L'habitat insalubre. - Adil

1LES NOTES JURIDIQUES et TECHNIQUES du POLE NATIONAL de LUTTEcontre L’HABITAT INDIGNEDEFINITIONLa LUTTE contre l'HABITAT INSALUBRE – GENERALITESQu'est-ce qu'un habitat insalubre?Est insalubre tout immeuble, bâti ou non, vacant ou non, dangereux pour la santé des occupants ou desvoisins du fait de son état ou de ses conditions d'occupation Peuvent être déclarés insalubres :−−−−−−un ou plusieurs logementsdes immeubles isolés ou des îlotsdes immeubles en copropriétéles seules parties privatives ou les seules parties communes d'un immeuble encopropriétéles hôtels, notamment les "hôtels meublés"tous locaux de toute nature utilisés aux fins d'habitation ou d'hébergement etimpropres à cet effetIl faut noter que la procédure d'insalubrité s'applique à tous locaux utilisés, de fait, à des fins d'habitatou d'hébergement, quelle que soient les qualifications ou homologations juridiques applicables autitre de réglementations diverses (commerciales, hôtelières, loisirs, locaux sans destination ouaffectation précise,) dès lors qu'un état de fait d'utilisation comme local habité est décelé.Lutte contre l'insalubritéLa lutte contre l'insalubrité a comme objet de protéger les habitants, actuels ou futurs, des risquesd'atteinte à leur santé que l’état du logement leur fait courir, grâce à la réalisation de travaux ou, le caséchéant, l’interdiction d’habiter, provisoire ou définitive.Depuis 1850, plusieurs lois sont venues encadrer la lutte contre l’insalubrité (pour une analysedétaillée, voir la note sur l’historique).La loi "SRU" du 13 décembre 2000, complétée et précisée par l’ordonnance du 15 décembre 2005relative à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, a modernisé et harmonisé diversesprocédures.L'ordonnance de décembre 2005 a introduit plusieurs dispositions pour permettre le traitementd'urgence de diverses situations d'insalubrité et a modernisé d'anciennes procédures relatives auxlocaux inhabitables, suroccupés ou dont l'usage est inadéquat; des dispositions particulières relativesaux travaux, à la notion d'irremédiabilité ont été introduites, ainsi que diverses dispositions relatives audroit des occupants.La procédure d'insalubrité est une police spéciale du préfet; elle est mise en oeuvre par un arrêtépréfectoral, suite à une procédure formalisée codifiée au code de la santé publique (CSP). On distingueplusieurs procédures applicables selon les situations :− une procédure de "droit commun", partiellement contradictoire, concernant les immeubleset îlots insalubres, mise à jour et précisée par l’ordonnance du 15 décembre 2005, codifiéeaux articles L.1331-26 à 1331-31 du CSP;− une procédure relative aux périmètres insalubres, moins formalisée et non contradictoire,en application de l'art L.1331-25 du CSP, applicable aux immeubles ou installationsimpropres à l'habitation, insalubres irrémédiables, inclus dans un périmètre;Pôle national de lutte contre l'habitat indigne – mars 2006 1

2−−un complément relatif aux injonctions de mettre fin à l'habitation de locaux improprespar nature à cet usage (art L.1331-22 CSP) se traduisant par une d'interdiction d'habiter;une procédure d'injonction du préfet de rendre des locaux occupés conformes à sesprescriptions− en cas de suroccupation organisée (réécriture de l'ancien de l'art L.1331-24, en unart L.1331-23 nouveau );− en cas d'usage incompatible avec l'habitation (réécriture de l'ancien de l'artL.1331-24, en un art L.1331-24 nouveau );Critères d'insalubrité applicables aux procédures des L.1331-25, L.1331-26 et suivants du CSPL'insalubrité associe la dégradation du bâti à des effets négatifs sur la santé. Elle s'analyse au cas parcas et après visite des lieux, en se référant notamment à une liste de critères.Parmi ces critères, on peut citer les murs fissurés, l'absence d'étanchéité, l'humidité importante,l'absence de ventilation, de raccordement aux réseaux d'électricité ou d'eau potable ou encore l'absencede système d'assainissement, les réseaux dangereux, le plomb accessible. ..Une série de critères d'évaluation de l'insalubrité a été précisée par une circulaire conjointeDGS/DGUHC en date du 23 juin 2003. Cette circulaire n'a pas de valeur juridique en tant que telle,mais constitue une grille de lecture des désordres pouvant affecter un logement et un immeuble habitéet un outil d'aide à l'évaluation.PROCEDURE D'INSALUBRITE EN APPLICATION DES ART L.1331-26 ET SUIVANTSInitiative du rapport d’insalubrité et saisine du préfet :La procédure est amorcée par le rapport du Directeur départemental des affaires sanitaires et sociales(DDASS), ou du Directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS) s'il existe, qui conclut àl'état d'insalubrité de l'immeuble concerné.Le préfet, saisi du rapport motivé, invite la commission appelée à succéder au conseil départementald'hygiène (CDH) à donner son avis sous deux mois sur la réalité et les causes de l'insalubrité ainsi quesur les mesures pour y remédier.Obligation d'information :Le préfet avise les propriétaires, au moins trente jours à l'avance, de la tenue de la réunion du CDH.A défaut d'adresse ou d'identification des personnes, la notification est faite par affichage à la mairiedu lieu de situation de l'immeuble et sur l'immeuble lui-même, trente jours avant la date de la réuniondu CDH.Réunion, avis du CDH et arrêté d'insalubrité :Les propriétaires, les occupants et l'exploitant peuvent, sur leur demande, être entendus par le CDH etappelés aux visites et constatations des lieux.Sur avis conforme du CDH le préfet signe l'arrêté d'insalubrité.Cas de l'insalubrité irrémédiable :Si le CDH conclut à l'impossibilité de remédier à l'insalubrité des immeubles d'un bâtiment lorsque iln’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorptionseraient plus coûteux que la reconstruction du même bâtiment. Le préfet est tenu de prononcerl'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, en précisant sa date d'effet, qui ne peut être fixéeau delà d’un an. Le préfet peut prescrit toutes mesures appropriées pour mettre les locaux situés dansl'immeuble hors d'état d'être utilisables au fur et à mesure de leur évacuation et du relogement ou del'hébergement des occupants. Il peut en outre faire procéder d'office aux mesures nécessaires pourempêcher toute utilisation des locaux. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par lemaire au nom de l’Etat, et faire l’objet d’une exécution d’office.De même, dans un immeuble insalubre irrémédiable encore occupé et en cas de danger immédiatPôle national de lutte contre l'habitat indigne – mars 2006 2

3 4pour la santé et la sécurité des occupants, le maire ou le préfet peut réaliser d'office les mesuresnécessaires.Le préfet peut, le cas échéant, ordonner la démolition de l'immeuble.Cas de l'insalubrité remédiableDans le cas où il est conclu par le CDH à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le préfet prescrit lesmesures appropriées (travaux à réaliser) et leur délai d'exécution. Ces mesures peuvent comprendre lecas échéant, les travaux nécessaires pour supprimer le risque d’intoxication par le plomb ainsi quel’installation des éléments d’équipements nécessaires pour assurer la décence du logement, au sens dudécret "décence" de janvier 2002.L'arrêté peut prononcer l'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux. Cette interdictionprend fin à la date de l'arrêté préfectoral portant levée de l'arrêté d'insalubrité, après constatation dela conformité de la réalisation des travaux prescrits.Notification de l'arrêté d'insalubrité :Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité aux propriétaires, aux occupants de l'immeuble et à l'exploitantdes locaux d'hébergement, le cas échéant par voie d'affichage à la mairie de la commune où se situel'immeuble ainsi que sur la façade de l'immeuble.L'arrêté d'insalubrité est publié aux frais du propriétaire à la conservation des hypothèques dontdépend l'immeuble.Relogement et hébergement des occupantsLorsque le préfet prononce une interdiction temporaire ou définitive d’habiter ou d’utiliser les lieux,son arrêté précise la date à laquelle le propriétaire ou l’exploitant des locaux doit l’avoir informé del’offre de relogement ou d’hébergement, ceci afin de permettre à la collectivité publique d'assurer lerelogement ou d’hébergement des occupants avant la date de l'interdiction d'habiter.Exécution de l'arrêté :Le préfet constate par arrêté la conformité de la réalisation des travaux prescrits et leur dated'achèvement. Il prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité et, le cas échéant, de l'interdictiond'habiter et d'utiliser les lieux.Si les mesures prescrites n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, le maire ou, à défaut, le préfetprocède, un mois après une mise en demeure du propriétaire à l'exécution d'office des travaux, auxfrais du propriétaire.En cas d’inexécution des travaux prescrits portant sur les parties communes d’un immeuble encopropriété résultant de la défaillance de certains copropriétaires, la collectivité publique peut sesubstituer à ces derniers, il est alors subrogé dans les droits et actions du syndicat des copropriétairesvis à vis de ces derniers.Utilisation des locaux vacants :A compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni misà disposition à quelque usage que ce soit.PROCEDURE D'INSALUBRITE en application de l' art L.1331-25 du CSPPar la procédure de l'art L.1331-25 , le préfet peut délimiter un périmètre par arrêté qui vautinterdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux pour chacun des immeubles qu’il désigne et quiont, chacun, fait l’objet d’une enquête d’insalubrité. Son arrêté est pris après avis du conseildépartemental d'hygiène auquel le maire ou, le cas échéant, le président du groupement de communesayant compétence en matière d’habitat, est invité à présenter ses observations, et après délibération duconseil municipal (ou, le cas échéant, de l'organe délibérant du groupement de communes ayantcompétence en matière d’habitat).Cet arrêté vaut interdiction définitive d’habiter et d’utiliser leslocaux et installations qu’il désigne.Pôle national de lutte contre l'habitat indigne – mars 2006 3

notification et la constatation de la fin des désordres constatés ou l'arrêté de levée de l'insalubrité (dansle cas de la procédure de l'art L.1331-26).Hébergement des occupants :En cas d'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux, ou lorsque les travaux rendent lelogement inhabitable le propriétaire, ou l'exploitant, est tenu d'assurer l'hébergement décent desoccupants. A défaut, la collectivité publique se substitue et le coût est mis à la charge du propriétaireou de l'exploitant.Relogement des occupants :En cas d'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou l'exploitant doitassurer le relogement des occupants.En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, la collectivité publique prend les dispositionsnécessaires pour les reloger.Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal àtrois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.Lorsque la collectivité publique a procédé au relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse, àtitre d'indemnité, une somme comprise entre 304,90 et 609,80 € par personne relogée.Dans tous ces cas visés aux art L.1331-22, L.1331-23 et L.1331-24 ci-dessus, le "logeur" est tenud'assurer l'hébergement ou le relogement définitif, en application des art L.521-1 et suivants duCCH.Sanctions à l'encontre des propriétaires : elles ont été redéfinies et complétées, ainsi que lesincriminations pénales par l'ordonnance du 15 dec 2005. Elles visent, notamment, les interdictions derelouer, le fait de percevoir un loyer de façon indue, les actes d'intimidation visant à faire quitter leslieux aux occupants, le refus sans motif de faire les travaux prescrits ou de reloger, alors que l'on en ales moyens. Les peines applicables aux personnes morales o,nt été précisées.GarantiesLes créances relatives à l’hébergement, le relogement et aux travaux d’office sont recouvrées commeen matière de contributions directes et garanties par une hypothèque légale sur l'immeuble ou sur le oules lots concernés en cas de copropriété, au bénéfice de la commune ou de l'Etat, selon le cas.SOURCESArt L.1331-22 à 1331-31 du code de la santé publique, ainsi que l'art L.1337-4.Art L. 521-1 à L.521- 4 du code de la construction et de l'habitation.Pôle national de lutte contre l'habitat indigne – mars 2006 5