Cas : LMP ou LMNP ? - Enoncé
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<strong>Cas</strong> p<strong>ou</strong>r le séminaire Investissement immobilier : « <strong>LMP</strong> <strong>ou</strong> <strong>LMNP</strong> ? »<br />
Ce cas a p<strong>ou</strong>r objet d’étudier le statut de l<strong>ou</strong>er en meublé professionnel (<strong>LMP</strong>) <strong>ou</strong> non<br />
professionnel (<strong>LMNP</strong>). Il prend p<strong>ou</strong>r exemple le cas d’un appartement déjà l<strong>ou</strong>é meublé (<strong>LMNP</strong><br />
micro-foncier) qui p<strong>ou</strong>rrait éventuellement l<strong>ou</strong>é en meublé professionnel.<br />
I. M et Mme X<br />
M et Mme X sont mariés et ont deux enfants âgés de 2 ans et 6 ans. Début 2003, peu de<br />
temps après l’arrivée de leur premier enfant, ils ont déménagé dans une maison en banlieue<br />
parisienne. Auparavant, ils habitaient un 2/3 pièces en plein centre de Paris. Leurs économies leur<br />
ont permis de conserver cet appartement p<strong>ou</strong>r le l<strong>ou</strong>er. M et Mme X le l<strong>ou</strong>ent actuellement en<br />
meublé au comité d’entreprise d’une société.<br />
Situation actuelle : <strong>LMNP</strong><br />
Le loyer mensuel actuel est de 2 000 euros. M et Mme X déclarent les revenus provenant de<br />
cette location dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux non professionnels qui<br />
comprennent les l<strong>ou</strong>eurs en meublés non professionnels (<strong>LMNP</strong>). Vu le faible montant des charges<br />
(charges de copropriété, taxes foncières, assurances, etc.), ils ont opté p<strong>ou</strong>r le régime microfoncier<br />
: ils sont imposés sur les loyers perçus après un abattement de 71%.<br />
M et Mme X avaient acheté cet appartement au début de leur mariage fin 1995. Cet<br />
appartement d’une valeur de 150 000 euros à l’époque avait été financé par leurs fonds propres et<br />
par un emprunt bancaire. L’emprunt a été fini de remb<strong>ou</strong>rser en 2002.<br />
Solution envisagée : <strong>LMP</strong><br />
M et Mme X étudient le statut de l<strong>ou</strong>eur en meublé professionnel (<strong>LMP</strong>) comme solution<br />
alternative. L’idée est de créer une société destinée à acquérir le bien. Un tel montage permettrait<br />
d’atteindre différents objectifs patrimoniaux. M et Mme X analysent cette solution, en étudiant<br />
particulièrement la performance mais aussi les risques liés à un tel montage.<br />
II. Projections financières<br />
P<strong>ou</strong>r aider M et Mme X dans leur choix, <strong>LMNP</strong> <strong>ou</strong> <strong>LMP</strong>, leur conseiller en gestion de<br />
patrimoine a réalisé des simulations afin d’étudier quelle p<strong>ou</strong>vait être la meilleure solution. Il a<br />
procédé comme suit :<br />
1) Calcul de l’impôt sur le revenu sans l’appartement<br />
2) Calcul de l’impôt sur le revenu avec l’appartement <strong>LMNP</strong><br />
3) Trésorerie <strong>LMNP</strong><br />
4) Comptabilité de la société <strong>LMP</strong><br />
5) Echéancier de l’emprunt p<strong>ou</strong>r financer le <strong>LMP</strong><br />
6) Calcul de l’impôt sur le revenu avec l’appartement <strong>LMP</strong><br />
7) Trésorerie <strong>LMP</strong><br />
© François LONGIN www.longin.fr
III. Questions<br />
A) Etude de la solution actuelle : <strong>LMNP</strong><br />
Question 1 : déterminer les avantages et les inconvénients de la solution <strong>LMNP</strong>.<br />
Question 2 : déduire de la simulation le régime fiscal actuel du <strong>LMNP</strong> (en matière de TVA et<br />
d’imposition des revenus).<br />
B) Etude de la solution alternative : <strong>LMNP</strong><br />
Question 3 : déterminer les avantages et les inconvénients de la solution <strong>LMP</strong>. Déterminer quels<br />
peuvent être les objectifs patrimoniaux de M et Mme X s’ils choisissent la solution <strong>LMP</strong>.<br />
Question 4 : expliquer p<strong>ou</strong>rquoi le passage du <strong>LMNP</strong> au <strong>LMP</strong> peut avoir du sens d’un point de vue<br />
économique.<br />
Question 5 : déterminer les différentes phases de l’investissement <strong>LMP</strong> (en particulier au niveau de<br />
l’amortissement).<br />
Question 6 : déterminer s’il y a une période dans l’année à privilégier p<strong>ou</strong>r procéder au montage<br />
(cession du bien immobilier à la société).<br />
Question 7 : déterminer si M et Mme X ont intérêt à financer l’acquisition du bien immobilier par<br />
la société par un crédit amortissable <strong>ou</strong> un crédit in fine.<br />
Question 8 : préciser les aspects pratiques du montage de la société (nom de la société, structure<br />
juridique de la société, siège social, composition du capital, particularités des statuts, etc.).<br />
Question 9 : déterminer l’impact de la n<strong>ou</strong>velle réglementation concernant la location meublée.<br />
C) Choix entre <strong>LMNP</strong> et <strong>LMP</strong><br />
Question 10 : compléter la simulation du conseiller en gestion de patrimoine de M et Mme X p<strong>ou</strong>r<br />
déterminer quelle est la meilleure solution en termes financiers. On précisera le critère retenu p<strong>ou</strong>r<br />
évaluer la rentabilité de l’investissement.<br />
Question 11 : déterminer les différences entre les deux solutions en termes de rentabilité, liquidité<br />
et risque.<br />
Question 12 : déterminer la solution qui présente le plus de flexibilité.<br />
© François LONGIN www.longin.fr