2006 Suomi

More documents

Recommendations

Info

Markkinakatsaus 2006 sisältää: Pääkirjoitus 3 Kansantaloutta 4 Yleistä kiinteistömarkkinoista 5 Investointimarkkinat 6 Toimitilamarkkinat 10–29 Pääkaupunkiseutu 10 Tampere 14 Turku 16 Oulu 18 Jyväskylä 20 Lahti 22 Kuopio 24 Vaasa Muiden kaupunkien 26 toimitilamarkkinat 28 Venäjän ja Baltian markkinat 30 Referenssejä 32 Best Advisory in Finland 34 2 Catella Suomessa Johtava kiinteistöomaisuuteen liittyvien transaktio- ja varainhoidon palveluiden tuottaja Palvelualueet Transaction services Asset Services • Corporate Finance • Asset Management • Investment Services • Valuation & Research • Letting • Russia & Baltic Euroopassa: 8 maassa 260 asiantuntijaa. Transaktiovolyymi 2005 n. 10 mrd € Suomessa: Valtakunnallinen verkosto; yksiköt 6 paikkakunnalla, 55 asiantuntijaa
Kilpailun kiristyessä aktiiviset sijoittajat palkitaan Kiinteistösijoitusmarkkinoiden tuotot olivat v. 2005 Suomessa ja muuallakin Euroopassa edelleen huippuluokkaa. Tähän vaikutti eniten alentunut korkotaso, sijoittajien voimakkaasti laskeneet tuottovaatimukset ja aktiivinen velkarahoituksen käyttö. Saavuttaakseen lähiaikojen tuottotasoja sijoittajien on 2006 valittava huolella suorat tai välilliset sijoituskohteensa. Lisätuottojen saamiseksi sijoittajien on myös panostettava enemmän aktiiviseen portfolion ja kohteiden hallintaan. Myös oikein ajoitettu riskinotto hitaasti elpyvillä toimistomarkkinoilla luo uusia tuottomahdollisuuksia. Tuottoero kaventunut, velkarahoitus ohjaa markkinoita Jälkikäteen näyttäisi siltä, että viime vuosien aikana kiinteistöt ovat tuottaneet ”ylimääräistä” suhteessa niihin liittyneisiin riskeihin. Tuottovaateet ovat laskeneet Euroopassa ja myös Suomessa parin vuoden aikana peräti 1–2 % yksikköä. Keskustakohteissa tämä vastaa n. 15 % arvonnousua olosuhteissa, jossa toimistomarkkina on ollut pitkässä taantumassa. Erityisesti tuottovaateiden lasku näkyy kohteissa, joissa vakavarainen vuokralainen sitoutuu pitkään, yli 10 vuoden vuokrasopimukseen. Myös useiden kohteiden portfolioissa kauppahinnat ovat nousseet huomattavasti verrattuna yksittäisten kohteiden vastaaviin arvoihin. Taustalla on pankkien tarjoama korkea lainoitusaste ja vahvan kassavirran merkityksen korostuminen päätöksenteossa. Nähtäväksi jää, onko sijoittajille siirtynyt myös merkittäviä jäännösarvoriskejä vuokrasopimusten päättyessä. Riskipreemiot on joka tapauksessa kilpailtu jo melko pieniksi. Kiinteistöjen kassavirta tuotto ylittää kuitenkin edelleen selvästi 10 vuoden valtion lainan tuoton (kts. alla), joten lievä koronnousu ei heikennä oleellisesti kiinteistösijoittamisen edellytyksiä. Uusia sijoittajia ennestään ruuhkaisille markkinoille Kansainvälisten sijoittajien osuus oli viime vuoden kiinteistökaupoista edelleen lähes puolet. Perinteisten koti- ja ulkomaisten sijoittajien lisäksi Suomen markkinoille on tulossa yhä uusia toimijoita. Lähinnä tanskalaisille yksityissijoittajille kehitetyt ky-muotoiset rahastot ovat toimineet Suomessa aggressiivisesti jo muutaman vuoden. Tukholmassa Bank of Ireland osti ydinkeskustasta yksityisasiakkaidensa konsortiolle kiinteistön ennätys alhaisella 4,75 % tuotolla. Ennakoimme myös vastaavan tyyppisten kotimaisten ja ulkomaisten yksityisten sijoittajien aktivoitumista kiinteistösijoituksissa meidän markkinoillamme sekä rahastosijoitusten, syndikointien että suorien sijoitusten kautta. Vajaakäyttö laskee – pysyvä käänne? Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoiden vajaakäyttöaste on laskenut 100 000 m 2 viimeisen 12 kk aikana. Trendi on selvä, vaikka uskommekin vanhojen tilojen vajaakäytön jäävän pysyvästi korkeammalle tasolle verrattuna moderneihin tiloihin. Suhdannekäänne luo myös uusia mahdollisuuksia aktiiviselle riskin ottajalle. Vuokralaisten on tulevaisuudessa syytä varautua uusissa ja moderneissa kohteissa korkeampiin vuokrapyyntöihin. Tuottoero kiinteistöjen ja korkojen välillä: Tuotto < Oblig. korko Tuotto > Oblig. korko 2 + 1 – -3 3 % 0 -1 -2 -4 -5 Helsingin ydinkeskustan primetoimistojen tuottovaade (%) – Valtion 10 vuoden obligaation korko (%): 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Lähde: Suomen Pankki ja Catella Property Oy Yhteistyöterveisin Timo Nurminen Toimitusjohtaja Tammikuussa 2006 Prime tston tuotto: 5,75 % 10 vuoden obligaatio: -3,30 % 2,45 % Kiinteistösijoitukset selvästi tuottoisimpia kuin pitkien lainojen korot 3
Page 1: 2006 Suomi Markkinakatsaus Suomi, h
Page 5 and 6: Muutostrendejä liiketilojen markki
Page 7 and 8: Helsinki ulkomaisten kiinteistösij
Page 9 and 10: Selection of portfolio and capital
Page 11 and 12: PÄÄKAUPUNKISEUTU KEVÄT 2006 Toim
Page 13 and 14: Ring II Espoo West Espoo PÄÄKAUPU
Page 15 and 16: TAMPERE KEVÄT 2006 Vuokratasot ydi
Page 17 and 18: Vuokratasot ydinkeskustassa Liiketi
Page 19 and 20: OULU KEVÄT 2006 Liiketilat Ydinkes
Page 21 and 22: JYVÄSKYLÄ KEVÄT 2006 Liiketilat
Page 23 and 24: LAHTI KEVÄT 2006 Vuokratasot ydink
Page 25 and 26: KUOPIO KEVÄT 2006 Liiketilat Vuosi
Page 27 and 28: VAASA KEVÄT 2006 johtanut suunnite
Page 29 and 30: Pori Mikkolan alueesta on muodostum
Page 31 and 32: Transaktioita Baltian markkinoilla
Page 33 and 34: December 2005 May 2005 September 20
Page 35 and 36: Tampereen,Turun, Oulun, Jyväskylä

2006 Suomi

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?