Diagnostic Habitat, Cadre de Vie et Fon cier - Pays Midi-Quercy

Diagnostic Habitat, Cadre de
Comité syndical du 1° juillet 2004
Vie et Foncier
Pays Midi Quercy

Rappel de la méthode
Un processus original de réalisation
d’un diagnostic Habitat, Cadre de Vie et Foncier
2
Fonds
Formation
(via Région
et ADEFPAT)
formateur
Maires
Membres du
Conseil de
Développement
Techniciens :
Pays, CDC
Groupe de suivi
Groupe de travail
Comité syndical

3
Questionnaires
communaux
Traitement
de données
INSEE,
partenaires
ETAT des LIEUX
Études réalisées
sur le secteur
Questionnaires &
entretiens avec les
acteurs locaux et
institutions

- 33 réponses sur les 48 communes contactées et
représentant 72% de la population.
- DDE, ANAH, CIL, ADIL, HLM, PACT-ARIM,
Préfecture, CAF, CDT/CRT, CAUE, Domaines, CG82,
Région
- Agences immobilières, GCA, notaires, EREF,…
4
Les données
Les questionnaires communaux
Les institutions
Acteurs locaux :

Le Pays Midi Quercy
48 communes, 39.200 habitants, 1.189 km_
une résidence principale tous les 7,6 hectares.
Est
5
Ouest
Densité
Ouvriers
Activité
Prix élevés
Urbain
N et A 20
montauban
Vacants
Touristique
Patrimoine
Âgé
Rural

Les évolutions démographiques
6
÷ Augmentation
régulière du nombre
d’habitants sur le
territoire. De 1990 à 1999
: + 1.184 habitants
ÿ Due au solde
migratoire (+ 1979)
ÿ Avec un vieillissement
prononcé :
ß chute de la part des
20/29 ans (-35%)
40000
39000
38000
37000
36000
35000
34000
33000
32000
population
1968
1975
1982
1990
1999
ÿ Les petits ménages
sont maintenant
largement majoritaires (3

Les évolutions de l’habitat
÷Augmentation
régulière du nombre de
logements. De 1990 à
1999 : + 1.045
logements
ÿ Sur la période 68/99, le
parc de logements croît 4
fois plus vite que la
population : + 46%
ÿ Baisse des RS de 1990
à 1999 : -12%. C’est une
grande première.
ÿ Baisse du vacant de
1990 à 1999 : - 9%. C’est
une tendance continue
depuis 20 ans.
21000
19000
17000
15000
13000
11000
9000
7000
5000
logements
1968
1975
1982
1990
1999
7

Le parc de logements
priv? libre
4%
8%
÷ Domination des propriétaires
occupants : 70% ; faiblesse du
locatif : 23%
Zoom sur le locatif
22% 19%
÷ Il s’agit pour l’essentiel d’habitat
individuel : 92%
÷ Ce sont des grands logements :
74% des logements disposent de 4
pièces et plus (en hausse de 14%
depuis 1990)
÷ Le parc rajeunit : 36% a été
construit depuis 1975
47%
HLM
communal conventionn?
priv? conventionn?
priv? social
÷ Le stock de vacants « utiles », à
la baisse, ne dépasse pas 1000
8

Le marché de la vente
Ë zone Ouest : + 51,2% en
3 ans
3 à 4 maisons par Hectare
vendu.
Ë Une attractivité
différenciée : Ouest
Montalbanais, pour
l’Est le « grand sud ».
Ë Ce sont des actifs
Zone Ouest
Zone Est
Prix moyen par
pièce, en
ancien
21.000 _ 22.100 _
Ë dans la moyenne et à la
hausse de 19,8% en
trois ans.
Terrain à bâtir
type
Origine
géographique
des acquéreurs
Profession des
ac quéreurs
21.100 _ pour 2750 m_
25.000 _ pour 960m_
(en lotissement, qui pèsent 30%
des ventes)
1,3% d’étrangers
26% Locaux
34% de T&G
15% Midi Pyrénées
24% autres France
48 % professions
intermédiaires et d’employés
16% ouvriers
12% retraités, 24% autres
13.800 _
pour 3110 m_
15% d’étrangers
33% Locaux
16% de T&G
20% Midi Pyrénées
16% autres France
49 % professions
intermédiaires et d’employés
16% cadres supérieurs
16% retraités, 19% autres
Age moyen
des
acquéreurs
42 ans 45 ans Ë Dans les moyennes
9

Le marché du locatif
L’offre locative
Loyers/mois en _
Ouest
Est
La demande locative
÷ Elle est forte et elle pèse de
l’ordre de 60% de la demande
totale (terrains, accession, location)
T1
T2
T3
T4
MI 100m_
en CB
MI 90m_
avec terrain
MI 120m_
avec espace
250
300
490
570
610
670
720
170
240
320
400
500
480
700
÷La demande exogène est au
minimum de 400 ménages par an
(sans double comptes) sur le
territoire soit une capacité d’accueil de
1000 personnes par an.
÷Le produit phare demandé c’est la
maison individuelle.
Les prix de la zone Ouest
collent à Montauban,
sauf les T1 et T2 moins chers
10

Ë Le PLU est un outil rare mais en développement sur le
territoire,
Ë Le foncier détenu par les communes est à la marge, par
ailleurs les communes n’interviennent pas en préemption
Ë La production essentiellement tournée vers l’individuel,
associée à une habitude de terrains de grandes taille
(2800 m_ en moyenne) d’une part
Ë Une production qui n’est utilisée que pour 30% à
l’accueil démographique d’autre part
ƒ entraînent que pour 3 habitants supplémentaires, le
Pays consent 1 ha d’espace bâti.
11
Le marché foncier

Le point d’équilibre
12
1400
ventilation des 1588 logements produits de 90 à 99
1200
1000
800
Ë L’effet taille des ménages
(2,72 à 2,52) consomme 71% de
la production
600
400
200
0
-200
-400
-600
471
remplacement
vacant
secondaire
desserrement
d?mographique
Ë La diminution des stocks
de vacants et de résidences
secondaires (559 unités) ont,
heureusement, participé à l’accueil
démographique.

Les priorités des élus
Les élus, interrogés par le biais du
questionnaire communal expriment
clairement 3 priorités :
1- La nécessaire production de logements
locatifs permanents.
2- le maintien à domicile des personnes
âgées.
3- Le traitement des centres de bourg.
13

Rencontres
d’acteurs
Analyse des données
(4 séances)
ENJEUX
COMITE
SYNDICAL
Session de travail
avec le groupe de
suivi (Etat, Région,
Département, CAUE,
ANAH)
14

Pistes d’enjeux proposées
1- La reconquête des centres de bourg, en lien avec
l’offre de services au public :
ÿ recyclage des vacants pour du locatif permanent
par des moyens incitatifs ET coercitifs.
ÿ intégration du cadre de vie pour livrer du
« logement + » : énergie, stationnement, abords,
qualité architecturale, matériaux, etc.
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Pistes d’enjeux proposées
2- Une politique foncière, insérée dans une stratégie
d’équipements publics :
ÿ au service de la production de lotissements d’intérêt général :
ß mixité sociale : individuel/collectif, locatif/accession,
libre/social
ß en les réfléchissant de manière collective voire
ß économie du foncier,
ß choix énergétiques,
ÿ traduite dans les documents d’urbanisme (PLU):
ß en intégrant des éléments plus qualitatifs, en relation avec la
charte paysagère
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Pistes d’enjeux proposées
3- La mise en œuvre d’une action globale pour
l’habitat des jeunes (16/30 ans) :
ÿ par une politique de production de logements
locatifs T1 à T3, à loyer maîtrisé
ÿ par l’affectation d’une Vingtaine de logements pour
des jeunes en voie d’intégration professionnelle
(apprentissage et qualification notamment) :
Emploi + Logement (projet innovant)
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Le projet phare
La création d’un
Office du Foncier et du Logement
Détenu par le Pays pour :
• Veiller et agir sur le marché (préemption)
et sur des situations immobilières bloquées
• Produire du logement à destination des jeunes
• Réaliser des opérations d’aménagement
en centre bourg
• Promouvoir la qualité (HQE)
dans l’ensemble de ses programmes
• Gérer ses logements et rapprocher
18
l’offre de la demande