OPC1- Prospectus simplifié - édition du 06-12-2007 - Ciloger

PROSPECTUS SIMPLIFIE DE LA SPPICAV A REGLES DE
FONCTIONNEMENT ALLEGEES AVEC EFFET DE LEVIER
OPPORTUNITE PLACEMENT CILOGER 1
AVERTISSEMENT
« La SPPICAV détient des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendront de l’état du marché
immobilier.
Après la période d’interdiction des rachats d’une durée de 3 ans, en cas de demande de rachat
(remboursement) de vos actions, votre argent pourrait ne vous être versé que dans un délai de 12 ans.
Par ailleurs, la somme que vous récupérerez pourra être inférieure à celle que vous aviez investie, en cas de
baisse de la valeur des actifs de la SPPICAV, en particulier du marché de l’immobilier, sur la durée de votre
placement.
La durée de placement recommandée est de 10 ans.
Le présent OPCI a adopté des règles d'investissement dérogatoires, conformément aux articles L. 214-144 et
suivants du Code monétaire et financier. La souscription ou l'acquisition des actions de cet OPCI,
directement ou par personne interposée, est réservée aux investisseurs mentionnés à l'article 413-35 du
Règlement général de l'Autorité des marchés financiers. »
INFORMATIONS GENERALES
Forme juridique
Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) à
règles de fonctionnement allégées avec effet de levier.
Cette société résulte de la transformation, en OPCI, en date du 5 décembre 2007, de
la SCPI OPPORTUNITE PLACEMENT CILOGER IMMOBILIER 1
Dénomination OPPORTUNITE PLACEMENT CILOGER 1
Compartiments
Durée de placement
recommandée
Objectif de la
SPPICAV
Profil-type de
l'investisseur
Garantie du
remboursement de
l’investissement initial
Non
10 ans minimum
Proposer à des investisseurs avertis d'acquérir une participation dans un patrimoine (a)
essentiellement investi dans des actifs immobiliers à dominante commerciale servant
un revenu locatif et (b) pouvant bénéficier de l'appréciation régulière sur la durée
recommandée des biens immobiliers à usage de commerce ou bureaux.
La constitution de ce patrimoine se fera notamment par recours à l’endettement.
La SPPICAV est réservée aux Investisseurs Autorisés cherchant un placement à long
terme dans des Actifs Immobiliers à dominante commerciale.
Le profil de rendement et de risque de la SPPICAV, et en particulier les conditions
restrictives de rachat, rendent cet investissement non adapté à un client non
professionnel.
La SPPICAV ne bénéficie d’aucune garantie ni protection, le capital initialement
investi pourra ne pas être intégralement restitué.
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Frais Récurrents de
Fonctionnement et de
Gestion supportés par
la SPPICAV
Taux maximum de 15 % TTC 1 par an de l'actif net de la SPPICAV (Valeur
Liquidative X nombre total d'actions) dont 0,96 % TTC 2 maximum pour la Société
de Gestion
Les frais de fonctionnement et de gestion sont calculés et provisionnés à chaque
valeur liquidative, à hauteur du montant maximum ci-dessus.
Ils couvrent l’ensemble des frais supportés de manière récurrente par l’OPCI afin
d’assurer son bon fonctionnement et comprennent notamment, outre la rémunération
de la société de gestion visée ci-dessus, celle des autres prestataires de gestion
(évaluateurs immobiliers, dépositaire, contrôleur des comptes), les frais liés à la vie
sociale de l’OPCI, ainsi que des frais d’administration de biens, d’entretien ou
charges, impôts et taxes
Frais non Récurrents
supportés par la
SPPICAV
1. Frais liés aux travaux
montant moyen estimé à 1,50%TTC 3 par an de la valeur des Actifs immobiliers
Ces frais concernent les travaux de remise en état des Actifs Immobiliers (Il ne s'agit
pas des coûts construction de nouveaux Actifs Immobiliers ou rénovation d'anciens
Actifs Immobiliers, lesquels constituent des investissements de la SPPICAV).
2. Commission d’arbitrage à caractère non récurrent acquittée au bénéfice de la
société de gestion :
taux maximum de 0,90 % TTC 4 du montant net des cessions
Cette commission s’applique lors des opérations d’arbitrages immobiliers ; elle est
destinée à couvrir ses missions de recherche d’acquéreurs et d'Actifs mentionnés aux
a) à c) du I de l'article L. 214-92 du Code monétaire et financier, qui nécessitent des
diligences et une charge de travail spécifiques.
Lieu de publication de
la Valeur Liquidative
La Valeur Liquidative et le Nombre Total d'Actions émises par la SPPICAV sont
disponibles sur le site internet www.ciloger.fr.
Les stratégies et les risques associés sont présentés dans le Prospectus Simplifié et sont précisés dans la Note
Détaillée.
Les informations relatives aux frais et à l’évolution de la Valeur Liquidative sont actualisées dans le document
d’information périodique.
1 Soit un équivalent de 12,54%HT, le coût réel pour la SPPICAV devant s’apprécier au regard de la possibilité de récupérer une part
significative de la TVA
2 soit un équivalent de 0,80%HT
3 soit un équivalent de 1,25%HT
4 soit un équivalent de 0,75%HT
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DEFINITIONS
Pour les besoins du présent Prospectus Simplifié, et sous réserve d’une interprétation différente fonction du
contexte, les termes qui suivent ont la signification qui leur est attribuée ci-dessous. Les numéros d'article
auxquels il est fait référence sont ceux du présent Prospectus Simplifié.
Actif Immobilier
Action(s)
Actionnaire
Actionnaire Autorisé
AMF
Bulletin de Souscription
Date d'Etablissement de la
Valeur Liquidative
Date Limite de Centralisation
des Souscriptions
Date Limite de Centralisation
des Rachats
Désigne tout actif au sens de l'article L. 214-92 I. a) à e) du Code monétaire
et financier.
Désigne une ou plusieurs actions de la SPPICAV.
Désigne tout titulaire d'Actions de la SPPICAV.
Désigne tout Actionnaire autorisé à souscrire des Actions de la SPPICAV
conformément à la réglementation et défini à l’article 2.2.
Désigne l'Autorité des marchés financiers.
Désigne le bulletin de souscription devant être signé par chaque
Actionnaire lors de la souscription d'Actions, tel que défini à l'article 2.4.2.
Désigne le 30 juin et le 31 décembre de chaque année, ou tout autre jour
selon les conditions fixées dans l'article 2.3.
Désigne la date limite de réception des ordres de souscription telle que
définie à l'article 2.4.2
Désigne la date limite de réception des ordres de rachat telle que définie à
l'article 2.5.1.
Dépositaire Désigne la société Caceis Bank, société anonyme au capital de 230.000.000
euros, ayant son siège social sis 1-3 Place Valhubert, 75013 Paris,
Etablissement de crédit agréé par le Comité des établissements de crédit et
des entreprises d’investissement.
Fraction Suspendue d'une
demande de Rachat
Investissement
Investissement Complémentaire
Investisseur Autorisé
Jour Ouvré
Nombre Total d'Actions
Note Détaillée
Période de Blocage
Désigne la fraction d'une demande de Rachat non exécutée comme indiqué
à l'article 2.5.3.
Désigne tout investissement détenu par la SPPICAV.
Désigne tout investissement supplémentaire dans un Actif Immobilier déjà
détenu par la SPPICAV.
Un investisseur autorisé à souscrire des Actions de la SPPICAV est,
conformément à la réglementation, un client professionnel tel que défini à
l'article L.533-16 du Code monétaire et financier qui remplit les conditions
de l'article 413-35 du RGAMF.
Désigne un jour travaillé à la Bourse de Paris, à l'exception des samedi,
dimanche et jours fériés légaux en France.
Désigne le nombre total d'Actions de la SPPICAV en circulation.
Désigne la note détaillée relative à la SPPICAV.
Désigne le délai de trois (3) ans à compter de l’agrément de la SPPICAV
visé à l'article 2.5.1, pendant lequel les rachats d'Actions de la SPPICAV ne
sont pas autorisés.
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Prix de Souscription Désigne le prix de souscription des Actions défini à l’article 2.4.4.
Prospectus Complet
Prospectus Simplifié
Réglementation Applicable
Réserve de Liquidités
RGAMF
Société de Gestion
SPPICAV
Valeur Liquidative
Désigne ensemble le Prospectus Simplifié, la Note Détaillée et les statuts
de la SPPICAV.
Désigne le présent prospectus simplifié de la SPPICAV.
Désigne l’ensemble de la réglementation applicable à la SPPICAV et à la
Société de Gestion figurant notamment dans le Code monétaire et financier
et le Règlement général de l’AMF, ainsi que dans tout Code de bonne
conduite produit par l'Aspim, l'AFG ou l'AFIC ou tout autre Code de bonne
conduite amené à lui succéder ou à le compléter.
Désigne le montant des actifs, dont les caractéristiques correspondent à
celles fixées par l'article R. 214-171 du Code monétaire et financier, mis en
réserve par la Société de Gestion dans les conditions déterminées dans le
Prospectus Simplifié.
Désigne le Règlement général de l'Autorité des marchés financiers, tel qu'il
pourra être modifié à tout moment.
Désigne la société Ciloger, société de gestion de portefeuille dont le siège
social est situé au 19 rue des Capucines 75001 Paris, dûment agréée par
l'Autorité de marchés financiers le 10 juillet 2007 sous le numéro AMF GP
07-000043.
Désigne la présente Société de Placement à Prépondérance Immobilière à
Capital Variable à règles de fonctionnement allégées avec effet de levier.
Désigne la valeur liquidative de chaque Action, déterminée en divisant la
quote-part de l'actif net de la SPPICAV par le nombre d'Actions en
circulation selon la méthode définie dans la Note Détaillée.
1. IDENTIFICATION
Société de gestion : CILOGER, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 10 juillet 2007 sous le n°
GP 07-000043, sise 147 bd Haussmann à Paris (8 ème )
Renseignements sur les actions émises par la SPPICAV : Les actions sont nominatives. Elles ne sont pas admises
en Euroclear France. Elles sont décimalisées au cent millièmes.
Droits respectifs de chaque Action :
Dénomination
commerciale
Code ISIN
Devise
de libellé
Valeur
liquidative
initiale
Minimum de
souscription
initiale
Minimum de
souscription
ultérieure
Actions FR0010560342 EUR 10.506,33 € 500.000 € 250.000 €
.
(*) La valeur liquidative initiale a été déterminée au jour de la transformation en SPPICAV de la SCPI
Opportunité Placement Ciloger Immobilier 1.
2. CONDITION DE SOUSCRIPTION ET DE RACHAT
2.1. Durée de placement recommandée
La durée de placement recommandée est de 10 années minimum.
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2.2. Profil-type de l’investisseur
La souscription des Actions par des tiers étrangers à la société est réservée aux Investisseurs Autorisés.
Un investisseur autorisé à souscrire des Actions de la SPPICAV est, conformément à la réglementation, un client
professionnel tel que défini à l'article L.533-16 du Code monétaire et financier qui remplit les conditions de
l'article 413-35 du RGAMF.
Les personnes physiques, autres que les administrateurs et dirigeants de la SPPICAV, n'ont pas vocation à
investir dans la SPPICAV.
Conformément à l’article 413-35 du RGAMF, la liste des Investisseurs Autorisés et de leurs caractéristiques est
présentée dans le tableau ci-dessous :
Sans seuil minimum
d’investissement
Avec un seuil minimum
d’investissement supérieur ou
égal à 30 000 euros
Avec un seuil minimum
d’investissement supérieur ou
égal à 250 000 euros
1. Aux investisseurs mentionnés au premier alinéa de l’article L. 214-35-1
du code monétaire et financier (investisseurs qualifiés français ou
étrangers appartenant à une catégorie équivalente) ;
2. à l’Etat, ou dans le cas d’un Etat fédéral, à l’un ou plusieurs membres
composant la fédération ;
3. à la Banque centrale européenne, aux banques centrales, à la banque
Mondiale, au Fonds monétaire international, à la Banque européenne
d’investissement ;
4. aux sociétés répondant à 2 des 3 critères suivants, lors du dernier
exercice clos :
a) total bilan > 20.000.000 EUR
b) chiffres d’affaires > 40.000.000 EUR
c) capitaux propres > 2.000.000 EUR
1. Aux investisseurs déclarant avoir occupé pendant au moins un an, dans le
secteur financier, une position professionnelle leur ayant permis
d’acquérir une connaissance de la stratégie mise en œuvre par le véhicule
qu’ils envisagent de souscrire.
2. Aux investisseurs qui détiennent, pour une valeur totale supérieure ou
égale à 1.000.000 EUR, des dépôts, des produits d’assurance vie ou un
portefeuille d’instruments financiers.
Tous investisseurs.
Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SPPICAV dépend de la situation personnelle de l’investisseur.
Pour le déterminer, il doit tenir compte de son patrimoine, de ses besoins actuels et de la durée recommandée de
placement mais également de son souhait de prendre des risques ou de privilégier un investissement prudent. Il
est également fortement recommandé de diversifier suffisamment ses investissements afin de ne pas s’exposer
uniquement aux risques de la SPPICAV.
Le montant minimum de souscription initiale par des tiers étrangers à la société est fixé à 500.000 EUR.
Toute personne commercialisant cette SPPICAV aura la responsabilité de s’assurer que les critères relatifs à la
capacité des souscripteurs ou acquéreurs ont été respectés et que ces derniers ont reçu l’information requise. La
Société de Gestion s’assurera que ces conditions sont respectées.
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2.3. Périodicité de la Valeur Liquidative
La Valeur Liquidative est établie tous les 6 mois, les 30 juin et 31 décembre (chacune, la "Date d'Etablissement
de la Valeur liquidative").
Sa publication intervient huit (8) Jours Ouvrés après la Date d’Etablissement de la Valeur Liquidative. La Valeur
Liquidative est transmise à l’AMF le jour même de sa détermination.
Conformément à la Réglementation Applicable, la SPPICAV établira une Valeur Liquidative estimative le 31
mars et le 30 septembre de chaque année. Sa publication intervient huit (8) Jours Ouvrés après la Date
d’Etablissement de la Valeur Liquidative estimative. Les investisseurs sont informés du fait que cette Valeur
Liquidative estimative est fournie à titre d'information uniquement et que les souscriptions et les rachats ne
seront pas acceptés sur la base de cette Valeur Liquidative estimative.
La Valeur Liquidative et la Valeur Liquidative estimative sont rendues publiques sur le site internet de Ciloger
www.ciloger.fr.
2.4. Règles applicables aux souscriptions
2.4.1. Période de souscription
La Société de Gestion pourra décider de suspendre à tout moment les souscriptions dès lors que la somme des
Engagements Totaux de tous les Actionnaires excèdent EUR 200.000.000 ou lorsque les conditions de marché
prévalant dans le secteur de l’immobilier sont telles (i) que la Société de Gestion ne peut, dans l'intérêt des
porteurs, procéder à des acquisitions d'Actifs Immobiliers et (ii) qu'elles ne permettent pas à la SPPICAV de
respecter le ratio d'un minimum de 60% d'Actifs Immobiliers. Les Actionnaires sont informés de la fermeture
des souscriptions, ainsi que de la réouverture, sur le site Internet de la Société de Gestion www.ciloger.fr.
2.4.2. Modalités de transmission des demandes de souscription
Les demandes de souscription sont centralisées chez la Société de Gestion et sont exécutées sur la base de la
première Valeur Liquidative établie après la Date Limite de Centralisation des souscriptions (soit à cours
inconnu).
Les demandes de souscription sont reçues au plus tard avant 12 heures (heure de Paris) le Jour Ouvré précédant
la Date d'Etablissement de la Valeur Liquidative (la "Date Limite de Centralisation des Souscriptions").
En outre, la demande de souscription, pour être prise en compte, doit être accompagnée d'un bulletin de
souscription daté et signé par lequel l'investisseur reconnaît notamment avoir été averti que la souscription
d'Actions de la SPPICAV, directement ou par personne interposée, est réservée aux Investisseurs Autorisés
désignés à l'article 413-35 du RGAMF, et avoir été informé que la SPPICAV était soumise aux règles
applicables aux OPCI à règles de fonctionnement allégées avec effet de levier (le "Bulletin de Souscription").
2.4.3. Délai de livraison des Actions
Le délai de livraison des Actions, soit le délai entre la Date Limite de Centralisation des Souscriptions et la date
de livraison des Actions par le dépositaire pourra être d'un mois au maximum sur décision de la Société de
Gestion si les contraintes de liquidités de la SPPICAV l’y obligent; toutefois dans les conditions normales de
marché le délai courant de livraison des Actions est de dix (10) jours ouvrés.
Les actionnaires seront informés du délai applicable de livraison des Actions à tout moment par simple
consultation du site Internet www.ciloger.fr ou par téléphone au 01.56.88.91.92.
2.4.4. Libération des souscriptions
Les souscriptions des Actions sont faites à cours inconnu. Elles sont effectuées en numéraire.
Le prix de souscription des Actions (le "Prix de Souscription") est égal à la prochaine Valeur Liquidative
connue établie conformément à l’article 2.3, augmentée des commissions de souscription définies à l’article 2.6.
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2.5. Règles applicables aux rachats
2.5.1 Possibilités de rachats
Conformément à l'article L. 214-145 du Code monétaire et financier, les rachats d'Actions de la SPPICAV ne
seront autorisés qu'à l'échéance d'un délai de trois (3) ans à compter de l’agrément de la SPPICAV (la "Période
de Blocage").
Passé ce délai, les demandes de rachat devront être adressées à la Société de Gestion et seront exécutées sur la
base de la première Valeur Liquidative établie après la Date Limite de Centralisation des Rachats (soit à cours
inconnu).
Le montant versé par Action lors du rachat sera égal à la Valeur Liquidative diminuée des frais et commissions
applicables, mentionnés à l'article 2.6.3 ci-dessous.
Les demandes de rachat seront reçues au plus tard avant 12 heures (heure de Paris), le Jour Ouvré précédant la
Date d'Etablissement de la Valeur Liquidative (la "Date Limite de Centralisation des Rachats").
2.5.2. Délai de règlement des demandes de rachat
A l'issue de la Période de Blocage mentionnée à l'article 2.5.1 le délai courant de rachat des Actions, soit le délai
entre la Date Limite de Centralisation des Rachats et la date de règlement des rachats par le dépositaire, est au
maximum de six mois.
Le délai de règlement des rachats applicable sera précisé à tout moment par la Société de Gestion sur le site
Internet www.ciloger.fr et peut être obtenu par téléphone au 01.56.88.91.92.
2.5.3. Suspension des demandes de rachats supérieures à 5% du Nombre Total d'Actions
- A l'issue de la Période de Blocage mentionnée à l'article 2.5.1., la Société de Gestion peut décider
conformément aux articles L. 214-145 du Code monétaire et financier et 424-70 du RGAMF, de suspendre le
rachat des Actions de la SPPICAV dans les conditions suivantes :
les demandes de rachats présentées avant une même Date Limite de Centralisation des Rachats seront exécutées
dans la double limite (i) de la Réserve de Liquidités évoquée à l’article 3.1.3. ci-après et (ii) du nombre d'Actions
dont un Actionnaire demande le rachat par rapport au nombre total d'Actions dont le rachat est demandé lors
d'une même séance de rachat.
La fraction de l'ordre de rachat non exécutée, dénommée "la Fraction Suspendue d'une demande de Rachat",
sera reportée à la prochaine valeur liquidative et représentée dans les mêmes conditions que précédemment.
L'Actionnaire de la SPPICAV ayant demandé le rachat de ses Actions, et dont le rachat est suspendu
conformément aux stipulations qui précèdent, sera informé par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception de l'exécution partielle de son ordre.
- A l’issue de la quinzième année suivant l’agrément de la SPPICAV, les actionnaires pourront demander sans
restriction le rachat de leurs actions. Celles-ci seront rachetées par la SPPICAV, qui utilisera :
- la Réserve de Liquidités évoquée à l’article 3.1.3 ci-dessous
- en cas d’insuffisance, le produit de la vente d’une partie des actifs immobiliers.
2.5.4. Liquidation de la SPPICAV
La durée de vie de la société est de 50 ans à compter de son immatriculation au Registre du commerce et des
sociétés, soit jusqu’au 20 février 2057.
Toutefois, conformément à l'article L.225-246 du Code de commerce applicable aux SPPICAV, il est rappelé
qu'une assemblée générale extraordinaire de la SPPICAV votant à la majorité des 2/3 peut décider de la
dissolution anticipée de la SPPICAV afin de répartir le montant issu de la liquidation des actifs de la
SPPICAV entre les actionnaires, après paiement des créanciers.
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2.6. Commissions de Souscription et de rachat
Les commissions de Souscription viennent augmenter le Prix de Souscription et sont versées par les Actionnaires
au moment du paiement du Prix de Souscription.
La commission de rachat vient diminuer le prix de remboursement des Actions lors de toute demande de rachat
d'Actions.
Frais à la charge du souscripteur,
prélevés lors de la Souscription ou du
rachat
Commission de souscription non acquise
à la SPPICAV
Commission de souscription acquise à la
SPPICAV
Commission de rachat non acquise à la
SPPICAV
Commission de rachat acquise à la
SPPICAV
Assiette
Valeur liquidative x nombre
d’Actions souscrites
Valeur liquidative x nombre
d’Actions souscrites
Valeur liquidative x nombre
d’actions dont le rachat est demandé
Valeur liquidative x nombre
d’actions dont le rachat est demandé
Taux / Barème
1,50% maximum
6,50 % maximum
1 % maximum
Néant
2.6.1. Commission de souscription non acquise à la SPPICAV
La commission de souscription non acquise à la SPPICAV revient à la société de gestion.
Le taux de cette commission est de 1,50% maximum, appliquée à la Valeur Liquidative des Actions dont la
souscription est demandée.
2.6.2. Commission de souscription acquise à la SPPICAV
Comme l’exige l’article 424-9 du RGAMF, une commission de souscription acquise à la SPPICAV sera prélevée
lors de chaque souscription afin de couvrir les droits, frais, honoraires et taxes acquittés par la SPPICAV lors de
la constitution d'Actifs Immobiliers.
Le montant de cette commission, qui sera calculé tous les six mois, ne peut dépasser un plafond fixé à tout
moment à 6,50 % du Prix de Souscription des Actions souscrites.
Le taux applicable effectivement aux souscriptions au cours d’un semestre civil est arrêté par la société de
gestion à la fin du semestre précédent, dans la limite du taux maximum ci-dessus, en fonction de la composition
prévisionnelle du patrimoine au cours du semestre à venir, du montant de l’endettement, de la stratégie
d’investissement, et du caractère direct ou indirect de cette détention...
Les Actionnaires seront informés du taux effectif de la commission de souscription acquise à la SPPICAV au
moyen d'une publication sur le site Internet de la Société de Gestion www.ciloger.fr.. Ce taux effectif sera porté
sur les bulletins de souscription.
2.6.3. Commissions de rachat
Une commission de rachat non acquise à la SPPICAV sera perçue lors de toute exécution d'une demande de
rachat par un Actionnaire d'une ou plusieurs des Actions qu'il détient dans la SPPICAV.
Le taux de cette commission de rachat non acquise à la SPPICAV est de 1% maximum, appliquée à la Valeur
Liquidative des Actions dont le rachat est demandé.
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3. INFORMATIONS CONCERNANT LES PLACEMENTS ET LA GESTION
3.1. Stratégie d’investissement
3.1.1. Stratégie d'investissement globale de la SPPICAV
La stratégie d’investissement va privilégier une exposition maximum sur la poche immobilière, conformément à
la stratégie ci-après décrite.
3.1.2. Stratégie adoptée sur la poche immobilière
La stratégie d’investissement vise à constituer un patrimoine immobilier avec une durée de détention longue
(environ 10 ans).
Les investissements immobiliers seront réalisés en direct ou via des sociétés à prépondérance immobilière non
cotées, dans de l’immobilier d’entreprises à dominante murs de commerce (commerces, bureaux, locaux
d’activité...) Ces actifs détenus de façon directe ou indirecte seront situés principalement sur le territoire français,
mais également dans d’autres pays de la zone euro en fonction des opportunités rencontrées.
D’autres investissements de nature immobilière pourront être réalisés en titres immobiliers, sous forme d’actions
de sociétés cotées sur un marché réglementé français ou de la zone euro, ou de parts d’OPCI ou SCPI français,
ou leurs équivalents de la zone euro.
Les actifs à caractère immobilier tels que les immeubles détenus en direct et les parts ou actions de sociétés à
prépondérance immobilière représenteront 85% minimum de l’actif net de la SPPICAV.
3.1.3. Stratégie adoptée sur les poches financière et de liquidité
Il n’est pas prévu de constituer de poche financière.
Afin de faire face aux demandes éventuelles de rachat, à compter du troisième anniversaire de son agrément, la
SPPICAV a pour objectif de constituer une Réserve de Liquidités d'un montant égal à 5% de son actif.
Cette Réserve, constituant la poche de liquidités de la SPPICAV, sera investie en actifs liquides correspondant
aux catégories h) et i) de l’article L. 214-92 du Code monétaire et financier. La direction financière de la Société
de Gestion sera en charge du suivi de cette ligne d’investissement.
3.1.4. Stratégie de financement
Pour ses acquisitions d’actifs immobiliers, il est prévu que la SPPICAV puisse s’endetter, le ratio d’endettement
loan-to-value ne devant pas être supérieur à 50 % des actifs immobiliers.
La mise en place des financements sera analysée au cas par cas, en fonction des caractéristiques propres à chaque
opération. Des sûretés réelles pourront être constituées au profit de (des) l’établissement(s) prêteur(s).
Les emprunts bancaires seront mis en place au niveau de la SPPICAV ou au niveau des sociétés éventuellement
détenues par la SPPICAV.
Une politique de couverture du risque de taux sera mise en place en fonction des conditions de marché. Les
seuls instruments de couverture auxquels l’OPCI aura recours sont des contrats d’échange de taux, en liaison
avec sa politique d’endettement.
Enfin, la SPPICAV pourra avoir recours à titre temporaire à des emprunts d’espèces, dans la limite de 5% de son
actif net, pour assurer le rachat des actions en cas d’insuffisance de la Réserve de Liquidités.
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3.2. Profil de risques
3.2.1. Risques généraux
(a) Risques en capital
La SPPICAV n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas
garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un
investissement dans la SPPICAV s'ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d'une telle perte.
(b) Risque juridique
Les Actifs Immobiliers sont par nature soumis à des risques spécifiques propres aux droits réels. La réalisation
de ces risques peut entraîner la baisse de la Valeur Liquidative de la SPPICAV.
(c) Risques liés à la gestion discrétionnaire
Le style de gestion pratiqué par la SPPICAV repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou
sur la sélection des Actifs Immobiliers. Il existe un risque que la SPPICAV ne soit pas investie à tout moment
sur les marchés ou les immeubles les plus performants. La performance de la SPPICAV peut être inférieure à
l’objectif de gestion. La Valeur Liquidative de la SPPICAV peut être inférieure au Prix de Souscription.
3.2.2. Risques liés à la stratégie d'investissement
(a) Risques liés au marché immobilier
Les investissements réalisés par la SPPICAV seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion
d’Actifs Immobiliers. De nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement au
marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des Actifs Immobiliers détenus par la
SPPICAV. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant la performance des Actifs Immobiliers détenus par
la SPPICAV.
Les risques liés au marché immobilier pourront avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers et
sont susceptibles d’entraîner une baisse de la valeur liquidative de la SPPICAV.
(b) Risques liés à la promotion immobilière
La SPPICAV pourra acquérir des terrains nus faisant l'objet de contrats de promotion immobilière ne produisant
des revenus qu’à compter de l'achèvement de la construction de l'immeuble et de sa location. La SPPICAV
supportera en conséquence les risques de construction et les risques locatifs normalement associés à de tels
actifs.
(c) Risques liés à l'effet de levier
La SPPICAV aura recours à l'endettement dans les conditions indiquées au 3.1.4 ci-dessus. Dans ces conditions,
les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la
dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon
sensible le coût de ce financement. L'effet de levier a pour effet d'augmenter la capacité d'investissement de la
SPPICAV mais également les risques de perte.
(d) Risques liés à la possibilité de location ou de revente des Actifs Immobiliers
La modification des taux d'intérêt ou la volatilité des marchés financiers peuvent par ailleurs restreindre les
sources de financement des candidats à l'acquisition d’immeubles détenus par la SPPICAV et peuvent, par
conséquent, être susceptibles de réduire de manière significative la valeur de revente des biens immobiliers de la
SPPICAV.
(e) Risques de dépréciation des Actifs Immobiliers :
L’actif principal de la SPPICAV est constitué d’immeubles à vocation commerciale. Leur valeur est de ce fait
soumise à l’évolution des marchés immobiliers dans la zone où ils se situent. Il ne peut être exclu en particulier
que ces actifs subissent une dépréciation dans le temps, soit en fonction d’évolution générale du marché, soit en
fonction de facteurs locaux ou encore de la prise en compte de nouvelles normes environnementales.
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3.2.3. Risque liés au fonctionnement de la SPPICAV
Période de Blocage
L'investissement dans la SPPICAV sera bloqué pendant une période de trois (3) ans suivant l'agrément de la
SPPICAV.
3.3. Garantie ou protection
La SPPICAV ne bénéficie d’aucune garantie ni protection, le capital initialement investi pourra ne pas être
intégralement restitué.
4. FRAIS DE FONCTIONNEMENT ET DE GESTION ET FISCALITE
4.1. Frais Récurrents de Fonctionnement et de Gestion supportés par la SPPICAV
Les frais récurrents de fonctionnement et de gestion sont calculés et facturés à chaque valeur liquidative à
hauteur du montant maximum de 15% TTC par an de l’actif net de la SPPICAV.
Ils incluent la rémunération de la Société de Gestion à hauteur de 0,96% TTC maximum.
Ces frais comprennent l’ensemble des frais liés à l’administration de la SPPICAV, et notamment :
- les frais liés au suivi administratif, comptable, juridique et fiscal de la SPPICAV
- la commission du dépositaire, les frais de fonctionnement du conseil d'administration et notamment la
rémunération de ses membres, les frais de commissariat aux comptes, les honoraires des experts comptables, des
évaluateurs immobiliers ,
- les frais d’administration de biens, charges et frais d’entretien, en ce compris les fournitures d'éclairage, d'eau,
de chauffage, de climatisation, de ventilation, et généralement toute consommation d’énergie; les frais du
personnel affecté au gardiennage, à la sécurité, à la maintenance ou au nettoyage des actifs, les impôts et taxes
grevant la propriété immobilière (taxe foncière, taxe sur les bureaux…)
4.2. Frais non Récurrents supportés par la SPPICAV
4.2.1. Frais liés aux travaux
Ces frais couvrent notamment les dépenses d'aménagement, ou travaux de remise en état (remplacement et mise
en conformité) à effectuer sur les immeubles et leurs équipements, en ce compris les honoraires techniques et
juridiques y afférents (architectes, bureaux d'études, maîtrise d'ouvrage déléguée, notaires, avocats et experts,
etc.) ainsi que les impôts, taxes et redevances y afférents.
Ces frais ne couvrent pas l’ensemble des investissements afférents à la construction des Actifs Immobiliers, et
notamment le prix de la construction, la rémunération des entreprises, des promoteurs, maîtres d'ouvrage
délégués, maîtres d’œuvre, les honoraires techniques et juridiques (architectes, bureaux d'études, conseils,
notaires, avocats et experts, etc...), les impôts, taxes et redevances y afférents ainsi que l'ensemble des
investissements liés à la rénovation des Actifs Immobiliers.
L’ensemble de ces autres frais non récurrents dépendent à la fois de facteurs locaux ou propres aux Actifs
Immobiliers détenus.
Pour un patrimoine d’immobilier d’entreprise composé majoritairement de murs commerciaux, le montant
annuel moyen peut représenter un pourcentage estimé à 1,50%TTC de la valeur brute des actifs immobiliers.
4.2.2. Commission d’arbitrage versée par la SPPICAV à la Société de Gestion
Cette commission de mouvement à caractère non récurrent est acquittée au bénéfice de la société de gestion pour
couvrir ses missions de recherche d’acquéreurs, qui nécessitent des diligences et une charge de travail
spécifiques.
Cette commission est déterminée par un taux assis sur le montant des cessions (prix net vendeur, droits et frais
déduits).
Ce taux est au maximum de 0,90%TTC des cessions.
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4.3. Régime fiscal
Une note sur le régime fiscal de la SPPICAV est disponible sur demande auprès de la Société de Gestion.
5. ORGANE DE GOUVERNANCE
La SPPICAV est dirigée par un conseil d'administration.
En matière de gouvernance, le droit commun des sociétés anonymes s'applique aux SPPICAV. Les seules
adaptations tiennent au fait que la direction de la SPPICAV est confiée à une société de gestion, désignée dans
les statuts, laquelle désigne un représentant permanent. La société de gestion, en qualité de directeur général, est
investie des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la SPPICAV. Elle exerce ces
pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux assemblées
générales d'Actionnaires et au conseil d'administration. Elle représente la SPPICAV dans ses rapports avec les
tiers.
La SPPICAV est administrée par un conseil d'administration de trois membres au moins et de sept membres au
plus, nommés par l'assemblée générale ordinaire.
Le conseil d'administration détermine les orientations de l'activité de la SPPICAV et veille à leur mise en œuvre.
Il approuve toute acquisition et cession d'Actif Immobilier, la politique d'endettement et de couverture. Sous
réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'Actionnaires et dans la limite de l'objet social, il se
saisit de toutes les questions intéressant la bonne marche de la SPPICAV et règle par ses délibérations les
affaires qui la concernent. En outre, le conseil d'administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge
opportuns.
Les statuts peuvent subordonner à l'autorisation préalable du conseil d'administration, la conclusion des
opérations qu'ils énumèrent. Toutefois, les cautions, avals et garanties font l'objet d'une autorisation préalable du
conseil d'administration.
Le conseil d'administration se réunit sur la convocation du président aussi souvent que l'intérêt de la SPPICAV
l'exige.
6. INFORMATIONS DIFFUSEES PAR LA SPPICAV
Toute demande d'information relative à la SPPICAV peut être transmise à l'adresse de correspondance de
Ciloger:
147 boulevard Haussmann
75008 Paris
6.1. Lieu de publication de la Valeur Liquidative
L’établissement et la publication de la Valeur Liquidative sont réalisés par la Société de Gestion.
La Valeur Liquidative et le nombre d'Actions émises par la SPPICAV sont disponibles à tout moment sur le site
internet www.ciloger.fr.
6.2. Informations supplémentaires
Le Prospectus Complet, le document d’information périodique et le dernier rapport annuel peuvent être obtenus
gratuitement sur le site internet de la Société de Gestion www.ciloger.fr ou sur simple demande de l'Actionnaire
à l'adresse de correspondance de Ciloger:
147 boulevard Haussmann
75008 Paris
Les stratégies et les risques associés sont précisés dans la Note Détaillée.
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Les informations relatives aux frais et à l’évolution de la Valeur Liquidative sont actualisées dans le document
d’information périodique.
7. DATE D'EDITION DU PROSPECTUS SIMPLIFIE - DATE ET NUMERO D'AGREMENT
SPPICAV créée le 6 décembre 2007
Agréée par l’Autorité des Marchés Financiers le 5 décembre 2007 sous le n° SPI20070011
Date d’édition du présent document : 6 décembre 2007
.
Le présent Prospectus Simplifié doit être remis aux souscripteurs préalablement à la souscription.
Il est recommandé de prendre connaissance du Prospectus Complet préalablement à toute décision de
souscription.
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