UVE Estructura de poblaci%C3%B3n y necesidades de viviendas

Estructura de población y demanda de
viviendas.
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La estructura de población española ayuda a entender el porqué de la extraordinaria actividad
constructora de viviendas entre 1995 y 2006 y nos permite intuir que ocurrirá en los próximos
años. Este artículo pretende comparar la estructura de población española con la de otros
países, analizar las tendencias que pueden deducirse de la actual estructura de población en
España y explorar posibles evoluciones futuras.
1. La estructura de población española en el año 2011.
En 2011 la estructura de población española era la siguiente:
mujeres
hombres
Estructura de población. España 2011
101
99
97
95
93
91
89
87
85
83
81
79
77
75
73
71
69
67
65
63
61
59
57
55
53
51
49
47
45
43
41
39
37
35
33
31
29
27
25
23
21
19
17
15
13
11
9
7
5
3
1
-500000 -400000 -300000 -200000 -100000 0 100000 200000 300000 400000 500000
Las cohortes con más población corresponden a las de las edades comprendidas entre
los 33 y 38 años (cerca o por encima de 800.000 habitantes por cada año). Entre los 24
y 59 años la población está por encima de 507.000 habitantes por año pero para las
edades de 23 años para abajo la población es muy escasa.

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La distribución irregular de la población española tiene algunas consecuencias poco
deseables: Hace 40 años fue necesario montar un gran número de guarderías que, al
cabo de 15 o 20 años resultaron excesivas, los colegios sufrieron la superpoblación de
las aulas para luego sufrir la reconversión provocada por la falta de alumnos y ahora
sobran universidades en España. Para quien haya trabajado en el sector de juguetes o
de ropa infantil, los efectos devastadores de una distribución irregular de la población
no habrán pasado inadvertidos.
En el mundo laboral, la incorporación masiva de jóvenes exige la necesidad de crear
nuevos puestos de trabajo o condenar a los jóvenes al paro. En estos momentos, son
precisamente las edades en edad de trabajar las más numerosas. En pocos años, los
jubilados superarán a los jóvenes que han terminado su formación.
En el mundo inmobiliario los efectos de la distribución irregular de nuestra población
también son importantes y explican porque se vendieron tantas viviendas entre 1995 y
2006.
La demanda de viviendas depende más de las condiciones económicas que de la
“necesidad” de viviendas calculada a partir del aparente axioma “una familia, una
vivienda”. Aunque la demanda de viviendas no tiene un límite claro y son las
posibilidades económicas las que determinan el número y tamaño de las viviendas que
usa cada familia, la estimación de la demanda de viviendas futura a partir de modelos
de necesidad es útil para comprender mejor el mercado de viviendas. Una estimación
de este tipo debería tener en cuenta, al menos, lo siguiente:
- El saldo de creación-desaparición de familias (atendiendo a los procesos de
inmigración, emigración, emancipación, emparejamiento, divorcios, traslado a
residencias o viviendas familiares de parientes y defunciones)
- Las necesidades de reposición del parque de viviendas
- Las viviendas que se compran para usos distintos a la primera residencia
Sólo el saldo de creación-desaparición de familias está ligado directamente a la
estructura de población. La reposición del parque de viviendas está ligado a la edad de
las viviendas y a los ciclos económicos y las viviendas para usos distintos a la vivienda
principal están ligadas a la situación económica de España y de los países europeos
principalmente.
Saldo creación-desaparición de familias. Si se crean más familias que las que
desaparecen, se necesitarán más viviendas. Se crean familias porque los jóvenes
abandonan el hogar familiar, porque llegan inmigrantes y porque hay divorcios.
Desaparecen familias porque sus miembros mueren, porque se van los emigrantes y
porque algunos divorciados y solteros se emparejan y porque personas que vivían
solas se integran en alguna unidad familiar.

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Baste indicar que el saldo de creación y desaparición de familias está fuertemente
influido por la situación económica y que los resultados varían mucho en función de las
hipótesis utilizadas pero si en la estructura de población española señalamos las
edades en las que se producen más habitualmente los fenómenos de emancipación,
divorcio y desaparición podemos intuir que necesidades de vivienda pueden
producirse en el futuro.
mujeres
hombres
Estructura de población. España 2011
101
99
97
95
93
91
89
87
85
83
81
79
77
75
73
71
69
67
65
63
61
59
57
55
53
51
49
47
45
43
41
39
37
35
33
31
29
27
25
23
21
19
17
15
13
11
9
7
5
3
1
Zona de desaparición
Zona de divorcios
Zona de emancipación
-500000 -400000 -300000 -200000 -100000 0 100000 200000 300000 400000 500000
A la vista del cuadro anterior, está claro que 2002 fue el año en que había más
habitantes en la zona de emancipación que, desde entonces, han disminuido
considerablemente y que seguirán disminuyendo en los próximos años pero la
población en la zona de divorcio es ahora mayor que en 2002 y todavía crecerá
durante cuatro años más. Por otro lado, la zona de desaparición crecerá despacio
durante los próximos siete años pero, luego, crecerá bastante deprisa.
Otra forma de estimar si en el futuro aumentarán las familias es comparar la ratio
personas por hogar con la europea. En 2011 la ratio en España era de 2,65 personas
por hogar y la media europea de 2,3. Si ajustamos las tasas de creación y desaparición

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de hogares de forma coherente con nuestra situación de crisis y suponemos que se
mantendrán durante los próximos diez años, el número de personas por vivienda
principal pasará de 2,65 en 2011 a 2,52 en 2021. La disminución sería tres veces
menor a la experimentada por la ratio en el periodo 2001 a 2011 (pasó de 2,89 a 2,65)
y la ratio final seguiría siendo superior a la ratio media de Europa.
Con estas hipótesis, se necesitarían una media de 140.000 viviendas/año para el
periodo 2011-2021 pero es importante advertir que una modificación del número de
personas por vivienda principal de 2,52 a 2,42 (por ejemplo) produciría un incremento
adicional de casi 74.000 viviendas por año.
La principal ventaja del mercado inmobiliario con respecto a otros sectores es que las
familias necesitan una vivienda durante 60 años o más desde que se forman y el efecto
de la disminución de la población tardará muchos años en provocar la disminución del
número de familias pero, si la distribución actual de la población no cambiara, acabará
por afectar al número de viviendas necesarias. La necesidad de reponer viviendas
antiguas puede estimarse entre 75.000 y 100.000 al año (aunque las condiciones
económicas tienden a concentrar estas renovaciones en los años prósperos y a
disminuirlas en los años de dificultades económicas) y la demanda de viviendas para
uso no principal seguirá existiendo mientras nuestro clima sea atractivo para los
habitantes de otros países.
2. Otras estructuras de población.
Pero ¿todos los países tienen distribuciones irregulares de población?
Vamos a ver varios ejemplos europeos comparando las estructuras de población para
el año 2010:
Alemania
MUJERES VARONES
92
85
78
71
64
57
50
43
36
29
22
15
8
1
-1.000.000 -500.000 0 500.000 1.000.000
MUJERES
VARONES
Francia
91
82
73
64
55
46
37
28
19
10
1
-600.000 -400.000 -200.000 0 200.000 400.000 600.000

VARONES
97
89
81
73
65
57
49
41
33
25
17
9
1
-600.000 -400.000 -200.000 0 200.000 400.000 600.000
100+
90-94
80-84
70-74
60-64
50-54
40-44
30-34
20-24
10-14
0-4
100+
90-94
80-84
70-74
60-64
50-54
40-44
30-34
20-24
10-14
0-4
MUJERES
Italia
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MUJERES
Reino Unido
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VARONES
97
89
81
73
65
57
49
41
33
25
17
9
1
-600.000 -400.000 -200.000 0 200.000 400.000 600.000
Parece que tanto Alemania como Italia tienen estructuras de población irregulares y que la
distribución de la población en Reino Unido y, sobre todo, en Francia es más regular.
Si vemos ahora la estructura de población de los países que lideran (o liderarán) el mundo:
mujeres
varones
CHINA
-80000-60000-40000-20000 0 20000 40000 60000 80000
mujeres
varones
INDIA
-100000 -50000 0 50000 100000
100+
90-94
80-84
70-74
60-64
50-54
40-44
30-34
20-24
10-14
0-4
100+
90-94
80-84
70-74
60-64
50-54
40-44
30-34
20-24
10-14
0-4
mujeres
varones
JAPÓN
-6000 -4000 -2000 0 2000 4000 6000
mujeres
varones
ESTADOS UNIDOS
-15000 -10000 -5000 0 5000 10000 15000

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La estructura de población de EE UU está regularmente distribuida, la de la india está en pleno
crecimiento pero distribuida regularmente y las de china y Japón presentan distribuciones
irregulares aunque menos irregulares que las de España, Italia y Alemania. Para dar una idea del
tamaño de algunas poblaciones basta decir que por cada español nacido en el año 2010 nacieron:
- 51,53 indios
- 32,86 chinos
- 8,72 estadounidenses
- 2,19 japoneses
- 1,66 franceses
- 1,56 en el Reino Unido
- 1,37 alemanes
- 1,12 italianos
Con estas cifras en mente los japoneses y europeos parecemos condenados a ser
demográficamente irrelevantes a largo plazo (y España mucho antes)
3. Evolución futura de la población.
Si nadie muriera y no viniera ni se fuera nadie, la población en edad de trabajar (18 a
57 años) pasaría de 32.130.577 en 2011 a 30.720.431 en 2029. Esto no parece muy
grave en un país con más de 5 millones de parados y nos permite darnos cuenta de
que pasará tiempo antes de que los efectos de la baja natalidad de los últimos 20 años
produzcan todo su efecto. En cualquier caso, el mantenimiento de los niveles de
actividad y de población a partir de 2030 exigiría la llegada abundante de inmigrantes
que rellenaran los déficits de población de menos de 30 años. En los años anteriores,
los inmigrantes que llegaron a España tenían edades que coincidían, en general con las
cohortes de edad más numerosas.
Una posibilidad de que esto ocurra es que aumente significativamente la población
extranjera mayor de 60 años residente en España lo que generaría necesidades
adicionales de personas más jóvenes que les prestaran los servicios que demanden.
Otra posibilidad es que mejoren las condiciones económicas y las empresas españolas
sean capaces de crear suficiente empleo como para que acuda más población de
fuera.
En ambos casos, primero habría que absorber el ingente paro actual.
4. Efectos sobre el mercado inmobiliario.
La dinámica de la población española combinada con la situación económica que
estamos atravesando, el inventario de viviendas terminadas sin vender y la
movilización de las viviendas que los inversores mantenían vacías durante los años
anteriores a la actual crisis económica augura un futuro poco prometedor a la
promoción de viviendas nuevas para primera residencia. Las viviendas sobrantes hoy
se podrían liquidar en 8 o 10 años si el nivel de promociones de primera residencia se

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mantuviera por debajo de las 100.000 viviendas al año. En el futuro, la actividad de la
construcción en primera residencia tendrá que centrarse más en la renovación y
rehabilitación de viviendas que en la construcción a partir de solares.
La promoción de viviendas de segunda residencia podría tener más futuro si se
diseñan y se comercializan adecuadamente productos adaptados a las necesidades de
las poblaciones de más edad de los países de nuestros entorno.
La creación de SAREB que acumulará una significativa cantidad de terrenos en zonas
turísticas es una oportunidad única para diseñar e implantar una estrategia a medio y
largo plazo de diseño y comercialización de viviendas de segunda residencia.
5. Conclusiones
La distribución irregular de la población española y, especialmente, la escasa población
de menos de 30 años plantea un problema a largo plazo para la continuidad del nivel
de actividad económica del país y para el mercado inmobiliario español.
Aunque los efectos de la escasez de personas jóvenes tardarán en ponerse de
manifiesto con toda su fuerza, al menos, 20 años más, sería necesario tomar ya
medidas que conduzcan a la corrección, al menos parcial, del desequilibrio de la
población.
La corrección del desequilibrio pasa necesariamente por la llegada masiva de
inmigrantes (aproximadamente 3 millones) de menos de 30 años. Esta llegada sólo
puede inducirse creando nuevos empleos pero, previamente, será necesario
solucionar el problema del extenso paro actual.
Paradójicamente, una posible solución al problema pasa por incrementar
significativamente la población de más de 60 años con residentes de otros países
europeos que busquen pasar sus últimos años de vida en un clima más benigno que
los sus países de origen. Esta nueva población produciría una demanda de servicios
asistenciales y todo tipo que induciría la creación de nuevos empleos, sobre todo en la
costa.
La dinámica de la población española combinada con la situación económica que
estamos atravesando, el inventario de viviendas terminadas sin vender y la
movilización de las viviendas que los inversores mantenían vacías durante los años
anteriores a la actual crisis económica augura un futuro poco prometedor a la
promoción de viviendas nuevas para primera residencia. Lo más probable es que los
niveles de promoción de nuevas viviendas para primera residencia se mantengan
durante muchos años por debajo de las 100.000 unidades por año.
Por el contrario, la promoción de viviendas de segunda residencia podría tener más
futuro si se diseñan y se comercializan adecuadamente productos adaptados a las
necesidades de las poblaciones de más edad de los países de nuestros entorno.

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La creación de SAREB que acumulará una significativa cantidad de terrenos en zonas
turísticas es una oportunidad única para diseñar e implantar una estrategia a medio y
largo plazo de diseño y comercialización de viviendas de segunda residencia que, por
un lado, permita aumentar significativamente el número de viviendas nuevas iniciadas
cada año y, por otro, fomentar la llegada de personas de más de 60 años que generen
nuevos puestos de trabajo y ayuden a equilibrar la distribución de la población en
España.
20 de noviembre de 2.012
Germán Pérez Barrio
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