Les OPCI : règles d'investissement et éligibilité à l'actif des ... - AFG

GUIDE PROFESSIONNEL 

Les OPCI : règles 

d’investissement et éligibilité 

à l’actif des OPCVM 

SEPTEMBRE 2007

L’Association Française 

de la Gestion Financière 

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Représenter 

L’Association Française de la Gestion Financière (AFG) est une organisation professionnelle 

représentant la gestion pour compte de tiers. Elle réunit tous les acteurs du 

métier de la gestion d’actifs (Organismes de placement collectif - OPC : SICAV, Fonds 

communs de placement - FCP -, sociétés d’investissements fermés...) ou individualisée 

sous mandat. L’AFG a pour mission d’apporter à ses membres un concours permanent 

dans les domaines juridique, fiscal, comptable et technique. Elle anime la réflexion sur 

l’évolution des techniques de gestion, les mesures de performance, la transparence et la 

protection de l’épargne. Interlocuteur des pouvoirs publics français et européens, l’AFG 

assure la représentation des intérêts économiques, financiers et moraux de ses membres, 

des organismes qu’ils gèrent et de leurs clients. Elle contribue aussi activement à l’évolution 

de la réglementation. Elle définit les règles déontologiques de la profession et joue 

un rôle moteur en matière de gouvernement d’entreprise. 

A ce titre, l’AFG est une véritable force de proposition auprès des autorités dans le 

cadre de la création des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et de la 

mise en place des premières sociétés de gestion chargées de gérer ces produits. 

Ses propositions se sont traduites par l’adoption en 2006 d’une série d’aménagements 

législatifs destinés à améliorer le régime mis en place par l’ordonnance de 2005 concernant 

notamment : 

> La gouvernance des OPCI (composition du Conseil de surveillance des Fonds de 

placement en immobilier - FPI) ; 

> Le régime fiscal des OPCI (suppression de la taxe de 3 %) ; 

> Les règles de composition de l’actif (possibilité de créer des OPCI d’OPCI). 

L’AFG a également très largement participé aux travaux réglementaires en collaborant 

activement, aux cotés du Trésor, à l’élaboration des règles relatives à la composition de 

l’actif des OPCI et, aux cotés de l’AMF, à la mise en place de son Règlement général. 

Forte de son expérience en matière d’Organismes de placement collectif en valeurs mobilières 

(OPCVM), l’AFG est au fait des règles et principes de fonctionnement des OPC 

fondés sur le calcul de la valeur liquidative servant de base à des souscriptions/rachats. 

Cette expérience de l’AFG et de ses membres dans le fonctionnement des OPCVM a ainsi 

permis de proposer aux autorités une approche aussi pratique que possible pour la mise 

en place des règles de fonctionnement des OPCI (modalités de souscription, modalités 

de délégation…).

3 

Promouvoir 

L’AFG est convaincue de l’importance de l’internationalisation de la gestion collective. 

A ce titre elle est particulièrement à l’écoute des avancées européennes dans le domaine 

de la gestion et des marchés financiers. Il lui est apparu indispensable, dès le lancement 

du projet OPCI, de favoriser la commercialisation de ces produits hors de nos frontières. 

L’AFG participe ainsi activement aux travaux de l’EFAMA et deux de ses membres font 

partie du Groupe d’experts sur les fonds ouverts (à capital variable) investissant dans 

l’immobilier. Ce groupe, mandaté par la Commission européenne, a pour objet d’évaluer 

le marché européen des fonds immobiliers ouverts orientés vers le détail. Les conclusions 

de ce groupe pourront servir de base à la mise en place d’OPCI commercialisables dans 

toute l’Europe. 

Servir 

Pour mieux répondre aux besoins de ses membres, l’AFG a créé une commission 

“OPCI” composée de sociétés de gestion impliquées dans l’immobilier. Cette entité permet 

aux professionnels de discuter et valider les principales orientations que la profession 

souhaite faire acter par les autorités. 

A cette commission plénière s’ajoute de nombreux groupes de travail mis en place ponctuellement 

sur des sujets précis (par exemple, gouvernance et prospectus des OPCI). Ces 

groupes de travail permettent notamment d’analyser en détail les différents projets de 

réforme de la réglementation (française ou européenne) en associant éventuellement 

des spécialistes de la gestion financière ou d’autres “corps de métiers” de la gestion 

collective. 

L’AFG a pour mission la défense et la promotion 

de la gestion individuelle et collective. 

L’analyse ci-jointe détaille les dispositions relatives à la 

composition de l’actif des OPCI et à l’éligibilité de ces pro- 

duits à l’actif des OPCVM. Cette présentation fera l’objet de 

mises à jour régulières, en fonction des réformes réglemen- 

taires ou de nouvelles positions de doctrine des Autorités.

Les OPCI : règles d’investissement et éligibilité à l’actif des OPCVM 

4 

Version du 10 septembre 2007 

I. Introduction 9 

II. Présentation générale 9 

A. Objet 9 

B. Classification et nature juridique 9 

1. Classification 9 

2. Nature juridique 10 

III. Actifs et Passifs éligibles au bilan des OPCI 10 

A. La liste globale des éléments éligibles 10 

1. Les actifs éligibles 10 

2. Le passif éligible 11 

B. Les actifs éligibles 11 

1. Immeubles et droits immobiliers éligibles 11 

a) Nature des immeubles éligibles 11 

b) Définition des droits éligibles 11 

2. Les OPCI éligibles 12 

a) Règle générale d’éligibilité 12 

b) Eligibilité des OPCI à l’actif d’une SPPICAV 12 

c) Eligibilité des OPCI à l’actif d’un FPI 12 

d) Emprise sur les OPCI : absence de limitation 12 

3. Les parts de SCI et autres sociétés immobilières non cotées : 

principe et limite (article L 214-92 I b et c) 13 

a) Principe : existence d’un contrôle (article R 214-162) 13 

b) Eligibilité des sociétés immobilières à l’actif des SPPICAV (article R 214-163 al.1) 14 

c) Eligibilité des sociétés immobilières à l’actif des FPI (article R 214-163 al.2) 14 

d) Modalité de calcul des 10 % 14 

4. Les actions de sociétés immobilières cotées (article L 214-92 I d) 15 

5. Les instruments financiers (article L 214-92 I f renvoyant à l’article 

L 211-1) 15 

6. Les parts ou actions d’OPCVM (article L 214-92 I g) 15 

7. Les dépôts (articles L 214-92 I h et R 214-171) 16 

8. Les liquidités (article R 214-173) 16 

a) Les dépôts à vue (article R 214-173 1°) 16 

b) Les créances d’exploitation (article R 214-173 2°) 16 

9. Les avances en compte courant (article L 214-92 I j) 17 

C. Le Passif éligible 17 

1. L’endettement (article L 214-95) (40 % des actifs immobiliers) 17 

2. Les emprunts d’espèces (article L 214-96) 17 

sommaire


IV. Les quotas d’investissement 17 

A. Principe général de répartition de l’actif 18 

B. Quota immobilier de 60 % 18 

1. Composition générale du ratio immobilier fixé par la loi 

(article L 214-93) 18 

a) Pour les FPI 18 

b) Pour les SPPICAV 18 

2. Détail du calcul des ratios de 60 % et 51 % (article R 214-167) 19 

a) Base de calcul commune : le dénominateur (article R 214-167 I) 19 

b) Le ratio de 60 % pour les SPPICAV : le numérateur (article R 214-167 II) 19 

c) Le ratio de 51 % pour les SPPICAV : le numérateur (article R 214-167 II 

dernier alinéa) 20 

d) Le ratio de 60 % pour les FPI : le numérateur (article R 214-167 III) 20 

3. Ratio de division des risques immobiliers : minimum de 5 immeubles 

représentant au moins 20 % des actifs immobiliers (article R214-164) 20 

a) Modalité de calcul du quota de 5 immeubles (article R 214-165 III al.2) 20 

b) Modalités de calcul du ratio de 20 % (article R 214-165 III al.1) 20 

4. Particularité des FPI : les immeubles détenus par des sociétés 

immobilières non cotées (article L 214-92 I c) 21 

C. Les quotas d’endettement 21 

1. Principe 21 

2. Calcul détaillé du quota 22 

a) Le dénominateur : les actifs immobiliers (article R 214-183 1°) 22 

b) Le numérateur : l’endettement (article R 214-183 2°) de l’OPCI et de ses filiales 22 

c) Particularité des FPI : les immeubles détenus par des sociétés immobilières 

non cotées (article L 214-92 I c) 22 

3. Le quota d’emprunt d’espèces (article R 214-185) 22 

a) Le dénominateur : les actifs financiers (article R 214-185 1°) 22 

b) Le numérateur : (article R 214-195 2°) 23 

D. Le quota d’investissement en actifs financiers 23 

1. Le quota d’actifs liquides (article L 214-93 2°) 23 

a) Liste des actifs pris en compte dans le quota de 10 % d’actifs liquides (article 

R 214-179) 23 

b) Nature des instruments financiers à caractère liquide pris en compte 

dans le quota de liquidité 24 

c) Précision sur la notion de liquidité 24 

5 

sommaire


E. Les différents ratios de la poche financière 24 

1. Le ratio de division des risques : le ratio émetteur de 5 % 

(article R 214-175) et ses dérogations 24 

a) Principe 24 

b) Le ratio de division des risques ; mesures dérogatoires : ratio émetteur 

de 10 % (article R 214-175 II) 24 

c) Le ratio de division des risques ; mesures dérogatoires : absence de ratio 

émetteur (article R 214-175 I 1°) 25 

2. Le ratio de division des risques lié aux dépôts à terme : 10 % 

(article R 214-179) 25 

a) Le principe 25 

b) La dérogation : dépôts inscrits chez le dépositaire de l’OPCI 25 

3. Le ratio d’emprise de 10 % (article R 214-176) 25 

4. Les ratios de risque et d’emprise applicables à certains OPCVM 

(article R 214-177) 25 


b) Liste des OPCVM concernés (article 424-56 du RGAMF) 25 

5. Le quota d’avances en compte courant : limitation conditionnelle 

à 10 % de l’actif (article R 214-199) 26 

V. Les instruments financiers à terme, 

les cessions et acquisitions temporaires de titres 26 

A. Les instruments financiers à terme (IFT) 26 

1. Conditions d’éligibilité des IFT 27 

a) La liste des IFT éligibles (article D 214-192 I et II) 27 

b) Les indices immobiliers 27 

2. Limite général de l’engagement : 100 % (article D 214-192) 27 

3. Prise en compte des sous-jacents dans les ratios financiers 28 


b) Exception : les IFT répondant aux critères de diversification 28 

B. Les acquisitions et cessions temporaires de titres 28 

1. Principe et prise en compte dans les quotas d’instruments financiers 28 

a) Les conditions 28 

b) Les titres concernées 28 

c) Prise en compte dans les quotas 29 

2. Les acquisitions temporaires (article R 214-195 II) 29 

3. Les cessions temporaires 29 

C. Quota de risque de contrepartie limité à 10 % (article R 214-190 I et II) 29 

6 

sommaire


D. Les garanties 30 

1. Les garanties sur les actifs immobiliers (article R 214-186) 30 

2. Les garanties d’actif et de passif (article R 214-187) 30 

3. Les garanties sur instruments financiers (article R 214-188 et R 214-189) 30 

a) La réception de garanties (article R 214-188) 30 

b) L’octroi de garanties (article R 214-189) 30 

VI. Les modalités de respect et de régularisation des ratios - 

montant de l’actif net 31 

A. Le montant du capital initial et l’actif net minimum 31 

1. Le montant du capital initial 32 

a) Le capital initial des FPI 32 

b) Le capital initial des SPPICAV à règles de fonctionnement allégées 32 

2. Calendrier de respect du montant de l’actif net minimum 32 

a) Délai initial (article L 214-103) 32 

b) Délai de régularisation (articles L 214-103 et 424-16 du RGAMF) 33 

B. Modalité de respect et de régularisation des quotas de 10 % 

(filiales majoritaires), de 5 immeubles, de 20 % et du ratio 

d’endettement de 40 % 33 

1. Calendrier de respect de ces quotas (articles R 214-166 et R 214-184) 33 

2. Modalités de régularisation 33 

C. Modalités de respect et de régularisation des quotas 

minimum de composition immobilière (60 % et 51 %) 33 

1. Calendrier de respect de ces quotas (article R 214-168) 34 


a) Le dispositif spécifique de prise en compte 34 

b) Information 34 

D. Modalités du respect et de régularisation du quota de liquidité 

de 10 % (article R 214-180) 34 

1. Calendrier de respect du quota de liquidités 35 


a) La régularisation 35 

b) L’information 35 

E. Modalités du respect et de régularisation 

des quotas d’instruments financiers 35 

7 

sommaire


VII. Les OPCI spécifiques 35 

A. Les OPCI destinés à 20 souscripteurs au plus ou 

à une catégorie d’investisseurs 35 

B. Les OPCI à règles de fonctionnement allégées 

sans effet de levier (articles R 214-15 à R 214-17) 36 

1. Les investisseurs concernés 36 

2. Les règles d’investissement 36 

C. Les OPCI à règles d’investissement allégées 

avec effet de levier (articles R 214-218 à R 214-222) 37 

1. Les investisseurs concernés 37 

2. Les règles écartées 37 

3. Les règles maintenues 38 

VIII. L’éligibilité des OPCI à l’actif des OPCVM 38 

A. Eligibilité des OPCI à l’actif des OPCVM à vocation générale 

(article R 214-5) 38 

1. Limite d’éligibilité 38 

2. Ratio d’emprise (article R 214-18 4°) 38 

a) Ratio d’emprise sur les OPCI par les OPCVM coordonnés 39 

b) Ratio d’emprise sur les OPCI par les OPCVM non coordonnés 39 

B. Eligibilité à l’actif des OPCVM ARIA simple ou ARIA EL 39 

1. Limite d’éligibilité (articles R 214-29 et R 214-32) 39 

2. Ratio d’emprise (articles R 214-30 et R 214-33) 39 

8 

sommaire

afg / Les OPCI : règles d’investissement et éligibilité à l’actif des OPCVM 

I. Introduction 

Le régime des OPCI, initié par l’ordonnance du 13 octobre 2005, est maintenant entré en 

application depuis la publication des dispositions du Règlement général de l’AMF (RGAMF) 

régissant ces produits. 

Les règles d’investissement applicables ont déjà été l’objet de modifications législatives. Ces 

premières retouches ont été précisées dans la partie réglementaire du Code monétaire et financier 

(COMOFI) par le décret 2007-1206 du 10 août 2007 (JO du 12 août 2007), modifications 

intégrant principalement les OPCI détenus en portefeuille dans les quotas immobiliers. 

La présente circulaire présente les principales règles d’investissement applicables maintenant 

aux OPCI. 

II. Présentation générale 

A. Objet 

Les OPCI sont des OPC qui ont pour objet : 

-> l’investissement ou la construction d’immeubles donnés en location ; 

-> à titre accessoire, la gestion d’instruments financiers et de dépôts. 

(article L 214-90 du COMOFI) 

B. Classification et nature juridique 

1. Classification 

Les OPCI, Organismes de placement collectif immobilier, sont des organismes de placement 

collectif au sens du Code monétaire et financier. A ce titre, ils s’intègrent dans le chapitre 4 

“placements collectifs” du COMOFI et listés à l’article L 214-1 à côté des OPCVM et des 

Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) notamment. 

En revanche, ces organismes, qui ne sont pas composés uniquement de valeurs mobilières, 

ne peuvent être considérés comme des OPC au sens de la directive OPCVM. Cette exclusion 

impacte naturellement l’éligibilité des OPCI à l’actif des OPCVM. 

9 


Introduction - Présentation générale 

Retour 

au 

sommaire 

->


2. Nature juridique 

L’OPCI, comme l’OPCVM, peut revêtir deux formes juridiques (article L 214-89). En revanche, 

si la pertinence de la dualité de forme pour les OPCVM (SICAV / FCP) tend petit à petit à 

disparaître, la dualité de régime est très marquée entre les SPPICAV et les FPI. Cette différence, 

tenant au régime fiscal de ces produits, a des impacts tant sur la composition de l’actif des 

OPCI que sur l’éligibilité à l’actif des OPCVM. 

-> Le Fonds de placement immobilier (FPI) : c’est une copropriété d’actifs immobiliers 

et d’instruments financiers répondant aux mêmes principes que les FCP. Le FPI distribue 

à ses porteurs des revenus classés par le Code général des impôts dans la catégorie des 

“revenus fonciers” 1 . 

-> La Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) : il 

s’agit, comme la SICAV d’une société anonyme soumise aux principes généraux du Code 

de commerce régissant les sociétés par actions. Seules quelques mesures spécifiques 

écartent ces principes du droit commun des sociétés commerciales (article L 214-125 

du COMOFI). La SPPICAV distribue à ses actionnaires des revenus classés par le Code 

général des impôts dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. 

III. Actifs et passifs éligibles au bilan des OPCI 

A. La liste globale des éléments éligibles 

Les règles d’investissement mises en place par le COMOFI sont destinées notamment à renforcer 

la liquidité du produit et à maintenir la qualification fiscale des revenus. 

1. Les actifs éligibles 

La liste des actifs éligibles est fixée limitativement par la loi (L 214-92). 

Sont ainsi prévus : 

a. Les immeubles construits ou acquis en vue de leur location (L 214-92 I a) 

b. Les parts de sociétés de personnes immobilières (L 214-I b), ci-après les SCI 

c. Les parts de sociétés immobilières non cotées (L 214-92 I c), ci-après des Sociétés 

immobilières non cotées 

d. Les actions de sociétés immobilières cotées (L 214-92 I d), ci-après les Sociétés 

immobilières cotées 

e. Les parts ou actions d’OPCI (L 214-92 I e) 


Actifs et passifs éligibles au bilan des OPCI 

f. Des instruments financiers y compris des IFT (L 214-92 I f) 

1 Pour la partie provenant des actifs immobiliers. Les revenus provenant des instruments financiers sont qualifiés de revenus de capitaux 

mobiliers (art. 239 nonies du Code général des impôts). 

10 


au 

sommaire 

->


g. Des parts ou actions d’OPCVM (L 214-92 I g) 

h. Des dépôts et des instruments financiers à caractère liquide (L 214-92 I h) 

i. Des liquidités (L 214-92 I i) 

j. Les avances en compte courant consenties à des sociétés détenues directement ou 

indirectement 

2. Le passif éligible 

L’OPCI peut aussi recourir à l’endettement et aux emprunts d’espèces. 

B. Les actifs éligibles 

REMARQUE PREALABLE : cette partie apporte des précisions sur l’éligibilité des actifs 

aux OPCI. En revanche, il convient de se reporter à la partie “QUOTAS” pour la prise en 

compte de ces actifs dans les différents ratios de l’OPCI. 

1. Immeubles et droits immobiliers éligibles 

a) Nature des immeubles éligibles 

Le COMOFI détaille minutieusement, dans la partie réglementaire, la liste des immeubles 

éligibles à l’actif des OPCI. Cette liste limitative est imposée pour s’assurer que les immeubles 

acquis le seront en vue de respecter l’objet social, à savoir la location. Ainsi, l’acquisition de 

terrains nus ayant une faible probabilité de constructibilité à court terme n’est pas possible. 

Sont ainsi éligibles (R 214-160) : 

1° Les immeubles loués ou offerts à la location à la date de leur acquisition par l’organisme. 

2° Les immeubles qu’il fait construire, réhabiliter ou rénover en vue de la location ; ces 

immeubles peuvent être acquis par des contrats de vente à terme, de vente en l’état futur 

d’achèvement ou de vente d’immeubles à rénover ou à réhabiliter. Enfin l’OPCI peut conclure 

des contrats de promotion immobilière en vue de leur construction. 

3° Les terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser délimités par un document 

d’urbanisme. 

b) Définition des droits éligibles 

Le COMOFI précise assez largement la liste des droits réels immobiliers qui peuvent être pris en 

compte pour les immeubles. Cette définition bien que limitative (R 214-161) reste finalement 

plutôt ouverte par le caractère général des définitions proposées. 

Sont pris en compte notamment : 



1. La propriété et ses démembrements prévus dans le Code civil 

2. L’emphytéose 

3. Les servitudes 

4. Les droits du preneur d’un bail à construction ou rénovation 

11 


au 

sommaire 

->


5. Tout droit réel conféré par un titre à raison de l’occupation d’une dépendance du 

domaine public de l’Etat 

6. Les autres droits de superficie (définition plus jurisprudentielle que légale donc 

ouverte…) 

7. Les droits étrangers comparables 

2. Les OPCI éligibles 

Le décret du 10 août 2007 a sensiblement modifié les règles d’éligibilité des OPCI dans le 

portefeuille. 

a) Règle générale d’éligibilité 

• Plafonnement à 10 % du montant de l’actif brut : article R 214-174 

Les OPCI et leurs équivalents étrangers ne sont éligibles à l’actif d’un OPCI qu’à concurrence 

de 10 % de l’actif brut de l’OPCI. 

-> Il n’est pas possible de créer d’OPCI d’OPCI à vocation générale (cette solution reste 

possible pour les OPCI dédiés ou à règles de fonctionnement allégées). 

• Conditions supplémentaires pour les équivalents étrangers 

Les équivalents étrangers doivent remplir une série de critères précisés dans 3 textes : 

-> Présentation de comptes annuels et de comptes intermédiaires au moins semestriels 

(R 214-162-1). 

-> Application des critères 1 à 9 et 13, prévus à l’article 411-34 du RGAMF (combinaison 

des articles R 214-175 et 424-54 et 411-34 du RGAMF). 

b) Eligibilité des OPCI à l’actif d’une SPPICAV 

-> Les OPCI (FPI et SPPICAV) français sont éligibles à l’actif d’une SPPICAV. 

c) Eligibilité des OPCI à l’actif d’un FPI 

-> Les SPPICAV françaises sont éligibles à l’actif des FPI. 

-> Les FPI français et leurs équivalents étrangers ne sont éligibles que s’il s’agit d’une 

participation contrôlante (contrôle au sens de l’article R 214-162 - voir plus bas). 

d) Emprise sur les OPCI : absence de limitation 



Il n’y a pas de limitation à l’emprise qu’un OPCI peut détenir sur les OPCI qu’il détient en 

portefeuille. 

12 


au 

sommaire 

->




3. Les parts de SCI et autres sociétés immobilières non cotées : 

principe et limite (article L 214-92 I b et c) 

REMARQUE TERMINOLOGIQUE : « filiale » 

“Filiale majoritaire” signifie société dans laquelle l’OPCI détient une participation 

répondant aux critères de l’article R 214-162. 

“Filiale minoritaire” désigne une société dans laquelle l’OPCI détient une participation 

qui ne répond pas aux critères de l’article R 214-162 (voir infra). 

“Filiale” : société dans laquelle l’OPCI détient une participation. 

> la notion de filiale utilisée dans la présente note ne vise pas la notion juridique issue 

du Code de commerce. 

L’OPCI peut investir dans : 

-> des parts de SCI (L 214-92 I b) 

-> des parts ou actions de sociétés immobilières non cotées (L 214-92 I c). 

Les actifs immobiliers de ces sociétés sont pris en compte par transparence dans l’OPCI pour les calculs 

des différents quotas immobiliers, selon des règles minutieusement détaillées par le décret (voir infra). 

-> les participations directes ou indirectes dans des SCI ou dans des sociétés immobilières 

non cotées doivent répondre à des contraintes supplémentaires destinées essentiellement 

à permettre la remontée des informations nécessaires pour que l’OPCI puisse respecter 

ses quotas fiscaux (R 214-162). Ces conditions sont assorties de règles dérogatoires. 

a) Principe : existence d’un contrôle (article R 214-162) 

Principe : l’OPCI ne peut prendre de participation dans les SCI et les sociétés immobilières non 

cotées que si les trois éléments suivants sont réunis : 

• Etablissement de comptes annuels par la société 

La société établit des comptes annuels et des comptes intermédiaires au moins semestriels. 

• Nature identique des droits immobiliers 

Les immeubles à l’actif de ces sociétés répondent aux caractéristiques des immeubles éligibles 

aux OPCI (voir paragraphe supra). 

• Mise en place d’une relation privilégiée entre l’OPCI et la société 

Cette mise en place se caractérise par un des éléments suivants : 

• Un contrôle au sens du Code monétaire et financier (article R 214-162 3° a à c) 

Il est précisé que ce contrôle est exercé : 

-> soit par l’OPCI, 

-> soit par l’ensemble des OPCI gérés, par la société de gestion, par des sociétés contrôlant 

ou contrôlées par la société de gestion. 

• Un engagement contractuel (article R 214-162 2° e) 

La société doit s’engager par écrit à transmettre à l’OPCI notamment les informations 

nécessaires à l’évaluation des immeubles, au calcul des ratios et à la détermination et la mise 

à disposition des sommes distribuables par l’OPCI. 

13 


au 

sommaire 

->




b) Eligibilité des sociétés immobilières à l’actif des SPPICAV (article R 214-163 al.1) 

• La dérogation au principe de contrôle : règle des 10 % 

Par dérogation, la SPPICAV peut aussi détenir, sans respecter la règle de contrôle (R 214-163), 

les sociétés immobilières suivantes : 

-> Les SCI 

-> Les sociétés immobilières non cotées 

Le cumul des participations immobilières détenues directement ou indirectement ne respectant 

pas ce critère ne peut dépasser 10 % du cumul des actifs suivants : 

-> Le montant des immeubles (L 214-92 a) 

-> Le montant des sociétés immobilières non cotées (L 214-92 I c) 

-> Le montant des OPCI français et équivalents étrangers détenus en portefeuille 

c) Eligibilité des sociétés immobilières à l’actif des FPI (article R 214-163 al.2) 

• La dérogation au principe de contrôle : règle des 10 % 

Par dérogation, le FPI peut aussi détenir, sans respecter la règle de contrôle (R 214-163), 

uniquement les sociétés immobilières suivantes : 

-> Les sociétés immobilières non cotées 

Le cumul des sociétés ne respectant pas ce critère de contrôle ne peut dépasser 10 % du cumul 

suivant : 

-> Le montant des immeubles (L 214-92 a) 

-> Le montant des sociétés immobilières non cotées (L 214-92 b) 

-> Le montant des OPCI français ou équivalents étrangers 

==> Contrairement à la SPPICAV, le FPI ne bénéficie pas de dérogation lui permettant de 

détenir des SCI sans contrôle. 

d) Modalité de calcul des 10 % 

Le ratio de détention de sociétés immobilières non cotées de 10 % est calculé ainsi : 

actifs immobiliers non contrôlés (1) 

ensemble des actifs immobiliers (2) 

• Le numérateur : les actifs non contrôlés (article R 214-163 complété par l’article 

R 214-165 II) 

-> Les participations directes dans une société minoritaire cible 

-> Les participations minoritaires détenues directement dans la société cible par une 

“filiale” majoritaire de l’OPCI, au prorata des participations directes et indirectes de 

l’OPCI dans cette “filiale” majoritaire. 

• Le dénominateur : les actifs immobiliers de référence (article R 214-165-I) 

Cette liste large des actifs est identique à celle utilisée : 

-> Pour le ratio de division immobilière de 20 % 

-> Pour le ratio du calcul de l’endettement 

-> Pour la valeur des actifs immobiliers détenus directement par l’OPCI (R 214-165 I 1°) 

-> Pour la valeur des immeubles détenus directement par les SCI ou les sociétés immobilières 

non cotées, et contrôlées par l’OPCI, au prorata des participations directes ou 

14 


au 

sommaire 

->




indirectes de l’OPCI dans ces “filiales” (R 214-165 2°) 

-> Pour les participations directes dans une filiale minoritaire cible 

-> Pour les participations minoritaires détenues directement dans la société cible par 

une filiale majoritaire de l’OPCI, au prorata des participations directes et indirectes de 

l’OPCI dans cette filiale majoritaire 

-> Pour les participations directes dans des OPCI 

-> Pour les participations directes dans des OPCI détenues par des filiales majoritaires de 

l’OPCI, ou prorata des participations directes ou indirectes de l’OPCI dans ces filiales. 

4. Les actions de sociétés immobilières cotées (article L 214-92 I d) 

Les actions de sociétés immobilières cotées ne sont pas à proprement parler une catégorie 

autonome d’actifs puisque, en tant qu’instruments financiers cotés, elles font partie de la liste 

“instruments financiers” de l’OPCI (au titre de l’article L 214-92 I d qui vise les instruments 

financiers cotés). A ce titre, elles sont prises en compte dans le ratio de division des risques 

“instruments financiers”. 

Elles sont cependant individualisées par la loi afin de pouvoir être prises en compte partiellement 

dans les quotas immobiliers des SPPICAV (à l’exclusion des FPI, pour des raisons d’ordre fiscal, 

notamment). 

5. Les instruments financiers (article L 214-92 I f renvoyant à 

l’article L 211-1) 

La liste des instruments financiers éligibles est large puisqu’elle reprend la quasi totalité des 

titres listés dans le Code monétaire et financier dès lors qu’ils sont admis sur un marché 

réglementé d’instruments financiers, au sens de la MIF, français, européen, ou étranger. 

Sont ainsi visés, par renvoi à l’article L 211-1 : 

-> Les actions 

-> Les titres de créance 

-> Les parts ou actions d’OPC (pour les OPCVM, voir ci-dessous) 

-> Les instruments financiers à terme 

Concernant les instruments financiers à terme, seuls ceux portant sur des marchandises ou des 

quotas d’émission de gaz à effet de serre sont exclus. 

6. Les parts ou actions d’OPCVM (article L 214-92 I g) 

Cette catégorie permet d’intégrer les OPCVM en tant qu’instruments financiers non cotés. 

Elle permet d’identifier à part ces produits pour leur appliquer des règles d’investissement 

spécifiques. 

Sont visés les OPCVM suivants, agréés par l’AMF ou autorisés à la commercialisation en France 

par l’AMF : 

-> Les OPCVM à vocation générale 

-> Les OPCVM maîtres ou nourriciers 

-> Les OPCVM à compartiments 

15 


au 

sommaire 

->




-> Les OPCVM investis en OPCVM 

-> Les OPCVM à formule 

-> Les OPCVM indiciels 

En revanche sont exclus 

-> Les OPCVM réservés à certains investisseurs (OPCVM ARIA, OPCVM contractuels), les 

FPCR, FCPI, FIP et les FCPE. 

7. Les dépôts (articles L 214-92 I h et R 214-171) 

L’OPCI peut investir dans des dépôts à terme dans des conditions prévues à l’article R 214- 

171, identiques à celles mises en place pour les OPCVM. 

REMARQUE : les conditions d’éligibilité de ces actifs ont été assouplies par le décret 

du 10 août 2007, assouplissements identiques à ceux concernant les OPCVM. 

Les dépôts à terme doivent remplir 4 conditions : 

1. Ils sont effectués auprès d’un établissement de crédit avec lequel est passé une 

convention écrite. Cet établissement de crédit doit avoir son siège dans la Communauté 

européenne. Sous certaines conditions, cet établissement peut maintenant être établi 

en dehors de la Communauté (R 214-71 et R 214-2). 

2. Le terme doit être inférieur ou égal à 12 mois. 

3. Ils doivent être remboursables à tout moment à la demande de l’OPCI. 

Afin de permettre les dépôts auprès d’établissements étrangers, la règle de mise à disposition 

des fonds sous un délai de 24 heures est maintenant supprimée. 

4. La somme versée en remboursement, diminuée des éventuels frais ou pénalités de 

remboursement anticipé, mais augmentée des intérêts éventuels, est au moins égale 

à la valeur initiale du dépôt. 

8. Les liquidités (article R 214-173) 

Cette catégorie est constituée de deux catégories d’actifs. 

a) Les dépôts à vue (article R 214-173 1°) 

Comme pour les OPCVM, les dépôts à vue doivent être effectués dans la stricte limite des 

besoins liés à la gestion des flux de l’OPCI. 

Les dépôts à vue doivent répondre aux caractéristiques suivantes : 

1. Ils sont effectués chez le dépositaire de l’OPCI 

2. Ils peuvent être remboursés à tout moment 

3. La somme versée en remboursement est supérieure ou égale à la valeur initiale du 

dépôt 

4. La rémunération ne peut dépendre de la valeur d’un instrument financier à terme. 

b) Les créances d’exploitation (article R 214-173 2°) 

La notion de créance d’exploitation n’est pas précisément définie dans le décret. Elle pourrait 

être définie via le plan de compte des OPCI (postes créances locatives, autres créances…). 

16 


au 

sommaire 

->



Les quotas d’investissement 

9. Les avances en compte courant (article L 214-92 I j) 

Sont uniquement autorisées les avances en compte courant accordées aux SCI et sociétés 

immobilières non cotées dont l’OPCI détient directement ou indirectement au moins 5 % du 

capital social. Il convient de noter que ce critère de contrôle de 5 % est différent de la notion 

de contrôle utilisée dans le cadre du calcul des quotas d’investissement. 

C. Le passif éligible 

1. L’endettement (article L 214-95) (40 % des actifs immobiliers) 

Objet des emprunts (R 214-182) : 

Les emprunts peuvent être effectués auprès d’établissements de crédit afin de permettre à 

l’OPCI de “financer les opérations mentionnées à l’article L 214-90” ou de faire face, à titre 

temporaire, à des demandes de rachat. 

Les “opérations” listées à l’article L 214-90 sont les opérations liées notamment à l’acquisition, 

la construction, la rénovation des immeubles. 

2. Les emprunts d’espèces (article L 214-96) 

L’objectif de ces emprunts d’espèces ne fait pas l’objet d’une définition réglementaire. Ils sont 

limités à 10 % des actifs financiers. 

IV. Les quotas d’investissement 

A côté des règles fixant les conditions d’éligibilité des actifs, le décret précise très finement 

des règles de répartition de ceux-ci entre la poche immobilière et la poche “actifs financiers” 

de l’OPCI. Il convient de bien distinguer ces deux catégories de règles. Ainsi, par exemple, 

lorsque le décret n’inclut pas une société immobilière dans un quota immobilier de l’OPCI, ceci 

n’exclut pas son éligibilité à l’actif de l’OPCI. 

Par exemple, les sociétés immobilières cotées ne sont pas prises en compte dans le quota 

d’actifs immobiliers des FPI. Elles n’en demeurent pas moins éligibles à l’actif. 

17 


au 

sommaire 

->




A. Principe général de répartition de l’actif 

-> L’actif de l’OPCI est composé de : 

o 60 % minimum d’actifs immobiliers 

o 10 % minimum de “liquidités” 

o le solde étant composé d’actifs financiers 

A cette règle générale de composition immobilière s’ajoute les quelques autres quotas 

suivants : 

-> L’OPCI doit détenir au moins 5 immeubles représentant ensemble 20 % de l’actif 

immobilier 

-> La possibilité de recourir à l’endettement dans la limite de 40 % de l’actif 

-> Quelques ratios spécifiques aux instruments financiers 

B. Quota immobilier de 60 % 

1. Composition générale du ratio immobilier fixé par la loi (article 

L 214-93) 

REMARQUE IMPORTANTE 

Le ratio “quota immobilier” ne fixe pas des règles d’éligibilité. Des actifs non 

mentionnés dans ce quota, notamment pour les FPI, les participations dans des 

sociétés immobilières non cotées, restent cependant éligibles à l’actif. 

a) Pour les FPI 

-> Des immeubles (L 214-92 I a) 

-> Des parts de SCI (L 214-92 I b) 

-> Des parts de FPI contrôlées ou leurs équivalents étrangers (les actions de SPPICAV ne 

sont donc pas incluses) 

> Les actions de sociétés immobilières cotées ou non cotées ne sont donc pas prises 

en compte. 

b) Pour les SPPICAV 

• Premier sous ensemble représentant au moins 51 % de l’actif 

-> Des immeubles (L 214-92 I a) 

-> Des parts de SCI (L 214-92 I b) 

-> Des parts ou actions de sociétés immobilières non cotées (L 214-92 I c) 

-> Des parts ou actions d’OPCI (FPI ou SPPICAV) ou équivalents étrangers (L 214-92 I e). 

• Deuxième sous ensemble faisant le complément de 51 % à 60 % 

-> Des actions de sociétés immobilières cotées (visées à l’article L 214-92 I d) 

18 


au 

sommaire 

->




2. Détail du calcul des ratios de 60 % et 51 % (article R 214-167) 

a) Base de calcul commune : le dénominateur (article R 214-167 I) 

Pour l’ensemble de ces quotas, la base comparative (le dénominateur) est identique à savoir : 

1. Les immeubles et droits réels (L 214 92 a) détenus directement 

2. Les actions de sociétés immobilières cotées 

3. Les instruments financiers (y compris les OPCVM) 

4. Les dépôts 

5. Les liquidités 

6. Les actifs détenus directement par des SCI ou des sociétés immobilières non cotées 

dans lesquels l’OPCI détient directement ou indirectement des participations lui 

donnant un contrôle (au sens de l’article R 214-162) 

7. Les participations détenues directement par des SCI ou des sociétés immobilières non 

cotées et non contrôlées 

8. Les participations directes dans des OPCI ou leurs équivalents étrangers. 

Nota : les avances en compte courant ont été retirées, à la demande de l’AFG, de cette base 

de calcul par le décret du 10 août 2007. 

Il apparaissait que cette prise en compte spécifique des avances en compte courant risquait 

d’abaisser le ratio immobilier de l’OPCI. 

En effet, le dénominateur de ce ratio comporte aussi les actifs immobiliers des filiales 

contrôlées (R 214-167 I 2°). 

Ainsi, lorsque l’OPCI consentait une avance en compte courant à une société contrôlée, en 

vue de financer l’acquisition d’un immeuble, le montant aurait été pris 2 fois en compte au 

dénominateur du ratio, abaissant artificiellement le quota immobilier : 

- une première fois par prise en compte directe du montant de l’avance en compte courant ; 

- une deuxième fois par la prise en compte de la valeur de l’immeuble acquis partiellement 

grâce au versement du compte courant. 

b) Le ratio de 60 % pour les SPPICAV : le numérateur (article R 214-167 II) 

Principe : prise en compte des immeubles en portefeuille ; transparence des immeubles détenus par 

des participations contrôlées au sens de l’article R 214-162 ; opacité des autres participations. 

-> Les actifs immobiliers détenus directement par la SPPICAV 

-> Les actifs immobiliers détenus directement par les SCI ou les filiales immobilières non 

cotées et contrôlées de la SPPICAV (au prorata de la participation directe ou indirecte) 

-> Les participations directes dans les SCI ou les sociétés immobilières non cotées et non 

contrôlées, et les participations directes détenues par des SCI et des sociétés immobilières 

contrôlées par la SPPICAV, dans les SCI et sociétés immobilières dans lesquelles la 

SPPICAV détient des participations sans contrôle 

-> Les actions de sociétés immobilières cotées détenues directement par la SPPICAV 

-> Les participations directes dans des OPCI et les participations directes dans des OPCI 

détenues par des SCI ou des filiales immobilières non cotées, contrôlées par la SPPICAV 

(au prorata des participations directes ou indirectes de la SPPICAV) 

19 


au 

sommaire 

->




b) Le ratio de 51 % pour les SPPICAV : le numérateur (article R 214-167 II 

dernier alinéa) 

-> Les actifs immobiliers détenus directement par la SPPICAV 

-> Les actifs immobiliers détenus directement par les SCI ou les filiales immobilières non 

cotées et contrôlées de la SPPICAV (au prorata de la participation directe ou indirecte) 

-> Les participations directes dans les SCI ou les sociétés immobilières non cotées 

et non contrôlées et les participations directes détenues par des SCI et des sociétés 

immobilières, contrôlées par la SPPICAV, dans les SCI et sociétés immobilières dans 

lesquelles la SPPICAV détient des participations sans contrôle 

-> Les participations directes dans des OPCI et les participations directes dans des OPCI 

détenues par des SCI ou des filiales immobilières non cotées, contrôlées par la SPPICAV 

(au prorata des participations directes ou indirectes de la SPPICAV). 

c) Le ratio de 60 % pour les FPI : le numérateur (article R 214-167 III) 

Principe : prise en compte des immeubles en portefeuille, et par transparence, des 

immeubles détenus uniquement par les SCI ou FPI détenus avec contrôle. 

-> Les actifs immobiliers détenus directement par le FPI 

-> Les actifs immobiliers détenus directement par des SCI contrôlées par le FPI, au 

prorata des participations directes ou indirectes du FPI dans la SCI 

-> Les immeubles détenus directement par des FPI, contrôlés par le FPI au prorata des 

participations directes ou indirectes du FPI dans le FPI cible. 

3. Ratio de division des risques immobiliers : minimum de 5 

immeubles représentant au moins 20 % des actifs immobiliers 

(article R 214-164) 

L’OPCI doit détenir au minimum 5 immeubles construits différents, loués ou offerts à la 

location. Ces 5 immeubles doivent représenter au minimum 20 % des actifs immobiliers. 

Nature des immeubles pris en compte : 

Sont pris en compte des immeubles “construits”, “différents”, “loués ou offerts à la location” 

(R 214-164). 

-> Ne sont pas pris en compte les terrains nus ou les immeubles en construction 

a) Modalité de calcul du quota de 5 immeubles (article R 214-165 III al. 2) 

Sont pris en compte dans le calcul de 5 immeubles, uniquement : 

-> Les immeubles détenus directement par l’OPCI 

-> Les immeubles détenus directement par les filiales contrôlées par l’OPCI 

b) Modalités de calcul du ratio de 20 % (article R 214-165 III al.1) 

• Le numérateur (article R 214-165 III) 

Ne sont pris en compte que les immeubles suivants : 

-> Les immeubles détenus directement par l’OPCI 

20 


au 

sommaire 

->




-> Les immeubles détenus directement par une société contrôlée par l’OPCI au prorata 

des participations directes et indirecte de l’OPCI dans cette société (contrôle au sens de 

l’article R 214-162). 

==> Ne sont pas pris en compte les immeubles détenus par les filiales de l’OPCI non 

contrôlées. 

REMARQUE 

• Le dénominateur (article R 214-165 I) 


-> Pour le ratio de limitation à 10 % des sociétés non contrôlées 

-> Pour le ratio de limitation de l’endettement 

Elle prend donc en compte : 

-> La valeur des actifs immobiliers détenus directement par l’OPCI (R 214-165 I 1°) 

-> La valeur des immeubles détenus directement par les SCI ou les filiales immobilières 

non cotées, et contrôlées par l’OPCI, au prorata des participations directes ou indirectes 

de l’OPCI dans ces filiales (R 214-165 2°) 

-> Les participations directes dans une filiale minoritaire cible 

-> Les participations minoritaires détenues directement dans la filiale cible par une 

filiale majoritaire de l’OPCI, au prorata des participations directes et indirectes de l’OPCI 

dans cette filiale majoritaire 

-> Les participations directes dans des OPCI 

-> Les participations directes dans des OPCI détenues par des filiales contrôlées de 

l’OPCI, au prorata des participations directes ou indirectes de l’OPCI dans ces filiales 

4. Particularité des FPI : les immeubles détenus par des sociétés 

immobilières non cotées (article L 214-92 I c) 

Les quotas de 5 immeubles et de valeur de 20 % sont autonomes du quota immobilier général. 

Ainsi, pour les FPI, les immeubles détenus par les sociétés immobilières non cotées sont pris en 

compte, alors que ces actifs ne sont pas pris en compte dans le quota général de 60 %. 

C. Les quotas d’endettement 

1. Principe 

Les règles d’endettement de l’OPCI présentent une des principales particularités de l’OPCI par 

rapport aux OPCVM. L’OPCI peut recourir à l’endettement à hauteur de 40 % maximum du 

montant des actifs immobiliers. Ce quota, comme les quotas immobiliers, prend en compte, 

par transparence, l’endettement des filiales contrôlées et des OPCI détenus en portefeuille. 

21 


au 

sommaire 

->




2. Calcul détaillé du quota 

a) Le dénominateur : les actifs immobiliers (article R 214-183 1°) 


• Pour le ratio de limitation à 10 % des sociétés non contrôlées 

• Pour le ratio de division immobilière de 20 % 

-> La valeur des actifs immobiliers détenus directement par l’OPCI (R 214-165 I 1°) 

-> La valeur des immeubles détenus directement par les SCI ou les sociétés immobilières 

non cotées, et contrôlées par l’OPCI, au prorata des participations directes ou indirectes 

de l’OPCI dans ces filiales (R 214-165 2°) 

-> Les participations directes dans une filiale minoritaire cible 

-> Les participations minoritaires détenues directement dans la filiale cible par une 

filiale majoritaire de l’OPCI, au prorata des participations directes et indirectes de l’OPCI 

dans cette filiale majoritaire 

-> Les participations directes dans des OPCI 

-> Les participations directes dans des OPCI détenues par des filiales “majoritaires” de 

l’OPCI, au prorata des participations directes ou indirectes de l’OPCI dans ces filiales. 

b) Le numérateur : l’endettement (article R 214-183 2°) de l’OPCI et de ses filiales 

Principe : transparence totale de l’endettement des filiales immobilières non cotées et 

contrôlées : 

-> Les dettes de l’OPCI 

-> Les dettes des SCI ou sociétés immobilières non cotées contrôlées directement ou 

indirectement, au prorata des participations directes ou indirectes de l’OPCI 

-> Les dettes des OPCI cibles détenus par l’OPCI, au prorata des participations directes 

ou indirectes de l’OPCI 

REMARQUE : l’endettement des filiales résultant d’avances en compte courant 

consenties par l’OPCI ne sont pas prises en compte. 

c) Particularité des FPI : les immeubles détenus par des sociétés immobilières non 

cotées (article L 214-92 I c) 

Le quota d’endettement immobilier est calculé sur une base différente de celle du quota 

minimum d’immobilier de 60 %. En effet, les sociétés immobilières non cotées sont prises en 

compte pour le calcul de ce ratio (dénominateur et numérateur), alors que ces actifs ne sont 

pas pris en compte dans le quota immobilier des FPI. 

3. Le quota d’emprunt d’espèces (article R 214-185) 

Outre la faculté de recourir à l’endettement, l’OPCI peut procéder à des emprunts d’espèces à 

concurrence de 10 % du montant de ses actifs financiers. Sont à prendre en compte pour le 

calcul de ce quota les éléments suivants : 

a) Le dénominateur : les actifs financiers (article R 214-185 1°) 

-> Les parts de sociétés immobilières cotées (L 214-92 I d) 

-> Les instruments financiers cotés 

22 


au 

sommaire 

->




-> Les dépôts et instruments financiers liquides 

-> Les liquidités 

-> Les avances en compte courant 

b) Le numérateur : (article R 214-195 2°) 

Le montant des emprunts d’espèces souscrits directement par l’OPCI. 

D. Le quota d’investissement en actifs financiers 

L’OPCI est investi à hauteur de 60 % minimum en actifs immobiliers. Le reste est investi en 

actifs financiers, la seule contrainte étant la présence d’actifs liquides représentant au moins 

10 % de l’actif brut. 

-> En théorie, un OPCI pourrait être investi en actifs immobiliers jusqu’à 90 % de son 

actif, le solde étant investi en actifs liquides. 

1. Le quota d’actifs liquides (article L 214-93 2°) 

L’OPCI reste un produit ouvert. Le principe reste donc que les porteurs doivent pouvoir sortir 

à tout moment. La nature immobilière des actifs peut rendre la réalisation de ceux-ci longue 

et coûteuse. Aussi, afin de permettre la liquidité du portefeuille, le législateur a imposé la 

présence d’actifs très liquides à hauteur de 10 % au minimum de l’actif brut, afin de permettre 

à l’OPCI de faire face, notamment à des demandes de rachat importantes. 

Cette poche est composée d’actifs libres de toutes suretés ou droits au profit de tiers, en vue 

de permettre une réalisation rapide et sûre. On notera, de plus, que les tiers dont la créance 

porte sur une opération relative à des actifs immobiliers n’ont pas d’action sur ces actifs 

liquides de l’OPCI (FPI et SPPICAV). C’est une exception très forte au principe de l’universalité 

du patrimoine. 

a) Liste des actifs pris en compte dans le quota de 10 % d’actifs liquides (article 

R 214-179) 

Les actifs à prendre en compte : 

-> Les dépôts à vue (R 214-179 1°) 

-> Les dépôts à terme (R 214-179 2°) 

-> Les instruments financiers à caractère liquide (R 214-179 3° et R 214-172) 

b) Nature des instruments financiers à caractère liquide pris en compte dans le 

quota de liquidité 

-> Les bons du Trésor 

-> Les titres de créance négociables. La liste de ces instruments renvoie aux dispositions 

applicables aux OPCVM (R 214-2), en précisant simplement que la rémunération ne peut 

dépendre d’un instrument financier à terme 

-> Les obligations émises ou garanties par un Etat membre de l’OCDE 

23 


au 

sommaire 

->




-> Les OPCVM présentant une faible part de risque. 

Sont visés les OPCVM dont l’actif net est composé à 90 % : 

i. soit d’instruments financiers à caractère liquide visés ci-dessus, 

ii. soit de dépôts ou de liquidités. 

c) Précision sur la notion de liquidité 

Les créances d’exploitation, bien que prise en compte dans la catégorie des liquidités, ne sont 

pas prises en compte pour le calcul du quota de 10 %. 

E. Les différents ratios de la poche financière 

La poche d’instruments financiers est soumise à quelques règles de répartition très simplifiées 

par rapport à celles applicables aux OPCVM. Il convient de noter que les acquisitions et 

cessions temporaires de titres sont à prendre en compte pour le calcul des ratios suivants. 

1. Le ratio de division des risques : le ratio émetteur de 5 % 

(article R 214-175) et ses dérogations 

a) Principe 

L’ensemble des titres suivants, émis par une même entité, ne peut dépasser 5 % de l’actif brut 

de l’OPCI. 

Les titres concernés par cette prise en compte sont : 

-> Les instruments financiers cotés (L 214-92 I f), sauf régime dérogatoire 

-> Les OPCVM (L 214-92 I g), sauf régime dérogatoire 

La notion d’entité n’est pas directement définie dans la partie OPCI du Code monétaire. A partir 

de la lecture de l’article R 214-8 (partie OPCVM), la notion d’entité doit être considérée comme 

une individualité différente de celle de groupe émetteur (ensembles d’entités établissant des 

comptes consolidés) : 

-> Il s’agit donc bien d’un ratio individuel 

b) Le ratio de division des risques ; mesures dérogatoires : ratio émetteur de 

10 % (article R 214-175 II) 

• Les titres concernés 

Les trois catégories suivantes ne sont pas prises en compte pour le calcul du ratio entité de 

5 % : 

-> Les obligations foncières (R 214-175 I 2°) 

-> Les obligations émises pour refinancer les billets à ordre émis pour mobiliser des 

créances de long terme représentatives de prêts aux logements 

-> Les actions de sociétés immobilières cotées. 

• La règle dérogatoire : ratio émetteur de 10 % 

24 


au 

sommaire 

->




Le cumul de ces instruments émis par une même société ne peut dépasser 10 % de l’actif brut 


Il s’agit donc ici d’un ratio émetteur individuel, sans prise en compte de la notion de groupe. 

c) Le ratio de division des risques ; mesures dérogatoires : absence de ratio 

émetteur (article R 214-175 I 1°) 

Les obligations émises ou garanties par un Etat définies à l’article R 214-172 3° ne sont pas 

soumises à un ratio de division des risques. 

-> Un OPCI pourrait investir la totalité de sa poche financière sur 1 emprunt d’Etat 

2. Le ratio de division des risques lié aux dépôts à terme : 10 % 


a) Le principe 

Les dépôts à terme effectués par un OPCI auprès d’un même établissement ne peuvent dépasser 

10 % de l’actif brut de l’OPCI. 

b) La dérogation : dépôts inscrits chez le dépositaire de l’OPCI 

La limitation à 10 % ne s’applique pas lorsque les dépôts sont effectués auprès du dépositaire 


-> Ainsi, il est possible, théoriquement, de mettre en compte à terme l’intégralité de la 

poche financière chez le dépositaire de l’OPCI 

3. Le ratio d’emprise de 10 % (article R 214-176) 

Un OPCI ne peut détenir plus de 10 % d’une même catégorie des instruments financiers 

suivants émis par une même entité : 

-> Les actions de sociétés immobilières cotées 

-> Les instruments financiers cotés 

-> Les parts ou actions d’OPCVM (sous réserve de dérogation ci-après). 

4. Les ratios de risque et d’emprise applicables à certains OPCVM 


a) Principe 

Afin de permettre une gestion simple et non risquée de la poche financière de l’OPCI, les 

ratios de division des risques et d’emprise sont totalement écartés lorsque l’investissement est 

effectué dans des OPCVM coordonnés, français ou européens, et présentant une faible part de 

risque. Le Code renvoie au RGAMF le soin de définir les OPCVM visés par cette dérogation. 

b) Liste des OPCVM concernés (article 424-56 du RGAMF) 

Le RGAMF établit la liste des OPCVM coordonnés éligibles à la dérogation, ceux qui sont 

exclusivement investis dans les actifs financiers liquides suivants (R 214-172 1° 2° 3°) : 

-> Les bons du Trésor 

-> Les Titres de créance négociables. La liste de ces instruments renvoie aux dispositions 

25 


au 

sommaire 

->



Les instruments financiers à terme, les cessions et acquisitions temporaires de titres 

applicables aux OPCVM (R 214-2), en précisant simplement que la rémunération ne peut 

dépendre d’un instrument financier à terme 

-> Les obligations émises ou garanties par un Etat membre de l’OCDE 

On notera que les OPCVM coordonnés investis en dépôts ne sont pas visés par cette 

dérogation. 

5. Le quota d’avances en compte courant : limitation conditionnelle 

à 10 % de l’actif (article R 214-199) 

Les avances en compte courant peuvent être données à des filiales immobilières (SCI et sociétés 

immobilières non cotées dont l’OPCI détient plus de 5 % de l’actif). 

Le montant de ces avances est plafonné à 10 % de l’actif lorsque la participation ne respecte 

pas en plus les critères de contrôle des filiales minoritaires. 

V. Les instruments financiers à terme, les cessions 

et acquisitions temporaires de titres 

Le recours à ces opérations est autorisé pour les OPCI, à condition que ces opérations 

n’amènent pas l’OPCI à s’écarter des objectifs d’investissement présentés aux investisseurs 

dans les documents d’information. 

A. Les instruments financiers à terme (IFT) 

La possibilité de recourir aux instruments financiers à terme est prévue deux fois dans les 

textes législatifs : à l’article L 214-92 I f dans la liste des instruments financiers éligibles… et 

à l’article L 214-94. 

Cette redondance ne semble pas avoir une signification particulière. 

Il est recommandé au lecteur de se reporter à la circulaire AFG N°1162 du 10 septembre 2007 

détaillant la liste des IFT éligibles. Il est rappelé que cette rubrique a fait l’objet d’une large 

réécriture par le décret du 10 août 2007, afin d’intégrer dans le COMOFI les dispositions de la 

directive 2007-16. 

26 


au 

sommaire 

->




1. Conditions d’éligibilité des IFT 

L’OPCI peut conclure des IFT, en vue de protéger ses actifs ou de réaliser son objectif de 

gestion (D 214-92). 

a) La liste des IFT éligibles (article D 214-192 I et II) 

Le décret du 10 août 2007 a sensiblement limité la liste des IFT éligibles, liste maintenant plus 

restrictive que celle figurant pour les OPCVM. 

-> Seuls sont autorisés les IFT visés au 1, 5 et 6 de l’article D 2111 I A du COMOFI (article 

nouveau résultant de la transposition de la directive MIF, applicable au 1 er novembre 

2007). Donc, les IFT portant sur des marchandises et des dérivés climatiques sont exclus 

(ces IFT sont autorisés maintenant pour les OPCVM). 

-> Ils peuvent porter sur des instruments financiers (liste correspondant aux actifs 

éligibles à l’actif des OPCVM), des taux d’intérêt, des taux de change ou de devises 

ou sur des indices financiers. Pour ces derniers, ils doivent répondre à des critères de 

diversification identiques à ceux existants pour les OPCVM (voir circulaire n°1162 de 

l’AFG présentant ces règles). 

• Les instruments financiers conclus sur un marché réglementé 

-> Ces instruments sont éligibles à l’actif de l’OPCI 

• Les IFT qui ne sont pas conclus sur un marché réglementé 

Ces IFT sont éligibles à condition de respecter les 4 critères fixés à l’article R 214-192 II 2° b). 

Ces critères peuvent être résumés ainsi : 

o Pouvoir être dénoués à tout moment à leur valeur de marché par l’OPCI 

o Pouvoir faire l’objet d’une valorisation fondée sur une valeur de marché actuelle, par l’OPCI 

o La valorisation doit être vérifiée par un tiers indépendant 

o La contrepartie doit être un établissement de crédit ou une entité ayant la capacité de 

remplir les fonctions de dépositaire ou, sous conditions, une entreprise d’investissement. 

• Les instruments financiers intégrant des dérivés de crédit 

• Les instruments financiers comportant partiellement des instruments financiers 

à terme 

NOTA : pour ces 2 catégories il est recommandé de se reporter aux analyses effectuées 

dans le cadre des circulaires sur les OPCVM. 

b) Les indices immobiliers 

Point particulier : l’utilisation d’IFT utilisant des indices immobiliers. Cette catégorie ne semble 

pas explicitement visée par les dispositions de l’article D 214-92 I 2°a). Ce point devra faire 

l’objet de précisions de la part des Autorités. 

2. Limite général de l’engagement : 100 % (article D 214-192) 

Le montant total de l’engagement sur les IFT ne doit pas dépasser le montant de l’actif net. 

27 


au 

sommaire 

->




3. Prise en compte des sous-jacents dans les ratios financiers 

a) Principe 

Les sous-jacents des IFT doivent être pris en compte pour le calcul des quotas suivants : 

-> Ratio limitant l’éligibilité des OPCI à 10 % de l’actif (R 214-174) 

-> Ratios de division des risques sur instruments financiers 5 ou10 % (R 214-175) 

-> Ratio d’emprise sur les instruments financiers (R 214-176) 

-> Ratio de division des risques de contrats de dépôts (R 214-178) 

-> Ratio sur les OPCVM coordonnés à faible part de risque (R 214-177) 

Il semble que le renvoi à cette catégorie d’OPCVM soit sans portée réelle. En effet, l’article R 

214-177 précise justement que les OPCVM coordonnées “à faible part de risque” (voir plus 

haut) ne sont pas soumis au ratio d’emprise ou de division des risques. 

-> Ratio “actifs liquides” (R 214-179) 

La prise en compte des sous-jacents des IFT pour l’appréciation du quota d’actifs liquides 

semble surprenante. Cette règle pourrait permettre de remplacer la détention d’instruments 

financiers liquides (bon du Trésor par exemple) par la mise en place d’IFT ayant pour sousjacents 

ces actifs. Une telle situation ne permettrait pourtant pas à l’OPCI, en cas de besoin, 

de dégager les liquidités nécessaires pour répondre à des demandes de rachat importantes. 

b) Exception : les IFT répondant aux critères de diversification 

Les sous-jacents des IFT fondés sur un indice répondant aux critères de diversification ne sont 

pas pris en compte dans le calcul des quotas financiers. 

B. Les acquisitions et cessions temporaires 

de titres 

1. Principe et prise en compte dans les quotas d’instruments 

financiers 

a) Les conditions 

Ces opérations peuvent être effectuées si elles répondent aux caractéristiques suivantes : 

-> Elles sont effectuées avec une entité qui est soit un établissement de crédit, soit un 

établissement qui peut exercer la fonction de dépositaire d’OPCVM ou d’OPCI 

-> Elles sont régies par une convention-cadre 

-> Elles doivent pouvoir être dénouées à tout moment à leur valeur de marché par l’OPCI. 

b) Les titres concernés 

L’OPCI peut procéder à des acquisitions temporaires de titres portant sur les actifs suivants : 

-> Des actions de sociétés immobilières cotées 

-> Des instruments financiers (y compris des IFT), s’ils sont éligibles à l’actif de l’OPCI 

28 


au 

sommaire 

->




-> Des parts d’OPCI français ou étrangers 

-> Des parts d’OPCVM éligibles à l’actif de l’OPCI. 

c) Prise en compte dans les quotas 

Ces opérations sont à prendre en compte pour le calcul des quotas suivants : 

-> Ratio limitant l’éligibilité des OPCI à 10 % de l’actif (R 214-174) 

-> Ratios de division des risques sur instruments financiers, et de liquidités (R 214-175, 

R 214-178 et R 214-179) 

-> Ratio d’emprise sur émetteurs (R 214-176) 

-> Ratio de risque de contrepartie (R 214-190) 

-> Ratio d’engagement sur les IFT (D 214-192). 

2. Les acquisitions temporaires (article R 214-195 II) 

Ces opérations sont effectuées dans la limite de 5 % de l’actif brut de l’OPCI. Ce ratio est porté 

à 40 % à la double condition suivante (R 214-196) : 

-> L’OPCI remet, en échange des titres reçus, des espèces 

-> L’OPCI ne réalise pas de cession temporaire ou de mise en garantie des titres reçus 

Pour le calcul des ratios de 5 % et de 40 %, les créances d’exploitation ne sont pas prises en 

compte dans la base de calcul. 

3. Les cessions temporaires 

Ces opérations sont effectuées dans la limite de 30 % de l’actif brut de l’OPCI. 

Il est de plus précisé que les variations de valeur des titres cédés sont prises en compte dans 

le calcul de la valeur liquidative de l’OPCI. 

Pour le calcul de 30 %, les créances d’exploitation ne sont pas prises en compte dans la base 

de calcul. 

C. Quota de risque de contrepartie limité à 10 % 

(articles R 214-190 I et II) 

Un ratio global de risque de contrepartie est mis en place. 

Les engagements avec un même cocontractant issus : 

-> D’instruments financiers à terme 

-> D’opérations temporaires 

ne peuvent dépasser 10 % de l’actif net de l’OPCI. 

Le montant de cet engagement est calculé sur la valeur de marché des contrats diminuée, le 

cas échéant, des garanties effectuées au profit de l’OPCI (R 214-190 I). 

29 


au 

sommaire 

->




D. Les garanties 

Les OPCI peuvent octroyer ou recevoir des garanties. Le régime mis en place tient compte 

de la nature immobilière des actifs du portefeuille et de l’existence de participation dans des 

sociétés immobilières. 

1. Les garanties sur les actifs immobiliers (article R 214-186) 

L’OPCI peut recevoir ou octroyer des sûretés réelles ou personnelles sur les actifs immobiliers 

suivants : 

-> Les immeubles 

-> Les droits immobiliers 

-> Les parts ou actions de SCI et de sociétés immobilières non cotées. 

2. Les garanties d’actif et de passif (article R 214-187) 

Dans le cadre de la gestion de ses participations dans les SCI ou sociétés immobilières non 

cotées, l’OPCI peut conclure des garanties d’actif ou de passif ou tout autre convention faisant 

peser sur l’organisme un engagement financier autre qu’un engagement d’achat ou de vente 

au profit de tiers dans le cadre de la gestion de ses participations. 

Conditions de validité : 

-> Le montant de l’engagement doit être déterminable 

-> Le montant global des engagements ne peut dépasser 50 % de l’actif brut de 

l’OPCI. 

Ces engagements doivent faire l’objet d’une information au profit des porteurs. 

3. Les garanties sur instruments financiers (articles R 214-188 et 

R 214-189) 

a) La réception de garanties (article R 214-188) 

L’OPCI peut recevoir des sûretés réelles (L 431-7-3) ou personnelles (cautions, garanties à 

première demande) sur des instruments financiers. Ces garanties doivent être octroyées : 

-> Soit par un établissement ayant la qualité de dépositaire d’OPCVM ou d’OPCI 

-> Soit par un établissement de crédit européen habilité à effectuer le service de 

conservation d’instruments financiers et des espèces liées, ou la gestion de garanties 

financières (avec un montant de fonds propres dédiés de 3,8 millions d’euros). 

b) L’octroi de garanties (article R 214-189) 

• Principe 

L’OPCI peut remettre des titres en garantie (au sens de l’article L 431-7-3 du COMOFI). 

Les titres visés sont les suivants : 

-> Les actions de sociétés immobilières cotées (L 214-92 I d) 

-> Les parts d’OPCI (L 214-92 I e) 

-> Les instruments financiers (L 214-92 I f) 

30 


au 

sommaire 

->



Les modalités de respect et de régularisation des ratios - montant de l’actif net 

-> Les parts d’OPCVM (L 214-92 I g) 

-> Les dépôts et instruments financiers à caractère liquide (L 214-92 I h) 

-> Les liquidités (L 214-92 I i) 

• Dérogation : les actifs écartés : les actifs pris en compte dans le quota de 

liquidité 

Afin de maintenir la liquidité de l’OPCI, il n’est possible de remettre en garantie les actifs 

admis au titre du quota de liquidité qu’au delà du quota de 10 %. 

• Garanties constitutives de sûretés 

Lorsque les garanties sont constitutives de sûretés, la convention doit prévoir la nature des 

biens que le bénéficiaire peut aliéner. Le montant maximal de ces biens ne peut dépasser 

100 % de la créance garantie. 

VI. Les modalités de respect et de régularisation 

des ratios - montant de l’actif net 

Les ratios d’investissement des OPCI doivent être respectés afin, notamment, de maintenir le 

régime fiscal spécifique (composition minimale en actifs immobiliers) et d’assurer la protection 

des porteurs (présence de liquidités). 

Cette exigence est adaptée aux contraintes spécifiques des actifs immobiliers dont les délais 

d’acquisition ou de cession ne peuvent permettre une réaction immédiate à un dépassement 

de ratio. Aussi, une série de mesures très détaillée a-t-elle été mise en place tant sur la 

composition de portefeuille (modalités de régularisation des ratios) que sur les modalités de 

souscriptions-rachats (délais de rachats des parts, notamment pour les gros porteurs). 

Le texte prévoit des dispositions particulières écartant l’application de la plupart des quotas 

durant la période de dissolution de l’OPCI (dérogations non présentées ici). 

A. Le montant du capital initial et l’actif net minimum 

Les différentes catégories d’OPCI sont soumises à des règles adaptées, relative au montant du 

capital à la création et au montant minimal de l’actif net en cours de vie. Les montants sont 

présentés dans le tableau ci-dessous (montants présentés en millions d’euros). 

31 


au 

sommaire 

->




Capital initial Actif net Minimum 

Article 

Montant minimal, 

en millions d’euros 

32 

Article 

SPPICAV D 214-212 1 D 214-198 25 

SPPICAV dédié D 214-202 0,4 R 214-201 2 

SPPICAV RFA D 214-214 

SPPICAV issue 

d’une SCPI 

FPI 

FPI dédié 

FPI RFA 

FPI issu d’une 

SCPI 

Pas de minimum 

règlementaire 

R 214-214 0,5 

D 214-205 0,760 D 214-204 1 

1. Le montant du capital initial 


réglementaire 







D 214-198 25 

R 214-201 2 

D 214-204 0,5 

D 214-204 1 

Montant minimal, 

en millions 

d’euros 

Les règles relatives au montant initial minimum pour les OPCI sont simplifiées au maximum. 

Il convient de noter les points particuliers suivants : 

a) Le capital initial des FPI 

Il n’existe pas de montant imposé pour la création des FPI, ni dans le Code monétaire et 

financier, ni dans le RGAMF. 

==> La création d’un FPI est donc possible dès la constitution de la copropriété, c’est-à-dire 

dès que deux parts ont été créées, et ce quelque soit leur montant. 

b) Le capital initial des SPPICAV à règles de fonctionnement allégées 

Le Code monétaire écarte toute règle concernant le montant du capital initial des SPPICAV 

RFA. Les dispositions du Code de commerce (L 224-2 fixant le montant minimal du capital pour 

les sociétés par actions à 37 000 euros), sont écartées par l’article L 214-125 du COMOFI. 

-> Il n’y a pas de montant minimum pour la création d’une SPPICAV à règles de 

fonctionnement allégées 

2. Calendrier de respect du montant de l’actif net minimum 

a) Délai initial (article L 214-103) 

Les OPCI bénéficient d’un délai de 3 ans, à compter de la date d’agrément, pour atteindre le 

montant de l’actif net minimum. De plus, c’est à l’issue de ce délai de 3 ans que les quotas de 

composition de l’actif seront à respecter. 


au 

sommaire 

->




b) Délai de régularisation (articles L 214-103 et 424-16 du RGAMF) 

Lorsque, à compter de la fin du délai initial de trois ans, le montant de l’actif net demeure 

inférieur au montant réglementaire pendant 24 mois consécutifs, il doit être procédé, soit à sa 

liquidation, soit à de nouveaux apports. A l’issue du délai initial de 3 ans, l’OPCI est tenu de 

respecter le montant de son actif net minimum. 

REMARQUE : à l’issu du délai initial de 3 ans, sous réserve de confirmation par les 

autorités, il semble que l’OPCI doive respecter le montant du capital minimum. Les 

modalités de prise en compte, dans ce délai initial, du délai de régularisation de 24 

mois devront faire l’objet de précisions ultérieures. 

B. Modalité de respect et de régularisation des 

quotas de 10 % (filiales majoritaires), de 5 immeubles, 

de 20 % et du ratio d’endettement de 40 % 

1. Calendrier de respect de ces quotas (articles R 214-166 et 

R 214-184) 

L’OPCI doit respecter ces quotas à l’issue du délai de création de 3 ans au minimum le 30 juin 

et 31 décembre de chaque exercice. 

2. Modalités de régularisation 

En cas de non respect de l’un de ces quotas, la société doit dans les plus brefs délais et au plus 

tard dans les 15 jours de la constatation : 

-> Informer le dépositaire 

-> Informer l’AMF. 

L’information doit détailler les raisons du dépassement et décrire les mesures envisagées pour 

régulariser la situation dans un délai ne pouvant dépasser un an. 

C. Modalités de respect et de régularisation des 

quotas minimum de composition immobilière (60 % 

et 51 %) 

Ces quotas font l’objet d’une surveillance particulière puisqu’ils conditionnent le caractère 

immobilier de l’OPCI, et donc son régime fiscal. Il peut cependant s’avérer impossible ou 

dangereux de contraindre un OPCI qui ne respecterait pas ces quotas à compléter trop 

33 


au 

sommaire 

->




rapidement son portefeuille immobilier. Cette solution pourrait pousser l’OPCI à devoir 

réaliser des opérations immobilières à des conditions de marché très désavantageuses, et 

donc pénalisantes pour le porteur, notamment si le prospectus de l’OPCI vise des secteurs 

immobiliers très étroits. 

Aussi les conditions de respect de ces quotas ont étés largement adaptées. 

1. Calendrier de respect de ces quotas (article R 214-168) 

L’OPCI doit respecter ces quotas à l’issue du délai de création de 3 ans le 30 juin et 31 

décembre de chaque exercice. A cette règle de principe s’ajoutent des précisions importantes 

dans les modalités de régularisation. 


a) Le dispositif spécifique de prise en compte 

Ce dispositif est allégé par les dispositions suivantes : 

-> La société de gestion doit en cas de dépassement, régulariser dans des délais 

raisonnables “de telle sorte que le quota soit respecté au moins 7 fois par période fixe 

de 5 ans”, à compter de la période initiale de 3 ans. 

Exemple : ainsi pour un OPCI créé le 1 er janvier N 

La première période de prise en compte débute le 1 er janvier N+3 et se termine le 31 

décembre N+7. 

La deuxième période commencera le 1 er janvier N+8 et se terminera le 31 décembre 

N+12 (etc.). 

-> La société doit faire en sorte que les quotas soient respectés au moins à 7 fins de 

semestre sur les 10 semestres que compte chaque période. 

b) Information 

-> La société de gestion informe immédiatement le dépositaire du dépassement d’un 

de ces quotas 

-> La société informe dans les plus brefs délais et au plus tard dans les 15 jours de sa 

constatation : 

o L’AMF 

o Le service des impôts dont elle ou l’OPCI dépendent. 

Cette information décrit les raisons du dépassement et les mesures envisagées. 

D. Modalités du respect et de régularisation du quota 

de liquidité de 10 % (article R 214-180) 

Pierre angulaire du dispositif permettant d’assurer la liquidité des parts, un régime contraignant 

de respect de ce quota est mis en place : 

34 


au 

sommaire 

->



Les OPCI spécifiques 

1. Calendrier de respect du quota de liquidités 

L’OPCI doit respecter ce quota à l’issue du délai de création de 3 ans. Le texte ne précise pas 

selon quelle périodicité ce quota doit être respecté. Sous réserve de confirmation, ce respect 

devrait intervenir à chaque établissement de valeur liquidative. 


a) La régularisation 

En cas de dépassement du quota, la société de gestion doit régulariser dans les plus brefs 

délais, et ce dans un délai maximum de 1 mois. 

Exception au délai de 1 mois : si l’OPCI ne dispose pas dans son portefeuille d’actifs financiers 

suffisants pour combler le quota, le délai de régularisation est porté à 6 mois. Cette exception 

permet d’éviter la réalisation précipitée d’actifs immobiliers, qui risquerait de se faire dans des 

conditions désavantageuses. 

b) L’information 

La société de gestion doit dans les plus brefs délais informer : 

-> le dépositaire 

-> l’AMF (au plus tard dans les 15 jours de sa constatation). 

Cette information comporte les raisons du dépassement, les délais et les moyens mis en œuvre 

pour régulariser. 

E. Modalités du respect et de régularisation 

des quotas d’instruments financiers 

Il n’existe pas de règles spécifiques relatives au respect des quotas sur les instruments financiers 

(règles de dispersion et règles d’emprise). Il semble pour ces ratios qu’une application d’une 

régularisation dans des délais raisonnables puisse être recommandée. Ce point ne devrait pas 

poser d’importantes difficultés au regard de la relative simplicité de ces règles. 

VII. Les OPCI spécifiques 

A. Les OPCI destinés à 20 souscripteurs au plus ou 

à une catégorie d’investisseurs 

35 


au 

sommaire 

->




Contrairement aux OPCVM, la loi reconnaît directement, au moins pour les FPI (L 214-132), la 

notion d’OPCI réservé à 20 porteurs ou à une catégorie d’investisseurs. Ces produits semblent 

donc protégés des éventuelles actions pour refus de vente. Ces produits sont de plus dotés de 

règles d’investissement spécifiques figurant dans le COMOFI. Ces OPCI comportent des règles 

d’investissement plus souples. 

-> La limitation des investissements en OPCI (10 %) est supprimée. Il est donc possible 

de créer des OPCI d’OPCI. Cette extension est soumise à deux règles : 

o Le prospectus de l’OPCI doit prévoir cette possibilité. 

o La règle de dispersion : aucun OPCI détenu en portefeuille ne peut représenter plus de 

10 % de l’actif de l’OPCI. 

-> L’essentiel de la poche immobilière pouvant être constitué d’OPCI, le ratio de 5 

immeubles devant représenter 20 % de l’actif prend naturellement en compte cette 

extension : 

o Calcul du quota de 5 immeubles : les immeubles détenus directement par les OPCI 

détenus en portefeuille sont pris en compte. 

o Valorisation de 20 % des 5 immeubles : les immeubles détenus directement par les 

OPCI en portefeuille, sont pris en compte au prorata des participations directes et 

indirectes dans l’OPCI. 

B. Les OPCI à règles de fonctionnement allégées, 

sans effet de levier (articles R 214-15 à R 214-17) 

Ces OPCI, réservés à des investisseurs plus avertis, bénéficient de règles d’investissement plus 

souples. 

1. Les investisseurs concernés 

Les investisseurs autorisés à investir dans les OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) 

sans effet de levier sont par renvoi les mêmes que ceux concernés par les OPCVM ARIA de 

fonds alternatifs (article 413-13 du RGAMF). 

2. Les règles d’investissement 

-> Le quota d’actifs liquides est abaissé à 5 % (au lieu de 10 %) 

-> L’éligibilité des participations minoritaires dans les SCI ou les sociétés immobilières 

non cotées est portée à 20 % (au lieu de 10 %) 

-> La limitation des investissements en OPCI (10 %) est supprimée. Il est donc possible 

de créer des OPCI d’OPCI. Cette extension est soumise à deux règles : 

Le prospectus de l’OPCI doit prévoir cette possibilité 

Les OPCI sont soumis à la règle de division des risques de 10 %. 

36 


au 

sommaire 

->




-> Le quota de 5 immeubles n’est pas applicable. Le ratio de 20 % en immeubles 

construits reste applicable, mais est modifié ainsi : 

Sont pris en compte dans le ratio de 20 % en immeubles construits, les immeubles 

détenus directement par les OPCI en portefeuille, au prorata des participations directes 

ou indirectes de l’OPCI. 

-> Le ratio de dispersion des risques sur instruments financiers est porté à 10 % (au lieu 

de 5 %) 

-> Le ratio d’emprise sur les émetteurs porté à 20 % (au lieu de 10 %) 

-> Le montant des dépôts à terme effectué auprès d’un même établissement est porté 

à 20 % (au lieu de 10 %) 

-> La limite des opérations de cessions temporaires d’instruments financiers est portée 

à 40 % de l’actif brut (au lieu de 30 %). 

C. Les OPCI à règles d’investissement allégées 

avec effet de levier (articles R 214-218 à R 214-222) 

1. Les investisseurs concernés 

Les investisseurs autorisés à investir dans les OPCI “RFA” avec effet de levier sont, par renvoi, 

les mêmes que ceux concernés par les OPCVM contractuels (article 413-35 du RGAMF). 

-> Les OPCI “RFA” à effet de levier sont le pendant des OPCVM contractuels, mais 

cependant restent soumis à un agrément de l’AMF (cet agrément permet à l’OPCI de 

bénéficier du régime fiscal spécifique pour l’imposition des plus values de cessions 

d’immeubles effectuées au profit d’un organisme faisant appel publique à l’épargne OU 

agréé par l’AMF - article 210 E du Code général des impôts). 

Pour ces OPCI l’essentiel des règles doit être fixé par le prospectus. 

2. Les règles écartées 

Les règles suivantes ne sont pas applicables : 

-> Les limitations de l’endettement et des emprunts d’espèces sont supprimées 

-> Le quota en actifs liquides est supprimé 

-> La limitation de l’éligibilité des sociétés immobilières est supprimée 

-> Le quota de 5 immeubles et le ratio de 20 % associé est supprimé 

-> La limitation de l’éligibilité des OPCI est totalement supprimée (OPCI éligibles à 100 %) 

-> Suppression du ratio de division des risques, suppression du ratio d’emprise… 

-> Suppression de toutes les règles relatives aux instruments financiers 

-> Suppression de toutes les règles relatives aux garanties, aux instruments financiers à 

terme et aux cessions temporaires. 

37 


au 

sommaire 

->



L’éligibilité des OPCI à l’actif des OPCVM 

3. Les règles maintenues 

Finalement ne sont maintenues que : 

-> La liste des actifs éligibles 

-> Le quota d’investissement immobilier de 60 % (FPI et SPPICAV) et de 51 % (SPPICAV) 

-> Le quota de limitation des avances en compte courant. 

VIII. L’éligibilité des OPCI à l’actif des OPCVM 

L’éligibilité des OPCI à l’actif des OPCVM est fortement impactée par la nature juridique et 

fiscale des OPCI. 

Les OPCI ne sont pas reconnus comme des OPC par la directive OPCVM. 

Les OPCI sont soumis à un régime fiscal dérogatoire spécifique : 

-> Les OPCI doivent distribuer les résultats (l’OPCVM peut distribuer ou capitaliser) 

-> Les FPI distribuent des revenus fonciers (l’OPCVM distribue des revenus de capitaux 

mobiliers). 

A. Eligibilité des OPCI à l’actif des OPCVM à vocation 

générale (article R 214-5) 

1. Limite d’éligibilité 

Les OPCI sont éligibles à l’actif des OPCVM au titre du ratio “actifs dérogatoires” par l’ajout 

d’une nouvelle catégorie dans l’article R 214-5. Ils ne peuvent donc, en cumul des autres 

éléments de ce ratio “actifs dérogatoires”, représenter plus de 10 % de l’actif d’un OPCVM à 

vocation générale. 

2. Ratio d’emprise (article R 214-18 4°) 

Le ratio d’emprise de droit commun est fixé par la directive OPCVM à 10 %. Ce ratio est porté, 

uniquement pour les OPCVM détenus en portefeuille, à 25 %. Les OPCI ne peuvent bénéficier 

de ce ratio spécifique. 

Le Code monétaire a donc fixé deux règles spéciales : 

38 


au 

sommaire 

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L’éligibilité des OPCI à l’actif des OPCVM 

a) Ratio d’emprise sur les OPCI par les OPCVM coordonnés 

Les OPCVM coordonnés peuvent détenir jusqu’à 10 % du capital d’un OPCI. 

b) Ratio d’emprise sur les OPCI par le OPCVM non coordonnés 

Les OPCVM non coordonnés peuvent détenir jusqu’à 25 % de l’actif d’un OPCI. 

Il appartiendra alors aux gérants d’un OPCVM de prendre en compte, dans le cadre de la 

gestion de la liquidité de leur portefeuille, les règles particulières encadrant des cessions de 

parts présentées par les gros porteurs d’un OPCI. 

En effet, la société de gestion de l’OPCI peut suspendre, à titre provisoire, les demandes de 

rachat présentées par les porteurs représentant plus de 20 % des parts ou actions de l’OPCI 

(L 214-101). Le RGAMF (424-14) précise que cette suspension peut intervenir lorsque la 

demande de rachat excède 2 % du nombre de parts, dans des conditions prévues dans le 

prospectus de l’OPCI. 

B. Eligibilité à l’actif des OPCVM ARIA simple ou ARIA EL 

1. Limite d’éligibilité (articles R 214-29 et R 214-32) 

Les OPCI inclus dans le ratio “actifs dérogatoires” de l’article R 214-5 ne bénéficient pas totalement 

de l’extension, prévue pour les OPCVM ARIA, de l’augmentation de ce ratio à 50 %. 

Pour des raisons fiscales, il n’a pas été admis qu’un OPCVM puisse détenir jusqu’à 50 % de 

son actif en FPI (instrument ayant une obligation de distribution de revenus fonciers). Dans 

une moindre mesure cette extension pour les SPPICAV n’était pas possible. La SPPICAV, bien 

que proposant des revenus de capitaux mobiliers, a une obligation de distribution, obligation 

que n’a pas l’OPCVM. 

Aussi la règle retenue est la suivante : au sein de son ratio “actifs dérogatoires”, l’OPCVM ARIA 

peut détenir en cumul jusqu’à 20 % de son actif en OPCI sans que les FPI puisse représenter 

plus de 10 % de l’actif. 

EXEMPLE : 

L’OPCVM peut détenir par exemple (et sous réserve du reste de la composition de la poche 

“ratio actifs dérogatoires”) : 

• soit 20 % de SPPICAV (donc pas de FPI) ; 

• soit 5 % de SPPICAV et 10 % maximum de FPI. 

2. Ratio d’emprise (articles R 214-30 et R 214-33) 

L’emprise d’un OPCVM sur un OPCI est portée à 35 %. L’OPCVM est donc là aussi susceptible 

de subir les contraintes qui pourraient être imposées aux porteurs importants souhaitant sortir 


39 


au 

sommaire 

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La commission OPCI rassemble les membres de l’AFG spécialisés 

dans cette activité : 

Président : M. Pierre VAQUIER, AXA REIM FRANCE 

M. Emmanuel CAUDRON, HSBC REIM FRANCE 

M. Gilles CHAMIGNON, IXIS AEW EUROPE 

M. Jean-Marc COLY, UFG REAL ESTATE MANAGERS (UFG REM) 

M. Xavier CUILLANDRE, IXIS AEW EUROPE 

M. Thierry DEHEUVELS, AGF ASSET MANAGEMENT 

M. François DELAVENNE, ACOFI GESTION 

M. Pierre DINON, AGF ASSET MANAGEMENT 

Mme Agnès FELZINE, HSBC REIM FRANCE 

M. Jean-Christophe GINET, SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT ALTERNATIVE 

INVESTMENTS 

M. Anthony GUERARD, SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT 

M. Alexandre LAGARRIGUE, CLIFFORD CHANCE 

M. Jean-François LANTHIER, IXIS ASSET MANAGEMENT GROUP 

M. Patrick de LATAILLADE, CREDIT AGRICOLE ASSET MANAGEMENT REAL ESTATE 

M. Franck LEDY, CM-CIC ASSET MANAGEMENT 

M. Philippe LEGRAND, RBC DEXIA INVESTOR SERVICES FRANCE SA 

M. Patrick LENOEL, BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT 

M. Xavier LEPINE, UFG REAL ESTATE MANAGERS 

M. Dominique PAULHAC, HSBC REIM FRANCE 

M. Michel PELOSOFF, CREDIT AGRICOLE ASSET MANAGEMENT REAL ESTATE 

M. Alain PIVERT, NATIXIS ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER 

M. François POCHARD, IXIS AEW EUROPE 

M. Manuel POUX, BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT 

M. Gérard ROUBACH, CM-CIC ASSET MANAGEMENT 

M. Julien RUDERMAN, CLIFFORD CHANCE 

M. Thibault de SAINT PRIEST, ACOFI 

Mme Anne SCHWARTZ, AXA INVESTMENT MANAGERS PARIS 

M. Philippe SILVA, CILOGER 

M. Edouard de SOULTRAIT, SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT 

M. Olivier THORAL, AXA REIM FRANCE 

Mme Sylvie VIGNEAUX, HSBC INVESTMENTS 

Pour tous renseignements, vous adresser à : 

M. Jérôme ABISSET ou Mme Stéphanie SAINT-PE 

AFG 

31 rue de Miromesnil 

75008 PARIS 

Tél. : 01 44 94 94 00 

j.abisset@afg.asso.fr ou s.saint-pe@afg.asso.fr

AFG 

31 rue de Miromesnil 

75008 Paris 

Tél.: 01 44 94 94 00 

www.afg.asso.fr

Les OPCI : règles d'investissement et éligibilité à l'actif des ... - AFG

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