Que_Faire_Dun_Batiment_Vacant_En_Ile_De_France

QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT
VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
Networking Event
En partenariat avec :

QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
Remerciements
• 2
Bush tient à remercier particulièrement ses intervenants et partenaires, toutes celles et
ceux qui ont apporté leur concours à la réalisation de cet évènement et de ce document, en
partageant avec nous leur expérience et leur expertise dans leur domaine respectif :
Charles Tatham, Fondateur et Directeur Général de Tatham Property Solutions, qui nous a
livré son savoir et fait part de sa connaissance en ce qui concerne le marché de l’immobilier
pour les professionnels ;
Juan Luis Briceño, Directeur Architecture de l’agence Bush, qui a partagé ses réflexions
sur l’architecture et l’urbanisme tout en donnant des conseils sur les potentialités d’un
immeuble vide ;
Karine Pellet Ryan, Business Development Manager de Herman Miller, qui a su mettre en
lumière l’importance pour une entreprise d’optimiser son espace de travail existant tout en
ne négligeant pas l’utilisateur principal de cet espace ;
Margaret Morzadec, Consultant Expert en couleur chez Farrow & Ball et Bush, qui a exposé
et partagé sa connaissance en matière de couleur et qui nous a expliqué son importance et
son rôle dans le tertiaire ;
Ainsi que nos entreprises partenaires Herman Miller et BMA pour leur soutien et leur aide
dans l’organisation de cet évènement.
Nous tenons également à remercier le Cercle de l’Union Interalliée pour nous avoir permis de
réaliser cet évènement de Networking au sein de leur merveilleux locaux. Et nous n’oublions
pas de remercier tous les invités ayant répondu présent, ce qui a permis à chacun d’enrichir
ses connaissances.

3 •
QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
Table des matieres
REMERCIEMENTS 2
TABLE DES MATIERES 3
INTRODUCTION 4
TOUR D’HORIZON DU MARCHÉ ACTUEL 5
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE 5
CONSTRUCTION DU NEUF EN ÎLE DE FRANCE 5
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN PROVINCE 5
CHANGEMENT DU PAYSAGE 6
CHANGEMENT DE NOS HABITUDES 6
SOLUTIONS MIRACLES ? 7
COMMENT VOUS DIFFÉRENCIER ? 7
LES FREINS 7
LES POTENTIALITÉS D’UN IMMEUBLE VIDE 8
UN CHANGEMENT DE PARADIGME 8
CONSIDÉRATION DE L’EXISTANT ET ÉVALUATION DU POTENTIEL 8
LA DIVERSIFICATION DES ACTIVITÉS DANS LE BÂTIMENT 9
ESPACE ÉVOLUTIF ET ADAPTABLE AUX MARCHÉS 9
ORGANISATION SPATIALE, FLUX, INTERRELATIONS : ENTRE ACTIVITÉS DANS LES MÊMES ESPACES. 10
L’IDENTITÉ DU BÂTIMENT: UN LIEU DE VIE. 10
CAS PRÉCIS : LE BÂTIMENT P3 11
OPTIMISER UN ESPACE DE TRAVAIL EXISTANT 13
« POUR SAVOIR OÙ L'ON VA, MIEUX VAUT SAVOIR D'OÙ L’ON VIENT... » 13
PROVOCATION 13
SITUATIONS DE TRAVAIL 14
FOCUS ON : « WARM UP, COOL DOWN » 15
ESPACE ÉVOLUTIF 15
LA COULEUR : SON RÔLE DANS LE TERTIAIRE 17
LA COULEUR N’EST PAS TRAITÉE À SA JUSTE VALEUR 17
CAS PRÉCIS : LE PROJET JUPITER 18
ÉCONOMIQUE, ESTHÉTIQUE ET CONFORTABLE 19
L’ÉCOUTE DU CLIENT 20
COMMENT CRÉER UNE PALETTE DE COULEURS ? 21
CONTACTS 23

QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
Introduction
• 4
QUELQUES CHIFFRES
INTERPELLANTS
QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
millions
de mètres
carrés sont
disponibles en
Île de France .
LE MODERNISER, LE TRANSFORMER :
taux moyen
de bureaux
vacants en Île
de France.
de bâtiments
vacants en plus
entre 2012 et
2013.
en commerces ?
des entreprises
parisiennes de
plus de 500
salariés sont
prêtes à migrer
en banlieue.
en bureaux ?
m2 sont
disponibles
depuis plus de
4 ans en Île de
France.
en logements ?

5 •
CHARLES TATHAM
Tour d’horizon du marché actuel
LE MARCHÉ DE BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE
de transactions
en moins sur la
moyenne des
transactions
depuis 2004.
millions de mètres
carrés de bureaux
en Île de France, il
s’agit du plus grand
parc européen.
transactions
en 2014, pour
1,7 millions de
mètres carrés
transactions
en 2013, pour
2,1 millions de
mètres carrés
On observe une baisse des transactions sur le marché en Île de France, mais les grandes transactions
reviennent...
CONSTRUCTION DU NEUF EN ÎLE DE FRANCE
Entre 0,5 et 1,2 millions de mètres carrés par an
concernent la construction de bureaux neufs en Île
de France.
La commercialisation des bâtiments neufs est plus
rapide que celle des bâtiments existants. Et pour
cause, les clients préfèrent le neuf car il est mis aux
normes, il y a moins de frais qu’une remise en état.
Cependant on observe une offre de bureaux trop
importante en Île de France (cf. taux de vacance) alors
qu’il y a parallèlement une pénurie de logements :
Faut-il penser à transformer les bureaux en
logements ?
LE MARCHÉ DE BUREAUX EN PROVINCE
1
,1 million de mètres carrés sont placés (location
ou vente) sur l’ensemble des grandes villes, en une
année.
Un immeuble neuf de 5,000 m² à Nantes représente 5
% du marché annuel et 10 % de la construction neuve.
S’agit-il des mêmes produits qu’en Île de France ?
Le coût du mètre carré est beaucoup moins élevé
en province. La valeur moyenne de première main
en région est de 153€/m2/an, contre 330€/m2/an à
Paris. De plus, la climatisation et le chauffage n’ont pas
la même importance selon les villes. Il y a notamment
une différence sur ces domaines entre Lille et Nice.
Est-ce les mêmes besoins ?
Les commerces restent le moteur de l’activité en
région, alors qu’en Île de France il s’agit des bureaux.
Mais les bureaux à côté des Gares TGV sont-ils adaptés
pour les habitants locaux ou pour les visiteurs ?
Par exemple, il faut savoir qu’il y a un nombre plus
important d’utilisateurs publiques/para-publiques en
province.
Y’a t’il plus d’innovation possible / nécessaire ?
En province, les contraintes architecturales sont
moins importantes que dans la capitale.
Il apparait comme un devoir de se démarquer : il faut
mettre en valeur des caractéristiques spécifiques du
bâtiment (autre que le concierge) : les couleurs, les
matériaux, …
Par exemple, veillez à éviter les mètres carrés de
moquette bleue, c’est une couleur beaucoup trop
récurente dans les bureaux. Pensez originalité !

CHARLES TATHAM
Tour d’horizon du marché actuel
• 6
CHANGEMENT DU PAYSAGE
L’obsolescence du parc :
500.000 m² de bureaux sont vacants depuis plus
de 4 ans car ils ne répondent pas au mantra des
besoins des utilisateurs, à savoir «How Many ? How
Much ? Where ? When ?»
De plus, les nouvelles réglementations comme la
norme BBC (Bâtiments Basse Consommation) ou la loi
Duflot imposent un assainissement du parc immobilier
français, mais c’est un processus lent. C’est aussi une
des raisons du taux de vacance important.
Les besoins des marchés changent :
Adapter les services aux besoins des clients divers,
par exemple :
EHPAD (Établissement d’Hébergement pour
Personnes Âgées Dépendantes) : pour pouvoir
s’adapter aux utilisateurs, cela implique la présence
de métros/bus ou de parking, aussi bien pour la
mobilité des occupants que pour faciliter l’accés aux
visiteurs.
Résidences étudiants : la mobilité importante de cette
cible implique également la présence de transports
en commun à proximité, également de parking.
Hôtellerie : besoins manifestes
Habitation : changement de localisation, exemple de
Massy.
CHANGEMENT DE NOS HABITUDES
T ravailler
Depuis plusieurs années, on intégre les espaces
ouverts (open-space) dans les entreprises. Cela
apporte un gain de place et favorise la communication.
On observe aussi une densification du nomadisme :
de plus en plus d’employés sont amenés à travailler
de chez eux, où voyagent beaucoup.
Acheter
Avec l’arrivée du e-commerce, on constate une
évolution de l’acte de d’achat et du nombre de
cyberacheteur (32,6 millions en 2013 contre 25,1
millions en 2010).
La tendance est également aux « Showrooms », ils
permettent d’exposer les produits pour que le clients
puissent voir/tester avant d’acheter.
Le «drive» est aussi une façon de consommer
qui poursuit son ascension (l’augmentation des
Grandes Surfaces «drive» ces dernières années est
impressionnante). Après commande sur internet ou
par téléphone, le retrait des achats se fait en point
fixe. Cela permet au client un gain de temps.
Il y a également les livraisons à domicile : après achat
en magasin, en ligne ou par téléphone. Cela facilite le
transport des achats pour le client.
Vieillir
Maisons de vieilliesse : Le changement de
consommation, la sophistication des moyens de
communication et la réorganisation des villes
demandent une évolution adaptée. Ces changements
d’habitudes doivent aussi faire évoluer les façons
de penser à l’habitat et l’architecture de manière
générale.

7 •
CHARLES TATHAM
Tour d’horizon du marché actuel
SOLUTIONS MIRACLES ?
Pas de solutions miracles !
L’important c’est de se démarquer et de prendre en
compte son environnement pour s’adapter au mieux.
Il ne s’agit pas de se dire «moi aussi je fais comme ça»
pour avoir le même succès que son concurrent, en
effet la stratégie « me too » est vouée à l’echec.
Albert Einstein disait « La folie, c’est se comporter
de la même manière et s’attendre à un résultat
différent »
COMMENT VOUS DIFFÉRENCIER ?
Pour pouvoir se démarquer des millions de mètres
carrés de moquette bleue qui sont déjà présents
sur le marché, il faut rendre les lieux mémorables,
d’une façon ou d’une autre, afin que les visiteurs ne
l’oublient pas.
• Imaginer des accroches visuelles qui permettront
aux visiteurs de se rappeler des lieux.
• Innover dans la façon de présenter les surfaces,
donner des idées aux futurs utilisateurs en
proposant des matériaux et du mobilier. Se servir
du lieu comme un Showroom et aider le client à
s’y projetter.
À votre avis, les utilisateurs suivent ou devancent ?
Exemple // L’ancien siège de l’UMP (rue la Boétie)
accueille depuis juin 2014 une pépinière de jeunes
entreprises innovantes. Le «village de l’innovation»
peux accueillir une centaine d’entreprises qui
bénéficient d’un loyer deux fois moins cher que la
moyenne du quartier avec de nombreux services en
sus (salles de réunions, installations informatiques,
circuits d’aides au financement...). Le propriétaire a
su faire évoluer l’image de son bâtiment pour attirer
de nouveaux clients.
LES FREINS
La localisation : Il faut savoir observer son
environnement et se poser les bonnes questions.
Si l’activité primaire ne fonctionne plus correctement
dans l’environnement géographique, qu’est ce qui
fonctionne actuellement ?
Les fonds : Les nouveaux acteurs économiques
ont une mentalité différente. Exemple // Xavier
Neel souhaite donner un second souffle à la Halle
Freyssinet, transformant le bâtiment des années 1930
(Halle du service messageries de la Gare d’Austerlitz)
en incubateur d’entreprises innovantes : « le plus
grand du monde ».
L’urbanisme : Les limitations et contraintes ouvrent
forcément d’autres options. Il faut alors être créatif et
imaginer des solutions pour s’adapter aux contraintes.
La réglementation : Impossible d’y échapper, les
lois et réglementations concernant la remise en état
du parc immobilier en France sont de plus en plus
drastiques.
La fiscalité : Si la redevance rend un projet impossible,
faites autre chose. Les solutions sont multiples.

JUAN LUIS BRICEÑO
Les potentialités d’un immeuble vide
• 8
UN CHANGEMENT DE PARADIGME
« Emptiness has the possibility of being filled »
La concurrence est
très forte. Il est
fondamentale de
changer la façon de
réagir afin de profiter de
ces changements plutôt
que d’en être victime.
Leurs particularités font leurs valeurs ajoutées : des
éléments propres à eux, uniques et singuliers. Comme
des pièces d’un « puzzle ».
Considérer un bâtiment exclusivement par l’activité
qu’il servait ou pour laquelle il avait été conçu peux
devenir LE premier obstacle pour trouver une solution
adaptée. Alors un nouveau paradigme est nécessaire.
Les bâtiments ont des particularités de conception,
servant l’activité pour laquelle ils ont été conçus.
CONSIDÉRATION DE L’EXISTANT ET ÉVALUATION DU POTENTIEL
Les atouts d’un bâtiment, tant ses aspects généraux
que ses caractéristiques physiques (hauteur sous
plafond, surface, distance entre piliers…), tout comme
comme son caractère et ce qu’il dégage (luminosité,
confort, couleurs, échelle…) sont des éléments à
considérer au moment d’analyser la potentialité d’un
bâtiment.
Il faut les envisager d’un autre point de vue :
« Comment peut-on s’en servir pour une autre
activité ? », considérant que l’activité de base n’a plus
assez de demande ou que le marché est déjà saturé.
Il faut donc imaginer la diversité et toutes les
possibilités qui pourraient servir à réutiliser le
bâtiment.
Les questions principales à se poser :
• Qu’est-ce que ce bâtiment apporte à la demande
actuelle ?
• Comment peut-on profiter de cette situation
? (Penser à la surface, à l’environnement, aux
particularités,…)

9 •
JUAN LUIS BRICEÑO
Les potentialités d’un immeuble vide
LA DIVERSIFICATION DES ACTIVITÉS DANS LE BÂTIMENT
La considération des besoins du marché,
l’expérimentation sur les lieux, pourront aussi aider à
prendre des décisions et diriger les actions que Bush
Architecture pourrait mettre en place
Les questions posées auparavant deviennent alors
les outils qui permettront le changement.
L’exercice de réorganisation autour des ces éléments
sera la base des idées de Bush Architecture concernant
l’évolution du bâtiment.
C’est la clef de la démarche !
Autre point essentiel à considérer : la territorialisation
du bâtiment autant que son contexte.
La localisation peut devenir une source d’information
et de solution :
• Ou est-on ?
• À proximité de quoi ?
• Qui sont nos voisins ?
• Quels sont les domaines d’activités environnants
?
• Est-ce qu’il manque quelque chose autour de
nous ?
• Comment palier aux besoins existants ou en créer
de nouveaux ?
ESPACE ÉVOLUTIF ET ADAPTABLE AUX MARCHÉS
Le monde actuel est en mouvement constant,
parfois à une vitesse qui dépasse notre capacité
de réponse.Les entreprises ont souvent une vision
claire de leurs objectifs, à court et moyen terme, mais
parfois le marché, compétitif, oblige à reconsidérer
les objectifs et à réagir plus rapidement.
Il faut donc anticiper, permettre au bâtiment des
changements et des évolutions.
Il est important de ne pas seulement répondre aux
besoins du moment, mais de prévoir dans cette
nouvelle préconception, la possibilité de s’adapter
aux changements futurs et à évoluer.

JUAN LUIS BRICEÑO
Les potentialités d’un immeuble vide
• 10
ORGANISATION SPATIALE, FLUX, INTERRELATIONS :
ENTRE ACTIVITÉS DANS LES MÊMES ESPACES
Aujourd’hui, les cahiers des charges des architectes
sont définis notamment en termes de surface, de
personnel, de nombre de bureaux. Or, de nombreux
autres éléments sont à considérer dans un programme
de réorganisation de bâtiment : entre autre la façon
d’organiser les espaces selon leurs fonctions, de
penser aux flux de personnel dans le bâtiment,
surtout en ce qui concerne les espaces centraux ou
de transitions (source de richesse dans l’entreprise
car ils permettent échanges et interactions). Dans un
monde qui évolue sans cesse, les espaces de flux euxmêmes
sont primordiaux et productifs, créant de la
valeur.
Ces espaces constituent une possibilité de croissance,
d’adaptabilité : on appelle ça des zones « tampons ».
L’IDENTITÉ DU BÂTIMENT: UN LIEU DE VIE
Lorsqu’il s’agit de mettre en avant le potentiel d’un
bâtiment vide, il est important de :
• Répondre aux besoins spécifiques, au delà de
remplir des cahiers des charges.
• Répondre à une identité, une marque, un esprit,
une vision collective.
mais surtout il doit devenir un véritable lieu de vie.
Un espace fonctionnel, efficace, faisant partie d’une
totalité, représentant un lieu productif et adapté au
locataire.
Le bâtiment doit devenir plus que la somme de
différentes pièces, il doit être une entité consolidée,

11 •
JUAN LUIS BRICEÑO
Les potentialités d’un immeuble vide
La localisation du bâtiment est une ressource précieuse. Cas précis :
LE BÂTIMENT P3
5.000m2 de bureaux 10.000m2 d’entrepôts
Contexte :
Le bâtiment constitué de 5.000m2 de bureaux et 10.000m2 d’entrepôts.
Il dispose d’une bonne accessibilité, d’une luminosité impressionnante dans les bureaux, d’un grand
entrepôt avec une hauteur remarquable, de zones de circulation et d’espaces communs importants, d’une
lisibilité et d’une compréhension du bâtiment grâce à sa centralité,...
Problème :
Le bâtiment est vide depuis plus de 2 ans.
Tous les éléments sités constituent une particularité par rapport aux offres immobilières du même acabit.
C’est sur ces caractéristiques qu’il faut s’appuyer pour repenser le bâtiment (bureaux et entrepôts).
Il faut optimiser les ressources du bâtiment !
TERRITORIALISATION DES ACTIVITÉS ET DE LEUR IMPLANTATION
La localisation du bâtiment est une ressource
précieuse.
Celui-ci possède une accessibilité et une connexion
aux réseaux de transports remarquable : proximité
des aéroports, proximité de Paris intramuros.
Cela a permis de considérer des options en fonction
des activités exclusives dues à cette localisation.

JUAN LUIS BRICEÑO
Les potentialités d’un immeuble vide
• 12
PENSER «OUTSIDE THE BOX»
Cas précis :
LE BÂTIMENT P3
Il ne s’agit plus simplement d’un bâtiment de
bureaux avec entrepôt – pour lequel la concurrence
est très large, mais d’un bâtiment capable d’accueillir
un centre de formation dans le domaine de
l’aéronautique, grâce à sa localisation.
Avec toutes ces informations, il faut penser
autrement : « outside the box ».
L’exercice est de :
- Considérer les atouts et les enjeux simultanément,
- Les essayer dans des conditions particulières et
propres au bâtiment
Autre aspect particulièrement important pour
l’adaptation d’un bâtiment lorsqu’il est vide : une
bonne compréhension des ressources économiques.
Réflechissez à l’optimisation énergétique et son
amortissement d’investissement à long terme.
La rentabilité doit être pensée en considérant les
risques de « vacuité » plus importants qu’auparavant
et la concurrence accrue de bâtiment vide.
Il est important de penser à long terme pour mieux
rentabiliser.
Après avoir vérifié si l’idée rentrait dans la boite, il
faut la mettre en application.
Pour le cas présent, il s’agit de proposer une nouvelle
activité dans un bâtiment déjà existant et dont
l’activité initiale n’a rien à voir.
Les caractéristiques du bâtiment (accessibilité,
organisation, luminosité, présence d’un espace
entrepôt et surtout environnement proche de
l’aeroport) ont permis de repenser le bâtiment :
Un centre de formation aéronautique avec
notamment des simulateurs dans l’espace
«entrepôt» actuel.
Une nouvelle offre est possible :
D’anciens bureaux et entrepôt vers un centre
de formation : un vrai lieu pour le locataire, son
bâtiment !
Cette idée offre alors une nouvelle possibilité de
rentrer sur un marché encore inexploité par le
bâtiment en question, donnant lieu à une position
beaucoup plus compétitive.

13 •
KARINE PELLET RYAN
Optimiser un espace de travail existant
« POUR SAVOIR OÙ L'ON VA, MIEUX VAUT SAVOIR D'OÙ L’ON VIENT... »
Robert Propst, l’inventeur de l’« Action Office », a
consacré sa vie à se poser une question :
« QUEL EST L’ELEMENT ESSENTIEL POUR OPTIMISER
L’ESPACE DE TRAVAIL ? »
L’espace est souvent sous-employé : 50% des postes
de travail sont quotidiennement vides en Île de
France, tout comme les immenses salles de réunion
à peine utilisées.
La forme ?
Les mètres carrés ?
Le budget ?
Le facteur humain ?
Le point essentiel est la façon dont les gens vont
utiliser l’espace, pas la nature de ce dernier.
On appréhende l’espace à partir du facteur humain et
la gestion des interactions au sein de l’espace, pour
l’optimiser au mieux.
Un grand nombre de gestionnaires de parc immobilier
se concentrent sur le coût/m2 ou par employé, alors
que la productivité est autant une question de revenu
que de coût.
Certains bâtiments n’attirent plus. C’est un fait. Investir
dans un environnement de travail plus motivant,
attirant, peut favoriser les individus et l’organisation.
Cela peut augmenter les prises de décision, améliorer
les relations avec les clients, faire tomber les barrières
et donner une flexibilité.
Souvent les entreprises manquent de données
quantitatives pour gérer au mieux ces mètres carrés,
alors qu’une approche plus qualitative de l’espace
vivant au service d’une organisation évolutive est
fondamentale.
Une stratégie efficace peut influencer la productivité
de l’entreprise en encourageant les interactions,
la collaboration, l’implication des employés et la
croissance.
PROVOCATIONS
Qualitatif ne signifie pas « céder au dernier concept
à la mode ».
mon hall, ce sera un espace collaboratif ». Le dernier
concept à la mode n’est pas pour vous !
Pour se différencier, attirer, on peut se dire : « j’ai
une idée géniale, je vais mettre une Citröen 2CH dans

KARINE PELLET RYAN
Optimiser un espace de travail existant
• 14
Un toboggan dans le hall d’accueil ou bien le bureau
le plus long du monde sont-ils nécessaires pour attirer
les bonnes personnes et garder les entreprises pour
un bailleur ?
On ne peut pas appliquer une formule formatée
(ex: mettre des kilomètres de bureaux et un espace
collaboratif au hasard qui ne sera pas en adéquation
avec la culture et les spécificités de l’entreprise n’est
pas une solution.)
Il s’agit d’apporter des solutions, les bons outils de
travail : créer un espace tertiaire autour de l’entreprise,
de sa culture, pour favoriser sa croissance, en ayant
une approche rationnelle en fonction des situations
de travail d’aujourd’hui, plus complexes qu’autrefois.
SITUATIONS DE TRAVAIL
D
’après une étude menée pendant deux ans, à
échelle mondiale, différents modes de travail liés à
des comportements ont été analysés. 2900 situations
ont été observées in vivo, en analysant les résultats
on les a réduit à 10 modes de travail différents que
vous pouvez observez sur les images ci-dessous :
Il apparait que répondre rationnellement à ces
situations permet un gain de productivité, une
optimisation de l’espace et un meilleur confort.
7 modes concernent des espaces de co-working :
3 autres concernent des espaces individuels :

15 •
KARINE PELLET RYAN
Optimiser un espace de travail existant
FOCUS ON : « WARM UP, COOL DOWN »
Arrêtons-nous sur un situation particulière :
La porte de la salle de réunion a des effets magiques:
l'introverti développe ses idées à l'extérieur et se
tait en groupe. Elle provoque également une réelle
amnésie prouvée par les psychologues. Une bonne
partie des informations données en présentation
s'évaporent s'il n'y a pas de zone aménagée comme
sur la photo ci-aprés, peu coûteuse, pour faire
transition et laisser une empreinte dans le cerveau
de chacun.
« Warm Up, Cool down » :
Zone intermédiaire, à l’entrée de la salle de réunion.
Sas de compression / décompression.
De nombreuses interactions très riches y ont lieu.
ESPACE ÉVOLUTIF
Un espace doit toujours évoluer, il est toujours
imparfait, incomplet, instable car vivant : c’est ce
qu’on appelle le « Living Office ».
En créant des zones de travail en fonction des
spécificités, des tâches, en valorisant les interactions,
on ne raisonne plus en postes de travail mais en
nombre d’assises et en zones d‘échanges.
Ci-dessous, une même surface qui accommodait 129
personnes sur le plan de gauche, peut en accueillir
jusqu’à 240 sur le plan de droite, tout en respectant
le confort de l’usager.
Quoique vous fassiez, pensez toujours aux personnes qui vont utiliser l’espace.

KARINE PELLET RYAN
Optimiser un espace de travail existant
• 16
Il est nécessaire de prendre en compte l’environnement
de travail des usagers et de l’optimiser au mieux, en
fonction des besoins généraux et particuliers.
Cela afin d’accroître la productivité au sein de
l’entreprise, et tant d’autres choses…
Optimisez les mètres carrés, rendez l’espace flexible
et évolutif, mais surtout respectueux du confort des
personnes qui l’utiliseront.
«You don’t get an office, you get a pants.»
L’architecte, l’aménageur, le facility manager, le
bailleur ont une responsabilité immense : en créant
un aménagement stratégique où le facteur humain est
pris en compte, vous créerez un cercle vertueux, un
véritable équilibre dynamique entre profit, individu,
groupe et passion pour le plus grand bénéfice de tous.
L’environnement de travail affecte directement
l’entreprise, ses finances, son fonctionnement, son
capital humain.
Traitez vos espaces comme un living office, vous
garderez vos locataires, l’entreprise gardera ses bons
éléments et s’épanouira plus.
Prospérité

17 •
MARGARET MORZADEC
La couleur : son rôle dans le tertiaire
LA COULEUR N’EST PAS TRAITÉE À SA JUSTE VALEUR
L
’importance de l’utilisation de la couleur et son
rôle dans le tertiaire ont souvent été traitées
dans le passé avec dérision, allant même jusqu’à la
condescendance : souvent perçues comme réservée
« aux filles».
Un employé passe en moyenne 43,8h au travail.
D’après les recherches menées, la plupart des
employées préfèrent travailler dans une ambiance
avec plus de couleur.
Mais tout comme le passage de la télé noir & blanc à
l’écran couleur dans les années 50, aujourd’hui il est
évident que les esprits ont changé et le monde n’est
plus uniquement noir et blanc !
Pourtant 68% des bureaux sont blancs !
Donc il apparaît indispensable de repenser les
intérieurs et de les adapter, afin de leur donner des
touches colorées pour améliorer la productivité, le
confort et la motivation des employés.
De récentes recherches scientifiques ont démontré
que les trois facteurs les plus importants, ayant une
influence sur la productivité des employés, sont liés
aux caractéristiques physiques de l’environnement de
travail :
• « bruit » (71%),
• « air ambiant » (20%)
• « lumière/éclairage » (9%)
Les couleurs aussi ont une influence, notamment sur :
• Notre productivité
• Notre humeur
• Notre motivation

MARGARET MORZADEC
La couleur : son rôle dans le tertiaire
• 18
Bush, a emboité le pas de grands groupes « corporate
» qui commencent à pratiquer la workplace strategy,
en pensant que l’utilisation de la couleur est aussi
importante sur le lieu de travail qu’à la maison.
Depuis plusieurs années, Bush propose, en sus de ses
services traditionnels d’Architecture et Gestion de
Projets, un service de Consultation Couleur sur tous
ses projets.
Une palette de couleur sur mesure est créée, et des
options d’association de couleurs sont proposées
au client, à la fois sur des projets résidentiels,
commerciaux ou tertiaires.
Le conseil de Bush dans ce domaine s’exprime aussi
bien en intérieur qu’en extérieur.
• En intérieur, il s’agit du choix des couleurs
murales, des teintes de revêtements du sol, ou de
la sélection du mobilier.
• En extérieur, cela peut être la couleur des murs, le
bardage, aluminium, etc.
Cas précis :
PROJET JUPITER
Palette de couleurs proposée pour Le Hall d’accueil
Avant
Après

19 •
MARGARET MORZADEC
La couleur : son rôle dans le tertiaire
ÉCONOMIQUE, ESTHÉTIQUE ET CONFORTABLE
Une idée reçue persiste dans le monde du bâtiment
: la couleur est un luxe, elle coûte cher. FAUX !
Il ne coûte pas plus cher de rajouter de la couleur
sur deux ou trois murs, plutôt que de peindre tous
Cas précis :
PROJET EUROSTAR
les murs en blanc. De plus, il est toujours possible de
repeindre ces murs quelques années après, tout en
gardant les autres murs blancs, pour rajeunir un peu
l’ambiance.
• La couleur rend l’environnement plus agréable.
• Elle inspire, donne de l’imagination, de la personnalité
• Elle permet de créer un espace unique et propre à l’image de l’entreprise et de ses usagers.
PROJET P3
Avant
Après

MARGARET MORZADEC
La couleur : son rôle dans le tertiaire
• 20
Tant qu’un bâtiment n’a pas de locataire :
• La palette de couleur reste neutre
• L’architecture de la structure est mise en avant,
l’objectif étant de la rendre plus attrayante
Tout cela permet aux futurs locataires de se projeter
plus facilement. On pourrait comparer cela au « Home
Staging » pour l’immobilier des particuliers.
L’ÉCOUTE DU CLIENT
Bush livre un produit fini, avec les couleurs
correspondantes à la « Corporate Identity » du
client.
La concurrence est rude, l’image sert à se démarquer!
bureau n’auront pas les mêmes palettes.
Aussi, dans chacun de ces exemples, selon l’image
de l’entreprise et de sa cible, les palettes évoluent
différemment.
La nature du projet influence aussi le choix de
couleurs : un commerce, un hôpital, un hôtel et un
Pour élaborer une palette il faut :
- Assimiler le Corporate Branding
(logo, slogan, image de l’entreprise)
- Comprendre la fonction de l’espace
- Connaître l’utilisateur de l’espace
(fonctions et besoins)

21 •
MARGARET MORZADEC
La couleur : son rôle dans le tertiaire
La couleur est importante dans les pièces communes:
• l’accueil ou la réception, qui donne une première
impression de l’entreprise aux clients et
partenaires,
• les couloirs et lieux de circulation, les lieux de
repos, les salles de réunion.
La couleur est vraiment très importante : c’est un
vecteur de communication, un message non-verbal
en quelque sorte.
Les couleurs « tendances » sont préconisées, elles
montrent l’ouverture d’esprit.
COMMENT CRÉER UNE PALETTE DE COULEURS ?
Dans un espace de vie, bureau COLOURS ou maison, la PALETTE
Le choix des tonalités est donc tout aussi important.
répartition des couleurs va rythmer l’ambiance.
EUROSTAR
C’est
LILLE
ce que qu’on appelle la distribution stratégique.
HAGUE BLUE
(30)
WIMBOURNE
WHITE
(239)
LAMP ROOM GRAY
(88)
CORNFORTH WHITE
(228)
STONE BLUE
(86)
CABBAGE WHITE
(269)
PLUMMETT
(272)
BLAZER
(212)
BABOUCHE
(223)
« Il n’y a pas de bonne ou mauvaise couleur ! Il n’y a que des mauvaises associations de couleurs »
HAGUE BLUE
(30)
DRAWING
ROOM BLUE
(253)
BLAZER
(212)
CHARLOTTE’S
LOCKS
(268)
BABOUCHE
(223)
PAVILION BLUE
(252)
PAVILION GRAY
(242)
PLUMMETT
(272)
STONE BLUE
(86)
PARMA GRAY
(27)
CABBAGE WHITE
(269)
WIMBOURNE
WHITE
(239)
HAGUE BLUE
(30)
DRAWING
ROOM BLUE
(253)
STONE BLUE
(86)
PLUMMETT
(272)
PARMA GRAY
(27)
CABBAGE WHITE
(269)
WIMBOURNE
WHITE
(239)
PAVILION BLUE
(252)
PAVILION GRAY
(242)
BABOUCHE
(223)
CHARLOTTE’S
LOCKS
(268)
BLAZER
(212)

QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
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• 22
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