ÍNDICE DE RMBS MEXICANOS - Infonavit

ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSÍNDICE DE RMBS MEXICANOSFEBRERO 2012

ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSContactos analíticos de RMBS en México:María del Sol González de Cosío,Nueva York, (1) 212-438-4443;maria_gonzalezcosio@standardandpoors.comMauricio Tello,México, (52) 55-5081-4446;mauricio_tello@standardandpoors.comContacto analítico Financiamiento Estructurado para América Latina:Juan Pablo De Mollein,New York, (1) 212-438-2536;juan_demollein@standardandpoors.com

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSIncertidumbre económica mundial podría presionar laestabilización del mercado de rmbs mexicanos en 20121La economía de México siguió fortaleciéndose durante el segundo semestre de 2011, impulsada por la caída en la tasa dedesempleo y las crecientes inversiones y gasto de consumo. Además, la emisión en el mercado doméstico de instrumentosrespaldados por hipotecas residenciales (RMBS, por sus siglas en inglés) aumentó 12.8% a US$2,680 millones desde US$2,370millones en 2010, aunque aún está por debajo del máximo de US$3,130 millones en 2009. A medida que más acreditadosrecuperen sus empleos y retomen los pagos de sus hipotecas o adquieran nuevas, el mercado de RMBS mexicanos probablementeaproveche los beneficios.Sin embargo, esto requerirá algún tiempo. Standard & Poor’s Ratings Services considera que probablemente se requieran de 12 a18 meses de crecimiento económico estable para que el mercado de RMBS mexicanos muestre señales sólidas de recuperación.Por lo tanto, es probable que este mercado siga a prueba durante 2012. Un escenario de débil crecimiento económico en EstadosUnidos y alrededor del mundo podría deteriorar fácilmente el crecimiento económico de la región de América Latina y desviar lasmejoras alcanzadas en el mercado mexicano de RMBS durante el año.Resumen• La emisión de RMBS mexicanos aumentó ligeramente en el segundo semestre de 2011, pero se mantiene por debajo de sunivel máximo. Además, las instituciones gubernamentales fueron las únicas que colocaron emisiones durante el mismo año.• La cartera vencida siguió en aumento en el segundo semestre de 2011, y al cierre del año alcanzó 8.1%.• Los tiempos de recuperación fueron más largos que los estimados originalmente, lo que podría afectar nuestros supuestos derecuperación en adelante.• Bajamos 18 calificaciones de 11 transacciones durante el segundo semestre de 2011, poco menos que en 2010.El mercado de RMBS mexicanos sigue restringido, ya que las emisiones han estado limitadas a instituciones relacionadas conel gobierno y los incumplimientos continúan en ascenso. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores(Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste)fueron las únicas entidades que acudieron al mercado de RMBS de México en 2011, con ocho nuevas transacciones y dosreaperturas de una transacción ya existente del Infonavit. Al mismo tiempo, la cartera vencida para el mercado agregado deRMBS mexicanos aumentó 19% durante 2011 a 8.1% al 31 de diciembre de 2011, desde 6.8% al cierre de 2010.La recuperación de los niveles de cartera vencida de las carteras hipotecarias ha requerido más tiempo del que esperábamos. Unavez que se ejecuta la garantía hipotecaria y se recuperan las propiedades, los administradores de activos requieren de 20 meses enpromedio para vender las propiedades. Consideramos que esta tendencia podría estar relacionada con la calidad y la ubicación dealgunas de las viviendas recuperadas. Los nuevos compradores de viviendas probablemente no estén interesados en comprar unacasa recuperada sin un descuento importante en el precio, si tal propiedad no está cerca de los centros laborales o si ésta se ubicaen una región donde los niveles de violencia han repuntado. Aunque los niveles de recuperación observados en las viviendasvendidas actualmente como porcentaje del saldo insoluto de los créditos se han mantenido dentro de nuestras expectativas, loslargos periodos requeridos para vender estas propiedades podrían señalar la necesidad de revisar a la baja nuestros supuestos derecuperación para el mercado de RMBS mexicanos en uno o dos años.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSDurante el segundo semestre de 2011, bajamos nuestras calificaciones de 11 transacciones de tres emisores. Como hemosmencionado en reportes anteriores del Índice de RMBS mexicanos, las características comunes entre las transacciones que hanpresentado un peor desempeño respecto a nuestras expectativas son las siguientes:• Estaban respaldados con hipotecas denominadas en unidades de inversión (UDIs, unidades indexadas a la inflación);• Presentaban una fuerte concentración en créditos de los estados ubicados en el norte del país, y• Estaban sumamente concentrados en créditos de acreditados cuyos ingresos provenían de la economía informal(generalmente trabajadores independientes).Standard & Poor’s monitorea de manera estrecha todas las transacciones de RMBS mexicanos y continuará monitoreando elefecto derivado del entorno económico mundial y de México sobre las carteras subyacentes para determinar si la proteccióncrediticia actual de cada serie es suficiente para resistir los crecientes niveles de cartera vencida y morosidad para respaldarlas calificaciones asignadas a cada una de las series. Para obtener un panorama más extenso sobre la economía de Méxicoy de América Latina en 2012 vea “Panorama 2012 para Financiamiento Estructurado en México: Persisten los obstáculos,pero las señales apuntan a una recuperación” , publicado el 9 de enero de 2012 y “América Latina verá menor crecimientoante incertidumbre en el escenario económico mundial”, publicado el 24 de enero de 2012, ambos disponibles en www.standardandpoors.com.mx.2Esperamos que la economía de México presente un crecimiento continuo pero moderado de aproximadamente 3.0% en 2012. Sinembargo, el crecimiento general del PIB del país será vulnerable a las incertidumbres y a los shocks mundiales. Consideramos quelas carteras de RMBS mexicanos reflejarán solo parcialmente la mejora en la economía general del país, ya que hemos observadohistóricamente un rezago entre los cambios de las variables económicas principales de un país (como el crecimiento del PIB,niveles de empleo y tasas de interés) y el desempeño de las transacciones.Durante 2012, prevemos que la morosidad y los niveles de cartera vencida de los RMBS mexicanos seguirán aumentando, peroa un ritmo menor que el observado en los últimos 18 meses. En nuestra opinión, esto reflejará una economía más favorable enMéxico que con el tiempo incrementará el ingreso disponible de los acreditados y reducirá sus niveles de endeudamiento.Durante los próximos 12 meses, prevemos algunas bajas de calificación adicionales en las transacciones que tienen bajos nivelesde protección crediticia debido a su elevada cartera vencida y bajo margen financiero, aunado a la lenta recuperación provenientede la liquidación de las viviendas adjudicadas. Continuaremos analizando el sobreaforo de cada transacción y la estabilización desu morosidad, así como la habilidad y eficiencia de los administradores de activos en la ejecución y liquidación de las propiedadesque garantizan los créditos en incumplimiento y los valores de venta de estas.Información destacada sobre el índiceEn los últimos seis meses de 2011 observamos las siguientes tendencias en el desempeño de los créditos hipotecarios:• La cartera vencida agregada del Índice de RMBS mexicanos de Standard & Poor’s aumentó a 8.1% al 31 de diciembre de2011, frente a 6.8% al cierre de 2010;• Los créditos originados en UDIs mostraron, en promedio, un nivel de cartera vencida 72% más alto que los denominados enpesos mexicanos (MXN) durante los primeros tres años a partir de la emisión;• Los créditos originados en los estados del norte del país, específicamente Baja California, Chihuahua, y Nuevo León,mostraron niveles más altos de cartera vencida y de morosidad en comparación con las carteras originadas en otras regionesen el país. Muchas ciudades cercanas a la frontera con Estados Unidos en los estados del norte presentaron desaceleracionesindustriales y propiedades abandonadas, lo que, en nuestra opinión, podría atribuirse a la violencia y a la actividad criminal,un entorno económico más lento y viviendas de baja calidad (debido al tipo de materiales de construcción y la ubicación delos servicios).• Las tasas de prepago aumentaron en los últimos dos meses de 2011, pero el promedio anual de 7% aún está por debajo delpromedio histórico de 8%.• En una escala de tiempo relativa (que se refiere al número de meses transcurridos desde la emisión, mientras que la escalade tiempo absoluta se refiere al mes y año reales), la cartera vencida de las instituciones financieras no bancarias (IFNBs)después de 48 meses de su emisión, creció a 25.6% desde 22.4% observado para el mismo periodo en nuestro reporteanterior. La tasa de incumplimiento del Infonavit cuatro años después de su emisión aumentó ligeramente a 7.3% encomparación con el 7.2% de nuestro reporte anterior;• Los niveles de incumplimiento del Infonavit se han mantenido como los más estables en comparación con el resto delmercado. Consideramos que esto se debe en parte a sus continuas emisiones de RMBS en 2011, lo que se ha traducido, engeneral, en una tasa de incumplimiento más baja. Por otro lado, las extensiones de pagos en los créditos del Infonavit hanseguido disminuyendo desde un promedio de 5.5% en 2010, sin considerar las transacciones emitidas en ambos años debidoa su baja madurez (vea la sección Infonavit: las extensiones parecen estar muy correlacionadas con los niveles de empleo másabajo en este reporte para obtener más información).

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOS• Las tasas de morosidad en las transacciones del Fovissste han seguido mostrando un alto nivel de volatilidad, lo queel originador atribuye a fallas operativas de las dependencias gubernamentales. Algunas han derivado en tasas deincumplimiento significativamente más altas que las de los bancos comerciales y del Infonavit después de 12 meses desde laemisión.Breve reseña del índiceEl Índice de RMBS Mexicanos se basa en la información de desempeño del mercado de vivienda de enero de 2003 a diciembre de2011. Incluye información de 14 instituciones crediticias:• Banco Mercantil del Norte S.A. (Banorte)• BBVA Bancomer S.A. (BBVA Bancomer)• Fincasa• Fovissste• GMAC Financiera S.A. de C.V. S.F.O.L. (GMAC Financiera)• Hipotecaria Crédito y Casa S.A. de C.V. S.F.O.L. (Crédito y Casa)• Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V. (Hipotecaria Su Casita)• Hipotecaria Total (HiTo)• HSBC México S.A. (HSBC México)• Infonavit• ING Hipotecaria S.A. de C.V. S.F.O.L. (ING Hipotecaria)• Metrofinanciera S.A. de C.V. SOFOM. E.N.R. (Metrofinanciera)• Patrimonio S.A. de C.V. S.F.O.L (Patrimonio)• Scotiabank Inverlat S.A. (Scotiabank Inverlat)3El índice está conformado por 87 transacciones, de las cuales 36 corresponden a IFNBs, 29 al Infonavit, 10 a bancos comerciales,10 al Fovissste y dos a HiTo (en la Tabla 1 se encuentra el estatus de las carteras bursatilizadas agregadas por originadorde RMBS en México al 31 de diciembre de 2011, y en la tabla del Apéndice una lista completa de las transacciones). Parainformación adicional sobre nuestra metodología de construcción del Índice de RMBS Mexicanos, vea “Descripción del índice deRMBS mexicanos de Standard & Poor’s”, publicado el 11 de octubre de 2007 y disponible en www.standardandpoors.com.mx.Tabla 1. Cartera de bursatilización agregada de RMBS mexicanos(Al 31 de diciembre de 2011)OriginadorSaldo Insoluto(MXN)Morosidad31-60 días (%)Morosidad61-90 días (%)Morosidad másde 90 días (%)Índice $190,971,102,018.22 2.14% 1.44% 8.11% 8.68%Banorte $804,853,249.05 6.14% 2.15% 14.80% 12.82%BBVA Bancomer $15,627,324,345.28 1.25% 0.36% 2.05% 11.58%Crédito y Casa $3,937,298,142.91 5.99% 3.29% 40.80% 4.99%Fincasa $362,271,848.25 7.45% 3.67% 25.49% 5.26%Fovissste $53,731,326,088.64 1.23% 1.62% 2.25% 1.66%GMAC $4,831,523,217.01 7.31% 3.62% 46.53% 5.69%HiTo $750,631,389.19 4.00% 2.73% 30.06% 4.37%HSBC $4,408,871,384.23 2.74% 1.52% 11.83% 13.48%ING $482,193,670.68 7.19% 7.81% 12.29% 6.09%Metrofinanciera $3,432,247,121.95 6.42% 4.60% 30.28% 6.93%Patrimonio $1,901,667,310.42 4.49% 3.31% 22.60% 12.80%Scotiabank Inverlat $1,545,687,476.83 1.11% 0.65% 9.17% 8.77%Su Casita $13,358,800,531.20 6.07% 4.20% 30.21% 5.89%Infonavit* $85,796,406,242.58 1.46% 0.66% 4.00% NA*Al 30 de noviembre de 2011. MXN--Pesos mexicanos. RMBS--Siglas en inglés para títulos respaldados por hipotecas residenciales. TCP--Tasa constante de prepago.NA-- No aplicable.TCP

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSTasas de morosidad siguen bajandoEn el segundo semestre de 2011, la morosidad agregada de 31-60 días y 61-90 días para todos los emisores del mercado deRMBS mexicanos siguió bajando respecto a los niveles observados en la primera mitad de 2011 y en el mismo periodo de 2010(vea las gráficas 1 y 2). No obstante, los niveles de morosidad total de las IFNBs (incluyendo la morosidad mencionada arribade 31 a 60 días y de 61 a 90 días, así como cualesquiera créditos con una mora de más de 90 días) siguieron aumentando en losúltimos seis meses de 2011 debido al crecimiento de la cartera vencida (con una morosidad de más de 90 días). La morosidad totalpromedió 43.7% para las IFNBs, 5.1% para Fovissste, 7.3% para bancos y 6.1% para Infonavit en el segundo semestre de 2011.La morosidad del Fovissste siguió mostrando una alta volatilidad; consideramos que los puntos más altos de morosidad puedenestar relacionados con efectos estacionales, ya que las carteras del fondo están sumamente concentradas en créditos a trabajadoresde entidades educativas, cuyos pagos se demoran durante los periodos vacacionales en diciembre y en verano, como resultado desu modelo de cobranza.Mora totalEscala de tiempo absolutaGráfica 14(%)Bancos Fovissste IFNBs Infonavit50454035302520151050Nov-03May-04Nov-04May-05Nov-05May-06Nov-06May-07Nov-07May-08Nov-08May-09Nov-09May-10Nov-10May-11Nov-11Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012Morosidad totalEscala de tiempo relativaGráfica 2Bancos Fovissste IFNBs Infonavit(%)4540353025201510501 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69Meses desde emisiónFuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSIFNBs: Morosidad sigue disminuyendoEn lo que se refiere a las IFNBs, las tasas de morosidad de 30 a 60 días y de 61 a 90 días han seguido disminuyendo desde susmáximos observados en 2009 (vea la Gráfica 3). En nuestra opinión, esto probablemente se debe a la migración de los créditosmorosos hacia incumplimientos, mientras que los créditos al corriente comienzan a estabilizarse, así como parcialmente, por eluso de programas de modificación de crédito para contener los incumplimientos a través de reestructuras de créditos.Morosidad de las IFNBsEscala de tiempo absolutaGráfica 331-60 días 61-90 días(%)98765543210Jul-04Nov-04Mar-05Jul-05Nov-05Mar-06Jul-06Nov-06Mar-07Jul-07Nov-07Mar-08Jul-08Nov-08Mar-09Jul-09Nov-09Mar-10Jul-10Nov-10Mar-11Jul-11Nov-11Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.En una escala de tiempo relativa, las tendencias de morosidad del Infonavit continúan mostrando una baja volatilidad excluyendolos datos de más de 60 meses (que incluyen muy pocas transacciones). Los niveles a los que fluctuaron durante el segundosemestre de 2011 se han mantenido estables respecto a lo observado en los últimos tres años (vea la Gráfica 4)Morosidad de las IFNBsEscala de tiempo relativaGráfica 431-60 días 61-90 días(%)1098765432101 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71Meses desde emisiónFuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSInfonavit: Las extensiones parecen estar muy correlacionadas con los niveles de empleoLos niveles de morosidad del Infonavit, tanto en términos absolutos como relativos, se mantuvieron estables para las categorías de31-60 días y de 61-90 días en el segundo semestre de 2011 en comparación con el primer semestre del mismo año (vea la Gráfica5). Si un acreditado al corriente en sus pagos pierde su empleo y solicita una extensión (es decir, suspensión temporal de los pagosde interés y del principal), no se le considera moroso. Debido a los mayores niveles de desempleo durante 2009, el instituto otorgóun gran número de extensiones, con un máximo de 6.40% de su cartera bursatilizada vigente en abril de ese año. Desde entonces,el porcentaje de extensiones ha disminuido ligeramente, y al cierre de 2011 se ubicó en 5.05%, en comparación con 5.24% alcierre de diciembre de 2010. Esperamos que las extensiones sigan bajando durante éste y el próximo año, dado que la tasa dedesempleo desestacionalizada ha mejorado, cerrando el cuarto trimestre de 2011 en 5.0% desde 5.5% en diciembre de 2010.Morosidad InfonavitEscala de tiempo absolutaGráfica 5extensiones 31-60 días 61-90 días(%)676543210Jul-04Nov-04Mar-05Jul-05Nov-05Mar-06Jul-06Nov-06Mar-07Jul-07Nov-07Mar-08Jul-08Nov-08Mar-09Jul-09Nov-09Mar-10Jul-10Nov-10Mar-11Jul-11Nov-11Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.En 2011, las extensiones promediaron 5.1% en comparación con 5.5% en 2010 y 6.45% en 2009 (estos índices no incluyenlas transacciones emitidas durante el año de referencia, por su escasa madurez). A la fecha, las transacciones con la tasa deextensiones más alta son las que se emitieron en 2008 (CEDEVIS 08U/08-2U, CEDEVIS 08-3U/08-4U, CEDEVIS 08-5U/08-6U,CEDEVIS 08-7U/08-8U, CEDEVIS 08-9U/08-10U) con niveles de extensiones de alrededor de 6% o más a noviembre de 2011debido a los altos niveles de desempleo en 2009, poco después de que estas emisiones se colocaron en el mercado.En una escala de tiempo relativa, las tasas de morosidad del Infonavit de 31-60 y 61-90 días se han mantenido estables, sincambios significativos en los últimos cinco meses (vea la Gráfica 6). Con base en el desempeño mostrado de 2004 a la fecha,podríamos esperar tasas de morosidad total de 5.7% y 5.9% de tasas de extensión a los 24 y 36 meses después de su emisión,respectivamente.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSMorosidad InfonavitEscala de tiempo relativaGráfica 6extensiones 31-60 días 61-90 días(%)765432101 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Meses desde emisión7Fovissste: Continúa mostrando alta volatilidad y estacionalidad en sus tasas de morosidadDesde su primera emisión, las transacciones del Fovissste han mostrado niveles de morosidad sumamente volátiles encomparación con el resto del mercado. Consideramos que esta volatilidad es estacional, ya que los niveles más altos de morosidadse presentan durante las vacaciones (es decir, a finales de año y en el verano) debido a la proporción de créditos otorgados aprofesores que forman parte de su cartera y cuyos pagos se atrasan en esos periodos (vea la Gráfica 7). El nivel de morosidadpromedio ponderado más alto se observó en agosto de 2011, nivel máximo que alcanzó el 33.4%.Morosidad FovisssteEscala de tiempo absolutaGráfica 731-60 días 61-90 días(%)35302520151050Jun-09Ago-09Oct-09Dic-09Feb-10Abr-10Jun-10Ago-10Oct-10Dic-10Feb-11Abr-11Jun-11Ago-11Oct-11Dic-11Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.El Fovissste atribuye los altos niveles de morosidad a errores operativos de las dependencias de gobierno, que se encargan dededucir los pagos del salario del acreditado y transferirlos a los fideicomisos. El Fovissste ha señalado que las dependenciasgubernamentales realizan estas transferencias a tiempo, pero no identifican a qué acreditado corresponde cada pago sino hastatranscurridos 30-60 días después de que los flujos de efectivo se transfieren a los fideicomisos, y los créditos relacionados seconsideran morosos en tanto no se identifique al acreditado.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSMorosidad FovisssteEscala de tiempo relativaGráfica 831-60 días 61-90 días(%)12108642801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Meses desde emisiónSeguiremos monitoreando los niveles de morosidad, así como los flujos de efectivo que entran a los fideicomisos, para evaluar elimpacto que esta demora podría tener en la liquidez de las transacciones y en la protección crediticia.Bancos: Tasa de morosidad se mantiene estableEn el segundo semestre de 2011, la morosidad de 31 a 60 días de los bancos se mantuvo estable en un promedio de 2.6% y la de61 a 90 días en 1% (vea la Gráfica 9).Morosidad de bancosEscala de tiempo absolutaGráfica 931-60 días 61-90 días(%)6543210Ene-07Abr-07Jul-07Oct-07Ene-08Abr-08Jul-08Oct-08Ene-09Abr-09Jul-09Oct-09Ene-10Abr-10Jul-10Oct-10Ene-11Abr-11Jul-11Oct-11Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.La mayoría de los bancos ha logrado mantener sus niveles de morosidad bajos, gracias a un perfil del acreditado de bajo riesgo,deducciones automáticas de pago de cuentas de cheques y diferentes programas de incentivos que reducen las tasas de interésefectivas para los acreditados que mantienen sus cuentas al corriente (vea la Gráfica 10).

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSMorosidad de bancosEscala de tiempo relativaGráfica 1031-60 días 61-90 días(%)65432101 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46Meses desde emisión9Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Instituciones de crédito: Sin cambio los niveles de morosidadLos bancos comerciales y el Infonavit mantuvieron un mejor desempeño de sus carteras considerando que sus niveles demorosidad total son significativamente menores en comparación con el promedio general del mercado de RMBS mexicanos (vealas gráficas 11a y 11b).Morosidad total por institución de créditoEscala de tiempo relativaGráfica 11aCrédito y Casa Fincasa GMACHiTo-IFNBs ING MetrofinancieraPatrimonio Su Casita Índice(%)60504030201001 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSMorosidad total por institución de créditoEscala de tiempo relativaGráfica 11bBancomer Banorte Fovissste HSBCInfonavit Scotiabank Índice(%)35302520151010501 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Meses desde emisiónHemos observado que los niveles de morosidad han aumentado cuando la posición financiera de los administradores de activosoriginales (que en la mayoría de los casos, también fueron los originadores) se ha debilitado, lo que posiblemente está relacionadocon errores operativos, o con procesos de cobranza menos exhaustivos. Al mismo tiempo, hemos observado deterioro en eldesempeño de las carteras subyacentes cuando se reemplaza a los administradores de activos, ya que esto puede generar algunostrastornos en la cobranza y los administradores sustitutos que asumen las tareas se enfrentan a importantes desafíos operativosy legales en la ejecución de programas de modificación de créditos o ejecuciones hipotecarias. En los siguientes 12-18 meses,consideramos probable que los niveles de morosidad comiencen a disminuir a medida que los administradores sustitutos hayantenido suficiente tiempo para implementar nuevas estrategias y superar los obstáculos legales relacionados con la ejecución y laventa de las propiedades en incumplimiento.Incumplimientos aumentaron a un ritmo menor en losúltimos 12 mesesSi bien los niveles de cartera vencida (créditos con más de 90 días de mora) continuaron aumentando en el segundo semestre de2011, crecieron a un ritmo más lento al observado en el mismo periodo de 2010. En nuestra opinión, esta desaceleración de lacartera vencida refleja probablemente el efecto demorado de la recuperación económica gradual de México y el crecimiento delempleo en 2010 y 2011, aunado a las bajas tasas de interés y baja inflación en los últimos dos años. El uso de modificacionesde crédito por parte de los administradores de activos y los programas de extensiones pudieron haber ayudado a contenerincumplimientos (vea las gráficas 12 y 13) y a generar flujo de efectivo adicional en los fideicomisos.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSCartera vencida (morosidad de más de 90 días)Escala de tiempo absolutaGráfica 12Bancos Fovissste IFNBs Infonavit(%)4035302520151050Nov-03May-04Nov-04May-05Nov-05May-06Nov-06May-07Nov-07May-08Nov-08May-09Nov-09May-10Nov-10May-11Nov-1111Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012Evolución de cartera vencida de IFNBsEscala de tiempo relativaGráfica 13Tasa de cambio mensual (izq)Cartera vencida (der)(%)30252015105(%)302520150-5-10-15-201 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64Meses desde emisión1050Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Consideramos que este aumento en los niveles de incumplimiento en el mercado de RMBS mexicanos probablemente es resultadodel menor poder adquisitivo de los acreditados, y del nivel de endeudamiento más alto en general en los últimos 24 meses, yen algunos casos debido a la inadecuada planeación de los proyecto de vivienda que están alejados de los centros de trabajo,construidos con materiales de baja calidad o procesos de construcción deficientes, y la falta de servicios públicos como transporte.Los niveles de delincuencia en algunas regiones del país también podrían contribuir al incentivo de abandono de las propiedades.Los niveles observados de cartera vencida en la cartera bursatilizada de Fovissste han seguido siendo más altos que los queesperábamos, así como más altos que su cartera en balance (no bursatilizada) y sus niveles históricos de incumplimiento. Losniveles de incumplimiento entre las transacciones de Fovissste también son altos en comparación con los del Infonavit.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSComparación de cartera vencida por tipo de originador: la cartera vencida deIFNBs alcanzó 33.5%El índice de cartera vencida de las IFNBs aumentó 36.4% el año pasado, y al cierre de 2011 llegó a 33.5%, desde 24.6% al 31de diciembre de 2010. Sin embargo, la tasa de incumplimiento creció a un ritmo más lento respecto a la de 2010. Similar a latendencia que observamos el año pasado, esperamos que las carteras de IFNBs sigan experimentando un deterioro moderadodurante 2012, a medida que los administradores de activos sustitutos ajustan los procesos de cobranza, modificación de créditos yejecución hipotecaria.En 2011, analizamos por primera vez la tasa de éxito de los programas de modificación de crédito que los administradores deactivos habían instituido 12 meses antes. Continuaremos evaluando la efectividad de los programas y las tasas de reincidenciapor administrador de activos y tipo de programa (vea “Productos solución de créditos hipotecarios en México no cumplen lasexpectativas, pero generan algunos beneficios”, publicado el 30 de noviembre de 2011).Los niveles de incumplimiento de los bancos aumentaron a 4.9% a finales de 2011 desde 3.6% al cierre de 2010. El desempeño dela cartera de BBVA Bancomer continua siendo superior al de otros bancos, con índices de incumplimiento que se ubican en unasexta parte respecto al promedio de los otros bancos.12Los niveles de cartera vencida del Infonavit aumentaron a 4.0% a finales de 2011 desde 3.0% en 2010. En nuestra opinión, esteaumente en la morosidad es normal y corresponde con nuestras expectativas, incluso tras considerar el efecto de las colocacionesde nuevos RMBS. A medida que el Infonavit emita nuevas transacciones, la morosidad se diluirá de su cartera agregada.Esperamos que el desempeño de las bursatilizaciones del Infonavit se mantenga dentro de nuestras expectativas durante 2012debido a la amortización turbo de las notas, lo que permite la rápida acumulación de protección crediticia. A noviembre de 2011,todas las transacciones de 2011 tenían niveles de sobreaforo de más de 17%.El nivel de cartera vencida del Fovissste llegó a 2.2% al cierre de 2011, nivel más bajo que el 2.7% al cierre de 2010; sin embargocontinúa presentando una volatilidad importante (en noviembre de 2011, los incumplimientos eran de 2.9%). Las transaccionesdel Fovissste, emitidas en 2009 tienen niveles de incumplimiento de 4.6% en promedio, en comparación con 2.2%, en promedio,para el Infonavit. Seguiremos monitoreando estos niveles, y si el nivel de incumplimientos de Fovissste sigue creciendo y no secompensan con las protecciones crediticias, podríamos ajustar las calificaciones de algunas transacciones (vea la Gráfica 14 paraver una comparación de incumplimientos por tipo de originador).Evolución de cartera vencida del InfonavitEscala de tiempo relativaGráfica 14Tasa de cambio mensual (izq)Cartera vencida (der)(%)60(%)1250403020100-101 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Meses desde emisión1086420

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSEscala de tiempo relativa: Niveles de incumplimiento de Fovissste se mantienen más altosque los del InfonavitEn una escala de tiempo relativa, los niveles de incumplimiento de Fovissste son significativamente más altos que los nivelesdel Infonavit a los 12 meses después de su emisión. Después de transcurrido este tiempo, las transacciones del Infonavitpresentan incumplimientos de 0.4%, en comparación con 2.2% del Fovissste (vea la Gráfica 15). Debido al sistema de cobranzadel Fovissste, en el que se deduce de nómina los pagos de los acreditados. Debido a que el instituto tiene la opción de retenerpagos del empleador a través de transferencias federales, prevemos que se solucione un porcentaje importante en la mora demás de 90 días. El desempeño de las transacciones de Infonavit y de los bancos continuán dentro de nuestras expectativas—elincumplimiento en nuestro caso base es de 9% para los créditos sin historia y de 4% para las carteras maduras—aunque losniveles de incumplimiento de algunos bancos han aumentado sustancialmente en los últimos 12 meses.Cartera vencida (morosidad de más de 90 días)Escala de tiempo relativaGráfica 15Bancos Fovissste IFNBs Infonavit(%)301325201510501 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70Meses desde emisiónFuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Cartera vencida por año de emisiónEscala de tiempo relativaGráfica 16(%)2004 2005 2006 20072008 2009 2010 20113025201510501 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85Meses desde emisiónFuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSDesempeño de créditos denominados en pesos probablemente continuará superandoal de los denominados en UDIsContinuamos observando que, para el mismo número de meses transcurridos después de la emisión de la transacción, las carterasdenominadas en pesos mexicanos han tenido un mejor desempeño que las carteras denominadas en UDIs. Durante los primeros36 meses después de su emisión, las carteras denominadas en UDIs tienen, en promedio, 70% más cartera vencida que lasdenominadas en pesos (vea la Gráfica 17). Consideramos que esta diferencia continuará ampliándose debido a que el perfil de losclientes puede ser diferente entre estos productos y los créditos denominados en UDIs tienen riesgos de amortización negativa yde inflación adicionales. La mayoría de los bancos ofrecen créditos denominados en pesos, mientras que las IFNBs comúnmenteoriginaron créditos denominados en UDIs a sus clientes de mayor riesgo.Cartera vencida por denominación de los créditosEscala de tiempo relativaGráfica 17(%)UDIsPesos1425201510501 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57Meses desde emisiónFuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012En una escala de tiempo relativa, la mayoría de las carteras de los bancos y del Infonavit han experimentado un mejordesempeño en términos de cartera vencida que el promedio del mercado de RMBS mexicanos. En nuestra opinión, esto se debeprincipalmente a que los acreditados de las carteras bancarias suelen tener mayores medios para pagar sus hipotecas debido asu perfil, a la deducción automática sobre nómina de los acreditados (para el Infonavit), y a la calidad crediticia de las carterassubyacentes (vea las gráficas 18a y 18b).

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSCartera vencida por institución de créditoEscala de tiempo relativaGráfica 18aCrédito y Casa Fincasa GMACHiTo-IFNBs ING MetrofinancieraPatrimonio Su Casita Índice(%)454035302520151051504 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56 60 64Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Meses desde emisiónCartera vencida por institución de créditoEscala de tiempo relativaGráfica 18bBancomer Banorte Fovissste HSBC(%)25Infonavit Scotiabank Índice201510501 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSAumentó nivel de prepago de las IFNBs al cierre del año, pero las tasasconstantes de prepago (TCPs) se mantuvieron por debajo del promediohistóricoLos niveles de prepago de las IFNBs, en una escala de tiempo absoluta, aumentaron en noviembre y diciembre de 2011 encomparación con el primer semestre de 2011. No obstante, hemos observado esta ciclicidad debido a que el ingreso disponible delos acreditados aumenta durante estos meses debido al pago del aguinaldo y de los bonos de fin de año (vea la Gráfica 19). LasTCPs aumentaron a 8.7% en diciembre de 2011.Índice de la tasa constante de prepago (TCP) de las IFNBsEscala de tiempo absolutaGráfica 19(%)14TCPMedia móvil (1 año)16121086420Nov-03May-04Nov-04May-05Nov-05May-06Nov-06May-07Nov-07May-08Nov-08May-09Nov-09May-10Nov-10May-11Nov-11Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Las TCPs de las carteras de las IFNBs han disminuido en general en los últimos dos años debido a la erosión de los ingresosdisponibles de sus acreditados y la alta tasa de desempleo (vea la Gráfica 20). La media móvil de seis meses bajó a 5.7% endiciembre de 2011, desde 6.9% en diciembre de 2009.Tasa constante de prepago por añoGráfica 20(%)122008 20092010 2011Promedio mensual histórico1086420Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov DicFuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSLas TCPs tienden a incrementarse a medida que madura la cartera. Este comportamiento está relacionado con la naturaleza de loscréditos: los deudores tienen un incentivo creciente de prepago conforme se reduce el saldo insoluto de su hipoteca y aumentansus salarios (vea la Gráfica 21).Índice de la tasa constante de prepago (TCP) de las IFNBsEscala de tiempo relativaGráfica 21TCP (%)Media móvil (1 año)514947455343Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.55415739593761356398765432103313315297279251113151719212317En una escala de tiempo relativa, las TCPs de las IFNBs aumentaron durante los primeros 36 meses después de la emisión (veala Gráfica 22). Mientras que en general esperamos que esta tendencia se mantenga durante la vida de las transacciones, losefectos de la crisis económica de 2008-2009 presionaron las TCPs a la baja a sus niveles iniciales, y recién han empezado a subirnuevamente después del mes 49.Gráfica 22Tasa constante de prepago (TCP) de las IFNBs - media móvil de seis meses (%)Escala de tiempo relativa1-12 meses 13-24 meses 25-36 meses 37-48 meses 49-60 meses121081211642310049586Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.7

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSDurante 2009-2010, el índice de la tasa de prepago de los bancos disminuyó a niveles comparables con el de las IFNBs, lo que ennuestra opinión fue resultado de una economía difícil para todos los acreditados (vea la Gráfica 23). Sin embargo, desde principiosde 2011, las TCPs de los bancos mostraban una tendencia a la alza y actualmente son 50% más altas que las de las IFNBs.Evolución de la tasa constante de prepago (TCP) por tipo de originadorEscala de tiempo absolutaGráfica 23(%)TCP de IFNBsMedia móvil de IFNBsTCP de bancosMedia móvil de bancos2220181614181210864Nov-03May-04Nov-04May-05Nov-05May-06Nov-06May-07Nov-07May-08Nov-08May-09Nov-09May-10Nov-10May-11Nov-11Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012En una escala de tiempo relativa, las TCPs de los bancos han seguido fluctuando alrededor de 7%-8% en los primeros 24 mesesdespués de la emisión, mientras que las TCPs de las IFNBs crecieron de manera constante durante los primeros 24 meses despuésde la emisión a 8% desde 6% (vea la Gráfica 24). En general, las TCPs han crecido históricamente a medida que maduran lascarteras subyacentes.Gráfica 24Evolución histórica de la tasa constante de prepago (TCP) en RMBS mexicanosEscala de tiempo relativa(%)14TCP de IFNBsMedia móvil de IFNBsTCP de bancosMedia móvil de bancos12108641 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSMonto de emisión comienza a recuperarse desde la caída de 2010El monto de emisión de RMBS mexicanos en el mercado doméstico aumentó 12.8% durante 2011 mientras que la emisióntotal de RMBS creció 28.3%, un cambio significativo respecto a la caída de 2010 de 24%. Sin embargo, este monto no se harecuperado por completo frente a sus niveles máximos de 2009. Solo Infonavit (con 44%) y Fovissste (con 56%) emitieron nuevastransacciones, dejando fuera del mercado de bursatilizaciones a los originadores privados (vea la Gráfica 25). Al mismo tiempo, elnúmero de bursatilizaciones de RMBS colocadas en el mercado local cayó ligeramente a ocho de nueve transacciones colocadasen 2010. Durante 2011, también observamos un tamaño promedio menor de las transacciones de aproximadamente US$268millones, en comparación con los de años anteriores (vea la Gráfica 26).Emisión anual por institución de créditoGráfica 25(Mill. US$)Bancos Fovissste HiTo IFNBs Infonavit3,5003,000192,5002,0001,5001,00050002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.Gráfica 26Emisión acumulada de RMBS por mes2003 2004 2005 2006 2007(Mill. US$)3,5002008 2009 2010 20113,0002,5002,0001,5001,0005000Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov DicFuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSEsperamos que el Infonavit y el Fovissste sigan siendo los principales originadores de hipotecas, emitiendo un número similarde bursatilizaciones de montos altos durante 2012. En 2013, podríamos ver transacciones denominadas en pesos colocadas porInfonavit por primera vez desde 2004, debido a la nueva ley aprobada en diciembre de 2011, que ya permite al instituto originarcréditos denominados en pesos.En nuestra opinión, es posible que los bancos comerciales regresen al mercado en los próximos dos a tres años, siempre queencuentren incentivos económicos suficientes, ya sea a través de requerimientos de capital de activos en balance o si losdiferenciales de mercado regresan a los niveles anteriores a la crisis (vea “ Will U.S. Securitization Regain Its Relevance? “,publicado el 10 de enero de 2011).Al 31 de diciembre de 2011, el índice de RMBS mexicanos incluyó MXN174,000 millones (unos US$14,520 millones) de saldoinsoluto de RMBS mexicanos vigentes. El Infonavit representa la mayor parte de este monto de emisión, con aproximadamente45% del saldo total vigente, seguido por el Fovissste (28%), BBVA Bancomer (8%), e Hipotecaria Su Casita (7%). A la fecha, sehan bursatilizado más de 897,000 créditos hipotecarios mexicanos en 94 transacciones.20Reemplazos de administradores de activos concluidos en 2011Durante 2011, 24 transacciones concluyeron su proceso de remplazo de administrador de activos. Algunos de los administradoresde activos primarios (que también fueron los originadores), como Hipotecaria Su Casita y Crédito y Casa, fueron remplazadospor Patrimonio, Tertius, S.A.P.I. de C.V. SOFOM, E.N.R. (Tertius), ING Hipotecaria, o ABC Capital SOFOM (ABC Capital). Enpromedio, hemos observado que los costos de remplazo sumaron aproximadamente MXN4,400 (US$360) por crédito. Además,13 transacciones incorporaron a GMAC Financiera como administrador maestro de activos (vea el Apéndice B para ver una listade los administradores de activos de remplazo).Menos bajas de calificación durante el segundo semestre de 2011Durante 2011, bajamos las calificaciones de un número menor de transacciones que el año pasado (vea la Gráfica 27) debidoa una ligera desaceleración de los incumplimientos y de las moras. Las bajas reflejan principalmente los más altos índices decartera vencida que generaron menores niveles de sobreaforo, un plazo mayor al esperado para la recuperación de las propiedadesadjudicadas, nuestras expectativas ajustadas de incumplimiento y severidad de la pérdida de las carteras, y nuestra opiniónde que la morosidad y los incumplimientos no se revertirán en el corto plazo (12 a 18 meses), lo que probablemente deterioreadicionalmente el sobreaforo y reduzca el margen financiero.Bajas de calificación de RMBS mexicanos por añoGráfica 27(número)4540353025201510502003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Fuente: Standard & Poor's.© Standard & Poor's 2012.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSEn el segundo semestre de 2011, bajamos nuestras calificaciones de 18 series de 11 transacciones públicas (vea la Tabla 2 para veruna lista de las acciones de calificación que tomamos en el segundo semestre de 2011), entre ellas dos clases de una transacciónoriginada por Su Casita que incumplió. Esperamos menos acciones negativas de calificación en 2012.Tabla 2 - Bajas de calificación de RMBS mexicanos durante el segundo semestre de 2011CalificaciónSerie/emisión A De Mes en que sebajó la calificaciónHipotecaria Su Casita – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (BRHCCB 06-2U) mxBB+ (sf) mxBBB+ (sf) Agosto 2011Hipotecaria Su Casita – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (BRHCCB 06-3U) mxA+ (sf) mxAA- (sf) Agosto 2011Hipotecaria Su Casita – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (BRHCCB 06-4U) mxBB+ (sf) mxBBB (sf) Agosto 2011Hipotecaria Su Casita – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (BRHCCB 06-6U) mxBBB+ (sf) mxA (sf) Agosto 2011Hipotecaria Su Casita – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales III (BRHCCB 07-2U) B (sf)/mxBB+ (sf) BB+ (sf)/mxA (sf) Agosto 2011Hipotecaria Su Casita – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales III (BRHCCB 07-3U) mxCCC (sf) mxB (sf) Agosto 2011Hipotecaria Su Casita – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales III (BRHCCB 08-2U) mxBBB- (sf) mxA (sf) Agosto 2011Hipotecaria Su Casita – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales III (BRHCCB 08-3U) mxB- (sf) mxBB (sf) Agosto 2011Hipotecaria Su Casita – Residential Mortgage Backed Notes (Class A) B (sf) BB+ (sf) Agosto 2011GMAC Financiera – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (MXMACCB 05-2U) mxBBB- (sf) mxBBB (sf) Agosto 2011GMAC Financiera – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (MXMACFW 07U) B- (sf)/mxBB (sf) B+ (sf)/mxBBB (sf) Agosto 2011GMAC Financiera – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (MXMACFW 07-2U) mxB (sf) mxBBB- (sf) Agosto 2011GMAC Financiera – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II (MXMACFW 07-3U) B (sf)/mxBB+ (sf) BB+ (sf)/mxBBB- (sf) Agosto 2011GMAC Financiera – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II (MXMACFW 07-4U) mxCC (sf) mxBB- (sf) Agosto 2011GMAC Financiera – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II (MXMACFW 07-5U) B (sf)/mxBB+ (sf) BB+ (sf)/mxBB+ (sf) Agosto 2011GMAC Financiera – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II (MXMACFW 07-6U) mxCC (sf) mxCCC (sf) Agosto 2011Hipotecaria Crédito y Casa – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (CREYCB 06U) mxBBB+ (sf) mxA (sf) Noviembre 2011Hipotecaria Crédito y Casa – Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales (CREYCB 06-2U) mxB (sf) mxBB (sf) Noviembre 201121CRITERIOS Y ANÁLISIS RELACIONADOS• Productos solución de créditos hipotecarios en México no cumplen las expectativas, pero generan algunos beneficios,30 de noviembre de 2011.• Índice de RMBS Mexicanos: Incertidumbre económica mundial podría retrasar mejoras en desempeño de créditoshipotecarios en México durante lo que resta de 2011, 23 de agosto de 2011• Metodología y supuestos para calificar instrumentos mexicanos respaldados por hipotecas residenciales,11 de diciembre de 2010.• Índice de RMBS Mexicanos: Desempeño del mercado continuará sin brillo en 2010 a pesar del menor riesgo crediticiode los deudores, 11 de agosto de 2010• Criterios: Metodología y supuestos para analizar los seguros hipotecarios primarios para RMBS mexicanos, 17 dejunio de 2010.• Índice de RMBS Mexicanos: Una economía con fundamentales débiles ensombrece la recuperación del sector vivienda,22 de diciembre de 2009.• Descripción del índice de RMBS mexicanos de Standard & Poor’s, 11 de octubre de 2007.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSAPÉNDICE A: Transacciones incluidas en el índice de RMBS Mexicanos de Standard & Poor’sInstitución de crédito Emisor Clave de pizarra o Serie CalificaciónBanorteBanorte - Burstilizaciones de Hipotecas Resideniciales I BNORCB 06 mxAAA (sf)BBVA BancomerBNORCB 06-2mxA+ (sf)BBVA BANCOMER - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BACOMCB 07 mxAAA (sf)BACOMCB 08mxAAA (sf)BACOMCB 08UmxAAA (sf)BACOMCB 08-2UmxAAA (sf)BACOMCB 08-2mxAAA (sf)22BACOMCB 09-2mxAAA (sf)BACOMCB 09-3mxAAA (sf)Fincasa HipotecariaFincasa - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales FCASACB 06U mxAA+ (sf)FovisssteFOVISSSTE - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales TFOVIS 09U mxAAA (sf)TFOVIS 09-2UmxAAA (sf)TFOVIS 09-2UmxAAA (sf)TFOVIS 09-3UmxAAA (sf)TFOVIS 10UmxAAA (sf)TFOVIS 10-2UmxAAA (sf)TFOVIS 10-3UmxAAA (sf)TFOVIS 10-4UmxAAA (sf)TFOVIS 11UmxAAA (sf)TFOVIS 11-2UmxAAA (sf)TFOVIS 11-3UmxAAA (sf)GMAC FinancieraGMAC Financiera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales MXMACCB 04U mxAA- (sf)MXMACCB 05UmxBBB+ (sf)MXMACCB 05-2UmxBBB- (sf)MXMACCB 06UmxBBB- (sf)MXMACFW 06UmxD (sf)MXMACFW 06-2UmxD (sf)MXMACFW 07UmxBB (sf)MXMACFW 07-2UmxB (sf)GMAC Financiera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MXMACFW 07-3U mxBB+ (sf)MXMACFW 07-4UmxCC (sf)MXMACFW 07-5UmxBB+ (sf)MXMACFW 07-6UmxCC (sf)Hipotecaria Credito y CasaHipotecaria Credito y Casa - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CREYCCB 06U mxBBB- (sf)CREYCB 06UmxBBB+ (sf)CREYCB 06-2UmxB (sf)Hipotecaria Su CasitaHipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 05U mxAA- (sf)BRHSCCB 06UmxAA- (sf)

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSBRHSCCB 06-2UmxBB+ (sf)BRHSCCB 06-3UmxA+ (sf)BRHSCCB 06-4UmxBB+ (sf)BRHSCCB 06-5UmxAA (sf)BRHSCCB 06-6UmxBBB+(sf)BRHSCCB 06mxAA+ (sf)Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II BRHSCCB 06-2 mxAAA (sf)BRHSCCB 06-3mxA (sf)BRHSCCB 07mxAAA (sf)BRHSCCB 07-2mxA (sf)Hipotecaria Su Casita - Residential Mortgage Backed Notes RMBS Notes due 2035 (Clase A) B (sf)Clase BmxCCC (sf)Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales III BRHSCCB 07U mxBB+ (sf)BRHSCCB 07-2UmxBB+ (sf)BRHSCCB 07-3UmxCCC (sf)BRHCCB 07mxAAA (sf)BRHCCB 07-2mxAAA (sf)BRHCCB 07-3mxA (sf)BRHCCB 08UmxA (sf)BRHCCB 08-2UmxBBB- (sf)BRHCCB 08-3UmxB- (sf)BRHCCB 08-4UmxBBB- (sf)BRHCCB 08-5UmxBBB- (sf)Hipotecaria Su Casita y GMAC HipotecariaHipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHCGCB 03U mxAAA (sf)BRHCGCB 04UmxAAA (sf)HiToHITO –MXN Macrocredhito BONHITO F1026 mxAAA (sf)HITO – FOVISSSTE Macrocredhito BONHITO T5042 mxAAA (sf)Macrocredhito UDI BONHITO F5532 mxBBB- (sf)HITOTAL Bursatilización de Hipotecas Residenciales HITOTAL 10U mxAAA (sf)HSBC MéxicoHSBC México- Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales HSBCCB 07 mxAAA (sf)HSBCCB 07-2mxA (sf)HSBCCB 07-3mxAA- (sf)HSBCCB 07-4mxCCC (sf)HSBCCB 08mxAAA (sf)HSBCCB 08-2mxAAA (sf)ING HipotecariaING Hipotecaria - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales HICOACB 06U mxAAA (sf)HICOACB 06-2UmxA (sf)InfonavitInfonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 04 mxAAA (sf)CEDEVIS 04UmxAAA (sf)CEDEVIS 05UmxAAA (sf)CEDEVIS 05-2UmxAAA (sf)CEDEVIS 05-3UmxAAA (sf)CEDEVIS 06UmxAAA (sf)CEDEVIS 06-2UmxAAA (sf)23

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOS24MetrofinancieraPatrimonioCEDEVIS 06-3UCEDEVIS 06-4UCEDEVIS 07UCEDEVIS 07-2UCEDEVIS 07-3UCEDEVIS 08UCEDEVIS 08-2UCEDEVIS 08-3UCEDEVIS 08-4UCEDEVIS 08-5UCEDEVIS 08-6UCEDEVIS 08-7UCEDEVIS 08-8UCEDEVIS 08-9UCEDEVIS 08-10UCEDEVIS 09UCEDEVIS 09-2UCEDEVIS 09-3UCEDEVIS 09-4UCEDEVIS 09-5UCEDEVIS 10UCEDEVIS 10-2UCEDEVIS 10-3UCEDEVIS 10-4UCEDEVIS 10-5UCEDEVIS 10-6UCEDEVIS 11UCEDEVIS 11-2UmxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)mxAAA (sf)Infonavit Total - Bursatilización de Hipotecas Residenciales CDVITOT 11U mxAAA (sf)CDVITOT 11-2UCDVITOT 11-3UmxAA (sf)mxAAA (sf)Metrofinanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales I METROCB 04U mxAAA (sf)METROCB 05UmxAAA (sf)/Rev.Esp. Neg.MFCB 05UmxAA- (sf)/Rev.Esp. Neg.METROCB 06UmxBBB (sf)Metrofinanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MTROCB 07U (ADN) BB- (sf)/mxA- (sf)MTROCB 08UBB- (sf)/mxA- (sf)Patrimonio - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales PATRICB 06U mxAA- (sf)PATRICB 07UmxA (sf)PATRICB 07mxAA (sf)PATRICB 07-2mxA (sf)Scotiabank InverlatScotiabank Inverlat Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales SCOTICB 08 mxAAA (sf)RMBS—Emisiones respaldadas por créditos hipotecarios.

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSAPÉNDICE B: Reemplazo de administradores de activos en transacciones de RMBS mexicanosSerieAdministrador de activosoriginalAdministrador de activossustitutoMXMACCB 05-2U Crédito y Casa y Su Casita Patrimonio GMACMXMACCB 06U Crédito y Casa y Su Casita Patrimonio GMACMXMACFW 06U y 06-2U Crédito y Casa y Su Casita Patrimonio GMACAdministrador de activosmaestroMXMACFW 07U y 07-2U Crédito y Casa Patrimonio GMACMXMACFW 07U y 07-2U Su Casita Tertius GMACMXMACFW 07-3U y 07-4U Su Casita Patrimonio GMACMXMACFW 07-3U y 07-4U Crédito y Casa y Su Casita Patrimonio GMACMXMACFW 07-5U y 07-6U Crédito y Casa y Su Casita Patrimonio GMACCREYCCB 06U Crédito y Casa Patrimonio N/ACREYCB 06U y 06-2U Crédito y Casa ABC Capital N/ABRHCGCB 04U Su Casita Tertius N/ABRHSCCB 05U Su Casita Patrimonio N/ABRHSCCB 06 Su Casita ING Hipotecaria N/ABRHSCCB 06-2 y 06-3 Su Casita ING Hipotecaria GMACBRHSCCB 06U y 06-2U Su Casita ING Hipotecaria N/ABRHSCCB 06-3U y 06-4U Su Casita ING Hipotecaria GMACBRHSCCB 06-5U y 06-6U Su Casita ING Hipotecaria GMACBRHSCCB 07 y 07-2 Su Casita ING Hipotecaria GMACBRHCCB 07U, 07-2U y 07-3U Su Casita Patrimonio N/ABRHCCB 07, 07-2 y 07-3 Su Casita ING Hipotecaria GMACBRHCCB 08U, 08-2U y 08-3U Su Casita Patrimonio N/ABRHCCB 08-4U y 08-5U Su Casita Patrimonio N/AHSC – RMBS Notes due 2035 Su Casita Patrimonio N/ABONHITO F5532 Crédito y Casa y Su Casita Patrimonio N/ARMBS-- Emisiones respaldadas por créditos hipotecarios. N/A--No aplica.25

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSAPÉNDICE C: Desempeño a nivel transacción por emisorBANORTECartera vencida (+90 días)Escala absolutaBanorte16%14%12%10%BNORCB 06Índice268%6%4%2%0%Ene-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Ene-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Ene-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Ene-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Ene-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11Nov-11BanorteCartera vencida (+90 días)Escala relativa25%20%15%BanorteÍndice10%5%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSBanorteTasa Constante de prepagoEscala relativa25%20%15%BanorteÍndice2710%5%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59Meses desde emisiónBanorteAforoEscala absoluta5%4%3%2%BNORCB 061%0%Ene-07Abr-07Jul-07Oct-07Ene-08Abr-08Jul-08Oct-08Ene-09Abr-09Jul-09Oct-09Ene-10Abr-10Jul-10Oct-10Ene-11Abr-11Jul-11Oct-11

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSBBVA BANCOMERBBVA BancomerCartera vencida (+90 días)Escala absoluta9%8%7%fovissste ok286%5%4%3%BACOMCB 07BACOMCB 08BACOMCB 08U y 08-2UBACOMCB 08-2BACOMCB 09, 09-2, 09-3BBVA BancomerÍndice2%1%0%Dic-07Feb-08Abr-08Jun-08Ago-08Oct-08Dic-08Feb-09Abr-09Jun-09Ago-09Oct-09Dic-09Feb-10Abr-10Jun-10Ago-10Oct-10Dic-10Feb-11Abr-11Jun-11Ago-11Oct-11Dic-11Cartera vencida (+90 días)Escala relativaBBVA Bancomer12%10%w8%6%4%BACOMCB 07BACOMCB 08BACOMCB 08U y 08-2UBACOMCB 08-2BANCOMCB 09, 09-2, 09-3BBVA BancomerÍndice2%0%1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSBBVA BancomerTasa Constante de prepagoEscala relativa18%16%14%12%10%8%6%BACOMCB 07BACOMCB 08BACOMCB 08U y 08-2UBACOMCB 08-2BANCOMCB 09, 09-2, 09-3BBVA BancomerÍndice294%2%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35Meses desde emisiónBBVA BancomerAforosEscala absoluta35%30%25%20%BACOMCB 07BACOMCB 08BACOMCB 08U y 08-2UBACOMCB 08-2BACOMCB 09, 09-2, 09-3BBVA Bancomer15%10%5%0%Dic-07Feb-08Abr-08Jun-08Ago-08Oct-08Dic-08Feb-09Abr-09Jun-09Ago-09Oct-09Dic-09Feb-10Abr-10Jun-10Ago-10Oct-10Dic-10Feb-11Abr-11Jun-11Ago-11Oct-11Dic-11

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSCRÉDITO Y CASACrédito y CasaCartera vencida (+90 días)Escala absoluta45%40%35%3030%25%20%CREYCCB 06UCREYCB 06U y 06-2UCrédito y CasaÍndice15%10%5%0%May-06Ago-06Nov-06Feb-07May-07Ago-07Nov-07Feb-08May-08Ago-08Nov-08Feb-09May-09Ago-09Nov-09Feb-10May-10Ago-10Nov-10Feb-11May-11Ago-11Nov-11Crédito y CasaCartera vencida (+90 días)Escala relativa45%40%35%30%25%20%CREYCCB 06UCREYCB 06U y 06-2UCrédito y CasaÍndice15%10%5%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSCrédito y CasaTasa Constante de prepagoEscala relativa18%16%14%12%10%8%CREYCCB 06UCREYCB 06U y 06-2UCrédito y CasaÍndice316%4%2%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61Meses desde emisiónCrédito y CasaAforosEscala absoluta10%5%0%-5%May-06Ago-06Nov-06Feb-07May-07Ago-07Nov-07Feb-08May-08Ago-08Nov-08Feb-09May-09Ago-09Nov-09Feb-10May-10Ago-10Nov-10Feb-11May-11Ago-11Nov-11-10%-15%-20%-25%CREYCCB 06UCREYCB 06U y 06-2UCrédito y Casa-30%-35%-40%-45%

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSFINCASAFincasaCartera vencida (+90 días)Escala absoluta30%25%20%3215%FincasaÍndice10%5%0%Oct-06Ene-07Abr-07Jul-07Oct-07Ene-08Abr-08Jul-08Oct-08Ene-09Abr-09Jul-09Oct-09Ene-10Abr-10Jul-10Oct-10Ene-11Abr-11Jul-11Oct-11FincasaCartera vencida (+90 días)Escala relativa30%25%20%Fincasa15%Índice10%5%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSFincasaTasa Constante de prepagoEscala relativa20%18%16%14%12%10%8%FincasaÍndice336%4%2%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63Meses desde emisiónFincasaAforoEscala absoluta5%4%3%2%1%0%FCASACB 06U-1%Oct-06Ene-07Abr-07Jul-07Oct-07Ene-08Abr-08Jul-08Oct-08Ene-09Abr-09Jul-09Oct-09Ene-10Abr-10Jul-10Oct-10Ene-11Abr-11Jul-11Oct-11-2%-3%-4%-5%

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSFOVISSSTEFovisssteCartera vencida (+90 días)Escala absoluta9%8%7%FOVIHIT 09U6%TFOVIS 09UTFOVIS 09-2U345%4%HITOTFOVIS 09-3UTFOVIS 10-UTFOVIS 10-2UTFOVIS 10-3U3%TFOVIS 10-4UTFOVIS 11-U2%TFOVIS 11-2UTFOVIS 11-3U1%FovisssteÍndice0%Jun-09Jul-09Ago-09Sep-09Oct-09Nov-09Dic-09Ene-10Feb-10Mar-10Abr-10May-10Jun-10Jul-10Ago-10Sep-10Oct-10Nov-10Dic-10Ene-11Feb-11Mar-11Abr-11May-11Jun-11Jul-11Ago-11Sep-11Oct-11Nov-11Dic-11FovisssteCartera vencida (+90 días)Escala relativa6%5%akatFOVIHIT 09UTFOVIS 09U4%TFOVIS 09-2UTFOVIS 09-3UTFOVIS 10-U3%TFOVIS 10-2UTFOVIS 10-3UTFOVIS 10-4U2%TFOVIS 11-UTFOVIS 11-2U1%TFOVIS 11-3UFovisssteÍndice0%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSFovisssteTasa Constante de prepagoEscala relativa20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%FOVIHIT 09UTFOVIS 09UTFOVIS 09-2UTFOVIS 09-3UTFOVIS 10-UTFOVIS 10-2UTFOVIS 10-3UTFOVIS 10-4UTFOVIS 11UTFOVIS 11-2UTFOVIS 11-3UFovisssteÍndice350%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21Meses desde emisiónFovisssteAforosEscala absoluta45%40%35%30%25%20%15%10%5%FOVIHIT 09UTFOVIS 09UTFOVIS 09-2UTFOVIS 09-3UTFOVIS 10-UTFOVIS 10-2UTFOVIS 10-3UTFOVIS 10-4UTFOVIS 11-UTFOVIS 11-2UTFOVIS 11-3UFovissste0%Jun-09Jul-09Ago-09Sep-09Oct-09Nov-09Dic-09Ene-10Feb-10Mar-10Abr-10May-10Jun-10Jul-10Ago-10Sep-10Oct-10Nov-10Dic-10Ene-11Feb-11Mar-11Abr-11May-11Jun-11Jul-11Ago-11Sep-11Oct-11Nov-11Dic-11

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSGMACGMACCartera vencida (+90 días)Escala absoluta70%60%3650%40%30%20%MXMACCB 04UMXMACCB 05UMXMACCB 05-2UMXMACCB 06UMXMACFW 06U y 06-2UMXMACFW 07U y 07-2UMXMACFW 07-3U y 07-4UMXMACFW 07-5U y 07-6UGMACÍndice10%0%Nov-04Feb-05May-05Ago-05Nov-05Feb-06May-06Ago-06Nov-06Feb-07May-07Ago-07Nov-07Feb-08May-08Ago-08Nov-08Feb-09May-09Ago-09Nov-09Feb-10May-10Ago-10Nov-10Feb-11May-11Ago-11Nov-11Cartera vencida (+90 días)Escala relativaGMAC70%60%50%40%30%20%MXMACCB 04UMXMACCB 05UMXMACCB 05-2UMXMACCB 06UMXMACFW 06U y 06-2UMXMACFW 07U y 07-2UMXMACFW 07-3U y 07-4UMXMACFW 07-5U y 07-6UGMACÍndice10%0%1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSGMACTasa Constante de prepagoEscala relativa30%25%MXMACCB 04U20%15%10%MXMACCB 05UMXMACCB 05-2UMXMACCB 06UMXMACFW 06U y 06-2UMXMACFW 07U y 072UMXMACFW 073U y 074UMXMACFW 075U y 076UGMACÍndice375%0%1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61Meses desde emisiónGMACAforosEscala absoluta50%0%Nov-04Feb-05May-05Ago-05Nov-05Feb-06May-06Ago-06Nov-06Feb-07May-07Ago-07Nov-07Feb-08May-08Ago-08Nov-08Feb-09May-09Ago-09Nov-09Feb-10May-10Ago-10Nov-10Feb-11May-11Ago-11Nov-11-50%MXMACCB 04UMXMACCB 05UMXMACCB 05-2U-100%MXMACCB 06UMXMACFW 06U y 06-2UMXMACFW 07U y 07-2U-150%MXMACFW 07-3U y 07-4UMXMACFW 07-5U y 07-6UGMAC-200%-250%

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSHITOHiToCartera vencida (+90 días)Escala absoluta60%50%40%SCOTIABANKOKBONHITO F8531BONHITO F95313830%BONHITO F5532BONHITO F1026HiToÍndice20%10%0%Dic-07Feb-08Abr-08Jun-08Ago-08Oct-08Dic-08Feb-09Abr-09Jun-09Ago-09Oct-09Dic-09Feb-10Abr-10Jun-10Ago-10Oct-10Dic-10Feb-11Abr-11Jun-11Ago-11Oct-11Dic-11HiToCartera vencida (+90 días)Escala relativa60%50%aa40%30%BONHITO F8531BONHITO F9531BONHITO F5532BONHITO F1026HiToÍndice20%10%0%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34Meses desde emisiónBanorte

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSHiToTasa Constante de prepagoEscala relativa100%90%80%70%60%50%40%30%BONHITO F8531BONHITO F9531BONHITO F5532BONHITO F1026HiToÍndice3920%10%0%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34Meses desde emisiónHiToAforosEscala absoluta60%40%20%BONHITO F8531BONHITO F95310%Dic-07Feb-08Abr-08Jun-08Ago-08Oct-08Dic-08Feb-09Abr-09Jun-09Ago-09Oct-09Dic-09Feb-10Abr-10Jun-10Ago-10Oct-10Dic-10Feb-11Abr-11Jun-11Ago-11Oct-11Dic-11BONHITO F5532BONHITO F1026HiTo-20%-40%-60%

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSHSBCHSBCCartera vencida (+90 días)Escala absoluta16%14%12%4010%8%6%HSBCCB 07 y 07-2HSBCCB 07-3 y 07-4HSBCCB 08 y 08-2HSBCÍndice4%2%0%Mar-07Jun-07Sep-07Dic-07Mar-08Jun-08Sep-08Dic-08Mar-09Jun-09Sep-09Dic-09Mar-10Jun-10Sep-10Dic-10Mar-11Jun-11Sep-11Dic-11HSBCCartera vencida (+90 días)Escala relativa14%12%10%8%6%HSBCCB 07 y 07-2HSBCCB 07-3 y 07-4HSBCCB 08 y 08-2HSBCÍndice4%2%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSHSBCTasa Constante de prepagoEscala relativa25%20%15%10%HSBCCB 07 y 07-2HSBCCB 07-3 y 07-4HSBCCB 08 y 08-2HSBCÍndice415%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39Meses desde emisiónHSBCAforosEscala absoluta15%10%5%0%Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Ene-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Ene-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Ene-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Ene-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11Nov-11HSBCCB 07 y 07-2HSBCCB 07-3 y 07-4HSBCCB 08 y 08-2HSBC-5%-10%-15%-20%

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSINFONAVITInfonavitCartera vencida (+90 días)Escala absoluta4218%16%14%12%10%8%6%4%2%0%Jul-04Nov-04Mar-05Jul-05Nov-05Mar-06Jul-06Nov-06Mar-07Jul-07Nov-07Mar-08Jul-08Nov-08Mar-09Jul-09Nov-09Mar-10Jul-10Nov-10Mar-11Jul-11Nov-11CEDEVIS 04CEDEVIS 04UCEDEVIS 05UCEDEVIS 05-2UCEDEVIS 05-3UCEDEVIS 06UCEDEVIS 06-2UCEDEVIS 06-3UCEDEVIS 06-4UCEDEVIS 07UCEDEVIS 07-2UCEDEVIS 07-3UCEDEVIS 08U y 08-2UCEDEVIS 08-3U y 08-4UCEDEVIS 08-5U y 08-6UCEDEVIS 08-7U y 08-8UCEDEVIS 08-9U y 08-10UCEDEVIS 09UCEDEVIS 09-2UCEDEVIS 09-3UCEDEVIS 09-4UCEDEVIS 09-5UCEDEVIS 10U y 10-2UCEDEVIS 10-3U y 10-4UCEDEVIS 10-5UCEDEVIS 10-6UCEDEVIS 11UCEDEVIS 11-2UCDVITOT 11-U y 11-2UCDVITOT 11-3UHITOTAL 10UInfonavitÍndiceInfonavitCartera vencida (+90 días)Escala relativa25%20%15%10%5%0%ch1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67Meses desde emisiónCEDEVIS 04CEDEVIS 04UCEDEVIS 05UCEDEVIS 05-2UCEDEVIS 05-3UCEDEVIS 06UCEDEVIS 06-2UCEDEVIS 06-3UCEDEVIS 06-4UCEDEVIS 07UCEDEVIS 07-2UCEDEVIS 07-3UCEDEVIS 08U y 08-2UCEDEVIS 08-3U y 08-4UCEDEVIS 08-5U y 08-6UCEDEVIS 08-7U y 08-8UCEDEVIS 08-9U y 08-10UCEDEVIS 09UCEDEVIS 09-2UCEDEVIS 09-3UCEDEVIS 09-4UCEDEVIS 09-5UCEDEVIS 10U y 10-2UCEDEVIS 10-3U y 10-4UCEDEVIS 10-5UCEDEVIS 10-6UCEDEVIS 11UCEDEVIS 11-2UCDVITOT 11-U y 11-2UCDVITOT 11-3UHITOTAL 10UInfonavitÍndice

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSInfonavitAforosEscala absoluta60%50%40%30%20%10%0%Jul-04Nov-04Mar-05Jul-05Nov-05Mar-06Jul-06Nov-06Mar-07Jul-07Nov-07Mar-08Jul-08Nov-08Mar-09Jul-09Nov-09Mar-10Jul-10Nov-10Mar-11Jul-11Nov-11CEDEVIS 04CEDEVIS 04UCEDEVIS 05UCEDEVIS 05-2UCEDEVIS 05-3UCEDEVIS 06UCEDEVIS 06-2UCEDEVIS 06-3UCEDEVIS 06-4UCEDEVIS 07UCEDEVIS 07-2UCEDEVIS 07-3UCEDEVIS 08U y 08-2UCEDEVIS 08-3U y 08-4UCEDEVIS 08-5U y 08-6UCEDEVIS 08-7U y 08-8UCEDEVIS 08-9U y 08-10UCEDEVIS 09UCEDEVIS 09-2UCEDEVIS 09-3UCEDEVIS 09-4UCEDEVIS 09-5UCEDEVIS 10U y 10-2UCEDEVIS 10-3U y 10-4UCEDEVIS 10-5UCEDEVIS 10-6UCEDEVIS 11UCEDEVIS 11-2UCDVITOT 11-U y 11-2UCDVITOT 11-3UHITOTAL 10UInfonavit43

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSING HIPOTECARIAING HipotecariaCartera vencida (+90 días)Escala absoluta914%912%10%ingOK448%6%biINGÍndice4%2%0%Sep-06Nov-06Ene-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Ene-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Ene-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Ene-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Ene-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11Nov-11ING HipotecariaCartera vencida (+90 días)Escala relativa25%20%15%INGÍndice10%5%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSING HipotecariaTasa Constante de prepagoEscala relativa18%16%14%12%10%8%INGÍndice456%4%2%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63Meses desde emisiónING HipotecariaAforoEscala absoluta5%4%3%2%HICOACB 06U1%0%Sep-06Dic-06Mar-07Jun-07Sep-07Dic-07Mar-08Jun-08Sep-08Dic-08Mar-09Jun-09Sep-09Dic-09Mar-10Jun-10Sep-10Dic-10Mar-11Jun-11Sep-11Dic-11

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSMETROFINANCIERAMetrofinancieraCartera vencida (+90 días)Escala absoluta9 0.050045%40%35%METROOK30%METROCB 04UMETROCB 05U4625%cdmetroMFCB 05UMETROCB 06U20%MTROCB 07UMTROCB 08U15%MTROFCB 08Metrofinanciera10%Índice5%0%Dic-04Mar-05Jun-05Sep-05Dic-05Mar-06Jun-06Sep-06Dic-06Mar-07Jun-07Sep-07Dic-07Mar-08Jun-08Sep-08Dic-08Mar-09Jun-09Sep-09Dic-09Mar-10Jun-10Sep-10Dic-10Mar-11Jun-11Sep-11Dic-11MetrofinancieraCartera vencida (+90 días)Escala relativa45%40%35%30%25%20%15%10%cdMETROCB 04UMETROCB 05UMFCB 05UMETROCB 06UMTROCB 07UMTROCB 08UMTROFCB 08MetrofinancieraÍndice5%0%1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSMetrofinanciera30%Tasa Constante de prepagoEscala relativa25%20%METROCB 04UMETROCB 05U15%10%5%MFCB 05UMETROCB 06UMTROCB 07UMTROCB 08UMTROFCB 08MetrofinancieraÍndice470%1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67Meses desde emisiónMetrofinancieraAforosEscala absoluta20%10%0%-10%Dic-04Mar-05Jun-05Sep-05Dic-05Mar-06Jun-06Sep-06Dic-06Mar-07Jun-07Sep-07Dic-07Mar-08Jun-08Sep-08Dic-08Mar-09Jun-09Sep-09Dic-09Mar-10Jun-10Sep-10Dic-10Mar-11Jun-11Sep-11Dic-11METROCB 04UMETROCB 05UMFCB 05UMETROCB 06UMTROCB 07U-20%MTROCB 08UMTROFCB 08Metrofinanciera-30%-40%-50%cd

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSPATRIMONIOPatrimonioCartera vencida (+90 días)Escala absoluta35%30%25%4820%15%PATRICB 06UPATRICB 07UPATRICB 07 y 07-2PatrimonioÍndice10%5%0%Dic-06Mar-07Jun-07Sep-07Dic-07Mar-08Jun-08Sep-08Dic-08Mar-09Jun-09Sep-09Dic-09Mar-10Jun-10Sep-10Dic-10Mar-11Jun-11Sep-11Dic-11PatrimonioCartera vencida (+90 días)Escala relativa35%30%25%PATRICB 06U20%PATRICB 07UPATRICB 07 y 07-215%PatrimonioÍndice10%5%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSPatrimonioTasa Constante de prepagoEscala relativa25%20%15%10%PATRICB 06UPATRICB 07UPATRICB 07 y 07-2PatrimonioÍndice495%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55Meses desde emisiónPatrimonioAforosEscala absoluta8%6%4%2%0%-2%Dic-06Mar-07Jun-07Sep-07Dic-07Mar-08Jun-08Sep-08Dic-08Mar-09Jun-09Sep-09Dic-09Mar-10Jun-10Sep-10Dic-10Mar-11Jun-11Sep-11Dic-11PATRICB 06UPATRICB 07UPATRICB 07 y 07-2Patrimonio-4%-6%-8%-10%

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSSCOTIABANKScotiabankCartera vencida (+90 días)Escala absoluta10%9%8%7%506%5%4%ScotiabankÍndice3%2%1%0%Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Ene-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Ene-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Ene-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11Nov-11ScotiabankCartera vencida (+90 días)Escala relativa18%16%14%ak12%10%8%ScotiabankÍndice6%4%2%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSScotiabankTasa Constante de prepagoEscala relativa14%12%10%8%6%ScotiabankÍndice514%2%0%1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45Meses desde emisiónScotiabankAforoEscala absoluta9%8%7%6%5%SCOTICB 084%3%2%1%0%Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Ene-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Ene-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Ene-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11Nov-11

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSSU CASITASu CasitaCartera Metrofinanciera vencida (+90 días)Escala ING absoluta (Hicoa)GMAC60% Crédito y CasaBanorteFincasaPatrimonio50% InfonavitSu CasitaSu CasitaCartera vencida (+90 días)Escala absolutaBRHCGCB 03UBRHCGCB 04UBRHSCCB 05UBRHSCCB 06U y 2U40%OKBRHSCCB 06-3U y 06-4UBRHSCCB 065230%20%10%BRHSCCB 06-2 y 06-3BRHSCCB 07 y 07-2RMBS Notes Due 2035BRHSCCB 07U, 2U y 3UBRHCCB 07, 07-2 y 07-3BRHCCB 08U, 08-2U y 08-3UBRHCCB 08-4U y 08-5USu CasitaÍndice0%Nov-03Mar-04Jul-04Nov-04Mar-05Jul-05Nov-05Mar-06Jul-06Nov-06Mar-07Jul-07Nov-07Mar-08Jul-08Nov-08Mar-09Jul-09Nov-09Mar-10Jul-10Nov-10Mar-11Jul-11Nov-11Su CasitaCartera vencida (+90 días)Escala relativa60%50%40%30%1200.2125 20%10%cqBRHCGCB 03UBRHCGCB 04UBRHSCCB 05UBRHSCCB 06U y 2UBRHSCCB 06-3U y 06-4UBRHSCCB 06-5U y 06-6UBRHSCCB 06BRHSCCB 06-2 y 06-3BRHSCCB 07 y 07-2RMBS Notes Due 2035BRHSCCB 07U, 2U y 3UBRHCCB 07, 07-2 y 07-3BRHCCB 08U, 08-2U y 08-3UBRHCCB 08-4U y 08-5USu CasitaÍndice0%1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67Meses desde emisión

STANDARD & POOR’S - ÍNDICE DE RMBS MEXICANOSSu CasitaTasa Constante de prepagoEscala relativa30%BRHCGCB 03UBRHCGCB 04U25%BRHSCCB 05UBRHSCCB 06U y 2U20%15%10%5%BRHSCCB 06-3U y 06-4UBRHSCCB 06-5U y 06-6UBRHSCCB 06BRHSCCB 06-2 y 06-3BRHSCCB 07 y 07-2RMBS Notes due 2035BRHSCCB 07U, 2U y 3UBRHCCB 07, 07-2 y 07-3BRHCCB 08U, 08-2U y 08-3UBRHCCB 08-4U y 08-5USu CasitaÍndice530%1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67Meses desde emisiónSu CasitaAforosEscala absoluta80%60%BRHCGCB 03UBRHCGCB 04U40%BRHSCCB 05UBRHSCCB 06U y 2U20%BRHSCCB 06-3U y 06-4UBRHSCCB 06-5U y 06-6U0%-20%Nov-03Mar-04Jul-04Nov-04Mar-05Jul-05Nov-05Mar-06Jul-06Nov-06Mar-07Jul-07Nov-07Mar-08Jul-08Nov-08Mar-09Jul-09Nov-09Mar-10Jul-10Nov-10Mar-11Jul-11Nov-11BRHSCCB 06BRHSCCB 06-2 y 06-3BRHSCCB 07 y 07-2RMBS Notes Due 2035-40%BRHSCCB 07U, 2U y 3UBRHCCB 07, 07-2 y 07-3-60%BRHCCB 08U, 08-2U y 08-3UBRHCCB 08-4U y 08-5U-80%Su Casita-100%-120%cw

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