01Distrito Sustentable Minas_CarpetaInformativa

Colliers International
Ciudad de México

Tabla de
contenido
Introducción
Resumen Ejecutivo
La Propiedad
Oportunidad única de Inversión
Entorno de la propiedad
Premisas financieras
Contacto
4
8
14
22
28
38
44

Distrito Sustentable Minas | Introducción
4

1
Introducción

Colliers, como representante exclusiva de
CEMEX, se enorgullece en presentar una extraordinaria
oportunidad de inversión y desarrollo
habitacional mixto, en la alcaldía Álvaro
Obregón, enclavada en la zona urbana de la
Ciudad de México.
| Introducción
Distrito Sustentable Minas
Destacado por si inigualable ubicación, apegado a la normatividad
y programas de desarrollo de la ciudad, así como las
necesidades del mercado de vivienda y las características
de la zona, el proyecto de inversión que Colliers pone a
su consideración representa una magnífica oportunidad
para un desarrollo inmobiliario único e irrepetible hoy día
en la Ciudad de México.
6

El presente documento tiene como objetivo principal
informar a inversionistas y desarrolladores sobre
esta oportunidad única de inversión e invitarlos a
participar en el proceso de comercialización.
Proceso
Cemex ha designado a Colliers para dirigir el proceso de
venta del terreno ubicado en 2ª. Cerrada de Minas 3ª, La
Joya, Álvaro Obregón, 01280, Ciudad de México, CDMX.
A. Bases y términos del proceso de
venta: Describe las condiciones para
que los interesados puedan participar en
el proceso.
• Fecha límite para presentar las ofertas
• Términos a considerar.
• Notificaciones.
• Pago.
• Fecha de cierre notario Público.
B. Documentación de la propiedad.
• Escritura.
• Boletas o facturas.
• Registros.
• Planos.
foto cambia al gif

Distrito Sustentable Minas | Resumen Ejecutivo
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2
Resumen
Ejecituvo

Resumen Ejecutivo
La propiedad representa una exclusiva oportunidad
de desarrollo dentro de la zona urbana de
la ciudad.
El proyecto Distrito Sustentable
Minas busca generar una visión de
desarrollo urbano y arquitectónico
para un predio localizado en la Alcaldía
Álvaro Obregón.
| Resumen Ejecutivo
Distrito Sustentable Minas
10
El proyecto se fundamenta en una serie
de acciones que permitirán revalorar
el suelo urbano y garantizar un modelo
de desarrollo que cumpla con las
expectativas de sustentabilidad social,
económica y ambiental.
Esto aprovecha el espacio con programas
que activen y fomenten la
conformación comunitaria y su integración
urbana, conectividad vial y
peatonal dentro del conjunto y con el
entorno circundante, la inclusión de
amenidades públicas y privadas que
doten de actividades de entretenimiento,
deporte y cultura a los habitantes, una
porosidad en planta baja que permita
la percepción de conjunto y, finalmente,
la incorporación de diversas tipologías
para distintos estilos de vida.
Distrito Sustentable Minas

El inmueble representa una de las oportunidades de
desarrollo más representativas que potenciarán el
entorno habitacional y comercial en el sur de la Ciudad
de México.
Parte importante del concepto del Distrito
Sustentable Minas es la integración
del paisaje con el entorno construido, es
decir, los elementos arquitectónicos que
componen el complejo.
El paisaje no está solamente integrado a
los parques y jardines, sino también forma
parte de la estructura de vialidades
y andadores peatonales en el desarrollo.
Este espacio abierto permitirá al usuario
realizar actividades con relación directa
a la naturaleza y se verá distribuido aproximadamente
de la siguiente manera:
• 3,400 m 2 de andadores peatonales
• 4,500 m 2 de plazas
• 1,500metros lineales de trotapista
perimetral
• 2.5 ha de área verde
• 2,200 m 2 de la rambla central
• 7,900 m 2 de plazas permeables multiusos
y zonas de juegos infantiles
Uso de Suelo Potencial del Inmueble
Uso del suelo
aplicable
Altura
Máxima
Área Libre
Área de
Desplante
Superficie
máxima de
construcción
S.N.B.
Viviendas
Separación
entre
edificios
Normativa
HC
Habitacional con
comercio en
Planta Baja
17 niveles
40%
(Mínima)
60%
(Máxima)
481,460 m 2 6,805 14.5 m
Propuesta
HC
Habitacional con
comercio en
Planta Baja
17 niveles
70%
56,574 m 2 30%
24,466 m 2 310,460 m 2 4,500 18 m

Distrito Sustentable Minas | Resumen Ejecutivo
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Estratégia inmobiliaria
Con el objetico de implementar un modelo
de desarrollo urbano innovador
que responda a demandas ciudadanas
y a los nuevos criterios institucionales
del gobierno de la ciudad y delegacional;
Cemex elabora el diseño de un plan
maestro empleando el potencial del
predio donde actualmente se ubican
sus instalaciones conformadas por dos
plantas de concreto, talleres, centro de
distribución y centro de tecnología de
cemento y concreto.
El objetivo de este plan maestro es detonar
un predio en un contexto urbano,
actualmente subutilizado y dotar de
vivienda, espacio público, servicios y
equipamiento de la zona. Se plantea un
modelo de urbanismo sustentable al sur
de la ciudad donde se contemplará un
concepto de usos mixtos, habitacional
para distintos niveles socioeconómicos
y servicios comerciales walking distance.

Distrito Sustentable Minas | La Propiedad
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La Propiedad

8.1 hectáreas
(superficie total)
6.7 hectáreas
aprovechables
Esta zona es una de las más codiciadas por desarrolladores
de proyectos verticales a gran escala, ante la poca
oferta de vivienda a la venta y la escasez de terreno para
la construcción de nuevos desarrollos.
• Elevada densidad sociodemográfica de la zona.
• Cercanía con distritos de negocios tales como Santa
Fe, Insurgentes, La Condesa y Polanco.
• Su grado de infraestructura y la fuerte conectividad vial
con otras zonas de alta plusvalía, Col. del Valle, Nápoles,
San José Insurgentes, La Condesa (Colonias AB+)
• Accesibilidad a múltiples medios de trasporte.
Área total
de Terreno
Altura
Máxima
Densidad
Área
Libre
Área de
Desplante
Área total de
Construcción
Sobre Sivel de
Banqueta
Área
Vendible
Número de
Unidades
8.1
hectáreas
17 niveles
s.n.b
Z
*por
confirmar
32,415.7m 2 48,623.6
m 2 481,460 m 2 *por definir
6,805
permitidas
Distrito Sustentable Minas
| La Propiedad
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Plan maestro - Fases de Desarrollo
Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Total
Número de
Viviendas
Superficie
total /
Viviendas
No. /
m 2
% del
total
No. /
m 2
% del
total
No. /
m 2
% del
total
No. /
m 2
% del
total
No. /
m 2
1,134 26.8 1,338 31 1,132 24.2 711 18 4,500 100
75,757 26.2 87,7582 30.2 75,035 26 50,744 17.6 289,118 100
% del
total
Nota: El área construida no incluye la superficie estimada para el estacionamiento.
Plan maestro - Usos de Suelo
Habitacional
Comercial
Equipamiento

| La Propiedad
Distrito Sustentable Minas
Parte importante del concepto
del Distrito Sustentable Minas es
la integración del paisaje con
el entorno construido, es decir,
los elementos arquitectónicos que
componen el complejo.
3,400 m 2
de andadores peatonales
4,500 m 2
de plazas
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El paisaje no está solamente
integrado a los parques y jardines,
sino también forma parte
de la estructura de vialidades
y andadores peatonales en el
desarrollo.
1,500
metros lineales de
trotapista perimetral
2.5
ha de área verde

Este espacio abierto permitirá
al usuario realizar actividades
con relación directa a la
naturaleza
| La Propiedad
Distrito Sustentable Minas
2,200 m 2
de la rambla central
7,900 m 2
de plazas permeables
multiusos y zonas de
juegos infantiles
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Rampa de Acceso en el Talud
Una nueva conectividad
La rampa proveerá conectividad a las vialidades de Antigua
Vía La Venta y Cerrada de Minas.
Esta nueva conexión, previamente inexistente, brindará descongestión
a vialidades alternas.
Uso de Suelo con Vocación
Comercial
Programa delegacional de Desarrollo Urbano
Alcaldía Álvaro Obregón
Por su amplio uso de suelo comercial se permiten prácticamente
todos los tipos de comercio en planta baja
que pueden complementar de manera muy significativa al
componente habitacional del proyecto.
Todos los servicios accesibles dentro del mismo conjunto
con máxima seguridad el complejo está dotado de los usos
y giros comerciales necesarios para la comodidad de sus
usuarios.

Distrito Sustentable Minas | Oportunidad única de Inversión
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4
Oportunidad única
de Inversión

Colliers espera que los desarrolladores
e inversionistas muestren
su interés y presenten su
mejor propuesta considerando el
invaluable potencial que se desarrollará
en la propiedad y generará
el valor agregado y retorno de
la inversión esperado.
| Oportunidad única de Inversión
Un nuevo modelo de
desarrollo
Distrito Sustentable Minas
24

Bajo un esquema de usos mixtos, en el
centro del proyecto donde se concentrará
la mayoría de comercio y equipamiento,
se plantean ocho edificios con tipologías
distintas para enfatizar la importancia
del este centro urbano y cívico.
Se propone sólo usar una fracción del
potencial del polígono para este proyecto.
De igual modo, se plantea ocupar menos
huella de la que se requiere por norma
para favorecer la creación de áreas
verdes y espacios comunes de calidad
en planta baja.

Proyecto con alto impacto en
mejoras viales
Uno de los objetivos principales del proyecto es generar
impactos positivos en la movilidad vehicular de la
zona debido a la reconfiguración que el nuevo desarrollo
producirá en la operación vial.
Distrito Sustentable Minas
| Oportunidad única de Inversión
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Gestiones Efectuadas para la
Implementación del Proyecto
4,500 unidades de vivienda
• Impacto urbano
• Impacto vial
• Impacto ambiental
• Estudios de forestación
• Estudio de manejo de residuos (no remediación)
• Factibilidad eléctrica, hidrosanitaria y gas
• Manejo de reciclaje intensivo de agua
• Mecánica de suelos y estudios hidrológicos
• Diagnóstico de fauna y flora
• Estudio Topográfico
• Estudio Geo Hidrológico
• Certificado de Zonificación 2020 con densidad autorizada de:
6,805 unidades
• Alineamiento y Número Oficial ( Vigente )

Distrito Sustentable Minas | Entorno de la Propiedad
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5
Entorno de la
Propiedad

El distrito Sustentable Minas está localizado privilegiadamente
al oriente de la Alcaldía Álvaro Obregón en la Ciudad de México.
Se trata de un área caracterizada por el desarrollo suburbano
de asentamientos irregulares y colonias populares, conectada
por vialidades primarias. Se sitúa en el área más consolidada
de la demarcación, al poniente del Anillo Periférico.
Coyuntura Inmobiliaria
Zona Metropolitana de la Ciudad de México
Distrito Sustentable Minas | Entorno de la Propiedad
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La mayor concentración de proyectos
se presenta en las zonas Poniente (Álvaro
Obregón, Cuajimalpa, Miguel Hidalgo,
Atizapán, Huixquilucan, Naucalpan
y Jilotzingo), y Sur (Benito Juárez,
Coyoacán, Magdalena Contreras y Tlalpan);
con el 67.8% del total de desarrollos
activos al 2T2020.
En volumen de ventas, la Zona Norte
(Coacalco, Cuautitlán, Ecatepec, Huehuetoca,
Nextlalpan, Nicolás Romero,
Tecámac, Tizayuca, Tonanitla, Tultepec,
Tultitlán, Acolman, Zumpango, Cuautitlán
Izcalli, Teoloyucan y Melchor Ocampo),
participa con el 51.7%, con 1,790
unidades vendidas al 2T2020, siendo
también la zona que concentra el mayor
stock, enfocándose principalmente
en los segmentos bajos.
Resumen de Mercado Global
1T2020 vs 2T2020

índices Socio Demográficos
Con respecto al 1T2019 se observa un
aumento general del 1.7% en el valor
por m2; mientras el tamaño promedio
de las unidades es de 90.2m2.
El incremento se debe al ingreso de
nuevas unidades en los segmentos R
y RP, y es importante destacar que
debido a la situación actual, la mayoría
de los proyectos ofrece promociones,
descuentos y mayores plazos de
pago.
Proyectos y Unidades Vendidas | 2T 2020
Precio / m 2 y Velocidad de Venta (%) | 2T 2020
Índice de Valor m 2 (Base 2T 2015) Por Subzonas | Valores (m 2 ) ajustados por la inflación por
medio del INPC

La alcaldía Álvaro Obregón
La alcaldía ha presentado tasas
de crecimiento importantes a
nivel ciudad, como se muestra a
continuación, lo cual representa
un alto potencial de desarrollo
para el proyecto presentado en
este documento.
Perfil Demográfico
Distrito Sustentable Minas | Entorno de la Propiedad
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Estructura vial
En prácticamente la totalidad de
la alcaldía, la estructura vial está
limitada por la topografía accidentada
del contexto y su orientación
suroeste-noreste, responde a la
lógica de los cauces naturales
del sitio. Las arterias viales más
importantes se concentran en el
perímetro de la alcaldía y comunican
el centro de la ciudad con
el sur y poniente.
Aspectos socio demográficos
El contexto inmediato está conformado por colonias de diferentes
órdenes; aproximadamente el 70% del área contigua
al sitio de CEMEX, es de tipo popular. El resto se caracterizan
por su población de ingresos medios a altos y se agrupan
en desarrollos verticales y/o unidades habitacionales.
Para el análisis demográfico del área de influencia del sitio
se agruparon 13 colonias que en conjunto representan 241.9
hectáreas.

Medios de Transporte Masivo
Población y NSE dentro de la Zona de Influencia
NSE % Población Hogares
AB 6.68 73,410 21,466
C+ 33.61 396,449 130,134
C 22.92 251,989 83,250
D+ 27.27 299,788 81,306
D 7.90 86,857 22,538
E 0.84 9,245 2,439
EQUIP O DESP 0.78 8,540 2,232

Colonias
El contexto inmediato y área de análisis del sitio
está conformado por las colonias Carola y
La Victoria, que se caracterizan por la mezcla
de usos y vivienda vertical de alta densidad; las
colonias Arvide, El Cuernito, La Presa, Maria G.
De García, El Pocito y Lomas de Becerra, son
principalmente populares y de asentamientos
informales; así como Francisco Villa y Cristo
Rey que contienen unidades habitacionales de
densidad media de mediados del siglo XX.
Actividades económicas en el
contexto inmediato
Estas colonias destacan por su carácter económico;
mientras las colonias populares están
más relacionadas al comercio local al por menor,
las colonias más cercanas a San Antonio,
Anillo Periférico y vías primarias es donde
abundan actividades económicas de servicios.
| Entorno de la Propiedad
Mercado de vivienda
Distrito Sustentable Minas
Según una última investigación de Colliers, basada en el Programa
Especial de Regeneración Urbana y Viviendo Incluyente en
la Ciudad de México para el periodo del 2019-2024, se detalla
que la vivienda incluyente es aquella que garantiza el derecho
a la vivienda a los diferentes sectores de población conforme a
sus características socioeconómicas, culturas y demográficas,
prioritariamente a la población de bajos recursos económicos.
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Zonas y Corredores
• Los perímetros A y B del Centro Histórico de la CDMX.
• Los lotes que tienen frente al Eje Central, desde Viaducto hasta la Av. Miguel Othón de Mendizábal.
•Los lotes que tienen frente a la Av. San Antonio Abad desde Viaducto hasta Fray Servando Teresa
de Mier.
• Los lotes con frente a las Avenidas Hidalgo, Puente de Alvarado y Ribera de San Cosme, así como
la Calzada México – Tacuba desde Av. F.F.C.C. de Cuernavaca hasta Lago Siama. También aquellos
que tienen frente en su acera sur a la calle de Mar Mediterráneo entre Avenida Azcapotzalco y Mar
Baffin y las manzanas delimitadas por las calles de Golfo de Australia, Calzada Legaria, Lago Guija
y Marina Nacional.
• Los lotes con frente a la Av. F.F.C.C. Nacionales de México entre las Avenidas Río Consulado y
Aquiles Serdán, así como la Colonia San Salvador Xochimanca.
• Los lotes con frente a la Avenida Reforma Norte entre las calles de Juárez y Eje 2 Norte ( Manuel
González ), así como los lotes con frente a las Calzadas de Guadalupe y de los Misterios.
• Los lotes con frente a la Avenida Chapultepec, entre las calles de Lieja y Balderas.
• Los lotes con frente a la Avenida Insurgentes Norte, entre las avenidas Puente de Alvarado y
Acueducto.
• La Colonia Atlampa.
• La Colonia Industrial Vallejo.
• La poligonal del Sistema de Actuación por Cooperación Tacubaya.
• Las manzanas delimitadas por las calles Paseo de la Reforma, Insurgentes Sur, Chapultepec y
Florencia en la Colonia Juárez.

Criterios de elegibilidad
El 30% de vivienda incluyente del proyecto
se debe producir de la siguiente
forma:
| Entorno de la Propiedad
1. Al menos el 40% del total tendrá un
precio máximo de 9,000 UMA por vivienda
( $ 781,920).
2. Un máximo de 20% de viviendas
contará con un precio máximo de
13,308 UMA ( $ 1,156,199).
3. El porcentaje restante tendrá un precio
máximo de 6,865 UMA ( $ 596,431).
6. El promedio ponderado de la superficie
habitable de todos los tipos que se
propongan no deberá ser inferior a 45
m 2 .
7. No es obligatorio contar con estacionamientos,
se considera como máximo
1 cajón por vivienda no incluyente.
Distrito Sustentable Minas
36
4. En todos los casos el precio máximo
ponderado del m 2 habitable no podrá
ser superior a 188 UMA ( $ 16,333 ).
5. El 40% del total de viviendas incluyentes
deberá ser de dos recámaras,
el resto de las viviendas se recomienda
se ajusten al número de integrantes
por hogar mencionados en la Encuesta
Ingreso Gasto de los Hogares 2018.
Distribución de las ventas totales de
proyectos de vivienda incluyente

Condiciones Actuales
Barrios
desvinculados
Colindancia con
Zona Habitacional
CEMEX Minas
Talud-borde
Antigua Vía La Venta
Planta de concreto
de CEMEX
Área subutilizada
3a Cerrada de Minas

Distrito Sustentable Minas | Premisas Financieras
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6
Premisas
financieras

Para el análisis, Colliers tomó en consideración
las tendencias y condiciones de mercado donde
se desarrolla el proyecto con la finalidad de
maximizar el valor de la propiedad.
Bajo la lógica de 4,300 viviendas, supuestos preliminares de valor de
venta, tasas de absorción, viviendas sibsudiadas, costos de edificación,
valor de compraventa del terreno y adecuaciones urbanísticas el proyecto
de un retorno sobre capital invertido del 19%. En forma preliminar
este nivel puede ser atractivo y aceptable en el mercado.
| Premisas Financieras
Distrito Sustentable Minas
El modelo asume un costo de financiamiento de 12.5% anual, y una
recuperación del 40% del IVA pagado cuando pensamos algunos supuestos
de costo quizás puede entenderse como incluyentes de IVA. El
modelo asume una tasa sobre la renta de 25% sobre todos los flujos.
Las palancas más relevantes de viabilidad y rentabilidad del proyecto
son:
• Valor de venta de vivienda y comercial.
• Niveles de subsidio y unidades afectadas.
• Plusvalía de viviendas con el pago del tiempo.
• Costo de Financiamiento.
• Valor del terreno.
Descripción del desarrollo | Sobre un terreno de 67,000 m 2
Fase Torres 450 m 2 65 m 2 85 m 2 100 m 2 m 2
1 7 251 579 266 38 75,340
2 6 295 685 314 44 88,890
3 6 251 579 37 37 75,155
40
4 4 158 364 23 23 47,180
Total 23 955 2,742 222 62 286,565

Residencial
4,315 departamentos
23,250 $ / m 2
24,785 m 2 de huella
15.3% de individuos
10% de donativos al 33%
$1.45 MM / depto
Comercial
Sólo fases 1 y 2
9.594 m 2
50,000 $ /m 2
14 niveles
7 torres
2 niveles por torre
Equipamiento
Todas las fases
4,939m 2
11 torres
Sin valor de venta
Viabilidad económico-financiera del proyecto
La inversión financiera de Distrito Sustentable Minas está programada para realizarse
en 4 fases de desarrollo, dentro de un período de 7 años. Tanto los tiempos
previstos como el ritmo de la inversión pueden variar de acuerdo con el comportamiento
del mercado y al desempeño real de las primeras etapas del proyecto.
El eje rector desde la perspectiva del proyecto económico-financiero es el desarrollo
de 4,100 viviendas con altos estándares de diseño, urbanas que puedan
financiarse bajo condiciones de mercado apropiadas y generar retornos atractivos
para el inversor.

Distrito Sustentable Minas | Premisas Financieras
Se estima una inversión total de alrededor de
3,100 MDP, la cual está compuesta mayormente
por gastos de construcción y vialidades,
pero que destina un 9% a diversas medidas de
integración que involucran a su vez mejoras
de la infraestructura hidráulica, eléctrica y vial
en la zona.
En el gráfico inferior se ilustra la disponibilidad
de viviendas y su correspondencia con las fases
de desarrollo y la inversión programada.
Distrito Sustentable Minas cubrirá
parte de la demanda actual de
vivienda en la Ciudad de México,
atendiendo también a la necesidad
de vivienda asequible para la
población en la zona metropolitana.
El modelo financiero se ha
diseñado para garantizar la viabilidad
del proyecto en el tiempo y
conseguir que éste sea financieramente
autosustentable.
42

Este Memorándum de Oferta se expide con el único propósito de informar aspectos
relevantes en la posible inversión o adquisición del inmueble ubicado en (ubicación del
proyecto) y no podrá utilizarse para ningún otro propósito o revelarse a ningún tercero
sin el previo consentimiento por escrito de (nombre del cliente).
Este memorándum ha sido elaborado por Colliers únicamente para fines informativos y
está diseñado para ayudar a un posible comprador a determinar si desea invertir en el
inmueble. Parte de la información contenida en este documento se obtuvo de fuentes
que están fuera del control de Colliers y (nombre del cliente). En consecuencia, a pesar
de que se considera que la información contenida en este memorándum es confiable,
es susceptible de errores, omisiones y cambios, se proporciona sin manifestación o
garantía explícita o implícita de ser una información precisa o integral.
En virtud de lo anterior y de que el inmueble se ofrece en las condiciones que se encuentra,
el comprador interesado o su representante legal únicamente podrá utilizar
este material para facilitar la revisión del futuro comprador, quién deberá hacer sus
propias e independientes investigaciones, pronósticos y conclusiones con respecto de
la Propiedad, sin depender de este Memorándum o cualquier otro material informativo
que se le proporcione.
Los materiales contenidos en este documento son sólo una referencia general. Se basan
en información general del inmueble y del mercado. Por lo tanto, los resultados de
los pronósticos podrían ser distintos. Todo comprador potencial deberá entonces confiar
en su propia investigación y estimación de los futuros rendimientos del inmueble.
Este Memorándum es confidencial y para uso exclusivo de su destinatario en los términos
señalados anterormente; por este motivo, cualquier distribución o copia de este
está prohibida en su totalidad, sin la previa autorización de Colliers y El Cliente.
Contacto
Ausencio Lomelín
Director Ciudad de México
ausencio.lomelin@colliers.com
Oscar Méndez
Broker Sr. Desinversión de Activos
oscar.mendez@colliers.com
Antonio Sordo
Consultor en Soluciones Patrimoniales / Regularización,
Gestión y Promoción de Tierra para Desarrollos | Cd. México
Dir. +52 (55) 5209 3636 | Cel. +52 (55) 3966 3432
antonio.sordo@colliers.com
Miled López Buentello
Director de Desinversión de Activos | México
Dir. +52 (55)5209 3655 | Cel. +52 (55) 4347 1818
miled.lopez@colliers.com
Colliers International Ciudad de México | +52 (55) 5209 3636 | www.colliers.com | @ColliersMexico