior de forjado 

para 3 plantas y 25 metros, medidos de igual forma para los casos que se permitan 8 alturas. 

Se admite la disposición de áticos retranqueados dentro de la envolvente y un retranqueo de 3,00 mts. con 

respecto a la línea de fachada. 


a) En planta baja 

Altura máxima: 4,20 metros. 

Altura mínima: 3,20 metros. 

En caso de proyectarse viviendas en planta baja, se permitirá una “altura libre” (de suelo a techo) mínima de 

2,50 mts. (Se tendrá en cuenta que en este caso no se podrá transformar en otros usos compatibles). 

b) En planta de piso. 


2.1.11.- Edificabilidad y Densidad. 

La edificabilidad y densidad máxima será la establecida en los planos de Ordenación PO-3.02, 03 y 04 

“Ordenación. Condiciones específicas de uso” y en el apartado “2.1 Calificación de la Ordenación 


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Detallada”. 


Serán de aplicación las Normas Generales de edificación 


Se permitirá el retranqueo de las plantas primera y segunda con respecto a la alineación de la planta baja, así 

como balconadas y terrazas en todo el perímetro de las fachadas. 


La fachada de mayor longitud del edificio no podrá superar una dimensión de 85,00 mts, en tramos continuos, sin 

considerar en dicha medición los cuerpos salientes, o las cornisas y aleros permitidos. 

El fondo máximo de los bloques será de 22,00 metros sin patios de parcela y de 25,00 metros con patios. 

2.1.15.- Vallas. 

Serán de aplicación las Normas Generales de edificación. 


Será obligatorio la ejecución de una plaza de aparcamiento por cada 100 m 2 en el uso residencial y en todo 

caso por cada vivienda y por cada 100,00 m² de edificabilidad de otros usos (comercial, oficinas, etc.) en las 

condiciones establecidas por las Normas Generales. 


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2.2.- FICHA REGULADORA DEL USO RESIDENCIAL VIVIENDA COLECTIVA. 

Ficha reguladora correspondiente a la tipología Bloque abierto. 

RC: Residencial Colectiva en Bloque Abierto. 

Delimitación: 

Ámbitos señalados en el plano de ordenación PO-3.09: Ordenación. 

Condiciones de uso, con esta ordenanza. 

Siglas REA-1, REA-2, REA-3, REA-4, REA-5, REA-6, REA-7, REPP-1, 

REPP-2, REPP-3 y REPP-4. 

Uso pormenorizado: 

Residencial vivienda colectiva. (las áreas REPP están destinadas a 

viviendas de protección pública) 

Usos compatibles: Garaje-aparcamiento (planta baja o sótano) . 

Vivienda de protección pública, 

Vivienda joven, según art.86.4 RUCyL decreto 22/2004 

Terciario, Comercial y Dotacional (limitaciones PP y PGOU). 

Usos prohibidos: 

Tipología: 

Industriales y agropecuarios. 

Vivienda colectiva en edificación aislada en bloques abiertos (con o sin 

patios de parcela cerrados o abiertos, separados entre sí por espacios libres 

públicos o privados) o en manzana compacta. 

Edificabilidad: La señalada para cada zona en el plano de ordenación PO-3.02, 03 Y 04 

Ordenación. Condiciones de Uso y en cuadro resumen de la memoria 

vinculante. 

Altura máxima: 

Baja + 2 + Bajocubierta (10,50 m. a cara inferior de forjado). Como 

excepción en las zonas indicadas junto a las vías estructurantes se permiten 

8 plantas (25 m a cara inferior de forjado) en tipología de edificación abierta 

o torre. 

Fondos: 

No se limitan dentro de las condiciones de alineaciones señaladas. 

Parcela mínima: 

No se establece 

Ocupación: 


Densidad Ver plano PO 3.02, 03 Y 04 

Separación entre edificaciones La separación entre bloques será igual o superior a 2/3 de la altura del 

bloque más alto, no obstante, las fachadas a las que no se abren salones de 

estar, comedores o dormitorios podrán distar de otros edificios un mínimo de 

tres metros en un ancho máximo de solape entre los bloques de 5 mts. 

Retranqueos: 

Aparcamientos públicos vinculados: 

Otras condiciones: 

3 mts. a cualquiera de los límites de parcela. 

La edificación se podrá adosar o no a vial público. 

No se proyectan 

Es obligatoria 1 plaza de garaje / 100 m² edificables, y por cada vivienda. 

Se prohíben cierres provisionales en planta baja, debiendo mantener un 

tratamiento conjunto de fachadas. 

En el caso de patios abiertos o retranqueos en planta baja, deberá 

materializarse la alineación con un elemento de cierre de fábrica. 

Las zonas libres comunes de parcela deberán urbanizarse adecuadamente, 

pudiéndose utilizar para aparcamiento, accesos, jardines o instalaciones 

deportivas, La pendiente de cubierta no puede superar 30 grados, y la 

cumbrera 4,00 mts. desde cornisa. 

Se admite la disposición de áticos retranqueados dentro de la envolvente y 

un retranqueo de 3 mts. 

Computaran edificabilidad los espacios con altura > 1,50 mts. 

Se admite cubierta plana. 


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2.3.- CONDICIONES DE ESPACIOS LIBRES PRIVADOS EN ESTE USO. 

Los espacios libres de uso y dominio privado se presentan como zonas libres del interior de parcelas y entre 

bloques, con regulación suficiente por Estatutos de Comunidad del uso, mantenimiento y conservación del 

mismo. 

Se establece en el presente Plan Parcial para las parcelas Residenciales las obras permitidas: 

a).- Bajo rasante: 

Se permiten todo tipo de construcciones con los usos autorizados por la calificación concreta de la parcela, 

siempre que no sobresalga ninguna parte edificada más de un metro por encima del plano virtual que une las 

rasantes del lindero frontal y el lindero testero. 

b).- Sobre rasante: 

Se permiten las obras de pavimentación, ajardinamiento, mobiliario urbano, así como instalaciones deportivas 

abiertas. 

En el caso de segregación de las parcelas, los espacios libres privados serán mancomunados y se 

prohibirán las separaciones interiores de éstos derivadas de dicha segregación, salvo pequeñas 

parcelas adscritas a las viviendas de planta baja con 5,00 mts de fondo como máximo y en la longitud 

de su fachada. 


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Cap. 3.- Uso Residencial Vivienda Unifamiliar. 

3.1.- CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO RESIDENCIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR. 

Se establece a continuación las ordenanzas correspondientes a la tipología de Unifamiliar Adosada. 

3.1.1.- Usos. 

a) Uso predominante: Residencial vivienda unifamiliar 

b) Usos compatibles: Garaje-aparcamiento (planta baja o sótano). 

Terciario y comercial. (hasta 500m² por manzana debiéndose llevar a cabo una 

distribución de usos previa de la manzana completa) 

c) Usos prohibidos: Industriales y agropecuarios. 


La tipología edificatoria, dependiendo del ámbito señalado en los planos de Ordenación y fichas reguladoras será 

la siguiente: 

• UAD: Residencial unifamiliar ADOSADA. 


Se establecen los siguientes valores dependiendo de cada tipología y que a continuación se definen: 

• UAD: Residencial unifamiliar adosada. 150,00 m² 

Se indica la superficie vinculada a cada vivienda o bien mancomunada con otras parcelas o viviendas. 





Se permitirá una única planta bajo rasante. 


mobiliario urbano, así como instalaciones deportivas abiertas individuales o comunitarias mancomunadas. 


a) Patios cerrados: 

Serán de aplicación las condiciones de patios cerrados establecidos en las Normas Generales 

b) Patios parcela: 

Las zonas libres comunes de parcela deberán urbanizarse adecuadamente, pudiéndose utilizar para 

aparcamiento, accesos, jardines o instalaciones. 




a) En vivienda unifamiliar adosada: El retranqueo mínimo respecto al linderos será de 3,00 mts. No será 

necesario a linderos laterales. 

En todos los casos, la separación con respecto el límite del Sector será de 5,00 mts. como mínimo 


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El nº de plantas será de dos plantas, Baja más planta primera (señalado en los planos de ordenación 

correspondientes) 

La altura máxima de plantas será el siguiente: 7,50 mts. a cara inferior de forjado. 

Se permitirá el uso y la edificación bajo cubierta vinculado al uso inferior. 

Se admite la disposición de áticos retranqueados dentro de la envolvente en las mismas condiciones del bajo 

cubierta. 

3.1.9.- Altura de piso. 






3.1.10.- Edificabilidad. 

La edificabilidad máxima en cada parcela será la establecida en el plano de Ordenación PO-3.02, 03 y 04 

“Ordenación. Condiciones de los Usos” y en el cuadro resumen por parcelas de la calificación. 


Serán de aplicación las Normas Generales de Edificación. Los cuerpos salientes en planta baja serán 

autorizables. 

3.1.12.- Vallas. 



Será obligatoria la ejecución de una plaza de aparcamiento por vivienda y por cada 100,00 m² de edificabilidad. 

Se permitirá la construcción de garaje comunitario en sótano o semisótano con acceso de rampa única para cada 

manzana. 


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3.2.- FICHAS REGULADORAS DEL USO RESIDENCIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR. 

Fichas reguladoras correspondientes a las tipologías diferentes de Vivienda Unifamiliar. 

RUH: Residencial unifamiliar ADOSADA 


Ámbitos señalados en el plano de ordenación O-2: Clasificación y Usos, con 

esta ordenanza. 

Siglas UAD-1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 13. 


Residencial vivienda unifamiliar adosada. 

Usos compatibles: 

Garaje-aparcamiento (planta baja o sótano). 

Terciario y comercial. (hasta 500 m² por manzana) 


Industriales y agropecuarios. 

Tipología: 

Viviendas adosadas por sus medianeras. 

Edificabilidad: La señalada para cada zona en el plano de ordenación PO-3.02, 03 y 04 

El índice de edificabilidad a cada parcela se asignará en el proyecto de 

actuación. 


Baja + I (7,50 mts. a cara inferior de forjado). 

Fondos: 

No se limitan cumpliendo retranqueos. 

Parcela mínima: 150 m2. 

Ocupación: 

No se limita cumpliendo retranqueos. 

Retranqueos: 

3 mts. a linderos excepto medianerías comunes. 


Es obligatoria 1 plaza de garaje / 100 m2 edificables. 

Será obligatorio la presentación de proyectos que contengan el desarrollo al 

menos de cuatro parcelas resultantes. 



En el caso de patios abiertos o retranqueos en planta baja, deberá 

materializarse la alineación con un elemento de cierre de fábrica. 

Las zonas libres comunes de parcela, en caso de existir, deberán 

urbanizarse adecuadamente, pudiéndose utilizar para aparcamiento, 

accesos, jardines o instalaciones, se podrá inscribir un círculo de 9m en 

algún punto del espacio destinado a tal fin y un ancho mínimo de tres metros 

entre fachadas opuestas. 

La pendiente no puede superar 30 grados, y la cumbrera 4,00 mts. desde 

cornisa. Se admite el uso del bajo cubierta vinculado al uso inferior. Se 

admite la disposición de áticos retranqueados dentro de la envolvente en las 

mismas condiciones que el bajo cubierta. Computaran edificabilidad los 

espacios con altura > 1,50 mts. 



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Cap. 4.- Uso de Equipamiento. 

4.1.- CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO DE EQUIPAMIENTO. 

Se establece a continuación las ordenanzas correspondientes a los Usos Equipamiento tanto público como 

privados. 

4.1.1.- Usos. 

a) Uso predominante: Equipamiento educativo, cultural, sanitario, asistencial, religioso, comercial, deportivo, 

administrativo, de ocio, de transporte, de seguridad y otros análogos. 

b) Usos compatibles: Garaje-aparcamiento (planta baja o sótano) . 

c) Usos prohibidos: Viviendas, Industriales y Agropecuarios. 


La tipología edificatoria será libre. 

• EQQ1: Equipamiento Público. 



• EQQ4: Equipamiento Privado. 


La parcela mínima será de 500,00 m². 





La totalidad de la superficie total de la parcela edificable, siempre que no sobresalga ninguna parte 

edificada más de un metro por encima del plano virtual que une las rasantes del lindero frontal y el 

lindero testero. 


mobiliario urbano, así como instalaciones deportivas abiertas. 


a) Patios cerrados: Serán de aplicación las condiciones de patios cerrados establecidos en las Normas 

Generales. 

b) Patios parcela: Las zonas libres comunes de parcela deberán urbanizarse adecuadamente, pudiéndose 





La edificación podrá adosarse o no a los linderos que delimitan la parcela con las vías públicas. 

El retranqueo mínimo respecto a los linderos de otras parcelas y espacio libre público será de 3,00 mts. 

Con respecto a vías públicas la edificación se retranqueará (si se elige esta opción ) 3,00 mts mínimo. 


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La separación entre bloques será igual o superior a dos tercios de la altura del bloque más elevado, con un 

mínimo de seis metros. La distancia menor entre dos bloques, cuando no exista solape entre las 

construcciones, no será inferior al cuarto de la altura del más alto, con un mínimo de tres metros. 


El nº de plantas en general será de TRES + BAJOCUBIERTA (señalado en los planos de ordenación 

correspondientes). Como caso excepcional en los primeros 50 metros junto a las vías estructurantes se 

permite la edificación en tipología de edificación abierta o torre con una altura máxima de 8 plantas, siempre 

que esté separado del Suelo urbano Consolidado actual más de 150 metros. En este caso la dimensión 

máxima de la edificación medida en planta debe ser menor a la altura de dicha edificación, siendo el sólido 

capaz máximo por torre un cubo de 25 m de arista, debiendo estar las edificaciones separadas entre sí como 

mínimo lo señalado en estas normas. 

La altura máxima en función del número de plantas será el siguiente: 10,50 mts. a cara inferior de forjado 

para 3 plantas y 25 metros, medidos de igual forma para los casos que se permitan 8 alturas. 

Se admite la disposición de áticos retranqueados dentro de la envolvente y un retránqueo de 3,00 mts. con 

respecto a la línea de fachada. 

Para el Uso de Equipamiento público, el Ayuntamiento podrá excepcionalmente, admitir mayores alturas y 

mayor nº de plantas en razón de la utilidad pública de la dotación o de las condiciones internas de la 

edificación. 





En caso de proyectarse oficinas o despachos profesionales en planta baja, se permitirá una “altura libre” (de 

suelo a techo) mínima de 2,50 mts. 



4.1.11.- Edificabilidad. 

La edificabilidad será la establecida en el plano de Ordenación PO-3.02, 03 y 04 “Ordenación. Condiciones de 

Usos”. 




Se permitirá el retranqueo de las plantas primera y segunda con respecto a la alineación de la planta baja, así 

como balconadas y terrazas en todo el perímetro de las fachadas. 


La fachada de mayor longitud del edificio no podrá superar una dimensión de 85,00 mts, sin considerar en dicha 

medición los cuerpos salientes, o las cornisas y aleros permitidos. 

No se limita el ancho máximo de las edificaciones. 


Salamanca 


4.1.15.- Vallas. 



Será obligatorio la ejecución de una plaza de aparcamiento por cada 100,00 m² de edificabilidad en las 

condiciones establecidas por las Normas Generales de la Edificación 

En cada una de las parcelas de equipamiento se reservarán plazas de aparcamiento de uso público, exteriores 

en superficie o en la propia edificación para completar la dotación mínima del sector, según la asignación que 

se recoge en la ficha siguiente. 


Salamanca 


4.2.- FICHA REGULADORA DEL USO DE EQUIPAMIENTO. 

Fichas reguladoras correspondientes a los Usos Equipamiento tanto público como privados. 

EQ: Equipamiento 


Ámbitos señalados en el plano de ordenación PO-2: Clasificación y Usos, con 

esta ordenanza. 

Siglas EQQ-1, 2 y 3: Equipamiento PÚBLICO 

EQQ-4: Equipamiento PRIVADO. 


Equipamiento educativo, cultural, sanitario, asistencial, religioso, comercial, 

deportivo, administrativo, de ocio, de transporte, de seguridad y otros análogos. 


Garaje-aparcamiento (planta baja o sótano). 


Industriales, residenciales y el resto. 

Tipología: 

Libre. 

Edificabilidad: 

La señalada para cada zona en el plano de ordenación PO-2: Clasificación y 

Usos y en cuadro resumen de la memoria vinculante. 


Baja + 2 + Bajocubierta (10,50 m. a cara inferior de forjado). Como excepción en 

las zonas indicadas junto a las vías estructurantes se permiten 8 plantas (25 m a 

cara inferior de forjado) en tipología de edificación abierta o torre. 

Fondos: 

No se limitan cumpliendo los retranqueos. 

Parcela mínima: 500 m2. 

Ocupación: 

No se limita cumpliendo los retranqueos. 

Retranqueos: 

3 mts. a cualquiera de los límites de parcela. 

La edificación se podrá adosar o no a vial público. 

Aparcamientos públicos vinculados: Parcela EQQ-1. 240 plazas (2 minusválidos). 

Parcela EQQ-2. 120 plazas. 

Parcela EQQ-3. 92 plazas. 

Parcela EQQ-4. 420 plazas (3 minusválidos). 

En los planos de ordenación se refleja la ubicación de las plazas de 

aparcamiento en las parcelas, dicha ubicación podrá modificarse justificadamente 

en el momento que se vaya a construir el equipamiento pudiendo incluso 

colocarlas dentro de la edificación sobre o bajo rasante, justificando en cada caso 

la nueva ubicación y el carácter de uso público del nº de plazas asignado a cada 

parcela. 


Es obligatoria 1 plaza de garaje en el interior de la parcela / 100 m2 edificables 

destinados al uso principal. 



En el caso de patios abiertos o retranqueos en planta baja, deberá materializarse 

la alineación con un elemento de cierre de fábrica. 

Las zonas libres de parcela deberán urbanizarse adecuadamente, pudiéndose 


La pendiente no puede superar 30 grados, y la cumbrera 4,00 mts. desde 

cornisa. Se admite el uso del bajocubierta vinculado al uso inferior. Se admite la 

disposición de áticos retranqueados dentro de la envolvente en las mismas 

condiciones que el bajocubierta. Computaran edificabilidad los espacios con 

altura > 1,50 mts. 



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Cap. 5.- Uso de Espacios Libres, Servicios Urbanos y Viario Público. 

5.1.- FICHAS REGULADORAS DEL USO DE ESPACIOS LIBRES, SERVICIOS URBANOS Y RED 

VIARIA. 

Ficha reguladora correspondientes al Uso de Espacios Libres de uso público 

EL: Espacios libres de uso público. 


Ámbitos señalados en el plano de ordenación PO-2: Clasificación y Usos, 

con esta ordenanza. 

Siglas ELP- 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11 


Zonas libres de edificación: 

zona verde – Plantación de especies vegetales. 

Juegos – Juegos infantiles. 


Deportivo al aire libre. 

Instalaciones que no impidan su uso como espacios libres. 


El resto 

Tipología: --- 

Edificabilidad: 0,02 m 2 /m 2 


1 planta 

Fondos: --- 

Parcela mínima: 

Indivisible 

Ocupación: --- 

Retranqueos: 

2 mts. para cualquier instalación. 


Solo se admiten instalaciones subterráneas y elementos de mobiliario 

urbano. 

En el proyecto de urbanización deberán definirse las especies vegetales 

autóctonas a plantar en las zonas verdes con exactitud no pudiendo ser esta 

zona inferior al 50 % del total de ELP. 

En el proyecto de urbanización deberán definirse el equipamiento adecuado 

a instalar en las zonas de juego señaladas en planos. 

Ficha reguladora correspondientes al Uso de Servicios Urbanos 

SU: Servicios urbanos. 


Ámbitos señalados en el plano de ordenación PO-2: Clasificación y Usos, 

con esta ordenanza. 

Siglas SUE-1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 


Instalaciones de almacenamiento, distribución, tratamiento de agua potable 

y de riego, saneamiento, depuración, recogida y tratamiento de residuo, 

distribución de gas, energía eléctrica, telecomunicaciones y otros de 

interés general. 


Jardines. 


El resto 




1 planta 

Fondos: --- 

Parcela mínima: 20 m² 

Ocupación: 100 %. 

Retranqueos: 

No obligatorios en parcelas para instalaciones. 


Deberán vallarse y mantenerse en condiciones de seguridad y estética 

adecuadas a una zona residencial. 


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Ficha reguladora correspondientes al Uso de Viario Público 







Altura máxima: --- 

Fondos: --- 

Parcela mínima: --- 

Ocupación: 

Retranqueos: --- 

Otras condiciones: --- 

VP: Viario Público. 

Ámbitos señalados en el plano de ordenación 

Desplazamiento y transporte de personas, vehículos y mercancías. 

Aparcamiento. 

Espacios libres, en pequeñas zonas no funcionales para el uso viario. 

Instalaciones urbanas que no impidan su finalidad, no perjudiquen las 

condiciones de accesibilidad o supongan barreras físicas. 

El resto. 

Solo mobiliario urbano. 


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Título III. 

CONDICIONES DE URBANIZACIÓN 

Cap. 1.- Condiciones de urbanización de las Dotaciones Urbanísticas. 

1.1.- DE LOS SERVICIOS URBANOS 

1.1.1.- Red de abastecimiento de aguas y red de riego. 

Los usos previstos del Sector objeto del Plan Parcial son de carácter eminentemente residencial, se realiza 

esta primera aproximación a los parámetros requeridos si bien en el apartado correspondiente se profundiza en 

las normas de urbanización. 

Las Normas Urbanísticas Municipales establecen dos tipos de suministro de agua: Agua potable con una 

dotaciones mínimas de 1,26 m3/viv-día y agua para riego, piscinas, limpieza de calles y similares. 

Las Normas Urbanísticas Municipales también establecen el consumo máximo para el cálculo de la red en 2,5 

veces el consumo diario, o dicho de otra forma sería como suponer que todo el consumo diario se produce en 

un intervalo de 10 horas. 

Por otra parte la Norma Tecnológica NTE-IFA, establece la equivalencia entre viviendas y otros usos. La 

equivalencia entre 1.000 m² de superficie ajardinada es de 1,50 viviendas. 

En el Proyecto de Urbanización, se dimensionará la red de agua potable y de riego teniendo en cuenta los 

hidrantes de protección contra incendios y considerando unos suministrados de la red de agua potable y otros 

desde la red de riego 

1.1.1.1.- Procedencia. 

a) Agua potable 

El suministro de agua potable al Sector se obtendrá de la red de abastecimiento de agua municipal, si bien 

para regular y garantizar el suministro de caudal constante se ubicará un depósito de 4.000 m³ en la parcela 

destinada a servicios prevista para ello en la parte más alta del Sector 11 tal y como se indica en los planos 

conjuntos de Ordenación e Infraestructuras de los sectores 10, 11 y 12 que se incorporan al presente 

documento. El depósito está previsto para suministrar agua a los tres sectores, debiendo justificarse en el 

Proyecto de Urbanización, si se desarrolla primero el sector 10, la implantación de un primer módulo con 

capacidad para 1.500 m3. El destino final del agua suministrada será satisfacer el consumo previsto de 

Viviendas, Zonas de Equipamientos y Zonas de Servicios. El caudal punta estimado en el sector es de 43,35 

litros por segundo estableciendo la condición de que el caudal punto sea 2,5 veces el medio. 

b) Agua para riego 

El suministro de agua de riego al sector se realiza mediante la recogida y filtrado de las aguas pluviales en las 

zanjas drenantes que se ubican en la parte más baja del sector 10, junto al Regato, y próximo al SUA 2. De 

estas zanjas filtrantes se acumula en un depósito regulador de capacidad mínima 1.500 m3 para el sector 10. 

Para el caso de escasez de agua de lluvia en momento de necesidad de riego o limpieza de calles, se prevé la 

instalación de un sondeo de modo que un sistema de boyas se pueda llenar el depósito desde las zanjas 

filtrantes o desde el sondeo, dando preferencia a las primeras. Igualmente se prevé un rebosadero en el 

depósito para el caso de que haya excedente de agua de lluvia éste salga hacia el regato de La Calleja. El 

destino final del agua de riego es satisfacer las demandas de consumo previstas para limpieza viaria, riego de 

parques y jardines públicos, riego de las zonas ajardinadas en parcelas particulares. El caudal punta estimado 

es de 23,15 l/seg., considerando que éste es 2,5 veces el medio 

Los Promotores del Plan Parcial se hará cargo mediante el convenio suscrito con el Ayuntamiento de 

Aldeatejada de la parte proporcional de los costes asignables al Sector para el refuerzo de los sistemas 

generales. 


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1.1.1.2.- Dotación. 


Se ha considerado una dotación de 1,26 m3/viv/día 

b) Agua para riego 

Para el riego de las zonas verdes del Sector y la limpieza viaria, se ha considerado una dotación de 40 m3/ Ha 

1.1.1.3.- Consumo. 


El número de viviendas previstas en el sector es de 1.189 viviendas. La dotación es de 1,26 m3/viv/día, el 

consumo resultante es: 

1.189 viv × 1,26 m3/viv = 1.498.140 l/día 

1.498.140 l /día / 86.400 s/día = 17,34 l/s de caudal medio 

17,34 l/seg x 2,5 = 43.35 l/seg de caudal punta 

b) Agua para riego: 

Estimamos una necesidades de 40 m3/Ha de sector y día, luego el consumo diario para agua de riego será: 

39.98 ha x 40 m3/ha = 1.599.200 l/día 

1.599.200 l/día / 86.400 seg/día = 18,51 l/seg de caudal medio 

18,51 l/seg x 2,5 = 46,28 l/seg de caudal punta 

La red de abastecimiento y riego se diseñará y calculará de tal forma que aseguren el suministro de caudal 

punta según las necesidades del sector. 

1.1.1.4.- Regulación 

Se diseña un depósito de regulación común para el suministro de agua potable a los sectores 10, 11 y 12 con 

4.000 m3, de los que al menos 1.500 m3 quedan vinculados al sector 10 y otro de 1.500 m3 para agua para 

riego en el sector. 

Aún cuando los propietarios mayoritarios del suelo de los sectores 10 y 11 son los mismos y se pretenden 

desarrollar de forma simultánea ambos, en el caso de que se desarrollase primero el 10 se permitirá ejecutar a 

través del sector 11 las redes necesarias y los depósitos previstos para la conexión con los sistemas generales 

municipales. 

1.1.1.5.- Incendios 

Se dispondrán hidrantes contra incendios con salida normalizada como máximo cada 200 m. La presión 

mínima garantizada en parcelas será de 2 atm. 

1.1.1.6.- Materiales 

La red de abastecimiento se ha diseñado con tuberías de fundición dúctil de diámetro mínimo 100 mm y la de 

riego con tuberías de PVC con presión de trabajo de 10 atm. 

1.1.2.- Red de alcantarillado. 

Red de alcantarillado de aguas pluviales y fecales 


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1.1.2.1.- Sistema empleado 

Se utilizan redes separativas de aguas pluviales y aguas residuales. 

1.1.2.2.- Cálculo de Residuales 

a) Caudal. 

El caudal previsto para aguas residuales será equivalente al consumo de agua para uso doméstico, ya que el 

agua para riego no se tendrá en cuenta al ser absorbido por el terreno. 

Por lo tanto el caudal máximo diario será de: 

1.189 viviendas × 1,26 m3/viv = 1.498,14 m³/día. 

b) Recogida. 

Se recogerá las aguas residuales mediante una red de alcantarillado que discurrirá por la red viaria y por los 

espacios libres cuya anchura permita la instalación de la red. La red se proyecta con colectores de PVC 

corrugado exterior y liso interior homologados para saneamiento y diámetro mínimo de 315 mm., según el 

trazado previsto en los planos correspondientes. 

c) Vertido. 

En cuanto al vertido se plantean dos opciones o alternativas, una en el supuesto de que cuando se desarrolle 

el sector esté ejecutado el emisario que proyecta la Junta de Castilla y León que discurre desde Carrascal de 

Barregas hasta la EDAR de Salamanca, pasando por Aldeatejada, y la otra en el supuesto de que dicho 

colector no se haya ejecutado, planteando entonces una depuración propia con vertido del efluente depurado a 

cauce público. 

En el primer supuesto, la mejor solución para todos, las aguas negras del sector se recogen mediante 

colectores en las zonas más bajas del sector, incorporándose a la red existente si ésta tuviera capacidad o 

yendo a buscar el colector cruzando la Carretera para ir a encontrarlo en la zona próxima al Zurguén. 

En el segundo supuesto, las aguas se recogen y conducen mediante una estación de bombeo ubicada en la 

parcela de infraestructuras sita en la zona baja del sector hasta la zona más baja del sector 12 donde se prevé 

una depuradora en el punto más bajo del sector 12 desde la que se verterá el efluente depurado al Regato de 

Sanchoviejo en la zona de la Chopera, antes de que éste cruce la Carretera. Aún cuando los propietarios 

mayoritarios del suelo de los sectores 10, 11 y 12 son los mismos y se pretenden desarrollar de forma 

simultánea ambos, en el caso de que se desarrollase primero el 10 se permitirá ejecutar a través de los 

sectores 11 y 12 las redes necesarias para la conexión con los sistemas generales municipales. 

1.1.2.3.- Cálculo de Pluviales 

a) Caudal. 

Para su cálculo se tendrá en cuenta una dotación de 60 l/s/ha. Para el cálculo del caudal se aplicará el Método 

Racional. 

b) Recogida. 

Se recogerán las aguas pluviales mediante una red de alcantarillado de PVC corrugado exteriormente y liso 

por el interior de diámetro mínimo 315 mm., con sumideros en ambos bordes de calzada cada 30 m, según el 

trazado y el dimensionado previsto en los planos correspondientes. Los sumideros serán de rejilla de fundición 

que se colocarán a lo largo de la red viaria y que conectará a los colectores homologados para saneamiento 

c) Vertido. 

El vertido de las aguas pluviales, previo filtrado se realizará al depósito de riego mediante un bombeo, tal y 

como se explicó anteriormente. Este depósito de riego con el sondeo complementario para dar servicio al 

mismo en caso de escasez de lluvias y las zanjas filtrantes para limpiar el agua de escorrentía de las calles se 

ubicará en la parcela de infraestructuras situada en la zona baja del sector 10, junto la Regato de La Calleja 


Salamanca 

110

que en dicha zona se proyecta entubarlo. 

1.1.3.- Red de alta tensión 

El punto de suministro será el especificado por la compañía suministradora. Desde el punto de suministro 

partirán las conducciones hasta los centros de transformación que consistirán en tubos de PVC Ø 160 mm 

subterráneos en acera y espacios libres señalizados y reforzados con hormigón en sus cruces con las calzadas 

del sistema viario. 

Inicialmente se prevé conectar el Sector en la línea de media tensión que cruza el sector en su borde Este. 

1.1.4.- Red de baja tensión 

Los centros de transformación se recogen en los esquemas de instalación eléctrica de baja tensión y son los 

calculados para las demandas de las viviendas y servicios a construir, ubicándolos en las zonas más 

adecuadas para permitir la distribución correcta en baja tensión, limitando las caídas de tensión. 

Desde los centros de transformación se dispondrán redes en circuito abierto que irán alojadas en 

canalizaciones subterráneas en acera para el servicio de las diferentes parcelas de los Sectores. 

1.1.5.- Red de alumbrado público. 

La iluminación del sistema viario y sendas peatonales de zonas verdes se realizará de acuerdo con las 

directrices marcadas por las Normas Urbanísticas Municipales referentes al sistema de iluminación, materiales, 

iluminancias, uniformidades, luminancias, estética y diseño de las luminarias, etc. 

Así para la red viaria se ha seleccionado un punto de luz compuesto de báculo de 8 m con luminaria cerrada y 

lámpara de 150 W V.S.A.P. La separación máxima entre puntos de luz para los diferentes anchos de viales de 

entre 20 m y 9 m, oscila entre 20 y de 25 m, con una disposición bilateral y unilateral.Para las sendas 

peatonales se ha diseñado un punto de luz con columna de 4 m con luminaria cerrada y 70 W V.S.A.P. Su 

distribución en planta varía en función de la geometría. 

Con los diseños de punto de luz y distribución en planta se consiguen coeficientes de uniformidad superiores a 

los señalados en las Normas Generales del PGOU. 

El suministro de energía eléctrica a los puntos de luz se realizará con canalización subterránea en acera con 

tubo de PVC Ø 110 mm y 90 mm, se dispondrán cuadros de mandos en cada circuito, así como las pertinentes 

tomas de tierra al final de línea. 

1.1.6.- Red de telefonía 

El punto de suministro se ubica inicialmente en la zona Sur del sector 12, donde existe una línea aérea de la 

Compañía. 

Se diseña red de telefonía según los criterios de la compañía suministradora con tubería enterrada de PE de 

dos tubos de 110 mm de diámetro y dos tubos de PVC de 63 mm. Las canalizaciones serán subterráneas con 

tubos de PVC protegidos en prismas de hormigón, y los armarios de distribución o R.I.T.U. se dispondrán 

convenientemente para dar servicio de telefonía a todas las viviendas según la legislación vigente. 

1.1.7.- Red de telecomunicaciones. 

Según informa la compañía suministradora ONO, actualmente no existe ningún punto cercano de conexión, 

aunque la compañía prevé en un futuro dar servicio a esta zona, por lo tanto se plantea una instalación 

enterrada genérica. 

Las canalizaciones serán subterráneas con varios conductos tipo “tritubo” de PE Ø 40 mm. protegidos en 

prismas de hormigón, y las arquetas de distribución se dispondrán convenientemente para dar servicio de 

telecomunicaciones a todas las viviendas según la legislación vigente. 

1.1.8.- Red de gas. 

Según informa la compañía titular de la concesión administrativa, Distribuidora Regional de Gas S.L., se están 

iniciando las obras de canalización en el término municipal, habiéndonos facilitado dicha Compañía las 


Salamanca 

111

previsiones para el sector 12 y los colindantes. 

Las canalizaciones serán subterráneas con tubos de Polietileno protegidos en prismas de hormigón y banda de 

señalización, y las correspondientes acometidas se dispondrán convenientemente para dar servicio de gas a 

todas las viviendas según la legislación vigente. 

1.2.- DE LAS VÍAS PÚBLICAS 

1.2.1.- Pavimentación 

En los planos de la red de vías públicas se definen geométricamente el trazado, las dimensiones y las 

características técnicas de la red viaria, así como su conexión con las calles existentes. También se recoge el 

replanteo y rasante de los ejes. 

Igualmente se refleja la dotación de aparcamientos, especificando la ubicación exacta de las plazas en batería, 

ya que las plazas en línea se colocarán en bandas a un lado de la calzada, respetando la entrada a las 

parcelas. Las ordenanzas obligan a disponer plazas en el interior de cada parcela a razón de una por cada 100 

m 2 de edificabilidad. 

Para dimensionar el firme, en el proyecto de urbanización se tendrá en cuenta la Norma 6.1-IC "Secciones de 

firme" de la Instrucción de Carreteras (Orden FOM/3460/2003 de 28 de Noviembre), debiéndose justificar 

convenientemente la adopción de secciones diferentes a las incluidas en el catálogo de secciones recogido en 

dicha Norma. 

1.2.2.- Recogida de basuras 

Se diseña la recogida de basura mediante contenedores, se dispondrá de un contenedor cada 30 viviendas. Lo 

que implica una dotación de 40 contenedores para el Sector. 

La recogida se realizará por el Ayuntamiento o a través de Empresas Concesionarias. 

1.2.3.- Propuesta de tratamiento de las zonas libres públicas 

El Proyecto de Urbanización que desarrollará esta Ordenación Detallada, incluirá el tratamiento de Jardinería 

sobre las mismas, de acuerdo con las prescripciones contenidas en el PGOU, y que se reproducen en las 

Normas Técnicas de Urbanización. 

1.2.4.- Cumplimiento de la accesibilidad 

La red viaria contará con los elementos mínimos para garantizar la accesibilidad a todas las personas, a las 

vías y espacios públicos y privados de uso comunitario en los términos regulados por el Reglamento de 

Accesibilidad de Castilla y León (Decreto 217/2001) especialmente en el Titulo II, Capitulo II, referente a 

Barreras Urbanísticas, en lo que se refiere a: 

1.2.5.- Itinerarios peatonales 

Tienen carácter exclusivo para peatones y están separados del transito rodado mediante bordillos, 

presentando un desnivel de 14 cm. con relación a la calzada, salvo en las zonas de vados. Garantizan el 

espacio de paso libre mínimo medido desde línea de edificación. Las instalaciones de infraestructuras se 

situarán de acuerdo al Reglamento de Accesibilidad de Castilla y León, de forma que no sean un obstáculo ni 

reduzcan el paso libre mínimo del itinerario peatonal. Se proyectan aceras en toda línea de edificación para el 

acceso a las parcelas. 

La pendiente transversal en ningún caso superará el 2%, excepto en vados que se resolverán según 

Reglamento de accesibilidad. La pendiente longitudinal no supera en ningún caso el 6%, no precisando rampas 

ni escaleras en el itinerario peatonal. 

El pavimento del itinerario peatonal será antideslizante, continuo y duro. En los vados se utilizará pavimento 

táctil, con color y textura contrastados con el resto de pavimento. 


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112

1.2.5.- Vados peatonales y paso de peatones 

Para garantizar el paso del transito peatonal de un lado a otro de las calzadas se dispondrán vados en todas 

las calles para resolver el desnivel existente, que es de 14 cm. 

Para el ancho de acera mínimo proyectado (1,50 metros) consideramos adecuado el vado de dos planos, por 

lo que se proyecta este tipo de vado. Se ejecutará según las dimensiones y características especificadas en el 

detalle del Anexo IV del Reglamento de Accesibilidad. 

La embocadura será de 1,80 metros igual que los pasos de peatones. Estos últimos se señalarán con señales 

verticales. 

1.2.6.- Aparcamientos 

Las características de las plazas de aparcamiento para personas con movilidad reducida, se ha especificado 

anteriormente. 

1.3.- DE LOS ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS. 

El tratamiento de los espacios libres, dependerá de su carácter público y de su función, siendo en todo caso 

obligatorio la plantación de arbolado a lo largo de las vías de tránsito, en los estacionamientos de vehículos, en 

las calles y plazas de peatones, comprendidos dentro de los terrenos objeto de urbanización. 

1.3.1.- Parques y jardines 

En los parques y jardines se proyecta tratamiento del terreno natural añadiendo tierra vegetal, además se 

diseñan senderos peatonales en zahorras delimitados por bordillos de jardín. Se plantarán especies arbustivas 

y arbóreas de acuerdo con la vegetación del medio existente. 

Se diseñará el mobiliario urbano de la red viaria y espacios libres de acuerdo con los criterios municipales. Las 

zonas espacios libres también se dotan de alumbrado público, juegos infantiles, suministro de agua potable y 

de riego. 

1.3.2.- Mobiliario Urbano 

El mobiliario urbano respetará el paso libre mínimo medido desde la línea de edificación, presentando una 

anchura mínima de 1,20 metros y altura mínima de 2,20 metros, y al menos cada 50 metros presentará una 

zona en la que se puede inscribir un circulo de 1,50 metros de diámetro, libre de obstáculos. 

Las aceras proyectadas son de 1,50 metros de ancho, el mobiliario urbano se dispone alineado en el sentido 

del itinerario peatonal, en el lado de la calzada separado al menos 0,15 metros de su borde y respetando el 

paso mínimo. 

Las papeleras, buzones y elementos análogos se colocarán para una altura de uso entre 0,90 y 1,20 metros 

sin aristas ni elementos cortantes. 

En las zonas donde se instalan bancos se dispondrá al menos uno, situado a una altura entre 0,40 y 0,50 

metros desde la rasante, con respaldo y reposabrazos. 

1.3.3.- Propuesta de tratamiento de las zonas verdes 

El Proyecto de Urbanización que desarrollará esta Ordenación Detallada, incluirá el tratamiento de Jardinería 

sobre las mismas, de acuerdo con las prescripciones contenidas en el Planeamiento vigente. 


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113

TÍTULO IV. DESARROLLO Y GESTIÓN 

Cap. 1.- Unidades de Actuación 

1.1.- DIVISIÓN DEL SECTOR EN DOS O MÁS ÁMBITOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA 

INTEGRADA. 

Dadas las características del sector objeto del Plan Parcial, éste se establece como una única unidad de 

gestión urbanística integrada que coincide con el ámbito del sector del PP, por lo que se trata de una sola 

unidad de actuación, para la cual el Plan Parcial propone como sistema el de compensación, pero es el 

correspondiente Proyecto de Actuación el documento que definirá el sistema definitivo. 

Por tanto tras la aprobación definitiva del Plan Parcial, se procederá a la tramitación del Proyecto de Actuación 

donde se podrá o no incluir la reparcelación, cesiones de terrenos y la urbanización del sector y se determinará 

el sistema definitivo. 

Artículo 49.– Determinación de los plazos. 

1).- El instrumento que establezca la ordenación detallada debe señalar plazos para cumplir los 

deberes urbanísticos regulados en este capítulo, a contar desde su entrada en vigor, con un 

máximo de diez años como plazo total para cumplir el conjunto de los deberes urbanísticos. 

2).- En defecto de indicación expresa, se entiende que el plazo total para cumplir el conjunto de 

los deberes urbanísticos es de ocho años desde la entrada en vigor del instrumento que 

establezca la ordenación detallada. 

3).- En particular, el plazo para cumplir el deber de urbanización no puede ser superior a las tres 

cuartas partes del plazo total para cumplir el conjunto de los deberes urbanísticos, o en defecto 

de indicación expresa, a seis años. 

Posteriormente se realizarán las obras de urbanización del sector y la edificación de las parcelas, pudiéndose 

actuar según lo previsto en los artº s . 45.1 y 214 del RUCyL. 

Se realizará en una única etapa de urbanización. 

1.2.- SISTEMAS DE ACTUACIÓN. 

El sistema de gestión urbanística como se ha indicado anteriormente que se propone a modo orientativo es el 

de compensación regulado en los artº. 259 al 263 del RUCyL. 

Por tanto tras la aprobación definitiva del Plan Parcial, se procederá a la constitución de la Junta de 

Compensación y a la tramitación del Proyecto de Actuación donde se podrá o no incluir la reparcelación, 

cesiones de terrenos y la urbanización del sector y se determinará el sistema definitivo. 

1.3- CONDICIONES DE TRANSFORMACIÓN Y COMPATIBILIDAD. 

Se permite la transformación de intensidad de edificación, volumen y forma de las diferentes áreas sobre las 

que se ha establecido la ordenación detallada, para lo cual será necesaria la presentación de proyecto 

conjunto para las áreas que se combinan no superando en el cómputo global de las manzanas los parámetros 

máximos correspondientes y con la adjudicación modificada a las manzanas resultantes, esto se realizará 

mediante un Estudio de Detalle de las parcelas afectadas. 

Será compatible para las zonas destinadas a Residencial Colectiva la promoción de cualquier tipo de vivienda 

protegida en especial la desarrollada en el Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, por el que se regula la 

promoción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda joven en Castilla y León, que modifica el 

apartado 4 del artículo 86 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de 

Urbanismo de Castilla y León que queda redactado en los siguientes términos: 

«Exclusivamente, a efectos del cálculo de densidades máxima y mínima de población, el planeamiento que 

establezca la ordenación detallada puede computar como una vivienda, dos de superficie útil de entre 50 y 70 

metros cuadrados y calificadas como “vivienda joven” por la Administración de la Comunidad de Castilla y 

León, no pudiendo superar el número de las viviendas jóvenes el límite del 40% del total de las viviendas 


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114

esultantes en el sector. 

1.4.- DETERMINACIÓN ORIENTATIVA DE LA CESIÓN AL AYUNTAMIENTO. 

En el posterior Proyecto de Actuación del presente Plan Parcial del Sector 10 SUD se determinará según Ley 

que la cesión al Ayuntamiento será del 10% del aprovechamiento medio del sector, materializándose en 

principio en una de las manzanas destinadas a viviendas con algún tipo de protección pública. 

1.5.- MANTENIMIENTO Y CONSERVACION DE LA URBANIZACIÓN. 

Mediante convenio entre los propietarios y el Ayuntamiento de Aldeatejada se constituirá una Entidad 

Urbanística de Conservación de la Urbanización que contará con sus propios Estatutos y que regulará la 

conservación y el mantenimiento de las obras de urbanización una vez concluidas éstas y entregadas al 

Ayuntamiento. Esta Entidad tendrá el carácter de Entidad Urbanística Colaboradora. 

En los Estatutos se establecerá, entre otros aspectos, los fines de la Entidad, su duración y las obligaciones de 

cada una de las partes en cuanto a la conservación de las obras, todo ello según se regula en el Reglamento 

de Urbanismo de Castilla y León. 

Serán miembros de la entidad de conservación todos los propietarios de parcelas edificadas o no incluidas en 

el sector, con una cuota proporcional al aprovechamiento que le corresponda. 

Los fines de la Entidad serán el velar por el adecuado uso de los elementos de la urbanización, garantizando y 

exigiendo el cumplimiento de los derechos y obligaciones que competen a los miembros de la Entidad, atender 

la prestación de los servicios básicos urbanísticos previstos en el planeamiento, distribuir los gastos comunes 

entre los miembros de acuerdo con los Estatutos y los acuerdos de la Entidad y adoptar las medidas y 

acciones necesarias para exigir el cumplimiento de las obligaciones a los miembros de la Entidad. 

La duración mínima será de 4 años y la máxima será de 10 años, sin perjuicio de la posible renovación del 

convenio una vez transcurrido el plazo inicialmente previsto. 

Cap. 2.- Estudio Económico y Financiero 

2.1.- ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO DEL SECTOR 

De acuerdo al contenido documental requerido para los planes parciales de ordenación urbana en el 

Reglamento Urbanístico, equivalente a la presente Ordenación Detallada, se procede a la elaboración de un 

estudio económico financiero aproximado sobre el coste estimado de puesta en servicio de las infraestructuras 

urbanas propuestas en el Sector, así como la evaluación de su viabilidad económica en relación al valor de los 

terrenos edificables resultantes, contemplándose la implantación de los servicios que se han indicado para la 

urbanización en el Título III del presente documento. 

2.2.- PRESUPUESTO APROXIMADO DE LAS OBRAS 


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115

Capítulo nº 1 ACTUACIONES PREVIAS 

Nº Ud Descripción Medición Precio Importe 

1.2.- VARIOS 

1.2.1 M Vallado perimetral de obra con enrejado de simple torsión. Incluso parte proporcional de 

piezas de sujeción, herramientas y medios auxiliares para su ejecución, montaje y 

desmontaje. 

Nombre medición 

Uds. Largo Ancho Alto Parcial Subtotal 

1.048,55 1.048,550 

1.048,550 1.048,550 

Total m ......: 1.048,550 6,45 6.763,15 

Total subcapítulo 1.2.- VARIOS: 6.763,15 

Total presupuesto parcial nº 1 ACTUACIONES PREVIAS : 6.763,15 

PLAN PARCIAL SECTOR 10 ALDEATEJADA Página 1

Capítulo nº 2 ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO 


2.1.- MOVIMIENTO DE TIERRAS 

2.1.2 M2 Desbroce y limpieza de terreno, realizado con retroexcavadora u otros medios mecánicos. 

Incluye refinado de paramentos por medios mecánicos o manuales si fuese necesario. 

Incluso carga sobre camión y transporte a vertedero. Incluye canon de vertedero si fuese 

necesario. Incluye parte proporcional de esponjamiento y parte proporcional de medios 

auxiliares para la realización de los trabajos. Medido en el volumen teórico del mismo en su 

posición original en el terreno. Totalmente terminado. 

Total m2 ......: 97.467,000 0,62 60.429,54 

Total subcapítulo 2.1.- MOVIMIENTO DE TIERRAS: 60.429,54 

Total presupuesto parcial nº 2 ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO : 60.429,54 


Capítulo nº 3 PAVIMENTACIÓN 


3.1.- ZONAS TRÁFICO PESADO 

3.1.1 M2 Subbase granular de zahorra natural de hasta 50 cm. de espesor, extendida en dos 

tongadas con motoniveladora, compactada y humectada, incluso transporte. Totalmente 

terminada. 


10.777,00 10.777,000 

11.881,00 11.881,000 

17.128,00 17.128,000 

20.287,00 20.287,000 

60.073,000 60.073,000 

Total m2 ......: 60.073,000 5,63 338.210,99 

3.1.2 M2 Pavimento de hormigón vibrado HP-35, de 25 cm. de espesor, con árido granítico y 

cemento CEM II/A-32,5 R, esparcido desde camión, tendido y vibrado con extendedora 

con estriado longitudinal y juntas cortadas en fresco. Incluso realización de pendientes en 

la sección tranversal del vial y nivelado según pendientes. Totalmente terminado. 

Total m2 ......: 60.073,000 20,12 1.208.668,76 

3.1.4 M2 Pavimento de aglomerado asfaltico. Compuesto de los siguientes elementos: 

M.B.C. tipo G-25 en capa de base de 10 cm. de espesor, con aridos con desgaste de los 

Angeles < 30, extendida y compactada, incluido riego asfaltico y betun. 

M.B.C. tipo S-20 en capa intermedia de 6 cm. de espesor, con aridos con desgaste de los 

Angeles < 25, extendida y compactada, incluido riego asfaltico, filler de cemento y betun. 

M.B.C. tipo D-12 en capa de rodadura de 4 cm. de espesor, con aridos con desgaste de los 

Angeles < 20, extendida y compactada, incluido riego asfaltico, filler de cemento y betun. 

Incluso realización de pendientes en la sección tranversal del vial y nivelado según 

pendientes. Totalmente terminado. 

3.2.- ZONAS PEATONALES ACERAS 

Total m2 ......: 60.073,000 13,83 830.809,59 

Total subcapítulo 3.1.- ZONAS TRÁFICO PESADO: 2.377.689,34 



terminada. 


33.223,00 33.223,000 

-1.961,00 -1.961,000 

-558,00 -558,000 

30.704,000 30.704,000 

Total m2 ......: 30.704,000 5,63 172.863,52 

3.2.2 M Bordillo de HORMIGÓN. Cualidad o cualidades (monocapa, bicapa, etc), tamaño o 

tamaños (de hasta 35x20 cm.), forma o formas (en chaflán, sillar recto, parte proporcional 

de piezas especiales de varios tipos para rebajes de bordillos y/o vados de paso de 

vehículos y cumplimiento de condiciones de accesibilidad) según proyecto y a determinar 

por la dirección facultativa. Colocado sobre solera de hormigón, de 15 cm. de espesor. 

Incluso excavación, rejuntado y limpieza. Totalmente terminado. 


1.348,00 1.348,000 

1.102,00 1.102,000 

75,00 75,000 

768,00 768,000 

431,00 431,000 

737,00 737,000 

743,00 743,000 

962,00 962,000 

921,00 921,000 

1.023,00 1.023,000 

1.286,00 1.286,000 

1.507,00 1.507,000 

1.096,00 1.096,000 

702,00 702,000 

(Continúa...) 




3.2.2 M Bordillo hormigón (Continuación...) 

1.123,00 1.123,000 

711,00 711,000 

1.106,00 1.106,000 

789,00 789,000 

685,00 685,000 

160,00 160,000 

701,00 701,000 

656,00 656,000 

964,00 964,000 

441,00 441,000 

292,00 292,000 

853,00 853,000 

837,00 837,000 

887,00 887,000 

1.420,00 1.420,000 

24.326,000 24.326,000 

Total m ......: 24.326,000 12,15 295.560,90 

3.2.7 M2 Pavimento de BALDOSA prefabricada de HORMIGÓN de primera calidad. Color o colores, 

tamaño o tamaños (hasta 40x40x6), forma o formas de las piezas, cualidad o cualidades 

(monocapa -loseta hidráulica-, bicapa, árido granítico en capa superior, árido marmóreo 

en capa superior -terrazo-, etc.) y acabado o acabados (pulido, liso, rugoso, árido lavado, 

con relieve, granulado, abujardado, etc.) a determinar por la dirección facultativa. Diseño 

de las formas o figuras del pavimento a determinar por la dirección facultativa. Recibido 

con mortero de cemento CEM II/A-P 32,5 R y arena de mina 1:6 (M-40a). Incluso solera de 

hormigón de 20 cm. de espesor, realizada con hormigón en masa HM-20/P/20/I, de 

resistencia característica 20 N/mm2 (200 kg/cm2), consistencia plástica, tamaño máximo 

del árido 20 mm., ambiente no agresivo, elaborado en central. Incluso relleno, rejuntado y 

recebado de juntas. Incluso parte proporcional de cortes y nivelado según pendientes. 

Según NTE-RSR. Totalmente terminado. 

3.3.- ZONAS PEATONALES-TRÁFICO LIGERO 


33.223,00 33.223,000 

-1.961,00 -1.961,000 

-558,00 -558,000 

30.704,000 30.704,000 

Total m2 ......: 30.704,000 26,94 827.165,76 

Total subcapítulo 3.2.- ZONAS PEATONALES ACERAS: 1.295.590,18 



terminada. 


1.961,00 1.961,000 

558,00 558,000 

2.519,000 2.519,000 

Total m2 ......: 2.519,000 5,63 14.181,97 








2 349,00 698,000 

2 1.226,00 2.452,000 

3.150,000 3.150,000 

Total m ......: 3.150,000 12,15 38.272,50 




3.3.10 M2 Pavimento de LOSA prefabricada de HORMIGÓN de primera calidad. Color o colores, 

tamaño o tamaños (hasta 60x60x10), forma o formas de las piezas, cualidad o cualidades 

(monocapa, bicapa, árido granítico en capa superior, árido marmóreo en capa superior 

-terrazo-, etc.) y acabado o acabados (pulido, liso, rugoso, árido lavado, con relieve, 

granulado, abujardado, etc.) a determinar por la dirección facultativa. Diseño de las 

formas o figuras del pavimento a determinar por la dirección facultativa. Recibido con 

mortero de cemento CEM II/A-P 32,5 R y arena de mina 1:6 (M-40a). Incluso solera de 

hormigón de 20 cm. de espesor, realizada con hormigón en masa HM-20/P/20/I, de 

resistencia característica 20 N/mm2 (200 kg/cm2), consistencia plástica, tamaño máximo 

del árido 20 mm., ambiente no agresivo, elaborado en central. Incluso relleno, rejuntado y 

recebado de juntas. Incluso parte proporcional de cortes y nivelado según pendientes. 

Según NTE-RSR. Totalmente terminado. 

3.4.- ZONAS PEATONALES DE TIERRA 


1.961,00 1.961,000 

558,00 558,000 

2.519,000 2.519,000 

Total m2 ......: 2.519,000 26,94 67.861,86 

Total subcapítulo 3.3.- ZONAS PEATONALES-TRÁFICO LIGERO: 120.316,33 



terminada. 


485,00 4,00 1.940,000 

1.031,00 4,00 4.124,000 

248,00 4,00 992,000 

7.056,000 7.056,000 

Total m2 ......: 7.056,000 5,63 39.725,28 








2 485,00 970,000 

2 1.031,00 2.062,000 

2 248,00 496,000 

3.528,000 3.528,000 

Total m ......: 3.528,000 12,15 42.865,20 

3.4.3 M2 Pavimento peatonal de mezcla de ARENA MIGA-RÍO, de 10 cm. de espesor, realizados con 

medios mecanicos y/o manuales. Incluso raseo, relleno de tierra, preparación y extendido 

de la mezcla, perfilado de bordes, humectación, apisonado, y nivelado según pendientes 

y limpieza. Totalmente terminado. 


485,00 4,00 1.940,000 

1.031,00 4,00 4.124,000 

248,00 4,00 992,000 

7.056,000 7.056,000 

Total m2 ......: 7.056,000 0,89 6.279,84 

Total subcapítulo 3.4.- ZONAS PEATONALES DE TIERRA: 88.870,32 

Total presupuesto parcial nº 3 PAVIMENTACIÓN : 3.882.466,17 


Capítulo nº 4 RED DE ABASTECIMIENTO 


4.1.- ARQUETAS Y POZOS 

4.1.1 Ud Arqueta para alojamiento de válvulas (llaves de paso, llaves de desagüe, ventosas, etc.) 

de conducciones de abastecimiento de agua. Forma o formas y dimensiones según 

proyecto e indicaciones de la dirección facultativa. No obstante ccumplirá como mínimo 

las siguientes determinaciones: Dimensiones de 600 mm. de diametro de tapa y 

110x110x240 cm. interior, construida con fabrica de ladrillo macizo tosco de 1 pie de 

espesor, recibido con mortero de cemento, colocado sobre solera de hormigon en masa, 

enfoscada y bruñida por el interior con mortero de cemento, y con tapa de fundición. 

Incluso parte proporcional de medios auxiliares. Incluso excavación realizada con 

retroexcavadora u otros medios mecánicos, para una profundidad menor o igual de 5,0 m. 

Incluso entibación y apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la dirección facultativa, 

con una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluso montaje y desmontaje de la 

entibación. Incluso terraplenado y compactación del exceso de excavación con zahorra 

natural (o con terreno procedente de la excavación si así se determina por la dirección 

facultativa), por medios mecánicos con bandeja vibratoria, realizado por tongadas de 30 

cm. de espesor, hasta conseguir un grado de compactación del 95% del proctor normal. 

Incluso regado de las mismas. Incluso carga sobre camión y transporte a vertedero del 

material sobrante. Incluye parte proporcional de esponjamiento y de medios auxiliares 

para la realización de los trabajos. Totalmente terminada. 


4.2.- CONDUCCIONES 


42 42,000 

42,000 42,000 

Total ud ......: 42,000 396,99 16.673,58 

Total subcapítulo 4.1.- ARQUETAS Y POZOS: 16.673,58 

4.2.1 M Tubería de fundición de diámetro de 100 mm., para 10 atmósferas de presión máxima, para 

uso alimentario, incluso parte proporcional de piezas especiales metálicas, de polietileno o 

de otro tipo, y conexionados con otras partes del circuito. Incluye excavación de zanja a la 

profundidad indicada en proyecto o la indicada por la dirección facultativa, cama de 

arena de hasta 20 cm., rasanteo de la misma, colocación de la tubería, relleno de arena 

de 15 cm., y terraplenado y compactación del resto de la zanja. La excavación se realizará 

con retroexcavadora u otros medios mecánicos, para una profundidad menor o igual de 

5,0 m. Incluye la entibación y apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la dirección 

facultativa, de las zanjas, y con una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluye 

el montaje y desmontaje de la entibación. El terraplenado y compactación de las zanjas se 

realizará con zahorra natural (o con terreno procedente de la excavación si así se 

determina por la dirección facultativa), por medios mecánicos con bandeja vibratoria, 

realizado por tongadas de 30 cm. de espesor, hasta conseguir un grado de compactación 

del 95% del proctor normal. Incluso regado de las mismas. Incluso carga sobre camión y 

transporte a vertedero del material sobrante. Incluso parte proporcional de esponjamiento 

y de medios auxiliares para la realización de los trabajos. Incluso parte proporcional de 

dados de anclaje para codo de 45º o 90º según proyecto e indicaciones de la dirección 

facultativa. Totalmente instalado y funcionando. Totalmente terminado. 



148,51 148,510 

166,97 166,970 

194,87 194,870 

157,32 157,320 

173,27 173,270 

55,67 55,670 

311,24 311,240 

98,56 98,560 

23 4,45 102,350 

1.408,760 1.408,760 

Total m ......: 1.408,760 37,51 52.842,59 




4.2.2 M Tubería de fundición de diámetro 150 mm., para 10 atmósferas de presión máxima, para 




















422,18 422,180 

593,59 593,590 

240,63 240,630 

98,96 98,960 

200,30 200,300 

111,13 111,130 

102,49 102,490 

319,17 319,170 

427,18 427,180 

274,23 274,230 

301,24 301,240 

426,21 426,210 

149,77 149,770 

368,82 368,820 

4.035,900 4.035,900 

Total m ......: 4.035,900 40,15 162.041,39 

4.2.10 M Tubería de fundición de diámetro 200 mm., para 10 atmósferas de presión máxima, para 



















4.3.- PIEZAS ESPECIALES 


365,93 365,930 

291,15 291,150 

177,65 177,650 

834,730 834,730 

Total m ......: 834,730 44,48 37.128,79 

Total subcapítulo 4.2.- CONDUCCIONES: 252.012,77 




4.3.6 Ud Hidrante subterraneo en hierro fundido, entrada de 90 mm., cierre central con dos salidas 

de 70 mm. con tapones y cadena de sujección según normas UNE 23-407, certificado por 

AENOR, incluso cerco, tapa de hierro fundido y llave. Para 15 atmósferas de presión. Incluso 

conexionado con las tuberías de cualquier material compatible y de cualquier diámetro. 

Incluso válvulas, juntas y accesorios. Incluso dado de anclaje. Todo ello según proyecto e 

indicaciones de la dirección facultativa. Totalmente instalado y funcionando. Totalmente 

terminado. 


4.4.- ACOMETIDAS 


23 23,000 

23,000 23,000 

Total ud ......: 23,000 659,10 15.159,30 

Total subcapítulo 4.3.- PIEZAS ESPECIALES: 15.159,30 

4.4.1 Ud Acometida de AGUA a la red general de 30

Capítulo nº 5 RED DE RIEGO 



5.1.1 Ud Acometida de AGUA a la red general de 30



5.3.7 Ud Red completa de riego de ZONA VERDE según proyecto e indicaciones de la dirección 

facultativa (y del Ayuntamiento donde se realice la misma si es una zona verde pública). 

Compuesta, entre otros por los siguientes elementos: 

BOCAS DE RIEGO. Tipo o tipos según proyecto e indicaciones de la dirección facultativa. 

Algunos de los tipos incluidos serían: Tipo bayoneta con tapa (con o sin cierre por llave), de 

enlace rapido, construida en laton, de 1" de diámetro, montada sobre bobina metalica. 

Tipo Ayuntamiento de Madrid, diámetro de salida de 40 mm. Tipo Ayuntamiento de 

Valladolid, subterránea. Todas ellas incluso conexionado con las tuberías de cualquier 

material compatible y de cualquier diámetro. Incluso válvulas, juntas y accesorios. 

ASPERSORES EMERGENTES. Tipo o tipos según proyecto e indicaciones de la dirección 

facultativa. Un tipo incluido sería: Tipo enterrado, con una longitud de émbolo de 30 cm, 

conexión mediante bobina metálica, con un sector de ocupación de 360º, para riego de 

superficies de césped. Todos ellos incluso conexionado con las tuberías de cualquier 


GOTEADORES lineales o finales. Tipo o tipos según proyecto e indicaciones de la dirección 

facultativa. Un tipo incluido sería: Goteador con boquilla de 13 mm. (1/2 pulgada), para 

riego de árboles, hierbas jardineras, macetas, setos, invernaderos, etc. Todos ellos incluso 

conexionado con las tuberías de cualquier material compatible y de cualquier diámetro. 

Incluso válvulas, juntas y accesorios. 

ELECTROVÁLVULAS de regulación de caudal, con un diámetro de 1", incluso conexión a la 

red. 

DISTRIBUIDORES automáticos de hasta 10 ramales de riego, en conexión con programador, 

con rosca de conexión a grifo de 3/4" y 1/2", incluso conexión a red, totalmente instalado. 

PROGRAMADORES electrónicos de riego, con indicación de datos, para mando 

completamente automático de aspersores, con posibilidad de hasta seis programas de 

riego. Funcionamiento con red y/o pilas alcalinas. Duración del riego regulable de 1 minuto 

hasta 10 horas. Presión de funcionamiento de 1 a 12 bares. Para roscar en grifos de 3/4" y 

1/2" 

FILTROS centrales subterráneos, para filtrado centralizado de la suciedad del agua en el 

sistema de riego; aplicable a bombas, con manguito de unión macho. 

TUBERÍAS, según proyecto o en su defecto, de PVC de PRESIÓN de diámetro hasta 90 mm., 

para 10 atmósferas de presión máxima, incluso parte proporcional de piezas especiales 

metálicas, de PVC o de otro tipo, y conexionados con otras partes del circuito. 

CAJAS de conexión subterránea. 

EXCAVACIÓN de zanjas y TERRAPLENADO y compactación de las mismas en todos los casos 

necesarios. Incluso carga sobre camión y transporte a vertedero del material sobrante. 

Incluso parte proporcional de esponjamiento y de medios auxiliares para la realización de 

los trabajos. 

Totalmente instalada y funcionando. Totalmente terminada. 

Total ud ......: 27,000 1.992,48 53.796,96 

5.3.8 Ud Boca de riego. Tipo o tipos según proyecto e indicaciones de la dirección facultativa. 

Algunos de los tipos incluidos serían: Tipo bayoneta con tapa (con o sin cierre por llave), de 

enlace rapido, construida en laton, de 1" de diámetro, montada sobre bobina metalica. 

Tipo Ayuntamiento de Madrid, diámetro de salida de 40 mm. Tipo Ayuntamiento de 

Valladolid, subterránea. Todas ellas incluso conexionado con las tuberías de cualquier 


Totalmente instalada y funcionando. Totalmente terminada. 

Total ud ......: 55,000 55,90 3.074,50 

5.3.11 Ud Equipo de recogida y depuración de aguas pluviales, formado a base de zanjas filtrantes y 

depósito de almacenamiento de agua. Incluso cámara de tormentas. 


Total Ud ......: 1,000 7.541,81 7.541,81 

Total subcapítulo 5.3.- PIEZAS ESPECIALES: 233.510,58 

PLAN PARCIAL SECTOR 10 ALDEATEJADA Página 10



5.4.9 M Tubería de POLIETILENO RETICULADO de ALTA DENSIDAD de diámetro 200 mm., para 10 

atmósferas de presión máxima, para uso alimentario, incluso parte proporcional de piezas 

especiales metálicas, de polietileno o de otro tipo, y conexionados con otras partes del 

circuito. Incluye excavación de zanja a la profundidad indicada en proyecto o la indicada 

por la dirección facultativa, cama de arena de hasta 20 cm., rasanteo de la misma, 

colocación de la tubería, relleno de arena de 15 cm., y terraplenado y compactación del 

resto de la zanja. La excavación se realizará con retroexcavadora u otros medios 

mecánicos, para una profundidad menor o igual de 5,0 m. Incluye la entibación y 

apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la dirección facultativa, de las zanjas, y con 

una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluye el montaje y desmontaje de la 

entibación. El terraplenado y compactación de las zanjas se realizará con zahorra natural 

(o con terreno procedente de la excavación si así se determina por la dirección 




material sobrante. Incluso parte proporcional de esponjamiento y de medios auxiliares para 

la realización de los trabajos. Incluso parte proporcional de dados de anclaje para codo 

de 45º o 90º según proyecto e indicaciones de la dirección facultativa. Totalmente 

instalado y funcionando. Totalmente terminado. 



688,28 688,280 

688,280 688,280 

Total m ......: 688,280 46,88 32.266,57 

5.4.10 M Tubería de POLIETILENO RETICULADO de ALTA DENSIDAD de diámetro hasta 125 mm., para 

10 atmósferas de presión máxima, para uso alimentario, incluso parte proporcional de 

piezas especiales metálicas, de polietileno o de otro tipo, y conexionados con otras partes 

del circuito. Incluye excavación de zanja a la profundidad indicada en proyecto o la 

indicada por la dirección facultativa, cama de arena de hasta 20 cm., rasanteo de la 

misma, colocación de la tubería, relleno de arena de 15 cm., y terraplenado y 

compactación del resto de la zanja. La excavación se realizará con retroexcavadora u 

otros medios mecánicos, para una profundidad menor o igual de 5,0 m. Incluye la 

entibación y apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la dirección facultativa, de las 

zanjas, y con una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluye el montaje y 

desmontaje de la entibación. El terraplenado y compactación de las zanjas se realizará 

con zahorra natural (o con terreno procedente de la excavación si así se determina por la 

dirección facultativa), por medios mecánicos con bandeja vibratoria, realizado por 

tongadas de 30 cm. de espesor, hasta conseguir un grado de compactación del 95% del 

proctor normal. Incluso regado de las mismas. Incluso carga sobre camión y transporte a 

vertedero del material sobrante. Incluso parte proporcional de esponjamiento y de medios 

auxiliares para la realización de los trabajos. Incluso parte proporcional de dados de 

anclaje para codo de 45º o 90º según proyecto e indicaciones de la dirección facultativa. 

Totalmente instalado y funcionando. Totalmente terminado. 



298,83 298,830 

166,97 166,970 

148,51 148,510 

132,36 132,360 

231,52 231,520 

148,55 148,550 

157,32 157,320 

173,27 173,270 

56,36 56,360 

311,24 311,240 

171,23 171,230 

357,34 357,340 

121,57 121,570 

300,11 300,110 

159,38 159,380 

2.934,560 2.934,560 

Total m ......: 2.934,560 37,51 110.075,35 




5.4.11 M Tubería de POLIETILENO RETICULADO de ALTA DENSIDAD de diámetro 160 mm., para 10 

atmósferas de presión máxima, para uso alimentario, incluso parte proporcional de piezas 

especiales metálicas, de polietileno o de otro tipo, y conexionados con otras partes del 

circuito. Incluye excavación de zanja a la profundidad indicada en proyecto o la indicada 

por la dirección facultativa, cama de arena de hasta 20 cm., rasanteo de la misma, 

colocación de la tubería, relleno de arena de 15 cm., y terraplenado y compactación del 

resto de la zanja. La excavación se realizará con retroexcavadora u otros medios 

mecánicos, para una profundidad menor o igual de 5,0 m. Incluye la entibación y 

apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la dirección facultativa, de las zanjas, y con 

una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluye el montaje y desmontaje de la 

entibación. El terraplenado y compactación de las zanjas se realizará con zahorra natural 






la realización de los trabajos. Incluso parte proporcional de dados de anclaje para codo 

de 45º o 90º según proyecto e indicaciones de la dirección facultativa. Totalmente 




971,42 971,420 

596,14 596,140 

424,50 424,500 

302,52 302,520 

219,96 219,960 

133,85 133,850 

59,79 59,790 

86,86 86,860 

172,80 172,800 

29,59 29,590 

2.997,430 2.997,430 

Total m ......: 2.997,430 46,88 140.519,52 


Total presupuesto parcial nº 5 RED DE RIEGO : 673.262,36 


Capítulo nº 6 RED DE ALCANTARILLADO 



6.1.1 Ud Pozo de registro y/o de resalto para alcantarillado o cámara de descarga. Forma o formas 

y dimensiones según proyecto e indicaciones de la dirección facultativa. No obstante 

cumplirá como mínimo las siguientes determinaciones: Dimensiones hasta 500 cm. de 

profundidad, realizado con anillos prefabricados de hormigón en masa de hasta 120 cm. 

de diámetro interior y 50 cm. de altura, con una resistencia al aplastamiento de 2.950 

kp/m2 y un cono superior prefabricado de hormigón en masa, con unión por medio de 

junta rígida machihembrada, incluso solera de hormigón en masa de 20 cm. de espesor, 

formación de pendientes, pates de acero galvanizado colocados cada 25 cm., marco y 

tapa de fundición. Incluso parte proporcional de medios auxiliares. Incluso excavación 

realizada con retroexcavadora u otros medios mecánicos, para una profundidad menor o 

igual de 5,0 m. Incluso entibación y apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la 

dirección facultativa, con una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluso 

montaje y desmontaje de la entibación. Incluso terraplenado y compactación del exceso 

de excavación con zahorra natural (o con terreno procedente de la excavación si así se 




transporte a vertedero del material sobrante. Incluye parte proporcional de esponjamiento 

y de medios auxiliares para la realización de los trabajos. Totalmente terminado. 

POZOS DE REGISTRO 

POZOS DE LIMPIA 



44 44,000 

1 1,000 

19 19,000 

64,000 64,000 

Total ud ......: 64,000 889,78 56.945,92 


6.2.1 M Conducción para alcantarillado realizada con tubos de PVC, para evacuación de aguas 

residuales y pluviales, con un diámetro de hasta 400 mm., y 10 mm. de espesor, con 

refuerzo. Tubería de tipo "SAENGER serie KE" o similar, unión por junta elástica, color naranja. 

Incluso parte proporcional de piezas especiales y conexionados con pozos u otras tuberías. 

Incluye excavación de zanja a la profundidad indicada en proyecto o la indicada por la 

dirección facultativa, solera de hormigón o cama de arena de hasta 20 cm. (según 

indicaciones de la dirección facultativa), rasanteo de la misma, colocación de la tubería y 

terraplenado y compactación del resto de la zanja. La excavación se realizará con 


Incluye entibación y apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la dirección facultativa, 

de las zanjas, y con una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluye el montaje y 







auxiliares para la realización de los trabajos. Según NTE-ISA y UNE 53332. Totalmente 

instalada y funcionando. Totalmente terminada. 



94,86 94,860 

148,51 148,510 

117,72 117,720 

274,24 274,240 

355,18 355,180 

480,90 480,900 

585,45 585,450 

502,34 502,340 

16,31 16,310 

143,75 143,750 

305,33 305,330 


280,58 280,580 

115,22 115,220 

558,00 558,000 

260,88 260,880 



Capítulo nº 6 RED DE ALCANTARILLADO 


6.2.1 M Con alc PVC Ø

Capítulo nº 7 RED DE DRENAJE 



7.1.1 Ud Pozo de registro y/o de resalto para alcantarillado o cámara de descarga. Forma o formas 

y dimensiones según proyecto e indicaciones de la dirección facultativa. No obstante 

cumplirá como mínimo las siguientes determinaciones: Dimensiones hasta 500 cm. de 

profundidad, realizado con anillos prefabricados de hormigón en masa de hasta 120 cm. 

de diámetro interior y 50 cm. de altura, con una resistencia al aplastamiento de 2.950 

kp/m2 y un cono superior prefabricado de hormigón en masa, con unión por medio de 

junta rígida machihembrada, incluso solera de hormigón en masa de 20 cm. de espesor, 

formación de pendientes, pates de acero galvanizado colocados cada 25 cm., marco y 

tapa de fundición. Incluso parte proporcional de medios auxiliares. Incluso excavación 

realizada con retroexcavadora u otros medios mecánicos, para una profundidad menor o 

igual de 5,0 m. Incluso entibación y apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la 

dirección facultativa, con una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluso 

montaje y desmontaje de la entibación. Incluso terraplenado y compactación del exceso 

de excavación con zahorra natural (o con terreno procedente de la excavación si así se 




transporte a vertedero del material sobrante. Incluye parte proporcional de esponjamiento 

y de medios auxiliares para la realización de los trabajos. Totalmente terminado. 

POZOS DE REGISTRO 

POZOS DE LIMPIAS 



48 48,000 

28 28,000 

76,000 76,000 

Total ud ......: 76,000 889,78 67.623,28 



residuales y pluviales, con un diámetro de hasta 400 mm., y 10 mm. de espesor, con 

refuerzo. Tubería de tipo "SAENGER serie KE" o similar, unión por junta elástica, color naranja. 

Incluso parte proporcional de piezas especiales y conexionados con pozos u otras tuberías. 


dirección facultativa, solera de hormigón o cama de arena de hasta 20 cm. (según 

indicaciones de la dirección facultativa), rasanteo de la misma, colocación de la tubería y 



Incluye entibación y apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la dirección facultativa, 

de las zanjas, y con una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluye el montaje y 







auxiliares para la realización de los trabajos. Según NTE-ISA y UNE 53332. Totalmente 

instalada y funcionando. Totalmente terminada. 




425,79 425,790 

375,29 375,290 

178,21 178,210 

168,80 168,800 

425,29 425,290 

1.573,380 1.573,380 

Total m ......: 1.573,380 57,06 89.777,06 





residuales y pluviales, con un diámetro 500 mm., y 10 mm. de espesor, con refuerzo. Tubería 

de tipo "SAENGER serie KE" o similar, unión por junta elástica, color naranja. Incluso parte 

proporcional de piezas especiales y conexionados con pozos u otras tuberías. Incluye 

excavación de zanja a la profundidad indicada en proyecto o la indicada por la dirección 

facultativa, solera de hormigón o cama de arena de hasta 20 cm. (según indicaciones de 

la dirección facultativa), rasanteo de la misma, colocación de la tubería y terraplenado y 


otros medios mecánicos, para una profundidad menor o igual de 5,0 m. Incluye entibación 

y apuntalamiento, si fuese necesario a juicio de la dirección facultativa, de las zanjas, y 

con una protección o "cuajado" del 60 %, con madera. Incluye el montaje y desmontaje de 

la entibación. El terraplenado y compactación de las zanjas se realizará con zahorra 






la realización de los trabajos. Según NTE-ISA y UNE 53332. Totalmente instalada y 

funcionando. Totalmente terminada. 


119,59 119,590 

57,67 57,670 

273,67 273,670 

450,930 450,930 

Total m ......: 450,930 84,33 38.026,93 


residuales y pluviales, con un diámetro de 600 mm., y 10 mm. de espesor, con refuerzo. 

Tubería de tipo "SAENGER serie KE" o similar, unión por junta elástica, color naranja. Incluso 

parte proporcional de piezas especiales y conexionados con pozos u otras tuberías. Incluye 


















64,97 64,970 


76,980 76,980 

Total m ......: 76,980 111,62 8.592,51 
























60,85 60,850 

60,850 60,850 

Total m ......: 60,850 152,53 9.281,45 






















153,96 153,960 

361,23 361,230 


275,60 275,600 

239,83 239,830 

148,31 148,310 

174,11 174,110 

159,41 159,410 

42,90 42,900 

74,73 74,730 

69,54 69,540 

40,65 40,650 


178,80 178,800 

158,41 158,410 

13,37 13,370 

147,38 147,380 

141,89 141,890 

96,42 96,420 

43,16 43,160 

175,77 175,770 

154,47 154,470 





7.2.8 M Con alc PVC Ø-300 +z+r (Continuación...) 


117,99 117,990 

93,50 93,500 

57,07 57,070 

188,66 188,660 

360,19 360,190 

52,26 52,260 

55,27 55,270 

148,55 148,550 

24,90 24,900 

74,36 74,360 

144,98 144,980 

75,69 75,690 

173,27 173,270 

4.626,840 4.626,840 

Total m ......: 4.626,840 51,60 238.744,94 


7.3.2 Ud Sumidero imbornal para aguas pluviales de dimensiones interiores 57x30x50 cm. Formado 

por una arqueta construida con ladrillo perforado ordinario de 1/2 pie de espesor, recibido 

con mortero de cemento 1:3 y sentados sobre solera de hormigón en masa de 10 cm. de 

espesor. Enfoscada y bruñida por el interior con mortero de cemento 1:6. Con marco de 

fundición y con rejilla de fundicion de 66x35x5 cm. enrasada al pavimento. Totalmente 

terminado. 



299 299,000 

299,000 299,000 

Total ud ......: 299,000 92,64 27.699,36 


7.4.1 Ud Acometida de SANEAMIENTO a la red general de 200

Capítulo nº 8 RED DE GAS NATURAL 



8.1.1 M Tubería de PEAD PE100 de diámetro 200 mm. SRD 17,6. Incluso parte proporcional de juntas. 


dirección facultativa, cama de arena de hasta 20 cm., rasanteo de la misma, colocación 

de la tubería, relleno de arena de 20 cm., colocación de banda de señalización y 


retroexcavadora u otros medios mecánicos. El terraplenado y compactación de las zanjas 

se realizará con zahorra natural (o con terreno procedente de la excavación si así se 





y de medios auxiliares para la realización de los trabajos. Según UNE 53333, BGC/PS/PL2: 

PART 1. Totalmente instalada y funcionando. Totalmente terminada. 



589,09 589,090 

589,090 589,090 

Total m ......: 589,090 66,91 39.416,01 

8.1.3 M Tubería de PEAD PE100 de diámetro 90 mm. SRD 17,6. Incluso parte proporcional de juntas. 


dirección facultativa, cama de arena de hasta 20 cm., rasanteo de la misma, colocación 

de la tubería, relleno de arena de 20 cm., colocación de banda de señalización y 


retroexcavadora u otros medios mecánicos. El terraplenado y compactación de las zanjas 

se realizará con zahorra natural (o con terreno procedente de la excavación si así se 





y de medios auxiliares para la realización de los trabajos. Según UNE 53333, BGC/PS/PL2: 

PART 1. Totalmente instalada y funcionando. Totalmente terminada. 




140,36 140,360 

431,49 431,490 

371,17 371,170 

91,86 91,860 

317,28 317,280 

76,65 76,650 

308,81 308,810 

282,49 282,490 

431,09 431,090 

147,52 147,520 

229,78 229,780 

419,83 419,830 


153,51 153,510 

215,32 215,320 

272,01 272,010 

171,34 171,340 

46,54 46,540 

201,95 201,950 


91,29 91,290 

4.610,640 4.610,640 

Total m ......: 4.610,640 56,83 262.022,67 


8.2.1 Ud Válvula de esfera para gas natural en media presión, para diámetro de 4 pulgadas., 

roscada, cuerpo de fundición y bola de acero inoxidable. Incluso conexionado con las 

tuberías de cualquier diámetro. Incluso juntas y accesorios. Totalmente instalada y 




Capítulo nº 8 RED DE GAS NATURAL 



8 8,000 

8,000 8,000 

Total ud ......: 8,000 298,38 2.387,04 


Total presupuesto parcial nº 8 RED DE GAS NATURAL : 303.825,72 


Capítulo nº 9 RED DE DIS. DE ENERGÍA ELÉCTRICA 



9.1.3 Ud Arqueta de dimensiones interiores hasta 50x50x50 cm., construida con ladrillo perforado 

ordinario de 1/2 pie de espesor de dimensiones 25x12x7 cm., recibidos con mortero de 

cemento 1:3 y sentados sobre solera de hormigón en masa de 10 cm. de espesor. 

Enfoscada y bruñida por el interior con mortero de cemento 1:6. Con marco y tapa de 

fundición. Totalmente terminada. 




353 353,000 

353,000 353,000 

Total ud ......: 353,000 140,45 49.578,85 


9.2.1 M Conducción enterrada de BAJA TENSIÓN 220/380 V. Se indica abreviadamente 

2C16O+2[(3x150)+95]. Compuesta, según proyecto e indicaciones de la dirección 

facultativa, por los siguientes elementos: 

LÍNEAS. Hasta 2 líneas compuesta cada una de ellas por 3 conductores de fase de hasta 

150 mm2. de sección y 1 conductor neutro de hasta 95 mm2. de sección. Los conductores 

serán de Al. RV 0,6/1 kV., formados por conductor de aluminio con aislamiento en 

polietileno reticulado y cubierta de PVC. Incluso parte proporcional de piezas especiales y 

conexionado con otras partes del circuito. Incluso parte proporcional de empalmes para 

cable y pruebas de rigidez dieléctrica. 

TUBOS DE PVC. Hasta 2 tubos de hasta 160 mm. de diámetro de PVC corrugado flexible. 

Alambre guía para tender los conductores. Incluso parte proporcional de piezas especiales. 


dirección facultativa y de dimensiones minimas 45 cm. de ancho y 70 cm. de profundidad, 

cama de hormigón o arena (según proyecto y normas de la compañía) de hasta 20 cm., 

rasanteo de la misma, colocación de los tubos de PVC, relleno de hormigón o arena de 

hasta 50 cm. (según proyecto y normas de la compañía), y terraplenado y compactación 

del resto de la zanja. La excavación se realizará con retroexcavadora u otros medios 

mecánicos. El terraplenado y compactación de las zanjas se realizará con zahorra natural 






la realización de los trabajos. Incluye el montaje de los cables conductores, instalación de 

placa cubrecables para protección mecánica y colocación de cinta de señalización. 




58,78 58,780 

9,17 9,170 


165,94 165,940 

277,20 277,200 

218,01 218,010 

213,66 213,660 

198,16 198,160 

55,13 55,130 

81,15 81,150 

154,66 154,660 

149,43 149,430 

157,51 157,510 

122,53 122,530 

91,83 91,830 

188,67 188,670 

94,42 94,420 

74,84 74,840 

174,35 174,350 

173,54 173,540 

163,07 163,070 

43,28 43,280 

175,07 175,070 


136,03 136,030 





9.2.1 M Con BT



9.2.3 M Conducción enterrada de BAJA TENSIÓN 220/380 V. Se indica abreviadamente 




150 mm2. de sección y 1 conductor neutro de hasta 95 mm2. de sección. Los conductores 

serán de Al. RV 0,6/1 kV., formados por conductor de aluminio con aislamiento en 

polietileno reticulado y cubierta de PVC. Incluso parte proporcional de piezas especiales y 























206,73 206,730 


153,03 153,030 

73,95 73,950 

88,82 88,820 

138,40 138,400 

203,84 203,840 

98,12 98,120 

212,05 212,050 

1.187,850 1.187,850 

Total m ......: 1.187,850 98,66 117.193,28 


9.3.1 Ud TRANSFORMADOR de media a baja tension de 1000 KVA. de potencia, en baño de aceite, 

refrigeración natural, para colocar en caseta prefabricada, de las siguientes 

caracteristicas: Tensión primaria 15/20 kV., tensión secundaria 231/400 V., regulación +- 

2,5% +- 5%; conexión DYn11; tensión de cortocircuito 4%. Segun normas 20101 (CEI 76), 

CENELEC HD428, UNE 20138, UNESA 5201D. Equipado con termómetro de esfera de dos 

contactos y termostato, puentes de conexión entre módulo de protección y transformador 

realizado con cables de A.T. 12/20 kV. unipolares de 1x50 mm2. Al., terminales enchufables 

en ambos extremos y rejilla de protección. 

CASETA prefabricada para transformador, de dimensiones exteriores (largo x ancho x alto) 

6080 x 2380 x 3045 mm., formada por: Envolvente de hormigón armado vibrado, compuesto 

por una parte que comprende el fondo y las paredes incorporando puertas y rejillas de 

ventilación natural y otra que constituye el techo, estando unidas las armaduras del 

hormigón entre si y al colector de tierra, segun la norma RU 1303. Las puertas y rejillas 

presentaran una resistencia de 10 kilo-ohmios respecto a la tierra de la envolvente. Pintado 

con pintura acrílica rugosa de color blanco en las paredes y marrón en techos, puertas y 

rejillas. Incluso alumbrado normal y de emergencia, elementos de protección y 

señalización como: banquillo aislante, guantes de protección y placas de peligro de 

muerte en los transformadores y accesos al local. 

REDES DE PUESTA A TIERRA de proteccion general y servicio para el neutro, de acuerdo con 

lo indicado en la MIE-RAT-13, y normas de compañía suministradora, formada la primera de 

ellas por cable de cobre desnudo de 50 mm2. de sección y la segunda por cable de cobre 

aislado, tipo RV de 0,6/1 kV, y 50 mm2. de sección y picas de tierra de acero cobrizado de 

2 m. de longitud y 14 mm. de diametro. Incluso material de conexión y fijación. Totalmente 







9 9,000 

9,000 9,000 

Total ud ......: 9,000 29.150,03 262.350,27 

9.3.3 Ud Toma de tierra independiente de profundidad, método jabalina. 



36 36,000 

36,000 36,000 

Total Ud ......: 36,000 255,35 9.192,60 



9.4.1 Ud Acometida de ELECTRICIDAD a la red general, hasta una longitud media de 15 m., 

compuesta por conductores eléctricos y elementos auxiliares, arqueta según normas de la 

compañía suministradora, con tapa de fundición, instalada, comprobada y medida. 

Conductores de fase de hasta 150 mm2. de sección y conductor neutro de hasta 95 mm2. 

de sección. Los conductores serán de Al. RV 0,6/1 kV., formados por conductor de aluminio 

con aislamiento en polietileno reticulado y cubierta de PVC. Incluso parte proporcional de 

piezas especiales y conexionados. Incluso parte proporcional de empalmes para cable y 

pruebas de rigidez dieléctrica. Incluso tubo de hasta 160 mm. de diámetro de PVC 

corrugado flexible. Incluso excavación manual y/o mecánica, relleno y apisonado de 

zanja con tierra procedente de la excavación, reposición de pavimento, limpieza y 

transporte de tierras sobrantes a vertedero. Totalmente terminada. 



519 519,000 

519,000 519,000 

Total ud ......: 519,000 611,26 317.243,94 

Total subcapítulo 9.4.- ACOMETIDAS: 317.243,94 

Total presupuesto parcial nº 9 RED DE DIS. DE ENERGÍA ELÉCTRICA : 1.189.289,37 


Capítulo nº 10 RED DE ALUMBRADO PÚBLICO 


10.1.- ARQUETAS Y POZOS 

10.1.1 Ud Arqueta de dimensiones interiores hasta 50x50x50 cm., construida con ladrillo perforado 





10.2.- CONDUCCIONES 

Total ud ......: 146,000 140,45 20.505,70 

Total subcapítulo 10.1.- ARQUETAS Y POZOS: 20.505,70 

10.2.1 M Conducción enterrada de BAJA TENSIÓN 220/380 V. Se indica abreviadamente 



LÍNEAS. Hasta 2 líneas compuesta cada una de ellas por 3 conductores de fase de hasta 25 

mm2. de sección y 1 conductor neutro de hasta 12 mm2. de sección. Los conductores 

serán de Cu. 0,6/1 kV., formados por conductor de cobre con aislamiento en polietileno 

reticulado y cubierta de PVC. Incluso parte proporcional de piezas especiales y 



TUBOS DE PVC. Hasta 2 tubos de hasta 110 mm. de diámetro de PVC corrugado flexible. 

















Total m ......: 528,000 51,22 27.044,16 

10.2.3 M Conducción enterrada de BAJA TENSIÓN 220/380 V. Se indica abreviadamente 



LÍNEAS. Hasta 2 líneas compuesta cada una de ellas por 3 conductores de fase de hasta 25 

mm2. de sección y 1 conductor neutro de hasta 12 mm2. de sección. Los conductores 

serán de Cu. 0,6/1 kV., formados por conductor de cobre con aislamiento en polietileno 

reticulado y cubierta de PVC. Incluso parte proporcional de piezas especiales y 





Incluye cama de hormigón o arena (según proyecto y normas de la compañía) de hasta 

20 cm., rasanteo de la misma, colocación de los tubos de PVC, relleno de hormigón o 

arena de hasta 50 cm. (según proyecto y normas de la compañía). Incluye el montaje de 

los cables conductores, instalación de placa cubrecables para protección mecánica y 

colocación de cinta de señalización. Totalmente instalado y funcionando. Totalmente 

terminado. 

10.3.- PIEZAS ESPECIALES 

Total m ......: 9.500,000 31,68 300.960,00 

Total subcapítulo 10.2.- CONDUCCIONES: 328.004,16 




10.3.1 Ud Cuadro de mando y protección para alumbrado publico de tipo "ORMAZÁBAL" o similar, 

para 6 salidas, montado sobre armario de tipo "ORMAZÁBAL" o similar, de hormigón 

polímero o de poliéster reforzado con fibra de vidrio (a determinar por la dirección 

facultativa), de dimensiones hasta 1000x800x250 mm., con los elementos de protección y 

mando necesarios, como 1 interruptor automático general, 2 contactores, 1 interruptor 

automático para protección de cada circuito de salida, 1 interruptor diferencial por cada 

circuito de salida y 1 interrruptor diferencial para protección del circuito de mando; incluso 

fotocontrol integrado con cuerpo de fundición de aluminio y célula de sulfuro de cadmio, 

de 2 a 150 LUX de sensibilidad, de tipo 2 para 220 V. de tensión y reloj con interruptor 

horario. Conexionado y cableado. Totalmente instalado y funcionando. Totalmente 

terminado. 

10.3.2 Ud Toma de tierra. 

10.4.- COLUMNAS Y LUMINARIAS 

Total ud ......: 9,000 1.688,71 15.198,39 

Total Ud ......: 89,000 255,35 22.726,15 

Total subcapítulo 10.3.- PIEZAS ESPECIALES: 37.924,54 

10.4.1 Ud Columna báculo para alumbrado público. Material o materiales (acero galvanizado, 

acero lacado, hierro fundido, aluminio anodizado, aluminio lacado, etc), tamaño o 

tamaños (hasta 10 m. de altura), con o sin brazo o brazos (brazos hasta 2 m.), forma o 

formas (cilíndrica, troncocónica, etc), color o colores, marca o marcas (INDALUX, DC 

ILUMINACIÓN, etc.) y modelo o modelos, a determinar por la dirección facultativa. Si es de 

acero galvanizado tendrá las siguientes características. Espesor mínimo de chapa 3 mm. 

Acero A-37b UNE 36080. Galvanizado de la columna según la norma AAM-3 A1-2. Todas las 

soldaduras, excepto la vertical del tronco serán por lo menos de calidad 2 según UNE 14011 

y tendrán unas características mecánicas superiores a las del material base. Para todas las 

columnas la sujeción a la cimentación se hará uniendo la placa de base a los pernos 

anclados en la cimentación mediante el empleo de arandela, tuerca y contratuerca. El 

fuste tendrá pletina y puerta en la base. Incluso pernos de anclaje, toma de tierra y dado 

de hormigón, según proyecto y a determinar por la dirección facultativa. El hormigón será 

del tipo HM-20/P/20/I, hormigón en masa, de resistencia característica 20 N/mm2 (200 

kg/cm2), consistencia plástica, tamaño máximo del árido 20 mm., ambiente no agresivo, 

cemento CEM II/A-P 32,5 R, árido rodado, elaborado en central, vertido y colocación en 

obra. Incluso montaje. Totalmente terminada. 


308 308,000 

18 18,000 

1 1,000 

327,000 327,000 

Total ud ......: 327,000 578,31 189.107,37 

10.4.2 Ud Luminaria de alumbrado viario. Tamaño o tamaños, forma o formas de la luminaria 

(prismática, esférica, octogonal clásica, etc.), material o materiales del chasis (hierro 

fundido, aleación ligera, etc), material o materiales de la carcasa de protección 

(policarbonato, vidrio, etc.), número o números de lámparas por cada luminaria, tipo o 

tipos de lámpara (de vapor de mercurio, de vapor de sodio, de bajo consumo, etc.) 

potencia o potencias de lámpara (de hasta 250 W.) flujo o flujos de lámpara (de hasta 

13.000 lúmenes), marca o marcas (INDALUX, DC ILUMINACIÓN, etc.) y modelo o modelos, a 

determinar por la dirección facultativa. Incluso equipo eléctrico, cableado por la columna 

y conexionado al circuito general. Incluso lámparas. Incluso montaje de la luminaria sobre 

columna de cualquier modelo compatible, incluso piezas especiales de adaptación. 

Totalmente montada. Totalmente terminada. 


308 308,000 

18 2,00 36,000 

1 5,00 5,000 

349,000 349,000 

Total ud ......: 349,000 316,62 110.500,38 




10.4.3 Ud Baliza para exteriores. Tamaño o tamaños, forma o formas de la luminaria (prismática, 

esférica, octogonal clásica, etc.), material o materiales del chasis (hierro fundido, aleación 

ligera, etc), material o materiales de la carcasa de protección (policarbonato, vidrio, etc.), 

número o números de lámparas por cada luminaria, tipo o tipos de lámpara (de vapor de 

mercurio, de vapor de sodio, de bajo consumo, etc.) potencia o potencias de lámpara (de 

hasta 250 W.) flujo o flujos de lámpara (de hasta 13.000 lúmenes), marca o marcas 

(INDALUX, DC ILUMINACIÓN, etc.) y modelo o modelos, a determinar por la dirección 

facultativa. Incluso equipo eléctrico, cableado por la columna y conexionado al circuito 

general. Incluso lámparas. Totalmente montada. Totalmente terminada. 

Total ud ......: 264,000 100,42 26.510,88 

Total subcapítulo 10.4.- COLUMNAS Y LUMINARIAS: 326.118,63 

Total presupuesto parcial nº 10 RED DE ALUMBRADO PÚBLICO : 712.553,03 


Capítulo nº 11 RED DE MEDIA TENSIÓN 



11.1.4 M Conducción enterrada de MEDIA TENSIÓN 12.000/20.000 V. Se indica abreviadamente 




300 mm2. de sección y 1 conductor neutro de hasta 150 mm2. de sección. Conductor de 

aluminio compacto de sección circular, pantalla sobre el conductor de mezcla 

semiconductora, aislamiento de etileno-propileno (EPR), pantalla sobre el aislamiento de 

mezcla semiconductora pelable no metalica asociada a una corona de alambre y 

contraespira de cobre y cubierta termoplastica a base de poliolefina. Incluso parte 

proporcional de piezas especiales y conexionado con otras partes del circuito. Incluso 

parte proporcional de empalmes para cable y pruebas de rigidez dieléctrica. 


















11.1.11 M Desmontaje de línea aérea de Media Tensión 




1.584,46 1.584,460 

470,56 470,560 

35,69 35,690 

2.090,710 2.090,710 

Total m ......: 2.090,710 63,23 132.195,59 


324,95 324,950 

64,23 64,230 

389,180 389,180 

Total m ......: 389,180 218,24 84.934,64 


11.2.4 Ud Desmontaje de torre existente de Media Tensión 

Total ud ......: 3,000 874,01 2.622,03 


Total presupuesto parcial nº 11 RED DE MEDIA TENSIÓN : 219.752,26 


Capítulo nº 12 RED DE TELEFONIA Y TELECOMUNICACIONES 



12.1.1 Ud Arqueta de dimensiones interiores hasta 50x50x50 cm., construida con ladrillo perforado 







373 373,000 

373,000 373,000 

Total ud ......: 373,000 140,45 52.387,85 

12.1.3 Ud Arqueta, para telefonía. Tipo o tipos (H, H modificado, H con pedestal, D, M, etc.) según 

proyecto e indicaciones de la dirección facultativa y/o la compañía suministradora. 

Arqueta prefabricada de hormigón o construida con ladrillo perforado ordinario de 1/2 pie 

de espesor de dimensiones 25x12x7 cm., recibidos con mortero de cemento 1:3 y sentados 

sobre solera de hormigón en masa de 10 cm. de espesor. Enfoscada y bruñida por el 

interior con mortero de cemento 1:6. Con marco y tapa de fundición. Totalmente instalada. 

Totalmente terminada. 

TELEFONIA Uds. Largo Ancho Alto Parcial Subtotal 

ARQUETA TELEFÓNICA 

TIPO "D" 

ARQUETA TELEFÓNICA 

TIPO "M" 


84 84,000 

286 286,000 

370,000 370,000 

Total ud ......: 370,000 243,88 90.235,60 


12.2.1 M Conducción enterrada de TELEFONÍA. Se indica abreviadamente 6C11O+6[40x0,5]. 

Compuesta, según proyecto e indicaciones de la dirección facultativa, por los siguientes 

elementos: 

CABLES. Hasta 6 cables compuesto cada una de ellos por una manguera de telefonía de 

40x0,5 mm2., para uso interior y/o exterior de telefonía y comunicación. Incluso parte 

proporcional de empalmes para cable. 




dirección facultativa, cama de hormigón (según proyecto y normas de la compañía), 

rasanteo de la misma, colocación de los tubos de PVC, relleno de hormigón (según 

proyecto y normas de la compañía), y terraplenado y compactación del resto de la zanja. 

La excavación se realizará con retroexcavadora u otros medios mecánicos. El terraplenado 

y compactación de las zanjas se realizará con zahorra natural (o con terreno procedente 

de la excavación si así se determina por la dirección facultativa), por medios mecánicos 

con bandeja vibratoria, realizado por tongadas de 30 cm. de espesor, hasta conseguir un 

grado de compactación del 95% del proctor normal. Incluso regado de las mismas. Incluso 

carga sobre camión y transporte a vertedero del material sobrante. Incluso parte 

proporcional de esponjamiento y de medios auxiliares para la realización de los trabajos. 

Incluye el montaje de los cables conductores, instalación de separadores entre los tubos de 

PVC y colocación de cinta de señalización. Totalmente instalado y funcionando. 

Totalmente terminado. 



536,77 536,770 

270,07 270,070 

540,47 540,470 

11,57 11,570 

432,94 432,940 

268,67 268,670 

175,26 175,260 

319,30 319,300 

56,85 56,850 

152,61 152,610 

618,43 618,430 

218,94 218,940 

1.152,35 1.152,350 





12.2.1 M Con TELEFONIA



12.3.1 Ud Armario para distribución de acometidas (A.D.A.) y pedestal (P.A.D.A.), según normas de la 

compañía suministradora. Incluso conexión y ayudas de albañilería, construido según 

norma NTE-IAT. Totalmente instalado y funcionando. Totalmente terminado. 




15 15,000 

15,000 15,000 

Total ud ......: 15,000 124,59 1.868,85 


12.4.1 Ud Acometida a las redes generales enterradas de INSTALACIONES de TELEFONIA hasta una 

longitud media de 15 m. Compuesta por los siguientes elementos: Empalme a las redes 

generales, conductores eléctricos y elementos auxiliares, arqueta ó arquetas según normas 

de la o las compañías suministradoras, con tapa o tapas de fundición, instaladas, 

comprobadas y medidas. Incluso excavación manual y/o mecánica, relleno y apisonado 

de zanjas con tierra procedente de excavación, reposición de pavimentos, limpieza y 




521 521,000 

521,000 521,000 

Total ud ......: 521,000 121,61 63.358,81 

12.4.3 Ud Acometida a las redes generales enterradas de INSTALACIONES de TELECOMUNICACIONES 

hasta una longitud media de 15 m. Compuesta por los siguientes elementos: Empalme a las 

redes generales, conductores eléctricos y elementos auxiliares, arqueta ó arquetas según 

normas de la o las compañías suministradoras, con tapa o tapas de fundición, instaladas, 

comprobadas y medidas. Incluso excavación manual y/o mecánica, relleno y apisonado 

de zanjas con tierra procedente de excavación, reposición de pavimentos, limpieza y 




521 521,000 

521,000 521,000 

Total ud ......: 521,000 121,61 63.358,81 

Total subcapítulo 12.4.- ACOMETIDAS: 126.717,62 

Total presupuesto parcial nº 12 RED DE TELEFONIA Y TELECOMUNICACIONES : 1.043.677,42 


Capítulo nº 13 JARDINERÍA 


13.1.- PREPARACIÓN DEL TERRENO 

13.1.1 M2 Relleno, extendido y compactado por medios mecánicos y/o manuales de TIERRA 

VEGETAL, realizado por tongadas de 15 cm. de espesor. La tierra vegetal será arenosa, 

limpia y cribada con medios mecanicos. Para situar en zonas planas, inclinadas y taludes. 

Incluye suministro, carga, transporte, extendido y compactación. Incluye la excavación o 

apertura por medios mecánicos y/o manuales de hoyo u hoyos para plantación de 

árboles. Incluye preparación para plantación, entrecava, desmenuzado, limpieza, 

abonado, por medios mecánicos y/o manuales. Totalmente terminado. 

13.2.- PLANTACIÓN CÉSPEDES 


48.925,00 48.925,000 

31.443,00 31.443,000 

1.895,00 1.895,000 

380,00 380,000 

-1 485,00 4,00 -1.940,000 

-1 1.031,00 4,00 -4.124,000 

-1 248,00 4,00 -992,000 

75.587,000 75.587,000 

Total m2 ......: 75.587,000 5,99 452.766,13 

Total subcapítulo 13.1.- PREPARACIÓN DEL TERRENO: 452.766,13 

13.2.1 M2 Suministro y plantación de CÉSPED de semilla LOLIUM PERENNE, incluso preparación del 

terreno, siembra, mantillo y primer riego. Totalmente terminado. 

13.3.- PLANTACIÓN ESPECIES VEGETALES 

Total m2 ......: 75.587,000 7,16 541.202,92 

Total subcapítulo 13.2.- PLANTACIÓN CÉSPEDES: 541.202,92 

13.3.1 Ud Suministro y plantación de PLÁTANO, Platanus hybrida, de 18 a 20 cm. de diámetro, 

suministrado con rejilla, cepellón o raíz desnuda (a determinar por la dirección facultativa). 

Incluso transporte. Incluso excavación de hoyo por medios mecánicos y/o manuales de 

hasta 1x1x1 m., aporte de tierra vegetal fertilizada, plantación, formación de alcorque y 

primer riego. Totalmente terminado. 

Total ud ......: 100,000 42,33 4.233,00 

13.3.3 Ud Suministro y plantación de ACACIA, Robinia pseudoacacia, de 18 a 20 cm. de diámetro, 






13.3.4 Ud Suministro y plantación de SAUCE, Salix alba, de 2,50 a 3,00 m. de altura, suministrado con 

rejilla, cepellón o raíz desnuda (a determinar por la dirección facultativa). Incluso 

transporte. Incluso excavación de hoyo por medios mecánicos y/o manuales de hasta 

1x1x1 m., aporte de tierra vegetal fertilizada, plantación, formación de alcorque y primer 

riego. Totalmente terminado. 


13.3.6 Ud Suministro y plantación de CHOPO, Populus bolleana, de 18 a 20 cm. de diámetro, 





Total ud ......: 50,000 63,17 3.158,50 

13.3.7 Ud Suministro y plantación de PINO, Pinus pinea, de 2,50 a 3,00 m. de altura, suministrado con 

rejilla, cepellón o raíz desnuda (a determinar por la dirección facultativa). Incluso 

transporte. Incluso excavación de hoyo por medios mecánicos y/o manuales de hasta 

1x1x1 m., aporte de tierra vegetal fertilizada, plantación, formación de alcorque y primer 

riego. Totalmente terminado. 



Capítulo nº 13 JARDINERÍA 


Total subcapítulo 13.3.- PLANTACIÓN ESPECIES VEGETALES: 20.727,50 

Total presupuesto parcial nº 13 JARDINERÍA : 1.014.696,55 


Capítulo nº 14 SEÑALIZACIÓN Y EQUIPAMIENTO 


14.2.- MOBILIARIO URBANO 

14.2.1 Ud Mobiliario urbano incluido papelera para suelo, bancos para exteriores, columpios, 

toboganes, balancines, fuentes, etc, a determinar por la dirección facultativa. Incluso 

piezas de sustentación y cimentación de las mismas. Incluso colocación. Totalmente 

terminada. 

14.3.- SEÑALIZACIÓN VERTICAL Y HORIZONTAL 

Total ud ......: 828,000 98,85 81.847,80 

Total subcapítulo 14.2.- MOBILIARIO URBANO: 81.847,80 

14.3.1 Ud Señalización vertical, pintada, incluso poste galvanizado de sustentación y cimentación del 

poste. Incluso colocación. Todo ello según normas del Ministerio de Fomento (u otro que lo 

sustituya). Totalmente terminada. 

Total ud ......: 200,000 118,20 23.640,00 

14.3.2 Ud Señalización horizontal de la red viaria incluido pasos de cebra, aparcamientos 

minusvalidos, carriles, etc. Todo ello según normas del Ministerio de Fomento (u otro que lo 

sustituya). Totalmente terminada. 

Total ud ......: 411,000 75,72 31.120,92 

Total subcapítulo 14.3.- SEÑALIZACIÓN VERTICAL Y HORIZONTAL: 54.760,92 

Total presupuesto parcial nº 14 SEÑALIZACIÓN Y EQUIPAMIENTO : 136.608,72 


Capítulo nº 15 VARIOS 


15.2.- SEGURIDAD Y SALUD 

15.2.1 Partida alzada para Seguridad y Salud, según Estudio Básico de Seguridad. 

Total ......: 1,000 5.578,66 5.578,66 

Total subcapítulo 15.2.- SEGURIDAD Y SALUD: 5.578,66 

Total presupuesto parcial nº 15 VARIOS : 5.578,66 


Presupuesto de ejecución material 

1 ACTUACIONES PREVIAS 6.763,15 

1.2.- VARIOS 6.763,15 

2 ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO 60.429,54 

2.1.- MOVIMIENTO DE TIERRAS 60.429,54 

3 PAVIMENTACIÓN 3.882.466,17 

3.1.- ZONAS TRÁFICO PESADO 2.377.689,34 

3.2.- ZONAS PEATONALES ACERAS 1.295.590,18 

3.3.- ZONAS PEATONALES-TRÁFICO LIGERO 120.316,33 

3.4.- ZONAS PEATONALES DE TIERRA 88.870,32 

4 RED DE ABASTECIMIENTO 423.918,50 

4.1.- ARQUETAS Y POZOS 16.673,58 

4.2.- CONDUCCIONES 252.012,77 

4.3.- PIEZAS ESPECIALES 15.159,30 

4.4.- ACOMETIDAS 140.072,85 

5 RED DE RIEGO 673.262,36 

5.1.- ACOMETIDAS 138.628,80 


5.3.- PIEZAS ESPECIALES 233.510,58 


6 RED DE ALCANTARILLADO 456.124,20 



6.3.- PIEZAS ESPECIALES 471,27 

6.4.- ACOMETIDAS 116.576,13 

7 RED DE DRENAJE 596.321,66 




7.4.- ACOMETIDAS 116.576,13 

8 RED DE GAS NATURAL 303.825,72 



9 RED DE DIS. DE ENERGÍA ELÉCTRICA 1.189.289,37 




9.4.- ACOMETIDAS 317.243,94 

10 RED DE ALUMBRADO PÚBLICO 712.553,03 

10.1.- ARQUETAS Y POZOS 20.505,70 

10.2.- CONDUCCIONES 328.004,16 

10.3.- PIEZAS ESPECIALES 37.924,54 

10.4.- COLUMNAS Y LUMINARIAS 326.118,63 

11 RED DE MEDIA TENSIÓN 219.752,26 

11.1.- CONDUCCIONES 217.130,23 


12 RED DE TELEFONIA Y TELECOMUNICACIONES 1.043.677,42 


12.2.- CONDUCCIONES 772.467,50 


12.4.- ACOMETIDAS 126.717,62 

13 JARDINERÍA 1.014.696,55 

13.1.- PREPARACIÓN DEL TERRENO 452.766,13 

13.2.- PLANTACIÓN CÉSPEDES 541.202,92 

13.3.- PLANTACIÓN ESPECIES VEGETALES 20.727,50 

14 SEÑALIZACIÓN Y EQUIPAMIENTO 136.608,72 

14.2.- MOBILIARIO URBANO 81.847,80 

14.3.- SEÑALIZACIÓN VERTICAL Y HORIZONTAL 54.760,92 

15 VARIOS 5.578,66 

15.2.- SEGURIDAD Y SALUD 5.578,66 

Total .........: 10.725.267,31 

Asciende el presupuesto de ejecución material a la expresada cantidad de DIEZ MILLONES SETECIENTOS 

VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS. 


Proyecto: PLAN PARCIAL SECTOR 10 ALDEATEJADA 

Capítulo 

Importe 

1 ACTUACIONES PREVIAS 

1.2 VARIOS ........................................................................................................................ 6.763,15 

Total 1 ACTUACIONES PREVIAS ..........: 6.763,15 

2 ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO 

2.1 MOVIMIENTO DE TIERRAS ........................................................................................................… 60.429,54 

Total 2 ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO ..........: 60.429,54 

3 PAVIMENTACIÓN 

3.1 ZONAS TRÁFICO PESADO .........................................................................................................… 2.377.689,34 

3.2 ZONAS PEATONALES ACERAS ..................................................................................................… 1.295.590,18 

3.3 ZONAS PEATONALES-TRÁFICO LIGERO ..................................................................................… 120.316,33 

3.4 ZONAS PEATONALES DE TIERRA ..............................................................................................… 88.870,32 

Total 3 PAVIMENTACIÓN ..........: 3.882.466,17 

4 RED DE ABASTECIMIENTO 

4.1 ARQUETAS Y POZOS ..................................................................................................................… 16.673,58 

4.2 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 252.012,77 

4.3 PIEZAS ESPECIALES ........................................................................................................................ 15.159,30 

4.4 ACOMETIDAS ........................................................................................................................ 140.072,85 

Total 4 RED DE ABASTECIMIENTO ..........: 423.918,50 

5 RED DE RIEGO 

5.1 ACOMETIDAS ........................................................................................................................ 138.628,80 


5.3 PIEZAS ESPECIALES ........................................................................................................................ 233.510,58 

5.4 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 282.861,44 

Total 5 RED DE RIEGO ..........: 673.262,36 

6 RED DE ALCANTARILLADO 


6.2 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 282.130,88 

6.3 PIEZAS ESPECIALES ........................................................................................................................ 471,27 

6.4 ACOMETIDAS ........................................................................................................................ 116.576,13 

Total 6 RED DE ALCANTARILLADO ..........: 456.124,20 

7 RED DE DRENAJE 


7.2 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 384.422,89 


7.4 ACOMETIDAS ........................................................................................................................ 116.576,13 

Total 7 RED DE DRENAJE ..........: 596.321,66 

8 RED DE GAS NATURAL 

8.1 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 301.438,68 


Total 8 RED DE GAS NATURAL ..........: 303.825,72 

9 RED DE DIS. DE ENERGÍA ELÉCTRICA 


9.2 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 550.923,71 


9.4 ACOMETIDAS ........................................................................................................................ 317.243,94 

Total 9 RED DE DIS. DE ENERGÍA ELÉCTRICA ..........: 1.189.289,37 

10 RED DE ALUMBRADO PÚBLICO 

10.1 ARQUETAS Y POZOS ................................................................................................................… 20.505,70 

10.2 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 328.004,16 

10.3 PIEZAS ESPECIALES ..................................................................................................................… 37.924,54 

10.4 COLUMNAS Y LUMINARIAS ....................................................................................................… 326.118,63 

Total 10 RED DE ALUMBRADO PÚBLICO ..........: 712.553,03 

11 RED DE MEDIA TENSIÓN 

11.1 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 217.130,23 

11.2 PIEZAS ESPECIALES ..................................................................................................................… 2.622,03 

Total 11 RED DE MEDIA TENSIÓN ..........: 219.752,26 

12 RED DE TELEFONIA Y TELECOMUNICACIONES 

12.1 ARQUETAS Y POZOS ................................................................................................................… 142.623,45 

12.2 CONDUCCIONES ........................................................................................................................ 772.467,50 

12.3 PIEZAS ESPECIALES ..................................................................................................................… 1.868,85 

12.4 ACOMETIDAS ........................................................................................................................ 126.717,62 

Total 12 RED DE TELEFONIA Y TELECOMUNICACIONES ..........: 1.043.677,42 

13 JARDINERÍA 

13.1 PREPARACIÓN DEL TERRENO ................................................................................................… 452.766,13 

13.2 PLANTACIÓN CÉSPEDES .........................................................................................................… 541.202,92

Proyecto: PLAN PARCIAL SECTOR 10 ALDEATEJADA 

Capítulo 

13.3 PLANTACIÓN ESPECIES VEGETALES ......................................................................................… 20.727,50 

Total 13 JARDINERÍA ..........: 1.014.696,55 

14 SEÑALIZACIÓN Y EQUIPAMIENTO 

14.2 MOBILIARIO URBANO .............................................................................................................… 81.847,80 

14.3 SEÑALIZACIÓN VERTICAL Y HORIZONTAL ............................................................................… 54.760,92 

Total 14 SEÑALIZACIÓN Y EQUIPAMIENTO ..........: 136.608,72 

15 VARIOS 

15.2 SEGURIDAD Y SALUD ..............................................................................................................… 5.578,66 

Total 15 VARIOS ..........: 5.578,66 

Presupuesto de ejecución material 10.725.267,31 

6% de gastos generales 643.516,04 

13% de beneficio industrial 1.394.284,75 

Suma 12.763.068,10 

16% IVA 2.042.090,90 

Presupuesto de ejecución por contrata 14.805.159,00 

Asciende el presupuesto de ejecución por contrata a la expresada cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS 

CINCO MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS. 

Importe

2.3.- CARGAS EXTERNAS ASOCIADAS AL SECTOR 

La ubicación del Sector lindando con el entorno urbano del casco de Aldeatejada, garantiza la existencia 

cercana de los diferentes servicios y conexiones varias en su límite Este y Sur. 

Se garantiza mediante convenio suscrito por los promotores con el Ayuntamiento de Aldeatejada, el refuerzo 

de los sistemas generales de servicios urbanos para dar servicio en condiciones adecuadas al sector. 

2.4.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA 

A los costes de ejecución de la obra de urbanización determinados en el apartado anterior es preciso añadir los 

costes de honorarios profesionales, gestión y financiación, según se indica a continuación. 

2.3.1.- Honorarios profesionales 

Todo el proceso de desarrollo de proyectos y planes necesarios para la ejecución de las obras de 

urbanización, así como el proceso de adjudicación de las parcelas resultantes presenta el siguiente detalle de 

costes, estimados: 

Redacción del Plan Parcial 100.000,00 

Proyecto de actuación (Reparcelación) 32.000,00 

Redacción de Proyecto de Urbanización y estudio geotécnico 150.000,00 

Dirección de obra y coordinación de seguridad y salud 100.000,00 

Gastos de Asesoría Jurídica y Gestión 35.000,00 

SUMA 417.000,00 

I.V.A. 16% 66.720,00 

PREVISIÓN DE GASTOS DE GESTIÓN 483.720,00 

2.4.2.- Coste de implantación de los servicios 

La ejecución de las obras de urbanización, según se ha visto anteriormente, presenta un coste en euros de: 

COSTES DE URBANIZACIÓN 14.805.159,00 

2.4.3.- Costes derivados de los convenios suscritos entre los propietarios y el Ayuntamiento 

Al final del presente documento, y como anexo al mismo se adjuntan copia de los convenios suscritos por los 

propietarios de parcelas incluidas en el sector con el Ayuntamiento de Aldeatejada. Dichos convenios son de 

tres tipos, por una parte el de la implantación del colector general cuyo coste se ha repartido entre los 

propietarios, estableciéndose una cuota de 0,3450 €/m 2 de edificabilidad, el de refuerzo de los sistemas 

generales de agua que se ha repartido proporcionalmente a los sectores, correspondiendo al sector 11 un 

27,80% y por último el de incremento de la edificabilidad y la densidad del sector hasta alcanzar los parámetros 

con los que se ha redactado el presente Plan Parcial, valorado en 3.000 € por cada vivienda de incremento 

partiendo de una base de 20 viviendas /Ha hasta alcanzar las 30 viviendas/Ha y que se destinarán a la 

ejecución y refuerzo de los Sistemas Generales, todo ello según la siguiente previsión: 

Convenio colector: 0,3450 x 214.570 = 74.026,65 

Convenio refuerzo red general agua potable: 23,20% s/ 165.135,63 = 38.311,47 

Convenio incremento densidad: 10 x 39,15 x 3.000 = 1.174.500,00 

COSTES CONVENIOS 1.286.838,12 


Salamanca 

116

2.4.4.- Resumen de costes de urbanización y viabilidad económica 

Con lo visto anteriormente tenemos un total de gastos de urbanización IVA incluido de: 

483.720,00+ 14.805.159,00 + 1.286.838,12 = 16.575.717,12 € 

Por otra parte, ha de indicarse que se estima un precio medio de venta de suelo edificable del orden de 250,00 

€/m², cuantía sustancialmente inferior a la estimada de mercado actual. 

Siendo el suelo edificable ponderado al uso predominante un total de 198.789.50 m², se deduce un coste de 

repercusión sobre m² de suelo edificable de 83,38 €/m² de desarrollo completo el plan. 

El valor inicial de los terrenos de aportación, cuya extensión es de 398.642,66 m², según los datos conocidos 

del sector, se fija en un máximo de 30,00 €/m². 

Costes globales 16.575.717,12 € 

Valor inicial del suelo bruto 11.959.279,80 € 

Valor final de venta de suelo neto 48.974.375,00 € 

Beneficio total de desarrollo 20.439.378,08 € 

Beneficio por m² aportado 

51,27 €/m² 

Concluyéndose que la propuesta del plan es VIABLE y rentable desde el punto de vista económico. 

2.5.- INFORME SOBRE LA SOSTENIBILIDAD ECONOMICA 

Introducción 

Como es sabido, el artículo 15.4 de la Ley 8/07, del Suelo, de 28 de mayo, establece que entre 

la documentación que debe incluirse en todo instrumento de ordenación de actuaciones de urbanización –en la 

terminología de la nueva Ley- ha de existir el denominado Informe o memoria de sostenibilidad económica. De 

conformidad con la interpretación-adaptación transitoria que de dicha Ley se realiza para el ámbito de Castilla y 

León por la Orden FOM/1.083/07, de 12 de junio (BOCyL número 117, de 18 de junio), dicho documento debe 

formar parte de todo Plan Parcial. 

Aunque parece evidente la intención del Legislador al establecer la obligatoriedad de ese 

documento, una primera lectura de dicho precepto nos permite apreciar una cierta precipitación o falta de 

detalle en su redacción, pues si bien es claro que la misma no puede -en base a la doctrina de separación de 

ámbitos competenciales deslindada desde la STC 61/97- entrar en contenidos que predeterminaran, siquiera 

fuera mínimamente, un determinado modelo de ordenación territorial o urbanística, en tanto que se trata de 

una esfera reservada a la legislación autonómica, no por ello puede negarse la falta de rigor que se produce 

por exigir dicho documento de manera indiscriminada tanto para el planeamiento general como para el de 

desarrollo, de tal forma que en este segundo estadio, ante la falta de desarrollo por nuestra Comunidad 

Autónoma en esta fecha, es claro que los objetivos señalados en el propio artículo 15.4 parecen más propios 

del Planeamiento general que del de desarrollo. 

No obstante la novedad de dicha exigencia, tampoco ayuda a dotarla de contenido el que haya 

pasado prácticamente desapercibida para la también reciente Instrucción Técnica Urbanística 1/07, ya citada, 

lo que relativiza, al menos temporalmente, su virtualidad en tanto se la dota de mayor contenido por la 

normativa autonómica cuando ésta proceda a su adaptación a la nueva normativa estatal de carácter básico, 

ya que dicha Instrucción Técnica se limita a recordar la dicción de la Ley estatal sin añadir nada nuevo. 

En todo caso y obviando la referencia a la exigida justificación sobre “la suficiencia y adecuación 

del suelo destinado a usos productivos”, que resulta enteramente extraña a un Plan Parcial de suelo 

urbanizable delimitado con uso residencial, los aspectos que deben ser objeto de análisis en este Informe –y a 

salvo de un contenido distinto que en el futuro se pueda ir perfilando desde la Administración regional- son dos: 

a) impacto del presente Plan Parcial en la Hacienda de la Administración Local actuante en cuanto a 

implantación y mantenimiento de infraestructuras necesarias; y b) impacto del presente Plan Parcial en la 

Hacienda de la Administración Local actuante en cuanto a la puesta en marcha y prestación de los servicios 

resultantes. 


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117

Veamos separadamente cada uno de esos dos apartados. 

Impacto del Plan Parcial del SECTOR DE SUELO URBANIZABLE DELIMITADO 10 SUD “LA CALLEJA” 

DE ALDEATEJADA (SALAMANCA) en la Hacienda Local del Ayuntamiento de Aldeatejada en cuanto a 

implantación y mantenimiento de infraestructuras necesarias. 

Las dotaciones urbanísticas, como recuerda el apartado f) de la Disposición Adicional única del 

Decreto 22/04, de 29 de enero, por el que se aprobó el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (en lo 

sucesivo, RUCyL), se pueden dividir –por lo que ahora nos interesa- en vías públicas, servicios urbanos, 

espacios libres públicos y equipamientos. 

Aunque del tenor del artículo 15.4 de la Ley estatal 8/07, de 28 de mayo, parece quedar excluido el 

análisis de los equipamientos, en tanto que no se refiere a ellos, lo primero que debe reflejarse en este análisis 

es que el coste de implantación de todo ese conjunto de dotaciones urbanísticas a que se refiere el RUCyL, al 

no tener la consideración de sistemas generales, es enteramente gratuito para el Ayuntamiento. En efecto, los 

artículos 45.1 y 128.2, ambos del RUCyL contemplan como deber de los propietarios del suelo urbanizable 

delimitado, entre los gastos de urbanización y cesión, tanto la ejecución de las dotaciones como la cesión del 

terreno que los mismos precisen, incluso la ampliación o conexión con los ya existentes. El artículo 198.2 

RUCyL, apartados a) y c), remacha esta idea de manera expresa. 

En todo caso, parece claro que la expresión “infraestructuras” que emplea el artículo 15.4 es en 

modo genérico, por lo que ceñida a la terminología mucho más precisa y técnica de la normativa urbanística 

regional, debemos entender que se refiere a dos de las cuatro categorías de dotaciones urbanísticas: a las vías 

públicas y a los espacios libres públicos, por cuanto que en otro momento se refiere a los “servicios urbanos” 

resultantes. 

Por lo dicho y en atención al artículo 45.1 RUCyL, la implantación de las dotaciones urbanísticas 

previstas en el presente Plan Parcial asimilables a la expresión “infraestructuras”, por tanto, tiene una 

incidencia nula en la Hacienda Local, al ser enteramente costeada su ejecución por los propietarios afectados. 

El mantenimiento de esas “infraestructuras” (recordemos que bajo esta rúbrica genérica aludimos a 

las vías públicas y a los espacios libres públicos), tampoco tiene una incidencia significativa o reseñable en la 

Hacienda Local si se consideran las siguientes premisas legales: 

El artículo 25 de la Ley 7/85, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local, establece, en sus apartados 

d) y l), como competencia municipal (obligación para el Ayuntamiento actuante, pues) todo lo concerniente a 

las vías públicas (incluida su limpieza) y parques y jardines. No debe extrañar, por tanto, que el artículo 207.1 

RUCyL afirme que, una vez recibida la urbanización por el Ayuntamiento, “las vías públicas, espacios libres 

públicos y demás usos y servicios públicos deben integrarse en el dominio público”. 

Al hilo del párrafo anterior, es evidente –y retomamos nuestro comentario sobre el carácter 

indiscriminado de la exigencia de este Informe de sostenibilidad para el Planeamiento general y para el de 

desarrollo- que debieran ser el PGOU o las NUM las que efectuaran un análisis sobre el mantenimiento de 

esas obligaciones municipales a largo plazo en función de las previsiones presupuestarias del Municipio, no 

sólo por la globalidad con que deben ser contempladas las vías urbanas, sino porque obedecerá al ámbito más 

discrecional de la decisión política, ajeno a la iniciativa particular al redactar un Plan Parcial. Queremos decir 

que el artículo 15.4 no exige ni que la Hacienda Municipal quede indemne en el momento de la implantación de 

esas infraestructuras ni mucho menos –lo que habría sido un monumental desatino, por otra parte- que 

tampoco le produzca afección alguna su mantenimiento futuro, sino que se limita a exigir un análisis para cuyo 

objeto resulta imprescindible conjugar decisiones políticas que no le corresponden más que a la Corporación 

Local y a sus representantes soberanos. 

Al margen de esa obligación legal que pesa sobre la Corporación Municipal, no puede desconocerse 

la posibilidad contemplada en el artículo 208.3 RUCyL, (Entidad Urbanística de Conservación) y que como ha 

quedado reseñado en el apartado de mantenimiento y conservación de la Urbanización, en este caso se va 

implantar. La creación de esta Entidad Urbanística de Conservación entra de lleno en el mantenimiento de las 

infraestructuras que nos ocupan, permitiendo alcanzar la conclusión de que ello reduce aún más el impacto en 

las Arcas municipales durante el período de duración de la misma. 


Salamanca 

118

En todo caso, si la ejecución de las vías públicas y de los ELP es correcta desde un punto de vista 

técnico, para conseguir lo cual el Ayuntamiento cuenta con instrumentos legales que lo garanticen (artículos 

200 a 202 y concordantes del RUCyL), es claro que su mantenimiento exigirá desembolsos económicos a muy 

largo plazo y de coste difícilmente predecible pero nunca elevado y, en todo caso, asumible para las Arcas 

municipales, que incluso podrán acudir a la vía de la subvención de otras Administraciones Territoriales 

(Planes Provinciales, Fondo de Cooperación,...) para financiarlos si ya no le correspondiera asumir tal coste a 

las Entidades urbanísticas que se hubieran creado, en su caso. 

Finalmente, debemos recordar que los posibles gastos por el mantenimiento de las vías públicas 

(nos olvidamos del coste de los ELP, en tanto que mucho más reducido una vez ejecutados correctamente) 

podría sufragarse vía contribuciones especiales, de conformidad con el artículo 28 del Texto Refundido de la 

Ley de Haciendas Locales (en lo sucesivo, LHL), lo que permitiría una repercusión en los vecinos directa o 

especialmente afectados de hasta el 90% del coste total (artículo 31 de la LHL). Aprovechamos para recordar 

que las contribuciones especiales a que alude el artículo 203 RUCyL se refieren a los costes de “ejecución”, lo 

que ya hemos visto que no es necesario en nuestro caso, al correr los propietarios del Sector con todos los 

gastos de implantación. 

Por tanto y como cierre de este segundo apartado podemos enumerar las siguientes conclusiones: 

1º) El impacto para la Hacienda Local en cuanto a la implantación de las vías públicas y de los ELP 

será nulo, por ser el terreno de cesión obligatoria para los propietarios del Sector y por corresponderles a los 

mismos la totalidad de los costes de su ejecución, incluso de conexión o refuerzo con las vías públicas ya 

existentes. 

2º) El impacto para la Hacienda Local en cuanto al mantenimiento de las vías públicas y de los ELP 

será muy reducido y a la largo plazo, en primer lugar porque mediante convenio se va a constituir una Entidad 

Urbanística de Conservación y una vez concluida ésta porque es legalmente posible repercutir hasta un 90% 

del coste total entre los vecinos directamente beneficiados por esas obras de mantenimiento. 

3º) Lo reducido del número de habitantes y la cercanía del Sector al casco urbano consolidado de la 

localidad nos eximen de efectuar análisis alguno sobre el transporte público o de mercancías derivado del 

desarrollo previsto en el Plan Parcial, en tanto que se estima innecesario (artículo 104.4 RUCyL), sin perjuicio 

de que ello ya haya sido considerado al fijar el dimensionamiento del sistema local de vías públicas. 

Impacto del Plan Parcial del SECTOR DE SUELO URBANIZABLE DELIMITADO 10 SUD “LA CALLEJA” 

DE ALDEATEJADA (SALAMANCA) en la Hacienda Local del Ayuntamiento de Aldeatejada en cuanto a 

implantación y mantenimiento de los servicios urbanos del Sector. 

Como ya hemos afirmado en el apartado anterior, el coste de implantación de los servicios urbanos, 

en tanto que dotaciones urbanísticas a que se refiere el RUCyL, al no tener la consideración de sistemas 

generales, es enteramente gratuito para el Ayuntamiento. En efecto, los artículos 45.1 y 128.2, ambos RUCyL, 

contemplan como deber de los propietarios del suelo urbanizable delimitado, entre los gastos de urbanización y 

cesión, tanto la ejecución de las dotaciones como la cesión del terreno que los mismos precisen, incluso la 

ampliación o conexión con los ya existentes. El artículo 198.2.b RUCyL remacha esta idea, con la precisión del 

artículo 199.b siguiente. 

Por lo dicho y en atención al artículo 45.1 RUCyL, la implantación de las dotaciones urbanísticas 

previstas en el presente Plan Parcial que tienen la consideración de “servicios urbanos”, tiene una incidencia 

nula en la Hacienda Local, al ser enteramente costeada su ejecución por los propietarios del Sector (sin 

perjuicio de la participación que el artículo 199.b RUCyL atribuye, de conformidad con la normativa sectorial, a 

entidades prestadoras). 

El único apartado en que la previsión de la nueva Ley nos obliga a realizar un análisis más profundo 

(probablemente el único en que debía estar pensando el Legislador estatal al introducir este documento, de 

manera indiscriminada, en todo instrumento de planeamiento) es el mantenimiento de los servicios y 

dotaciones implantados en el ámbito de actuación. 

Dejando a un lado el coste, por insignificante, del mantenimiento de los ELP, que ni siquiera precisan 

de una ponderación económica, debemos centrar ahora nuestro análisis en el mantenimiento de los servicios 

implantados. Y, en esta línea, debemos efectuar una primera afirmación: que aquellos servicios que pasen a 


Salamanca 

119

ser de titularidad privada (red de telecomunicaciones, red de gas, red de energía eléctrica privada,…) no tiene 

incidencia alguna para el Ayuntamiento actuante, en tanto que su mantenimiento y conservación 

corresponderán, en exclusiva, a las empresas suministradoras o, incluso, a los usuarios. Es de recordar, en fin, 

que a tenor del artículo 208.2 RUCyL “Una vez recibida la urbanización, su conservación y mantenimiento 

corresponden al Ayuntamiento, sin perjuicio de las obligaciones derivadas del plazo de garantía. No obstante, 

la conservación y mantenimiento de los servicios urbanos corresponden a las entidades que los presten, salvo 

cuando su respectiva legislación sectorial disponga otro régimen”. En cuanto a los servicios de titularidad 

municipal, al constituirse una Entidad Urbanística de Conservación, serán competencia de ésta de acuerdo a 

los Estatutos y compromisos que se recojan en la misma durante la duración de dicha Entidad. 

Así pues, el presente Informe debe centrarse en analizar la repercusión en las Arcas municipales por 

el mantenimiento de los servicios derivados del ciclo de agua domiciliaria, recogida de basuras, alcantarillado y 

alumbrado público una vez concluida la duración temporal de la Entidad Urbanística de Conservación. Y así 

como éste último es un servicio cuyo mantenimiento le corresponde, en exclusiva, al Ayuntamiento, sin 

colaboración directa de los futuros vecinos directamente beneficiados por dicho servicio, los otros tres no lo 

son. Pero como quiera que el artículo 25.2.l de la vigente Ley de Régimen Local establece como un servicio de 

prestación obligatoria para todo Municipio el alumbrado público y como, además, el artículo 21.1.b LHL impide 

que el mismo pueda ser objeto de financiación vía tasas locales giradas a los vecinos directamente 

beneficiados por tal servicio, es claro que es una competencia que la Corporación debe afrontar con cargo al 

conjunto de impuestos locales no afectos a un concreto fin (la mayoría, por otra parte, en nuestro vigente 

sistema legal), lo que igualmente determina la indemnidad para el Ayuntamiento, como veremos en el apartado 

siguiente. 

Los tres servicios implantados restantes (agua, alcantarillado y recogida de basuras) tampoco 

implican coste alguno, en cuanto a su mantenimiento, para el Ayuntamiento, porque los mismos se financian 

vía tasas locales, figura tributaria que, conforme a los artículos 20.4 -apartados r, s y t- y 24.2 LHL y de la 

copiosa doctrina de nuestros Tribunales que los ha interpretado, suponen que el coste total que su 

mantenimiento implique debe ser sufragado por sus usuarios. Esto es, si el mantenimiento de esos tres 

servicios supone una determinada carga económica para el Ayuntamiento (que, sin duda, la supondrá), el total 

de dicho coste será repercutido, vía tasas locales, a los usuarios. Es más, en ese importe total repercutible a 

los vecinos que disfruten de esos servicios, se pueden incluir no sólo los costes directos del propio servicio, 

sino los indirectos afectos al servicio (parte proporcional de gastos ordinarios, incluidos los de personal del 

Ayuntamiento) e, incluso, las amortizaciones de inversiones. 

Así, el artículo 24.2 LHL dispone, textualmente, que “En general, y con arreglo a lo previsto en el 

párrafo siguiente, el importe de las tasas por la prestación de un servicio o por la realización de una actividad 

no podrá exceder, en su conjunto, del coste real o previsible del servicio o actividad de que se trate o, en su 

defecto, del valor de la prestación recibida. Para la determinación de dicho importe se tomarán en 

consideración los costes directos e indirectos, inclusive los de carácter financiero, amortización del 

inmovilizado y, en su caso, los necesarios para garantizar el mantenimiento y un desarrollo razonable del 

servicio o actividad por cuya prestación o realización se exige la tasa, todo ello con independencia del 

presupuesto u organismo que lo satisfaga. El mantenimiento y desarrollo razonable del servicio o actividad de 

que se trate, se calculará con arreglo, al presupuesto y proyecto aprobados por el órgano competente”. 

Como es bien sabido y tal como se define en la LGT, el hecho imponible de las tasas consiste en la 

prestación de un servicio público o en la realización de una actividad que afecte o beneficie de modo particular 

al sujeto pasivo. Desde esta perspectiva, la prestación del servicio se erige en presupuesto de hecho 

inexcusable, dentro de la configuración del hecho imponible, frente al carácter completamente marginal que 

reviste su utilización por el particular afectado, conforme ha mantenido reiteradamente la jurisprudencia (STS 

13 junio 1957 -RJ 1957, 2282-), aunque advirtiendo que no es suficiente para que se produzca el hecho 

imponible de la tasa la mera existencia del servicio (STS 19 enero 1957 -RJ 1957, 180-), sino que ha de 

realizarse su prestación efectiva (STS 4 octubre 1983 -RJ 1983, 5024-). En concreto, por lo que se refiere a la 

tasa por recogida de basuras, existe una reiterada jurisprudencia (STS 2 octubre 1972 -RJ 1972, 3827-) en el 

sentido de que el hecho imponible de esta tasa se produce por la efectiva realización del servicio, aunque el 

sujeto destinatario del mismo no lo utilice, ni se beneficie de él. 

Por ello, una vez disuelta la Entidad Urbanística de Conservación, y sin perjuicio del más que 

asumible coste del mantenimiento por el servicio de alumbrado público, la repercusión en la Hacienda Local 

por el mantenimiento del resto de servicios públicos y dotaciones implantados en el Sector es prácticamente 

inexistente, lo que aconseja la aprobación de este instrumento tal cual aparece redactado por sus promotores, 

máxime a la vista de cuanto se expone en el siguiente apartado. 


Salamanca 

120

Impacto positivo del Plan Parcial del SECTOR DE SUELO URBANIZABLE DELIMITADO 10 SUD “LA 

CALLEJA” DE ALDEATEJADA (SALAMANCA) en la Hacienda Local del Ayuntamiento de Aldeatejada. 

No es difícil imaginar que la ejecución de este Plan Parcial, para la Administración actuante, es una 

operación rentable desde un punto de vista estrictamente económico. En efecto, una vez aprobado el Plan 

Parcial y culminada la fase de gestión, se dará inicio a las obras de construcción de un considerable número de 

viviendas (1.189 como máximo), lo que, de conformidad con la normativa vigente en materia de tributos 

locales, supondrá un considerable ingreso en concepto de impuestos y tasas por el hecho constructivo en sí 

mismo considerado, suficiente, ya de por sí, para enjugar el escaso coste no repercutible a los vecinos por el 

mantenimiento de los servicios implantados (el alumbrado público). 

Basta estar al tenor de las Ordenanzas fiscales del Ayuntamiento para realizar una sencilla 

operación aritmética y concluir que el importe previsible que la Administración actuante ingresará por las tasas 

[artículo 20.4 LHL, apartados h) e i)] e ICIO (artículo 1001. LHL) generados por la construcción del señalado 

número de viviendas se cifrará en una cantidad más que respetable y, en todo caso, muy superior al nimio 

impacto que la implantación y mantenimiento de las infraestructuras y servicios públicos del Sector le va a 

suponer. 

Por si ello ni fuera suficiente, a tenor del artículo 59 LHL el Ayuntamiento está obligado a exigir tanto 

el IBI como el IVTM, lo que va a deparar, anualmente y de manera periódica, un ingreso igualmente 

considerable (pongamos una media de entre 200,00 € y 300,00 €, como mínimo, por cada una de las viviendas 

construidas). 

Además, el artículo 124 LHL, en el nuevo sistema instaurado a partir del 1 de enero de 2003, hace 

depender el importe que cada Corporación Local percibe en concepto de la denominada participación en los 

tributos del Estado del número de habitantes que residan en cada localidad, por lo que el previsible aumento 

del número de personas empadronadas en el Municipio por la construcción del tan citado número de viviendas, 

también le supondrá al Ayuntamiento otro considerable ingreso, recurrente y periódico para afrontar los 

pequeños gastos futuros a que nos hemos referido. 

Finalmente y aunque su exacción no puede garantizarse por nuestra parte, tampoco cabría olvidar 

los ingresos que el Ayuntamiento podría tener, entre otros, por los supuestos contemplados en los apartados 

d), h), j), l), m) y ñ) del artículo 20.3 LHL. 

Por todo ello y como conclusión, es claro que el completo desarrollo urbanístico previsto en la 

ordenación detallada del presente Plan Parcial supondrá para el Ayuntamiento un ingreso inmediato sustancial, 

así como elevados ingresos anuales por muy diversos conceptos, cuya cuantificación, siquiera aproximada, 

resulta enteramente imposible en este momento. 

Conclusión final. 

Por lo expuesto y reiterando que este análisis que exige la reciente Ley 8/07 debiera exigirse con 

mayor precisión en el Planeamiento General, pues aunque el mismo formalmente puede ser elaborado por 

iniciativa particular (artículo 149 RUCyL), la experiencia enseña que al ser una decisión tan crucial para la 

ciudad, la intervención y protagonismo del Ayuntamiento afectado son decisivos, lo que permitiría no sólo tener 

en cuenta datos puramente económicos de ingresos previsibles, sino decisiones políticas de planificación 

municipal y económica; en efecto y aunque no es el caso, no deja de ser ciertamente preocupante que el 

presente informe se exija en el planeamiento de desarrollo sin previo análisis a nivel de Planeamiento general 

para, por ejemplo, evitar que los primeros Sectores que se desarrollen en una localidad tengan que analizar 

planteamientos temporales ajenos a su ámbito de actuación según el momento en que se vaya desarrollando 

cada uno. Aunque no queremos relativizar la importancia del nuevo trámite exigido hasta convertirlo en un 

mero formulismo, sí queremos llamar la atención sobre el papel esencialmente secundario que debe tener en 

el planeamiento de desarrollo. 

De todas formas y como conclusión del presente análisis, es claro que, por los motivos ya 

expuestos que huelga reiterar, el presente Plan Parcial no supone impacto negativo alguno para el 

Ayuntamiento desde un punto de vista económico, por lo que todo aconseja en buen Derecho que se 

ordene su legal tramitación hasta su aprobación definitiva, dándole el impulso que proceda. 


Salamanca 

121

Cap. 3.- Plan de Etapas 

3.1.-PLAN DE ETAPAS. 

3.1.1.- Introducción. 

El Plan de etapas se establece para la realización de las obras de urbanización de forma coherente con las 

restantes determinaciones del Plan Parcial, en especial con el desarrollo en el tiempo de la edificación prevista 

y sus dotaciones de servicios comunitarios y de los elementos que componen las distintas redes de servicios. 

Consiste en un calendario en el que se desenvuelve la actividad urbanizadora y edificatoria que comprende la 

previsión de la duración temporal de las obras y de la puesta en servicio de las reservas de suelo 

correspondientes a equipamiento, así como la posibilidad de alcanzar en el tiempo los niveles exigibles en los 

distintos servicios a medida que avance la urbanización y como requisito previo o simultaneo para la utilización 

edificatoria de los terrenos. 

3.1.2.- Actos previos a la ejecución. 

Una vez aprobado definitivamente el Plan Parcial, en el plazo máximo de veinticuatro (24) meses se procederá 

a la presentación del Proyecto de Actuación. Si éste no contuviera las determinaciones completas sobre 

Reparcelación y Urbanización, partir de su aprobación los promotores contarán con un nuevo plazo de 24 

meses para presentarlas para su tramitación en el Ayuntamiento de Aldeatejada. 

El Proyecto de Actuación incluirá los compromisos entre el Urbanizador y el Ayuntamiento, así como la 

determinación de los organismos actuantes existentes o los que determine el Ayuntamiento. 

3.1.3.- Etapas de Urbanización. 

Una vez aprobado definitivamente el Proyecto de Urbanización se estima un plazo de 24 meses para la 

ejecución de la Urbanización. 

3.1.4.- Etapa edificatoria. 

Una vez realizada la Urbanización, e incluso simultáneamente la misma, se realizarán las obras de edificación 

en las condiciones que establece el RUCyL. 

Para esta etapa edificatoria no se ha previsto duración temporal fija, ya que en gran medida dependerá de la 

demanda que exista en el mercado en cada momento. 

Salamanca, noviembre de 2008 

LOS ARQUITECTOS REDACTORES 

Fdo. Miguel Angel Moreno de Vega Haro 

Fdo: Lorenzo Muñoz Vicente 


Salamanca 

122

ANEXO 1 

CUADROS SÍNTESIS DEL PLAN PARCIAL 

Denominación Unidades Superficie/ Total de Edificab. Edificab. 

Nº de Viv. Vivienda Suelo Vivienda Total 

UAD-1 19 Viv. 227,11 m² 4.315,00 m² 180,00 m² 3.420,00 m² 

UAD-2 20 Viv. 224,75 m² 4.495,00 m² 180,00 m² 3.600,00 m² 

UAD-3 40 Viv. 195,63 m² 7.825,00 m² 180,00 m² 7.200,00 m² 

UAD-4 40 Viv. 204,25 m² 8.170,00 m² 180,00 m² 7.200,00 m² 

UAD-5 44 Viv. 218,75 m² 9.625,00 m² 180,00 m² 7.920,00 m² 

UAD-6 41 Viv. 202,56 m² 8.305,00 m² 180,00 m² 7.380,00 m² 

UAD-7 35 Viv. 221,29 m² 7.745,00 m² 180,00 m² 6.300,00 m² 

UAD-8 46 Viv. 208,80 m² 9.605,00 m² 180,00 m² 8.280,00 m² 

UAD-9 30 Viv. 200,50 m² 6.015,00 m² 180,00 m² 5.400,00 m² 

UAD-10 50 Viv. 192,10 m² 9.605,00 m² 180,00 m² 9.000,00 m² 

UAD-11 30 Viv. 202,00 m² 6.060,00 m² 180,00 m² 5.400,00 m² 

UAD-12 42 Viv. 213,10 m² 8.950,00 m² 180,00 m² 7.560,00 m² 

UAD-13 40 Viv. 213,25 m² 8.530,00 m² 180,00 m² 7.200,00 m² 

Residencial Unif. Adosada 477 Viv. 99.245,00 m² 85.860,00 m² 

REPP-1 60 Viv. 88,67 m² 5.320,00 m² 150,00 m² 9.000,00 m² 

REPP-2 68 Viv. 88,16 m² 5.995,00 m² 150,00 m² 10.200,00 m² 

REPP-1 50 Viv. 94,70 m² 4.735,00 m² 150,00 m² 7.500,00 m² 

REPP-2 60 Viv. 99,17 m² 5.950,00 m² 150,00 m² 9.000,00 m² 

Resid. Col. Prot. Pública 238 Viv. 22.000,00 m² 35.700,00 m² 

REA-1 104 Viv. 103,17 m² 10.730,00 m² 115,00 m² 11.960,00 m² 

REA-2 72 Viv. 102,85 m² 7.405,00 m² 115,00 m² 8.280,00 m² 

REA-3 70 Viv. 99,07 m² 6.935,00 m² 115,00 m² 8.050,00 m² 


REA-5 68 Viv. 99,19 m² 6.745,00 m² 115,00 m² 7.820,00 m² 


REA-7 20 Viv. 99,50 m² 1.990,00 m² 115,00 m² 2.300,00 m² 

Resid. Colectiva Libre 474 Viv. 48.010,00 m² 54.510,00 m² 

TOTAL RESIDENCIAL 1.189 Viv. 169.255,00 m² 

176.070,00 

m² 

REA-1 2.000,00 m² 

REA-2 2.000,00 m² 

REA-3 2.000,00 m² 

REA-4 2.000,00 m² 

REA-5 2.000,00 m² 

REA-6 2.000,00 m² 

REA-7 500,00 m² 

REPP-1 1.500,00 m² 

REPP-2 1.500,00 m² 

REPP-3 1.500,00 m² 

REPP-4 1.500,00 m² 


Salamanca 

123

Terciario- Comercial 18.500,00 m² 

TOTAL TERCIARIO 18.500,00 m² 

EQQ-1 11.185,00 m² 1,00 m²/m² 11.185,00 m² 

EQQ-2 6.875,00 m² 1,00 m²/m² 6.875,00 m² 

EQQ-3 4.620,00 m² 1,00 m²/m² 4.620,00 m² 

Equipamiento Público 22.680,00 m² 22.680,00 m² 

EQQ-4 22.000,00 m² 0.909 m²/m² 20.000,00 m² 

Equipamiento Privado 22.000,00 m² 20.000,00 m² 

SUE-1 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-2 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-3 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-4 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-5 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-6 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-7 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-8 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-9 50,00 m² 0,60 m²/m² 30,00 m² 

SUE-10 2.215,00 m² 0,20 m²/m² 443,00 m² 

Servicios Urbanos 22.600,00 m² 713,00 m² 

ELP-1 5.905,00 m² 0,02 m²/m² 118,10 m² 

ELP-2 4.925,00 m² 0,02 m²/m² 98,50 m² 

ELP-3 3.055,00 m² 0,02 m²/m² 61,10 m² 

ELP-4 2.775,00 m² 0,02 m²/m² 55,50 m² 

ELP-5 6.815,00 m² 0,02 m²/m² 136,30 m² 

ELP-6 2.450,00 m² 0,02 m²/m² 49,00 m² 

ELP-7 2.550,00 m² 0,02 m²/m² 51,00 m² 

ELP-8 6.300,00 m² 0,02 m²/m² 126,00 m² 

ELP-9 5.475,00 m² 0,02 m²/m² 109,50 m² 

ELP-10 2.020,00 m² 0,02 m²/m² 40,40 m² 

ELP-11 2.110,00 m² 0,02 m²/m² 42,20 m² 

Espacios Libres 44.380,00 m² 887,60 m² 

VIARIO 

PUBLICO 99.031,78 m² 0,00 m²/m² 0,00 m² 

Viario 99.031,78 m² 0,00 m² 

SSGG 38.630,88 m² 0,00 m²/m² 0,00 m² 

SSGG 38.630,88 m² 0,00 m² 


Salamanca 

124


Salamanca 

125

ANEXO 2 

FICHAS CATASTRALES DE LAS PARCELAS AFECTADAS 


Salamanca 

126

ANEXO 3 

CONVENIOS URBANISTICOS ENTRE PROPIETARIOS DEL SECTOR 10 Y EL 

AYUNTAMIENTO DE ALDEATEJADA 


Salamanca 

127

Memoria Sector 10 - Ayuntamiento de Aldeatejada

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