Rapport d'activité et de développement durable - Altarea Cogedim

apport d’activité
et de développement
durable
L’essentiel 2012
Vivre &
consommer
anticiper et accompagner
les tendances
de consommation
Vivre &
habiter
s’adapter aux styles de vie
et aux trajectoires
résidentielles
Vivre &
travailler
apporter des solutions
novatrices aux évolutions
de l’immobilier tertiaire

profil
Esprit d’entreprendre
Culture clients
Innovations
01.
être utile
à la société
Profil — p. 1
Message du Président — p. 4
Message du Président
du Conseil de Surveillance — p. 6
Gouvernance — p. 7
Faits marquants 2012 — p. 8
02.
être à l’écoute
de l’évolution des besoins
Vivre et consommer — p. 13
Vivre et habiter — p. 23
Vivre et travailler — p. 30
Répondre
aux besoins
essentiels
de nos clients…
03.
être engagé
dans la durée
Environnement — p. 40
Social & sociétal — p. 45
04.
évaluer
notre performance
Chiffres clés — p. 48
Bourse — p. 50
Finances et reporting — p. 52
Implantations — p. 55
Observateur permanent des
mouvements de la société, le groupe
Altarea Cogedim est convaincu que nous
sommes entrés dans une nouvelle ère.
Les solutions d’avenir, dans l’immobilier
comme ailleurs, s’annoncent
déjà centrées sur l’essentiel : plus
économes, plus vertes, plus connectées
et surtout plus responsables.
Fort de l’alliance de son expertise
dans le commerce, physique et virtuel
(depuis le rachat de RueduCommerce
en 2012), le logement et le bureau, et
de sa capacité reconnue à comprendre
les attentes de ses clients, le Groupe,
fidèle à ses valeurs – audace,
innovations, esprit entrepreneurial
et culture client –, est prêt à saisir
les opportunités offertes par ces
mutations. Habiter, travailler et
consommer, tout va changer, tout
change déjà.
Inspiré par la vie, Altarea Cogedim,
aujourd’hui première foncière
multicanal, répond à ces besoins
de façon qualitative ; attentif à son
empreinte sociale, il développe une
démarche responsable pour contribuer
au mieux vivre ensemble.
ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
1

être
utile à la
société
Quels sont les besoins des consommateurs
? Quelles sont les attentes des
Français en matière de logement ?
Comment les entreprises organisentelles
leur travail ? Comment concilier
aspirations environnementales et
rentabilité économique ?
Altarea Cogedim répond à ces questions
par l’expérience, la compétence,
la puissance financière, l’innovation et
l’imagination. Des fondamentaux
qui nous permettent d’être utiles à la
société et de toujours mieux satisfaire
nos clients.

être utile à la société
être utile à la société
Message du Président
« Malgré le contexte économique
très difficile, nous constatons que
des opportunités inédites se présentent
sur chacun de nos trois marchés. »
« Ces transformations
opérées dans un contexte
de crise nous ont permis
d’atteindre les objectifs
financiers que nous nous
étions fixés tant en matière
de croissance du FFO
que de baisse du LTV. »
Alain Taravella
Président Fondateur
La feuille de route fixée en 2009 est tenue : malgré
l’environnement défavorable, nous achevons l’ensemble
des transformations dans lesquelles nous nous étions
engagés :
En commerce, nous avons continué de concentrer
l’essentiel de nos fonds propres sur un petit nombre
d’actifs de grande taille très performants, tout en
développant une activité de gestion pour compte de tiers,
qui nous permet aujourd’hui de gérer un total de près de
4 milliards d’euros de centres commerciaux.
En logement, nous avons étendu les domaines
d’intervention de Cogedim qui est devenu un promoteur
généraliste couvrant l’ensemble des gammes.
Et en bureau, nous disposons, désormais, d’un véhicule
d’investissement en complément de nos activités de
promotion et de prestations de services.
Parallèlement, nous avons totalement intégré dans notre
modèle la démarche de développement durable avec
notre programme Altagreen, qui est désormais prise en
compte en amont de l’ensemble de nos opérations.
Ces transformations opérées dans un contexte de crise
nous ont permis d’atteindre les objectifs financiers que
nous nous étions fixés, tant en matière de croissance du
FFO que de baisse du LTV qui repasse cette année en
dessous des 50 %. La satisfaction des objectifs atteints
ne nous empêche cependant pas de percevoir la réalité
des mutations à l’œuvre sur chacun de nos trois
marchés et dont l’ampleur est paradoxalement
dissimulée par la conjoncture économique dégradée.
Ainsi, en commerce, avons-nous acquis la conviction
que la foncière commerce doit être réinventée afin
d’intégrer le e-commerce dans son modèle de revenus.
En décidant d’acquérir RueduCommerce, l’un des
leaders du e-commerce français, nous sommes
devenus la première foncière à prendre une part
significative dans ce marché qui est assuré de croître
au cours des prochaines années. Nous nous sommes
également donné les moyens d’inventer la première
foncière multicanal dont l’objectif est de proposer au
monde du commerce une large palette de services à
haute valeur commerciale allant de la location d’espaces
physiques à la mise à disposition de solutions de ventes
en ligne et de marketing géolocalisé.
Notre positionnement unique
sur les 3 marchés – du commerce,
du logement, du bureau – nous
permet de répondre aux besoins
essentiels des Français.
En logement, nous avons à faire face à un défi industriel
inédit avec, d’une part, un marché à court terme déprimé
où les acquéreurs habituels (accédants, investisseurs
individuels) demeurent extrêmement attentistes et,
d’autre part, un choc à moyen terme qui résultera de
la volonté affichée des pouvoirs publics de promouvoir
la construction à grande échelle de logements neufs.
Cogedim doit ainsi franchir un nouveau cap de son
histoire et se préparer à une forte progression des
volumes tout en préservant son exigence de qualité qui
en fait une marque à part dans le monde de la promotion
en France.
En bureau, notre dispositif est prêt car nous avons mis
à profit les années de baisse d’activité pour adapter
notre modèle. Nos équipes se tiennent prêtes pour
un nouveau cycle de croissance et nous sommes
extrêmement confiants dans leurs capacités à renouer
avec les niveaux de résultats atteints au cours des
cycles précédents.
Malgré le contexte économique très difficile, nous
constatons que des opportunités inédites se présentent
sur chacun de nos trois marchés. Pour ce faire, nous
avons décidé d’accélérer au cours des deux prochaines
années les investissements de croissance, tout en
conservant une politique d’engagement prudente.
Ces investissements seront principalement engagés
sur le développement de nouveaux produits et de
nouveaux services, ce qui pèsera dans un premier temps
sur nos résultats. Grâce à ces investissements d’avenir
et hors choc macroéconomique majeur affectant la
France, nous nous fixons pour objectif une progression
du FFO de + 50 % à horizon 2017.
4
ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 5

être utile à la société
être utile à la société
Message du Président
du Conseil de Surveillance
« L’année 2012 a confirmé
la pertinence du modèle
Altarea Cogedim »
Gouvernance
« L’innovation, la création de valeur et
l’esprit d’entreprendre sont au cœur de notre projet. »
Organisation
« Cette gestion
prudentielle
nous permet de
conserver des marges
de manœuvre
importantes et de
bénéficier d’une
situation financière
solide. »
Quel bilan dressez-vous de l’exercice
2012 ?
En dépit d’un contexte économique
difficile, Altarea Cogedim a réalisé une
très bonne année. Le chiffre d’affaires
a connu une augmentation de 42 %,
pour atteindre 1 584 M€ (profitant
en particulier de l’intégration de
RueduCommerce dans les comptes
du Groupe).
À périmètre constant le chiffre d’affaires
consolidé augmente de 13 % avec une
contribution positive de tous les métiers :
+ 5 % en commerces physiques, + 15 %
en logements, + 10 % en bureaux.
L’année 2012 a confirmé la pertinence
du modèle Altarea Cogedim, 1 re foncière
multicanal, qui repose sur les trois
principaux marchés de l’immobilier
(commerce, logement, bureaux).
Quelles sont vos perspectives
pour 2013 ?
Malgré un contexte économique
incertain, nous souhaitons poursuivre les
investissements pour nous permettre une
augmentation du FFO de 50 % à horizon
2017. Cependant, l’environnement appelle
à la précaution et nous conservons cette
année encore nos règles prudentielles à
un niveau élevé.
En commerce et en logement, nous nous
engageons sur des projets bénéficiant
d’une pré-commercialisation avérée
supérieure à 50 %. En logement, toujours,
notre gestion nous permet de n’avoir
aucun logement achevé en stock.
En bureaux, nous ne lançons pas
d’opération en « blanc ». Cette gestion
prudentielle nous permet de conserver
des marges de manœuvre importantes
et de bénéficier d’une situation
financière solide.
Enfin, notre modèle économique diversifié
nous permet de générer d’importants
cash-flows en haut de cycle tout en
affichant une forte résilience en bas de
cycle : de quoi pouvoir saisir d’éventuelles
opportunités stratégiques et préparer
l’avenir.
Comment concrétiser ces ambitions ?
Avant tout, nous devons être à l’écoute
des besoins de nos clients et de
la société. C’est essentiel pour leur
apporter les bonnes réponses.
Celles-ci résulteront d’une politique
d’innovation ambitieuse qui constitue
notre ADN sur chacune des activités
qui sont les nôtres.
Parmi les 1 232 collaborateurs qui composent
Altarea Cogedim, 319 évoluent dans les équipes
de développement et la gestion des centres
commerciaux, 557 sont dédiés à la promotion
logement et à l’immobilier d’entreprise pour
compte de tiers et 356 travaillent au sein des
équipes dédiées au e-commerce.
Présentes majoritairement en France (Île-de-
France et régions), les équipes sont présentes
aussi en Italie et en Espagne. Elles sont
constituées à près de 60 % de cadres.
Pour répondre au développement des trois
lignes d’activité, 210 personnes ont été
recrutées en 2012.
Comité exécutif
Le Comité exécutif se compose d’Alain Taravella
(Président Fondateur), de Jacques Nicolet
(Président du Conseil de Surveillance et
cofondateur), des Directeurs Généraux
délégués de chacun des trois métiers
du Groupe – Gilles Boissonnet, Christian
de Gournay, Stéphane Theuriau – de
l’administrateur délégué d’Altarea Italia,
Ludovic Castillo, et du Directeur Financier
du Groupe, Éric Dumas.
Le Comité exécutif se réunit chaque semaine
pour assister la gérance dans la gestion
opérationnelle du Groupe.
Conseil de Surveillance
Présidé par Jacques Nicolet, le Conseil de
Surveillance, qui comporte des représentants
des grands actionnaires – le Fonds ABP,
Prédica-Crédit Agricole Assurances, Foncière
des Régions – et des membres indépendants,
assume le contrôle permanent de la gestion
de la Société. Il décide des propositions
d’affectation des bénéfices, de mise en
distribution des réserves et des modalités
de paiement du dividende, à soumettre à
l’Assemblée Générale des actionnaires.
Il se prononce sur tout projet d’augmentation
ou de réduction de capital proposé aux
actionnaires et intervient dans la nomination
des Commissaires aux comptes et des experts
en patrimoine immobilier. Il est assisté de
plusieurs comités spécialisés.
06.
01.
Alain Taravella
Président Fondateur-Gérant
02.
Jacques Nicolet
Président du Conseil de
Surveillance
03.
03.
Gilles Boissonnet
Directeur Général délégué
en charge du commerce France
04
01.
04.
Christian de Gournay
Directeur Général délégué
en charge du logement,
des régions et des relations
institutionnelles
05.
Stéphane Theuriau
Directeur Général délégué
en charge de l’immobilier
d’entreprise et
du private equity
02.
05.
07.
06.
Éric Dumas
Directeur Financier Groupe
07.
Ludovic Castillo
Administrateur délégué
d’Altarea Italia
6 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
7

être utile à la société
être utile à la société
C’est arrivé
en 2012
Faits marquants 2012
05.
Alatrea Cogedim réalise
le nouveau quartier Atlantis
Grand Ouest à Massy
En juin 2012, Altarea Cogedim a été
retenu aux côtés des agences de
Christian et Élizabeth de Portzamparc
pour la réalisation d’Atlantis
Grand Ouest, un projet mixte qui
développera, sur 100 000 m² HON,
le nouveau cœur de ville du Quartier
Atlantis à Massy et l’un des pôles les
plus dynamiques du sud du Grand
Paris. Opérateur unique, à la fois
maître d’ouvrage de l’ensemble
des programmes et partiellement
investisseur, Altarea Cogedim va
réaliser près de 900 logements, un
hôtel de 150 chambres, un parking
public de 550 places, un centre des
congrès comprenant un amphithéâtre
de 600 places, un cinéma de 12 salles,
une école maternelle et 8 000 m²
de commerce de proximité. Plus que
le cœur de ville du Quartier Atlantis,
ce nouveau quartier permettra à
Massy de devenir le barycentre
du sud du Grand Paris.
06.
Pose de la première pierre,
cours Dillon à Toulouse
C’est en septembre qu’Altarea
Cogedim a posé la 1 re pierre des
résidences « À l’ombre des jasmins »
et « Les terrasses de jasmin ».
Ces réalisations témoignent de la
création d’un partenariat exemplaire
entre promoteur privé, acteur du
logement social et collectivités.
Ces résidences sont réalisées
sur l’ancien site de la clinique du
Cours Dillon, à Toulouse, où la
Ville souhaitait voir s’implanter un
programme de logements offrant
une réelle mixité.
07.
Pose de la première pierre
d’Euromed Center
Lauréat à l’issue du concours
organisé par Euroméditerranée,
Altarea Cogedim a participé à la
ré-identification de la zone portuaire
marseillaise en pleine mutation.
Alliant sa compétence d’aménageur
et de promoteur de premier plan,
il a conçu, au cœur de la Joliette,
un véritable « morceau de ville »
accueillant bureaux, commerces,
hôtel et un multiplex : Euromed
Center. Le coup d’envoi de cette
opération, emblématique pour la Ville
de Marseille, a eu lieu en octobre
avec la pose de la première pierre.
01 -
Mars
2012
04 -
Mai
2012
05 -
Juin
2012
Regard sur 2012 :
une année marquée
par de nombreux
projets en phase avec
les attentes sociétales.
07 -
Octobre
2012
02 -
Mai
2012
03 -
Juillet
2012
06 -
Septembre
2012
08 -
Novembre
2012
01.
Mercedes-Benz France
s’offre un nouveau siège
02.
Bercy Village :
dix ans déjà
03.
Cap 3000
se réinvente
04.
Première acquisition
pour AltaFund
08.
Naissance du Radisson
Blu Hôtel, à Nantes
09.
Altarea Cogedim livre le nouveau
siège social du groupe Pomona
Choisi comme interlocuteur unique
par Mercedes-Benz France pour
concevoir son nouveau siège français
dans un campus à Montigny-le-
Bretonneux (78), Altarea Cogedim
Entreprise a relevé le défi avec
succès. Conforme aux standards
internationaux, ce produit de
bureaux exemplaire illustre bien
tout le savoir-faire du Groupe en
matière d’innovation, de sur-mesure
et d’approche environnementale
exigeante.
Développé, géré et commercialisé
par Altarea Cogedim, Bercy Village
(Paris 12 e ), premier concept de
commerce-loisirs en France, a fêté
ses 10 ans en 2012. À cette occasion,
de nombreux événements ont été
organisés : une programmation
culturelle dynamique (expositions de
photographies, spectacles de danse
et de musique…), un mobilier urbain
et une signalétique transformés, une
offre commerciale renouvelée, avec
l’arrivée de dix nouvelles enseignes…
Plus que jamais, Bercy Village
continue d’évoluer pour rester un
espace dynamique, vivant et original.
Acquis par Altarea Cogedim en 2010,
Cap 3000 à Saint-Laurent-du-Var (83)
est l’un des dix plus grands centres
commerciaux français. En 2012,
il a ouvert un nouveau « mall » de
3 000 m 2 restructurés, composé de
12 nouvelles enseignes et restaurants.
La place centrale a, par ailleurs, été
rénovée, proposant, désormais, une
aire d’animation et un pôle « accueil »
offrant aux clients divers services
(conciergerie, vestiaire…). Une façon
de toujours mieux répondre aux
besoins des visiteurs.
En l’espace d’un an, AltaFund a signé
sa première acquisition au cœur du
6 e arrondissement de Paris.
Cet immeuble de bureaux de 9 900 m 2
utiles – agrémenté de 220 places de
stationnement – est situé au 128/130
boulevard Raspail et bénéficie d’une
desserte exceptionnelle. L’objectif
d’AltaFund est de développer un
projet respectueux de l’architecture
initiale, tout en proposant un
bâtiment exemplaire sur le plan
environnemental. Le permis de
construire a été déposé en 2012,
pour un démarrage des travaux
au 2 e trimestre 2013 et une livraison
à la fin 2014.
Le palais de justice de Nantes
s’est réinventé pour laisser place au
Radisson Blu Hôtel, livré par
Altarea Cogedim à Axa Real Estate.
Pour réaliser ce lieu, plusieurs défis
ont été relevés : l’ouverture de la
façade, la transformation de la salle
des pas perdus et de la salle des
Assises, ainsi que la création des
chambres. Ce bâtiment constitue la
première restructuration hôtelière
certifiée NF Bâtiments tertiaires –
Démarche HQE ® en France.
Pour le compte du groupe Pomona,
spécialiste de la distribution B to B
de produits agroalimentaires,
Altarea Cogedim vient de réaliser son
siège social dans le quartier de la
Croix-de-Berny à Antony.
Ce bâtiment est signé de l’agence
d’Architecture Pierre & Cédric
Vigneron. L’opération a été menée
conjointement avec le groupe LIFE
et FRG. Ce programme développe
12 600 m² de surface utile de bureaux
et restaurant et 330 places de parking
en infrastructure. Il s’inscrit dans
une démarche de certification
NF Démarche HQE ® « très bon » et
BBC ® Effinergie.
09 -
Novembre
2012
8 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
9

être à
l’écoute
de l’évolution
des
besoins
Notre société traverse des mutations
profondes : la révolution Internet
modifie nos modes de consommation,
notre travail, nos loisirs…
La décomposition et la recomposition
des familles amènent les Français
à changer d’habitat plus souvent et
à habiter différemment.
Conscients de ces changements, nous
adaptons notre offre à ces nouveaux
modes de vie. Avec un positionnement
unique centré sur les trois marchés
que sont le commerce, le logement,
le bureau, Altarea Cogedim est utile
à la société en répondant à ses besoins
essentiels.

commerce
Avec son offre sans
équivalent conjuguant
physique et web, Altarea
Cogedim s’affirme en
tant que précurseur du
commerce multicanal
et se positionne
aujourd’hui comme
l’unique foncière à
apporter une réponse
globale aux clients et
aux enseignes en leur
proposant des espaces
de vente à la fois
physiques et online.
vivre & consommer
Accompagner
les modes de vie
Engagé dans une évolution de
sa stratégie commerce, Altarea
Cogedim poursuit en 2012 les
développements, restructurations
ou arbitrages amorcés en 2011.
L’objectif : constituer un patrimoine
concentré sur des actifs de plus
grande taille pour atteindre une
trentaine de centres de taille unitaire
supérieure à 100 M€. Et aboutir,
à l’horizon 2016, à un patrimoine de
centres commerciaux d’une valeur
comprise entre 3 et 3,5 Md€.
Principaux éléments de cette
mutation : un recentrage sur
deux formats – les grands centres
commerciaux régionaux et les
Retail Parks, avec le concept Family
Village ® – et le développement du
commerce-loisirs. Sans oublier une
prise de position stratégique dans
le e-commerce avec l’acquisition
de RueduCommerce, qui permet
au Groupe d’imaginer les « solutions
de commerce de demain ».
1 re 4 3,2
Foncière multicanal
Altarea Cogedim est la
première foncière commerces
développant un véritable
modèle multicanal.
Md€ d’actifs gérés
Le Groupe est l’une des plus
importantes foncières de centres
commerciaux en France, gérant
un patrimoine de 4 Md€ d’actifs.
Md€ d’actifs contrôlés (dont
2,6 Md€ en part du Groupe)
Au 31 décembre 2012, la valeur des
actifs contrôlés était de 3 216 M€.
ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
13

commerce
commerce
Altarea Cogedim a lancé
en 2012, avec sa marque
RueduCommerce.com,
des murs virtuels dans
cinq gares d’Île-de-France.
À Paris Gare de l’Est, à la
station Porte de Clichy
(ligne C du RER), à
Ermont-Eaubonne (photo
ci-dessous), à Colombes
et à Évry-Courcouronnes,
les voyageurs ont pu
effectuer leurs achats
de Noël directement
depuis ces murs avec leur
Smartphone.
RueduCommerce,
accélérateur de solutions
de commerce
Fondé en 1999, RueduCommerce a pour
ambition de démocratiser l’accès à de
nombreux produits et au e-commerce en
général. Depuis sa création, RueduCommerce
a considérablement élargi son offre et propose
aujourd’hui 3 millions de produits à la vente
dans les univers de l’équipement de la maison
et de la personne : informatique, image et son,
téléphonie, électroménager, mais aussi maison,
jardin, mode, culture et loisirs. L’engagement
de RueduCommerce auprès de ses clients
a été récompensé en 2009 et 2011 par les
internautes qui l’ont élu meilleur site de vente
de produits techniques en France. Le modèle
de RueduCommerce repose sur trois piliers
complémentaires :
La place de marché
(La « Galerie Marchande »)
Elle permet à des partenaires marchands
d’accélérer les ventes de leurs produits en
bénéficiant d’une visibilité accrue grâce à la
forte notoriété de la marque RueduCommerce,
qui sélectionne de manière rigoureuse ses
partenaires afin de préserver le niveau de
qualité de service qui a construit son image.
La distribution
Elle est structurée en six grandes familles
(ordinateurs, image et son, accessoires et
périphériques, auto/moto GPS, téléphonie,
composants). Grâce aux volumes générés
sur ce segment high-tech, RueduCommerce
est en mesure de proposer à ses clients des
conditions compétitives et avantageuses.
La régie publicitaire
Avec un trafic de 6 à 8 millions de visiteurs
uniques par mois et une forte notoriété,
RueduCommerce se positionne comme un
média à part entière au même titre que les
sites d’information. La monétisation de son
audience représente une source de revenus
supplémentaires et permet aux annonceurs de
toucher une cible mixte, nationale et CSP+.
Altarea Cogedim s’est depuis toujours démarqué par son
savoir-faire et sa faculté d’accompagner – voire de devancer –
les évolutions du commerce et les habitudes de consommation
en développant sans cesse des nouvelles offres.
Présent en centre-ville quand aucun opérateur ne souhaitait
y être, concepteur du commerce-loisirs au tournant des
années 2000, initiateur des premiers Retail Parks qualitatifs en
s’appuyant sur le concept de Family Village ® … Avec l’acquisition
fin février 2012 de RueduCommerce, un des sites leaders du
e-commerce, le Groupe se dote d’un format complémentaire
de commerce et devient la première foncière multicanal.
Commerces physique et virtuel
jouent la complémentarité
Ce mouvement stratégique part d’un constat simple : le
commerce est déjà multicanal. Enseignes et consommateurs
utilisent aujourd’hui, pour la plupart, les canaux du commerce
physique comme du e-commerce pour préparer et faire
leurs achats, chercher ou proposer des bons plans, fidéliser
les clients, personnaliser les offres. C’est bien une nouvelle
expérience qu’Altarea Cogedim propose, celle des « solutions
de commerce de demain » qui permet à un même client de
choisir, en fonction de ses besoins et de ses envies, l’expérience
shopping qu’il souhaite.
Il y a bien un dénominateur commun entre la place de marché
virtuelle de RueduCommerce et les centres commerciaux
d’Altarea Cogedim. Le site joue le rôle d’animateur, de
recrutement des enseignes et leur offre une vitrine et un
trafic intrinsèque. Quant au centre commercial, il combine un
emplacement de qualité, une alchimie d’enseignes différentes
pour apporter aux clients une offre attractive. Chacune
des enseignes bénéficiant de ce rayonnement pour vendre
ses propres produits.
Deuxième point commun : la rémunération de ce service est
identique. D’un côté, il y a des loyers qui sont corrélés aux
chiffres d’affaires. De l’autre, les commissions des marchands
quand ils vendent un produit sur la place de marché. En somme,
il y a une même logique économique. Le centre commercial
comme le site sont des fédérateurs d’enseignes.
Fort de ces constats, le rapprochement entre Altarea Cogedim
et RueduCommerce a permis d’initier des synergies. Dès 2012,
des groupes de travail internes ont entamé une réflexion
sur l’intégration des nouvelles technologies dans les centres
commerciaux (géolocalisation via les Smartphones, écrans
numériques reliés à une régie publicitaire, magasins virtuels,
marketing ludique, développement des réseaux sociaux…) et
sur la manière d’y associer les enseignes par le biais d’un
partenariat commercial.
Plusieurs pistes de convergence sont actuellement testées
pour construire, à terme, une base clients commune entre les
centres commerciaux d’Altarea Cogedim et RueduCommerce.
Ainsi, RueduCommerce investit dans la structuration et le
développement de sa galerie marchande, une « place de
marché » qui réunit près de 3 millions de produits dans tous les
univers marchands. Par ailleurs, un échange de communication
entre les centres commerciaux et RueduCommerce a été testé
en décembre. Les premiers ont pu installer des bandeaux
publicitaires sur les « home pages » géolocalisées sur chaque
centre commercial, tandis que RueduCommerce a eu la possibilité
de faire de la publicité sur son site de manière générique sur les
espaces libres dans les centres.
Autre initiative en partenariat avec la SNCF dans cinq gares
franciliennes : développer des murs virtuels présentant pendant
six semaines une sélection de huit produits technologiques.
Avec son Smartphone ou sa tablette, le voyageur peut scanner
le QR code du produit et le commander en ligne. Une autre façon
d’accompagner les consommateurs dans leurs achats
en mobilité.
423 M€
volume d’affaires*
240
marchands recrutés
en 2012
RueduCommerce
en chiffres
Besoin # 01
« Pour moi,
l’essentiel c’est
d’avoir une
expérience unique
entre achats en ligne
et en boutique. »
181 M
de visiteurs annuels
soit
+ 17 %
de hausse du trafic sur
RueduCommerce.com
*Montant total TTC des ventes réalisées sur le site RueduCommerce.com
(ventes en propre RDC et ventes des partenaires via la Galerie Marchande).
Élodie C.
14 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
15

commerce
commerce
Les travaux d’extension
de L’Espace Gramont,
qui se sont achevés en
2012, marquent une
nouvelle étape dans le
développement du centre.
Avec cet actif de premier
plan, Altarea Cogedim
poursuit sa stratégie de
valorisation des centres
existants afin de renforcer
leur attractivité et toujours
mieux répondre aux
attentes des enseignes et
des clients.
Besoin # 03
Villeneuve-la-Garenne,
un centre commercial
nouvelle génération
Parfaitement accessible et ouvert sur la Seine, le centre
commercial régional de Villeneuve-la-Garenne est l’un des
plus grands projets en développement en France avec
86 000 m 2 SHON. Il constitue un site majeur au cœur d’une offre
commerciale puissante. À terme, il accueillera 160 magasins,
des restaurants avec terrasses panoramiques sur la Seine et
12 moyennes surfaces. Le centre régional de Villeneuve-la-
Garenne se situe sur un axe stratégique à l’intersection de l’A86
et des quais de Seine où chaque mois circulent 6 millions
de véhicules. Avec le rachat de RueduCommerce en 2012,
toutes les pistes sont à l’étude pour faire de Villeneuve-la-
Garenne le centre commercial de demain qui sera à la fois
connecté, global et émotionnel.
Chaque client recherche des lieux de commerce
différents. Qu’il veuille de la praticité et de la
rapidité, le meilleur rapport qualité-prix ou
une offre variée, qu’il ait envie de découvrir de
nouvelles enseignes ou passer un bon moment
en famille… C’est pour répondre à tous ces
besoins qu’Altarea Cogedim fait évoluer ses
centres commerciaux.
Priorité au grand format
« Je souhaite
trouver une offre
diversifiée et passer
un bon moment
dans mon centre
commercial. »
Natacha E.
Penser, concevoir et
développer le centre
commercial sur les
quais de Villeneuvela-Garenne
avec
nos partenaires
tant privés
qu’institutionnels :
ici, la pose de la
première pierre du
centre commercial.
Rachat de Cap 3000 à Saint-Laurent-du-Var
(83), lancement du chantier de Villeneuve-la-
Garenne (92)… Deux illustrations fortes de la
volonté d’Altarea Cogedim de s’engager sur
des projets de centres commerciaux de taille
régionale. Cet atout permet d’expérimenter
des concepts novateurs et d’accueillir du loisir,
des services et de nouvelles technologies.
Avec deux types de développement :
l’extension-modernisation de centres existants,
à fort potentiel régional, que le Groupe veut
porter à de hauts standards et la création
de centres commerciaux dans un pôle
commercial régional.
La valorisation des centres commerciaux –
essentiellement dédiée à l’animation de projets
de restructuration/extension – représente plus
de 206 100 m 2 GLA. Cette mission, remplie pour
compte propre jusqu’en 2008, s’est développée
depuis pour compte de tiers. Un savoir-faire
reconnu et élargi en 2012 avec l’arrivée de
nouveaux investisseurs apportant à Altarea
Cogedim leurs propres actifs à gérer.
En renforçant l’attractivité des centres
en exploitation, le Groupe veut garantir la
rentabilité optimale de ses actifs tout en
répondant aux attentes des consommateurs
comme des collectivités. Le centre commercial
de Massy (91) va ainsi être entièrement
remodelé pour devenir un pôle commercial de
référence intégré dans un quartier en cours
de réhabilitation. À Toulouse (32), L’Espace
Gramont s’agrandit et accueille désormais
une vingtaine de nouvelles boutiques. Ce site
bénéficie d’atouts de taille : il accueille l’unique
hypermarché Auchan de l’agglomération et est
idéalement desservi, à deux pas du métro et de
la rocade. Le Family Village ® Les Hunaudières
à Ruaudin, près du Mans, s’agrandit pour
compléter son offre avec un centre commercial
de 35 000 m 2 dont un hypermarché Auchan,
7 moyennes surfaces, 7 restaurants,
50 boutiques et 1 450 places de parking.
Quant à la création de centres commerciaux
régionaux, celui de Villeneuve-la-Garenne est
certainement le meilleur exemple de l’ambition
du Groupe en la matière.
18 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
19

commerce
commerce
146 M€
de loyers nets IFRS (+ 7,3 %
à surfaces constantes en
France)
Le loisir connecté au commerce
Le centre commercial alliant commerce et loisirs est un
modèle original qui démontre sa résistance en proposant une
expérience shopping renouvelée. Véritable lieu de vie, il devient
un lieu d’échanges et de rencontres. Bercy Village, à Paris, et
Carré de Soie, près de Lyon, en sont aujourd’hui les emblèmes.
Le centre commercial de Toulon-La Valette au sein de la zone
commerciale de Grand Var, dont l’ouverture est prévue fin 2014,
se positionne lui aussi sous l’angle du commerce-loisirs,
car il sera doté de boutiques « tendances » et de loisirs dans
un cadre convivial à l’esprit méditerranéen.
En Italie, le projet emblématique de Ponte Parodi, à Gênes,
fait partie intégrante du programme de requalification de ce
port antique de Ligurie. Véritable pôle multifonction, de loisirs
et de commerces, il proposera aux Génois et aux touristes
des espaces shopping « tendances », des activités récréatives
et culturelles, un vaste centre urbain de fitness avec un mur
d’escalade, un auditorium, des espaces d’exposition et un
terminal de croisières pour grands navires. Le toit de près de
deux hectares offrira, pour la première fois en Europe, un lieu de
verdure et de promenade entre ville et mer. Plus de 15 millions
de visiteurs y sont attendus annuellement.
toulon / la valette
réinventer le
shopping plaisir
Le Family Village®
Costières Sud, signé
par les architectes
nîmois Nicolas Cregut
et Laurent Duport
(C+D Architecture),
a déjà obtenu la
certification NF
Bâtiment tertiaire –
Démarche HQE®.
Family Village®, le pari réussi
de la qualité
Cette approche qualitative du commerce d’entrée
de ville adopte un parti pris environnemental fort,
une architecture soignée, une offre qualitative
« mass market », des animations coordonnées
par le bailleur et une identité unique.
En contrepartie, elle exige des sites de grande
qualité et une zone de chalandise ciblée. Conforté
par le succès des quatre Family Village ® ouverts
à Limoges (87), Thiais (94), Aubergenville (78)
et Ruaudin (72), Altarea Cogedim en développe
actuellement un autre à Nîmes (30).
Situé sur un emplacement de premier ordre,
le Family Village ® Nîmes Sud propose une offre
de commerces très complémentaire dans une zone
de chalandise de 398 000 habitants, dont 210 000
résident à moins de 20 minutes en voiture.
Il bénéficie, par ailleurs, d’une accessibilité idéale
grâce à une bonne desserte autoroutière et des
transports en commun en site propre.
Ce commerce d’entrée de ville correspond au
concept de Family Village ® , avec un mail à ciel
ouvert, un environnement paysager soigné
et des terrasses. Il accueille des commerces
locaux aux formats variés et s’accompagne d’un
merchandising mixte. Parmi les 21 enseignes
proposées, ce Family Village ® compte des
moyennes surfaces couvrant l’ensemble des
besoins de la famille : le sport, les loisirs,
l’équipement de la maison et de la personne.
Réalisé par le cabinet d’architectes Wilmotte & Associés, organisé
comme une rue commerçante à ciel ouvert dans un « esprit
californien », le centre de Toulon-La Valette proposera des moyennes
surfaces spécialisées, boutiques et kiosques, restaurants thématiques
avec terrasses extérieures et des places de parking gratuites. Ce centre
s’inscrit dans un vaste projet mixte de revitalisation urbaine.
Entretien
« Je vois une forme
d’échange vertueux
entre cinéma et centre
commercial. »
Jean-Pierre Decrette
directeur du développement
des cinémas Gaumont-Pathé
Les multiplexes ont su doper la fréquentation des centres commerciaux.
Comment expliquez-vous ce phénomène ?
Le cinéma est une locomotive qui entraîne un large public. Le fait qu’un
multiplexe soit installé dans un centre commercial ajoute à l’attractivité
du lieu, grâce notamment aux services complémentaires comme la
restauration. Pathé Carré de Soie est un bon exemple d’intérêts croisés
dans une zone difficile, Vaulx-en-Velin. On y réalise environ 1,3 million
d’entrées par an, ce qui induit pour ce pôle dédié au shopping et aux loisirs
un afflux de clientèle qui découvre le lieu, prend ses habitudes…
À l’inverse, qu’apporte un centre commercial à un cinéma ?
Une accessibilité soignée, un bon emplacement, des places de parking…
Autant d’atouts appréciables pour nous ! Au final, je vois une forme
d’échange vertueux entre cinéma et centre commercial.
Qu’attendez-vous d’un partenaire comme Altarea Cogedim à l’occasion
d’une opération d’implantation d’un multiplexe dans un centre
commercial ?
Sans hésiter, d’être associé au projet très en amont, comme cela a été
le cas pour le transfert du Pathé Grand Ciel à Toulon-La Valette.
Dès le départ, chacun a pris en compte les besoins de l’autre et Altarea
Cogedim a bien saisi ce qui fait notre spécificité en termes de volumes,
de sécurité… J’ai apprécié de voir le projet initial évoluer vers une plus
grande complémentarité avec notre offre. Ainsi, après nous avoir proposé un
terrain disponible, Altarea Cogedim a fait « surgir » - à mesure de la taille
donnée à notre établissement - un important « food court » qui n’était pas
prévu au départ. En résumé, nous avons su travailler ensemble de façon
souple et réactive et faire évoluer nos concepts dans le respect de l’autre.
20 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
21

logement
En s’appuyant sur
ses équipes,
Altarea Cogedim sait
offrir une réponse
adaptée au marché et
s’oriente résolument
vers les produits
d’entrée et de milieu
de gamme, tout en
maintenant « la qualité
pour principe ».
vivre & habiter
Nous permettons
à chacun d’accéder
au logement
À l’écoute de la société et des
nouveaux besoins en logement,
Cogedim a poursuivi l’ouverture
de son offre commerciale vers
le milieu et l’entrée de gamme,
tout en maintenant des standards
de qualité élevés dans toutes
ses réalisations. Il se positionne
également comme un partenaire
de référence des acteurs du
logement social, qu’il accompagne
désormais en amont des projets.
Enfin, il travaille main dans la main
avec les collectivités locales pour
inventer des solutions immobilières
originales et créer de véritables
« morceaux de ville ».
861 949 4,1
M€ TTC de logements
réservés en 2012
Le taux d’écoulement mensuel
des nouvelles opérations lancées
dans les gammes « A et B » s’élève
à 31 % en moyenne sur l’année, et
les placements ont augmenté de +
4 % en valeur comparé à 2011, dans
un marché national pourtant en
baisse très significative dans les
mêmes gammes.
M€ de chiffre d’affaires
Le chiffre d’affaires connaît
une forte progression (+ 15 %
vs 2011), fruit des gains de parts
de marché réalisés par Cogedim
au cours des trois dernières
années.
Md€ de pipeline résidentiel
(offre à la vente + portefeuille
foncier)
ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
23

logement
logement
À Saint-Ouen, le prix des
logements réalisés par
Cogedim dans le cadre
de l’opération Manhattan
est de 4 500 €/m 2 en
moyenne.
Besoin # 01
56 %
des réservations nouvelles
portent sur l’entrée et le milieu
de gamme
Cogedim accélère son développement
sur le milieu et l’entrée de gamme
Pour répondre aux besoins croissants de logements en
accession et à l’évolution de la solvabilité des ménages,
notamment en Île-de-France, Cogedim propose des produits
plus accessibles en termes de prix. Au 31 décembre 2012,
le Groupe a ainsi réalisé 56 % de ses ventes en valeur dans
le milieu et l’entrée de gamme.
Cette réorientation de l’offre vers des produits plus accessibles
s’est illustrée cette année par le lancement de nombreuses
opérations, parmi lesquelles le Domaine Gran’Voiles, espace
résidentiel de 109 logements sur les hauteurs de Martigues.
Entre Côte d’Azur et nature, au cœur d’un parc privé à
Mandelieu - La Napoule, la commercialisation de l’Ile Ô Vert
(72 logements) a également été initiée avec succès en mai.
Cogedim a, par ailleurs, conduit sa première opération
immobilière à Montpellier, dans l’éco-quartier de Pierres Vives.
Même dynamisme en Île-de-France, où le Groupe développe
plusieurs projets exemplaires en matière d’opérations à prix
maîtrisés : Manhattan dans la ZAC des Docks à Saint-Ouen,
ainsi que cinq programmes immobiliers de 222 logements et
81 logements sociaux à Montreuil, dont l’un livré en septembre
2012 et les autres en cours de construction. Toujours en région
parisienne, Perspectives Grand Angle (194 logements) a été
lancé à Bagneux en juin 2012.
Plus de logements sociaux
Cet axe stratégique est d’autant plus important que le
gouvernement souhaite construire 150 000 nouveaux logements
de ce type par an. En 2012, Cogedim a donc augmenté le volume
et la taille de ses opérations accessibles aux bailleurs sociaux
et conforté les partenariats en amont avec ces derniers.
À Toulouse, le Groupe a travaillé étroitement avec le bailleur
social Les Chalets sur le projet À l’Ombre des Jasmins,
illustration d’un partenariat réussi entre un promoteur privé,
un acteur du logement social et une collectivité. Le programme
propose, en effet, 50 % de produits en haut de gamme et 50 %
en logement social. Dans l’agglomération nantaise, Cogedim
réalise, à Orvault et à Rézé, deux résidences sociales pour
Espacil (278 logements au total). Il a également été très actif
dans l’agglomération bordelaise en réalisant, à Ambarès,
268 logements sociaux – les deux premières tranches ayant
été livrées en 2012 à trois bailleurs sociaux – et 98 logements
sociaux à Cadaujac.
Et toujours du haut de gamme !
Si Cogedim diversifie ses produits, il reste très dynamique
dans le haut de gamme, référence « historique » du Groupe.
En 2012, il a ainsi commercialisé des programmes prestigieux
à Cannes dont Sunline, luxueuse résidence de 18 appartements
à deux pas de la Croisette, et le Parc Eugénie, domaine de
54 appartements avec deux piscines. L’exercice a également
été marqué par le lancement, à la fin octobre, du domaine
privé Les 5 Éléments à Valleiry, village de Haute-Savoie aux
portes de Genève. Signe d’un succès annoncé : un tiers des
105 appartements a été commercialisé dès le début du
lancement ! Autre projet phare en cours à Lyon : l’immeuble
contemporain Vendôme Rive Gauche, qui propose 26 logements
de grand standing au cœur du 6 e arrondissement. Quant à
Nouvelle Vague, programme emblématique du haut de gamme
dans le 4 e arrondissement de Paris, il a été commercialisé en
2012 : un tiers des acquéreurs sont des étrangers, un tiers vient
de province et un tiers de la région parisienne.
« Je souhaite
pouvoir accéder
à la propriété,
quel que soit
mon budget. »
Bertrand L.
Focus
opération manhattan :
quand qualité rime avec prix maîtrisés
Dans le cadre d’une vaste opération de réaménagement
du quartier des Docks de Saint-Ouen, Cogedim a été choisi par
la municipalité pour réaliser quatre immeubles d’habitation.
Commercialisés en priorité auprès des habitants et des salariés
de Saint-Ouen, 225 logements sont proposés à des prix maîtrisés
très attractifs (4 500 €/m 2 en moyenne), conformément à la
Charte promoteur signée entre Cogedim et la Ville. Au cœur d’un
parc paysager de 12 hectares, en bord de Seine et près du métro, ces
résidences offrent des prestations de grande qualité : design high-tech,
espaces de vie optimisés, vues imprenables, grandes terrasses et
balcons, décoration créative des halls et paliers d’étages…
Autant de détails qui font la différence, particulièrement dans cette
gamme de produits. Ce programme sera certifié NF Logement
Démarche HQE® et labellisé BBC®. La construction des premiers
immeubles a démarré au premier trimestre 2013, avec des livraisons
s’échelonnant jusqu’au quatrième trimestre 2015.
143 appartements ont déjà été vendus en 2012.
24 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
25

logement
logement
Besoin # 02
La qualité sinon rien !
Si les produits du Groupe deviennent
accessibles à un plus large public, les
fondamentaux de la marque restent au cœur
de son ADN : quelle que soit la gamme
proposée, le principe de qualité de Cogedim
s’inscrit plus que jamais au cœur de chaque
projet, de la conception à la livraison. Le choix
des emplacements – proches des transports en
commun, des commerces et des équipements
publics –, l’élégance de l’architecture,
la pérennité des matériaux, la conception
de logements évolutifs et modulables dotés
« Je suis très exigeant
sur la qualité
du logement, même
si je n’achète
pas forcément
du haut de gamme. »
Nicolas H.
de belles pièces à vivre, l’aménagement
d’espaces verts… sont autant d’éléments
distinctifs qui confèrent à Cogedim un capital
marque très fort et en font un promoteur
de référence en matière de qualité.
Classé 2 e au baromètre Novethic 2012
des promoteurs, Cogedim a également
confirmé son souci d’excellence en matière
environnementale. Tous les programmes
lancés depuis 2010 sont en effet labellisés
Bâtiments Basse Consommation et la majorité
est certifiée NF Logement Démarche HQE ® .
Besoin # 03
« Je recherche un
logement adapté
à mon âge,
mon mode de vie,
ma situation et où
j’ai plaisir à vivre. »
Henri B.
Focus
S’adapter au style
de vie de chacun
Sky : donner une seconde vie
à des immeubles anciens
Le stock total des bureaux disponibles en
Île-de-France représente un gisement potentiel
supérieur à 80 000 logements, soit une part
importante du déficit accumulé en habitation
depuis une décennie. C’est dire si le lancement
de Sky, un programme de logements neuf haut
de gamme en lieu et place d’un immeuble de
bureaux de quinze étages, répond à un besoin
réel ! Cet immeuble, situé dans le centre le plus
commerçant de Courbevoie et bien desservi par
les transports en commun, offrira un grand choix
de surfaces avec des vues imprenables sur Paris,
la Seine et La Défense, ainsi que des services
pour simplifier la vie des usagers.
Il est réhabilité sous le label BBC® Effinergie
Rénovation et certifié Habitat & Environnement.
31 %
c’est le taux d’écoulement
mensuel des nouvelles
opérations lancées en entrée
et en moyenne gammes
(en moyenne sur l’année)
Soucieux de s’adapter au style de vie de
chacun, Cogedim invente des produits
immobiliers adaptés aux attentes de ses
différents publics.
Pour les acquéreurs à la recherche de biens
rares dans un cadre de vie calme et préservé,
il crée des domaines privés. Ensembles de
petits immeubles ou de maisons disséminés
dans de vastes espaces verts, ces domaines
offrent une gamme de services et de loisirs
de qualité : piscines, practices de golf…
Pour les seniors, les étudiants et les
hommes d’affaires, Cogedim développe des
résidences avec services en centre-ville.
Les résidences Cogedim Club ® proposent
aux seniors actifs en quête d’indépendance
des ensembles non médicalisés de
logements à louer, avec des prestations
adaptées (conciergerie, restaurant…).
En 2012, 8 résidences de ce type sont en
cours de construction ou de lancement,
notamment à Arcachon, Cannes Pégomas,
Villejuif et Sèvres. Les résidences étudiants
proposent, pour leur part, des studios meublés
assortis de services collectifs (salle de petit
déjeuner, laverie automatique…). En 2012, deux
d’entre elles sont en cours de réalisation, dont
l’une (94 logements) en plein cœur historique
de Toulouse et l’autre (117 appartements) à
Nanterre. Quant aux résidences Tourisme
Affaires, elles sont marquées par deux
nouveaux lancements à Nanterre et dans
l’immeuble Sky, à Courbevoie.
26 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
27

logement
logement
Rendre la ville toujours
plus agréable à vivre
3200
logements Cogedim
réservés en 2012
Enfin, pour répondre à la volonté des Villes
de réaménager leur territoire en intégrant
au mieux les attentes des populations,
Cogedim a renforcé son implication dans la
création de « Nouveaux Quartiers ».
Au sein de ces projets complexes pilotés
le plus souvent par des aménageurs publics,
le Groupe a pour mission de construire un
grand nombre de logements (de 300 à 1 000)
assortis d’équipements publics et de loisirs.
Manhattan, à Saint-Ouen, en constitue l’un
des exemples les plus notables. D’autres
opérations sont en cours de montage dans
l’Est lyonnais (Carré de Soie), à Bordeaux
avec le projet des Bassins à Flot, et en région
parisienne à Colombes et Romainville. À Massy,
Cogedim est retenu pour réaliser le cœur de
ville du nouveau quartier Atlantis Grand Ouest.
Focus
Atlantis / Grand Ouest à Massy
Plus de 100 000 M 2 de
ville à bâtir à Massy…
Lauréat du concours pour la réalisation du nouveau quartier
Atlantis Grand Ouest à Massy, Altarea Cogedim a été retenu
comme opérateur unique aux côtés de Christian et Élizabeth
de Portzamparc, architectes de renommée internationale. La
mission : réaliser, sur 100 000 m 2 HON, 900 logements (dont 20 %
de logements sociaux), un hôtel trois étoiles de 150 chambres,
un parking public de 550 places, 12 salles de cinéma, un centre
des congrès polyvalent, une école maternelle, et 8 000 m 2 de
commerces de proximité. Le tout dans le cadre d’un urbanisme
harmonieux, d’un paysage soigné et de prestations de haut niveau.
Maître d’ouvrage de cet ambitieux programme immobilier,
Altarea Cogedim est également investisseur des commerces,
du centre des congrès, du cinéma et de l’hôtel. Avec cette mission,
il confirme sa maturité à bâtir, en mixant ses différents métiers,
de véritables « morceaux de ville » d’échelle métropolitaine.
Altantis Grand Ouest sera réalisé en plusieurs phases : après deux
années de conception en 2012/2013, comprenant une modification
du Plan local d’urbanisme, les travaux de ce chantier s’échelonneront
de 2014 à 2018, avec les premières livraisons dès 2016.
Cogedim, partenaire privilégié
du renouveau bordelais
Depuis quelques années, Cogedim accompagne
les instances publiques bordelaises dans l’évolution
de l’agglomération. Cet engagement s’est renforcé
avec le projet du quartier des Bassins à Flot,
au nord de Bordeaux.
Située dans le prolongement des quais déjà
réaménagés, cette enclave industrielle représente
150 hectares de friches à reconquérir, soit un potentiel
de 700 000 m 2 à bâtir. Sur ce territoire d’avenir,
où va se jouer l’expansion du centre-ville de Bordeaux
sous la houlette de l’architecte Nicolas Michelin,
Cogedim travaille sur plusieurs îlots totalisant
90 000 m 2 de plancher. 40 % des produits proposés
seront réalisés en social ou en accession aidée.
Le premier programme, Nouvelle Rive Gauche,
a été lancé à un prix moyen de 4 150 €/m 2 .
Entretien
« Altarea Cogedim a
proposé le projet le plus
vivant et le moins figé. »
Willem PAuWELS
directeur général de la SEM Massy
Vous avez retenu Altarea Cogedim comme opérateur unique pour
la réalisation d’Atlantis Grand Ouest. Pour quelles raisons ?
La première est la qualité intrinsèque du projet au sein de l’organisation
urbaine. Celui-ci répond en effet le mieux à notre objectif de création
d’un cœur de ville au sein d’une ville existante en cours de construction
et d’un schéma urbain environnant. Il propose une centralité très fluide
se liant parfaitement au quartier, tout en l’enrichissant d’espaces publics
à vivre très repérables depuis tous les parcours.
La deuxième raison est liée au groupe Altarea Cogedim lui-même et
à son positionnement rassurant d’ensemblier, qui réunit un promoteur,
un investisseur et des exploitants potentiels. Ce qui, pour nous,
signifie aucune perte en ligne, pas d’inconnue financière, une absence
de rapport de force et une capacité avérée à réaliser et à exploiter.
Un dialogue actif a été mené entre la SEM MASSY, la Ville et
Altarea Cogedim pour co-élaborer le projet. Comment avez-vous
perçu le Groupe pendant cette phase ?
Altarea Cogedim a proposé le projet le plus vivant et le moins figé.
C’est d’ailleurs la troisième raison de notre choix. Tout au long du
dialogue compétitif – mais aussi après la sélection du Groupe – les
nombreux échanges menés ont montré toute sa capacité d’écoute,
sa force de proposition, sa souplesse et sa réactivité pour faire évoluer
le projet tout en préservant ses fondamentaux. C’est une qualité
que nous avons particulièrement appréciée.
Que souhaitez-vous pour la suite des opérations ?
Que les projets très originaux proposés par Altarea Cogedim – toiture
du centre des congrès à usage sportif, intégration d’une ruche
d’entreprises, création d’un pavillon de la mobilité… – puissent être
poussés jusqu’au bout dans le cadre d’un dialogue et d’un travail
constructifs. Il faut transcender ces sujets et pouvoir les accomplir
afin de procurer une intensité et une densité de fonctions allant de pair
avec notre volonté de créer un cœur de ville.
28 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
29

ureau — hôtels
vivre & travailler
Anticiper les attentes
des utilisateurs
et des investisseurs
Malgré un contexte
peu porteur, Altarea
Cogedim Entreprise
a néanmoins réussi
à se positionner en
tant que promoteur,
assumant les risques
d’exécution et de
livraison, sur des
développements dont
la sortie est sécurisée
par un investisseur
qui assume le risque
locatif.
Avec la création, en 2011, de
son fonds dédié à l’immobilier
tertiaire AltaFund, Altarea Cogedim
reconfigure son business model
en immobilier d’entreprise.
Ce dernier s’appuie désormais
sur trois pôles : la prestation de
service pour compte de tiers,
les immeubles clé en main pour
les utilisateurs et l’investissement
pour compte propre. Un dispositif
puissant qui permet au Groupe
de maintenir en 2012 un niveau
d’activité bien plus élevé qu’il ne
l’a jamais été depuis cinq ans et ce
malgré un contexte économique
difficile.
118,8 2 3
M€ de chiffre d’affaires
en 2012
(+ 10 % par rapport à 2011)
immeubles de bureaux
livrés
et un hôtel 4* développant
32 325 m 2 au total
transactions
portant sur 108 800 m 2 en 2012
30 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012

ureau — hôtels
142 chambres
dont 40 chambres « business class »,
15 « junior suites » et 5 suites réparties
sur les deux niveaux supérieurs.
200 m 2
dédiés au sport et au bien-être situés
au rez-de-chaussée de l’hôtel.
300 m 2
Une surface dédiée aux séminaires
répartie en six salles de réunion.
Plus d’une vingtaine
d’entreprises et une
dizaine de corps de métier
ont accompagné Altarea
Cogedim dans l’élaboration
du vaste projet de
transformation d’un
ancien palais de justice
en un hôtel 4*.
Restaurateurs de pierre,
menuisiers, décorateurs…
la rénovation du palais
de justice de Nantes
exigeait un éventail
de compétences
particulièrement large.
Poursuivre la politique des
réalisations hôtelières à forte
valeur ajoutée
Avant son acquisition par Altarea, Cogedim
disposait d’une ligne de produits « hôtels 4* »
que le Groupe a su depuis faire fructifier en
fonction des opportunités. Ce type d’opérations
répond à plusieurs critères bien spécifiques.
Tout d’abord, il doit naître du souhait ou
de l’obligation d’une collectivité territoriale
de compléter son parc hôtelier dans une
gamme donnée. Il doit également bénéficier,
dès le départ, d’un trio de partenaires : un
exploitant hôtelier, un investisseur financier
et un promoteur. Il doit enfin porter sur la
restructuration d’un bâtiment public ancien.
C’est pourquoi, Altarea Cogedim recherche parmi
les plus emblématiques ceux dont la trame de
construction se prêterait à un projet d’hôtel.
Ainsi, en 2012, le Radisson Blu Hôtel, à Nantes,
a ouvert ses portes. À partir d’un bâtiment
ayant eu une première vie – un palais de
justice du XIX e siècle –, Altarea Cogedim a
imaginé un hôtel 4* ainsi qu’un centre culturel,
traduisant le dynamisme de la Ville de Nantes,
au carrefour d’une importante étape de son
développement économique, culturel et urbain.
Dans cette perspective, le Groupe poursuit
notamment sa politique de restauration de
l’ancien hôtel de l’Hôtel-Dieu à Marseille,
inscrit à l’inventaire supplémentaire des
monuments historiques en y installant un hôtel
Intercontinental 5*. L’ensemble comprendra, à
terme, 194 chambres, 1 centre de conférences,
1 spa et vise la certification NF Démarche HQE ® .
En l’espace de quelques années, Altarea
Cogedim aura réalisé sept hôtels haut de
gamme en France, pour un total de plus de
1 200 chambres.
bureau — hôtels
Besoin # 01
« Que mon entreprise
partenaire sache faire
d’un ancien bâtiment
public un hôtel
hors norme, pour moi
c’est l’essentiel. »
Alessandro D.
Focus
Radisson Blu Hôtel, Nantes :
le Palais Réinventé
Le palais de justice de Nantes a retrouvé son lustre et il fait
figure de pionnier puisqu’une telle transformation d’un
bâtiment ancien en hôtel 4*, assortie d’une certification
NF Démarche HQE®, est une première en Europe.
C’était l’un des défis : trouver une nouvelle utilisation à un
lieu chargé d’histoire, lui conserver son âme et l’ouvrir sur
la ville. Aux côtés d’Altarea Cogedim, Axa Real Estate
et le Rezidor Hôtel Group ont fait du Radisson Blu Hôtel
Nantes l’un des plus beaux hôtels de la ville. Au menu,
une ancienne salle des pas perdus transformée en Lobby,
142 chambres toutes pensées
et conçues différemment, une ancienne salle des Assises
transformée en un restaurant, des salles d’expositions, de
séminaires, un spa… D’un abord austère à l’origine, l’endroit
est aujourd’hui très ouvert et baigné de lumière.
32 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
33

ureau — hôtels
bureau — HÔTELS
La maîtrise des
restructurations complexes
Acteur majeur dans les restructurations
complexes à haute qualité environnementale,
en qualité de maître d’ouvrage délégué,
Altarea Cogedim est à l’origine de quelquesuns
des plus beaux immeubles tertiaires de
Paris alliant innovation technologique, confort
d’usage et performance environnementale.
Après la livraison de la tour First, en 2011,
le Groupe a poursuivi en 2012 plusieurs
chantiers de reconversion ambitieux.
À commencer par la tour Blanche (ex-Chartis),
à La Défense-Courbevoie, dont la livraison
est programmée au premier trimestre 2014.
L’objectif : améliorer et moderniser les
performances esthétiques, techniques et de
sécurité de cet immeuble de grande hauteur
(100 mètres) édifié en 1964. Missionné dans
le cadre d’un contrat de prestation de services
par le fonds d’investissement immobilier
Perella Weinberg Partners, Altarea Cogedim
apporte assistance et conseil sur la définition
du programme, son étude et sa réalisation.
Autre temps fort, la signature en mars 2012
d’un contrat de promotion immobilière pour
la rénovation d’un ensemble exceptionnel
et atypique de 22 000 m 2 situé rue des
Archives, dans le 3 e arrondissement de Paris.
Altarea Cogedim y intervient en qualité de
promoteur de l’opération, tandis que GE
Capital Real Estate en est le maître d’ouvrage
et l’investisseur. Inscrite dans une démarche
environnementale, l’opération devrait durer
deux ans, une fois les études finalisées.
Parmi les autres projets en cours, Altarea
Cogedim restructure pour le compte
d’Allianz Vie 17 000 m 2 de bureaux dans la
partie historique du site de l’hôpital Laennec,
rue de Sèvres, à Paris 7 e .
Fait rare : ils bénéficieront de la première
certification NF Démarche HQE ® Rénovation.
La livraison est prévue fin 2013. Ces locaux
accueilleront le siège social du groupe
PPR/Kering.
laennec / restructuration d’un ensemble d’exception
L’expertise du « sur-mesure »
En quelques années, avec des références
comme la Fondation Cartier ou Korus/Philips,
Altarea Cogedim a développé une expertise
forte en matière de conception de sièges
sociaux sur mesure, répondant en tout point
aux exigences des utilisateurs. Un savoir-faire
qui se traduit, en 2012, par des réalisations
marquantes, comme le siège social de
l’entreprise Pomona, à Antony (Hauts-de-
Seine). Pour ce spécialiste de la distribution
BtoB de produits agroalimentaires, Altarea
Cogedim a livré 12 600 m 2 de surface utile
de bureaux et restaurant et 330 places de
parking en infrastructure. Le tout inscrit dans
une démarche de certification NF Démarche
HQE ® et BBC ® Effinergie. Autre opération
d’envergure, initiée en 2011, la réalisation
du campus de Mercedes-Benz en France,
à Montigny-le-Bretonneux (Yvelines). Cet
ensemble immobilier neuf, qui doit être livré
fin 2013, répond aux standards internationaux
de bureaux, aux contraintes d’efficacité et
de flexibilité d’un grand utilisateur et aux
exigences des certifications NF Démarche
HQE ® « Excellent », BREEAM ® « Excellent »
et de la labellisation BBC ® Effinergie.
— Siège social de Pomona
Avec la réalisation
du siège social de
Mercedes-Benz France,
Altarea Cogedim
Entreprise confirme sa
capacité à apprécier les
spécificités culturelles
d’un client international.
l’esprit des lieux s’adapte
à la vie moderne
Avec la signature, en mai 2012, du groupe de luxe PPR/Kering,
qui va y installer son siège social, l’opération de restructuration de
l’ancien hôpital Laennec ajoute un trophée de choix à son palmarès
déjà prestigieux. Ce projet haut de gamme et ambitieux, arrimé rue
de Sèvres, près du Bon Marché, dans le 7 e arrondissement, est un
chantier hors normes. Les bâtiments des XVII e et XVIII e siècles, inscrits
et classés à l’Inventaire des Monuments Historiques, sont préservés.
Au programme : des immeubles résidentiels, des bureaux, des
commerces, une résidence étudiante, des logements sociaux et
un équipement pour personnes âgées. Un nouveau jardin d’environ
Entretien
« Nous sommes fiers d’avoir
donné une deuxième vie
à un patrimoine historique
exceptionnel ! »
olivier Wigniolle
président d’Allianz Real Estate France,
groupe Allianz Vie SA
Qu’est-ce qui vous a décidé à investir dans la restructuration
de l’ancien hôpital Laennec ?
Allianz Real Estate, investisseur et asset manager immobilier du groupe
Allianz, premier assureur européen, a pour mission de gérer et valoriser
sur le long terme une partie de l’épargne des clients d’Allianz Vie, en vue
de leur retraite notamment. Le prix d’achat de cette opération nous a
paru très attractif et, au final, la création de valeur se révèle significative.
3 500 m² sera également accessible au public. Pour transformer
ce site prestigieux en nouveau quartier de vie, Altarea Cogedim,
associé au groupe Allianz (pour les bureaux) et à l’office HLM
Paris Habitat (pour les logements sociaux), a fait appel à Benjamin
Mouton, architecte en chef des Monuments Historiques.
Par ailleurs, l’opération adopte une démarche de développement
durable visant la certification NF Logement Démarche HQE®,
avec l’option Haute Performance Énergétique (HPE) pour les
191 logements neufs au détail, tandis que la résidence étudiante et
celle pour les personnes âgées ambitionnent la certification H&E
(Habitat & Environnement) et les bureaux NF Démarche HQE®.
Ouvertement de haut standing, le programme de résidence compte
notamment un service de conciergerie au service des résidants
7 j/7, des intérieurs raffinés signés Philippe de Fouchier et de la
domotique dernier cri.
Quelles sont les clés d’une rénovation réussie ?
Pour cette opération complexe, l’atout principal a été le professionnalisme
de l’équipe pluridisciplinaire, réunie autour d’Altarea Cogedim, maître
d’ouvrage délégué, et de l’expertise de ses collaborateurs. Bien sûr, nous
avons dû également « savoir être patients », mais nous avons su nous
entourer pour créer de la valeur sur ce site.
Que représente l’arrivée d’un groupe tel que PPR/Kering sur le site ?
Le couronnement de dix années d’effort pour « sortir » cette opération !
En louant l’intégralité du programme de bureaux de Laennec pour y
installer son siège social, le leader mondial du luxe fait du site son
« flagship » international, qui contribuera à accroître davantage sa
notoriété. Une fois les travaux d’aménagement réalisés, il représentera
l’un des sièges sociaux les plus emblématiques d’Europe.
Allianz, Altarea Cogedim et PPR/Kering pourront en être plus que
satisfaits, je pense.
Quels enseignements tirez-vous de l’opération Laennec ?
En requalifiant ce site exceptionnel au cœur de Paris, le groupe Allianz
aura permis de restaurer un patrimoine historique, de le transformer
en immeuble de bureaux et de lui donner ainsi une deuxième vie.
Nous sommes fiers du travail accompli !
34 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
35

ureau — hôtels
bureau — hôtels
Besoin # 02
« Je recherche
un partenaire fiable
pour financer
des projets
d’exception. »
Dominique T.
Entreprendre grâce à AltaFund
Le fonds d’investissement du groupe Altarea
Cogedim, AltaFund, réunit des investisseurs
français et internationaux de premier rang pour
acquérir des terrains ou des immeubles tertiaires
à restructurer afin d’y développer des actifs de
grande qualité à forte valeur environnementale.
Aujourd’hui, AltaFund dispose de 600 millions
d’euros de fonds propres, ce qui confère au
Groupe une capacité d’investissement unique
en Île-de-France supérieure à 1 milliard.
Le Groupe se concentre sur des projets
tertiaires à restructurer ou à construire en vue
de créer de véritables actifs « core » porteurs
de différenciations en termes fonctionnel
et esthétique. Un profil d’investissement
« value-add » qui obéit à la culture de la gestion
du risque Groupe.
Outre leur contribution financière, les
investisseurs apportent au Groupe un éclairage
sur les tendances de l’immobilier à l’international.
En contrepartie, ces derniers bénéficient d’un
cadre entrepreneurial dynamique en immobilier
d’entreprise et qui répond à la pénurie anticipée
d’immeubles verts en Île-de-France, neufs
ou restructurés.
Euromed et Cœur d’Orly :
deux ensembles où
l’enjeu réside dans la
création de véritables
« morceaux de villes »
dans le Sud francilien et à
Marseille, proposant une
offre diversifiée (bureaux,
hôtel, commerces,
services, loisirs) dans
une démarche de
développement durable.
Besoin # 03
« Je souhaite pouvoir
disposer d’une
offre tertiaire
complète, cohérente
et durable. »
Karine A.
Focus
Le goût du mixte
Raspail, un immeuble BBC ® vitré
unique à Paris !
À peine quelques mois après sa création, AltaFund a signé, en
juillet 2012, sa première acquisition : un immeuble de bureaux de
9 900 m 2 utiles, situé au 128/130 boulevard Raspail, au cœur du
VI e arrondissement de Paris. Cet immeuble de caractère, réalisé
par Cogedim en 1979 et dont la restructuration a été confiée à
l’agence Franklin Azzi architecture, se distingue par une rupture à
l’alignement et des volumes angulaires qui contrastent avec le style
haussmannien du quartier. À deux pas de Montparnasse,
il dispose d’une desserte exceptionnelle en transports en commun,
très proche du Bon Marché et du Jardin du Luxembourg. L’objectif
est de développer un projet respectueux de la conception
initiale, tout en en faisant un bâtiment exemplaire sur le plan
environnemental, visant des certifications NF Démarche HQE®
« Excellent », BREEAM® « Excellent », une labellisation BBC®
Rénovation et répondant au Plan Climat de la Ville de Paris. Une fois
requalifié, l’immeuble a vocation à devenir le siège d’une entreprise
souhaitant s’inscrire dans la dynamique nouvelle de la Rive Gauche
en immobilier d’entreprise. La livraison est prévue fin 2014.
Grâce à son savoir-faire multiproduit, Altarea
Cogedim conduit des projets de quartiers
d’affaires ou mixtes, de véritables pôles urbains
associant bureaux, hôtels, commerces et
logements. Ce modèle spécifique permet au
groupe Altarea Cogedim de créer de véritables
« morceaux de ville ». Parmi eux, les nouveaux
éco-quartiers Euromed Center à Marseille
et Cœur d’Orly, en région parisienne, sont en
cours de développement.
Lauréat à l’issue du concours organisé par
Euroméditerranée, Altarea Cogedim participe
à la ré-identification de la zone portuaire
marseillaise en pleine mutation et conçoit,
au cœur de la Joliette, un nouveau quartier
qui agrégera des bureaux (48 000 m²),
des commerces (2 000 m²) un hôtel 4* de
210 chambres (10 000 m²), un multiplexe
cinématographique de 14 salles et un parking
public souterrain de 870 places. Pour répondre
aux ambitions de la Ville et faire d’Euromed
Center un des projets emblématiques du
renouveau de Marseille, capitale européenne
de la Culture en 2013, le Groupe s’est adjoint
le talent d’un architecte international,
Massimiliano Fuksas, et s’est adossé à
des partenaires de premier plan : Foncière
des Régions, Crédit Agricole Assurances
(investisseurs) et Crédit Agricole Immobilier
(promoteur). Le coup d’envoi des travaux a été
donné en octobre 2012 pour une livraison des
premiers bâtiments prévue en 2014.
Dans le Sud francilien, Altarea Cogedim
développe en plein cœur du pôle d’Orly
un concept de « ville aéroportuaire »,
en partenariat avec Foncière des Régions
et Aéroports de Paris. Le Groupe souhaite
faire de Cœur d’Orly un pôle urbain aux
performances exemplaires en matière de
qualité environnementale. La première
phase du projet avance une offre diversifiée
de bureaux, un hôtel 4*, des commerces et
services de proximité en pied d’immeuble
sur près de 160 000 m². La deuxième phase
prévoit la livraison de bureaux et de commerces
(village de marques, restauration…).
22
Au 31 décembre 2012, le Groupe
maîtrise 22 projets d’immobilier
d’entreprise représentant un
potentiel total de 564 000 m² SHON
et comportant 4 hôtels.
36 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
37

être
engagé
dans
la durée
Altarea Cogedim intègre dans
la conduite de ses activités des
engagements environnementaux,
sociaux et sociétaux.
Cette démarche en faveur du
développement durable est ancrée
dans la culture du Groupe fondée
sur la responsabilité.
Cette conviction se reflète dans une
démarche de progrès stratégique
globale, Altagreen, qui irrigue sa
politique de ressources humaines,
ses actions en matière de santé,
sécurité et environnement, sa politique
qualité et son engagement en faveur
du développement local.

esponsabilité sociale d’entreprise
responsabilité sociale d’entreprise
Une valeur essentielle :
l’engagement
auprès de nos parties
prenantes
Besoin # 01
Environnement
En matière environnementale, Altarea
Cogedim doit relever un triple défi :
améliorer les qualités d’usage de ses
projets à travers la recherche du meilleur
ratio pérennité/confort/économie, rendre
compréhensibles et comparables les
qualités environnementales de ses
projets et de son patrimoine immobilier
et, enfin, maîtriser son empreinte
environnementale globale et sa
dépendance au carbone pour l’ensemble
de ses métiers.
— Impasse Marie Blanche
« Pour moi, l’essentiel,
c’est un partenaire
réellement engagé
dans une démarche
de développement
durable. »
Stéphane G.
LOGEMENT
Guides des bonnes
pratiques logement
Un Système de Management
Général élargi
SYSTÈME DE MANAGEMENT GÉNÉRAL
PROMOTION
COMMERCE, BUREAU, HÔTEL
Guide des bonnes pratiques
environnementales tertiaires
FONCIÈRE
COMMERCE
Guide des bonnes pratiques
d'exploitation
S’appuyer sur un Système de
Management Général
Pour les équipes de promotion et d’exploitation,
Altarea Cogedim développe des Systèmes
de Management Environnementaux (SME)
adaptés à chaque activité. Cette initiative
se traduit par l’élaboration de trois guides
de bonnes pratiques, dont l’objectif est de
permettre aux collaborateurs d’améliorer
l’ensemble des processus de développement,
de construction et d’exploitation, et de faciliter
l’accès aux exigences des différents référentiels
de certifications. Le Groupe inscrit ainsi son
engagement d’amélioration environnementale
dans la durée via la généralisation des
meilleures pratiques.
Focus
Altagreen :
une vision à long terme
de la responsabilité
du groupe et de ses métiers
Altagreen est une démarche stratégique qui permet
à Altarea Cogedim de répondre durablement aux
besoins de ses clients et de s’adapter efficacement
à son nouvel environnement réglementaire,
économique, concurrentiel, climatique, énergétique
et sanitaire. Avec une ambition : assurer la pérennité,
la valorisation à long terme des projets et des
actifs immobiliers du Groupe, dans un contexte
économique toujours plus exigeant.
Co-construite avec les collaborateurs, Altagreen
garantit un effort partagé en matière de
développement durable. Profitant des compétences
de chaque métier, elle permet de faire progresser
plus vite le niveau de maturité du Groupe
et ses performances économiques, sociales
et environnementales.
Altagreen, une démarche
reconnue pour sa pertinence
À l’occasion de la publication, pour la cinquième
année consécutive, du baromètre Novethic du
reporting sur l’éco-performance des bâtiments,
Altarea Cogedim a été distingué pour sa
démarche de développement durable. Le
Groupe progresse significativement en prenant
la 1 re place ex æquo des foncières, avec une
performance de 78 % (64 % en 2011), et en
confirmant sa présence dans le peloton de tête
des promoteurs, en 2 e position avec 67 % (54 %
en 2011). Dans le cadre du GRESB (Global Real
Estate Sustainability Benchmark), qui est le
plus important classement mondial évaluant
les stratégies RSE des groupes et fonds
immobiliers, Altarea Cogedim s’est une nouvelle
fois positionné, en 2012, au meilleur rang du
benchmark en obtenant le niveau Green Star.
Une performance développement
durable vérifiée
Afin de fiabiliser son processus de reporting,
Altarea Cogedim s’est engagé, dès 2011, dans
la vérification de ses principaux indicateurs
extra-financiers par un tiers externe, et ce,
un an avant l’imposition réglementaire.
En 2012, le Groupe a élargi son périmètre de
vérification pour être plus transparent encore
envers ses parties prenantes sur la qualité
de sa production, le suivi de son patrimoine
et, plus largement, ses impacts sociaux et
environnementaux. Les indicateurs, procédures
de reporting et collecte d’informations
environnementales du Groupe sont définis
sur la base des recommandations de l’EPRA
(European Public Real Estate Association),
conformément au supplément sectoriel
immobilier des indicateurs GRI (Global
Reporting Initiative) et à l’article 225 du
Grenelle de l’environnement.
40 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
41

esponsabilité sociale d’entreprise
responsabilité sociale d’entreprise
Indicateurs de performance
Promotion immobilière
Limiter l’empreinte
environnementale des
nouvelles constructions
AMÉLIORER
LE confort
D’USAGE
Depuis 2011, le Groupe réalise des Bilans
Carbone ® construction pour ses opérations
de bureaux, commerces, hôtels et logements.
Cette méthode permet de mesurer l’impact CO 2
lié à la conception et la construction d’un
bâtiment. Elle favorise la réduction de cette
empreinte grâce à la sensibilisation de
l’équipe projet et au choix de matériaux et
de procédés constructifs moins émetteurs.
RéDUIRE
L’EMPREINTE
ENVIRON-
NEMENTALE
Niveau de
performance
environnementale
1 .
RENFORCER
LA PÉRENNITÉ
Empreinte carbone
construction
4 .
Niveau de
performance
énergétique
qualitel / association pour la qualité du logement
regard d’un partenaire
sur les engagements
altarea cogedim
Exemple d’une opération de restructuration d’un immeuble de
bureaux en logements, le programme Sky à Courbevoie, certifiée
Habitat et Environnement et labélisée BBC® Effinergie, prouve que
l’exemplarité environnementale est réalisable en donnant une
seconde vie à un bâtiment dont la structure existante est conservée.
Pour mesurer cette performance, l’opération a fait l’objet d’un Bilan
Carbone® construction : l’empreinte carbone construction par m 2
est de 172 kg eCO 2
, soit une amélioration de plus de 70 % par rapport
à une opération de logement neuf classique. D’une manière
plus générale, Antoine Desbarrières, Directeur Général du
groupe Qualitel, nous livre sa perception des engagements
environnementaux du groupe Altarea Cogedim.
98 % *
des nouveaux développements
tertiaires certifiés ou en cours de
certification environnementale
96 % *
des nouveaux développements
logements situés à moins de
500 mètres d’un réseau de transport
en commun
1 .
Part des surfaces de commerce,
de bureau, d’hôtel ou du
nombre de logements certifiés
ou en cours de certification
environnementale
(NF Démarche HQE®, BREEAM®,
H&E).
2 .
Part des surfaces de commerce,
de bureau, d’hôtel ou du nombre
de logements bénéficiant d’un
niveau de performance
énergétique, THPE®, BBC®, Plan
Climat ou RT 2012.
FAVORISER
LES PRATIQUES
DURABLES
Niveau de proximité
en transport
en commun
3 .
3 .
Part des surfaces de commerce,
de bureau, d’hôtel ou du
nombre de logements à moins
de 500 mètres d’un réseau de
transport en commun.
4 .
2 .
Empreinte carbone construction
moyenne par m 2 de commerce,
de bureau, d’hôtel ou de
logement.
Entretien
« D’une manière générale,
peu de concurrents se
situent à un tel niveau de
performance dans la durée. »
antoine desbarrières
Directeur Général du Groupe QUALITEL
et président de cerqual
Les certifications délivrées par votre organisme apportent des
éléments de jugement objectifs sur des critères liés au confort
d’usage, à la maîtrise de l’énergie et au respect de l’environnement.
Comment se situe Altarea Cogedim sur ces différents sujets ?
Le niveau d’Altarea Cogedim est remarquable et son engagement tout à fait
exceptionnel et pérenne. Sur les enjeux d’éco-conception et de gestion de
l’énergie, de l’eau et des déchets, les programmes développés retiennent
des solutions exemplaires et innovantes. D’une manière générale, peu de
concurrents se situent à un tel niveau de performance dans la durée.
Vous avez certifié beaucoup de programmes de logements Altarea
Cogedim. Quelles garanties ces certifications apportent-elles aux
utilisateurs ?
Travailler dans le domaine de la promotion immobilière, c’est anticiper
les pratiques et usages de demain. Chez Altarea Cogedim, chaque
réalisation bénéficie d’une certification NF Logement ou NF Logement-
Démarche HQE ® , véritable gage de pérennité des logements dans le
temps pour les utilisateurs. Cette certification a une valeur réelle car
elle repose sur des indicateurs précis. Le déclaratif ne suffit donc plus.
Vous travaillez avec Altarea Cogedim depuis de nombreuses années.
Quelle est sa plus grande force, selon vous ?
Nous suivons effectivement le Groupe depuis longtemps. Et nous
avons pu constater que rien n’est jamais laissé au hasard, que ce soit
en phase de conception ou de réalisation des programmes. À tous les
niveaux, les pratiques sont exemplaires. La politique de développement
durable du Groupe anticipe perpétuellement l’évolution des besoins
des utilisateurs et s’inscrit pleinement dans le cadre des évolutions
réglementaires et institutionnelles à venir.
Focus
4 indicateurs de performance
complémentaires
Afin de suivre les performances
environnementales de l’activité de promotion,
quatre indicateurs clés ont été mis en place :
niveau de performance environnementale,
niveau de performance énergétique, niveau
de proximité des transports en commun et
empreinte carbone construction.
Ils définissent les quatre objectifs
complémentaires et axes de progrès du Groupe
pour tous ses nouveaux projets.
Optimiser la qualité énergétique
des nouvelles réalisations
Pour améliorer les performances
énergétiques de ses nouvelles réalisations,
le Groupe s’attache à optimiser l’enveloppe
du bâtiment (ventilation naturelle,
caractéristiques d’isolation, protections
solaires…) afin de réduire tous les besoins
énergétiques du projet et de favoriser
l’utilisation d’équipements techniques
peu énergivores. Pour que la performance
énergétique ne se fasse pas au détriment
de la qualité d’usage, les équipements
techniques sont choisis en fonction de leur
facilité d’utilisation et de leur durabilité.
Permettre d’être plus mobiles
L’ambition d’Altarea Cogedim est de connecter
l’ensemble de ses réalisations aux différents
lieux de vie alentours et de favoriser l’usage
de moyens de transport plus économiques
et à faible émission de CO 2
. L’emplacement
est donc, plus que jamais, un argument
majeur pour les nouveaux projets.
* Indicateurs vérifiés par Ernst & Young
42 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
43

esponsabilité sociale d’entreprise
responsabilité sociale d’entreprise
objectifs 2015
22 % 24 % 65 % 100 %
de réduction
des consommations
d’énergie*
* par rapport à 2010
de réduction
des émissions
de CO 2
*
Priorité au confort d’usage
Pour faire progresser les performances
environnementales – et donc, le confort
d’usage - de ses nouvelles opérations, Altarea
Cogedim a choisi des certifications adaptées
aux différentes caractéristiques de ses projets
et de leurs parties prenantes. L’ensemble des
exigences des référentiels de certification
Habitat et Environnement, NF Démarche
HQE ® , BREEAM ® et LEED ® sont intégrées dans
les guides de bonnes pratiques promotion
logement et tertiaire.
de baux verts
Maîtriser ses impacts
environnementaux
du patrimoine inclus dans
le périmètre de reporting
certifié Breeam ® In-Use
Propriétaire immobilier d’actifs commerciaux,
Altarea Cogedim doit protéger la valeur
de son patrimoine en limitant son impact
environnemental et son obsolescence technique
et énergétique. L’enjeu est double : se doter
d’une méthode de reporting pour mesurer de
manière fiable et régulière la performance
environnementale du patrimoine ; définir des
plans d’actions pour limiter son empreinte en
matière d’énergie, de CO 2
, d’eau et de déchets.
Parallèlement, le Groupe s’est engagé dans
le déploiement de la certification BREEAM ®
In-Use afin d’homogénéiser et de garantir
les meilleures pratiques d’exploitation sur
l’ensemble de ses actifs.
Connectivité et empreinte carbone du transport des clients
des centres commerciaux du patrimoine
Proximité
92 % des sites
bénéficient d’une ligne de transport en commun à moins de 500 mètres
7 %
18 %
Nombre
4,5 lignes
de transport en commun
à moins de 500 mètres
en moyenne par site
14 %
2 %
Mode de venue des visiteurs
2 %
100 g CO 2
e/visiteur.km
2011 - 108 g CO 2
e/visiteur.km
57 %
Voiture
Deux-roues
Piéton
Bus
Métro / RER / Train
Tramway
Fréquence
69 % des sites
ont une ligne de transport en
commun à moins de 500 mètres
avec une fréquence de passage
inférieure à 20 minutes
- 10 % *
de consommation d’énergie et d’émission
de CO 2
sur le patrimoine entre
2010 et 2012
39,1 % *
de taux de couverture du bail vert
* Indicateurs vérifiés par Ernst & Young
Focus
Opération haute qualité sanitaire
Afin d’améliorer la qualité sanitaire de ses
logements, Altarea Cogedim s’est
associé à la société Medieco pour mettre en place
une opération de Haute Qualité Sanitaire dans
son programme Pierres de Provence (Le Rouret).
Cette démarche, qui permet d’intégrer la santé
dans le projet, prévoit une analyse sanitaire du
permis de construire et du cahier des clauses
techniques particulières et évalue
la qualité de l’air intérieur à réception du bâtiment
grâce à des mesures de concentration en
Composés Organiques Volatils (COV)
et aldéhydes. Les recommandations seront
communiquées aux futurs occupants.
social & sociétal
Dans un contexte de morosité
économique et de destruction d’emplois,
Altarea Cogedim est résolument
à contre-courant.
Certes, les effectifs du Groupe ont
fortement augmenté en 2012 avec
l’intégration de RueduCommerce
– 1 232 salariés, à comparer aux 860
en 2011 – mais cette progression est
tout autant le résultat de la création
de nouveaux emplois pour accompagner
la croissance du Groupe.
Dynamique des recrutements
et des promotions
210 personnes ont été embauchées en CDI
(60 % pour les métiers du e-commerce et
40 % pour ceux de l’immobilier), à parts
égales entre les créations de postes et les
remplacements. Ce dynamisme profond des
recrutements s’accompagne en amont d’une
présence régulière dans les écoles et les salons
professionnels, mais explique également le
soin apporté à l’intégration des nouveaux
collaborateurs.
La valorisation des talents est l’autre pilier
de la politique de ressources humaines du
Groupe : 11 220 heures de formation ont été
dispensées, réparties sur près de 1 000 stages
décidés après la réalisation en début d’année
de 900 entretiens annuels.
Ces programmes de formation sont complétés
par des actions de sensibilisation sur des
thèmes prioritaires au sein du Groupe, telle
la diffusion à tous les salariés du guide du
développement durable.
2012 a, à nouveau, été une année de promotions
et de mobilités : plus de 17 % des collaborateurs
ont bénéficié d’une promotion (132) ou d’une
mobilité (71), entretenant ainsi la qualité des
parcours professionnels au sein de l’entreprise,
à égalité entre les femmes et les hommes.
L’emploi et l’insertion
au service de tous
Deux journées
d’intégration baptisées
« Crescendo »
ont regroupé
75 collaborateurs.
Au programme :
rencontre des
dirigeants du Groupe
et visite de réalisations
emblématiques.
Développer l’emploi, tel est aussi l’objectif
lors de la réalisation et de l’ouverture de nos
programmes résidentiels ou commerciaux,
en liaison étroite avec les collectivités locales
et les acteurs de l’emploi.
La création de centres commerciaux en est
l’un des vecteurs. L’objectif de création de
1 500 emplois dans les phases de chantier
puis d’exploitation du futur centre régional de
Villeneuve-la-Garenne a été fixé avec 5 % des
heures travaillées proposées aux demandeurs
d’emploi locaux, ainsi qu’aux personnes
en situation d’insertion.
Pour les projets résidentiels importants,
le même effet de levier est recherché et
contractualisé. C’est le cas, par exemple, à
Saint-Ouen dans le cadre de la construction de
l’éco-quartier des Docks où Cogedim réalise
334 logements répartis sur 6 bâtiments ouverts
sur un jardin paysagé. Altarea s’est engagé
sur deux clauses d’insertion sociale qui vont
représenter au total plus de 15 000 heures
d’insertion dont le bénéfice ira à des personnes
en recherche d’emploi ou en parcours
d’insertion professionnelle.
43 %
de croissance des effectifs en un an
38 ans
c’est l’âge moyen au sein de l’entreprise
46 %
des femmes sont cadres
chez Altarea Cogedim
44 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
45

esponsabilité sociale d’entreprise
Encourageant
la création artistique,
et pour honorer les
10 ans d’expositions
photographiques, Bercy
Village a demandé
à Denis Darzacq de
poser son regard d’artiste
explorateur de la ville
sur le quartier et ceux
qui le fréquentent
Besoin # 02
« Pour moi l’essentiel
est une entreprise
engagée pleinement
dans une démarche
responsable. »
Foued O.
Altarea Cogedim est
membre fondateur de
la Fondation Palladio.
Créée sous l’égide
de la Fondation de
France en 2008,
la Fondation Palladio
traite des enjeux liés à la
construction de la ville
de demain et de ses
lieux de vie.
évaluer
notre performance
Focus
Favoriser l’insertion
sous toutes ses formes
Altarea Cogedim soutient depuis près
de 6 ans l’association Habitat et Humanisme.
À ce jour, l’engagement aux côtés de
l’association a représenté 2,5 millions d’euros,
sous la forme de participation financière à la
création de 5 pensions de famille et d’emplois
pérennes au sein d’Habitat et Humanisme.
Le mécénat de compétence se développe
en parallèle, plusieurs collaborateurs
donnant de leur temps et du savoir-faire à
la réalisation de projets de l’association créée
et présidée par le Père Devert.
Altarea Cogedim
apporte des
ressources financières
significatives à des
projets de résidences
sociales et pensions de
familles adaptées à une
réinsertion plus durable
de personnes en
difficulté. Nous l’avons
fait à Lyon, à Versailles
et ici à Clamart
Le chiffre d’affaires progresse de + 42 %
en raison notamment du premier exercice
d’intégration de RueduCommerce dans
le périmètre consolidé. À périmètre
constant, la croissance organique
s’établit à + 13 % avec une contribution
positive de tous les métiers
(Commerces + 5 %, Logements + 15 %,
Bureau + 10 %).
2012 constitue la 9 e année consécutive
de croissance à deux chiffres de notre
FFO qui connaît une forte progression
de + 11,4 % à 149,7M€. Grâce à des
investissements d’avenir et hors choc
macro-économique majeur affectant la
France, nous nous fixons comme objectif
une progression du FFO de + 50 % à
horizon 2017.
46 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012

chiffres clés
chiffres clés
Chiffres
clés
Une forte progression
sur le long terme
Le groupe Altarea Cogedim bénéficie d’une situation financière solide
et d’une marge de manœuvre importante.
Ces atouts reposent avant tout sur un modèle économique diversifié
(commerces physiques et online, logements, bureaux) lui permettant
de générer d’importants cash-flows en haut de cycle tout en affichant
une forte résilience en bas de cycle.
Le chiffre d’affaires consolidé du Groupe
est en très forte croissance à 1 584,0 M€
(+ 42 %), en raison notamment de la
1 re intégration de RueduCommerce
en compte de résultat. À périmètre
constant, le chiffre d’affaires consolidé
augmente de + 13 % à 1 259 M€, avec une
contribution positive de tous les métiers :
+ 5 % en commerces physiques, + 15 %
en logements et +10 % en bureaux.
en M€ 2009 2012 Variation
chiffre d’affaires
(m€)
x 12
depuis 2006
1 584,0
x 4
sur la période 2006-2012
38,2
74,3
FFO (m€)
Conformément à l’objectif, le FFO (1) part du Groupe connaît
une forte progression de + 11,4 %, à 149,7 M€ tiré notamment
par les résultats du logement. La contribution des commerces
physiques est stable. La contribution des commerces online
est négative en raison des investissements décidés en 2012 (2)
qui sont comptablement passés en charge. Enfin, l’activité
bureau renoue avec une dynamique de profits.
134,3
119,8
108,5
93,7
Actif net
réévalué EPRA* (m€)
1 564,6
1 620,7
2011
2012
149,7
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
(1) Funds From Operations, ou Cash-flow courant des opérations.
(2) Recrutements pour la Galerie Marchande, investissements techniques (site,
application mobile, systèmes d’information) et marketing.
L’actif net réévalué 2012 est stable ou en légère progression
quelle que soit la méthodologie utilisée (ANR EPRA, ANR de
continuation, ANR EPRA NNNAV).
+ 3,6 %
* ANR EPRA : Valeur de marché des capitaux propres dans une optique
de continuation de l’exploitation.
Un modèle de croissance
qui s’appuie sur quatre métiers
Le chiffre d’affaires publié progresse de + 42 % en raison notamment du
premier exercice d’intégration de RueduCommerce dans le périmètre
consolidé. À périmètre constant, la croissance organique s’établit à + 13 %
avec une contribution positive de tous les métiers (commerces + 5 %,
logements + 15 %, bureau + 10 %).
bureau – Hôtels
Le chiffre d’affaires est en croissance de + 10 %.
Réparti sur une dizaine d’opérations, il devrait connaître
une forte augmentation en 2013 en raison du backlog
engrangé depuis 2 ans.
81300
78 000
44,0
150 000
152,0
71 000
75,8
170 000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
174,1
livraison
(M 2 )
108,1
32 325
118,8
logement
Le chiffre d’affaires promotion est reconnu selon
« la méthode à l’avancement » (3) proportionnellement
à l’avancement technique (coûts encourus/coûts
prévisionnels totaux hors foncier) et à l’avancement
de la commercialisation (ventes régularisées/ventes
prévisionnelles totales) des programmes. La forte
progression (+ 15 %) provient des gains de parts de
marché enregistrés au cours des dernières années.
668
557
1 289 1 205
861
887 123,1
2007 2008 2009 2010 2011 2012
293
réservations
(M€ TTC)
595
549 581 823
949
Le chiffre d’affaires des commerces physiques comprend
160,4 M€ de revenus locatifs (4) (- 1,1 %) et 18,0 M€ de
prestations de services réalisées avec des tiers (+ 9,6 %).
Il comprend également 12,3 M€ de chiffre d’affaires relatif à
des ventes réalisées dans le cadre d’opération de promotion
(coque de l’hypermarché de Villeneuve-la-Garenne
essentiellement vendue en VEFA à Carrefour).
À la suite des opérations ayant abouti à la prise de
contrôle de Cap 3000, ce dernier est désormais consolidé
en intégration globale au bilan. Compte tenu de la date
de réalisation de ces opérations (fin décembre 2012), les
revenus issus de Cap 3000 en 2012 ont été maintenus à
33,33 % en compte de résultat (5) .
57,3
commerce
loyers nets commerce
(M€)
+ 30 % + 41 %
2 465
Actifs
contrôlés
(M€, droits inclus)*
140,8 152,1 148,8
117,3
92,7
3 216
* Actifs dont Altarea est actionnaire et pour lesquels Altarea exerce
le contrôle opérationnel.
(4) Comptabilisés selon la norme IAS 17 « Contrats de location ».
(5) Revenus locatifs 2012 de Cap 3000 : 30,0 M€ à 100 %.
e-commerce
145,8
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2 817
3 958
2009 2012 2009 2012
Total
actifs gérés
(M€)
Loyers nets 140,8 145,8 + 3,6 %
Promotion
TOTAL CA
Commerces physiques
Logements
Bureaux
Commerces online
701,1 1 068,0 + 52,3 %
135,5
458,0
44,0
293,4
33,3
102,2 120,6
1113,0
108,1
945,5 939,5
863,5
174,1 152,0
594,9
176,5
549,1 581,1
238,4
75,8
822,6
325,1
118,8
949,2
206,6 182,3 190,9
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
x 2,5
sur la période 2006-2012
4
dividende/action (€)
Au titre de l’exercice 2012, le versement d’un dividende
de 10 € par action, soit un montant total de 109 M€,
sera proposé au vote de la prochaine assemblée du
10 juin 2013 statuant sur les comptes de l’exercice clos
le 31 décembre 2012.
6
7
7,2
8
9
10
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2007 2008 2009 2010 2011 2012
chiffre d’affaires*
(M€ TTC)
* y compris prestations de services externes
157,0
Backlog VEFA/CPI
(M€TTC)
2007 2008 2009 2010 2011 2012
1 620
chiffre d’affaires*
(M€ TTC)
* y compris prestations de services externes
176,9 4 068 *
1 414
Backlog
(M€TTC)
3 621
2011 2012 2011 2012
2011 2012
Offre à la vente
et portefeuille
foncier
(M€TTC)
* Soit environ 13 550 logements
423 M€
volume d’activité
global
+ 10 %
9,4 M€
commissions générées
par la marketplace
+ 25 %
107,5 M€
volume d’activité
des marchands
+ 14 %
181 M
de visiteurs
sur l’année
+ 17 %
• Le groupe Altarea Cogedim est l’un des principaux acteurs
du e-commerce en France, avec sa marque RueduCommerce
dont le volume d’activité a représenté 423 M€ en 2012 (+ 10 %).
• Les commissions générées par la marketplace (9,4 M€ soit
+ 25 %) sont en forte croissance en raison d’une part de la
croissance du volume d’activité des marchands (107,5 M€ soit
+14 %) et d’autre part de l’augmentation du taux moyen de
commission qui s’établit à 8,8 % (+ 80 bp).
• Le site RueduCommerce.com enregistre une hausse de son
trafic de + 17 % sur un an, passant de 156 à 181 millions de
visiteurs sur l’année.
(3) Suivant la norme IAS 18 « produits des activités ordinaires » et l’interprétation
IFRIC 15 « contrats de construction de biens immobiliers ».
48 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
49

chiffres clés
chiffres clés
Actionnariat
au 31 décembre 2012
1,06 %
Autodétention
7,92 %
Fonds ABP
8,15 %
Foncière des Régions
14,79 %
Public et autres
49,33 %
Fondateurs
18,75 %
Prédica Crédit Agricole
Assurances
L’action
Marché Eurolist : compartiment A
Place de cotation : NYSE Euronext Paris
Code : ALTA
Code ISIN : FR0000033219
Indices : CAC AllShares,
IEIF SIIC France, CAC Immobilier,
CAC Sociétés Financières.
Nombre d’actions : 10 911 441
au 31 décembre 2012
Capitalisation boursière :
1 276,6 M€ au 31/12/2012.
Agenda
financier 2013
Les communiqués
de presse sont diffusés
après Bourse.
28/02
Chiffre d’affaires
et Résultats annuels
pour l’exercice 2012
janvier février mars avril mai juin juillet août septembre
07/05
Chiffre d’affaires du
1 er trimestre 2013
10/06
Assemblée générale des
actionnaires du groupe
Altarea Cogedim
05/07
Mise en paiement
du dividende 2012
% en capital et en droits de vote théoriques
évolution du cours de bourse
sur un an versus Indice IEIF SIIC France
(base 100 au 2 janvier 2012)
CASH-FLOW
COURANT DES
OPÉRATIONS
(FFO)
14,19 €
/ action
+ 8,3 %
sur un an
Espace
actionnaires
120 •
115 •
110 •
105 •
100 •
95 •
90 •
85 •
80 •
75 •
résultats
annuels 2011
dividende
2012
résultats
semestriels
2012
02/01 01/04 01/08 31/12
Altarea
IEIF SIIC France
Principales données financières par action
Dividende
* Montant du dividende
soumis à l’Assemblée
générale des actionnaires
du 10 juin 2013
** Précision si option
en action
actif net
réévalué
(ANR EPRA)
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Flux des opérations (FFO*)(en euros /action) 5,4 9,4 10,3 10,6 11,7 13,1 14,2
Dividende (en euros) 4,0 6,0 7,0 7,2 8,0 9,0 10,0
Dividende /cours 2,7 % 2,5 % 5,3 % 6,7 % 6,4 % 7,5 % 8,5 %
Actif net réévalué (ANR de continuation dilué) 117,7 165,0 124,2 113,3 139,3 147,2 138,5
Cours au 31 décembre 148,0 236,8 132,0 107,0 125,0 120,5 117,0
Prime ou décote cours 25,7 % 43,5 % 6,3 % - 5,6 % - 10,3 % - 18,0 % - 13,4 %
* Funds From Operations : résultat net, part du Groupe, avant amortissements et plus-values
10,0 €
/ action
148,6 €
/ action
+ 11,1 %
sur un an
- 3,4 %
sur un an
2012 : un renforcement
des fonds propres avec la
proposition de paiement
du dividende en titres
En 2012, le Groupe a proposé le versement
d’un dividende de 9 €/action, soit une croissance
de + 12,5 % (supérieure à la guidance de 10 %)
et un rendement de 7,5 % par rapport au cours
de Bourse au 1 er janvier 2012.
Altarea Cogedim a innové en proposant l’option
pour le paiement du dividende en actions. Cette
option a été choisie par 76,76 % des actions
éligibles au dividende (parmi lesquelles celles
détenues par les dirigeants), confirmant la
confiance de nos actionnaires dans son modèle
de développement et son positionnement
unique de foncière multicanal.
Par la création de 732 624 actions nouvelles,
le Groupe a ainsi renforcé ses fonds propres
de 69 millions d’euros.
Le montant du dividende payé en
numéraire limité à 21 millions d’euros a
ainsi permis au Groupe de dégager des
liquidités pour investir notamment dans les
synergies opérationnelles entre commerce
physique et commerce en ligne.
Une démarche digitale
également dans la
communication
financière
Pour renforcer les liens avec les actionnaires,
institutionnels et individuels – actuels ou à
venir – Altarea innove chaque année pour
permettre de mieux comprendre sa stratégie
de développement. Avec l’image de l’acquisition
du site RueduCommerce, la communication
est également devenue digitale en 2012,
avec notamment :
• Le développement d’une application tablette,
pour télécharger le rapport annuel 2011. Cette
initiative est reconduite en 2012 et répond en
plus de son côté innovant au souci permanent
du Groupe de réduire l’impact de ses actions
sur l’environnement dans une démarche de
limitation des impressions papier ;
• La mise à disposition en ligne pour les
actionnaires d’un FAQ (frequently asked
questions) concernant le paiement du
dividende en actions et les évolutions liées
à la fiscalité attachée au dividende des
sociétés SIIC dans le PEA. Ce document est
toujours disponible sur notre site Finance/
informations réglementées/2012/Assemblée
générale des actionnaires du 25 mai 2012.
• Et toujours, pour fluidifier le contact entre les
actionnaires et le Groupe, un accès direct dès
la page d’accueil à l’Espace Actionnaires et un
numéro vert dédié, pour apporter rapidement
des réponses à toutes vos questions.
Contact actionnaires
Investisseurs@altareacogedim.com
0805 020 149 (appel gratuit depuis
un poste fixe)
Service titres
Caceis Corporate Trust
ct-contact@caceis.com
Tél. : 01 57 78 34 44
50 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
51

chiffres clés
chiffres clés
État de la situation financière consolidée
compte de résultat analytique
En millions d’euros 31/12/2012 31/12/2011
ACTIFS NON COURANTS 3 617,5 3 241,2
Immobilisations incorporelles 276,7 264,9
dont Écarts d’acquisition 166,6 193,1
dont Marques 98,6 66,6
dont Autres immobilisations incorporelles 11,5 5,2
Immobilisations corporelles 11,4 12,9
Immeubles de placement 3 200,3 2 820,5
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur 3 037,3 2 625,5
dont Immeubles de placement évalués au coût 163 195
Participations dans les entreprises associées et autres participations non consolidées 84,7 76,5
Créances et autres actifs financiers non courants 18,3 16,9
Impôt différé actif 26 49,5
ACTIFS COURANTS 1 504,3 1 402,1
Actifs non courants détenus en vue de la vente 4,8 55,3
Stocks et en-cours nets 702,6 684,2
Clients et autres créances 456,7 390,2
Créance d’impôt sur les sociétés 1,8 1,0
Créances et autres actifs financiers courants 16,3 7,4
Instruments financiers dérivés 0,3 0,8
Trésorerie et équivalents de trésorerie 321,8 263,2
TOTAL ACTIF 5 121,8 4 643,3
CAPITAUX PROPRES 1 362,0 1 116,1
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d’Altarea SCA 1 023,7 988,1
Capital 131,7 120,5
Primes liées au capital 481,6 509,9
Réserves 354,6 269,4
Résultat, part des actionnaires d’Altarea SCA 55,9 88,3
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales 338,2 128,0
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales 224,9 122,2
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée 109,0 –
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales 4,3 5,8
PASSIFS NON COURANTS 2 371,8 2 259,9
Emprunts et dettes financières à plus d’un an 2 254,2 2 185,4
dont Prêts participatifs et comptes courants sous option à plus d’un an 14,8 81,5
dont Emprunts obligataires, non courant 250,0 –
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 1 972,7 2 088,0
dont Autres emprunts et dettes assimilées 16,7 15,8
Autres provisions long terme 25,7 23,6
Dépôts et cautionnements reçus 29,1 25,2
Impôt différé passif 62,9 25,6
PASSIFS COURANTS 1 388,0 1 267,3
Emprunts et dettes financières à moins d’un an 311,1 275,4
dont Emprunts auprès des établissements de crédit (hors trésorerie passive) 282,3 251,0
dont Concours bancaires (trésorerie passive) 2,7 5,3
dont Autres emprunts et dettes financières 26,1 19,2
Instruments financiers dérivés 181,2 130,2
Dettes fournisseurs et autres dettes 892,9 860,5
Dettes d’impôt exigible 2,8 1,2
TOTAL PASSIF 5 121,8 4 643,3
En millions d’euros
Cash-flow
courant des
opérations
(FFO)
2012 2011
Variations
de valeurs,
charges
calculées
et frais de
transaction
Total
Cash-flow
courant des
opérations
(FFO)
Variations
de valeurs,
charges
calculées
et frais de
transaction
Revenus locatifs 160,4 – 160,4 162,1 – 162,1
Autres charges (14,6) – (14,6) (13,4) – (13,4)
Loyers nets 145,8 – 145,8 148,8 – 148,8
Prestations de services externes 18,0 – 18,0 16,5 – 16,5
Production immobilisée et stockée 12,2 – 12,2 15,1 – 15,1
Charges d’exploitation (50,5) (1,5) (52,0) (53,1) (2,8) (55,8)
Frais de structure nets (20,3) (1,5) (21,7) (21,5) (2,7) (24,2)
Part des sociétés associées 9,4 (3,0) 6,4 8,2 (6,2) 2,0
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (1,7) (1,7) – (1,8) (1,9)
Gains / Pertes sur cessions d’actifs – 4,8 4,8 – 6,3 6,3
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – 19,6 19,6 – 70,0 70,0
Indemnités (frais) de transaction – 9,1 9,1 – (0,6) (0,6)
RÉSULTAT COMMERCES PHYSIQUES 135,0 27,3 162,2 135,4 64,9 200,4
Chiffre d’affaires distribution 315,7 (0,0) 315,7 – – –
Achats consommés (289,0) – (289,0) – – –
Dotation nette aux provisions (2,3) – (2,3) – – –
Marge Distribution 24,4 (0,0) 24,4 – – –
Commissions Galerie Marchande 9,4 – 9,4 – – –
Charges d’exploitation (39,9) (0,3) (40,2) – – –
Frais de structure nets (39,9) (0,3) (40,2) – – –
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (6,4) (6,4) – – –
Indemnités (frais) de transaction – (1,2) (1,2) – (1,7) (1,7)
RÉSULTAT COMMERCES ONLINE (6,0) (7,9) (13,9) – (1,7) (1,7)
Chiffre d’affaires 948,6 – 948,6 821,5 – 821,5
Coût des ventes et autres charges (820,7) – (820,7) (719,9) – (719,9)
Marge immobilière 127,8 – 127,8 101,7 – 101,7
Prestations de services externes 0,6 – 0,6 1,0 – 1,0
Production stockée 57,4 – 57,4 63,0 – 63,0
Charges d’exploitation (84,9) (1,9) (86,9) (79,7) (3,3) (83,0)
Frais de structure nets (26,9) (1,9) (28,8) (15,7) (3,3) (18,9)
Part des sociétés associées (0,3) – (0,3) 0,1 – 0,1
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (2,9) (2,9) – (1,1) (1,1)
Indemnités (frais) de transaction – – – – (4,6) (4,6)
RÉSULTAT LOGEMENTS 100,6 (4,8) 95,8 86,1 (9,0) 77,1
Chiffre d’affaires 113,6 – 113,6 102,0 – 102,0
Coût des ventes et autres charges (106,2) – (106,2) (98,9) – (98,9)
Marge immobilière 7,3 – 7,3 3,1 – 3,1
Prestations de services externes 5,3 – 5,3 6,1 – 6,1
Production stockée 5,1 – 5,1 3,9 – 3,9
Charges d’exploitation (12,2) (0,7) (13,0) (11,7) (0,9) (12,6)
Frais de structure nets (1,9) (0,7) (2,6) (1,7) (0,9) (2,6)
Part des sociétés associées (0,4) – (0,4) (1,3) – (1,3)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (0,3) (0,3) – (0,3) (0,3)
Indemnités (frais) de transaction – – – – (6,4) (6,4)
RÉSULTAT BUREAUX 5,1 (1,0) 4,0 0,1 (7,6) (7,4)
Autres (Corporate) (2,5) (0,6) (3,1) (1,7) (0,5) (2,3)
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 232,2 12,9 245,0 219,9 46,1 266,1
Coût de l’endettement net (71,7) (3,7) (75,5) (78,7) (3,0) (81,8)
Actualisation des dettes et créances – (0,0) (0,0) – (0,1) (0,1)
Variation de valeur et résultat de cessions des
instruments financiers
– (78,4) (78,4) – (80,4) (80,4)
Résultat de cession de participation – 0,7 0,7 – (0,1) (0,1)
RÉSULTAT AVANT IMPÔT 160,4 (68,6) 91,8 141,2 (37,5) 103,7
Impôts sur les sociétés (1,9) (29,8) (31,6) (0,8) (8,8) (9,6)
RÉSULTAT NET 158,6 (98,4) 60,2 140,4 (46,3) 94,1
Minoritaires (8,9) 4,6 (4,3) (6,1) 0,3 (5,8)
RÉSULTAT NET, Part du Groupe 149,7 (93,8) 55,9 134,3 (46,0) 88,3
Nombre moyen d’actions après effet dilutif 10 547 562 10 547 562 10 547 562 10 241 241 10 241 241 10 241 241
RÉSULTAT NET par action (€/action), Part du Groupe 14,19 (8,90) 5,30 13,11 (4,49) 8,62
Total
52 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
53

chiffres clés
altarea cogedim
actif net réévalué (anr)
Au 31 décembre 2012, l’ANR EPRA d’Altarea Cogedim s’établit à 1 620,7 M€, en hausse de + 3,6 % par rapport
au 31 décembre 2011.
Nos
Implantations
Ramené par action, l’ANR est de 148,6 €/action, soit une baisse de - 3,4 % après effet dilutif du dividende 2012
versé en titres (1) .
ANR GROUPE
31/12/2012 31/12/2011
En M€ €/action En M€ €/action
Capitaux propres consolidés part du Groupe 1 023,7 93,8 988,1 97,1
(1) Impact des titres donnant accès au capital - -
(2) Retraitement d’impôt différé au bilan sur actifs non SIIC
(actifs à l'international)
38,0 42,9
(2) Impôt effectif sur plus-values latentes des actifs non SIIC* (50,3) (53,1)
(3) Retraitement des droits déduits sur les valeurs d’actifs au bilan 134,5 131,6
(3) Droits et frais de cession estimés* (86,2) (77,8)
(4) Autres plus-values latentes 381,9 406,5
(5) Part des commandités** (15,7) (16,8)
ANR «EPRA NNNAV» DE LIQUIDATION DILUÉ*** 1 425,9 130,7 - 6,4 % 1 421,5 139,7
Retraitement des droits et frais de cession estimés* 86,2 77,8
Part des commandités** (0,9) (0,9)
ANR DE CONTINUATION DILUÉ*** 1 511,1 138,5 - 5,9 % 1 498,4 147,2
Réintégration des droits déduits sur les valeurs d’actifs au bilan (134,5) (131,6)
Retraitement de l’impôt effectif sur plus-values latentes
des actifs non SIIC*
50,3 53,1
Retraitement des instruments financiers 177,1 127,0
Retraitement de la part des commandités** 16,6 17,7
ANR EPRA DILUÉ *** 1 620,7/ 148,6 - 3,4 % 1 564,6 153,7
* En fonction du mode de cession envisagé (actif ou titres)
** Dilution maximale de 120 000 actions
*** Nombre d’actions dilué : 10 909 159 10 176 535
PARIS
Altarea Cogedim
8, avenue Delcassé
75008 Paris - France
Tél. : + 33 (0)1 56 26 24 00
(1) Lors du versement du dividende 2012 d’un montant de 9,0 €/action, les actionnaires se sont vu proposer la possibilité de souscrire des
actions nouvelles à un cours de 94,31 €/action. Cette opération a entraîné la création de 732 624 actions (taux de souscription de 76,77 %)
permettant ainsi de renforcer les fonds propres du Groupe à hauteur de 69 M€.
Altarea France
8, avenue Delcassé
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 56 26 24 00
Cogedim
8, avenue Delcassé
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 56 26 24 00
Altarea Cogedim Entreprise
8, avenue Delcassé
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 56 26 24 00
Cogedim Vente
8, avenue Delcassé
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 56 26 24 00
Cogedim Résidence
8, avenue Delcassé
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 56 26 24 00
Cogedim Résidences Services
8, avenue Delcassé
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 56 26 24 00
RÉGIONS
Cogedim Grand Lyon
235, cours Lafayette
69451 Lyon Cedex 06
Tél. : + 33 (0)4 72 75 40 80
Cogedim Méditerranée
400, promenade des Anglais
06200 Nice
Tél. : + 33 (0)4 92 47 80 00
Cogedim Provence
26, rue Grignan
13001 Marseille
Tél. : + 33 (0)4 96 17 63 20
Cogedim Midi-Pyrénées
46, boulevard de Strasbourg
31000 Toulouse
Tél. : + 33 (0)5 34 41 49 00
Cogedim Grenoble
36, boulevard Gambetta
38000 Grenoble
Tél. : + 33 (0)4 76 89 69 89
Cogedim Savoies Léman
Parc de la Bouvarde
Allée du Parmelan
74370 Metz-Tessy
Tél. : + 33 (0)4 50 05 80 60
Cogedim Aquitaine
29, rue Esprit-des-Lois
33000 Bordeaux
Tél. : + 33 (0)5 56 00 13 70
Cogedim Atlantique
Immeuble Insula
11, rue Arthur-III
44200 Nantes
Tél. : + 33 (0)2 51 86 00 20
Cogedim Languedoc-
Roussillon
Tour Europa - Bâtiment C
101, allée de Délos
34000 Montpellier
Tél. : + 33 (0)4 99 54 98 00
INTERNATIONAL
Altarea Italia
Via Crocefisso, 27
20122 Milano - Italia
Tél. : + 39 02 433 31 41
Altarea España SL
C/ Orense, 85
Edificio Lexington
28020 Madrid - España
Tél. : + 34 91 382 21 01
54 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012
55

altarea cogedim
En savoir plus
sur notre Groupe
Les sites d’Altarea Cogedim
le site corporate
www.altareacogedim.com
le site Cogedim
www.cogedim-logement.com
le site RueduCommerce
www.rueducommerce.com
Les sites de quelques-uns de nos centres commerciaux
le site de Bercy Village
http://www.bercyvillage.com
le site de Carré de Soie
http://carredesoie.com
le site de Cap 3000
http://www.cap3000.com
Le site du rapport annuel et de développement
durable 2012
le Document de
référence 2012
Le Document de référence
Altarea Cogedim
présente notamment les
éléments détaillés relatifs au
gouvernement d’entreprise
et à la gestion des risques
ainsi que les comptes
consolidés et les comptes
sociaux. Il est disponible sur
demande ou sur le site
www.altareacogedim.com
Altarea Cogedim remercie ses partenaires qui n’ont pas pu être cités dans cette édition et avec lesquels les équipes ont le plaisir de collaborer.
Conception et réalisation :
Le site du RADD 2012 :
http://rapportannuel2012.altareacogedim.com
Retrouvez les reportages, les interviews, les chiffres clés
et les temps forts de l’année 2012 en photos et en vidéos.
Document de
référence 2012
Crédit photos : Anawa, Denis Barçon, Carole Barriquand-Treuille, Gaëtan Bernard, Didier Cocatrix, Dragon Rouge, M. Dugied, Laurent Prullière,
Publicis Infracom, Scénésis, STRAT, Studio Sezze, Ultra Fluide, Paolo Verzone, Christian Zachariasen, Zoevox, photothèque Altarea Cogedim -
Corbis/Mika, Erik Isakson-Blend Images, Ocean - Getty Images/Jordan Siemens(couverture), Thomas Barwick, Paul Bradbury, Ghislain & Marie
David de Lossy, Sam Edwards, Adam Haglund, Maskot, Jekaterina Nikitina, PhotoTalk, Plattform, Fransisco Romero, vm, Westend61, Chris
Williams Black Box, Bilgehan Yilmaz et X.
Ce document est imprimé sur un papier certifié PEFC. La certification PEFC garantit le respect des règles de gestion forestière durable
et le suivi jusqu’au distributeur final. L’imprimeur est certifié Imprim’Vert.
56 ALTAREA COGEDIM / RAPPORT D’ACTIVITÉ ET de DÉVELOPPEMENT DURABLE 2012

8, avenue Delcassé - 75008 Paris - France - Tél. + 33 (0)1 56 26 24 00
www.altareacogedim.com