Rapport final - LEMA - Université de Liège

Etude de cas concret :
Aménagement du site du Val Benoît
Rapport sur le cas Local
MCUAT - Cours d’étude de cas concret - Année scolaire 2010-2011
ANSAY Robin- CATRACCHIA Vanessa- DUPAIX Thomas- RAHAL Anabelle
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Table des matières:
1 : SITUATION EXISTANTE:
a) Historique du Val Benoit p. 4
b) Contexte p. 8
2 : Enjeux et objectifs :
a) A l’échelle de la ville p.12
b) A l’échelle du site p.15
c) Ecologie industriel p.18
3 : Plan masse et programmation :
a) Critères plan masse p.20
b) Critique du plan masse p.27
4 : Analyse critique :
a) Cartographie des acteurs p.30
b) Les outils urbanistiques p.33
c) Le montage financier p.35
d) Principales leçons p.37
5 : Conclusion
6 : Références
7: Annexes
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Introduction:
Dans le cadre du cours « étude de cas concrets », nous sommes amenés, par groupe
d’étudiants de diverses formations, à étudier le dossier d’un projet lié à des opérations
d’aménagement du territoire et d’urbanisme.
Nous avons pris pour thème l’aménagement du site du Val Benoît.
Nous avons eu des difficultés à trouver des documents ayant trait au projet étant donné que le
site du Val Benoît n’en est encore qu’au stade de l’étude SAR.
Nous avons décidé de nous référer aux dossiers déjà élaborés à nos jours, le dossier SAR et le
RIE.
Nous avons obtenus également des documents transmis par la SPI+ qui est en charge du
dossier, tels que : - des fiches d’estimation du prix global des travaux, un historique des
démarches effectuées et des réponses à des questions sur les fonctions qui seront réimplantées
sur le site.
C’est grâce à l’ensemble de ces documents que nous avons pu élaborer ce rapport.
Nous avons ensuite enrichi nos données des éléments fournis par les différents intervenants.
(Laurent BRUCK, Cédric SWENNEN et M. CORNESSE)
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1- Situation existante:
A. Historique du Val Benoit:
Les premières informations concernant le site du Val Benoit remontent à la fin du Moyen-âge. A cette époque, le site était
occupé par une Abbaye Cistercienne et cela jusqu’à la révolution de 1796 où une bonne partie des bâtiments a été détruite.
A la fin du 18 ème siècle, la famille Lesoinne rachète le site et s’installe dans les bâtiments de l’ancienne Abbaye. Ils y construisent
une ferme et des vergers et détruisent certains bâtiments de l’Abbaye pour ne garder qu’une aile de l’ancien monastère.
Au 19 ème siècle, la famille Van der Heyden reprend le site et installe ses quartiers dans le « Château Lamarche », un bâtiment
construit au 18 ème .
C’est au début du 20 ème que l’ULG rachète le site du Val Benoit où elle voit une possibilité d’y implanter les bâtiments destinés
aux sciences et techniques.
Petit à petit, l’université construit son campus scientifique :
1936 : Institut de chimie ;
1936 : Laboratoires thermos-dynamique ;
1936 : Institut de génie civil ;
1932 : Institut de mécanique ;
Pendant la guerre, un nombre important de bâtiments est endommagé et détruit.
Après la guerre, l’université envisage la reconstruction de ces bâtiments et en construit d’autres vers 1946.
1960 : Institut de mathématique ;
1960 : Institut de recherche métallurgique ;
En 1960, pour rassembler l’ensemble de ses départements au même endroit, l’université décide de déménager et de construire
un campus universitaire au Sart Tilman. Les activités du Val Benoît sont transférées à partir de 1980 et jusqu’en 1990.
En 2006, le site est occupé sur une partie par le Conservatoire et un autre bâtiment est aménagé par le FOREM. Un permis a été
accordé à la société IMMO-MOURY afin de développer des bureaux sur le site. L’ancien institut de mécanique est racheté par la
ville de Liège pour y installer une bibliothèque mais ce projet ne voit toujours pas le jour.
Le reste du site est abandonné et se dégrade de plus en plus.
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1- Situation existante:
En 2004, une étude Transitec est réalisée autour du site.
Cette étude démontre la saturation du grand rond-point au Sud qui mène vers le centre ville et du petit rond-point au Nord près de la
sortie de l’autoroute. En résumé, Il y a un besoin important d’une révision de la mobilité autour du site du Val Benoît.
En 2008, une étude de faisabilité du site est effectuée. Cette étude soulève les avantages du Val Benoit par son implantation
périurbaine et par sa superficie.
De cette étude se met en place un dossier de demande de reconnaissance du site en SAR (site d’activité à réaménagé) en mai 2009.
Ce dossier sera suivi par une définition du périmètre SAR et une étude d’incidence qui fut fort critiquée par le CWEED pour son
manque de clarté.
Le SAR à été accepté en mars 2009, il devrait permettre une reconversion du site tout en gardant les bâtiments existants.
Le 12 janvier 2011, le ministre de l’économie M.Marcourt et le ministre de l’aménagement du territoire M.Henry, décident de libérer
la somme de 20 millions d’euros pour le projet du Val Benoit.
La SPI+ prend le dossier en charge et cherche depuis avril 2011 des architectes et urbanistes pour commencer l’élaboration du projet
en lien avec les enjeux et les objectifs développés dans le rapport. Elle met en place un groupe de réflexion en mars 2011 pour
s’occuper du dossier.
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1- Situation existante:
Derrières news sur l’évolution du dossier :
Suite à l’interview de Frédéric Van Vloport, administrateur délégué de la SPI+, nous avons pu compléter nos données sur
l’évolution du rapport:
L’appel à projet prend en compte le réaménagement des anciens bâtiments de l’ULG (surtout celui de génie civil qui sera
effectué en premier) ainsi que l’aménagement de l’espace intérieur du site et des abords.
« Un parking sera implanté sur le terrain du « Chapiteau ». Ce parking comprendra au rez de chaussée un local qui
pourra être utilisé lors des soirées estudiantines. »
-L’appel d’offre à été lancé et la SPI+ à déjà sélectionné douze offres.
-Au mois de Juin 2011, ils effectueront, avec l’aide d’un jury présélectionné, une première sélection de cinq projets.
-En Octobre 2011, il y aura le choix du projet .
-Les travaux sur le site devront débuter pour 2013.
-Les sociétés ( dont certaines sont déjà choisies) doivent prendre place dans leur bureaux pour 2015.
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1- Situation existante:
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1- Situation existante:
B. Contexte :
- Localisation:
Il est important de bien remettre le site du Val
Benoit dans son contexte urbain afin de bien
comprendre les options prises pour son
réaménagement.
La carte 1, ci-jointe, nous montre la localisation du
site du Val Benoit par rapport au centre de la ville de
Liège.
Sur cette carte figurent également les principaux axes
routiers.
On peut observer que le site du Val Benoit est situé
sur la partie sud de la ville de Liège et en bordure de
la partie centrale de l’agglomération liégeoise.
Il se trouve sur la marge entre le quartier de Sclessin
et le quartier de Fragnée.
Le site est à proximité de tous les types d’axes
routiers présents sur la carte ainsi qu’en bordure
directe de la Meuse.
Carte 1: Situation du Val-Benoit sur la commune de Liège. Source : SPI+
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1- Situation existante:
Comme on peut le voir sur la carte 2, l’étude sur le
développement économique du territoire communal
liégeois réalisée en 2005 par le SEGEFA, le bureau
PLURIS et B. BIANCHET montre que le site du Val
Benoit s’inscrit dans une zone socio-économique,
l’axe Sclessin-Val Benoit, caractérisée par une forte
présence d’activités économiques qui se répartissent
le long de cet axe, coincé entre la Meuse et la ligne
de chemin de fer 125 (Liège-Namur).
C’est surtout le secteur manufacturier qui a la plus
grande emprise au sol. On trouve ça et là de l’habitat
qui se mêle aux fabriques et autres ateliers. On
retrouve également un certain nombre de friches sur
cet axe.
Le quartier de Fragnée situé en bordure nord du
site concentre lui des fonctions plus typiquement
urbaines comme l’habitat ou encore le commerce de
détail et les services marchands. De l’autre côté de la
Meuse se trouve un petit quartier résidentiel
d’Angleur, ainsi que la gare de triage de Kinkempois.
Carte 2: Axe Scelssin-Val Benoit: Vocation fonctionnelle. Source: SEGEFA, PLURIS, B. BIANCHET (2005)
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1- Situation existante:
- Le site :
• Présentation:
Le site présente une superficie totale de 9,28 ha et possède une forme de trapèze. Il est constitué d’un ensemble de bâtiments
(désaffectés ou occupés), d’espaces verts, de parkings et de voiries.
Le projet de réaménagement concerne l’entièreté du site y compris l’esplanade au sud du périmètre. Esplanade qui est en
friche une partie de l’année, et qui accueille le chapiteau AGEL l’autre partie de l’année. Comme le site est un ilot relativement
isolé, le choix du périmètre d’intervention s’imposait de lui-même. Les voiries adjacentes au site ne sont bien entendu pas
comprises dans le périmètre du SAR.
De part sa localisation, le site du Val Benoit constitue un site d’entrée de ville. En effet, il est visible depuis de nombreux points ;
la rive opposée, l’autoroute E25, la ligne de chemin de fer, le quai Banning, etc.
Au Nord, le site est séparé du quartier de Fragnée par la voie de chemin de fer Guillemins – Angleur et par l’autoroute E25.
Il est longé par le Quai Banning (N617) puis par la Meuse à l’est et par la rue Ernest Solvay et la ligne SNCB 125 (Liège – Namur)
à l’ouest. On peut donc considérer le Val Benoit comme un ilôt qui ne présente que peu de contacts et de liaisons avec son
environnement.
Les barrières physiques et psychologiques que représentent la voie fluviale, les voies de chemins de fer, et les voies rapides en
cloisonnent le site sur lui même.
•Accès:
L’accessibilité du site peut être considérée comme bonne à première vue.
En effet, la gare TGV des Guillemins se trouve à quelques centaines de mètres, les liaisons autoroutières sont nombreuses à
proximité immédiate (sortie « Val Benoit » de l’E25), le quai Banning est une voie rapide desservant directement le site et
permettant de relier le centre ville ainsi que Sclessin et la ville de Seraing, les lignes de bus 2, 3, 27 et 58 s’arrêtent Rue Solvay et
de nombreuses autres lignes font un arrêt Place Leman à 300 mètres du site. De plus, le projet Tram à Liège prévoit un arrêt à
hauteur du Val Benoit pour la ligne reliant Jemeppe à Liège.
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1- Situation existante:
• Informations diverses:
Le site ne comporte pas de bâtiments classés, néanmoins on peut identifier l’ancien Institut de Génie Civil et l’ancien Institut de
Mécanique comme des biens de grand intérêt patrimonial. Le projet vise donc à conserver l’aspect extérieur de ces biens.
D’autres bâtiments reçoivent la mention « bien qui mérite protection ». Il s’agit par exemple de l’ancien Institut de Chimie
Au niveau des équipements, le site est déjà raccordé à tous les réseaux et pourrait, moyennant quelques adaptations convenir
pour ses futures affectations.
Le site est actuellement classé comme une zone de services publics et équipements communautaires au plan de secteur. Un
projet PCA dérogatoire pour faire passer la zone en zone d’activités économiques mixtes a été initié mais il n’a jamais abouti.
Les différents propriétaires du site ainsi que leur implication seront énumérés dans la partie concernant la cartographie des
acteurs.
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2- Enjeux et objectifs:
a) Enjeux à l’échelle de la ville:
Le dossier de SAR a été élaboré en février 2009, par le Département de l’urbanisme de la Ville de Liège, en concertation
étroite avec la SPI+. Nous trouvons dans celui-ci les principaux enjeux du projet à l’échelle de la ville.
« Même si la reconversion de certains bâtiments du site en logements peut être envisagée (par exemple en tant que lofts), la
volonté est de reconvertir le site essentiellement pour l’accueil d’activités économiques, tel que recommandé dans l’étude du
SEGEFA et selon les volontés publiques de maintenir et favoriser l’activité économique en ville. La reconversion de bâtiments
existants ou la construction de nouveaux bâtiments sera donc en priorité réalisée dans cette direction. » - SAR.
Pourquoi cette volonté de favoriser de l’activité économique?
En 2005, la Ville de Liège a commandé une étude sur le développement économique de territoire communal à un consortium
réunissant les bureaux SEGEFA-Pluris-Bianchet.
L’objectif de cette étude était double :
- « réaliser une étude pratique visant à déterminer le type de maillage économique souhaité sur le territoire de la Ville de Liège et
le type d’activités à privilégier au sein des quartiers, c’est-à-dire des activités économiques compatibles avec les autres fonctions
de la Ville. »
- « Dresser un bilan et émettre des recommandations en vue de créer les conditions optimales du développement des entreprises
sur le territoire de la Ville de Liège afin de renforcer son attrait. Les éléments de l’étude se veulent très concrets et opérationnels
pour le territoire de la Ville de Liège. » SAR
L’étude a identifié 10 axes de développement à privilégier pour l’implantation des activités économiques sur le territoire de la
commune (voir la carte ci-jointe). Ces axes correspondent généralement à des espaces déjà reconnus pour la localisation des
activités et structurés autour d’axes de transport majeurs. Les auteurs de l’étude y ont relevé les opportunités foncières
disponibles. Parmi les quatre axes de développement qualifiés de prioritaires par les autorités communales se trouve
justement l’axe « Sclessin – Val Benoît ».
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2- Enjeux et objectifs:
En effet, le site bénéficie de nombreux atouts en vue d’une reconversion pour l’accueil d’activités économiques :
•Par sa localisation sur un des axes de développement stratégique de la Ville, on y repère une excellente accessibilité
(proximité de l’autoroute, de voies rapides, de la gare TGV, des lignes de bus) ;
•Par sa visibilité le long des quais ;
•Par une image emblématique de l’ancien campus et des bâtiments conservés ;
•Par la possibilité d’implanter des places de parking ;
•Par la présence du centre régional du Forem (avec l’aspect « formation ») ;
•Par la proximité de l’Université et d’autres écoles supérieures (Hemes, Gramme, Rennequin Sualem), avec lesquelles
des synergies peuvent s’établir;
•Par la cohérence fonctionnelle du site ;
•Par la forte demande de la part des entreprises pour des sites d’installation et déficit actuel de l’offre (ex. parc
scientifique actuellement saturé) ;
•Par la volonté de la SPI+ et de la Ville de développer de nouvelles offres foncières et immobilières pour accueillir des
activités en milieu urbain ;
•Par le soutien du Ministre wallon de l’aménagement du territoire à un projet novateur
De plus, la justification de la proposition de périmètre SAR se fait par les points suivants:
-« Site » : bien immobilier
Il s’agit d’un ancien campus universitaire composé de divers bâtiments avec salles de cours, bureaux ou locaux
techniques pour la plupart inoccupés aujourd'hui et qui a été ou était destiné à accueillir une autre activité que le
logement.
- « Réaménager un site » :
La non-reconversion des bâtiments à brève échéance risque d’entraîner leur dégradation rapide et une image négative
du quartier et de la ville. En outre, plus la requalification sera retardée, plus celle-ci sera difficile et coûteuse à mettre
en place.
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2- Enjeux et objectifs:
L'intérêt pour les opérateurs et leurs souhaits quant à l'affectation future du site peuvent s’expliquer par les enjeux
du réaménagement du site du Val Benoît. D’une part à l’échelle de la ville, il y a les enjeux pour la ville de Liège et la
SPI+. Ces enjeux sont repris dans le tableau suivant :
POUR LA SPI+
développement d’un pôle d’activité
économique fort sur l’agglomération
liégeoise ;
disposer d’une alternative cohérente pour
les activités innovantes et de recherche
qui ne peuvent d’implanter sur le site du
parc scientifique ;
proposer une densité forte d’emploi à
l’hectare ;
développer un projet orienté
«développement durable » ;
donner une image dynamique, positive et
de renouveau de l’activité économique.
POUR LA VILLE DE LIÈGE
reconvertir un site qui pourrait se transformer
en une friche dégradante ;
dédier un site stratégique remarquablement
situé au sein de l’agglomération à l’accueil
d’activités économiques ;
proposer une alternative plus durable aux
parcs d’activités périphériques ;
créer des emplois qualifiés ;
compléter par des activités de service public
et du logement et donc donner une
plurifonctionnalité au quartier ;
transformer et valoriser l’image d’un site par
ailleurs doté d’un patrimoine architectural
intéressant, qui sera en partie réaffecté.
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2- Enjeux et objectifs:
b) Enjeux à l’échelle du site :
D’autre part à l’échelle du site même, plusieurs enjeux existent également:
-La situation du site dans une zone agglomérée :le site est une « porte d’entrée » de la ville en venant
de l’amont de la Meuse et il constitue une transition entre des quartiers résidentiels et l’axe
d’entreprises existant. Il prend en compte le souci d’économie de « sol ».
-L’impact socio-économique du réaménagement du site : Les espaces disponibles sur le site peuvent
servir d’accueil pour les activités économiques et les services. Le site pourrait accueillir plus de 1500
emplois.
-L’accessibilité : Un accès quasi immédiat à la liaison autoroutière E25-E40. De même, il existe une
connexion rapide vers le centre-ville via les quais et la desserte du Val Benoît par les transports en
commun. Le projet de ligne de tram devrait améliorer la qualité de la desserte du site par les
transports en commun. Par contre, l'accessibilité des modes doux n'est pas optimale : le site est
excentré et il constitue un îlot nécessitant des parcours et franchissements de voiries compliqués.
Enfin, la nécessité de prendre en compte les flux actuels sur les voiries proches du site.
-Les équipements en infrastructures existantes : La plupart des réseaux de desserte sont déjà
présents.
-Le potentiel de reconversion en logements : La reconversion en logements de certains bâtiments peut
être envisagée. D’après des investisseurs ayant marqué leur intérêt, l’ancien institut de chimiemétallurgie
pourrait se prêter à une reconversion en lofts.
- Le potentiel de reconversion en zone d’activités économiques mixtes : le site bénéficie de
nombreux atouts en vue d’une reconversion pour l’accueil d’activités économiques, comme vu
précédemment : la possibilité d’implanter des surfaces de parking, avec des opérations déjà initiées :
centre régional du Forem, projet de bureaux par la société CFE-Moury, archives et dépôt muséal de la
ville dans l’ancien institut de mécanique.
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2- Enjeux et objectifs:
Un autre document important, le Rapport d'Impact sur l'Environnement (Document coordonné par l’Atelier d’Architecture
LEJEUNE-GIOVANELLI sprl, avec le concours de AWP+ e, la ville de Liège, l’Université de Liège, la SPI+, les études de mobilité
TRANSITEC, SEGEFA, PLURIS, en Février 2009) offre également la justification du réaménagement du site par les besoins
suivants :
1. Les besoins sociaux : La réappropriation d’un site en friche ,le risque de dégradation rapide et plus d’offres d’emplois sur le
territoire de la ville de Liège. Ainsi que la création de logements de qualité, visant un retour de la classe moyenne.
2. Les besoins économiques : La création d’espaces pour l’activité au cœur de l’agglomération liégeoise, avec une nouvelle
possibilité d’accueil pour des entreprises .
La recherche d’une alternative aux parcs d’activités de type périphérique et le refus du commerce de gros ou de détail pour protéger
les polarités commerciales existantes. Enfin, une mixité des fonctions est à privilégier (activités économiques, logements,
équipements communautaires, services), en réponse aux objectifs du SDER.
3. Les besoins de mobilité : La création de cheminements piétons mais également profiter de la localisation à proximité de la gare de
Liège Guillemins et d’arrêts de bus TE C, de la localisation à proximité du RAVEL et la proximité de voiries à gabarit suffisant.
4. Les besoins patrimoniaux : La réaffectation de certains bâtiments remarquables qui sont un plus pour le patrimoine de la ville :
l’ancien institut de mécanique et l’ancien institut de génie civil. L’utilisation de l’emblématique du site au niveau de l’agglomération
liégeoise. Sa réaffectation encourage la pérennisation d’un patrimoine social.
5. Les besoins environnementaux : La création de nouveaux espaces publics : voiries, aires de stationnement, plantations, couloir «
vert » correspondant à la liaison piétonne. L’accueil sur le site d’activités compatibles avec le milieu urbain et les espaces résidentiels
voisins.
6. La gestion qualitative du cadre de vie : Amélioration du cadre de vie par la conversion d’un site en cours d’abandon et par la
possibilité de fournir un traitement qualitatif des nouveaux aménagements. Ainsi que par l’accueil d’activités économiques peu
perturbantes au niveau du voisinage, par ailleurs, localisées sur un site naturellement isolé des quartiers denses d’habitat par les voies
d’accès qui le bordent.
7. L’utilisation parcimonieuse du sol et de ses ressources : La réhabilitation optimum du site et des bâtiments existants donc une
économie d’espace assurée.
8. La performance énergétique de l’urbanisation et des bâtiments : La réduction des démolitions et la diminution de la
consommation de matières premières liées à la construction. De plus, la construction des nouveaux bâtiments sur base de normes
économes en énergie et l’amélioration du niveau d’isolation énergétique des bâtiments à rénover.
9. La conservation et le développement du patrimoine culturel, naturel et paysager : La rénovation de bâtiments remarquables avec
un fort potentiel patrimonial et le choix d’une architecture contemporaine de qualité pour les nouveaux bâtiments.
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2- Enjeux et objectifs:
Ces besoins ont aidé à définir les objectifs suivants pour la protection de l’environnement, dans le cadre du
réaménagement du site (de même d’après le RIE) :
1. L’utilisation parcimonieuse du sol
L’accueil d’activités économiques sur le site du Val Benoît apporte une économie d’utilisation d’espace appréciable.
2. Une amélioration de la biodiversité est visée, via : le maintien des arbres intéressants au niveau botanique et paysager,
l’élimination des espèces végétales invasives et l’augmentation des superficies d’espaces verts,
3. L’intégration paysagère : sans des modifications importantes du relief du sol, avec une architecture contemporaine de qualité
des nouveaux bâtiments et
une réaffectation et un traitement homogène des abords du site l’inscriront comme un îlot vert en bord de Meuse.
4. La gestion des eaux : La mise en place de revêtements perméables au niveau des surfaces de stationnement et des
cheminements internes, et l’augmentation des superficies d’espaces verts et la possibilité de créer un plan d'eau alimenté par
l'eau de pluie récupérée.
5. La mobilité : Les accès au site sans danger et des chemins pédestres et cyclables seront créés à travers le site. Enfin, le
report du stationnement en périphérie du site, ce qui sécurise les usagers internes.
6. La performance énergétique de l’urbanisation et des bâtiments : Une réaffectation maximum des bâtiments existants, ce qui
réduit les démolitions et diminue la consommation de matières premières liées à la construction.
Les nouveaux bâtiments seront construits sur base de normes économes en énergie.
7. Les nuisances sonores : Les fonctions prévues ne seront pas génératrices de bruits nuisibles et le site bénéficie d’un certain
isolement, vu qu’il est délimité par des axes routiers importants qui font écran.
A l’intérieur du site, les espaces verts constitueront en outre des zones tampons et les activités potentiellement un peu
bruyantes seront installées dans la partie la plus éloignée des logements.
8. La promotion du développement durable : Une charte de développement durable sera définie, à laquelle les occupants
seront invités à adhérer. Elle visera le développement durable dans la vie de l’entreprise (processus de production,…).
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2- Enjeux et objectifs:
c) Ecologie industrielle:
- Le concept éco-zoning développé à la CPDT:
La recherche effectuée par la CPDT se base sur l’observation du système mis en place dans d’autres égions pour comprendre le
fonctionnement et l’adapter au futur projet wallon.
L’écologie industrielle apparait comme un principe d’organisation qui vise une adaptation du zoning pour être le plus économe
possible dans sa gestion des déchets et de l’énergie. Les surplus de déchets et d’énergie fournie par une entreprise seront
considérés comme recyclables pour être utilisés par les autres entreprises du zoning.
« Les échanges inter-entreprise sont génèrent de nouvelles activités de reconditionnement et de recyclage qui entraine la création
de nouveaux emplois peu qualifiés. »1
Pour que le concept fonctionne, il faut une collaboration de
l’ensemble des entreprises sur le site . Certains zonings mettent en
place des associations qui se chargent de gérer et d’identifier les
sources potentielles d’énergie comme « Ecopal » à Dunkerke1.
La synergie éco-industrielle se caractérise par une vision à long
terme de la gestion des flux.
1- Texte tiré du dossier de la CPDT: « éco-quartier, éco-zoning, deux concept d’avenir », disponible sur le site , WWW.CPDT.be
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2- Enjeux et objectifs:
La CPDT tente de mettre en place des critères à prendre en compte pour définir ce qu’est un éco-zoning mais également où il
serait possible de le mettre en place.
Il est néanmoins compliqué d’élaborer une définition précise car chaque zone économique est différente par sa localisation, par
sa superficie, par sa mobilité,….
La CPDT s’est donc basé sur des exemples fournis par des études aux Pays-Bas et en Flandre. A Bruxelles, on parle de plus en plus
d’entreprises « éco-dynamique », « même si l’échelle est celle de l’entreprise et non du zoning, la préoccupation est semblable:
dépasser la diversité des profils. »1
La CPDT élabore toujours sa grille d’évaluation , la recherche est toujours en cours.
Le concept d’éco-zoning a été cité dans le
cadre du dossier du Val Benoît.
La volonté est de mettre en relation les
différentes entreprises qui s’implanteront
dans les différents bâtiments du site.
1- Texte tiré du dossier de la CPDT: « éco-quartier, éco-zoning, deux concept d’avenir », disponible sur le site , WWW.CPDT.be
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3- Plan masse et programmation:
a) Critères du plan masse:
- Les affectations actuelles:
Le dossier SAR et le RIE nous fournissent les informations
suivantes :
Actuellement, les affectations du site sont les suivantes :
L’ancien institut de mathématique et l’ancienne abbaye
accueillent les bureaux de l’administration régionale du
Forem.
Le bâtiment bas voisin de la tour du Forem comprend des
locaux destinés aux cours du conservatoire.
Le centre de recherche métallurgique appartient à la
société CFE Immo – MOURY. La société possède deux
permis datant d’octobre 2003 et d’août 2004. Ces permis
permettent la transformation et l’extension des bureaux.
Les travaux n’ont pas encore commencé.
Les bâtiments suivants ont été démolis : halls d’essais,
château Lamarche, hangars, restaurant « La Mazon »…
Les autres bâtiments sont vides ou pratiquement vides :
institut de génie civil, institut de métallurgie, institut de
mécanique, bâtiment technifutur, chaufferie, potence,
accélérateur Van de Graaf,...
1 – Rapport SAR - Dossier de demande de reconnaissance
Image 1: Vue aérienne du site du Val Benoit. Source: SPI+
Image 1: Vue aérienne du site du Val Benoit. Source: SPI+
1 : Institut de chimie et de métallurgie, 2 : Institut de génie civil, 3 : Institut
de mécanique, 4 : Centrale thermoélectrique ,5 : Abbaye (Forem) ,6 :
Poterne, 7 : Centre de recherche métallurgique (CRM), 8 : Institut de
mathématique (Forem)1
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3- Plan masse et programmation:
- Les objectifs généraux:
Les objectifs généraux 1 tels qu’énoncés dans le dossier de reconnaissance de SAR sont les suivants :
Développer un pôle d’activités économiques sur un site stratégique remarquablement situé au sein de l’agglomération, avec
notamment un centre d’entreprises ;
Développer un parc d’activités en milieu urbain qui soit une solution innovante alternative aux parcs d’activités
périphériques, avec notamment une densité d’occupation du sol beaucoup plus forte : ce « parc d’activités vertical »
accueillerait 700 emplois sur 2,7 ha de superficie plancher disponible dédiée à l’activité économique pour une emprise au sol
d’environ 7 000 m² (car l’occupation des bâtiments se fait entre 3 et 5 niveaux). Dans un parc d’activités périphérique
traditionnel tel les Hauts-Sarts, une superficie foncière valorisable de 35 ha serait nécessaire pour le même nombre d’emplois.
Dans un parc d’activités tel le parc scientifique, plus comparable au niveau du profil des entreprises, une superficie foncière
valorisable de 9 ha serait nécessaire pour le même nombre d’emplois;
Viser une mixité, en complétant ces activités économiques par des services, des équipements communautaires et des
logements, ceci afin de rechercher des "ancrages" avec les zones résidentielles voisines et de faciliter les modes opératoires
(partenariat, délais de mise en œuvre, financements, etc.) ;
Développer un site dont l’aménagement serait un modèle sur le plan du développement durable (les entreprises signeront
une charte de développement durable) ;
Transformer et valoriser l’image d’un site par ailleurs doté d’un patrimoine architectural intéressant, qui sera rénové et
réaffecté ;
Réaliser un aménagement de qualité qui donne une plus-value globale au site ainsi qu’à chacune de ses composantes;
Viser en priorité la rénovation - réaffectation du bâti existant avant le développement de nouvelles constructions.
Ces objectifs sont les orientations que la SPI+ désire mettre en œuvre pour la réalisation de cette zone d’activités
économiques. Néanmoins, le dossier de SAR va plus loin dans la description du projet et donne plus de précisions sur les
affectations souhaitées.
1 – Rapport SAR - Dossier de demande de reconnaissance
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3- Plan masse et programmation:
- Les affectations souhaitées:
La volonté de faire de ce site un site mixte s’exprime par plusieurs fonctions souhaitées sur le site
La description qui suit est tirée du dossier SAR de février 2009.
• Des activités économiques:
L’objectif central est l’aménagement d’un parc d’activités économiques. Le projet envisage donc de mettre en place des locaux à
destination d’entreprises, en particulier dans les anciens instituts de génie civil et de chimie/métallurgie reconvertis. Les activités
économique se situeraient donc uniquement dans le sud du site et seraient séparées du reste du site par le parc. On peut également
envisager des centres de recherche en lien avec ces activités. Des lieux de stockage et de livraison communs sont également prévus.
La nature du site et les options prises pour son aménagement font que les catégories d’entreprises visées sont restreintes.
On peut citer par exemple :
-Des PME et des TPE ;
-Des entreprises travaillant dans les secteurs de pointe, les nouvelles technologies (complément au parc scientifique du Sart
Tilman) ;
-Des spin-offs (entreprises nées dans le giron de l’Université), des entreprises travaillant avec des centres de recherche ;
-Des entreprises orientées vers le développement durable dans leur production et/ou leur processus de fabrication (refus
d’activités polluantes ou générant des nuisances importantes).
Un des aspects intéressant du dossier est qu’il est prévu que toutes les entreprises accueillies sur le site devront s’engager à signer une
charte de durabilité (ou charte de développement durable). Cette charte portera sur les aménagements du site, aménagements des
locaux et de leurs abords, processus de fabrication, réalisation d’économies d’énergie, utilisation des transports en commun,
mutualisation des services et des espaces de stockage, présence d’un conciliateur DD, etc.
Cette charte pourrait être intéressante concernant les problèmes de mobilité autour du site. En effet, si la charte oblige un certain
pourcentage des employés à venir en transport en commun, l’impact de l’augmentation du nombre d’emplois sur le site pourrait être
limité.
De plus, la situation du site en tissu urbanisé et la volonté d’y implanter des logements fait que les entreprises visées devraient être le
moins nuisibles possible. Et ce, autant en terme de bruit que de pollution olfactive et visuelle.
22

3- Plan masse et programmation:
• Des bureaux:
Les bureaux constitueraient la seconde grande catégorie d’activités sur le site. Les avantages du site pour les activités économiques
sont tout autant valables que pour les bureaux (localisation, image du site). Les bureaux seront situés dans l’espace Nord-ouest du site,
entre la porterie et la zone du Forem. Les locaux correspondants pourraient accueillir des entreprises privées du secteur tertiaire mais
aussi des services publics, voire des activités de productions très légères ne générant pas de nuisances.
La surface de bureaux est volontairement limitée afin de ne pas concurrencer le pôle bureaux qui doit se développer sur l’esplanade des
Guillemins.
• Des services:
Les services envisagés sont des services qui pourraient faciliter la vie des entreprises et des habitants.
On peut citer par exemple :
- Des services communs pour les entreprises : comptoir d’accueil et de réception, cafétéria, bibliothèque, salles de
réunions… ;
- Des services pour les employés, les visiteurs et les habitants : librairie, centre d’information sur la démarche
développement durable du site et de ses occupants, restaurant, centre de fitness, halte-garderie, crèche, point poste… ;
- Une fonction hôtelière éventuelle. 1
On peut noter qu’avec le Forem et le Conservatoire, il y a déjà des services publics sur le site. L’institut de mécanique, bâtiment
appartenant à la Ville de Liège, a fait l’objet d’un projet de centre d’archives et de dépôt muséal. La Ville n’a pu obtenir des fonds que
pour la mise hors-eaux du bâtiment et on semble se diriger vers un arrangement entre la Ville de Liège et la SPI+ pour que celle-ci
prenne en charge la future affectation du bâtiment.
L’affectation future de la centrale thermoélectrique n’est pas encore déterminée mais des pistes concernant un bâtiment à caractère
culturel et éducatif ont été émises.
La fonction commerciale est globalement exclue du site. Si ce n’est des commerces de proximité pour les employés du site et les
habitants (boulangerie, supérette, librairie, etc.).
La localisation des services se fera en fonction du type de service considéré et ceux-ci se répartiront sur la quasi-totalité du site.
1 – Résumé du Rapport SAR - Dossier de demande de reconnaissance
23

3- Plan masse et programmation:
• Le logement:
Le logement est la fonction la plus discutable du projet. En effet, le caractère d’îlot isolé des quartiers environnants ainsi que certains
éléments perturbateurs comme les voies de chemins de fer, l’autoroute ne semblent pas très en faveur d’un habitat attractif et de
qualité. Néanmoins, plusieurs arguments plaident pour la présence de logement :
- assurer la plurifonctionnalité du site, combiner plusieurs fonctions complémentaires ;
- veiller à une animation du site lors de la fermeture des entreprises ;
- appliquer la philosophie prônée par la Région wallonne pour l’aménagement des SAR ;
- rechercher des "ancrages" avec les zones résidentielles voisines ;
- faciliter les modes opératoires (partenariat, délais de mise en œuvre, financements, etc.)…1
Ces logements seront situés au nord de l’espace vert central, afin d’assurer une liaison cohérente avec les habitations de l’avenue des
Tilleuls. Ils peuvent prendre place soit dans des nouveaux bâtiments (solution préférée par les grands acteurs), soit dans des bâtiments
existants reconvertis. L’étude consacrée au développement économique du territoire communal et l’étude de faisabilité
d’aménagement du site du Val Benoît plaident pour une limitation du nombre de logements (une centaine) afin de conserver la
destination principale du site pour les activités économiques.
• Les espaces verts:
Le projet du réaménagement du Val Benoit présente un caractère « vert » comme en témoigne la charte durabilité, la conservation
du bâti existant, minimisation des traversées de véhicules lourds à l’intérieur du site.
Dans cette optique, une des options d’aménagement prise est de créer une « coulée verte » qui traverse le site de part en part (du
nord au sud). Cette coulée verte s’articule autour du parc de l’abbaye déjà présent.
Cette coulée verte correspond également aux zones de mobilité douce.
1 – Rapport SAR - Dossier de demande de reconnaissance
24

3- Plan masse et programmation:
a) Critiques du plan masse:
Plan 1: Plan de composition urbanistique (phase 1). Source : SPI+
25

3- Plan masse et programmation:
a) Critiques du plan masse:
Plan 2: Plan de composition urbanistique (phase 2). Source SPI+
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3- Plan masse et programmation:
b) Critiques du plan masse:
Les plans 1 et 2 montrent les options d’aménagements prises pour les deux phases de réalisation du projet. On y
retrouve les différentes affectations des bâtiments ainsi que les aménagements connexes d’accès, de stationnement et
les espaces verts.
La localisation des différentes fonctions a été pensée en lien avec les environs directs du site :
- La fonction résidentielle se retrouve au nord du site (en rose pale sur les plans) afin de faire le lien avec le quartier
de Fragnée. Cette localisation parait logique pour faciliter l’ancrage du Val Benoit avec son environnement, cependant
on remarque que cette zone d’habitat jouxte directement l’autoroute avec les désagréments que cela suppose (bruit,
pollution, impact visuel négatif). A l’intérieur du site, la zone d’habitat est entourée par une zone de bureaux (en bleu
sur les plans), le bâtiment du Forem et le parc central. On peut donc dire que l’idée d’implanter de l’habitat nous
semble bonne, il faut être prudent face à cette proximité de l’autoroute pour ne pas dégrader trop la qualité de vue sur
le site.
La partie sud du site accueille les activités économiques de production et les services. Ceci permet de faire le lien avec
le quartier manufacturier de Sclessin.
- L’implantation des parkings se fait tout autour du site, on n’en retrouve pas à l’intérieur du site. Si la phase deux voit
le jour, un parking sera même supprimé sur l’esplanade sud afin d’y construire des bureaux. Il nous semble que compte
tenu du nombre d’emplois prévus sur le site, le nombre de parkings sera tout juste suffisant. Néanmoins, il est vrai que
dans l’optique « verte » du réaménagement du site, il faut dans une certaine mesure encourager les employés et
habitants à rejoindre le site en transport en commun. Proposer une offre en parkings voiture limitée est une des
stratégies.
- Les accès directs au site depuis le quai Banning et la rue Ernest Solvay ne nous semblent pas très bien conçus. En
effet, le quai Banning est déjà un axe surchargé en heure de pointe et nous pensons qu’y rajouter un feu au niveau de
l’entrée du site (point rouge sur les plans) ne fera qu’augmenter les perturbations routières autour du site. De plus, on
voit qu’il ne sera pas possible de rentrer à l’intérieur du site via le quai Banning pour les véhicules venant du rond-point
sud-est. Pourquoi alors y implanter un feu rouge ? L’accès rue Ernest Solvay nous a été présenté comme l’entrée pour
poids-lourds du Val Benoit. On peut se demander pourquoi la zone de stockage se trouve alors de l’autre coté du site.
27

3- Plan masse et programmation:
- On peut aussi discuter des espaces verts. Il est question d’une « coulée verte » qui traverserait le site de part en part
selon un axe nord-sud. Or, force est de constater que les espaces verts ne s’organisent pas vraiment en coulée et sont
concentrés dans la partie sud du site. On peut néanmoins pointer la bonne utilisation du parc déjà existant comme
zone tampon entre les activités économiques et la zone d’habitat afin de réduire les nuisances.
L’accessibilité actuelle du site est intéressante mais après l’aménagement du site, celle-ci pourrait poser plusieurs
problèmes
En effet, l’étude Transitec de 2004 met en évidence le fait que la plupart des carrefours et giratoires autour du site sont
soit proches de la saturation, soit dors et déjà saturés. Le rond-point entre le quai et la Rue Stévart présente par
exemple des saturations de 120% et 115% respectivement aux heures de pointe du matin et du soir avec plusieurs
centaines de mètres de files. Les nombreux véhicules qui seront amenés sur le site ne feront que renforcer cette
saturation des voies d’accès.
L’argument du passage du Tram à côté du Val Benoit nous a souvent été présenté comme la solution aux problèmes
que risquent de poser l’augmentation du nombre d’emplois sur le site. Cet argument nous semble un peu léger dans la
mesure où les personnes travaillant sur le site seront majoritairement des employés et des cadres. Or ce ne sont pas
précisément la catégorie socio-économique utilisant les transports en commun.
L’accès piéton présente à l’heure actuelle quelques points noirs. Du côté de la rue Solvay, le pertuis sous la voie SNCB
n°125 n’est pas des plus agréable. Le tunnel sous les voies de chemins de fer depuis la place Leman n’est également
pas très agréable. Sur le Quai Banning, la traversée piétonne des bretelles d’accès à l’E25 se révèle particulièrement
longue et insécurisante. Il faudrait donc envisager un aménagement de ces accès piétons au site afin d’en faciliter
l’accès dans l’optique du réaménagement du site.
Pour les cyclistes, il n’y a que le Ravel qui longe le site à partir du pertuis sous la rue Ernest Solvay puis qui emprunte la
passerelle qui enjambe l’E25. Il n’existe aucune infrastructure côté Quai Banning, ou rue Armand Stévart. Si on veut
donner une dimension verte au site, il nous semble très important de ne pas négliger ce mode de déplacement autour
du site, mais également à l’intérieur de celui-ci.
28

4- Analyse critique :
a) Cartographie des acteurs:
L’acteur principal du projet est la SPI+, qui en a la charge et a
mis en place le projet de reconversion du site.
C’est donc la SPI+ qui a eu pour mission de définir ce qui
allait être fait, et qui contacte ou embauche les acteurs
nécessaires au bon déroulement de l’opération. Au sein de la
SPI+, la gestion est confiée au pôle « aménagement du
territoire ». La prise en main du projet par la SPI+ n’a pas été
imposée ou demandée par quiconque.
Une discussion avec Françoise Lejeune (DG SPI+) nous
apprend que cela s’est fait de manière informelle, en parlant
avec d’autres acteurs de la politique ou de l’urbanisme
Liégeois lors de l’une ou l’autre réunion.
La mission de la SPI + est donc de mener à bien le projet, du
début à la fin.
Elle a donc fait faire le dossier de demande de SAR, elle prend
les décisions stratégiques sur le devenir de la zone, elle choisit
un auteur de projet (actuellement, en avril 2011, le marché est
en cours et en est à la phase de présélection des auteurs de
projets potentiels)… Et une fois les travaux terminés, elle sera
chargée de la gestion du nouveau parc industriel. Pour bien
encadrer le projet, un groupe de réflexion interne à la SPI+
vient d’être créé (mars 2011).
29

4- Analyse critique :
L’université de Liège est un autre acteur important du projet. En effet, c’est le propriétaire original du site (en rouge sur la carte cidessous),
et l’ULg restera propriétaire de la centrale thermoélectrique, qu’elle devrait réhabiliter au cours du projet, dans un but encore
assez flou.
En tant que propriétaire original du site et futur cohabitant, l’ULg est donc un acteur important, même si elle reste assez en retrait dans la
réhabilitation du Val Benoit. L’université, une fois ses terrains et bâtiments vendus, restera membre d’un comité consultatif mis en place
pour la suite du projet (consultations quant aux décisions stratégiques).
La société Moury possède également une parcelle du site (en brun sur la carte ci-dessous). Moury, en association avec CFE, aurait pour
projet de construire des bureaux pour installer le siège social de Cockerill au Val Benoit. Moury est donc également un acteur important
du projet, puisque il y a une collaboration à mettre en place afin de rénover et développer le site de manière cohérente. Moury, comme
l’ULg, fera partie du comité de consultation.
Autre acteur déjà présent sur le site, le Forem possède également une parcelle et un bâtiment, de même que la communauté française
qui y a son conservatoire.
Il n’y a pas de changement prévu quant au statut de ces acteurs ou de leurs possessions, mais il faudra cohabiter avec eux sur le site du
Val Benoit, et il est donc important qu’ils collaborent également au projet, vu que c’est tout leur environnement qui va être rénové. Ils
seront donc également membre du comité consultatif, bien que jusqu’à ce jour ils n’aient pas vraiment marqué un intérêt particulier pour
une participation active aux discussions.
Enfin, le dernier – mais pas le moindre – des acteurs importants est la Ville de Liège, qui a joué un rôle non négligeable au début du
projet. Elle a en effet initié la demande de reconnaissance de Site à Réaménager (SAR) et est aujourd’hui propriétaire d’un bâtiment au
Val Benoît (l’institut de mécanique, en vert sur la carte ci-dessous).
Notons que la Ville a reçu des subsides pour rénover la toiture de ce bâtiment (ce qui sera donc fait), mais que ses projets de
réaffectation en stock des musées liégeois semblent avortés. Il n’y a donc tant que maintenant plus de projet concret pour ce bâtiment.
Malgré le futur incertain de la présence de la Ville de Liège sur le site via ce bâtiment, elle reste bien sûr un acteur et collaborateur
privilégié du projet, même si les décisions stratégiques et la grande majorité du travail de rénovation du site dans sa globalité restent une
responsabilité de la SPI+.
30

4- Analyse critique :
Le plan suivant représente le site et les différents propriétaires de parcelles.
31

4- Analyse critique :
Le comité consultatif (comprenant les acteurs cités plus haut) sera mis en place avant le début des travaux et comptera pour membres
d’autres organismes qui vont de près ou de loin avoir une influence sur le projet. On y retrouvera par exemple Intradel (gestion des
déchets), la SWL (construction et gestion des logements) et la CRAT. Notons que la SWL peut devenir un acteur important, car sans que
rien ne soit encore officiel, il semblerait qu’elle soit sollicitée pour construire et gérer les logements du site (information issue d’une
discussion avec Françoise Lejeune, DG SPI+).
Les personnes en charge du projet à la SPI+ imaginent que d’autres organismes pourraient rejoindre ce comité, comme par exemple le
MET, ou d’autre sociétés qui pourraient jouer un rôle.
Ce comité consultatif aura pour mission de rendre un avis sur le projet aux différentes étapes de celui-ci. Ce mode de fonctionnement
permet de prendre les décisions avec l’avis et l’expertise de chacun, de manière à ce que le projet soit un consensus dans lequel les
différents acteurs sont impliqués et avec lequel ils sont en accord.
Un autre comité, plus effectif et technique, qualifié de «comité scientifique », sera mis sur pied et reprendra les acteurs véritablement
actifs dans la rénovation du site. On y retrouvera donc l’auteur de projet, qui devrait être désigné au début de l’année 2011, ainsi que les
pouvoirs subsidiant (principalement la Région Wallonne), mais aussi les différents organismes et sociétés apportant un support technique
à la rénovation (ingénieurs, société de construction, architecte…)
Ce comité « scientifique » ou « technique » aura donc pour but de définir les rénovations de manière effective et précise. Ce sont des
experts qui traduiront la volonté stratégique en réalité de terrain, en termes de portance, de résistance des matériaux ou de nuisances
sonores…
D’autres acteurs ont participé au projet, de manière plus appliquée. Le bureau Lejeune – Giovanelli a réalisé l’étude d’incidence et la
demande de SAR, le SEGEFA a effectué l’étude qui a mis en évidence le potentiel du Val Benoit et donné à la SPI+ l’idée de le réhabiliter,
Transitec a effectué l’étude de mobilité utilisée lors de l’étude d’incidence...
Enfin, on pourrait penser que la population a un certain rôle à jouer en tant qu’acteur du projet. En effet pour les projets de cette
envergure, des consultations de la population doivent être organisées (notamment dans le cadre de la demande de SAR). Néanmoins, la
population ne s’est pas montrée très intéressée lors des réunions d’enquête publique, et très peu de riverains se sont présentés. Cela
peut s’expliquer par le fait qu’il n’y ait pas de résidents sur le site, et que les plus proches riverains se trouvent de l’autre côté de
l’autoroute. En fait, il y a de l’industrie au sud, et les zones résidentielles alentours sont toujours séparées du Val Benoit par
d’importantes barrières psychologiques (rail, autoroute et Meuse) et en font un site isolé de la population, tant psychologiquement que
physiquement. La population joue donc un rôle mineur et n’est pas un acteur important du projet.
Notons que ce détail des différents acteurs actuels et futurs est issu de différentes discussions avec le personnel de la SPI+ (F. Lejeune
et le pôle « aménagement du territoire »).
32

4- Analyse critique :
b) Les outils urbanistiques:
Préalablement à tous travaux entrepris, il est important de noter que les bâtiments du site sont inscrits à l’inventaire. Bien que les
restrictions soient loin d’être celles d’un bâtiment classé, il reste néanmoins que les modifications qui peuvent être apportées au bâti
sont limitées. Ainsi, le projet ne modifiera normalement pas (ou très peu) l’aspect extérieur des bâtiments. On peut penser qu’il aurait
pu être intéressant de faire classer les bâtiments, afin d’obtenir des subsides pour les travaux à effectuer. Malheureusement, il y a fort à
parier que cela entrainerait plus de problèmes que d’avantages. En effet, les travaux prévus vont quand même supprimer certaines
parties des bâtiments (notamment une partie de l’institut de chimie et métallurgie), ce qui serait très difficile et demanderait une longue
procédure si les bâtiments étaient classés. De plus, les subsides accordés dans le cadre de travaux sur des bâtiments classés doivent
servir à maintenir le bien classé en état, pas à le modifier…
La demande de reconnaissance de Site A Réaménager (SAR) est certainement l’outil urbanistique le plus important du projet à ce jour.
Le dossier, initié par la Ville de Liège, a été rendu en mars 2009 et a été accepté le 29 mai 2009.
Le SAR est depuis 2006 le successeur des sites d’activités économiques désaffectés (SAED) et des sites d’activités économiques à
réhabiliter (SAER). Le concept de SAR est plus large et comme l’explique la DGO4, « le réaménagement portera dorénavant sur tout site
qui s’entend comme étant un bien immobilier ou un ensemble de biens immobiliers qui a été ou qui est destiné à accueillir une activité,
à l’exclusion du logement et dont le maintien dans son état actuel est contraire au bon aménagement des lieux ou constitue une
déstructuration du tissu urbanisé. De ce fait, il pourra s’agir de sites d’activité économique mais également de sites affectés à des
activités sociales telles que des écoles, des hôpitaux, des installations sportives ou culturelles telles que des théâtres et des cinémas ou
encore des installations à caractère public ou à destination publique telles que des centrales électriques, des infrastructures de
transport, des services de pompiers ainsi que des sites ayant accueilli plusieurs fonctions simultanément ou successivement.
Le dossier de demande de SAR présente les acteurs, la justification de la proposition réaménagement, ainsi que l’historique su site et
son l’état actuel avant de présenter le projet en détail. Cette dernière partie comprend les objectif des aménagements, le RIE (voir plus
bas), les affectations futures des lieux, le phasage des travaux, les estimations des coûts des travaux, les plans du projet… Notons que le
dossier de demande de SAR rendu pour le Val Benoît est particulièrement bien détaillé par rapport à ce que l’on peut observer pour
d’autres sites.
L’acceptation du périmètre de SAR par le gouvernement wallon permet l’accès à divers subsides régionaux pour l’acquisition et le
réaménagement du site et rend le fonctionnaire délégué responsable de la délivrance des permis d’urbanisme à la place de la
commune. Ce dernier point peut s’avérer intéressant car le fonctionnaire délégué peut accorder des permis en contradiction avec le
plan de secteur, ce qui peut permettre d’éviter la réalisation d’un PCA dérogatoire. Néanmoins, cela peut poser problème en cas de
changement de fonctionnaire délégué. En effet un nouveau fonctionnaire ayant une vision différente de l’ancien pourrait créer des
problèmes au bon déroulement du projet. De plus, il pourrait ne pas accepter une affectation du sol différente de celle prévue au plan
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de secteur.

4- Analyse critique :
Quant aux subsides, ils ne s’élèvent qu’à 1,125 million d’euros, somme prévue pour tout SAR, ce qui n’est qu’une part infime du prix
des rénovations du site…
Le dossier de demande de reconnaissance de SAR comprend un Rapport des Incidences Environnementales (RIE). Celui-ci fait l’état
des lieux, et met en évidence les incidences qu’aura le projet sur le site et ses alentours le plus exhaustivement possible. Ces incidences
sont prises en compte tant en phase de chantier qu’en phase de fonctionnement du site, ce qui permet de bien estimer l’impact qu’aura
le projet et donc de prendre des décisions en conséquence. Comme dit plus haut, le RIE a été effectué par le bureau Lejeune-Giovanelli
avec le concours de la Ville de Liège.
La délimitation d’un périmètre de reconnaissance économique permet d’obtenir des subsides de la DG économie afin d’aménager les
infrastructures intérieures du site. Le périmètre de reconnaissance économique est issu du décret du 11/03/2004, qui donne aux
pouvoirs publics la possibilité d’exproprier des espaces destinés à accueillir des activités économiques, dans le but de promouvoir le
développement économique et social. Bien qu’il n’y ait pas d’expropriation prévue sur le site du Val Benoît, l’acceptation d’un
périmètre de reconnaissance économique est intéressante vu que le décret prévoit des aides et subsides pour la réalisation des
nouvelles infrastructures.
Notons qu’au lieu d’un SAR, le Val Benoît aurait pu être défini comme périmètre de remembrement urbain. Bien que cette solution offre
plus de liberté que le SAR, elle n’ouvre la porte à aucun subsides et il est donc en pratique plus intéressant d’avoir défini le site comme
SAR.
Un dossier-projet d’éco-zoning devait être remis pour la mi-janvier afin d’obtenir des subsides pour effectuer une étude plus
approfondie des possibilités de mettre en place un parc industriel écologique – ou tout au moins durable. Ce dossier répond à un appel à
projets lancé par le ministre Marcourt en septembre 2010, les subsides venant du gouvernement wallon.
Le but de cet appel à projet était de développer l’écologie industrielle en Wallonie afin de promouvoir le développement durable et
limiter notre consommation des ressources et notre pollution. Un projet validé permet d’obtenir des subsides et l’aide d’un comité de
suivi de projet. Malheureusement, la SPI+ n’a finalement pas rendu de dossier pour le Val Benoit (car il ne correspondait pas aux
critères) et cette approche prometteuse et visionnaire est donc quelque peu compromise. C’est assez dommage, puisqu’en plus de
subsides, un tel projet aurait amené une certaine image et une attractivité supplémentaire pour le site. Néanmoins, Françoise Lejeune a
réaffirmé l’ambition de créer un parc vert avec collectivisation des ressources lors d’une interview accordée à la RTBF fin mars 2011.
34

4- Analyse critique :
c) Le montage financier :
A ce jour, le montage financier est encore une évaluation budgétaire. Cette évaluation est néanmoins relativement précise et fait
l’objet d’un tableau détaillé réalisé par la SPI+.
On voit que la SPI+ doit impliquer une part importante de fonds propres, ce qui constitue un certain changement de leur stratégie par
rapport au passé. Cela explique également que la SPI+ tente de trouver autant de subsides que possible, comme c’est par exemple le cas
avec le projet d’éco-zoning (aujourd’hui avorté).
Tableaux fournit par la SPI+
35

4- Analyse critique :
c) Le montage financier :
Tableaux fournit par la SPI+
36

4- Analyse critique :
La SPI+ a prévu un échelonnage des dépenses sur 5 ans. Comme on peut le voir, les efforts budgétaires seront dans un premier temps
concentrés sur le bâtiment VB1 (institut de chimie-métallurgie) dont la rénovation devrait être terminée en 2013. Lors d’discussion
récente (fin mars 2011), MmeCassoti, directrice du pôle de développement économique de la SPI+, nous a affirmé que ce premier
bâtiment serait prêt en 2014 et comprendrait un espace-entreprises et un bâtiment-relais. Les premières entreprises pourraient donc
intégrer le site dès 2015.
Un communiqué de presse de la SPI+ datant du 12 janvier 2011 annonce que les ministres Marcourt (économie) et Henry
(aménagement du territoire) ont débloqué un budget de 20 millions d’euros pour la rénovation du Val Benoît. Ce budget (divisé
équitablement entre les deux ministères) est alloué au projet dans le cadre du Plan Marshall 2.Vert et sera en priorité utilisé pour
développer le bâtiment VB1 afin de remplir les objectifs décrits ci-dessus.
À première vue, l’estimation de budget présentée ci-dessus semble donc tenir la route, les dépenses prévues pour la rénovation du
VB1 étant de l’ordre des 20M € et l’échéancier semblant assez réaliste. Néanmoins, la SPI+ n’a aujourd’hui pas de subsides pour les
autres bâtiments du site et il est donc difficile de se prononcer sur le devenir de ceux-ci. Notons que la SPI+ avait manifesté son
intention de progresser par phases, en rénovant d’abords le VB1 avant de commencer les autres, ce qui semble cohérent avec la
situation actuelle.
Ceci étant dit, le budget total prévu par la SPI+ s’élève à 72 500 000 €, ce qui dépasse de loin les 20M € débloqués jusqu’ici… Le
financement du projet n’est donc pas vraiment sécurisé à ce jour, et on peut raisonnablement craindre que le réaménagement s’arrête
après le premier bâtiment en cas de manque de subsides, ce qui serait véritablement un échec du projet.
Plan du SEGEFA – Rapport du SAR .
Le plan ci-dessous montre les bâtiments VB 1, 2 et 3.
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4- Analyse critique :
c) Les principales leçons :
Durant l’étude des dossiers SAR et RIE, nous avons annoté un certain nombre d’éléments qui nous ont semblés agir de manière
à améliorer la qualité du projet ou au contraire à le desservir.
Les éléments négatifs :
Comme éléments négatifs nous entendons l’ensemble des données énoncées du projet à ce stade et qui sont soit mal ou pas assez définies,
soit qui semblent être en adéquation avec les objectifs de base.
• En ce qui concerne le projet:
-La SPI+ n’a finalement pas rendu de dossier (EcoZoning) pour le Val Benoit (car il ne correspondait pas aux critères) et cette approche
prometteuse et visionnaire est donc quelque peu compromise. C’est assez dommage, puisqu’en plus de subsides, un tel projet aurait amené
une certaine image et une attractivité supplémentaire pour le site.
- Comme précisé dans la critique du plan masse, l’argument du passage du Tram à coté du Val Benoit nous a souvent été présenté comme la
solution aux problèmes que risquent de poser l’augmentation du nombre d’emplois sur le site mais il n’est fait nulle part dans le dossier SAR
mention d’un plan mobilité qui prendrait en compte l’ensemble du quartier.
• Pour le montage financier:
- Le budget total prévu par la SPI+ s’élève à 72 500 000 €, ce qui dépasse de loin les 20 millions euros débloqués jusqu’ici… Le financement
du projet n’est donc pas vraiment sécurisé à ce jour, et on peut raisonnablement craindre que le réaménagement s’arrête après le premier
bâtiment en cas de manque de subsides, ce qui serait véritablement un échec du projet.
-Les subsides issus du SAR, ils ne s’élèvent qu’à 1,125 million d’euros, somme prévue pour tout SAR, ce qui n’est qu’une part infime du prix
des rénovations du site…
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4- Analyse critique :
Les éléments positifs :
Comme éléments positifs nous avons pris en compte les facteurs qui apportent de la teneur au projet ainsi que les objectifs définis qui
amènent des potentialités d’améliorer réellement la situation actuelle du site du Val Benoît.
• En ce qui concerne le projet:
- La mise en place d’un comité de réflexion qui se charge entre autre d’identifier les entreprises qui pourraient s’implanter sur le site,
nous montre une certaine forme de rigueur de la part de la spi+.
- La conservation de plusieurs bâtiments même s’ils ne sont pas classés sur le site permettra de garder des traces du passé universitaire.
- La mise en place d’une mixité de fonction, comme énoncé dans la programmation du plan masse, est liée à une volonté d’amélioration
de la qualité du site avec un objectif de développent durable espaces verts, écologie industrielle,….
- Volonté de diminuer l’impact de la voiture à l’intérieur du site est un point positif du plan masse, mais on constate des accès dans le
site pour les camions qui ne sont pas étudiés de manière adéquate avec la volonté d’avoir un site piéton !!
• Pour le montage financier:
- Le budget débloqué par les ministre Henry et Marcourt qui s’élève à 20 millions d’euros pour les travaux prévu sur le site du Val
Benoit.
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5- Conclusion du dossier :
Conclusion du dossier :
En résumé, en suivant les recommandations de l’étude consacrée au développement économique communal, la Ville de
Liège a marqué sa volonté de maintenir le site du Val-Benoît essentiellement à destination des activités économiques (avec
équipements publics en accompagnement).
Pour récapituler , cette décision est justifiée par :
- Le manque d’espaces pour accueillir les entreprises dans des bonnes conditions sur le territoire de la commune et les
nombreuses demandes de localisation dans le parc scientifique du Sart Tilman non satisfaites.
- La saturation progressive des terrains de la SPI+ dans les parcs périphériques et la volonté de la SPI+ et de la Ville de
développer de nouvelles offres en milieu urbain.
La Ville de Liège et la SPI+ souhaitent conférer au site une image claire d’espace d’accueil pour des activités économiques
mixtes.
Les autres projets sur le site ont été coordonnés et ajustés pour trouver une mixité équilibrée entre les différentes fonctions
(complémentarités d’occupation jour-nuit, avec par exemple du logement ou encore phasage dans le temps des fonctions de
bureau en rapport avec l’évolution des conditions de mobilité).
Un tel projet s’inscrit dans la politique de développement économique de la Ville qui souhaite attirer sur son territoire des
entreprises et les emplois correspondants.
Dans un contexte de raréfaction de l’espace, il s’agit d’offrir une alternative aux localisations en parc périphérique qui ont
monopolisé les processus de localisation pendant plusieurs décennies.
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6- Références :
Pour l’élaboration du rapport nous nous sommes référés aux informations fournies par :
PERIMETRE SAR sur le site du Val Benoît.
Dossier de demande de reconnaissance
(Annexe à l’arrêté du collège communal du 5 Mars 2009)
Mis en place par :
SPI+
Ville de Liège- département de l’urbanisme.
En Février 2009
Projet de réaménagement.
Rapport d’incidence environnementale
(Annexe à l’arrêté du collège communale du 5 Mars 2009)
Mis en place par :
Par la ville de Liège
L’université de Liège
SPI+
Documents coordonnés par :
Atelier d’architecture Lejeune-Giovanelli
Le concours de AWP+e, ville de Liège, SPI+, ULG
Etude de mobilité : Pluris, Segefa, Transitec
Février 2009
Avis du CWEDD
Liège le 6 Juillet 2009
Périmètre provisoire du SAR du site du Val Benoît
SAR /LG/221
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6- Références :
Données fournies par la SPI+ :
Montant financier
Type d’entreprise à implanter
Stade du projet
Interview de :
M. Bruck – Ville de Liège
M. SWENNEN - SPI+
M. Cornesse - Ulg
Des membres du personnel de la SPI+ (Françoise Lejeune, Mariléna
Cassotti, Cédric Swennen, Damien Arnould, Christophe Leclerc)
Site internet:
- DGO4
http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/DAU/Pages/PouvPubl/Aid
es.asp
- http://www.spi.be
-http://cpdt.wallonie.be/index.php?id_page=21
-http://www.forbidden-places.net/exploration-urbaine-l-universite-du-valbenoit-a-liege
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7- Annexes :
Reportage photos effectuer lors de la visite du site le 4 octobre 2010
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7- Annexes :
Extrait de l’avis du CWEED sur le dossier SAR :
Extrait de Avis du CWEED sur le SAR – 9/12/2010
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7- Annexes :
Article de presse:
Extrait de Avis du CWEED sur le SAR – 9/12/2010
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7- Annexes :
Article de presse:
Extrait de Avis du CWEED sur le SAR – 9/12/2010
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7- Annexes :
Article de presse:
Extrait de Avis du CWEED sur le SAR – 9/12/2010
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