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INVESTIR DANS L’IMMOBILIER HÔTELIER:
QUOI, POURQUOI ET COMMENT ?
Rédacteur Ruben De Clercq

Contenu
1 Qu’est-ce qui rend l’immobilier si attractif ? 4
2 Pourquoi choisir l’immobilier hôtelier ? 5
3 Quels sont les avantages liés à ce type d’investissement ? 6
4 Et les inconvénients ? 7
5 Les célébrités qui investissent dans des hôtels 10
“J’ai confiance dans l’immobilier hôtelier.”
Bill Gates, fondateur Microsoft
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ACTUA
L’IMMOBILIER HÔTELIER:
UN EXCELLENT RENDEMENT
Les hôtels sont de plus en plus intéressants en
tant que support d’investissement. Les rendements
ne cessent d’augmenter, surtout à Amsterdam.
Ils vont jusqu’à faire de l’immobilier
hôtelier un investissement plus intéressant
encore que l’immobilier de bureaux ou commercial.
C’est la conclusion de la Banque ING suite
à une étude réalisée sur les opportunités
d’investissement dans l’immobilier hôtelier. Selon
cette étude, la qualité marchande de l’immobilier
hôtelier est à la hausse et c’est la raison pour laquelle
investir dans cette branche immobilière est
de plus en plus intéressant. Pour la Banque ING,
l’immobilier hôtelier offre plus d’opportunités pour
les investisseurs. À condition que le marché soit
transparent, et donc que les qualités des hôtels
soient facilement mesurables.
Pic
Chez nous, chaque année, le total des opérations
dans l’immobilier hôtelier atteint plusieurs centaines
de millions d’euros. D’après ING, le pic en
termes de transfert de biens hôteliers des chaînes
vers les investisseurs est derrière nous.
En 1998, les exploitants hôteliers constituaient
encore de loin le groupe d’investisseurs le plus
important dans l’immobilier hôtelier. Mais, petit à
petit, ils ont laissé la place au capital investissement
et à des particuliers aisés.
Cash flow
Les perspectives pour les hôtels hollandais sont
positives, structurellement parlant, en partie en raison
du rayonnement international et des prix accessibles
des voyages en avion. Les hôtels sont
généralement suffisamment rentables et génèrent
des flux de trésorerie. Cela se traduit par des valeurs
et des prix à la hausse de l’immobilier hôtelier.
Ils vont jusqu’à faire de l’immobilier hôtelier un investissement plus
intéressant encore que l’immobilier de bureaux ou commercial.
ING souligne dans un communiqué présentant son
étude qu’Amsterdam connaît un développement
important. “L’immobilier hôtelier n’offre nulle part un
rendement comme celui observé à Amsterdam.
C’est dû notamment à son emplacement, près de
Schiphol. Le rendement dans l’immobilier hôtelier
est à Amsterdam, a contrario d’autres régions des
Pays-Bas, encore plus intéressant que par exemple
dans l’immobilier commercial ou de bureaux.”
Richard Kok
Source : Affaires économique
Hotelvastgoed, Thema studie: vastgoed in eigendom, lust of last? Amsterdam, Pays-Bas.
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Investir dans l’immobilier hôtelier :
quoi, pourquoi et comment ?
Ce qui est peu connu est souvent mal aimé. Cela vaut par exemple pour
les destinations dont on n’entend peu parler mais aussi pour certains
produits d’investissement, à commencer par ceux dans l’immobilier hôtelier.
Le concept a longtemps été très populaire auprès de personnes
fortunées et des célébrités, dont Bill Gates (Fondateur de Microsoft),
Donald Trump (un des plus grands investisseurs dans le monde)
et Cristiano Ronaldo (le célèbre joueur de football du Real Madrid).
Depuis peu, des profils d’investisseurs nettement plus modestes ont
trouvé leur chemin vers les sommets de l’investissement immobilier.
1. Qu’est-ce qui rend l’immobilier
si attractif ?
De plus en plus d’investisseurs privés choisissent
d’investir dans l’immobilier. Plusieurs phénomènes
expliquent cette tendance. Tout d’abord, le fait
que les produits d’épargne classiques rapportent
de moins en moins. Les marchés boursiers et
obligataires restent volatils et les taux d’intérêt
sur les comptes d’épargne ne cessent de baisser.
Un accord de gestion avec une marque
forte comme ibis, Mercure, Radisson ou autre
garantit le professionnalisme de l’hôtel.
Le quotidien économique De Tijd va jusqu’à démontrer
qu’un compte d’épargne coûte plus qu’il
ne rapporte (source : De Tijd, 23 août 2014).
Dans une enquête du groupe immobilier Chateau
Residenties, des investisseurs expliquent en détail
ce qui les pousse à préférer l’immobilier :
• Ils disposent d’un bien matériel et profitent
concrètement de leur investissement, qui peut
devenir leur résidence secondaire ou leur maison
de vacances par exemple.
• L’investisseur dilue les risques et bénéfice donc
de plus de sécurité en intégrant un bien immobilier
dans son portefeuille d’investissements.
• Enfin, l’immobilier est stable (connaissez-vous
quelqu’un qui a perdu en investissant dans
l’immobilier ?).
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À l’heure d’investir dans l’immobilier, il est essentiel
de bien respecter un certain nombre de règles.
Premier conseil: la plupart des investissements
ne se font pas sur un coup de tête mais en prenant
le temps de peser soigneusement le pour
et le contre. Un prix bas, par exemple, peut être
attractif à première vue. Mais il peut également
cacher des vices. La chose la plus importante
dans l’immobilier ? Un bon emplacement avec
des perspectives d’avenir. Les investisseurs expérimentés
peuvent aller plus loin et investir
dans plusieurs biens. Cela demande plus de
temps et d’attention, mais la probabilité de
réussite est plus élevée. Un bien qui n’est pas
loué représente une perte nettement plus importante
chez le propriétaire qui ne dispose
que d’un bien que chez celui qui dispose d’un
parc de 10 biens.
2. Pourquoi choisir l’immobilier hôtelier ?
C’est en Amérique que le concept même de
l’investissement dans l’immobilier hôtelier est né.
Le célèbre groupe hôtelier Marriott a été pionnier
dans le domaine. De grands noms comme Hilton
et Intercontinental ont rapidement suivi et ce
type d’investissement est devenu très populaire
aux États-Unis depuis la fin des années 90. Chez
nous, Accor, la plus grande chaîne d’hôtels en Europe,
le Radisson Blu et Holiday Inn proposent des
chambres d’hôtel à la vente.
Le rendement élevé des chambres d’hôtel est en
partie la résultante de l’entretien quotidien du
bien. Ce service permet de le conserver longtemps
en bon état et donc attractif pour le public.
“Un hôtel stable et bien géré s’adresse à différents
groupes cibles en semaine et le week-end”,
commente Pieter Depoortere, propriétaire d’ibis
Wavre. “En semaine, nous attirons principalement
des hommes d’affaires. Le week-end, nous accueillons
plutôt des touristes venus pour profiter
de la nature, de notre centre de bien-être ou de
la gastronomie.
Le célèbre groupe hôtelier
Marriott a été pionnier
dans le domaine.
“Un hôtel stable et bien géré s’adresse à différents groupes cibles en semaine et le week-end”,
commente Pieter Depoortere, propriétaire d’ibis Wavre.
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3. Quels sont les avantages liés à
ce type d’investissement ?
Une sécurité contre l’inflation
Pour faire simple, l’inflation signifie que les prix sont
à la hausse. La plupart des produits coûtent aujourd’hui
plus cher qu’il y a 10 ans. Les causes de
cette hausse des prix sont multiples : il y a plus
d’argent en circulation, les entreprises augmentent
leurs coûts de production ou le gouvernement
augmente les impôts. L’inflation est naturellement
préjudiciable pour le consommateur, dans la mesure
où elle diminue son pouvoir d’achat.
En Belgique, il est vrai que si l’inflation dépasse
une certaine limite - l’indice “pivot” -, les salaires
augmentent. C’est ce qu’on appelle l’indexation
automatique.
Parce que les taux d’intérêt sur les comptes
d’épargne ne dépassent plus guère 1% (source:
Spaargids.be, 2 décembre 2014), de nombreux
épargnants belges deviennent en réalité
plus pauvres chaque jour. L’immobilier hôtelier
offre une solution à cet état de fait. Les prix
des chambres d’hôtel évoluent avec le niveau
de l’inflation. Elle atteint 3% ? Le prix des chambres
sera alors augmenté de 4 %. Pour toujours
vous assurer de maintenir des revenus attractifs.
Vous pensiez partir en vacances dans 10 ans
pour le prix que vous payez aujourd’hui ? Tout
augmente…
Les revenus locatifs continuent d’augmenter :
Une analyse de l’Hotel Price Index, une référence
En 2007, le coût moyen d’une chambre
d’hôtel en Belgique était de 100,05 € par
nuit. Fin 2013, il avait déjà grimpé à 115,05
€ / nuit (source : Indice Trivago Hôtel Prix).
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internationale, indique que les prix de location
des chambres d’hôtel vont augmenter dans les
prochaines années. En outre, le coût moyen d’un
séjour à l’hôtel en Europe était de 121 € l’année
dernière. La Belgique est onzième sur un total de
24 pays, ce qui laisse présager un fort potentiel
d’augmentation des revenus dans les années à
venir pour les hôtels belges.
Forte valeur ajoutée :
En 1994, le prix moyen d’une chambre d’hôtel belge
était de 115.335 €. En 2006, il était déjà de
181.015 €, soit 56,9% plus cher. Or, les chambres
d’hôtel sont encore sous-évaluées par rapport
à la moyenne européenne. En 2014, la chambre
d’hôtel moyenne en Europe était estimée à
252.000 €, contre 183.000 € en Belgique (source
: évaluation Indice de Hôtel, HVS 2013). Les
chambres d’hôtel belges devraient connaître un
phénomène de levier important dans les années
à venir. Elles sont promises à de belles plus values.
En 2014, la chambre d’hôtel moyenne en
Europe était estimée à 252.000 €, contre
183.000 € en Belgique (source : évaluation
Indice de Hôtel, HVS 2013).
Facile à vendre :
Si vous souhaitez vous libérer d’un investissement
dans un hôtel, il existe différentes façons très simples
de vendre une chambre d’hôtel. Les propriétaires
peuvent naturellement déterminer eux-mêmes
le prix de vente.
Une règle d’or : comme d’autres investissements immobiliers,
les chambres d’hôtel s’inscrivent dans un
horizon d’investissement de moyen ou long terme,
de minimum 5 ans pour réaliser une bonne opération.
Les propriétaires peuvent gérer la vente eux-mêmes
ou se faire aider de courtiers ou d’agences
immobilières. S’ils assument la vente, ils devront naturellement
porter tous les efforts liés à celle-ci mais
n’auront pas de commission à payer.
Ceci étant, les courtiers disposent d’un vaste réseau.
Ils peuvent donc vendre assez rapidement
un bien. Certaines sociétés immobilières sont expertes
dans l’immobilier de tourisme et ont un portefeuille
de clients important dans leur marché domestique
et à l’étranger. Un conseil : ce sont très
souvent d’autres propriétaires de chambres d’un
hôtel donné qui rachètent une chambre dans le
même établissement. Et pour cause : ils connaissent
très bien ce type d’investissement.
4. Et les inconvénients ?
Il y en a, effectivement. Les chambres sont des purs produits d’investissement. Cela signifie que les propriétaires
ne peuvent pas en profiter quand bon leur semble. De nombreux opérateurs compensent cet inconvénient
en accordant par exemple des réductions, ou un certain nombre de jours par an.
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Les 7 raisons pour lesquelles les gens
investissent dans l’immobilier hôtelier
1
Un investissement sans souci
En investissant dans l’immobilier hôtelier,
vous déléguez tous les soucis à un gestionnaire
professionnel. Les investisseurs privés
n’ont pas besoin, comme pour l’achat
d’une propriété classique, de se charger
de la gestion personnellement. Un organe
professionnel dédié s’occupe de tout.
Vous évitez les problèmes de paiement
de locataires ou autres dégâts locatifs.
un système de panier existe. Peu importe
que votre chambre ait été moins louée
que la chambre voisine. Avec ce système
de panier, il n’y a pas de période de vacance,
contrairement aux appartements
de location qui peuvent rester vides
pendant des semaines ou des mois. De
nombreux opérateurs paient une avance
trimestrielle sur les bénéfices à leurs propriétaires.
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Un investissement fiable et sûr
Les investisseurs reçoivent généralement
un pourcentage fixe des bénéfices de
l’ensemble de l’hôtel, soit les chambres
mais aussi les restaurants, le bar et les
salles de réunion. Ce pourcentage est
normalement compris entre 75 et 90%,
à répartir entre les investisseurs. Dans
la plupart des investissements hôteliers,
Un rendement élevé à long terme
Le rendement de base des chambres
d’hôtel est supérieur à celui des appartements
classiques, des magasins et des
bureaux (source : Banque ING, étude sur
les possibilités de commercialisation de
l’immobilier hôtelier). Partant d’une bonne
exploitation, les rendements à long terme
peuvent grimper. L’hôtel se construit une
Le rendement de base des chambres
d’hôtel est supérieur à celui
des appartements classiques, des
magasins et des bureaux (source:
Banque ING, étude sur les possibilités
de commercialisation de
l’immobilier hôtelier ).
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bonne réputation, les clients reviennent
et les réservations pour l’organisation
d’événements se multiplient.
Les mêmes avantages que pour un
bien classique
Devenir propriétaire d’une chambre
d’hôtel passe par un acte notarial. Et ce
dernier est synonyme des mêmes avantages
que dans l’immobilier résidentiel
classique. En plus d’être un placement
sûr - contrairement aux actions, vous disposez
d’un bien matériel -, l’achat dans
l’immobilier hôtelier passe donc par votre
notaire, qui assure la protection de vos
intérêts. Une chambre d’hôtel peut être
léguée, transmise via une donation ou
hypothéquée. Ses fondations peuvent
aussi faire l’objet d’un usufruit / d’une nuepropriété.
Les propriétaires de chambres d’hôtel
paient moins d’impôts
Les propriétaires de chambres d’hôtel
paient moins d’impôts, qu’il s’agisse de
particuliers ou de sociétés.
Emprunter pour investir
dans l’immobilier hôtelier
permet d’accéder à
des taux d’intérêt bas et
de profiter d’avantages
fiscaux importants. Enfin,
le rendement est élevé,
tenant compte d’un apport
initial relativement
limité. Cela crée un effet
de levier positif sur votre
investissement.
6
7
Un investissement synonyme de vacances
Qui dit “chambre d’hôtel”, dit “vacances”.
Cela vaut également pour les investisseurs.
Ils ont donc droit à des avantages
uniques. En achetant par exemple une
chambre à l’hôtel ibis Styles de Zeebrugge,
ils peuvent profiter de l’hôtel 45 jours
par an à un tarif réduit. D’autres investissements
vont parfois de pair avec l’octroi
de réductions importantes pour des séjours
dans des hôtels partenaires.
Last but not least, les célébrités apprécient
aussi la formule
Bill Gates, le fondateur de Microsoft et
une fois encore “homme le plus riche du
monde” en 2014, a notamment investi
dans la célèbre chaîne d’hôtels Four
Seasons via sa société d’investissement
Cascade. “J’ai une grande confiance
dans l’immobilier hôtelier,” confie-t-il. “Les
hôtels sont gérés avec professionnalisme
et ne s’arrêtent jamais, ce qui en fait un
excellent investissement.”
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5. Les célébrités qui investissent dans
un hôtel
• Robert De Niro (acteur)
The Greenwich Hotel, New York
• Prince Albert de Monaco
Hotel Hermitage, Monaco
• Famille De Clerck (propriétaire Beaulieu tapijtenimperium)
- Hotel Playa de la Luz, Rota
• Bono (chanteur U2)
The Clarence Hotel, Dublin
• Doris Day
Cypress Inn, California
• Clint Eastwood
Mission Ranch, California
• Cristiano Ronaldo
Senator Gran Via, Madrid
• Bill Gates (fondateur Microsoft)
Four Seasons Hotel, Houston
• Andre Agassi & Stefanie Graf
Fairmont Tamarack, Idaho
• Donald Trump
Trump Hotel, Rio de Janeiro
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Investir dans des chambres d’hôtels signifie un investissement de plus de 100.000 euros. Les revenues de location dépendent de l’occupation de l’hôtel. Ni Accor, ni Ibis, ni Industrie Hotelière ou le maître d’ouvrage
peuvent offrir des garanties. Il n’y a pas des garanties concernant l’occupation minimale, le résultat d’exploitation ou le rendement. L'exploitation est un engagement de moyens, pas de résultats. Les rendements
présentés ne sont pas garantit. Legislation Européen oblige le maître d'ouvrage de prévenir qu'en temps de crise, le rendement peut être négatif.